CBD写字楼项目风险分析
中国加入WTO中央商务区建设城市提日程城市建设CBD作城市核心标志期通CBD提高城市整体竞争力中国中城市海陆家嘴外滩竹园6方公里范围海发展中CBD北京中央国际商务区正形成中中城市省会城市CBD建设希区肩负起金融控制中心责提高城市区范围竞争力巩固领导城市位CBD建设中商务房产开发中写字楼商务房产CBD概念注定天价土出金楼盘售价写字楼高标准建设求建筑技术理说种挑战仅需量资金需高超项目运作理技术目前国CBD建设刚刚起步没鉴建设验写字楼建设国开发商涉足深CBD写字楼项目建设没成熟相关理指导建设类项目风险分析换没做文介绍希明白类项目风险分析程分析方法更深入理研究基础CBD写字楼项目中分析理知识介绍1 CBD写字楼项目基础知识11 CBD定义特征111 CBD定义CBD 中央商务区（Central Business District）现代较流行定义：城市集中量商务金融文化服务机构商务办公酒店公寓等配套设施具备完善便捷交通通信等现代化基础设施良环境便开展规模商务活动较核心中心区域 112 CBD特征1达性 达性CBD基特征CBD般位城市中心位置城市处方便达外CBD城市信息中枢城市中交换商品信息进行种社会活动中心2高密度 商家竞相抢占利段造成CBD紧张价涨密度越越高形态表现着价涨建筑高度密度增长形成CBD特景观特美国城市中明显摩天楼林立 3行业分区 理讲特发达国家相行业功集中利效率提高 12写字楼定义分类写字楼专业商业办公楼称严格讲写字楼住写字楼市场目前流行两评定标准甲级写字楼5A写字楼谓甲级写字楼实种通行法没固定标准谁愿意成乙级写字楼相5A写字楼倒定标准类似酒店星级评定方法5A写字楼具体标准呢？ 第素：黄金区位 第二素：超规模 里说超规模仅指建筑体量身较更强调规模伸展力拓展性第三素：建筑文化 写字楼言摩天楼建筑文化第四素：硬件设施写字楼方面追求硬件更科技创新第五素：软件服务方面体现高效物业理方面体现入住企业专业化商务服务综述CBD写字楼具特点明确：具优越位置二具较建筑规模三具较高建筑高度四具先进技术配套设施建筑设计新颖建筑功更完善五物业服务周细致2 CBD
写字楼项目风险分析理研究结合CBD写字楼项目特点研究项目分析理21CBD写字楼项目中风险定义风险度量211 风险现代汉语词典定发生危险英文字典定义遭受危险蒙受损失伤害机会文献中风险定义相项目理角度风险定义界定风险体决策活动程中客观事件确定性引起体感知期目标利益偏离种偏离程度正负分风险性果严重程度损失收益项目理中风险体指项目阶段项目参者业承包商设计单位施工单位材料供应单位等决策活动指项目进行程中采取种措施方案拟执行计划等客观事件指社会济然等关政策法规制定材料价格变动火灾震发生等事件感知风险非常重特点正风险感知风险分析理期目标利益指项目完成时项目参者期项目达功带收益社会贡献等偏离般指损失发生时收益偏离项目完成投入年利润预计情况CBD写字楼投资企业风险分析角度定义CBD写字楼风险客观事件确定性引起投资企业感知投资预期目标投资收益发生偏离212风险度量项目理中风险定义出项目目标样性导致项目偏离属性种偏离程度正负分说项目风险表述表达性果严重程度种果体反应项目风险度量问题方面考虑(1)联合风险性严重程度测量种测量风险量表示风险量R定义R（Prq）式中Pf表示风险事件发生概率q风险事件发生项目造成损失项目风险素估计中常常风险量表示项目风险素影响程度CBD写字楼项目风险分析中风险项目风险估计需方面通项目投资收益进度实际损失量调查专家计算相损失表示qPr面说明风险估计方法时会详细说明(2)果严重程度体反应测量体风险没反应项目期目标利益果严重程度偏离体期时体会感受风险存种测量风险率表示风险率Pr表示定义PrP(X
32风险估计程风险估计项目风险识基础运定性定量分析方法估计项目中风险发生性破坏程度潜危险进行优先排序程风险估计程图表示32
风险估计程包括活动：（1）系统研究项目风险背景信息（2）详细研究已辨识项目中关键风险（3）风险估计分析方法工具（4）确定风险发生概率果（
5）做出观判断（6）排列风险优先序33风险评价程风险评价项目识估计基础进步项目风险进行综合分析确定项目风险整体水风险等级风险评价程三步：（1）确定风险评价基准（2）确定评价时项目风险水（3）较风险评价程活动包括容：（1）系统研究项目风险背景信息（2）确定风险基准（3）风险评价方法确定项目整体风险水（4）风险评价工具挖掘项目风险素间果联系确定关键素（5）做出项目风险综合评价确定项目风险状态风险理策略4 CBD写字楼项目风险分析方法CBD写字楼项目特点项目型商业房产开发项目项目面风险素众相互关联复杂市场风险政府风险济风险技术风险CBD写字楼项目风险分析方法独特特点41风险识方法项目风险素识工作牵涉三方面问题分类识先序分类方法识方法CBD写字楼项目属型工程项目保证项目风险识完整性缺漏应先分类识序项目风险分类方法种项目分类方法分类先项目外部进行分类次技术非技术项目目标进行分类CBD写字楼项目分类保证风险分析步骤风险理风险源分类换保证类分CBD写字楼项目风险角度考虑项目风险具体源政治风险法律风险然风险社会风险济风险项目识方法种专家调查法头脑风暴法图表法核表等项目项目阶段采项目风险识方法应该区文保证实性介绍专家调查法专家调查法系统风险识方法专家索取信息重象领域专家利专业方面理丰富实践验找出种潜风险果做出分析估计种方法优点缺乏足够统计数原始资料情况做出定量估计缺点表现易受心理素影响专家调查法包括专家判断法头脑风暴法德尔菲法等十余种方法中头脑风暴法德尔菲法途较广具代表性两种① 专家判断法征求 专 家 意见优点受外界影响没心理压力限度发挥创造力仅仅判断容易受专家知识面知识深度占资料调查问题否感兴趣左右难免带片面性② 头脑风暴法种刺激创造性产生新思想技术该技术美国奥斯1939年首创首先设计广告新花色1953年总结验问世该方法通专家间相互交流头脑中进行智力碰撞产生新智力火花专家点断集中强化头脑风暴法作种创造性思维方法风险分析中广泛应头脑风暴法般采专家组会议形式进行参加数太般五六十家某具体问题发表意见畅欲言作集思广益参加员选择应注意参加者感什压力拘束例直接领导参加等头脑风暴法适探讨问题较单纯目标较明确单情况果问题牵涉面太广包含素太首先进行分析分解然采法分步进行讨头脑风暴法结进行详细分析轻视盲目接受般说少数条意见实际应
已成绩时条意见带社会济效益原分析结果外产生新思想证明适作原分析结果种讨证领导决策会带益处③ 德 尔菲 法德尔菲法美国著名咨询机构兰德公司50年代初发明该方法匿名方式通轮函询征求专家意见然轮意见汇总整理作参考资料发专家供分析判断提出新证次反复专家意见渐趋致终结性越越德尔菲法系统分析方法意见判断领域种限延伸突破传统数分析限制更合理决策开阔思路该法够未发展中种出现期出现前景作出概率估计决策者提供方案选择性方法难获样重概率表示明确结理证明参加者意见收敛观实际42风险估计方法风险进行概率估计方法两种种利历史统计资料确定风险概率分布客观概率估计法种观概率确定风险概率观概率估计法(1) 客观概率估计法该方法根量试验统计方法进行计算种方法数值客观存意志转移工程项目某风险事件影响素积累较数资料时通数资料整理分析中找出某种规律性进致确定风险素风险事件概率分布类型概率分布连续型离散型两类工程项目风险理常连续型概率分布包括均匀分布正态分布指数分布三角分布梯形分布极值分布等离散型概率分布包括伯努利二项分布泊松分布等根实际情况进行概率分布类型选择概率分布中诸期值标准差差异系数等信息风险估计非常工程实践中风险素风险事件发生种较普遍现象前做许探索研究风险素风险事件机变化规律分布概率种情况利知理概率分布根工程具体情况求风险素风险事件发生概率正态分布工程项目风险理种分布应中居首位正常生产条件工程项目施工工序质量计量值服正态分布土工试验参数抗剪强度认似服正态分布工程项目施工工期般认似服正态分布分析工程质量风险质基风险工期风险时直接利正态分布进行分析(2) 观概率估计法实际行性研究中进行风险分析时遇事件常常做试验特工程项目具明显次性单件性性较差工程项目风险特性风险素相差远根没少利历史数资料决策需必须事物出现性进行估计种情况风险理员根验猜测风险事件发生概率分布概率种关专家事件概率做出合理估计方法观概率估计法某种程度观概率反映体定情况信程度观概率估计风险素风险事件发生概率常方法等法观测验法专家调查法等观概率估计法估计者根合理判断时收集限信息长期验进行估计结果CBD写字楼项目运观概率估计法43项目评价方法风险评价基方法观评分法等风险图法网络图法模糊
评价法等431观评分法CBD写字楼项目风险评价运观评分法咨询专家风险分种方法分三步进行第步识评价象相关风险素风险事件发生风险环节列出风险调查表第二步请验专家出现风险素风险事件重性进行评价时单风险赋予权值例010间0代表没风险10代表风险专家风险分第三步综合整体风险水风险素分求项目整风险总分整体风险标准相较种方法简单易性取决专家赋分客观性评价标准合理性该方法适项目决策前期时期缺乏具体数资料专家验决策者意出结种致判断值观评分法时考虑众素项目整体风险影响评价结果信度仅考虑单素评价结果信度高5 CBD写字楼项目风险分析模型CBD写字楼项目风险分析模型建立基模糊综合评价法建立风险分析模型51模糊综合评价法简介着国计划济体制市场济体制逐步渡重工程项目面风险愈愈加强重工程项目风险分析理研究实际应显非常重目前国际流行种项目风险分析方法工程项目中风险列出然设计风险调查表请知名专家利专家丰富项目验素进行模糊评价求出均数综合成整项目进行风险分析种方法称模糊综合评价法采模糊综合评价方法风险界定般较四等级等级界定没明显标志分类身具模糊性52模型建立模糊综合评价法单层次模糊评价层次模糊评价国际型项目般采层次模糊综合评价法进行评价具体程(1)确定评价素集合素集合Ｘ(ｘ1ｘ2…ｘｍ)里Ｘ1(ｘ11ｘ12……ｘ1ｎ) Ｘ2(ｘ21ｘ22……ｘ2ｎ)…Ｘｍ(ｘｍ1ｘｍ2……ｘｍｎ)ｍ评价素数 ｎ评价素分类指标数(2)确定影响素权重集采层次分析法确定权重素权重分Ａ1Ａ2……Ａｎ∑Ａｉ1权重集(Ａ1Ａ2……Ａｎ)(3)建立评价等级集评价等级集评价者评价象做出种评价结果组成集合里采专家评分法具体程位专家针评价风险指标分分范围区间(01)分总1完分项指标项评语分分取均数算出终分
(4)确定隶属关系建立模糊判断矩阵R
中ｒｉｊ专家风险指标分值0≤ｉ≤ｍ 0≤ｊ≤ｎ(5)进行模糊综合评价模糊综合评价结果ＳＡ*Ｒ Ｓ权重量Ａ模糊矩阵Ｒ合成模糊子集模糊综合评价结果集出结
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中国加入WTO中央商务区建设城市提日程城市建设CBD作城市核心标志期通CBD提高城市整体竞争力中国中城市海陆家嘴外滩竹园6方公里范围海发展中CBD北京中央国际商务区正形成中中城市省会城市CBD建设希区肩负起金融控制中心责提高城市区范围竞争力巩固领导城市位CBD建设中商务房产开发中写字楼商务房产CBD概念注定天价土出金楼盘售价写字楼高标准建设求建筑技术理说种挑战仅需量资金需高超项目运作理技术目前国CBD建设刚刚起步没鉴建设验写字楼建设国开发商涉足深CBD写字楼项目建设没成熟相关理指导建设类项目风险分析换没做文介绍希明白类项目风险分析程分析方法更深入理研究基础CBD写字楼项目中分析理知识介绍1 CBD写字楼项目基础知识11 CBD定义特征111 CBD定义CBD 中央商务区（Central Business District）现代较流行定义：城市集中量商务金融文化服务机构商务办公酒店公寓等配套设施具备完善便捷交通通信等现代化基础设施良环境便开展规模商务活动较核心中心区域 112 CBD特征1达性 达性CBD基特征CBD般位城市中心位置城市处方便达外CBD城市信息中枢城市中交换商品信息进行种社会活动中心2高密度 商家竞相抢占利段造成CBD紧张价涨密度越越高形态表现着价涨建筑高度密度增长形成CBD特景观特美国城市中明显摩天楼林立 3行业分区 理讲特发达国家相行业功集中利效率提高 12写字楼定义分类写字楼专业商业办公楼称严格讲写字楼住写字楼市场目前流行两评定标准甲级写字楼5A写字楼谓甲级写字楼实种通行法没固定标准谁愿意成乙级写字楼相5A写字楼倒定标准类似酒店星级评定方法5A写字楼具体标准呢？ 第素：黄金区位 第二素：超规模 里说超规模仅指建筑体量身较更强调规模伸展力拓展性第三素：建筑文化 写字楼言摩天楼建筑文化第四素：硬件设施写字楼方面追求硬件更科技创新第五素：软件服务方面体现高效物业理方面体现入住企业专业化商务服务综述CBD写字楼具特点明确：具优越位置二具较建筑规模三具较高建筑高度四具先进技术配套设施建筑设计新颖建筑功更完善五物业服务周细致2 CBD
写字楼项目风险分析理研究结合CBD写字楼项目特点研究项目分析理21CBD写字楼项目中风险定义风险度量211 风险现代汉语词典定发生危险英文字典定义遭受危险蒙受损失伤害机会文献中风险定义相项目理角度风险定义界定风险体决策活动程中客观事件确定性引起体感知期目标利益偏离种偏离程度正负分风险性果严重程度损失收益项目理中风险体指项目阶段项目参者业承包商设计单位施工单位材料供应单位等决策活动指项目进行程中采取种措施方案拟执行计划等客观事件指社会济然等关政策法规制定材料价格变动火灾震发生等事件感知风险非常重特点正风险感知风险分析理期目标利益指项目完成时项目参者期项目达功带收益社会贡献等偏离般指损失发生时收益偏离项目完成投入年利润预计情况CBD写字楼投资企业风险分析角度定义CBD写字楼风险客观事件确定性引起投资企业感知投资预期目标投资收益发生偏离212风险度量项目理中风险定义出项目目标样性导致项目偏离属性种偏离程度正负分说项目风险表述表达性果严重程度种果体反应项目风险度量问题方面考虑(1)联合风险性严重程度测量种测量风险量表示风险量R定义R（Prq）式中Pf表示风险事件发生概率q风险事件发生项目造成损失项目风险素估计中常常风险量表示项目风险素影响程度CBD写字楼项目风险分析中风险项目风险估计需方面通项目投资收益进度实际损失量调查专家计算相损失表示qPr面说明风险估计方法时会详细说明(2)果严重程度体反应测量体风险没反应项目期目标利益果严重程度偏离体期时体会感受风险存种测量风险率表示风险率Pr表示定义PrP(X
32风险估计程风险估计项目风险识基础运定性定量分析方法估计项目中风险发生性破坏程度潜危险进行优先排序程风险估计程图表示32
风险估计程包括活动：（1）系统研究项目风险背景信息（2）详细研究已辨识项目中关键风险（3）风险估计分析方法工具（4）确定风险发生概率果（
5）做出观判断（6）排列风险优先序33风险评价程风险评价项目识估计基础进步项目风险进行综合分析确定项目风险整体水风险等级风险评价程三步：（1）确定风险评价基准（2）确定评价时项目风险水（3）较风险评价程活动包括容：（1）系统研究项目风险背景信息（2）确定风险基准（3）风险评价方法确定项目整体风险水（4）风险评价工具挖掘项目风险素间果联系确定关键素（5）做出项目风险综合评价确定项目风险状态风险理策略4 CBD写字楼项目风险分析方法CBD写字楼项目特点项目型商业房产开发项目项目面风险素众相互关联复杂市场风险政府风险济风险技术风险CBD写字楼项目风险分析方法独特特点41风险识方法项目风险素识工作牵涉三方面问题分类识先序分类方法识方法CBD写字楼项目属型工程项目保证项目风险识完整性缺漏应先分类识序项目风险分类方法种项目分类方法分类先项目外部进行分类次技术非技术项目目标进行分类CBD写字楼项目分类保证风险分析步骤风险理风险源分类换保证类分CBD写字楼项目风险角度考虑项目风险具体源政治风险法律风险然风险社会风险济风险项目识方法种专家调查法头脑风暴法图表法核表等项目项目阶段采项目风险识方法应该区文保证实性介绍专家调查法专家调查法系统风险识方法专家索取信息重象领域专家利专业方面理丰富实践验找出种潜风险果做出分析估计种方法优点缺乏足够统计数原始资料情况做出定量估计缺点表现易受心理素影响专家调查法包括专家判断法头脑风暴法德尔菲法等十余种方法中头脑风暴法德尔菲法途较广具代表性两种① 专家判断法征求 专 家 意见优点受外界影响没心理压力限度发挥创造力仅仅判断容易受专家知识面知识深度占资料调查问题否感兴趣左右难免带片面性② 头脑风暴法种刺激创造性产生新思想技术该技术美国奥斯1939年首创首先设计广告新花色1953年总结验问世该方法通专家间相互交流头脑中进行智力碰撞产生新智力火花专家点断集中强化头脑风暴法作种创造性思维方法风险分析中广泛应头脑风暴法般采专家组会议形式进行参加数太般五六十家某具体问题发表意见畅欲言作集思广益参加员选择应注意参加者感什压力拘束例直接领导参加等头脑风暴法适探讨问题较单纯目标较明确单情况果问题牵涉面太广包含素太首先进行分析分解然采法分步进行讨头脑风暴法结进行详细分析轻视盲目接受般说少数条意见实际应
已成绩时条意见带社会济效益原分析结果外产生新思想证明适作原分析结果种讨证领导决策会带益处③ 德 尔菲 法德尔菲法美国著名咨询机构兰德公司50年代初发明该方法匿名方式通轮函询征求专家意见然轮意见汇总整理作参考资料发专家供分析判断提出新证次反复专家意见渐趋致终结性越越德尔菲法系统分析方法意见判断领域种限延伸突破传统数分析限制更合理决策开阔思路该法够未发展中种出现期出现前景作出概率估计决策者提供方案选择性方法难获样重概率表示明确结理证明参加者意见收敛观实际42风险估计方法风险进行概率估计方法两种种利历史统计资料确定风险概率分布客观概率估计法种观概率确定风险概率观概率估计法(1) 客观概率估计法该方法根量试验统计方法进行计算种方法数值客观存意志转移工程项目某风险事件影响素积累较数资料时通数资料整理分析中找出某种规律性进致确定风险素风险事件概率分布类型概率分布连续型离散型两类工程项目风险理常连续型概率分布包括均匀分布正态分布指数分布三角分布梯形分布极值分布等离散型概率分布包括伯努利二项分布泊松分布等根实际情况进行概率分布类型选择概率分布中诸期值标准差差异系数等信息风险估计非常工程实践中风险素风险事件发生种较普遍现象前做许探索研究风险素风险事件机变化规律分布概率种情况利知理概率分布根工程具体情况求风险素风险事件发生概率正态分布工程项目风险理种分布应中居首位正常生产条件工程项目施工工序质量计量值服正态分布土工试验参数抗剪强度认似服正态分布工程项目施工工期般认似服正态分布分析工程质量风险质基风险工期风险时直接利正态分布进行分析(2) 观概率估计法实际行性研究中进行风险分析时遇事件常常做试验特工程项目具明显次性单件性性较差工程项目风险特性风险素相差远根没少利历史数资料决策需必须事物出现性进行估计种情况风险理员根验猜测风险事件发生概率分布概率种关专家事件概率做出合理估计方法观概率估计法某种程度观概率反映体定情况信程度观概率估计风险素风险事件发生概率常方法等法观测验法专家调查法等观概率估计法估计者根合理判断时收集限信息长期验进行估计结果CBD写字楼项目运观概率估计法43项目评价方法风险评价基方法观评分法等风险图法网络图法模糊
评价法等431观评分法CBD写字楼项目风险评价运观评分法咨询专家风险分种方法分三步进行第步识评价象相关风险素风险事件发生风险环节列出风险调查表第二步请验专家出现风险素风险事件重性进行评价时单风险赋予权值例010间0代表没风险10代表风险专家风险分第三步综合整体风险水风险素分求项目整风险总分整体风险标准相较种方法简单易性取决专家赋分客观性评价标准合理性该方法适项目决策前期时期缺乏具体数资料专家验决策者意出结种致判断值观评分法时考虑众素项目整体风险影响评价结果信度仅考虑单素评价结果信度高5 CBD写字楼项目风险分析模型CBD写字楼项目风险分析模型建立基模糊综合评价法建立风险分析模型51模糊综合评价法简介着国计划济体制市场济体制逐步渡重工程项目面风险愈愈加强重工程项目风险分析理研究实际应显非常重目前国际流行种项目风险分析方法工程项目中风险列出然设计风险调查表请知名专家利专家丰富项目验素进行模糊评价求出均数综合成整项目进行风险分析种方法称模糊综合评价法采模糊综合评价方法风险界定般较四等级等级界定没明显标志分类身具模糊性52模型建立模糊综合评价法单层次模糊评价层次模糊评价国际型项目般采层次模糊综合评价法进行评价具体程(1)确定评价素集合素集合Ｘ(ｘ1ｘ2…ｘｍ)里Ｘ1(ｘ11ｘ12……ｘ1ｎ) Ｘ2(ｘ21ｘ22……ｘ2ｎ)…Ｘｍ(ｘｍ1ｘｍ2……ｘｍｎ)ｍ评价素数 ｎ评价素分类指标数(2)确定影响素权重集采层次分析法确定权重素权重分Ａ1Ａ2……Ａｎ∑Ａｉ1权重集(Ａ1Ａ2……Ａｎ)(3)建立评价等级集评价等级集评价者评价象做出种评价结果组成集合里采专家评分法具体程位专家针评价风险指标分分范围区间(01)分总1完分项指标项评语分分取均数算出终分
(4)确定隶属关系建立模糊判断矩阵R
中ｒｉｊ专家风险指标分值0≤ｉ≤ｍ 0≤ｊ≤ｎ(5)进行模糊综合评价模糊综合评价结果ＳＡ*Ｒ Ｓ权重量Ａ模糊矩阵Ｒ合成模糊子集模糊综合评价结果集出结
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