苏州市花园题定位报告
目 录
1．项目前期情况分析
1．1前期发展状况分析
1．2前期项目定位分析
1．2．1前期客户分析
1．2．2前期价格分析
1．2．3前期产品分析
1．3 项目前期题评述
1．3．1项目总题纳
1．3．2期分题总结
1．3．3评述
2．题产生背景
2．1项目竞争力分析
2．1．1显性竞争力
2．1．2隐性竞争力
2．1．3利素分析
2．2项目竞争力塑造
2．2．1显性竞争力塑造
2．2．2隐性竞争力塑]
2．3题导入
2．3．1 4#块初步定位
2．3．2题推导
3．题深化
3．1市度假题衍生
3．1．1类度假演变程
3．1．2度假产业结构分析
3．1．3市度假郊区度假
3．2题鉴实例
3．2．1国外实例
3．2．2国实例
3．3题理基础
3．3．1特定产生条件
3．3．2独特生活理念
3．3．3高标准设置
3．4 题产品求
3．4．1 区环境
3．4．2规划布局
3．4．3生活配套
3．4．4公空间
3．4．5室设计
4．题差异性适应性分析
4．1差异性分析
4．1．1产品差异性
4．1．2服务差异性
4．1．3目标客户差异性
4．2适应性分析
4．2．1潜需求适应性
4．2．2项目资源适应性
4．2．3项目域文化适应性
4．2．4产品求适应性
4．3题利益点
4．3．1消费者利益点
4．3．2开发商利益点
5．案市场定位
5．1目标客户群定位
5．1．1核心客户
5．1．2重客户
5．1．3偶客户
5．2产品定位
5．3价格定位
6．题产品演绎
6．1题概念总体规划接
6．2规划建议
6．2．1原
6．2．2 组团划分
6．2．3路网系统
6．2．4停车系统
6．3园林景观
6．4建筑风格细部建议
6．4．1建筑形式
6．4．2建筑布局
6．4．3户型设计
6．4．4立面
6．4．5住宅公部分
6．4．6室细部设计
6．4．7建议室装修标准
6．5智化物业理
6．5．1区智化系统设置建议
6．5．2全方位酒店式物业服务
1． 项目前期情况分析
1．1 前期发展状况分析
1999年3月15日市花园首期工程——兰华苑正式破土动工5月9日正式开盘创20天售出210套销售佳绩9月份售罄8月16日封顶
年9月26日二期——茗华苑开工继期销售旺势前景遍尚未面市预定已超150套
2000年9月11日三期——菁华苑隆重开盘出现排队抢号买房现象11月1日~8日二期业验房入住
年11月20日消费者强烈求四期——英华苑正式开始登记掀排队购房热潮开盘热销248套创销售历史新亮点
2002年1月19日五期——银色贵族开盘
综观前期销售状况案发展状况直呈良趋势苏州住宅房产市场供应求局势发展商直努力开拓促成种趋势前提条件目前着庞消费群市场前景已越越发展商加入进竞争日渐激烈 2001年前案产品创新改进直竞争中占优势种优势持续时间长楼盘快会效仿案价格首期开盘涨没真正体现市场价值（年区域档次楼盘价格高案）种种迹象表明：整市场中发展形势仅案涌现出越越优秀楼盘见竞争中占优势提高创新产品时整合资源充分利企业项目身累积市场美誉度
1．2 前期项目定位分析
1．2．1 前期客户分析
二三四期客户情况关数支持甲方提供
1． 客户年龄构成
客户年龄集中28~40岁年龄阶段期例表：
26~30岁
31~35岁
36~40岁
2期
255
255
200
3期
290
270
180
3期高层
270
290
210
4期
310
240
190
2．客户家庭口构成
客户家庭口构成普遍3口中2期533期493期高层484期57
3．客户原居住区域
客户原居住区域集中古城区中2期4353期413期高层
404期445
4．客户工作区域
客户工作区域集中古城区园区期例表：
园区
古城区
2期
355
435
3期
325
410
3期高层
260
400
4期
340
445
5． 4期客户购房动机
4期客户购房动机：二次购房（占50）首次置业（占34）
6． 4期客户日常交通工具
4期客户交通工具：汽车（占29）行车（占25）摩托车（占25）
7． 4期客户装修预算
4期客户装修预算912万元间（占44）
8． 4期客户通路研究
4期客户认知渠道源：口碑（占41）报纸DM广告（36）
9． 4期客户电视网络媒体利研究
4期客户电视网络媒体利源：中央台（占37）苏州电视台（占30）苏州线台（占23）
10．4期客户报刊媒体利研究
4期客户报刊媒体利源：苏州日报（占44S）姑苏晚报（占19）扬子晚报（占17）
11．分析结（普遍意义）
n 年龄结构：集中28~40岁年龄阶段
n 客户家庭口构成：普遍3口
n 客户原居住区域：集中古城区
n 客户工作区域：集中古城区园区
n 4期客户购房动机：二次购房首次置业
n 4期客户交通工具：汽车行车摩托车
n 4期客户装修预算：912万元间
n 4期客户认知渠道源：口碑（占41）报纸DM广告
n 4期客户电视网络媒体利源：中央台苏州电视台苏州线台
n 4期客户报刊媒体利源：苏州日报姑苏晚报扬子晚报
1．2．2 前期价格分析
关数支持源甲方提供1234期价目表
1． 案前四期价格呈现路稳步扬趋势区域中高档次楼盘领跑者
2． 期销售周期价格路涨市场热烈回应说明前期价格调整握住市场情况程度肯定案前期产品品质
3． 期园区楼次楼盘价格根市场情况断涨已高案楼盘（：发现旅）见案价格然呈良升势头没真正体现身市场价值
4． 案三期高层价格趋势前段销售周期走稳略涨路线段销售周期市场开始逐步认产品均价初2500元㎡左右扬2800元㎡左右继势突破3000元㎡关体现案价格涨时机握准确性
5． 2001年半年价格调幅度较步反映市场情况方面说明案价格尚接受范围应扬空间
1．2．3 前期产品分析
市花园位园区中央商贸区中央花园附邻金鸡湖世纪广场市花园南工业园中片绿——中央公园项目总占44公顷建筑面积：66万㎡容积率：15市花园已开发四期第五期已市产品发展阶段具明显特征定程度代表着时市场住宅产品发展趋势
1． 市花园第期——兰华苑
第期项目产品户型优势明显：
户型：房型设计采南北通风板式层第次推出三步跃式力户型产品破面式住宅呆板设计力户型面积120㎡
户型面设计功分区明星房间私密性良厨房卫生间卧室客厅空间分隔减少活动区休息区影响23米玄关设计确保室私密性板式洋房梯两户设计产品南北通风流畅建筑底层采架空形式部分作停车空间行车库部分作型居住商业配套设施
建筑风格现代义设计风格基调产品设计敢创新建筑立面色彩运较淡采较暗色调（期进行重新调整）开阔弧型观景阳台配装雕花金属栏杆扶手
建筑特色：屋面形式采坡屋顶设计建筑立面形式横三段式体色调较浅屋面底层色调较深采优质外墙涂料防水防潮采新型建筑材料东西山墙进行节保温处理
休闲广场：区中心段设置型休闲运动广场场配置网球场老活动中心缓跑径童游乐场综合运动场等
产品市场差异性市花园第期三步跃式户型产品时面式住宅设计流市场中赢较产品优势成苏州房产业产品领跑者
2．市花园第二期茗华苑
第二期项目产品全跃式洋房卖点
户型房型设计采板式层少量高层户型设计半跃式全跃式力户型面积160㎡明确动静分离干湿区隔功分区幢楼设单体行车库停放摩托车行车
建筑风格建筑风格现代义设计风格基调产品设计日趋成熟建筑立面色彩运较灵活变立面色彩柔渡开阔门廊式观景阳台加强型外飘窗阳光露台花园配装雕花金属栏杆扶手
建筑特色创新低窗台式外突飘窗加强窗户采光面积窗台实性面积玻璃竖线条增强立面现代感顶层阳台屋檐仿罗马柱式设计凝重感
中心绿化广场期二期楼盘间位市花园东西中心轴线设置约 10000方米中心绿化广场广场设式广场竹林曲桥童室外游乐场弧型嬉水池生态走廊着然起伏表交错种植油棕锥型高柏树常青花草植形成错落致绿化景观
道路规划：提出区实行车分流规划理念外车辆区行采取严格理
规划布局：创新眼睛式楼体排布规划突破传统横排布局采弧线开楼体设计超楼间距增强区整体景观效果
产品市场差异性：市花园第二期产品期产品优势基础断创新推出全跃式户型高层住宅型中心绿化广场配置改变苏州市场中型园林绿化现状奠定项目作园区优质型社区基础
市花园住宅 市花园住宅
3．市花园第三期——箐华苑
户型：市花园三期率先推出6栋11层高层配高速电梯户型设计半跃全跃区时层洋房力产品市场中引起巨回响产品推出具定前瞻性迅速成房产业典范产品设计赢极优势
建筑风格：建筑风格现代义设计风格基调产品设计成熟然建筑立面色彩运较灵活变色彩强烈开阔观景阳台弧型外飘窗阳光露台花园配装雕花金属栏杆扶手
建筑特色：胆创新建筑风格层次丰富立面表现屋顶量景观构架设计天际线变化极具跳跃感觉突显现代建筑风格优势
建筑技术应：建筑体结构采现浇混凝土框剪结构跨度设计30米层高承重抗压抗震防风等方面极提升 KONE3000 MONOSPACE 机房电梯采改变高层建筑公分摊面种缺点
产品市场差异性：市花园第三期市场全盘推出高层住宅引导消费者选择住宅产品观念层住宅高层住宅转变市场担心高层住宅否消费者接受时刻次跑赢市场建立绝产品领先优势
市花园住宅 市花园住宅
4．市花园第四期——英华苑
户型：房型设计采南北通风板式层户型组合整合前期设计优势户型设计充分体现设计原形成错层屋面玻璃顶棚组合户型面半跃式
建筑风格：建筑风格现代义设计风格基调产品设计独巨匠心建筑立面色彩选暖色调色彩深浅色彩强烈景观构架栋建筑具鲜明性产品具更强竞争力
建筑特色：双阳台设计景观生活需求充分满足卧室私密空间延伸卧室卧室设置90度转角窗开阔室景观视角
三级绿化系统：
级绿化——太阳广场核心体绿化体系
二级绿化——中心水系串联六题广场绿化体系
三级绿化——宅间绿化组团绿化构成点线结合绿化体系
道路规划：区实行车分流车辆行区居民生活影响降低真正实现行车行路线动静接合
产品市场差异性：市场正高层住宅推出抱高期值时候市花园第四期回层产品发挥固产品优势市场全盘推出层洋房避开竞争激烈高层住宅市场次出色产品获市场肯定
5 市花园第五期——银色贵族
户型：市花园五期采南北通风板式高层高层推出13种户型开发
户型期面积81240㎡高层中推出错层跃层式房型产品形成样化错位竞争房型产品精致度较提高部分底层住宅更赠送2040㎡台私家花园幢楼设单体行车库停放摩托车行车设集中汽车库面设时访客停车位
建筑风格：建筑风格走完全现代义风格设计路线运更现代简洁建筑符号面积玻璃银色金属栏杆等外车库电梯直通家中等细节设计等显更周详
建筑技术应：体结构采现浇钢筋混凝土剪力墙结构建筑层高29米建筑结构完全性方面极提升采优质外墙涂料新型建筑材料东西山墙进行节保温处理窗户采高冷热断桥铝合金中空玻璃窗栋单元高层垂直交通均配设电梯（10）2部突出市生活优越性
建筑特色：双阳台设计景观生活需求充分满足超型景观阳台济实生活阳台卧室设置180度转角观景窗开阔室景观视角
产品市场差异性：市花园第五期发挥固技术优势市场中领先推出高层产品板式高层出色产品继续获市场肯定
1．3 项目前期题评述
1．3．1 项目总题纳
市花园题实质市居住概念市居住总结特征：
1． 居住城市中心区副中心区城市中高收入阶层目标客户
2． 日常生活居住目重视建筑园林建筑辅助设计标准满足国家规范准
3． 配套利城市已配套区补充城市配套足
4． 社区文化建设定重视理服务常规服务缺少性服务特殊服务
1．3．2 期分题总结
首期——兰华苑体现完全性化设计提出精英家国题
二期——茗华苑倡导国际绿色风采社区计划题定：更国际更然更健康
三期——菁华苑全面推出电梯高层提出引领消费者目光层住宅转高层住宅题：苏州住宅新标准
四期——英华苑题太明朗方面三期提出苏州住宅新标准方面突出三级绿化规划提出精品家园精致
五期——银色贵族引入宽带网络提出E时代生活题
1．3．3 评述
前五期题中出：
1． 期总题思路（市居住概念）反映市题实质未真正展示
2． 五分期题容相互差距较表述语言概念核模糊介产品配套特点定
3． 利益点突出消费者直接中意识受价值
2． 题产生背景
2．1 项目竞争力分析
已知市场情况确定市花园4#块（案）发展方首先解身已利条件资源利资源整合寻找市场缺口增强案竞争力
进行分析前项目竞争力进行区分分显性竞争力隐性竞争力两种
谓显性竞争力短期保持领先优势容易竞争手模仿抄袭快速超越新概念创新产品项目进行竞争基础展示产品核心功方面较直观谁知门槛较低快速传播显性竞争力足够令项目差异性优势长期突显支持项目长期发展
谓隐性竞争力指项目独竞争手难超越者竞争中占领导位竞争素新颖开发理念引导新型生活方式项目独稀缺资源企业品牌等等隐性竞争力确立项目独特市场性基础够树立项目持久竞争差异性
述两者非成变定条件两者间会相互转换：形成市场竞争壁垒时显性竞争力转化隐性竞争力样隐性竞争优势衰减时转化显性竞争力
2．1．1 显性竞争力
分析现阶段案显性竞争力方面：
1． 区位优势
园区整区域优势市场报告中已阐述案区位优势针园区竞争项目言
园区园区外住宅消费者园区吸收三点次：全国美金鸡湖公园前景远中央商贸区城市广场三点提供消费者利益保障：居住环境优良工作便利城市气息浓郁带居住投资两方面收益
案区位优势离述三资源项目园区样具备条件开发项目：翠湖雅居13#块（1月12日推出湖左岸）前者前年开发项目现仅租赁市场产生影响者新推项目总建筑面积27万㎡第期市花园第五期第六期产生直接竞争第二期案推出时间接区位优势均等案差异性表现突出避免质化
2． 规模发展优势
市花园总占44公顷已开发完成土面积20公顷总建筑面积达30万㎡现开发完成四期规模开发优势首先土早期储备成较低时批量生产幅降低成市花园已通严格控制成优化资金运获相规模效益次市花园前期实体示范效应已成型区环境井井条物业理带良性发展期消费者信心增强市花园发展前期开发成功形成良市场惯性效应全市产生影响力
2．1．2 隐性竞争力
分析现阶段案隐性竞争力方面：
1． 前期建立市场美誉度
案已开发四期正接受预订第五期建立良市场认知表现方面：
n 产品创新意识方面：户型设计特色较超前半跃式设计园区房产市场路领先
n 区环境营造方面：绿化率高景观设计突出动静结合空气质量宁静适合居住
n 社区文化塑造方面：化理塑造文情怀社区文化组织种活动增强住户间交流沟通保安清洁等物业理严格标准住户满意度高
2． 客户奖资源优势
n 通前期业调查显示客户源集中园区古城区新区3140岁年龄中青年士文化程度高接受新生事物力强
n 市花园续产品态度方面266业表示产品出*已记录*况会购买70业会介绍亲友购买
n 见消费者市花园产品持欢迎态度产品口碑形象逐渐深入市场住户产品忠实度带动客户资源扩充
3． 发展商实力优势
n 项目发展商华新国际集团全国产连锁实力雄厚沈阳锦州成重庆苏州广州等相继开发建设十高级商品住宅写字楼休闲康体文化旅游项目中沈阳河畔花园成锦绣花园重庆锦绣山庄海奥林匹克花园广州南国奥林匹克花园等成知名住宅产品品牌
n 华新国际荣膺2001年全国优秀楼盘30强市花园规模性发展优势断追求创新意识苏州全国房产市场享名气产品素质消费者中口皆碑
n 通前期业调查显示50认市花园品牌力项目345认华新国际集团公司品牌力企业表明苏州产品品牌目前优势企业品牌品牌形象已初目测确立
2．1．3 利素分析（略）
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苏州市花园题定位报告
目 录
1．项目前期情况分析
1．1前期发展状况分析
1．2前期项目定位分析
1．2．1前期客户分析
1．2．2前期价格分析
1．2．3前期产品分析
1．3 项目前期题评述
1．3．1项目总题纳
1．3．2期分题总结
1．3．3评述
2．题产生背景
2．1项目竞争力分析
2．1．1显性竞争力
2．1．2隐性竞争力
2．1．3利素分析
2．2项目竞争力塑造
2．2．1显性竞争力塑造
2．2．2隐性竞争力塑]
2．3题导入
2．3．1 4#块初步定位
2．3．2题推导
3．题深化
3．1市度假题衍生
3．1．1类度假演变程
3．1．2度假产业结构分析
3．1．3市度假郊区度假
3．2题鉴实例
3．2．1国外实例
3．2．2国实例
3．3题理基础
3．3．1特定产生条件
3．3．2独特生活理念
3．3．3高标准设置
3．4 题产品求
3．4．1 区环境
3．4．2规划布局
3．4．3生活配套
3．4．4公空间
3．4．5室设计
4．题差异性适应性分析
4．1差异性分析
4．1．1产品差异性
4．1．2服务差异性
4．1．3目标客户差异性
4．2适应性分析
4．2．1潜需求适应性
4．2．2项目资源适应性
4．2．3项目域文化适应性
4．2．4产品求适应性
4．3题利益点
4．3．1消费者利益点
4．3．2开发商利益点
5．案市场定位
5．1目标客户群定位
5．1．1核心客户
5．1．2重客户
5．1．3偶客户
5．2产品定位
5．3价格定位
6．题产品演绎
6．1题概念总体规划接
6．2规划建议
6．2．1原
6．2．2 组团划分
6．2．3路网系统
6．2．4停车系统
6．3园林景观
6．4建筑风格细部建议
6．4．1建筑形式
6．4．2建筑布局
6．4．3户型设计
6．4．4立面
6．4．5住宅公部分
6．4．6室细部设计
6．4．7建议室装修标准
6．5智化物业理
6．5．1区智化系统设置建议
6．5．2全方位酒店式物业服务
1． 项目前期情况分析
1．1 前期发展状况分析
1999年3月15日市花园首期工程——兰华苑正式破土动工5月9日正式开盘创20天售出210套销售佳绩9月份售罄8月16日封顶
年9月26日二期——茗华苑开工继期销售旺势前景遍尚未面市预定已超150套
2000年9月11日三期——菁华苑隆重开盘出现排队抢号买房现象11月1日~8日二期业验房入住
年11月20日消费者强烈求四期——英华苑正式开始登记掀排队购房热潮开盘热销248套创销售历史新亮点
2002年1月19日五期——银色贵族开盘
综观前期销售状况案发展状况直呈良趋势苏州住宅房产市场供应求局势发展商直努力开拓促成种趋势前提条件目前着庞消费群市场前景已越越发展商加入进竞争日渐激烈 2001年前案产品创新改进直竞争中占优势种优势持续时间长楼盘快会效仿案价格首期开盘涨没真正体现市场价值（年区域档次楼盘价格高案）种种迹象表明：整市场中发展形势仅案涌现出越越优秀楼盘见竞争中占优势提高创新产品时整合资源充分利企业项目身累积市场美誉度
1．2 前期项目定位分析
1．2．1 前期客户分析
二三四期客户情况关数支持甲方提供
1． 客户年龄构成
客户年龄集中28~40岁年龄阶段期例表：
26~30岁
31~35岁
36~40岁
2期
255
255
200
3期
290
270
180
3期高层
270
290
210
4期
310
240
190
2．客户家庭口构成
客户家庭口构成普遍3口中2期533期493期高层484期57
3．客户原居住区域
客户原居住区域集中古城区中2期4353期413期高层
404期445
4．客户工作区域
客户工作区域集中古城区园区期例表：
园区
古城区
2期
355
435
3期
325
410
3期高层
260
400
4期
340
445
5． 4期客户购房动机
4期客户购房动机：二次购房（占50）首次置业（占34）
6． 4期客户日常交通工具
4期客户交通工具：汽车（占29）行车（占25）摩托车（占25）
7． 4期客户装修预算
4期客户装修预算912万元间（占44）
8． 4期客户通路研究
4期客户认知渠道源：口碑（占41）报纸DM广告（36）
9． 4期客户电视网络媒体利研究
4期客户电视网络媒体利源：中央台（占37）苏州电视台（占30）苏州线台（占23）
10．4期客户报刊媒体利研究
4期客户报刊媒体利源：苏州日报（占44S）姑苏晚报（占19）扬子晚报（占17）
11．分析结（普遍意义）
n 年龄结构：集中28~40岁年龄阶段
n 客户家庭口构成：普遍3口
n 客户原居住区域：集中古城区
n 客户工作区域：集中古城区园区
n 4期客户购房动机：二次购房首次置业
n 4期客户交通工具：汽车行车摩托车
n 4期客户装修预算：912万元间
n 4期客户认知渠道源：口碑（占41）报纸DM广告
n 4期客户电视网络媒体利源：中央台苏州电视台苏州线台
n 4期客户报刊媒体利源：苏州日报姑苏晚报扬子晚报
1．2．2 前期价格分析
关数支持源甲方提供1234期价目表
1． 案前四期价格呈现路稳步扬趋势区域中高档次楼盘领跑者
2． 期销售周期价格路涨市场热烈回应说明前期价格调整握住市场情况程度肯定案前期产品品质
3． 期园区楼次楼盘价格根市场情况断涨已高案楼盘（：发现旅）见案价格然呈良升势头没真正体现身市场价值
4． 案三期高层价格趋势前段销售周期走稳略涨路线段销售周期市场开始逐步认产品均价初2500元㎡左右扬2800元㎡左右继势突破3000元㎡关体现案价格涨时机握准确性
5． 2001年半年价格调幅度较步反映市场情况方面说明案价格尚接受范围应扬空间
1．2．3 前期产品分析
市花园位园区中央商贸区中央花园附邻金鸡湖世纪广场市花园南工业园中片绿——中央公园项目总占44公顷建筑面积：66万㎡容积率：15市花园已开发四期第五期已市产品发展阶段具明显特征定程度代表着时市场住宅产品发展趋势
1． 市花园第期——兰华苑
第期项目产品户型优势明显：
户型：房型设计采南北通风板式层第次推出三步跃式力户型产品破面式住宅呆板设计力户型面积120㎡
户型面设计功分区明星房间私密性良厨房卫生间卧室客厅空间分隔减少活动区休息区影响23米玄关设计确保室私密性板式洋房梯两户设计产品南北通风流畅建筑底层采架空形式部分作停车空间行车库部分作型居住商业配套设施
建筑风格现代义设计风格基调产品设计敢创新建筑立面色彩运较淡采较暗色调（期进行重新调整）开阔弧型观景阳台配装雕花金属栏杆扶手
建筑特色：屋面形式采坡屋顶设计建筑立面形式横三段式体色调较浅屋面底层色调较深采优质外墙涂料防水防潮采新型建筑材料东西山墙进行节保温处理
休闲广场：区中心段设置型休闲运动广场场配置网球场老活动中心缓跑径童游乐场综合运动场等
产品市场差异性市花园第期三步跃式户型产品时面式住宅设计流市场中赢较产品优势成苏州房产业产品领跑者
2．市花园第二期茗华苑
第二期项目产品全跃式洋房卖点
户型房型设计采板式层少量高层户型设计半跃式全跃式力户型面积160㎡明确动静分离干湿区隔功分区幢楼设单体行车库停放摩托车行车
建筑风格建筑风格现代义设计风格基调产品设计日趋成熟建筑立面色彩运较灵活变立面色彩柔渡开阔门廊式观景阳台加强型外飘窗阳光露台花园配装雕花金属栏杆扶手
建筑特色创新低窗台式外突飘窗加强窗户采光面积窗台实性面积玻璃竖线条增强立面现代感顶层阳台屋檐仿罗马柱式设计凝重感
中心绿化广场期二期楼盘间位市花园东西中心轴线设置约 10000方米中心绿化广场广场设式广场竹林曲桥童室外游乐场弧型嬉水池生态走廊着然起伏表交错种植油棕锥型高柏树常青花草植形成错落致绿化景观
道路规划：提出区实行车分流规划理念外车辆区行采取严格理
规划布局：创新眼睛式楼体排布规划突破传统横排布局采弧线开楼体设计超楼间距增强区整体景观效果
产品市场差异性：市花园第二期产品期产品优势基础断创新推出全跃式户型高层住宅型中心绿化广场配置改变苏州市场中型园林绿化现状奠定项目作园区优质型社区基础
市花园住宅 市花园住宅
3．市花园第三期——箐华苑
户型：市花园三期率先推出6栋11层高层配高速电梯户型设计半跃全跃区时层洋房力产品市场中引起巨回响产品推出具定前瞻性迅速成房产业典范产品设计赢极优势
建筑风格：建筑风格现代义设计风格基调产品设计成熟然建筑立面色彩运较灵活变色彩强烈开阔观景阳台弧型外飘窗阳光露台花园配装雕花金属栏杆扶手
建筑特色：胆创新建筑风格层次丰富立面表现屋顶量景观构架设计天际线变化极具跳跃感觉突显现代建筑风格优势
建筑技术应：建筑体结构采现浇混凝土框剪结构跨度设计30米层高承重抗压抗震防风等方面极提升 KONE3000 MONOSPACE 机房电梯采改变高层建筑公分摊面种缺点
产品市场差异性：市花园第三期市场全盘推出高层住宅引导消费者选择住宅产品观念层住宅高层住宅转变市场担心高层住宅否消费者接受时刻次跑赢市场建立绝产品领先优势
市花园住宅 市花园住宅
4．市花园第四期——英华苑
户型：房型设计采南北通风板式层户型组合整合前期设计优势户型设计充分体现设计原形成错层屋面玻璃顶棚组合户型面半跃式
建筑风格：建筑风格现代义设计风格基调产品设计独巨匠心建筑立面色彩选暖色调色彩深浅色彩强烈景观构架栋建筑具鲜明性产品具更强竞争力
建筑特色：双阳台设计景观生活需求充分满足卧室私密空间延伸卧室卧室设置90度转角窗开阔室景观视角
三级绿化系统：
级绿化——太阳广场核心体绿化体系
二级绿化——中心水系串联六题广场绿化体系
三级绿化——宅间绿化组团绿化构成点线结合绿化体系
道路规划：区实行车分流车辆行区居民生活影响降低真正实现行车行路线动静接合
产品市场差异性：市场正高层住宅推出抱高期值时候市花园第四期回层产品发挥固产品优势市场全盘推出层洋房避开竞争激烈高层住宅市场次出色产品获市场肯定
5 市花园第五期——银色贵族
户型：市花园五期采南北通风板式高层高层推出13种户型开发
户型期面积81240㎡高层中推出错层跃层式房型产品形成样化错位竞争房型产品精致度较提高部分底层住宅更赠送2040㎡台私家花园幢楼设单体行车库停放摩托车行车设集中汽车库面设时访客停车位
建筑风格：建筑风格走完全现代义风格设计路线运更现代简洁建筑符号面积玻璃银色金属栏杆等外车库电梯直通家中等细节设计等显更周详
建筑技术应：体结构采现浇钢筋混凝土剪力墙结构建筑层高29米建筑结构完全性方面极提升采优质外墙涂料新型建筑材料东西山墙进行节保温处理窗户采高冷热断桥铝合金中空玻璃窗栋单元高层垂直交通均配设电梯（10）2部突出市生活优越性
建筑特色：双阳台设计景观生活需求充分满足超型景观阳台济实生活阳台卧室设置180度转角观景窗开阔室景观视角
产品市场差异性：市花园第五期发挥固技术优势市场中领先推出高层产品板式高层出色产品继续获市场肯定
1．3 项目前期题评述
1．3．1 项目总题纳
市花园题实质市居住概念市居住总结特征：
1． 居住城市中心区副中心区城市中高收入阶层目标客户
2． 日常生活居住目重视建筑园林建筑辅助设计标准满足国家规范准
3． 配套利城市已配套区补充城市配套足
4． 社区文化建设定重视理服务常规服务缺少性服务特殊服务
1．3．2 期分题总结
首期——兰华苑体现完全性化设计提出精英家国题
二期——茗华苑倡导国际绿色风采社区计划题定：更国际更然更健康
三期——菁华苑全面推出电梯高层提出引领消费者目光层住宅转高层住宅题：苏州住宅新标准
四期——英华苑题太明朗方面三期提出苏州住宅新标准方面突出三级绿化规划提出精品家园精致
五期——银色贵族引入宽带网络提出E时代生活题
1．3．3 评述
前五期题中出：
1． 期总题思路（市居住概念）反映市题实质未真正展示
2． 五分期题容相互差距较表述语言概念核模糊介产品配套特点定
3． 利益点突出消费者直接中意识受价值
2． 题产生背景
2．1 项目竞争力分析
已知市场情况确定市花园4#块（案）发展方首先解身已利条件资源利资源整合寻找市场缺口增强案竞争力
进行分析前项目竞争力进行区分分显性竞争力隐性竞争力两种
谓显性竞争力短期保持领先优势容易竞争手模仿抄袭快速超越新概念创新产品项目进行竞争基础展示产品核心功方面较直观谁知门槛较低快速传播显性竞争力足够令项目差异性优势长期突显支持项目长期发展
谓隐性竞争力指项目独竞争手难超越者竞争中占领导位竞争素新颖开发理念引导新型生活方式项目独稀缺资源企业品牌等等隐性竞争力确立项目独特市场性基础够树立项目持久竞争差异性
述两者非成变定条件两者间会相互转换：形成市场竞争壁垒时显性竞争力转化隐性竞争力样隐性竞争优势衰减时转化显性竞争力
2．1．1 显性竞争力
分析现阶段案显性竞争力方面：
1． 区位优势
园区整区域优势市场报告中已阐述案区位优势针园区竞争项目言
园区园区外住宅消费者园区吸收三点次：全国美金鸡湖公园前景远中央商贸区城市广场三点提供消费者利益保障：居住环境优良工作便利城市气息浓郁带居住投资两方面收益
案区位优势离述三资源项目园区样具备条件开发项目：翠湖雅居13#块（1月12日推出湖左岸）前者前年开发项目现仅租赁市场产生影响者新推项目总建筑面积27万㎡第期市花园第五期第六期产生直接竞争第二期案推出时间接区位优势均等案差异性表现突出避免质化
2． 规模发展优势
市花园总占44公顷已开发完成土面积20公顷总建筑面积达30万㎡现开发完成四期规模开发优势首先土早期储备成较低时批量生产幅降低成市花园已通严格控制成优化资金运获相规模效益次市花园前期实体示范效应已成型区环境井井条物业理带良性发展期消费者信心增强市花园发展前期开发成功形成良市场惯性效应全市产生影响力
2．1．2 隐性竞争力
分析现阶段案隐性竞争力方面：
1． 前期建立市场美誉度
案已开发四期正接受预订第五期建立良市场认知表现方面：
n 产品创新意识方面：户型设计特色较超前半跃式设计园区房产市场路领先
n 区环境营造方面：绿化率高景观设计突出动静结合空气质量宁静适合居住
n 社区文化塑造方面：化理塑造文情怀社区文化组织种活动增强住户间交流沟通保安清洁等物业理严格标准住户满意度高
2． 客户奖资源优势
n 通前期业调查显示客户源集中园区古城区新区3140岁年龄中青年士文化程度高接受新生事物力强
n 市花园续产品态度方面266业表示产品出*已记录*况会购买70业会介绍亲友购买
n 见消费者市花园产品持欢迎态度产品口碑形象逐渐深入市场住户产品忠实度带动客户资源扩充
3． 发展商实力优势
n 项目发展商华新国际集团全国产连锁实力雄厚沈阳锦州成重庆苏州广州等相继开发建设十高级商品住宅写字楼休闲康体文化旅游项目中沈阳河畔花园成锦绣花园重庆锦绣山庄海奥林匹克花园广州南国奥林匹克花园等成知名住宅产品品牌
n 华新国际荣膺2001年全国优秀楼盘30强市花园规模性发展优势断追求创新意识苏州全国房产市场享名气产品素质消费者中口皆碑
n 通前期业调查显示50认市花园品牌力项目345认华新国际集团公司品牌力企业表明苏州产品品牌目前优势企业品牌品牌形象已初目测确立
2．1．3 利素分析（略）
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