北海市项目研究提案
第章 市场状况
北海市场历10年前跃进跌入深谷惨痛2002年开始逐渐复苏北海房产新格局初显
（）领风骚三五年——房产板块分析
1云南路板块
云南路板块银龙花园传停工消息原称五月交房承诺法实现睛海居代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作碧桂华庭销售停滞前……云南路显冷清寂静云南路楼市进入第二季度失火爆风光失宠孩子例举楼盘出现销售受阻问题根底开发商实力策略关
点值关注：云南路板块已初聚生活居住板块雏形着云南南路市场建成投入周边生活配套设施日益完善相信5年时间云南南路风韵犹存喻云南路十足硬伤散乱农民房成开发商进入障碍
2四川路板块
四川路楼盘新贵然兴彩夺目呈现持续升温迹象政府方面推出政务区带动整块升温
北海旧城中心说集中北部湾路原城区道路规划社区配套业态组合等方面严重缺陷旧城区已难承载高速优质现代城市运作直接限制城市济文化发展北海城市格局迁移势必行然北海新城中心花落处理位置北海城市中心迁移总时间序交通便捷口流动新城区发展呈现典型北南：珠海路─中山路─北部湾路─北海道……北海道四川路交汇段连接桂海高速西达北海港南通银滩北连外沙交通便利外通达加市政府定址深信里成北海新城市中心
素影响四川先天优势板块支持力度十分重：
四川路北段连接外沙海鲜岛北海城市发展新亮点作城市特色旅游先导产业外沙海鲜岛繁荣提高北海知名度四川路注入更活力色彩外沙海鲜岛继续南北海市中心广场——北部湾广场广场周边新力粤海万家兴宝谊等众型商场构成北海重商贸中心四川路条贯穿商业中心交通道记录仅仅北海商业腾飞更北海城市发展繁荣继续南进入外贸工商写字楼许娱乐休闲场构成商务中心城区配套相成熟种资源相集中四川路身价值更继续提升继续南市行政中心四川路条黄金干道贯穿城市娱乐休闲中心商业中心商务中心市政中心四城市中心拥丰富城市种成熟配套资源
拥众天独厚优势四川板块成市场宠足奇
3茶亭路板块
蔚蓝海岸领军碧海云天殿线海景概念竟两项目成板块成楼市朵奇葩昙花现相言茶亭路发展深稍差整茶亭路区域供开发土真正享受海景没少发展潜力
3银滩板块
20城建重点项目争取年开工重点项目半数银滩关包括投资达5亿杨帆酒店北海碧海银沙国际旅游项目银滩中区改造二期工程海泰墅改造银滩乐园改造国际游艇俱乐部改造银滩中区A块项目开发银滩音乐喷泉改造工程北海学园区周边市政配套设施北部湾道改造工程西藏南路云南路等道路完善工程街巷道路排水路灯工程侨港镇改造工程等未10年银滩板块新产亮点
4涠州岛板块
海城区新引进落实项目12资位资金新增3696万元中涠洲镇岛项目位资1652万元外资175万美元涠州岛热度逐渐升温已少目光转里然现配套设施等方面条件板块相相差甚远发展潜力巨现政府似未意识没力进行开发政府冷淡相少民间资已蠢蠢欲动意该岛投资存政策方面障碍现态势明朗相信切会年完满解决届时出现赢局面
里胆预测存旅游济发展该岛独特理位置气候环境等素影响涠州岛会成海南岛旅游度假真正天堂
(二)冰山角浮出水面——值关注市场动态
1户型成市场角
E时代鑫城阳光SOHO南方厦蔚蓝海岸假日公寓外沙青年公寓等相继开盘发售取错销售业绩足证明户型市场角点肯定户型三五年市场角理：
(1)北海市第二产业健康发展成消费群体源保障实体济发展吸纳批劳动力着济逐步发展会吸引越越年轻回流留工作部分薪水高均水济力购买
(2)消费观念成熟
解E时代鑫城5月29日开盘E时代初引批外投资者期成交客户中例买房者中父母女买成年父母买养老(外省)年轻女孩买做闺房……总价低年轻力消费拥家观念早已深入年轻心中年轻希拥属空间户型疑选择
(3)受投资者偏爱
户型理位置环境交通便利加实际点卖点容易受投资者青睐：容易转手住出租甚办公
2海景房未潜力巨挖掘
北海优美然环境良空气质量美丽海洋景观城市没正种法拟资源全国群度假出现群侯鸟型居住者购房者海着渴海边处属空间海边商品房成首选度假基海边房子受越越诸类群青睐目前北海市类产品稀缺留开发商极空间充分发挥
茶亭路蔚蓝海岸碧海云天作公寓海景房典型代表良销售业绩表明海景房广阔潜力
3旅游产风生水起
建立项度假村产权式酒店等旅游相关项目出现标志着旅游产会重头戏着北海市丰富旅游资源逐步开发类项目出现井喷式增加
(三)客户情况
10年前房产泡漠破裂北海房产已变敏感北海市市区口足30万市场容量限2000年政府启动房产市场2002年正式复苏异客户成支撑北海楼市导力量
1北海居民商品房旧兴趣更愿意买块宅基建房占天占然第选择
外劳动力业北海 准北海类客户普遍持观态度握房产发展趋势知果出手会选择投资型产品希统营现房次开发商实力会做出购买
2异客户成北海楼市体1999年北海市外购房者中直西北东北等北方离退休员2003年6月份开始海浙江广西南宁等购房者明显增特重高档楼盘年3～4月间江浙购房团10月海购房团托起整北海楼市北海楼市已成较纯粹外销性质畸形市场
外客户成普遍持投资心态北海现状年房产状况相觉北海房价水位低增值空间通常选择：单价较低商铺段较总价较低公寓海揭条件灵活怕占太资金物业半期房留定空间便炒做获利
第二章 墅市场初探
市场细分墅市场应该潜力挖异购买中墅需求量北海年仅海泰物业碧雅苑东方花园北海花园华杰温馨园等墅楼盘推出中海泰物业属烂尾工程权属难理清极少数供应市场买家现购买法入住楼盘远离海边户型配套设施规划安全防范物业理等方面带较严重缺陷满足外高端客户求北海外投资企业高层理员基买合意墅住宅出现遍墅没适合市场求产品尴尬局面案明年进入市场袭年房产发展势头更找准突破口北海房产持续强烈发展注入活力
北海墅市场呈现特点
1市场供应潜力巨变数高
10年前开发成片农征成城市建设作度假城市墅规划少数着泡沫颇破裂量土荒废建成半拉子工程着市场复苏开发商发现解套成市场受益达 零界点会时刻关注市场动旦时机成熟会迅速重入市抢夺市场份额
类独土北海房土市场占较份额整墅市场未状况难准确预测市场变量
2北海墅楼盘素质参差齐整体水较低
调查中北海著名明星墅盘华杰馨园兵营式布局整体规划设计略显呆板空间变化少没动感曲折园林设计简单整体规划设计暴发户农民房感觉建少墅盘实质低密度住宅社区墅层高层种建筑体混合缺乏墅作高档盘尊容高档华贵
3独栋墅成市场流
北海墅市场中外客户北海空气清新气候宜适宜休闲养老购房种健康投资业士认北海市目前超低价位住房升值潜力驱动江浙海购房者入市素
北海市场独栋墅流价位60～80万间低廉价格线城市客户投资客准备北海置业休闲养老客户相城市14～15价格已类客户考虑问题追求种顶尖生活方式独门独院真正墅生活够体现身份位墅墅质奢华独栋墅完整诠释奢华
实际市场已证实问题华杰馨园作墅市场影响力盘时作成功墅盘值学鉴豪杰占200余亩全部规划设计独栋墅特点1户型建筑面积280方米～460方米2花园面积开阔达800方米业充分体验墅生活：花园独门独院初规划中总户数190栋二期推市场户型受强烈追捧三四期中原先定位中户型全部改户型总户数减少170户充分体现豪宅风范根结底华杰座根原定位纯独栋墅满足客户心理真正墅生活渴
值关注华杰开发商海背景家房产开发企业面北海外销性质市场然选择独栋墅作该项目定位值研究关注
市场反映调查楼盘中独栋墅实现销售情况理想接80％销售率已说明问题
4联排墅日薄西山
实际联排墅尴尬产品出生日起注定种渡产品联排墅介低层住宅墅间种产品种舶品城市土资源日益稀缺情况满足城市中产阶级族高品质住宅求建该阶级城市中定济实力没足够力郊外购置真正墅退求次城市中住低密度住宅已种身份实力体现更层度联排墅更接低层住宅
北海墅市场根文述已退求次选择联排墅素复存1土稀缺素10年前泡沫北海量商品房开发土闲置完没建起房土属稀缺资源片土等发开许墅2济制约北海楼价较低均价概1500元左右线城市海相16左右60～80万栋独栋墅样价钱北海买套两房公寓况够北海种环境优美海滨城市购置房产休闲度假者投资身说明业身份济实力作高端住宅产品墅客户眼中已种民化产品
市场反映联排墅销售情况意独栋相相差距说明市场取
第三章 项目块分析产品定位
（）项目区域分析（略）
（二）项目SWOT分析
优势（S）
1项目块海推广利造势
2项目位高速路口交通便利路网发达
3土整方正利规划开发
4土获取价格低开发成低
劣势（W）
1项目市政规划路（绿化带）隔成两块利项目整体规划
2位北海道北部湾东路两条干道交汇处噪音尘灰等污染较
3项目处高德镇块非北海房产流热点带周边缺乏高档明星楼盘域竞争力强
4项目周边市镇生活等配套设施完善距市中心风景区较远
5项目块较提高项目身价值素限
机会（O）
1项目周边墅楼盘较少现竞争楼盘档次高
2北海缺乏高品质墅盘市场空白点项目准确握市场需求迅速入市填补空缺
3块间公充分利做成项目配套园林绿化休闲娱乐等公场
4墅根收缩市场凸现墅珍稀块位高速路口处抢占外客源赢先机
威胁（T）
1部分十年前批卖墅尚未开发完成市场潜开发量未竞争激烈
2现存历史遗留墅群存量位置环境尚佳少数少楼盘等时机旦市场复苏迅速重新入市市场变数
第四章 项目定位
（）市场定位
北海2002年房产两年发展非常快重新复苏次起飞势外销房产业关注异客户需求开发满足异客户需产品已逐渐成业识
中包括墅低密度低层样种居住方式种居住方式够迅速发展方面原
方面着生产力提高国民收入增长部分（尤收入水较高海江浙福建等）先富起原追求种顶尖生活希墅样种居住方式
第二原城市土资源日益稀缺高层超高层建筑正成城市体建筑低密度住宅甚层住宅成城市种奢侈梦想
第三原城市污染日益严重城市住宅郊区化城市居民渴清新空气奔跑绿渴回然种表现
北海优美然环境良空气质量美丽海洋景观城市没休闲度假养老优选择
第四原重原北海房产价格起东部发达区城市低廉10％～20％北海1栋北海济型墅＝海1套普通两房公寓＝市中心1套单身公寓分析仅充分实现项目价值更扩项目客户群体
样四原前市场项目块分析决定项目定位低密度住宅行性
低密度住宅宏观概念应该作墅豪宅应该墅种低密度居住方式低标准中标准高标准豪宅种墅休假非常乡村化简单情趣墅样种居住方式认识应该低中高豪宅样概念
定位：
1根前文分析项目墅然环境资源理想项目身局限性足支撑开发成真正意义高档墅楼盘转成济型墅解决问题济墅墅家族中新面孔墅类产品放高贵身份迎合更消费层面作出积极变化时国消费需求反映密度较高通常04～06间单体面积较通常180～240米间庭院满足般舒适度求
2根市场分析知作流济墅代表作联排墅适应北海市场求市场容量限市场实现情况受益情况开发种新济型墅——独栋面积180～240方米间满足市场求
独栋墅墅风已泛滥外独栋身具备墅义奢华独栋绝非TOWNHOUSE墅TOWNHOUSE天TOWNHOUSE独栋身种升级种升级表现差异性拒绝仅产品房价问题更精神文化取问题
独栋位置城区郊区面积屋拒绝户型品质求奢华绝低档房价取暴利做低价包括宣传中做概念标新立异等方面正独栋种物质层面精神层面转换发现作原创性物业成流市场价值着资超越新新类真正成生活格调非生活阶层定义特中坚群越越品位化性化独栋客群仅会越越必成流市场
作墅家族新物业形态定位独栋限度满足开发商利润求时避免定位成联排墅尴尬产品北海市场面积墅需求更受市场欢迎逐渐成流事实相悖
明确独栋目标客户群体锁定特征推广针性作诉求动客户心该定位关键
定位二：
市场分析中难处结独栋墅代表北海墅市场发展方项目定位成纯独栋高品质墅区面积280～400方米间
预见定位作纯独栋墅项目风险方案时利润方案
（二）客户定位
现北海市场反映异购买占较重市场分析出北海目前墅定位第居真正面异客户高端产品缺口严重
生态环境保护良投资环境断改善加北海市政府盘活空置商品房采取系列优惠政策两年北海购房外断增加占期房产交易量30中北海度假养老算：2002年北京空巢家庭约1702×34×(1+442÷2315(万户)海空巢家庭约100÷250(万户)果空巢家庭十分迁居北海仅房产项会（315+50）万户×10×15万元12225(亿元)巨市场仅仅京沪两空巢家庭果放眼全国甚世界市场限量
事实东盟博览会广西召开北海成西南甚中国南部出海通道邻马西亚泰国新加坡等国家正通旅游加强日韩国等国家进行宣传鼓励老年空巢迁徙气候温暖热带海滨区生活外国际养老房产市场北海长期市场增长源泉
外度假休闲墅市场尚未充分挖掘根目前北海酒店式度假公寓市场良需求状况市场实现程度度假墅作面拥客户度假公寓实际该客户群体进步细分高端客户细分度假休闲墅北海墅重组成部分
根目前北海房产市场作外客户状况判言项目客户异客户发达区收入水较高城市
客户构成：
项目定位独栋时目标客户群体源广泛北海整体楼价低廉独栋墅总价够控制50万左右相海发达区中产阶级济力消费
1社会顶层阶级言独栋作海滨城市休闲度假场该阶层士众房产物业该阶层言作种长期度假场时少时间进行享受长期空置闲置总价低廉心疼正该阶级房产物业众线发达城市置业成高会适旅游观光风景二甚三线城市置业作投资作动产异海滨城市风景画胜种社会身份体现
2社会中产阶级该群体社会中流砥柱社会中坚群体该群体具备千万级消费力墅热爱超出般想象生活品味性化需求越越高样理城市墅言然种奢侈联排类伪墅眼时该阶层工作压力巨时需段时间轻松休闲度假场总价高墅满足墅生活渴时常进行轻松愉悦度假生活时度假海滨城市墅满足虚荣心
3甚资白领层士城市养老成高选择环境优美适养老城市错选择
三消费群体难进行进步推断房价低廉线发达城市具备定技5～10年工作历北海置业购房力
独栋满足客户墅生活求济承受太负担北海样度假胜拥套亲海墅客户群体应该广泛市场潜力巨客户层面胆预测区外线城市外应该充分挖掘北海南宁等区市场客户
根前文分析北海提供墅物业量非常众墅盘中脱颖出楼盘整体素质包括楼盘整规划园艺设计户型架构见客观存社区文化
客户构成二
项目规划定位独栋豪华墅时目标客户相明朗买起100万左右墅已客户23部分掉时公司集团购买作办公场作高层领导榻分量增加客户会增客户已集中常说金字塔塔尖阶层暴发户阶层
（三）价格定位
北海墅品质建造时间装修等级参差齐价格反映出较差异分三种：
建墅：1000元㎡
般品质墅：旧楼盘10001300元㎡
新楼盘15001800元㎡
高品质墅：旧楼盘16002000元㎡
新楼盘1800元㎡
根项目定位项目市场价格应该2200～2500元㎡属中高端墅
独栋均价控制50万左右概45～60万间联排相稍高联排
独栋豪华价格100万价格体系参华杰馨园定
（四）产品户型规划设计定位
项目作独栋般独栋墅客户基致部分作外销房客户线发达城市作海滨度假休闲场投资物业
项目产品户型规划设计充分考虑目标客户性文化素目标客户社会背景文化背景目标客户需求导进行规划设计
甚根客户需求符合整体设计规划纲前提客户需设计谓订单产
（）独栋
独栋墅特点鲜明：面积较二独栋住宅三总价较低部分电梯公寓花园洋房购房者享受独栋墅品质承受房屋总价
独栋墅中户型面积集中200～240方米左右种户型均拥较较实际空间花园独立住宅应该限度满足墅生活需求拥两方卧空间挑空等应该通精确尺度分析优秀套房设计空间进行发挥
整社区规划设计中应该注重项目品质灵魂生命样存富合理性表现力亲力拒绝速成建筑追寻创新独关注建筑质规划独栋墅居住模式纯粹独栋墅
围合式组团仅充分利限面空间更营建独特空间视角独立生活情趣诺干墅组团谐相居住组团相紧凑心围合形成面积享花园中庭种精致户型趣180～240方米超级享受2层～3层结构四面通透阅读然健康美独栋墅
业更
独栋八标准
标准：独立住宅独门独户天家庭私密空间独立私家花园
标准二：适合作第居达边享受边增值完美置业目
标准三：舒适实求奢华面积180 ~250方米布局合理满足三口五口家高品质居住
更甚者建筑框架结构户型设计进行模块式组合业根身需框架允许范围行组合
标准四：交通方便位置较市中心正常车程20～40分钟——离红尘远离然
标准五：讲究整社区功配套满足精神需求现实条件目前十分完善未预期十分
标准六：单价总价处相合理位置消费者济承受范围相性价较高标准七：注重物业理讲究社区文化注重邻里关系谐强调相独立
标准八：业具较高文化素质修养独特生活品位理性低调数正处生事业升阶段属社会中坚族
（二）高档独栋
墅身少数产品纯独栋更代表众流派墅中定级标准体现种身份位尊容更时候功夫已产品外产品身高求外针项目特形态客户特征建立社区软文化提高社区品质营造高尚社区理念融入产品规划设计中迎合客户需挖掘客户潜需求成客户量身定造高品质社区
1品质·庭院
墅整住宅市场金字塔产品果墅产品味追求密度会导致规划品质降导致墅项目庭院面积缩水
墅质奢侈墅概念仅包括建筑身更重家庭院正较面积室外庭院居住者充分享受然亲密接触养花弄草遛狗散步甚次室外烧烤举行家庭排队生活空间室扩展室外墅住宅品质体现没足够面积庭院花高价购置封闭居住空间没意义
2品质·户型
高档墅产品设计需功细化空间尺度准确握空间气氛营造做文章
着现代生活方式变化更休闲娱乐健身功引入成必然会客空间家庭生活空间考虑合理尺度家具形式尺寸摆放相结合厨房卫生浴更衣室等空间尺度功分区应该满足新需求变化厨房考虑中西烹饪间分隔卫生间满足追求舒适享受需更衣室太促狭等室空间趣味性流动性面布局结合户型设计中需考虑重点容
3品质·建筑风格
目前北海墅产品暴富式张扬缺乏品位优雅墅仅仅卖暴发户特项目发达线城市外销目前墅产品甚农民住宅二致墅居然成住宅中价位高品位低产品类型
市面墅形象欧美风格开发商设计者非欧美建筑进行深入细致研究显伦类种古典符号堆砌中形式例尺度韵律完全脱离真正欧美风格真意时容忽视细部推敲产品显粗糟难体现高价物业价值感
第五章 项目产品策划环艺创意
项目基情况
1． 项目背景
（略）
2． 块资源
（略）
3． 区域状况
l 交通
（略）
l 开发
（略）
l 配套
（略）
二 发展定位
块资源条件评价北海房产市场综合分析结合项目区域优势物业特点初步项目发展概念描绘：项目占分两块市政规划绿化带相隔块约31亩块约49亩合计80余亩容积率05计算总建筑面积26700方米作公司开发市首墅项目独栋墅产品适度超前设计理念营造突出项目度假休闲投资养老价值较高基点项目建成成超越北海现墅开发水准实现项目建筑物质层面精神层面转换拥海滨度假投资特色具现代特色符合中坚客户群品味性精神复合型社区
三 规划构思点
1 单高尚型墅社区
墅始终少数奢侈优秀墅盘成熟社区应该具备生态文化文等社区文化素建筑仅仅作冷冰冰建筑应该融入生活中成生活组成部分作区域品质形象较高项目产品系列应避免出现开发商获取更高利润纯墅社区规划成联排叠拼甚低层楼中楼等杂烩降低整楼盘形象准确定位独栋墅坚持独栋独门独院回墅原生态质针定位消费群体间性差异规划产品设计思路开发理念等方面求消费群体实现
完美接根客户需求统规划满足客户性化求提供出种产品组合
相明确客户群定位产品单化会导致客户群定位模糊属项目标定消费群体年龄结构家庭结构收入状况等方面情况致相必然产品种类着类似需求产品单化客户背景更质化生活背景社会身份居住方式思想意识等相似群体处社区营造属阶层社区文化强化属感
项目应造属社会中坚阶层充分注重保护邻里业间私隐性住户层次相社区文化含蓄敛注重生活情趣关注生活细节中产单型社区拒绝居住群复杂层次良秀齐强调性表现张扬注重价值实现
2 产品体系面积配
项目定位独栋建筑面积180～240方米间
3 社区景观建筑群
项目设计中项目附缺少天然然景观针北海现墅盘园林景观设计简单户户间户整园林园艺处种分割整合状态营造高品质墅盘必须建筑园林设计整合起建筑社区唯角园林景观适应建筑配角应相互呼应互成风景前提建筑设计必须整社区规划众园林景观互补充相应成趣处理建筑群轮户户花园间单户花园样融入整社区花园关系做建筑园艺互风景整体建筑细节实现着风景功量实现户户通风透亮户户拥景观
采 心式弱围合布局形式独栋住宅约诺干户绕成U型形成相独立邻里组团户户独立院落院落相连成联院住宅组团特点入户风景户户间充分考虑作墅应隐私性组团间中庭花园社区公衔接充分利道路绿化景观品作充分渡空间间机性变化趣味性较组团间相互独立私密性强中庭花园作整社区园艺景观集中表现组团间整合作整体整空间层次富变化建筑园艺融体避免兵营式布局整视觉变化丰富
4 规划分区
建筑组团
区规划块分割分两区区单独形成区区干组团组成组团诺干栋独栋 弱围合成
区做作业流水片分期开发：根项目现阶段开发求第阶段31亩块诺干组团余阶段视市场情形陆续开发区作业流水片区分期建设施工视房产市场需求定位具体确定期建设居住产品保持定开发弹性
5 路网交通
区入口考虑项目两块间市政公绿化两块分设置整居住区消防安全辅助出口
根居住区规模区功结构结合形特点居住区道路系统设置原量做短捷区交通联系方便考虑项目较基做法二级道路理做车分流
A 居住区通道设6米宽半环形双车道
B 居住区组团宅前路设2．5米宽单行道（组团穿行仅局部场）区环行车道端车行道保证车辆通户栋门口限度减少住户干扰
C 作区景观带步行道车行道完全分离作行步道作供住户运动慢跑径道
通道路分级规范化满足居住区部交通联系路网设计般居住组团距离超30米交通方便满足消防疏散网埋设道路绿化居住区排水等综合考虑方便生活方便理符合设计指导思想
6 停车
作墅区面汽车化社会项目充分考虑车辆停放户均配置车位外应该充分考虑时停车位车位数设置指标应定超前性考虑未发展需时必须考虑居住相安静性避免机动交通居住干扰两者间达良价值衡
利道路两旁行绿化带作时停车场外客业第二辆车驾车返回路进入停车场时部车辆停放采种停车方式充分考虑面面积建造成设计停车位设计考虑行影响室外活动绿化景观布置
7 住宅规划点
l 住宅设计应具备合理性
迎合业性化需求应功房进行合理搭配窗户较观景效果体现优质优价原
l 住宅设计应具备改造性
项目目标客户定位发达区中坚客户群体客户户型需求特点时该客户群体憎恶雷总想表达性住宅设计应该具备足够改造性适应客户变性化需户型拆分合 两功房间门相连掉隔墙变成套住宅房拆分成房外墙需方开作通透落玻璃窗等保证业够需户型进行DIY设计
l 建筑结构
达DIY设计建筑建议采框架结构利组合成接受情况考虑应隐形梁技术减少天花装修量增加室空间
l 错层面
项目类户型合适情况考虑错层（高45厘米）设计增加室空间变化趣味样便实现功分区
l 景观优化设计
合理控制进深开间尺寸例胆采客厅中空设计穹顶吊台入户花园透空玄关阳台阳台露台退台面积采光通风面积落窗等景观层层延伸开放型设计适应北海区隔湿隔热遮阳流求该项目灵透艺术韵尾园艺景观引入室形中扩居住者空间层面活动层面外增加成相较低阳台露台空间会消费者产生物超值感觉
l 窗
卧室配合外立面应全部考虑低台短飘窗设计客厅阳台二层露台花园间采通透落门窗墅外墙角度采面积落窗限度扩室采光系统窗格分法独特形式变化丰富落窗凸窗转角凸窗斜屋面采光窗（老虎窗）等足
l 储藏类专属空间
包括储物间公衣帽间卧衣帽间卧书房
l 空调机位
考虑房间空调机室外机隐蔽式安放保证建筑外墙整洁
l 厨卫
套型厨房必须明厨适应客户需求考虑分设置中西餐厨房
户型公卫布置考虑方便太明显招摇卧卫生间量追求舒适卫生间浴室洗漱间考虑适分设
l 线
建筑物理环境方面特注意线隐蔽安排西晒面遮阳
8 建筑立面风格
项目建筑风格建议摒弃繁杂装饰构件代抽象简洁现代义手法处理细部楼宇立面设计线条流畅简约气累赘繁琐现代岭南风格须考虑然条件气候情况
项目建议采坡屋顶彩玻纤瓦屋面（彩色水泥瓦屋面）底层外墙面贴文化石斩假石等表现然形态原石材质外墙面暧色系涂料色系周围环境融合整体立面风格回然沉稳古朴色调阳台栏板应钢化玻璃现代气息原石材质底层面砖质朴话
部装修
住宅装饰标准采全清水交楼线户次卫装蹲厕卫预留排污口
9 园林景观规划
项目墅盘定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
墅——建筑园林相应成彰
景观建筑设计重甚更强调景观充分利结果建筑周围环境浑然体相益彰
充分利块间公绿化块间市政公绿块身园艺构建起整园艺景观体系成体系建筑分布园区垂茵绿柳间精心构造植园区装点成幅然画卷然环境映项目形成然村落种贴然生活氛围然升回墅质
A 社区入口市政绿
方便识区入口拔高社区形象考虑两块门两块间市政公绿旁考虑入口通道种植高挺拔亚热带树种（海枣椰树等）块间绿化区出入口衔接出入口设置水瀑布流泻社区业访者提供戏剧性通达历时通服务性道路连接块公花园组团
采水池质感饱满烁石木板等材质提供实富艺术效果园景石砌挡土墙成花园背景艺术作品雕塑提供展示舞台外驶社区时进入社区入口处市政公绿街标识石墙温馨厚重质感致亲切问候充分利块间公市政绿成社区组成部分绿荫道庭台搂榭市政绿社区园艺溶体市政绿建石墙台阶座椅构建休闲区方便住户碰面闲聊时安置四散折叠椅咖啡桌休息玩棋牌游戏开放草坪游戏区沉水景花园绿色热带雨林感觉非社区社区组成部分居民生出沉浸然中感觉
B 利沟壑构建景观水系仿烁石溪流设计溪水潺潺缓缓流利块间社区入口工湖作块然汇水区
C 园林雕塑作品社区特中坚文化引导通作品表达艺术气息提高区档次
D 植物选择应配合区文化题选择文化特征较强植物品种
10 配套会
区物房考虑安排区入口附会
区会考虑安排位49亩块入口处方便两块业
项目规划指标
项目政府规划条件结合项目发展构思提出项目规划指标（05容积率计算户均220方米）：
区规划技术济指标览表
项 目
计量单位
数 值
区规划总
亩
80
居住户（套）数
户（套）
120
居住口
套4
480
总建筑面积
M2
54000
①住宅建筑
M2
53333
③公建面积
M2
约600～700
车位
（时）
约50
容积率
约05
绿率
50％
第六章 营销推广策略
墅楼盘作种高档物业特定消费群体常规营销策略耗费巨资收效尤项目定位异销售推广异推广
针目标客户群选择挑选出符合客户群需媒体投放广告
定位中高端客户定期定期举办PARTTY酒会沙龙等机会进行项目理念宣传争取够组团飞北海进行实参观现场逼单
异推广城市流房产媒体联合造势专刊形式介绍项目介绍北海
附：
注：海已泛概念代表线发达城市样理解成广州深圳等城市
北海项目异销售市场研判
（） 生活海
海收入高白领着衣食忧生活生中黄金岁月步入夕阳般老年时否保持原生活水安享幸福生活？恐怕没算退休领少退休金退休金够够花
尤现白领普遍关注生活质量日常细节尤意会高质量细节繁琐委曲求全降低求日常生活中格调品味生活形象始终摆放放重位置养老类似遥远事情放天边…
1养老离白领远？
刚参加工作久白领说起养老话题太遥远点现普遍事实白领现月约挣七八千元左右月花分文剩养老 普通心态明天甚时会发生什知道十年事情呢？更甚现挣钱太少根顾存钱养老问题……
年轻时候会意识养老问题花钱甚挣钱着年龄渐长越越危机感30岁道槛槛养老问题恐怕会渐渐眼前凸显出
2老什？
做计算国社保体系较发达区目前养老金提取例未社会均工资稳定提升前提收入越高退休时养老金达退休前收入例越低般言社会保障体系提供基生活保障提供退休金基达退休前总收入三分左右特高收入群该例会更少说果光社保体系退休金退休前生活发生巨变化说未十年中退休员仅仅社会保障系统实现丰足晚年生活现实
着中国独生子女政策国民均预期寿命延长未十年业口占总口例断减少结果导致社会够提供养老财务支撑力降支取退休金员例升社会价值系统变化加中国口政策素未夫妇顾四位老子女够成未养老托
结合中国未十年国情演变白领果手里没笔丰厚养老基金维持丰足体面晚年生活真未雨绸缪退休金够基生活
假设某税月收入1万般开销月约节余5000元设定离退休20年时间估算退休时约存100万元退休月退休金1000元加买养老保险样收入般海白领思维退休生活担心白领安度晚年究竟需少钱？
果60岁退休活80岁计算话退休生活20年20年时间太漫长谁知道会发生什样事情准备少钱养老真难说清楚问题
3少钱安度晚年？
某事者计算具体计算出知结起码需200万元该事者说国外机构专门问题做调查研究出结中国白领（城市海）维持定生活水准安度晚年话需300万元呢
300万元底够够呢？专业理财师计算说果作投资话便300万元15年会坐吃山空理财师指出目前中国物价稳通胀率1％根十五2006~2015年济发展报告预测2006~2015年中国年少保持3％~4％通胀率水2015年300万元相目前约170万元购买水果说家庭月需支出1万元维持现生活水准话300万元支撑17年包括时发生需应急支出说仅考虑通货膨胀素养老需钱笔数目
4收入·消费·生活
根中华英网日发布新薪酬调查报告显示海白领均年收入已达47634元位列全国第海1992年济均增长速度123居民均收入增长速度10
根前程忧日发布2005年中国城市白领薪酬报告显示明年收入增长步入淡期海白领均月薪增长251元左右 职位男女收入差异便女性白领收入普遍职位男性低30左右根述资料计算预计海白领2005年均年薪50646元女性白领均年薪低男性12000元相男性白领年薪763
年薪5万前文举例月薪1万半年薪10万属高收入白领养老保障般普通白领更养老发愁
收入星巴克真锅圆缘园固定时间节目开销然少薪水TMSK透明思考吧台喝杯酒喝杯咖啡意琉璃进入生活空间种姿态薪水然饭店里岁月泛黄白色理石英式房间里生着壁炉美式房间里银烛台西班牙式房间里放着老式高柱子木床……忘怀？薪水然夏奈路易威登康纳利ESADA等众定级品牌时装丝巾领带真皮手袋手套皮制配饰
…少件紧全球时尚潮流…收入然高格调高雅品味高
5海居住成
2004年11月16日海房产交易官方网站海房资源网时滚动信息显示：15日海市房产网成交均价首次突破万元关口中海环线（中心城区）手房成交均价12986．8元／方米环线中环线间手房成交均价9272．7元／方米中环线外环线间区域手房均价达7163．1元／方米外环线外房价5399．3元／方米段时间网房产交易数显示天成交均价格稳定8500－9000元间前9月份根网房产1330已售楼盘统计实际均成交单价方米8201元8月涨8．28％9月住宅累计成交价格方米7526元8月涨4．08％ 显然越越炒楼者感受压力时海楼市丝毫没停止涨意思
目前房价计套两房75方米住宅海需60万元果市中心置业更高达100万元高房价收入颇丰白领资族吃喝少15年买套房市中心普通两房果郊区买套样房20年收入太
土生土长海买廉价房改房安家着女成长新增房产需求越越迫切现房价买起套新商品房
6理财
投资房产买第二套房子第二套房子养老果单储蓄高收入退休时顶存200万元考虑老太敢动积蓄估计时候难保证现生活水准现必须提高现投资回报率房产实物资产规避通货膨胀风险房产然年价格会波动长远土资源总越越稀缺房产价值总趋势升通计算第二套房子基租贷便考虑空置率租金变动部分资产收益率起码达6％
海目前房价言资白领买套样住房尚显困难第二套养老？退休收入收入水工作时13维持资贯高品味生活普通通货膨胀系数开销显捉襟见肘
结言退休养老期间海等城市消费水高适宜居住
（二） 置业北海
1异置业寻找佳居
北海位中国南方北部湾畔处南亚热带面北部湾阳光充足雨量充沛气候温植丰茂风光旖旎北海三面环海立方厘米空气里负氧离子含量25005000般城市高出50100倍类理想居住北海空气特清新北海极具情调滨海城市海 滩 岛 湖 山 林然风光众历史文景观构成幅幅迷醉画面北海海盛产珍珠著名南珠乡 北海作北部湾三渔场时品尝许价廉物美海鲜
北海银滩东西绵延24公里滩长沙白水净浪软优良天然海滨浴场1992年列国家旅游度假区选中国王牌景点年吸引着百万游客已成国南方新兴海滨旅游度假胜
北海南国颗璀璨明珠特南国海滨风情秀丽海洋风光没污染蓝天浩瀚海四季骄阳关—适合养生场类理想居住愧
北海优美然环境良空气质量美丽海洋景观城市没正种法拟资源全国群度假出现群侯鸟型居住者购房者海着渴海边处属空间海边商品房成首选度假基海边房子受越越诸类群青睐目前北海市类产品稀缺留开发商极空间充分发挥
2房价低廉投资养老物超值
北海市房价直低价位徘徊2003年均价1400元／方米2004年均价****元涨幅戏称北京市卫生间价格北海买套住房种低价位两原1992年房产热遗留众空置房烂尾楼存量处置拖累作新楼盘增量价格二年量批租普遍掌握开发商手里重新开发成高
1999年起北海市外购房者中直西北东北等北方离退休员年6月份开始海浙江广西南宁等购房者明显增特重高档楼盘年3～4月间8位专程杭州飞机购房者日前北海市新开张楼盘口气买17套房子价位2000元／方米高档海景房10月16日45组成海购房团抵达北海停留天时间里续江浙购房团扫次北海房产购房者声称房子居住北海空气清新气候宜适宜休闲养老 购房种健康投资业士认北海市目前超低价位住房升值潜力驱动江浙海购房者入市素
现许业士认着国际资等民币放开汇率关注普遍准备豪赌民币升值量热钱涌入线海等城市购置房产升值获利国游资炒家陆续传闻城市撤出游资极进入升值空间巨中城市北海市场值资关注
3北海墅粗探
市场言北海房产市场总量已严重供求完全统计集中广东路北京路贵州路云南路北部湾路外沙等路段势头强劲
市场细分墅市场应该潜力挖异购买中墅需求量北海年仅海泰物业碧雅苑东方花园北海花园华杰温馨园等墅楼盘推出中海泰物业属烂尾工程权属难理清极少数供应市场买家现购买法入住楼盘远离海边户型配套设施规划安全防范物业理等方面带较严重缺陷满足外高端客户求北海外投资企业高层理员基买合意墅住宅出现遍墅没适合市场求产品尴尬局面
案明年进入市场袭年房产发展势头更找准突破口北海房产持续强烈发展注入活力
4异购房市场
生态环境保护良投资环境断改善加北海市政府盘活空置商品房采取系列优惠政策两年北海购房外断增加占期房产交易量30中北海度假养老算：2002年北京空巢家庭约1702×34×(1+442÷2315(万户)海空巢家庭约100÷250(万户)果空巢家庭十分迁居北海仅房产项会（315+50）万户×10×15万元12225(亿元)巨市场仅仅京沪两空巢家庭果放眼全国甚世界市场限量
事实邻马西亚泰国等国家正通旅游加强日韩国等国家进行宣传鼓励老年空巢迁徙气候温暖热带海滨区生活外国际养老房产市场北海长期市场增长源泉
外异购买中墅需求量北海年仅海泰物业碧雅苑东方花园北海花园华杰温馨园墅楼盘推出中海泰物业属烂尾工程权属难理清极少数供应市场买家现购买法入住楼盘远离海边户型配套设施规划安全防范物业理等方面带较严重缺陷满足外高端客户求北海外投资企业高层理员基买合意墅住宅出现遍墅没适合市场求产品尴尬局面
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第章 市场状况
北海市场历10年前跃进跌入深谷惨痛2002年开始逐渐复苏北海房产新格局初显
（）领风骚三五年——房产板块分析
1云南路板块
云南路板块银龙花园传停工消息原称五月交房承诺法实现睛海居代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作碧桂华庭销售停滞前……云南路显冷清寂静云南路楼市进入第二季度失火爆风光失宠孩子例举楼盘出现销售受阻问题根底开发商实力策略关
点值关注：云南路板块已初聚生活居住板块雏形着云南南路市场建成投入周边生活配套设施日益完善相信5年时间云南南路风韵犹存喻云南路十足硬伤散乱农民房成开发商进入障碍
2四川路板块
四川路楼盘新贵然兴彩夺目呈现持续升温迹象政府方面推出政务区带动整块升温
北海旧城中心说集中北部湾路原城区道路规划社区配套业态组合等方面严重缺陷旧城区已难承载高速优质现代城市运作直接限制城市济文化发展北海城市格局迁移势必行然北海新城中心花落处理位置北海城市中心迁移总时间序交通便捷口流动新城区发展呈现典型北南：珠海路─中山路─北部湾路─北海道……北海道四川路交汇段连接桂海高速西达北海港南通银滩北连外沙交通便利外通达加市政府定址深信里成北海新城市中心
素影响四川先天优势板块支持力度十分重：
四川路北段连接外沙海鲜岛北海城市发展新亮点作城市特色旅游先导产业外沙海鲜岛繁荣提高北海知名度四川路注入更活力色彩外沙海鲜岛继续南北海市中心广场——北部湾广场广场周边新力粤海万家兴宝谊等众型商场构成北海重商贸中心四川路条贯穿商业中心交通道记录仅仅北海商业腾飞更北海城市发展繁荣继续南进入外贸工商写字楼许娱乐休闲场构成商务中心城区配套相成熟种资源相集中四川路身价值更继续提升继续南市行政中心四川路条黄金干道贯穿城市娱乐休闲中心商业中心商务中心市政中心四城市中心拥丰富城市种成熟配套资源
拥众天独厚优势四川板块成市场宠足奇
3茶亭路板块
蔚蓝海岸领军碧海云天殿线海景概念竟两项目成板块成楼市朵奇葩昙花现相言茶亭路发展深稍差整茶亭路区域供开发土真正享受海景没少发展潜力
3银滩板块
20城建重点项目争取年开工重点项目半数银滩关包括投资达5亿杨帆酒店北海碧海银沙国际旅游项目银滩中区改造二期工程海泰墅改造银滩乐园改造国际游艇俱乐部改造银滩中区A块项目开发银滩音乐喷泉改造工程北海学园区周边市政配套设施北部湾道改造工程西藏南路云南路等道路完善工程街巷道路排水路灯工程侨港镇改造工程等未10年银滩板块新产亮点
4涠州岛板块
海城区新引进落实项目12资位资金新增3696万元中涠洲镇岛项目位资1652万元外资175万美元涠州岛热度逐渐升温已少目光转里然现配套设施等方面条件板块相相差甚远发展潜力巨现政府似未意识没力进行开发政府冷淡相少民间资已蠢蠢欲动意该岛投资存政策方面障碍现态势明朗相信切会年完满解决届时出现赢局面
里胆预测存旅游济发展该岛独特理位置气候环境等素影响涠州岛会成海南岛旅游度假真正天堂
(二)冰山角浮出水面——值关注市场动态
1户型成市场角
E时代鑫城阳光SOHO南方厦蔚蓝海岸假日公寓外沙青年公寓等相继开盘发售取错销售业绩足证明户型市场角点肯定户型三五年市场角理：
(1)北海市第二产业健康发展成消费群体源保障实体济发展吸纳批劳动力着济逐步发展会吸引越越年轻回流留工作部分薪水高均水济力购买
(2)消费观念成熟
解E时代鑫城5月29日开盘E时代初引批外投资者期成交客户中例买房者中父母女买成年父母买养老(外省)年轻女孩买做闺房……总价低年轻力消费拥家观念早已深入年轻心中年轻希拥属空间户型疑选择
(3)受投资者偏爱
户型理位置环境交通便利加实际点卖点容易受投资者青睐：容易转手住出租甚办公
2海景房未潜力巨挖掘
北海优美然环境良空气质量美丽海洋景观城市没正种法拟资源全国群度假出现群侯鸟型居住者购房者海着渴海边处属空间海边商品房成首选度假基海边房子受越越诸类群青睐目前北海市类产品稀缺留开发商极空间充分发挥
茶亭路蔚蓝海岸碧海云天作公寓海景房典型代表良销售业绩表明海景房广阔潜力
3旅游产风生水起
建立项度假村产权式酒店等旅游相关项目出现标志着旅游产会重头戏着北海市丰富旅游资源逐步开发类项目出现井喷式增加
(三)客户情况
10年前房产泡漠破裂北海房产已变敏感北海市市区口足30万市场容量限2000年政府启动房产市场2002年正式复苏异客户成支撑北海楼市导力量
1北海居民商品房旧兴趣更愿意买块宅基建房占天占然第选择
外劳动力业北海 准北海类客户普遍持观态度握房产发展趋势知果出手会选择投资型产品希统营现房次开发商实力会做出购买
2异客户成北海楼市体1999年北海市外购房者中直西北东北等北方离退休员2003年6月份开始海浙江广西南宁等购房者明显增特重高档楼盘年3～4月间江浙购房团10月海购房团托起整北海楼市北海楼市已成较纯粹外销性质畸形市场
外客户成普遍持投资心态北海现状年房产状况相觉北海房价水位低增值空间通常选择：单价较低商铺段较总价较低公寓海揭条件灵活怕占太资金物业半期房留定空间便炒做获利
第二章 墅市场初探
市场细分墅市场应该潜力挖异购买中墅需求量北海年仅海泰物业碧雅苑东方花园北海花园华杰温馨园等墅楼盘推出中海泰物业属烂尾工程权属难理清极少数供应市场买家现购买法入住楼盘远离海边户型配套设施规划安全防范物业理等方面带较严重缺陷满足外高端客户求北海外投资企业高层理员基买合意墅住宅出现遍墅没适合市场求产品尴尬局面案明年进入市场袭年房产发展势头更找准突破口北海房产持续强烈发展注入活力
北海墅市场呈现特点
1市场供应潜力巨变数高
10年前开发成片农征成城市建设作度假城市墅规划少数着泡沫颇破裂量土荒废建成半拉子工程着市场复苏开发商发现解套成市场受益达 零界点会时刻关注市场动旦时机成熟会迅速重入市抢夺市场份额
类独土北海房土市场占较份额整墅市场未状况难准确预测市场变量
2北海墅楼盘素质参差齐整体水较低
调查中北海著名明星墅盘华杰馨园兵营式布局整体规划设计略显呆板空间变化少没动感曲折园林设计简单整体规划设计暴发户农民房感觉建少墅盘实质低密度住宅社区墅层高层种建筑体混合缺乏墅作高档盘尊容高档华贵
3独栋墅成市场流
北海墅市场中外客户北海空气清新气候宜适宜休闲养老购房种健康投资业士认北海市目前超低价位住房升值潜力驱动江浙海购房者入市素
北海市场独栋墅流价位60～80万间低廉价格线城市客户投资客准备北海置业休闲养老客户相城市14～15价格已类客户考虑问题追求种顶尖生活方式独门独院真正墅生活够体现身份位墅墅质奢华独栋墅完整诠释奢华
实际市场已证实问题华杰馨园作墅市场影响力盘时作成功墅盘值学鉴豪杰占200余亩全部规划设计独栋墅特点1户型建筑面积280方米～460方米2花园面积开阔达800方米业充分体验墅生活：花园独门独院初规划中总户数190栋二期推市场户型受强烈追捧三四期中原先定位中户型全部改户型总户数减少170户充分体现豪宅风范根结底华杰座根原定位纯独栋墅满足客户心理真正墅生活渴
值关注华杰开发商海背景家房产开发企业面北海外销性质市场然选择独栋墅作该项目定位值研究关注
市场反映调查楼盘中独栋墅实现销售情况理想接80％销售率已说明问题
4联排墅日薄西山
实际联排墅尴尬产品出生日起注定种渡产品联排墅介低层住宅墅间种产品种舶品城市土资源日益稀缺情况满足城市中产阶级族高品质住宅求建该阶级城市中定济实力没足够力郊外购置真正墅退求次城市中住低密度住宅已种身份实力体现更层度联排墅更接低层住宅
北海墅市场根文述已退求次选择联排墅素复存1土稀缺素10年前泡沫北海量商品房开发土闲置完没建起房土属稀缺资源片土等发开许墅2济制约北海楼价较低均价概1500元左右线城市海相16左右60～80万栋独栋墅样价钱北海买套两房公寓况够北海种环境优美海滨城市购置房产休闲度假者投资身说明业身份济实力作高端住宅产品墅客户眼中已种民化产品
市场反映联排墅销售情况意独栋相相差距说明市场取
第三章 项目块分析产品定位
（）项目区域分析（略）
（二）项目SWOT分析
优势（S）
1项目块海推广利造势
2项目位高速路口交通便利路网发达
3土整方正利规划开发
4土获取价格低开发成低
劣势（W）
1项目市政规划路（绿化带）隔成两块利项目整体规划
2位北海道北部湾东路两条干道交汇处噪音尘灰等污染较
3项目处高德镇块非北海房产流热点带周边缺乏高档明星楼盘域竞争力强
4项目周边市镇生活等配套设施完善距市中心风景区较远
5项目块较提高项目身价值素限
机会（O）
1项目周边墅楼盘较少现竞争楼盘档次高
2北海缺乏高品质墅盘市场空白点项目准确握市场需求迅速入市填补空缺
3块间公充分利做成项目配套园林绿化休闲娱乐等公场
4墅根收缩市场凸现墅珍稀块位高速路口处抢占外客源赢先机
威胁（T）
1部分十年前批卖墅尚未开发完成市场潜开发量未竞争激烈
2现存历史遗留墅群存量位置环境尚佳少数少楼盘等时机旦市场复苏迅速重新入市市场变数
第四章 项目定位
（）市场定位
北海2002年房产两年发展非常快重新复苏次起飞势外销房产业关注异客户需求开发满足异客户需产品已逐渐成业识
中包括墅低密度低层样种居住方式种居住方式够迅速发展方面原
方面着生产力提高国民收入增长部分（尤收入水较高海江浙福建等）先富起原追求种顶尖生活希墅样种居住方式
第二原城市土资源日益稀缺高层超高层建筑正成城市体建筑低密度住宅甚层住宅成城市种奢侈梦想
第三原城市污染日益严重城市住宅郊区化城市居民渴清新空气奔跑绿渴回然种表现
北海优美然环境良空气质量美丽海洋景观城市没休闲度假养老优选择
第四原重原北海房产价格起东部发达区城市低廉10％～20％北海1栋北海济型墅＝海1套普通两房公寓＝市中心1套单身公寓分析仅充分实现项目价值更扩项目客户群体
样四原前市场项目块分析决定项目定位低密度住宅行性
低密度住宅宏观概念应该作墅豪宅应该墅种低密度居住方式低标准中标准高标准豪宅种墅休假非常乡村化简单情趣墅样种居住方式认识应该低中高豪宅样概念
定位：
1根前文分析项目墅然环境资源理想项目身局限性足支撑开发成真正意义高档墅楼盘转成济型墅解决问题济墅墅家族中新面孔墅类产品放高贵身份迎合更消费层面作出积极变化时国消费需求反映密度较高通常04～06间单体面积较通常180～240米间庭院满足般舒适度求
2根市场分析知作流济墅代表作联排墅适应北海市场求市场容量限市场实现情况受益情况开发种新济型墅——独栋面积180～240方米间满足市场求
独栋墅墅风已泛滥外独栋身具备墅义奢华独栋绝非TOWNHOUSE墅TOWNHOUSE天TOWNHOUSE独栋身种升级种升级表现差异性拒绝仅产品房价问题更精神文化取问题
独栋位置城区郊区面积屋拒绝户型品质求奢华绝低档房价取暴利做低价包括宣传中做概念标新立异等方面正独栋种物质层面精神层面转换发现作原创性物业成流市场价值着资超越新新类真正成生活格调非生活阶层定义特中坚群越越品位化性化独栋客群仅会越越必成流市场
作墅家族新物业形态定位独栋限度满足开发商利润求时避免定位成联排墅尴尬产品北海市场面积墅需求更受市场欢迎逐渐成流事实相悖
明确独栋目标客户群体锁定特征推广针性作诉求动客户心该定位关键
定位二：
市场分析中难处结独栋墅代表北海墅市场发展方项目定位成纯独栋高品质墅区面积280～400方米间
预见定位作纯独栋墅项目风险方案时利润方案
（二）客户定位
现北海市场反映异购买占较重市场分析出北海目前墅定位第居真正面异客户高端产品缺口严重
生态环境保护良投资环境断改善加北海市政府盘活空置商品房采取系列优惠政策两年北海购房外断增加占期房产交易量30中北海度假养老算：2002年北京空巢家庭约1702×34×(1+442÷2315(万户)海空巢家庭约100÷250(万户)果空巢家庭十分迁居北海仅房产项会（315+50）万户×10×15万元12225(亿元)巨市场仅仅京沪两空巢家庭果放眼全国甚世界市场限量
事实东盟博览会广西召开北海成西南甚中国南部出海通道邻马西亚泰国新加坡等国家正通旅游加强日韩国等国家进行宣传鼓励老年空巢迁徙气候温暖热带海滨区生活外国际养老房产市场北海长期市场增长源泉
外度假休闲墅市场尚未充分挖掘根目前北海酒店式度假公寓市场良需求状况市场实现程度度假墅作面拥客户度假公寓实际该客户群体进步细分高端客户细分度假休闲墅北海墅重组成部分
根目前北海房产市场作外客户状况判言项目客户异客户发达区收入水较高城市
客户构成：
项目定位独栋时目标客户群体源广泛北海整体楼价低廉独栋墅总价够控制50万左右相海发达区中产阶级济力消费
1社会顶层阶级言独栋作海滨城市休闲度假场该阶层士众房产物业该阶层言作种长期度假场时少时间进行享受长期空置闲置总价低廉心疼正该阶级房产物业众线发达城市置业成高会适旅游观光风景二甚三线城市置业作投资作动产异海滨城市风景画胜种社会身份体现
2社会中产阶级该群体社会中流砥柱社会中坚群体该群体具备千万级消费力墅热爱超出般想象生活品味性化需求越越高样理城市墅言然种奢侈联排类伪墅眼时该阶层工作压力巨时需段时间轻松休闲度假场总价高墅满足墅生活渴时常进行轻松愉悦度假生活时度假海滨城市墅满足虚荣心
3甚资白领层士城市养老成高选择环境优美适养老城市错选择
三消费群体难进行进步推断房价低廉线发达城市具备定技5～10年工作历北海置业购房力
独栋满足客户墅生活求济承受太负担北海样度假胜拥套亲海墅客户群体应该广泛市场潜力巨客户层面胆预测区外线城市外应该充分挖掘北海南宁等区市场客户
根前文分析北海提供墅物业量非常众墅盘中脱颖出楼盘整体素质包括楼盘整规划园艺设计户型架构见客观存社区文化
客户构成二
项目规划定位独栋豪华墅时目标客户相明朗买起100万左右墅已客户23部分掉时公司集团购买作办公场作高层领导榻分量增加客户会增客户已集中常说金字塔塔尖阶层暴发户阶层
（三）价格定位
北海墅品质建造时间装修等级参差齐价格反映出较差异分三种：
建墅：1000元㎡
般品质墅：旧楼盘10001300元㎡
新楼盘15001800元㎡
高品质墅：旧楼盘16002000元㎡
新楼盘1800元㎡
根项目定位项目市场价格应该2200～2500元㎡属中高端墅
独栋均价控制50万左右概45～60万间联排相稍高联排
独栋豪华价格100万价格体系参华杰馨园定
（四）产品户型规划设计定位
项目作独栋般独栋墅客户基致部分作外销房客户线发达城市作海滨度假休闲场投资物业
项目产品户型规划设计充分考虑目标客户性文化素目标客户社会背景文化背景目标客户需求导进行规划设计
甚根客户需求符合整体设计规划纲前提客户需设计谓订单产
（）独栋
独栋墅特点鲜明：面积较二独栋住宅三总价较低部分电梯公寓花园洋房购房者享受独栋墅品质承受房屋总价
独栋墅中户型面积集中200～240方米左右种户型均拥较较实际空间花园独立住宅应该限度满足墅生活需求拥两方卧空间挑空等应该通精确尺度分析优秀套房设计空间进行发挥
整社区规划设计中应该注重项目品质灵魂生命样存富合理性表现力亲力拒绝速成建筑追寻创新独关注建筑质规划独栋墅居住模式纯粹独栋墅
围合式组团仅充分利限面空间更营建独特空间视角独立生活情趣诺干墅组团谐相居住组团相紧凑心围合形成面积享花园中庭种精致户型趣180～240方米超级享受2层～3层结构四面通透阅读然健康美独栋墅
业更
独栋八标准
标准：独立住宅独门独户天家庭私密空间独立私家花园
标准二：适合作第居达边享受边增值完美置业目
标准三：舒适实求奢华面积180 ~250方米布局合理满足三口五口家高品质居住
更甚者建筑框架结构户型设计进行模块式组合业根身需框架允许范围行组合
标准四：交通方便位置较市中心正常车程20～40分钟——离红尘远离然
标准五：讲究整社区功配套满足精神需求现实条件目前十分完善未预期十分
标准六：单价总价处相合理位置消费者济承受范围相性价较高标准七：注重物业理讲究社区文化注重邻里关系谐强调相独立
标准八：业具较高文化素质修养独特生活品位理性低调数正处生事业升阶段属社会中坚族
（二）高档独栋
墅身少数产品纯独栋更代表众流派墅中定级标准体现种身份位尊容更时候功夫已产品外产品身高求外针项目特形态客户特征建立社区软文化提高社区品质营造高尚社区理念融入产品规划设计中迎合客户需挖掘客户潜需求成客户量身定造高品质社区
1品质·庭院
墅整住宅市场金字塔产品果墅产品味追求密度会导致规划品质降导致墅项目庭院面积缩水
墅质奢侈墅概念仅包括建筑身更重家庭院正较面积室外庭院居住者充分享受然亲密接触养花弄草遛狗散步甚次室外烧烤举行家庭排队生活空间室扩展室外墅住宅品质体现没足够面积庭院花高价购置封闭居住空间没意义
2品质·户型
高档墅产品设计需功细化空间尺度准确握空间气氛营造做文章
着现代生活方式变化更休闲娱乐健身功引入成必然会客空间家庭生活空间考虑合理尺度家具形式尺寸摆放相结合厨房卫生浴更衣室等空间尺度功分区应该满足新需求变化厨房考虑中西烹饪间分隔卫生间满足追求舒适享受需更衣室太促狭等室空间趣味性流动性面布局结合户型设计中需考虑重点容
3品质·建筑风格
目前北海墅产品暴富式张扬缺乏品位优雅墅仅仅卖暴发户特项目发达线城市外销目前墅产品甚农民住宅二致墅居然成住宅中价位高品位低产品类型
市面墅形象欧美风格开发商设计者非欧美建筑进行深入细致研究显伦类种古典符号堆砌中形式例尺度韵律完全脱离真正欧美风格真意时容忽视细部推敲产品显粗糟难体现高价物业价值感
第五章 项目产品策划环艺创意
项目基情况
1． 项目背景
（略）
2． 块资源
（略）
3． 区域状况
l 交通
（略）
l 开发
（略）
l 配套
（略）
二 发展定位
块资源条件评价北海房产市场综合分析结合项目区域优势物业特点初步项目发展概念描绘：项目占分两块市政规划绿化带相隔块约31亩块约49亩合计80余亩容积率05计算总建筑面积26700方米作公司开发市首墅项目独栋墅产品适度超前设计理念营造突出项目度假休闲投资养老价值较高基点项目建成成超越北海现墅开发水准实现项目建筑物质层面精神层面转换拥海滨度假投资特色具现代特色符合中坚客户群品味性精神复合型社区
三 规划构思点
1 单高尚型墅社区
墅始终少数奢侈优秀墅盘成熟社区应该具备生态文化文等社区文化素建筑仅仅作冷冰冰建筑应该融入生活中成生活组成部分作区域品质形象较高项目产品系列应避免出现开发商获取更高利润纯墅社区规划成联排叠拼甚低层楼中楼等杂烩降低整楼盘形象准确定位独栋墅坚持独栋独门独院回墅原生态质针定位消费群体间性差异规划产品设计思路开发理念等方面求消费群体实现
完美接根客户需求统规划满足客户性化求提供出种产品组合
相明确客户群定位产品单化会导致客户群定位模糊属项目标定消费群体年龄结构家庭结构收入状况等方面情况致相必然产品种类着类似需求产品单化客户背景更质化生活背景社会身份居住方式思想意识等相似群体处社区营造属阶层社区文化强化属感
项目应造属社会中坚阶层充分注重保护邻里业间私隐性住户层次相社区文化含蓄敛注重生活情趣关注生活细节中产单型社区拒绝居住群复杂层次良秀齐强调性表现张扬注重价值实现
2 产品体系面积配
项目定位独栋建筑面积180～240方米间
3 社区景观建筑群
项目设计中项目附缺少天然然景观针北海现墅盘园林景观设计简单户户间户整园林园艺处种分割整合状态营造高品质墅盘必须建筑园林设计整合起建筑社区唯角园林景观适应建筑配角应相互呼应互成风景前提建筑设计必须整社区规划众园林景观互补充相应成趣处理建筑群轮户户花园间单户花园样融入整社区花园关系做建筑园艺互风景整体建筑细节实现着风景功量实现户户通风透亮户户拥景观
采 心式弱围合布局形式独栋住宅约诺干户绕成U型形成相独立邻里组团户户独立院落院落相连成联院住宅组团特点入户风景户户间充分考虑作墅应隐私性组团间中庭花园社区公衔接充分利道路绿化景观品作充分渡空间间机性变化趣味性较组团间相互独立私密性强中庭花园作整社区园艺景观集中表现组团间整合作整体整空间层次富变化建筑园艺融体避免兵营式布局整视觉变化丰富
4 规划分区
建筑组团
区规划块分割分两区区单独形成区区干组团组成组团诺干栋独栋 弱围合成
区做作业流水片分期开发：根项目现阶段开发求第阶段31亩块诺干组团余阶段视市场情形陆续开发区作业流水片区分期建设施工视房产市场需求定位具体确定期建设居住产品保持定开发弹性
5 路网交通
区入口考虑项目两块间市政公绿化两块分设置整居住区消防安全辅助出口
根居住区规模区功结构结合形特点居住区道路系统设置原量做短捷区交通联系方便考虑项目较基做法二级道路理做车分流
A 居住区通道设6米宽半环形双车道
B 居住区组团宅前路设2．5米宽单行道（组团穿行仅局部场）区环行车道端车行道保证车辆通户栋门口限度减少住户干扰
C 作区景观带步行道车行道完全分离作行步道作供住户运动慢跑径道
通道路分级规范化满足居住区部交通联系路网设计般居住组团距离超30米交通方便满足消防疏散网埋设道路绿化居住区排水等综合考虑方便生活方便理符合设计指导思想
6 停车
作墅区面汽车化社会项目充分考虑车辆停放户均配置车位外应该充分考虑时停车位车位数设置指标应定超前性考虑未发展需时必须考虑居住相安静性避免机动交通居住干扰两者间达良价值衡
利道路两旁行绿化带作时停车场外客业第二辆车驾车返回路进入停车场时部车辆停放采种停车方式充分考虑面面积建造成设计停车位设计考虑行影响室外活动绿化景观布置
7 住宅规划点
l 住宅设计应具备合理性
迎合业性化需求应功房进行合理搭配窗户较观景效果体现优质优价原
l 住宅设计应具备改造性
项目目标客户定位发达区中坚客户群体客户户型需求特点时该客户群体憎恶雷总想表达性住宅设计应该具备足够改造性适应客户变性化需户型拆分合 两功房间门相连掉隔墙变成套住宅房拆分成房外墙需方开作通透落玻璃窗等保证业够需户型进行DIY设计
l 建筑结构
达DIY设计建筑建议采框架结构利组合成接受情况考虑应隐形梁技术减少天花装修量增加室空间
l 错层面
项目类户型合适情况考虑错层（高45厘米）设计增加室空间变化趣味样便实现功分区
l 景观优化设计
合理控制进深开间尺寸例胆采客厅中空设计穹顶吊台入户花园透空玄关阳台阳台露台退台面积采光通风面积落窗等景观层层延伸开放型设计适应北海区隔湿隔热遮阳流求该项目灵透艺术韵尾园艺景观引入室形中扩居住者空间层面活动层面外增加成相较低阳台露台空间会消费者产生物超值感觉
l 窗
卧室配合外立面应全部考虑低台短飘窗设计客厅阳台二层露台花园间采通透落门窗墅外墙角度采面积落窗限度扩室采光系统窗格分法独特形式变化丰富落窗凸窗转角凸窗斜屋面采光窗（老虎窗）等足
l 储藏类专属空间
包括储物间公衣帽间卧衣帽间卧书房
l 空调机位
考虑房间空调机室外机隐蔽式安放保证建筑外墙整洁
l 厨卫
套型厨房必须明厨适应客户需求考虑分设置中西餐厨房
户型公卫布置考虑方便太明显招摇卧卫生间量追求舒适卫生间浴室洗漱间考虑适分设
l 线
建筑物理环境方面特注意线隐蔽安排西晒面遮阳
8 建筑立面风格
项目建筑风格建议摒弃繁杂装饰构件代抽象简洁现代义手法处理细部楼宇立面设计线条流畅简约气累赘繁琐现代岭南风格须考虑然条件气候情况
项目建议采坡屋顶彩玻纤瓦屋面（彩色水泥瓦屋面）底层外墙面贴文化石斩假石等表现然形态原石材质外墙面暧色系涂料色系周围环境融合整体立面风格回然沉稳古朴色调阳台栏板应钢化玻璃现代气息原石材质底层面砖质朴话
部装修
住宅装饰标准采全清水交楼线户次卫装蹲厕卫预留排污口
9 园林景观规划
项目墅盘定位中高档客户群体属收入较高居家生活环境求较高建议环境配套功特点
墅——建筑园林相应成彰
景观建筑设计重甚更强调景观充分利结果建筑周围环境浑然体相益彰
充分利块间公绿化块间市政公绿块身园艺构建起整园艺景观体系成体系建筑分布园区垂茵绿柳间精心构造植园区装点成幅然画卷然环境映项目形成然村落种贴然生活氛围然升回墅质
A 社区入口市政绿
方便识区入口拔高社区形象考虑两块门两块间市政公绿旁考虑入口通道种植高挺拔亚热带树种（海枣椰树等）块间绿化区出入口衔接出入口设置水瀑布流泻社区业访者提供戏剧性通达历时通服务性道路连接块公花园组团
采水池质感饱满烁石木板等材质提供实富艺术效果园景石砌挡土墙成花园背景艺术作品雕塑提供展示舞台外驶社区时进入社区入口处市政公绿街标识石墙温馨厚重质感致亲切问候充分利块间公市政绿成社区组成部分绿荫道庭台搂榭市政绿社区园艺溶体市政绿建石墙台阶座椅构建休闲区方便住户碰面闲聊时安置四散折叠椅咖啡桌休息玩棋牌游戏开放草坪游戏区沉水景花园绿色热带雨林感觉非社区社区组成部分居民生出沉浸然中感觉
B 利沟壑构建景观水系仿烁石溪流设计溪水潺潺缓缓流利块间社区入口工湖作块然汇水区
C 园林雕塑作品社区特中坚文化引导通作品表达艺术气息提高区档次
D 植物选择应配合区文化题选择文化特征较强植物品种
10 配套会
区物房考虑安排区入口附会
区会考虑安排位49亩块入口处方便两块业
项目规划指标
项目政府规划条件结合项目发展构思提出项目规划指标（05容积率计算户均220方米）：
区规划技术济指标览表
项 目
计量单位
数 值
区规划总
亩
80
居住户（套）数
户（套）
120
居住口
套4
480
总建筑面积
M2
54000
①住宅建筑
M2
53333
③公建面积
M2
约600～700
车位
（时）
约50
容积率
约05
绿率
50％
第六章 营销推广策略
墅楼盘作种高档物业特定消费群体常规营销策略耗费巨资收效尤项目定位异销售推广异推广
针目标客户群选择挑选出符合客户群需媒体投放广告
定位中高端客户定期定期举办PARTTY酒会沙龙等机会进行项目理念宣传争取够组团飞北海进行实参观现场逼单
异推广城市流房产媒体联合造势专刊形式介绍项目介绍北海
附：
注：海已泛概念代表线发达城市样理解成广州深圳等城市
北海项目异销售市场研判
（） 生活海
海收入高白领着衣食忧生活生中黄金岁月步入夕阳般老年时否保持原生活水安享幸福生活？恐怕没算退休领少退休金退休金够够花
尤现白领普遍关注生活质量日常细节尤意会高质量细节繁琐委曲求全降低求日常生活中格调品味生活形象始终摆放放重位置养老类似遥远事情放天边…
1养老离白领远？
刚参加工作久白领说起养老话题太遥远点现普遍事实白领现月约挣七八千元左右月花分文剩养老 普通心态明天甚时会发生什知道十年事情呢？更甚现挣钱太少根顾存钱养老问题……
年轻时候会意识养老问题花钱甚挣钱着年龄渐长越越危机感30岁道槛槛养老问题恐怕会渐渐眼前凸显出
2老什？
做计算国社保体系较发达区目前养老金提取例未社会均工资稳定提升前提收入越高退休时养老金达退休前收入例越低般言社会保障体系提供基生活保障提供退休金基达退休前总收入三分左右特高收入群该例会更少说果光社保体系退休金退休前生活发生巨变化说未十年中退休员仅仅社会保障系统实现丰足晚年生活现实
着中国独生子女政策国民均预期寿命延长未十年业口占总口例断减少结果导致社会够提供养老财务支撑力降支取退休金员例升社会价值系统变化加中国口政策素未夫妇顾四位老子女够成未养老托
结合中国未十年国情演变白领果手里没笔丰厚养老基金维持丰足体面晚年生活真未雨绸缪退休金够基生活
假设某税月收入1万般开销月约节余5000元设定离退休20年时间估算退休时约存100万元退休月退休金1000元加买养老保险样收入般海白领思维退休生活担心白领安度晚年究竟需少钱？
果60岁退休活80岁计算话退休生活20年20年时间太漫长谁知道会发生什样事情准备少钱养老真难说清楚问题
3少钱安度晚年？
某事者计算具体计算出知结起码需200万元该事者说国外机构专门问题做调查研究出结中国白领（城市海）维持定生活水准安度晚年话需300万元呢
300万元底够够呢？专业理财师计算说果作投资话便300万元15年会坐吃山空理财师指出目前中国物价稳通胀率1％根十五2006~2015年济发展报告预测2006~2015年中国年少保持3％~4％通胀率水2015年300万元相目前约170万元购买水果说家庭月需支出1万元维持现生活水准话300万元支撑17年包括时发生需应急支出说仅考虑通货膨胀素养老需钱笔数目
4收入·消费·生活
根中华英网日发布新薪酬调查报告显示海白领均年收入已达47634元位列全国第海1992年济均增长速度123居民均收入增长速度10
根前程忧日发布2005年中国城市白领薪酬报告显示明年收入增长步入淡期海白领均月薪增长251元左右 职位男女收入差异便女性白领收入普遍职位男性低30左右根述资料计算预计海白领2005年均年薪50646元女性白领均年薪低男性12000元相男性白领年薪763
年薪5万前文举例月薪1万半年薪10万属高收入白领养老保障般普通白领更养老发愁
收入星巴克真锅圆缘园固定时间节目开销然少薪水TMSK透明思考吧台喝杯酒喝杯咖啡意琉璃进入生活空间种姿态薪水然饭店里岁月泛黄白色理石英式房间里生着壁炉美式房间里银烛台西班牙式房间里放着老式高柱子木床……忘怀？薪水然夏奈路易威登康纳利ESADA等众定级品牌时装丝巾领带真皮手袋手套皮制配饰
…少件紧全球时尚潮流…收入然高格调高雅品味高
5海居住成
2004年11月16日海房产交易官方网站海房资源网时滚动信息显示：15日海市房产网成交均价首次突破万元关口中海环线（中心城区）手房成交均价12986．8元／方米环线中环线间手房成交均价9272．7元／方米中环线外环线间区域手房均价达7163．1元／方米外环线外房价5399．3元／方米段时间网房产交易数显示天成交均价格稳定8500－9000元间前9月份根网房产1330已售楼盘统计实际均成交单价方米8201元8月涨8．28％9月住宅累计成交价格方米7526元8月涨4．08％ 显然越越炒楼者感受压力时海楼市丝毫没停止涨意思
目前房价计套两房75方米住宅海需60万元果市中心置业更高达100万元高房价收入颇丰白领资族吃喝少15年买套房市中心普通两房果郊区买套样房20年收入太
土生土长海买廉价房改房安家着女成长新增房产需求越越迫切现房价买起套新商品房
6理财
投资房产买第二套房子第二套房子养老果单储蓄高收入退休时顶存200万元考虑老太敢动积蓄估计时候难保证现生活水准现必须提高现投资回报率房产实物资产规避通货膨胀风险房产然年价格会波动长远土资源总越越稀缺房产价值总趋势升通计算第二套房子基租贷便考虑空置率租金变动部分资产收益率起码达6％
海目前房价言资白领买套样住房尚显困难第二套养老？退休收入收入水工作时13维持资贯高品味生活普通通货膨胀系数开销显捉襟见肘
结言退休养老期间海等城市消费水高适宜居住
（二） 置业北海
1异置业寻找佳居
北海位中国南方北部湾畔处南亚热带面北部湾阳光充足雨量充沛气候温植丰茂风光旖旎北海三面环海立方厘米空气里负氧离子含量25005000般城市高出50100倍类理想居住北海空气特清新北海极具情调滨海城市海 滩 岛 湖 山 林然风光众历史文景观构成幅幅迷醉画面北海海盛产珍珠著名南珠乡 北海作北部湾三渔场时品尝许价廉物美海鲜
北海银滩东西绵延24公里滩长沙白水净浪软优良天然海滨浴场1992年列国家旅游度假区选中国王牌景点年吸引着百万游客已成国南方新兴海滨旅游度假胜
北海南国颗璀璨明珠特南国海滨风情秀丽海洋风光没污染蓝天浩瀚海四季骄阳关—适合养生场类理想居住愧
北海优美然环境良空气质量美丽海洋景观城市没正种法拟资源全国群度假出现群侯鸟型居住者购房者海着渴海边处属空间海边商品房成首选度假基海边房子受越越诸类群青睐目前北海市类产品稀缺留开发商极空间充分发挥
2房价低廉投资养老物超值
北海市房价直低价位徘徊2003年均价1400元／方米2004年均价****元涨幅戏称北京市卫生间价格北海买套住房种低价位两原1992年房产热遗留众空置房烂尾楼存量处置拖累作新楼盘增量价格二年量批租普遍掌握开发商手里重新开发成高
1999年起北海市外购房者中直西北东北等北方离退休员年6月份开始海浙江广西南宁等购房者明显增特重高档楼盘年3～4月间8位专程杭州飞机购房者日前北海市新开张楼盘口气买17套房子价位2000元／方米高档海景房10月16日45组成海购房团抵达北海停留天时间里续江浙购房团扫次北海房产购房者声称房子居住北海空气清新气候宜适宜休闲养老 购房种健康投资业士认北海市目前超低价位住房升值潜力驱动江浙海购房者入市素
现许业士认着国际资等民币放开汇率关注普遍准备豪赌民币升值量热钱涌入线海等城市购置房产升值获利国游资炒家陆续传闻城市撤出游资极进入升值空间巨中城市北海市场值资关注
3北海墅粗探
市场言北海房产市场总量已严重供求完全统计集中广东路北京路贵州路云南路北部湾路外沙等路段势头强劲
市场细分墅市场应该潜力挖异购买中墅需求量北海年仅海泰物业碧雅苑东方花园北海花园华杰温馨园等墅楼盘推出中海泰物业属烂尾工程权属难理清极少数供应市场买家现购买法入住楼盘远离海边户型配套设施规划安全防范物业理等方面带较严重缺陷满足外高端客户求北海外投资企业高层理员基买合意墅住宅出现遍墅没适合市场求产品尴尬局面
案明年进入市场袭年房产发展势头更找准突破口北海房产持续强烈发展注入活力
4异购房市场
生态环境保护良投资环境断改善加北海市政府盘活空置商品房采取系列优惠政策两年北海购房外断增加占期房产交易量30中北海度假养老算：2002年北京空巢家庭约1702×34×(1+442÷2315(万户)海空巢家庭约100÷250(万户)果空巢家庭十分迁居北海仅房产项会（315+50）万户×10×15万元12225(亿元)巨市场仅仅京沪两空巢家庭果放眼全国甚世界市场限量
事实邻马西亚泰国等国家正通旅游加强日韩国等国家进行宣传鼓励老年空巢迁徙气候温暖热带海滨区生活外国际养老房产市场北海长期市场增长源泉
外异购买中墅需求量北海年仅海泰物业碧雅苑东方花园北海花园华杰温馨园墅楼盘推出中海泰物业属烂尾工程权属难理清极少数供应市场买家现购买法入住楼盘远离海边户型配套设施规划安全防范物业理等方面带较严重缺陷满足外高端客户求北海外投资企业高层理员基买合意墅住宅出现遍墅没适合市场求产品尴尬局面
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