项 目 提 案 报 告
前言——
会菁英城市义乐园
项产品准确理解定位成功推广该产品关键
思维新光项目理解策略企划产品整体特性做深入思考概念提升目标消费者身特点消费理念基础握整产品分析节点专业性整合营销策略制定操作流程产品具体设计问题专业设计公司具体执行操作
清楚空洞概念处COPY秀稿……值发展商更值做做成发展商品牌设计者理者甲方项目提供全程策略服务帮发展商握住节点弥补处疏漏
产品整体握开始先理制出筋骨配新鲜血肉附全新性理念秉着完美义精神塑造成项完美鲜活产物终成功推市场
相信没成功开始没成功结果
SWOT分析
优势：
1． 目前区域发展潜力较
2． 案定户型市场需求量较高
3． 区域出行交通便捷
4． 案处理位置优势（二环周边）
5． 区域案品质较高配套较全
机会：
1． 政府关环路拆建政策
2． 全新99+1社区酒店式物业服务
3． 案产品类型市场尚未饱
劣势：
1．区域环境较差
2．区域相关生活配套设施较少
3．高层楼特质造价高公摊
4．火车站流动口较存诸 隐患
威胁：
1．竞争案
2．部分市场份额已分化
3．性价脱离市场
4．开发商身定位失误
·SWOT分析综述：
通列优劣势机会点威胁点整合出优劣势相差明显目前昆明房产市场环境较乐观直处稳中升势头案优势首先户型言市场接受程度较高面消费群体属年轻单身班族城市化求程度较高工作原更需市区生活拥便利交通案项目处二环路傍路公交车总站附正案拥重优势外案户型较已推出楼盘较推出物服务更灵活性居住品质够高已社区案推广优势案存劣势显易见案项目处市区交通便利距离火车站较周边环境较嘈杂环境印象较差次相关生活配套设施较远运动场学校超市等等外项目容积率高活动空间少加项目造价高公摊面积（高层住宅楼身局限性）案缺点通案品质提升更全面物业服务弥补缺点项目推广市场威胁案定户型目前属市场真空带现案中跃层户型已相数量已占部分市场份额日案推广说没压力机会点户型市场饱潜力加现已推出项目产品推广投放市场时验鉴身项目品质定位提升够更胜筹外现政府关昆明环城路拆建政策机会点政策楼盘推出屏蔽更核心圈层竞争
土价值决策
（）项目概况：
1．项目位置
案项目块位南市区火车站附北永路东春城路南接二环路西通北京路案项目距离市中心约5公里车行需15分钟左右
2．块状况
案项目块总占总面积33595方米（约合5亩）整块呈现较整齐正方形势较整
3．周边状况简述
案块市政道路建设较理想周边两条商品街环境较混乱支撑市民出行公交线路较交通十分便利
（二）土价值分析
通常块土价值种素组成包括身土特征交通状况周边环境配套设施治安状况发展趋势等等土价值素综合作综合反映面结合素该项目进行分类阐述
1．块位置
案项目块位南市区火车站附北永路东春城路南接二环路西通北京路
2．块特征
块较整目前原建筑尚未拆总面积33595方米
3．交通状况
项目位永路春城路交叉处公交路线较3路44路47路58路63路64路等起点站均项目块东侧分通金苑商厦海埂基世博园黄土坡太村联盟路东春城路直通飞机场路线四通八达交通十分便利
4．周边状况
位火车站附流量较烦杂外周边绿化率较低
5．治安状况
处火车站附员性质较混杂流动性较周围居民素质层次案治安方面存定安全隐患
6．配套状况
缺少部分生活配套设施运动场学校超市等等区域生活带定便
总评： 结合众素分析案块综合优势高区域周边状况治安状况存定缺陷客观素（员复杂流动性）造成项目周围失繁华性客观优势存必须案发展潜质够握案项目前期市场定位销售入市时机完全案做成符合市场需求商住楼极成引领种崭新时尚消费项目
发展商开发模式建立
案块处位置周边环境适宜做中端项目发展商意图案应遵循快准原首先入市快销售快工程保证质量量缩短工期握房产市场销售旺季抢占市场先机达销售周期短目次市场定位准投放时机准寻求切入点力形象适价格介入市场炮响户型占例阳光A版86街U2等已全部售完永苑幸福家园户型力房型目前昆明房产市场户型产品已断档形成昆明户型市场真空期案进入市场极时机
二发展商开发流程
◎ 2003年08月——2003年11月
方案设计时间
◎ 2003年11月——12月
方案扩出
◎ 2004年01月
案开始动工
◎ 2004年03月——04月
部认购
◎ 2004年05月1日
案开盘售楼处投入
◎ 2004年12月
建筑工期结束
三发展商开发时机
项目开发时机量握4月——5月开盘节点时配合5月昆明春季房展会利春季房展会继续做案销售部认购握市场动机消费者消费倾时调整产品握先机抢占市场外握10月份昆明秋季房展会销售旺季时推出样板房快准操作模式赢消费者青睐案保持稳定热销局面
四发展商开发思路
案开发量较33万方左右昆明房产市场消化量项目风险相较通市场摸查解项目建议产品类型间接控制开发量项目三种户型分时间阶段分类分批推市场便灵活控制销售调整产品
五资金模拟表
产 品
项目综合容积率97 （总套数约300户总建筑面积约33000方米）
均 价
2904元㎡
总 价
A型： 45㎡ * 2900元㎡ 130500元
B型： 60㎡ * 2900元㎡ 174000元
C型： 80㎡ * 2900元㎡ 232000元
财 务 分 析
土：767元㎡
建安成：1000元㎡
配套：30元㎡
绿化：5元㎡
设计费：5元㎡
智化：20元㎡
资金款：80元㎡
营销理：60元㎡
税收：50元㎡
767+1000+30+5+5+20+80+60+502017元㎡
44毛利：2017×44+201729045元㎡
◎ 住宅：27000米 × 29045元米 7842万元民币
◎ 车位：143 × 70000元 1001万元民币
◎ 商场：6132米 × 10000元 6132万元民币
★ 项目合计总收入资金额：14975万元民币（壹亿肆仟玖佰柒拾伍万元整）
备 注
◎ 产品户型会做项目价格模拟体系完全测试
◎ 外利润测算例目前昆明正规房产开发市场高例范围
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项 目 提 案 报 告
前言——
会菁英城市义乐园
项产品准确理解定位成功推广该产品关键
思维新光项目理解策略企划产品整体特性做深入思考概念提升目标消费者身特点消费理念基础握整产品分析节点专业性整合营销策略制定操作流程产品具体设计问题专业设计公司具体执行操作
清楚空洞概念处COPY秀稿……值发展商更值做做成发展商品牌设计者理者甲方项目提供全程策略服务帮发展商握住节点弥补处疏漏
产品整体握开始先理制出筋骨配新鲜血肉附全新性理念秉着完美义精神塑造成项完美鲜活产物终成功推市场
相信没成功开始没成功结果
SWOT分析
优势：
1． 目前区域发展潜力较
2． 案定户型市场需求量较高
3． 区域出行交通便捷
4． 案处理位置优势（二环周边）
5． 区域案品质较高配套较全
机会：
1． 政府关环路拆建政策
2． 全新99+1社区酒店式物业服务
3． 案产品类型市场尚未饱
劣势：
1．区域环境较差
2．区域相关生活配套设施较少
3．高层楼特质造价高公摊
4．火车站流动口较存诸 隐患
威胁：
1．竞争案
2．部分市场份额已分化
3．性价脱离市场
4．开发商身定位失误
·SWOT分析综述：
通列优劣势机会点威胁点整合出优劣势相差明显目前昆明房产市场环境较乐观直处稳中升势头案优势首先户型言市场接受程度较高面消费群体属年轻单身班族城市化求程度较高工作原更需市区生活拥便利交通案项目处二环路傍路公交车总站附正案拥重优势外案户型较已推出楼盘较推出物服务更灵活性居住品质够高已社区案推广优势案存劣势显易见案项目处市区交通便利距离火车站较周边环境较嘈杂环境印象较差次相关生活配套设施较远运动场学校超市等等外项目容积率高活动空间少加项目造价高公摊面积（高层住宅楼身局限性）案缺点通案品质提升更全面物业服务弥补缺点项目推广市场威胁案定户型目前属市场真空带现案中跃层户型已相数量已占部分市场份额日案推广说没压力机会点户型市场饱潜力加现已推出项目产品推广投放市场时验鉴身项目品质定位提升够更胜筹外现政府关昆明环城路拆建政策机会点政策楼盘推出屏蔽更核心圈层竞争
土价值决策
（）项目概况：
1．项目位置
案项目块位南市区火车站附北永路东春城路南接二环路西通北京路案项目距离市中心约5公里车行需15分钟左右
2．块状况
案项目块总占总面积33595方米（约合5亩）整块呈现较整齐正方形势较整
3．周边状况简述
案块市政道路建设较理想周边两条商品街环境较混乱支撑市民出行公交线路较交通十分便利
（二）土价值分析
通常块土价值种素组成包括身土特征交通状况周边环境配套设施治安状况发展趋势等等土价值素综合作综合反映面结合素该项目进行分类阐述
1．块位置
案项目块位南市区火车站附北永路东春城路南接二环路西通北京路
2．块特征
块较整目前原建筑尚未拆总面积33595方米
3．交通状况
项目位永路春城路交叉处公交路线较3路44路47路58路63路64路等起点站均项目块东侧分通金苑商厦海埂基世博园黄土坡太村联盟路东春城路直通飞机场路线四通八达交通十分便利
4．周边状况
位火车站附流量较烦杂外周边绿化率较低
5．治安状况
处火车站附员性质较混杂流动性较周围居民素质层次案治安方面存定安全隐患
6．配套状况
缺少部分生活配套设施运动场学校超市等等区域生活带定便
总评： 结合众素分析案块综合优势高区域周边状况治安状况存定缺陷客观素（员复杂流动性）造成项目周围失繁华性客观优势存必须案发展潜质够握案项目前期市场定位销售入市时机完全案做成符合市场需求商住楼极成引领种崭新时尚消费项目
发展商开发模式建立
案块处位置周边环境适宜做中端项目发展商意图案应遵循快准原首先入市快销售快工程保证质量量缩短工期握房产市场销售旺季抢占市场先机达销售周期短目次市场定位准投放时机准寻求切入点力形象适价格介入市场炮响户型占例阳光A版86街U2等已全部售完永苑幸福家园户型力房型目前昆明房产市场户型产品已断档形成昆明户型市场真空期案进入市场极时机
二发展商开发流程
◎ 2003年08月——2003年11月
方案设计时间
◎ 2003年11月——12月
方案扩出
◎ 2004年01月
案开始动工
◎ 2004年03月——04月
部认购
◎ 2004年05月1日
案开盘售楼处投入
◎ 2004年12月
建筑工期结束
三发展商开发时机
项目开发时机量握4月——5月开盘节点时配合5月昆明春季房展会利春季房展会继续做案销售部认购握市场动机消费者消费倾时调整产品握先机抢占市场外握10月份昆明秋季房展会销售旺季时推出样板房快准操作模式赢消费者青睐案保持稳定热销局面
四发展商开发思路
案开发量较33万方左右昆明房产市场消化量项目风险相较通市场摸查解项目建议产品类型间接控制开发量项目三种户型分时间阶段分类分批推市场便灵活控制销售调整产品
五资金模拟表
产 品
项目综合容积率97 （总套数约300户总建筑面积约33000方米）
均 价
2904元㎡
总 价
A型： 45㎡ * 2900元㎡ 130500元
B型： 60㎡ * 2900元㎡ 174000元
C型： 80㎡ * 2900元㎡ 232000元
财 务 分 析
土：767元㎡
建安成：1000元㎡
配套：30元㎡
绿化：5元㎡
设计费：5元㎡
智化：20元㎡
资金款：80元㎡
营销理：60元㎡
税收：50元㎡
767+1000+30+5+5+20+80+60+502017元㎡
44毛利：2017×44+201729045元㎡
◎ 住宅：27000米 × 29045元米 7842万元民币
◎ 车位：143 × 70000元 1001万元民币
◎ 商场：6132米 × 10000元 6132万元民币
★ 项目合计总收入资金额：14975万元民币（壹亿肆仟玖佰柒拾伍万元整）
备 注
◎ 产品户型会做项目价格模拟体系完全测试
◎ 外利润测算例目前昆明正规房产开发市场高例范围
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