浅议房产定价中目标方法
俗话说没卖出物业卖出价格价格策划房产营销策划关键着短缺济结束集团购买力消失房产市场逐渐成熟理性价格策划市场搏击素中位日益凸现文房产定价目标方法进行分析基础寻找定价策划循规
选择定价目标
定价目标整价格策划灵魂方面服务房产项目营销目标企业营战略方面定价方法定价策略房产定价目标般利润化目标市场占率目标树立企业形象目标等种形式
利润化许企业定价目标该宗物业独特性较强易产品代时边际利润边际成致点位定价方面促销激发需求方面计划供获限度利润利润综合性强指标尤房产项目言预售开始销售告罄需长时间利润化短期定价目标企业长期奋斗方房产定价受济环境影响繁变量会增加定价难度需动态分析企业部条件外部环境单纯定位项目利润忽视市场相关素公司营战略否会欲速达
市场占率定价目标种志存高远选择方式市场占率指定时期某企业房产销售量占细分市场销售总量份额市场占率高意味着公司竞争力较强说明公司消费信息握较准确充分房产开发业资金占量极规模济现象表现明显资料表明企业利润市场占率正相关提高市场占率增加企业利润效途径北京城建集团北京京区事实进行超规模综合开发（入住30万口建筑面积800万方米）摊薄基础设施公配套等成降低单位开发成扩市场占率增加企业利润般讲成长型公司适宜采市场占率目标通薄利销营方式达量换利提高市场位目
稳定价格赢企业形象利行业中树立长期优势房产市场需求价格弹性受素影响需求量波动稳定价格产品信誉高公司营稳健印象良形象企业形资产精心维护源源断创造产品附加值新鸿基产香港市场采取稳定高价策略优质高档物业定位逐渐市场认品牌竞争高层次竞争增强企业形象定价目标应该企业长期战略相致拥较高市场占率行业领导型企业适宜选稳定产品定位稳定价格策略
然某特殊时期企业需制定时性定价目标：市场行情急转直时企业保销售快脱手变现定价目标应竞争者挑战企业牺牲局部利益遏止手定价目标旦出现转机渡性目标应位长远定位目标
二确定定价方法
定价方法根定价目标确定房产基价格范围技术思路房产定价方法成导竞争导需求导三种成导定价指开发成订立利润率确定价格固定成静态出发立足房产销售前销售中发生切成费加预期盈利作销售价格成加成定价带明显卖方市场色彩变动成定价法单位变动成单位产品贡献额定售价理达销售量盈亏分界点贡献额仅弥补固定成会带利润物业面着严峻竞争形势时短期种方法排挤竞争手攫取市场份额盈亏衡法目标利润法分保亏获预期利润两层面计算企业承受价格底限预测销售量参数销售量价格函数互动两种变量难握制定价格难顾客求相适应
竞争导定价企业处行业位竞争定位制定价格种方法具体做法三种：1区域性市场处行业领导者位开发商助品牌形象市场动员力强优势产品价格超类物业价格水高价仅符合精品定位市场目标稳定价格维护市场形象定价目标相致万科房产深圳住宅市场力作――俊园势趋淡情况方米万元高价昂首入市取良销售效果济效益2具领导者挑战实力缺乏品牌认知度企业适宜更性更低价格见优惠利买方样促进销售扩市场占率提高企业行业中声运方法般性强领导者物业进行周密分析促销中声威突出宣传身优势广州祈福新村推出时正针名鼎鼎碧桂园采挑战者定价快成市场新热点3物业推出时选择时市场类物业均价格般认均市价供求均衡结果行市方法定价会带合理均利润破坏行业秩序市场追者普遍采然定价目标缺乏特色竞争激烈信息充分需求弹性较低房产市场失种稳妥方法尤适产品特色性强开发者行业位般物业
需求导定价消费者认知价值需求强度价格承受力市场占率品牌形象终利润目标真正效需求策划房产价格实际运中认知价值差异需求两种形式谓认知价值定价指买方市场条件根购买者房产认知价值定价认定价值形成般基购买者形产品形服务公司商业信誉综合评价包括实际情况期情况较定物业参物业较等系列程品牌形象物业获高评价实际定价低购买者认知价值物超值购买行容易发生种消费者中心营销理念运关键潜购买者充分沟通掌握调查数进行整理分析谓差异需求定价目标客源需求强度总体资金承受力参考象分求消费层次效需求确定房产价格该方法制定项目全盘价格策略层次供房价格体系提供决策参考
定价方法需条件会产生结果成导计划济时代科学理方法仅知已基础定价交易环境交易方交易实现必条件缺乏解制定出基卖方利益价格容易市场消费需求相吻合竞争导取赛跑中胜利营理念注重行业相价格成导更贴市场供求交易实现取决交易双方利益吻合研究供群体中合理定位忽视购买群体反应定价难免厢情愿竞争导定价法定时期助制定效竞争策略取销售成果忽视需求价格形成中重作会导致效供需求导定价市场需求出发制定房产价格行效激发潜需求房产产品根实现交易性房产价格步位避免价格剧烈波动减少投机成导定价求企业身生产力准确握竞争导需明智行业定位需求导跨越供方思维定式供求双方互动关系中寻找解决问题思路
策划员必须牢牢握项目身特点结合公司营优势应房产市场行情通盘策划理性抉择取营销效果
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俗话说没卖出物业卖出价格价格策划房产营销策划关键着短缺济结束集团购买力消失房产市场逐渐成熟理性价格策划市场搏击素中位日益凸现文房产定价目标方法进行分析基础寻找定价策划循规
选择定价目标
定价目标整价格策划灵魂方面服务房产项目营销目标企业营战略方面定价方法定价策略房产定价目标般利润化目标市场占率目标树立企业形象目标等种形式
利润化许企业定价目标该宗物业独特性较强易产品代时边际利润边际成致点位定价方面促销激发需求方面计划供获限度利润利润综合性强指标尤房产项目言预售开始销售告罄需长时间利润化短期定价目标企业长期奋斗方房产定价受济环境影响繁变量会增加定价难度需动态分析企业部条件外部环境单纯定位项目利润忽视市场相关素公司营战略否会欲速达
市场占率定价目标种志存高远选择方式市场占率指定时期某企业房产销售量占细分市场销售总量份额市场占率高意味着公司竞争力较强说明公司消费信息握较准确充分房产开发业资金占量极规模济现象表现明显资料表明企业利润市场占率正相关提高市场占率增加企业利润效途径北京城建集团北京京区事实进行超规模综合开发（入住30万口建筑面积800万方米）摊薄基础设施公配套等成降低单位开发成扩市场占率增加企业利润般讲成长型公司适宜采市场占率目标通薄利销营方式达量换利提高市场位目
稳定价格赢企业形象利行业中树立长期优势房产市场需求价格弹性受素影响需求量波动稳定价格产品信誉高公司营稳健印象良形象企业形资产精心维护源源断创造产品附加值新鸿基产香港市场采取稳定高价策略优质高档物业定位逐渐市场认品牌竞争高层次竞争增强企业形象定价目标应该企业长期战略相致拥较高市场占率行业领导型企业适宜选稳定产品定位稳定价格策略
然某特殊时期企业需制定时性定价目标：市场行情急转直时企业保销售快脱手变现定价目标应竞争者挑战企业牺牲局部利益遏止手定价目标旦出现转机渡性目标应位长远定位目标
二确定定价方法
定价方法根定价目标确定房产基价格范围技术思路房产定价方法成导竞争导需求导三种成导定价指开发成订立利润率确定价格固定成静态出发立足房产销售前销售中发生切成费加预期盈利作销售价格成加成定价带明显卖方市场色彩变动成定价法单位变动成单位产品贡献额定售价理达销售量盈亏分界点贡献额仅弥补固定成会带利润物业面着严峻竞争形势时短期种方法排挤竞争手攫取市场份额盈亏衡法目标利润法分保亏获预期利润两层面计算企业承受价格底限预测销售量参数销售量价格函数互动两种变量难握制定价格难顾客求相适应
竞争导定价企业处行业位竞争定位制定价格种方法具体做法三种：1区域性市场处行业领导者位开发商助品牌形象市场动员力强优势产品价格超类物业价格水高价仅符合精品定位市场目标稳定价格维护市场形象定价目标相致万科房产深圳住宅市场力作――俊园势趋淡情况方米万元高价昂首入市取良销售效果济效益2具领导者挑战实力缺乏品牌认知度企业适宜更性更低价格见优惠利买方样促进销售扩市场占率提高企业行业中声运方法般性强领导者物业进行周密分析促销中声威突出宣传身优势广州祈福新村推出时正针名鼎鼎碧桂园采挑战者定价快成市场新热点3物业推出时选择时市场类物业均价格般认均市价供求均衡结果行市方法定价会带合理均利润破坏行业秩序市场追者普遍采然定价目标缺乏特色竞争激烈信息充分需求弹性较低房产市场失种稳妥方法尤适产品特色性强开发者行业位般物业
需求导定价消费者认知价值需求强度价格承受力市场占率品牌形象终利润目标真正效需求策划房产价格实际运中认知价值差异需求两种形式谓认知价值定价指买方市场条件根购买者房产认知价值定价认定价值形成般基购买者形产品形服务公司商业信誉综合评价包括实际情况期情况较定物业参物业较等系列程品牌形象物业获高评价实际定价低购买者认知价值物超值购买行容易发生种消费者中心营销理念运关键潜购买者充分沟通掌握调查数进行整理分析谓差异需求定价目标客源需求强度总体资金承受力参考象分求消费层次效需求确定房产价格该方法制定项目全盘价格策略层次供房价格体系提供决策参考
定价方法需条件会产生结果成导计划济时代科学理方法仅知已基础定价交易环境交易方交易实现必条件缺乏解制定出基卖方利益价格容易市场消费需求相吻合竞争导取赛跑中胜利营理念注重行业相价格成导更贴市场供求交易实现取决交易双方利益吻合研究供群体中合理定位忽视购买群体反应定价难免厢情愿竞争导定价法定时期助制定效竞争策略取销售成果忽视需求价格形成中重作会导致效供需求导定价市场需求出发制定房产价格行效激发潜需求房产产品根实现交易性房产价格步位避免价格剧烈波动减少投机成导定价求企业身生产力准确握竞争导需明智行业定位需求导跨越供方思维定式供求双方互动关系中寻找解决问题思路
策划员必须牢牢握项目身特点结合公司营优势应房产市场行情通盘策划理性抉择取营销效果
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