房产项目目标成理
摘通房产项目成前期预算工程建设全程控制前期设计前期开发成施工成融资费税务策划等实行全面目标成理目前宏观调控形势房产持续发展二法１确定项目成目标 房产投资决策阶段开发商实际开发房产项目市场定位品质求初步估计项目成初步测算成初步测算应项目设计程中予体现 房产然商品商品样性应价值工程理满足工程结构质量功前提争取获佳济效益 价值工程中价值定义：功实现功耗费（成）值表达式：价值＝功／成功种产品具特定职途成根户提出功求进行研制生产户花费全部成般说提高产品价值途径五种：功变降低成二成变提高功三成增加功提高幅度更四次功降带成幅度降低五提高功降低成通功细化余功掉造价高功实施重点控制终降低工程造价实现建设项目佳济效益 目前房产项目设计实行工程造价设计方案相结合设计招标方法利保证项目市场定位品质时效控制工程造价房产企业应基础工程项目做进步测算优化确定项目终目标成步降低开发成方面潜力挖 2项目目标成控制 项目成目标确立效控制成房产项目终否盈利取丰厚回报重保证背景没太变动成熟房产市场房产市场定位相稳定项目成控制尤重实施阶段特需方面做成控制工作 2．１合理安排工程周期 项目成发生涉项目整建设周期科学合理安排建设周期分解单项目标成实施时间节点进行效控制工程施工准备开始施工程竣工移交成控制工作伴项目阶段工程准备阶段总承包单位制定佳施工方案合理安排施工序设计求施工规范施工充分利现资源确保工程质量减少施工成支出减少工程返工费工程成始终处效控制 时根建设周期施工进度相应安排项配套工作时间节点围绕工程项目开展项工作序进行 2．２严格控制建安成 严格控制建安成降低工程造价房产项目目标成理重容实际工作中工程期保质完成工程成超支严重达预期收益情况时发生施工单位签订承包合时应聘实际工作中保证品质前提改进优化设计进请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步发生情况提前预计防止施工单位工程实施程中寻找种理进行索赔根建筑市场行情建筑业般惯例关规范施工中产生职责清互相扯皮影响造价延误工期等素进行事先约定法律形式确定确保双方约履行 成理部门会工程理部门监理工程师施工程中出现技术变更施工变更进行分析应减少变更技术变更施工变更先签单（技术合单施工签证单）施工果工程进度求紧做步进行工程增减应时审价避免法核实情况发生引起双方必争议总职部门加强监控加强预算审查严格济签证工程变更理 聘请独立专业审价机构办法该工作项目实施初时介入协助建设单位项目施工实际工程量材料选价格时踪统计特隐蔽工程变更时审价工程项目终审计成控制基础２．３严格控制材料设备价格 材料设备费工程建安造价中约占７０％工程材料成控制项目开发程重容材料设备般采甲方供应限价方式房产企业建立价格信息网络时准确解市场新材料设备价格信息注意项材料设备定位楼盘品位否致否济合理等宗材料设备订货应货三家采招投标方式采购满足施工前提握订货时机样材料设备产档次价格会差异样品牌设备销售代理级价格会差异树立成意识形成控制成机制 非甲供材料采取限价手段进行控制成理部门工程理部门监理工程师应适参施工单位材料订货推荐相关厂家进行类时控制材料采购价格监督材料质量保证质量前提合理限价 ２．４合理安排建设资金 房产企业必须合理筹措资金保证项目开发控制资金成房产企业般资产负债率较高较高资产负债率银行贷款道坎房产企业拓宽融资渠道根投资期限长短企业资金状况资金回收情况选择合适融资方式 时投资房产开发项目企业讲投入资金较资金压力需通融资保证项目开发避免占资金造成资金成高果项目开发程资金收支情况准确预计时企业资金运作情况较清晰解制定佳资金计划方案企业资金成降低 例根公司房产开发点资金紧缺情况项目开发配备定资金时采信托融资方式解决前期购买土资金取四证根建设资金安排银行逐步分期贷款支付建设资金前期信托融资款销售回款贷款资金信托资金取效果通信托融资效规避四证全法取银行款问题解决前期投入资金问题合理优化资结构具融资力样效规避资产负债率高问题 ３合理利税收政策筹划 房产开发企业应全公司税务进行科学综合筹划效降低税收负担企业财务部门应针种税收特征制定相应合理避税措施 房产开发项目税金：营业税附加税土增值税土增值税增值额累进征收房产项目果合理进行税务筹划三税应较避税空间 房产开发项目利税收政策进行筹划方式：合理分摊法定价筹划收入筹划优惠政策筹划等合理分摊费足活优惠政策少筹划空间 税法规定房产开发项目取土权支付金额房产开发成加计２０％扣三项期间费取土权支付金额房产开发成１０％扣普通住宅增值额未超２０％情况免征土增值税果开发项目涉普通住宅房产开发应考虑土增值税分开计算分开计算（前提税务否允许）出增值率选择应缴纳增值税通增加扣项目金额降低房产销售价格普通住宅增值额控制超２０％期间三项费开支量达开发成１０％限等 ４结语 房产企业目标成理全员全程理企业完善成理体系加强实施程成监督分析时反馈成信息企业营销策略制定调整提供企业获取更济效益
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摘通房产项目成前期预算工程建设全程控制前期设计前期开发成施工成融资费税务策划等实行全面目标成理目前宏观调控形势房产持续发展二法１确定项目成目标 房产投资决策阶段开发商实际开发房产项目市场定位品质求初步估计项目成初步测算成初步测算应项目设计程中予体现 房产然商品商品样性应价值工程理满足工程结构质量功前提争取获佳济效益 价值工程中价值定义：功实现功耗费（成）值表达式：价值＝功／成功种产品具特定职途成根户提出功求进行研制生产户花费全部成般说提高产品价值途径五种：功变降低成二成变提高功三成增加功提高幅度更四次功降带成幅度降低五提高功降低成通功细化余功掉造价高功实施重点控制终降低工程造价实现建设项目佳济效益 目前房产项目设计实行工程造价设计方案相结合设计招标方法利保证项目市场定位品质时效控制工程造价房产企业应基础工程项目做进步测算优化确定项目终目标成步降低开发成方面潜力挖 2项目目标成控制 项目成目标确立效控制成房产项目终否盈利取丰厚回报重保证背景没太变动成熟房产市场房产市场定位相稳定项目成控制尤重实施阶段特需方面做成控制工作 2．１合理安排工程周期 项目成发生涉项目整建设周期科学合理安排建设周期分解单项目标成实施时间节点进行效控制工程施工准备开始施工程竣工移交成控制工作伴项目阶段工程准备阶段总承包单位制定佳施工方案合理安排施工序设计求施工规范施工充分利现资源确保工程质量减少施工成支出减少工程返工费工程成始终处效控制 时根建设周期施工进度相应安排项配套工作时间节点围绕工程项目开展项工作序进行 2．２严格控制建安成 严格控制建安成降低工程造价房产项目目标成理重容实际工作中工程期保质完成工程成超支严重达预期收益情况时发生施工单位签订承包合时应聘实际工作中保证品质前提改进优化设计进请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步发生情况提前预计防止施工单位工程实施程中寻找种理进行索赔根建筑市场行情建筑业般惯例关规范施工中产生职责清互相扯皮影响造价延误工期等素进行事先约定法律形式确定确保双方约履行 成理部门会工程理部门监理工程师施工程中出现技术变更施工变更进行分析应减少变更技术变更施工变更先签单（技术合单施工签证单）施工果工程进度求紧做步进行工程增减应时审价避免法核实情况发生引起双方必争议总职部门加强监控加强预算审查严格济签证工程变更理 聘请独立专业审价机构办法该工作项目实施初时介入协助建设单位项目施工实际工程量材料选价格时踪统计特隐蔽工程变更时审价工程项目终审计成控制基础２．３严格控制材料设备价格 材料设备费工程建安造价中约占７０％工程材料成控制项目开发程重容材料设备般采甲方供应限价方式房产企业建立价格信息网络时准确解市场新材料设备价格信息注意项材料设备定位楼盘品位否致否济合理等宗材料设备订货应货三家采招投标方式采购满足施工前提握订货时机样材料设备产档次价格会差异样品牌设备销售代理级价格会差异树立成意识形成控制成机制 非甲供材料采取限价手段进行控制成理部门工程理部门监理工程师应适参施工单位材料订货推荐相关厂家进行类时控制材料采购价格监督材料质量保证质量前提合理限价 ２．４合理安排建设资金 房产企业必须合理筹措资金保证项目开发控制资金成房产企业般资产负债率较高较高资产负债率银行贷款道坎房产企业拓宽融资渠道根投资期限长短企业资金状况资金回收情况选择合适融资方式 时投资房产开发项目企业讲投入资金较资金压力需通融资保证项目开发避免占资金造成资金成高果项目开发程资金收支情况准确预计时企业资金运作情况较清晰解制定佳资金计划方案企业资金成降低 例根公司房产开发点资金紧缺情况项目开发配备定资金时采信托融资方式解决前期购买土资金取四证根建设资金安排银行逐步分期贷款支付建设资金前期信托融资款销售回款贷款资金信托资金取效果通信托融资效规避四证全法取银行款问题解决前期投入资金问题合理优化资结构具融资力样效规避资产负债率高问题 ３合理利税收政策筹划 房产开发企业应全公司税务进行科学综合筹划效降低税收负担企业财务部门应针种税收特征制定相应合理避税措施 房产开发项目税金：营业税附加税土增值税土增值税增值额累进征收房产项目果合理进行税务筹划三税应较避税空间 房产开发项目利税收政策进行筹划方式：合理分摊法定价筹划收入筹划优惠政策筹划等合理分摊费足活优惠政策少筹划空间 税法规定房产开发项目取土权支付金额房产开发成加计２０％扣三项期间费取土权支付金额房产开发成１０％扣普通住宅增值额未超２０％情况免征土增值税果开发项目涉普通住宅房产开发应考虑土增值税分开计算分开计算（前提税务否允许）出增值率选择应缴纳增值税通增加扣项目金额降低房产销售价格普通住宅增值额控制超２０％期间三项费开支量达开发成１０％限等 ４结语 房产企业目标成理全员全程理企业完善成理体系加强实施程成监督分析时反馈成信息企业营销策略制定调整提供企业获取更济效益
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