可比楼盘量化定价法


    451 楼盘量化定价
    楼盘量化定价法利已市场验证类似房产成交价格求取估价象价格种直接说服力估价方法
    根楼盘量化定价法实例选取原选择双D港版块代表东城天金马路版块代表古耕5000 杏林版块代表华宇·叠翠花乡海滨路版块代表众益阳光海岸光伸绿洲半岛五楼盘作实例
    总列出18定级素分五等级分值15分权重越重性影响力越高反然




    452 定级素指标分值
    定级素
    指 标
    评判标准
    分 值
    位置
    A距离片区中心区远
    B商业街背街
    C写字楼街背街
    D住宅距片区中心区远
    A差(远)
    1
    B差(远)
    2
    C般
    3
    D()
    4
    E()
    5
    价格
    A百元等级划分基础
    B商铺写字楼豪宅普通住宅等级次减少
    C价格否优势
    A高
    1
    B高
    2
    C般
    3
    D低
    4
    E低
    5
    配套
    A城镇基础设施:供水排水供气供电
    B社会服务设施:文化教育医疗卫生文娱体育邮电公园绿
    A完善
    1
    B完善
    2
    C般
    3
    D完善
    4
    E完善
    5
    物业理
    A保安
    B清洁卫生
    C机电
    D绿化率养护状况
    E物业理费(元月)
    F否车分流
    G物业理商资质
    A差
    1
    B差
    2
    C般
    3
    D
    4
    E
    5
    建筑质量
    A否漏水
    B门窗封闭情况
    C墙
    D板
    E排水道
    A差
    1
    B差
    2
    C般
    3
    D
    4
    E
    5
    交通
    A中巴士路线数量
    B距工交站远
    C站点数量
    D中巴士舒适程度
    A少(远)
    1
    B少(远)
    2
    C般
    3
    D()
    4
    E()
    5
    城市规划
    A规划期限(远中期)
    B规划完善程度
    C规划区域重性程度
    D规划现状
    A完善
    1
    B完善
    2
    C般
    3
    D完善
    4
    E完善
    5
    楼盘规模
    A总建筑面积(建未建)
    B总占面积
    C户数
    A
    1
    B
    2
    C般
    3
    D
    4
    E
    5

    定级素
    指 标
    评判标准
    分 值

    A方
    B山景
    C海景
    D视野
    A西(西北西南)
    1
    B东(东南东北)
    2
    C北(东北西北)
    3
    D南(东南西南)
    5
    外观
    A否醒目
    B否新颖
    C否高档
    D感官舒适程度
    A差
    1
    B差
    2
    C般
    3
    D
    4
    E
    5
    室装修
    A高档
    B实
    C功否完善
    D质量否
    A差(远)
    1
    B差(远)
    2
    C般
    3
    D()
    4
    E()
    5
    环保
    A空气
    B噪音
    C废物
    D废水
    A差
    1
    B差
    2
    C般
    3
    D
    4
    E(远)
    5
    发展商实力信誉
    A资产资质
    B开发楼盘少
    C楼盘质量
    D品牌
    A差(少)
    1
    B差(少)
    2
    C般
    3
    D()
    4
    E()
    5
    付款方式
    A次性付款
    B分期付款
    C揭付款
    D
    A差
    1
    B差
    2
    C般
    3
    D
    4
    E
    5
    户型设计
    A客厅卧室结构关系
    B厨房厕结构关系
    C否暗房
    D实率
    A差
    1
    B差
    2
    C般
    3
    D
    4
    E
    5
    销售情况
    A销售进度
    B销售率
    C尾盘现状
    A差
    1
    B差
    2
    C般
    3
    D
    4
    E
    5
    广告
    A版面
    B广告频率
    C广告创意
    A差()
    1
    B差()
    2
    C般
    3
    D()
    4
    E()
    5
    定级素
    指 标
    评判标准
    分 值
    停车位数量
    A停车位数量
    B住户方便程度
    A差(少)
    1
    B差(少)
    2
    C般
    3
    D()
    4
    E()
    5
    [注:述调研数均2006年3月统计]
    □ 楼盘综合素量化统计表
    序号
    项目名称
    东城天
    古耕5000
    叠翠花乡
    众益阳光海岸
    光伸绿洲半岛

    权数
    1
    位置
    05
    3
    5
    4
    5
    4
    2
    价格
    05
    5
    2
    4
    3
    4
    3
    户型设计
    05
    5
    4
    4
    5
    2
    4
    环境
    04
    3
    3
    3
    5
    4
    5
    配套
    04
    3
    5
    3
    5
    3
    6
    物业理
    03
    4
    5
    3
    5
    3
    7
    建筑质量
    03
    4
    5
    3
    5
    4
    8
    交通
    03
    2
    5
    4
    4
    4
    9
    城市规划
    03
    3
    5
    4
    5
    4
    10
    楼盘规模
    03
    5
    3
    3
    5
    3
    11
    外观
    03
    4
    4
    3
    5
    3
    12

    03
    5
    4
    5
    5
    5
    13
    发展商品牌
    02
    3
    5
    3
    4
    3
    14
    付款方式
    02
    4
    4
    4
    5
    4
    15
    停车位数量
    01
    4
    4
    3
    5
    4
    16
    室装饰
    01
    5
    3
    2
    4
    3
    17
    销售情况
    01
    5
    4
    2
    4
    1
    18
    广告
    01
    5
    4
    1
    5
    3
    权重
    203
    21.3
    18.1
    24.3
    19.1
    备注
    权重计算公式:权重*系数进行累加例(东城天):05*3+05*5……+01*4203
    □ 第城项目假设条件综合素量化统计表(出权重199)
    项目
    位置
    价格
    户型
    环境
    配套
    物业理
    建筑
    交通
    规划
    系数
    4
    4
    5
    3
    2
    4
    5
    3
    4
    项目
    规模
    外观

    发展商品牌
    付款方式
    停车位
    装饰
    销售
    广告
    系数
    4
    3
    5
    3
    5
    3
    2
    5
    4
    备注:权重计算公式:权重*系数进行累加生辉第城:05*4+05*4……+01*3199




    □ 价格计算表
    原 始 数
    序号
    楼盘名称
    楼盘分(X)
    楼价(Y)
    1
    东城天
    203
    3400
    2
    古耕5000
    213
    6300
    3
    叠翠花乡
    181
    3800
    4
    众益阳光海岸
    243
    5900
    5
    光伸绿洲半岛
    191
    3800
    合计

    1031
    23400
    注:表中楼价均价(元方米)
    楼盘分假设条件分测算权重值199分值套入公式出 (Y22696X)出均价
    [4517元方米]
    备注:Y:楼盘均价
    22696:根楼盘楼价总价23400÷1031出区域楼盘价格系数22696
    X:假设条件权重值199

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    文档贡献者

    文***享

    贡献于2020-09-10

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