房产商业模式
万通集团董事席 冯仑
持：
面进行讲解万通集团董事席冯仑先生冯仑先生毕业西北学获西北学济学学士学位1984天毕业中国中央校获法学士学位万通实业集团董事局席面请冯总房产收购重组进行讲解
冯仑：
刚走门口听介绍介绍找方厦样难找介绍曲里拐弯家知道干什然发现介绍历史转型时候特殊介绍方法二十年前肯定说贫农二十年介绍办什企业觉意思
天家起分享研究心心刚介绍点样讲企业重组事情重点介绍研究关房产公司商业模式
什讲商业模式呢？家会理解产公司中家谈行方式呢概三词第机会块机会中国伟伟然涨价迁政府新区挪着第二词关系市长什姑什关系甚什暧昧关系定搞定第三事搞定然利益试想中国目前产公司基心世界样运作想事情样什东西呢？接价值观盗贼心态阳光心态首先想机会机会公关系私暧昧然搞定台面搞定结果挣钱没办法家说外认道德问题做说包工头行贿房产公司黑暴利说清楚收益额少净资产少收益率高说清楚敢说谁什关系搞定什敢说私里说公开说家卖公司价值观出现问题
件事情拷贝换机会公开关系私关系生变成熟做面交易中国熟间做交易生作亲间分家现开玩笑说理想米卢零距离心灵话零距离心灵话做负距离心灵话说非常亲密心灵话心灵话包括利益交换跨区死件事情天时候机会相关系公司死会出现公司公司难做然公司陷入烂市里面拔然天进明天出然放捞做事天谁查目前出现现象
房产公司里面讲机会关系搞定然IT行业讲商业模式理团队激励机制什期权会发现两件事情什差呢？说什IT行业会出现种完全够钱商业计划书钱挣钱田素宁挣钱阳光状态钱公开挣网易少钱张阳少钱王志东少钱家知道工商局查中国首富搞房产出愉快结交税关领导说件事情首富里面100家25家做房产甚间接做更说阳光事情现出样问题说目前房产公司营销方式公司做想盗贼成亿万富翁？成国际性企业嘛模仿拷贝事情连续成长？成长企业做企业错误犯结果第二错误掩盖说项目套牢已错然市公司然市公司编假事圈钱然错误行然市公司卖骗道
亲身历朋友样事企业中认房产公司商业模式非常重问题果清晰健康成长阳光商业模式企业成长企业定现样事没意义说快活社会企业天家分享花年时间包括清华家做研究时候国外研究机构块研究商业模式问题时间关系简单提示
商业模式概分成两类类做开发模式类非开发模式开发模式呢分成三种先说家谁回答清楚什房产开发？五字想想句话说清楚件事情说清楚世界恰意思公司必须句话说清楚眼懂话衡量全世界公司联想句话说清楚懂口乐谁懂？果说难穆中做公司做半天没说清楚懂房产公司家知道机会关系搞定东西等公司出现
文字房产开发房产产？知道方正房中中房房离开中长房子实际房产开发公司量利润根房子量利润搞定利土制度缺陷说块现协议转认识某领导现价较便宜交点钱然占住然耗三年没开发土增值卖面炒家然开发赚税收实际赚钱没品牌二没固定客户房子没增值建安成家固定差距土利润
现土制度国家单位支配台交易基台交易解决利润问题利润量谓房产开发实际公关公司土赚钱
什开发呢？谁句话说清楚开发？问世间开发直生死相许家天天开发西部开发科研开发什脑力开发实际开发含糊概念开发制造制造种固定流程标准尺寸重复拷贝连续成规模成批量越单价越低开发什呢？西部开发美国中部开发现中国西部开发开发值值惊险跳跃未知已知现开发房产现状知知赌博老百姓简单理解开发房产开发身商业模式5字注定糊里糊涂事件事瞎赌里面细分出规律出三种模式清楚点：
第种模式沃尔玛模式城乡结合部标准化拷贝作业扩张估计昨天王石王总知道讲什话题家想万科种模式万科模式家仔细万科差走19年历史万科产历史第阶段座现公司样做全国全方位品种全面开发写字楼商场锦州北海海14城市北京然写字楼宾馆住宅第阶段阶段调整调整收缩4城市品种调整成城乡结合部城市花园段调整花五六年时间现说武汉原商场现拆重新做成公寓调整包括俊园原写字楼调成公寓等等调整现呖呖拉拉90％已结束点做调整单产品固定区位目标客户群非常集中中产阶级调整年开始商业模式成熟开始规模拷贝万科项目认已非常成熟模式目标群中产阶级然城乡结合部成片规模住宅新市区市镇然产品级级升级换代部资源控制全部独资没合资企业总部控制规划财务力资源土获律市场化
家老想光王石潇洒知道家研究没什样？什样子企业房子买哄抢搞定接触非常搞定起没说搞定谁银行吃饭非什没什特权背景没什特殊关系说谁着想做年做成中国第年卖30亿发现出现种状况搞定通反做成企业什？商业模式非常清晰已类似IT行业样目标客户群清楚做产品非常单资源非常集中方然土获投标拍卖着搞然产品研发销售品牌搞定谁？然切市场化成市场受欢迎公司需钱增发新股发20亿转债发B股然香港市玩意需谁前段发转债十家公司报批公关前段王石非洲玩电话告诉批说批批年交两亿税模式部基础非常扎实总部资源非常集中然良性市场力量固定关系然产品非常精致然作业拷贝非常流程化现什跨区域化营呢？现通某搞定某领导然组建项目公司搞定炒项目理找银行钱什老板？什理月千块钱工资定会闹点事万科前样说城市花园前面闹事城市花园前面叛逃兵万科现已没样全部全资公司万科什？拍卖然公司部招标竞争岗谁成老总然力资源部考评行直接命时候已接规划万科整系统部网络系统网恩家讨规划做集全集团力量规划做做招标开工然整采购集团部分统集中想项目理项目集中做细完种情况种模式现已够沃尔玛样全中国拷贝进入城市现进入外城市需搞定谁需作济测算均GDP说千美元城市进完然100万口均GDP100美元投资进入种非常理性理万科核心竞争力物业理物业理学家知道万科年概60亿销售王石5月份非洲说说影响
第二种模式百货公司模式现种公司模式北京现华润置前华远东南西北高中低档产品写字楼商场住宅百货公司样电脑针线产品卖跨区成功某城市成功规避超规模城市中区位风险产品代性机会风险
说段写字楼正写字楼住宅行写字楼卖段住宅写字楼住宅卖跨区百货公司全国产公司没成功种模式种模式理体制较复杂体制复杂什程度？基说集团理者做种总公司体制万科博士基矩阵式网络式理横全部事业部利润中心执行机构方公司总公司体制说种百货公司制公司体制较乱特国营城建转种谓种公司部分百货公司式集团式理谓总公司种公司区暂时行实际未问题模式
第三模式专门店模式万通两年致力种商业模式开发领域万通致力种模式普通桑塔纳卖说宝石捷宝马样万科模式没什区产品类型做万种高级住宅量套数营业额套两百万算万科套房目标群基50—80万万通现客户套均150—200万客户差余没差理应该样
万通做种专门店模式精品店模式量客户单价非常高客户诉求样话做区隔三种店市场活百货公司受挑战越越便利店专卖店精品店沃尔玛种超市发现零售业业态产公司三种模式选择然家总结模式样发现模式求第诉求非常清楚第二产品单够商业模式连续商业模式连续拷贝学第二部资源配合集中避免说天搞定城市明天搞定城市前面搞定没城市重新朋友城市做产公司算做十年说做十年话概公司酒消费量概10吨左右力外边搞定社会力天喝斤酒年喝200天吧现效工作日220天天喝斤酒算请家喝陪家总喝点年200斤200天200斤10年2000斤2000斤吨吨酒情况算然波喝完换城市头喝竞争力没积累没办法拷贝天做商场群搞定两天做写字楼外种关系想拷贝万科什产品断进步客户质化年千种中产阶级中产阶级种细微需求已掌握产品做般产品说差距形似现产品间形构性非常容易学形相相万科形慢慢神中产阶级神然终会韵谓丰韵什呢？闭着眼睛闻闻出韵需直截外东西心灵感觉东西韵气韵间差外差百斤肉差差外场气韵神万科已做中产阶级气韵神掌握住产品发功做出产品中产阶级马闻风动然奔走相告越做越
然现种说商业模式清楚百货公司式什弄发现老形似商场样神韵点没件新手做新事觉家果开发公司里面继续做觉选种商业模式公司重果选择种合适商业模式公司成长会折扣第问题
第二问题非开发模式房产行业相关赢利模式6种模式前面讲3种模式非开发6种模式
种营模式物业营模式物业营模式现香港置合作香港置样做产品然持然收租种模式什企业会适合呢？种家族公司私公司特钱世界家族全世界著名城市著名街道标志性物业全部控制全世界荷兰开始三四百年沉淀全富家族私量采取种模式说拥物业然收租营香港置年5亿美金租金家族背景谁？怡家族1840搜刮帝国义中关系议家族东印度公司已110年历史年成立10周年时候班吃饭惊异衬衫印万通10年说面加100年想种家族商业模式非常成功说中国首富想第二第三代慢慢会变成样种商业模式处稳健隐蔽财产继承容易外会贬值非常稳定说旧金山会发现旧金山组建筑洛克非落家族纽约原世贸中心曼哈顿带华尔街建筑私家族持说营模式收租目
模式相关派生出模式类似私家族断配合做纯粹物业收租说沃尔玛全美国开店家物业公私合配合走沃尔玛标准然成少然租二十年然物业公司投资投资完租签20年合约种物业营模式着全世界者全中国开连锁店形成战略伙伴家发现拷贝拷贝外商业模式简单越做越精说沃尔玛做计算根梁少钱计算然做
说北京华联专门搞帮朋友做物业投资公司公司行走谈走然需物业物业公司投资投资租10年然样走现沃尔玛万科谈希万科社区沃尔玛希万科做物业然租店种物业营模式
第二种模式土开发模式房屋土分开做种商业模式拷贝天做吧房屋土开发中间做较成功家较注意路嘉嘴路嘉嘴卖年房屋销售五六卖全世界样公司专门营土利政策城市规划变化然适买进土买进土重新规划包装成项目卖掉产品做房子房子盖成什样面家美国整样进步变化现数土开发商房屋供应商分离家试想中国什产公司做说十年公司做项目啊？什呢？北京项目果30万米相信做七十年做完做长时间财务程仔细算5—7年7—10年正济周期箫条繁荣整周期四环节走完济周期中肯定已死掉时间太长万科城市华远北京已做9年决算没完然期期做没完做新欣家园项目10年少新城国际项目现已做6年做5年11年肯定样北京非常正常程济周期击非常现美国已分离出土开发商做三年土分成块块卖建房子买5块买8块干卖土土开发商业模式非常模式许座公司生意简化做土开发关系嘛研究房子老研究房子研究土公司想财务周期放7年2年？然财务周期越短越风险银行钱1年项目搁7年早死万科样资市场良性互动融资搞银行容易搞定1年期房子没卖出银行行长抓查贷款算切利济周期房价进房子卖出办
广州前10位房产公司均负债率80％样说负债率高开发周期长研究研究房子肯定容易成功果研究做土生意做产商做房产开发商简单种商业模式应说市场容易活理非常简单家知道买块需理强度盖房需理链条长土果协议转重关系维持住权政保住外银行逼剩事天睡觉土增值种庄稼养牲口影响土价值规划明确实理简单没理耐心说实土非常生意定位成开发公司房想公司理非常复杂第二种非传统开发公司模式
第三种房屋制造公司房屋供应商种模式刚说种公司商业模式做房屋种模式日制造业里头房屋基水现包括日钢铁做现日钢铁做钢结构房子现北新建材合作北新建材做房屋陆什德盛洋房美国澳洲加样公司原知道说房产交流事懂弄房子做房子买5块盖三栋房子卖家反正规划挂着牌子觉买块然觉买两块然盖完卖掉日做房子没关系找种模式独立住宅产品年销售额300亿民币口乐样工业化生产种商业模式种商业模式觉未陆北新建材现走路子成功简单做房子谓商业模式实际回答起非常简单回答问题什干什干基问题说房子房屋供应商做档次房屋独立式复合式果机器做网络营销现场试作业等等等等非回答问题成少营销控制团队配合种营销模式捋第三种模式房屋供应商模式做房屋供应商品
第四种模式专业投资公司模式专业投资公司模式美国家现市表现房产公司专业投资公司面投资控股公司面散状三系统系统公寓投资营出租外系统写字楼投资出租370幢写字楼第三配合前两系统营销服务整样套机构年营业额25亿美金全世界算市产公司美国种模式非常清晰投资公司母公司部分投资体利润公司房子没关系选择投产品投资领域会投金融饮料保健品房关领域开发做点开发做投资物业营出租然股票涨年租金5亿美金总收入25医样公司做投资公司种投资公司亚洲投资公司说认识台湾著名老板投资更潇洒私家族投资公司投资房产领域说公众市投资公司样天工作听歌剧世界领袖聊天然世界政治济专家分析世界形势开始老懂说做房产天天转悠做呀？说生意段想收购万通说万通少？说整150说？15做说谓总公司投资体十投资公司私需出名说柬埔寨红森权战争结束前已分析亚洲形势判断持久繁荣暂时军政府两天政变？果长期专家告诉政权支撑说5—10年济会繁荣会复苏知道金边买块什？时候没敢红森长期预期清楚说买块买块玩然弄两规划师做产品研究做规划慢慢规划着规划什时候呢？规划柬埔寨济开始繁荣说已产品研究两三年细土增值时候房子卖卖走说第二轮会做第二轮高说周期低点价格低价买土然做详细产品研究繁荣高位卖出然说时候说科索沃仗方没机会没机会阵玩然发现97回说告诉说发现97回深圳香港样然马深圳买块轮时候深圳繁荣时候卖完走第二轮弄高价买说全世界玩根累然搞济政治学家然分析济政治稳稳定方做件事然走利索然需然十帮安排投资筹钱然现金少少投点投点然全世界找规划师建筑师说柬埔寨东南亚热带谁做知道找帮着规划完产品太差然玩美国波特利研究生毕业典型私家族投资公司点累国际公司然品牌什需品牌说压住实行搁非革命没收认倒霉正常法律承认财产基样说前年基产国家说老革命没收承认买买郊区买黄金段土放总会增值
第五种接做金融投资模式刚说投资公司模式专业性现种模式金融投资性质说产品离更远说投资基金说房产基金然公司种基金理模式说相现说房产专业基金然基金理钱时全社会找相团队项目钱投项目投万通投万科投短中国投20项目涉公司然种做金融投资投具体项目投基金里然基金市卖掉国外养老基金投资基金国外高盛罗门基金种基金种金融模式基金投资模式
种模式物业相关服务模式围绕动产专业服务公司选择种模式然服务窄意物业理保洁实际物业相关增值服务美国公司中华南安合作理车库理宾馆勤系统理军队院等等物业相关增值系统医院全美国约三分二医院理普通物业理赚钱敢赚钱私口袋里钱仅次占领贞操仅私口袋里扣钱家户赚钱老强调制造幸福发现口袋里钱制造幸福幸福什钱世界没纯物业公司区里面增值赚钱没说型建筑物里面难物业源系统说电力明量耗费源果增值服务说厦年源费三百万家美国公司说说年150万增值必须50—70万利润种公司纯粹非常专业物业相关服务简单物业理创造增值服务中商业模式存
讲开发中三种模式非开发简单说六种模式简单介绍九种房产行业商业模式课题研究未发觉出更商业模式样家书做IT行业77种商业模式现房产行业现作初步研究10种希家贡献讨够发觉出商业模式旦发觉出商业模式相信选择款适合定够企业走关系搞定样种恶性循环成种阳光公司拥阳光价值体现公司够健康成长午简单说果家什问题简单留点时间家聊
讲新城国际挑战竞争激烈CBD？样整竞争现认非常条件第项目成较低时间长6年前买项目搁2亿然直放现成高传统开发算第二认产品环节非常什呢？现学先进傍款走正道现傍款香港置香港52％物业110年历史种情况整物业形式营品质CBD里面少见认真踏实家想做楼什机电块找公司包出做现整产品造光中介服务包括机电顾问包括物业发展顾问中介机构付出钱亿香港根说房子做做品质挑剔句话愿结婚想幸福幸婚史什呢？注意天日子细节现正现问题新婚际知道日子中碰细节磨合十年八年现等置合作占60％占40％细节磨合告诉做相信产品现认购非常品质特底商铺部分香港方投资验请海新天规划师起部分物业营收租非常观品质万通说服力足家什？10年10年犯错误犯错误半斤八两想样长期营验合作品质保证非常重第二
第三财务保证项目总投资5亿财务保证CBD项目相信马拉车办喜事没办丧事房产周期讲反周期安排实际现繁荣周期出毛病箫条水落石出现段房子卖出银行贷款店商融资现毛病出现家知道现公司放市公司放负债率10％市公司市公司现帐亿现金已披露家接会更名然马年会增发话已做准备项目置想法全部盖起财务安排置边确实100年家族钱然会理财家会理财钱基预售建起预售三分建起预售二分建起甚预售建起现市公司已理干净项目负债率低量现金年准备增发整已踏实件事情弄竞争性然说竞争性虚什品牌乱七八糟东西信信现分析CBD竞争手部分财务压力没什说市场部分出局重点理财放第位相信竞争性
提问：
您刚讲房产细化块块专业化公司代理种房产服务机构面代理行情况您专业化营销代理机构代理行代理前景法？第二开发商块较关心皮情况您选择合适时机购什样法？第三谈伯奥坛事情？三问题回答
回答：
代理行介绍模式研究台湾信义模式新理念新价值观然建立模式然培训然做前7年赔钱产市场赔钱然产市场开始赚钱第8年直赚钱赚现做件事然第19年市代理行业华区台湾心意公司心意模式兴趣资料参考
外香港中园代理模式中园香港代理公司中直错研究网络配合提升附加值总代理公司服务公司定增值服务否仅仅家跑腿永远赚太钱钱算必须增值服务客户增值块相利润利润提高代理公司觉样然美国纪制度样觉华区研究信义中园应该重
第二什时候买觉箫条时候买土繁荣时候卖产品假做加法说济景气时候应该买然繁荣时候旺盛房子做出卖掉然等次景气研究香港中国海外例子反繁荣时候买土箫条时候卖房子现香港赚十年钱全赔完现转陆现北京年出现谓伟开发商媒体爆炒箫条时候买房子仔细95年96年买然99年开始卖房子定繁荣时候办产品箫条时候买土
第三伯奥亚洲坛民间发起政府支持非政府济坛活动年筹备江席年朱总理会富成效神话块12年前买家知道箫条时候搁长时间现开始发挥点作投资商包括潘做觉伯奥事济坛说现年固定现两伯奥坛亚伯利坛中国企业家坛伯奥坛点政府色彩较浓亚伯利坛草根坛民间色彩较浓基变化
说开发商资金率达50％法？北京积压情况评价？样开发商全世界说开发商资产负债率反说说资金率般说50％较少开发体制风险结构样说欧美风险样资金少金融配合套制度理性国外产相关金融品种十种百种现揭开发商贷款时候贷种情况资金少杠杆运占建商便宜摧残建商预售客户钱盖房然晚结算交税开发商常样子风险话应该说资金占30—50％配合完善金融服务法制体系觉风险控制果没完善法律体系金融服务杠杆作搏次什现开发公司做年死掉买百亩赚三千万第二次买百亩然赚钱压然周期变套里然赚八千万买市场周期变觉够企业做欲决定资源边界决定想做资源做反企业死亡欲导致买千亩家圈市场万通说买确实买明年会买会海买买老总说买三千亩少亩谁知道交押金已没财富根力支付钱万科指标现指标控制土特郊区觉资金非常重
北京积压情况认北京积压题积压北京目前题
朋友问万通起步发展做搞定类事情起步实力强发展初期否搞定类做起？想说成仙道高招想中国早期企业现金资源较少定补充现金资源办法关系搞定想企业样开始什时候立成佛作企业分解说孩子摔跤尿炕什时候尿什时候摔跤成熟孩子坏孩子区果现做成永远致胜法宝
北京未三年走势块现觉说话题容易说成永远正确废话说明天雨反信信说天变反没说雨说云彩飘昨天判断时候没作企业关心事作百年老店市场变化正常事情必须变化作常量天变化婚丧嫁娶喜怒哀乐说天高兴出门高兴出门保证心态真正健康雨刮风病说天天天气预报天气少穿点衣服天气穿衣服未北京房产走势说稳中升稳中降升降信信信说负债率高公司团队恰机会做起李嘉诚实际周期做说房子卖北京项目公司工夫见理财技巧细说
现朋友问西部开发兰州房产样？
样子兰州产年觉成长趋势现全国房产市场四级第北京海特城市北京四区收入税收超100亿样话区相外部省超规模城市第二等级青岛成连杭州第三等级般省会城市第四等级级市兰州属第三等级城市做品质现点没问题市场城市GDP刚刚接1000美金口100—200万间概样种城市化进程应该没问题方开发超额利润机会说规范谓搞定空间种较
问万通模式万通模式种然增值服务做什程度？简单说万通现结合研究成果万通部讨万通董事会会确定新万通模式万通早年应说开发公司模式没什伟处觉万通年现开始万通已尿炕孩子非常清晰商业模式商业模式专业投资模式市公司部分开发模式万通原模式变形做房屋供应开发部分放现先锋股份市公司里面公司做土土开发公司专门买土储备土然土完包装成项目放市公司样子解决万科模式中资市场唯欠缺净资产规模成反土开发公司房屋开发公司两投资公司面两第三物业营公司现固定万通稳定租金收入1亿7000万外部分增值服务部分万通会物业理代理统统卖掉理部分然面部分投资公司现做种模式
朋友问产商业模式竞争力？天没时间种模式关键老板投资心态想做什想做较轻松资金觉做营模式较果际关系特家想干做土模式较相件休闲服穿享受途恐怕概
第三万通商城什变成批发市场否办公出租影响？认改成商城确实原营变动选择动选择肯定前面问题动选择现情况非常会会写字楼影响呢？肯定影响客户发生变化原时候客户结构里面写字楼里面现说甲级写字楼现应该客户较现甲B间种客户说原外国公司时候现中国公司租金水没什降低然外观形式变化老开玩笑批发市场种出租营方式农村妇女体型生养实老模特标准说行生孩子样奶水足开玩笑说
讲万通做客户定位1万房子什会做信息镇说万科前开发模式清楚谓信息镇七年前买块块较郊区化目标客户群说类买第套住宅买第二套住宅钱价值说太高四千块钱新做项目会非常集中客户会做类似项目
持：
天冯总交流先里果家感兴趣话会冯总约时间感谢冯总天精采讲解
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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万通集团董事席 冯仑
持：
面进行讲解万通集团董事席冯仑先生冯仑先生毕业西北学获西北学济学学士学位1984天毕业中国中央校获法学士学位万通实业集团董事局席面请冯总房产收购重组进行讲解
冯仑：
刚走门口听介绍介绍找方厦样难找介绍曲里拐弯家知道干什然发现介绍历史转型时候特殊介绍方法二十年前肯定说贫农二十年介绍办什企业觉意思
天家起分享研究心心刚介绍点样讲企业重组事情重点介绍研究关房产公司商业模式
什讲商业模式呢？家会理解产公司中家谈行方式呢概三词第机会块机会中国伟伟然涨价迁政府新区挪着第二词关系市长什姑什关系甚什暧昧关系定搞定第三事搞定然利益试想中国目前产公司基心世界样运作想事情样什东西呢？接价值观盗贼心态阳光心态首先想机会机会公关系私暧昧然搞定台面搞定结果挣钱没办法家说外认道德问题做说包工头行贿房产公司黑暴利说清楚收益额少净资产少收益率高说清楚敢说谁什关系搞定什敢说私里说公开说家卖公司价值观出现问题
件事情拷贝换机会公开关系私关系生变成熟做面交易中国熟间做交易生作亲间分家现开玩笑说理想米卢零距离心灵话零距离心灵话做负距离心灵话说非常亲密心灵话心灵话包括利益交换跨区死件事情天时候机会相关系公司死会出现公司公司难做然公司陷入烂市里面拔然天进明天出然放捞做事天谁查目前出现现象
房产公司里面讲机会关系搞定然IT行业讲商业模式理团队激励机制什期权会发现两件事情什差呢？说什IT行业会出现种完全够钱商业计划书钱挣钱田素宁挣钱阳光状态钱公开挣网易少钱张阳少钱王志东少钱家知道工商局查中国首富搞房产出愉快结交税关领导说件事情首富里面100家25家做房产甚间接做更说阳光事情现出样问题说目前房产公司营销方式公司做想盗贼成亿万富翁？成国际性企业嘛模仿拷贝事情连续成长？成长企业做企业错误犯结果第二错误掩盖说项目套牢已错然市公司然市公司编假事圈钱然错误行然市公司卖骗道
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文字房产开发房产产？知道方正房中中房房离开中长房子实际房产开发公司量利润根房子量利润搞定利土制度缺陷说块现协议转认识某领导现价较便宜交点钱然占住然耗三年没开发土增值卖面炒家然开发赚税收实际赚钱没品牌二没固定客户房子没增值建安成家固定差距土利润
现土制度国家单位支配台交易基台交易解决利润问题利润量谓房产开发实际公关公司土赚钱
什开发呢？谁句话说清楚开发？问世间开发直生死相许家天天开发西部开发科研开发什脑力开发实际开发含糊概念开发制造制造种固定流程标准尺寸重复拷贝连续成规模成批量越单价越低开发什呢？西部开发美国中部开发现中国西部开发开发值值惊险跳跃未知已知现开发房产现状知知赌博老百姓简单理解开发房产开发身商业模式5字注定糊里糊涂事件事瞎赌里面细分出规律出三种模式清楚点：
第种模式沃尔玛模式城乡结合部标准化拷贝作业扩张估计昨天王石王总知道讲什话题家想万科种模式万科模式家仔细万科差走19年历史万科产历史第阶段座现公司样做全国全方位品种全面开发写字楼商场锦州北海海14城市北京然写字楼宾馆住宅第阶段阶段调整调整收缩4城市品种调整成城乡结合部城市花园段调整花五六年时间现说武汉原商场现拆重新做成公寓调整包括俊园原写字楼调成公寓等等调整现呖呖拉拉90％已结束点做调整单产品固定区位目标客户群非常集中中产阶级调整年开始商业模式成熟开始规模拷贝万科项目认已非常成熟模式目标群中产阶级然城乡结合部成片规模住宅新市区市镇然产品级级升级换代部资源控制全部独资没合资企业总部控制规划财务力资源土获律市场化
家老想光王石潇洒知道家研究没什样？什样子企业房子买哄抢搞定接触非常搞定起没说搞定谁银行吃饭非什没什特权背景没什特殊关系说谁着想做年做成中国第年卖30亿发现出现种状况搞定通反做成企业什？商业模式非常清晰已类似IT行业样目标客户群清楚做产品非常单资源非常集中方然土获投标拍卖着搞然产品研发销售品牌搞定谁？然切市场化成市场受欢迎公司需钱增发新股发20亿转债发B股然香港市玩意需谁前段发转债十家公司报批公关前段王石非洲玩电话告诉批说批批年交两亿税模式部基础非常扎实总部资源非常集中然良性市场力量固定关系然产品非常精致然作业拷贝非常流程化现什跨区域化营呢？现通某搞定某领导然组建项目公司搞定炒项目理找银行钱什老板？什理月千块钱工资定会闹点事万科前样说城市花园前面闹事城市花园前面叛逃兵万科现已没样全部全资公司万科什？拍卖然公司部招标竞争岗谁成老总然力资源部考评行直接命时候已接规划万科整系统部网络系统网恩家讨规划做集全集团力量规划做做招标开工然整采购集团部分统集中想项目理项目集中做细完种情况种模式现已够沃尔玛样全中国拷贝进入城市现进入外城市需搞定谁需作济测算均GDP说千美元城市进完然100万口均GDP100美元投资进入种非常理性理万科核心竞争力物业理物业理学家知道万科年概60亿销售王石5月份非洲说说影响
第二种模式百货公司模式现种公司模式北京现华润置前华远东南西北高中低档产品写字楼商场住宅百货公司样电脑针线产品卖跨区成功某城市成功规避超规模城市中区位风险产品代性机会风险
说段写字楼正写字楼住宅行写字楼卖段住宅写字楼住宅卖跨区百货公司全国产公司没成功种模式种模式理体制较复杂体制复杂什程度？基说集团理者做种总公司体制万科博士基矩阵式网络式理横全部事业部利润中心执行机构方公司总公司体制说种百货公司制公司体制较乱特国营城建转种谓种公司部分百货公司式集团式理谓总公司种公司区暂时行实际未问题模式
第三模式专门店模式万通两年致力种商业模式开发领域万通致力种模式普通桑塔纳卖说宝石捷宝马样万科模式没什区产品类型做万种高级住宅量套数营业额套两百万算万科套房目标群基50—80万万通现客户套均150—200万客户差余没差理应该样
万通做种专门店模式精品店模式量客户单价非常高客户诉求样话做区隔三种店市场活百货公司受挑战越越便利店专卖店精品店沃尔玛种超市发现零售业业态产公司三种模式选择然家总结模式样发现模式求第诉求非常清楚第二产品单够商业模式连续商业模式连续拷贝学第二部资源配合集中避免说天搞定城市明天搞定城市前面搞定没城市重新朋友城市做产公司算做十年说做十年话概公司酒消费量概10吨左右力外边搞定社会力天喝斤酒年喝200天吧现效工作日220天天喝斤酒算请家喝陪家总喝点年200斤200天200斤10年2000斤2000斤吨吨酒情况算然波喝完换城市头喝竞争力没积累没办法拷贝天做商场群搞定两天做写字楼外种关系想拷贝万科什产品断进步客户质化年千种中产阶级中产阶级种细微需求已掌握产品做般产品说差距形似现产品间形构性非常容易学形相相万科形慢慢神中产阶级神然终会韵谓丰韵什呢？闭着眼睛闻闻出韵需直截外东西心灵感觉东西韵气韵间差外差百斤肉差差外场气韵神万科已做中产阶级气韵神掌握住产品发功做出产品中产阶级马闻风动然奔走相告越做越
然现种说商业模式清楚百货公司式什弄发现老形似商场样神韵点没件新手做新事觉家果开发公司里面继续做觉选种商业模式公司重果选择种合适商业模式公司成长会折扣第问题
第二问题非开发模式房产行业相关赢利模式6种模式前面讲3种模式非开发6种模式
种营模式物业营模式物业营模式现香港置合作香港置样做产品然持然收租种模式什企业会适合呢？种家族公司私公司特钱世界家族全世界著名城市著名街道标志性物业全部控制全世界荷兰开始三四百年沉淀全富家族私量采取种模式说拥物业然收租营香港置年5亿美金租金家族背景谁？怡家族1840搜刮帝国义中关系议家族东印度公司已110年历史年成立10周年时候班吃饭惊异衬衫印万通10年说面加100年想种家族商业模式非常成功说中国首富想第二第三代慢慢会变成样种商业模式处稳健隐蔽财产继承容易外会贬值非常稳定说旧金山会发现旧金山组建筑洛克非落家族纽约原世贸中心曼哈顿带华尔街建筑私家族持说营模式收租目
模式相关派生出模式类似私家族断配合做纯粹物业收租说沃尔玛全美国开店家物业公私合配合走沃尔玛标准然成少然租二十年然物业公司投资投资完租签20年合约种物业营模式着全世界者全中国开连锁店形成战略伙伴家发现拷贝拷贝外商业模式简单越做越精说沃尔玛做计算根梁少钱计算然做
说北京华联专门搞帮朋友做物业投资公司公司行走谈走然需物业物业公司投资投资租10年然样走现沃尔玛万科谈希万科社区沃尔玛希万科做物业然租店种物业营模式
第二种模式土开发模式房屋土分开做种商业模式拷贝天做吧房屋土开发中间做较成功家较注意路嘉嘴路嘉嘴卖年房屋销售五六卖全世界样公司专门营土利政策城市规划变化然适买进土买进土重新规划包装成项目卖掉产品做房子房子盖成什样面家美国整样进步变化现数土开发商房屋供应商分离家试想中国什产公司做说十年公司做项目啊？什呢？北京项目果30万米相信做七十年做完做长时间财务程仔细算5—7年7—10年正济周期箫条繁荣整周期四环节走完济周期中肯定已死掉时间太长万科城市华远北京已做9年决算没完然期期做没完做新欣家园项目10年少新城国际项目现已做6年做5年11年肯定样北京非常正常程济周期击非常现美国已分离出土开发商做三年土分成块块卖建房子买5块买8块干卖土土开发商业模式非常模式许座公司生意简化做土开发关系嘛研究房子老研究房子研究土公司想财务周期放7年2年？然财务周期越短越风险银行钱1年项目搁7年早死万科样资市场良性互动融资搞银行容易搞定1年期房子没卖出银行行长抓查贷款算切利济周期房价进房子卖出办
广州前10位房产公司均负债率80％样说负债率高开发周期长研究研究房子肯定容易成功果研究做土生意做产商做房产开发商简单种商业模式应说市场容易活理非常简单家知道买块需理强度盖房需理链条长土果协议转重关系维持住权政保住外银行逼剩事天睡觉土增值种庄稼养牲口影响土价值规划明确实理简单没理耐心说实土非常生意定位成开发公司房想公司理非常复杂第二种非传统开发公司模式
第三种房屋制造公司房屋供应商种模式刚说种公司商业模式做房屋种模式日制造业里头房屋基水现包括日钢铁做现日钢铁做钢结构房子现北新建材合作北新建材做房屋陆什德盛洋房美国澳洲加样公司原知道说房产交流事懂弄房子做房子买5块盖三栋房子卖家反正规划挂着牌子觉买块然觉买两块然盖完卖掉日做房子没关系找种模式独立住宅产品年销售额300亿民币口乐样工业化生产种商业模式种商业模式觉未陆北新建材现走路子成功简单做房子谓商业模式实际回答起非常简单回答问题什干什干基问题说房子房屋供应商做档次房屋独立式复合式果机器做网络营销现场试作业等等等等非回答问题成少营销控制团队配合种营销模式捋第三种模式房屋供应商模式做房屋供应商品
第四种模式专业投资公司模式专业投资公司模式美国家现市表现房产公司专业投资公司面投资控股公司面散状三系统系统公寓投资营出租外系统写字楼投资出租370幢写字楼第三配合前两系统营销服务整样套机构年营业额25亿美金全世界算市产公司美国种模式非常清晰投资公司母公司部分投资体利润公司房子没关系选择投产品投资领域会投金融饮料保健品房关领域开发做点开发做投资物业营出租然股票涨年租金5亿美金总收入25医样公司做投资公司种投资公司亚洲投资公司说认识台湾著名老板投资更潇洒私家族投资公司投资房产领域说公众市投资公司样天工作听歌剧世界领袖聊天然世界政治济专家分析世界形势开始老懂说做房产天天转悠做呀？说生意段想收购万通说万通少？说整150说？15做说谓总公司投资体十投资公司私需出名说柬埔寨红森权战争结束前已分析亚洲形势判断持久繁荣暂时军政府两天政变？果长期专家告诉政权支撑说5—10年济会繁荣会复苏知道金边买块什？时候没敢红森长期预期清楚说买块买块玩然弄两规划师做产品研究做规划慢慢规划着规划什时候呢？规划柬埔寨济开始繁荣说已产品研究两三年细土增值时候房子卖卖走说第二轮会做第二轮高说周期低点价格低价买土然做详细产品研究繁荣高位卖出然说时候说科索沃仗方没机会没机会阵玩然发现97回说告诉说发现97回深圳香港样然马深圳买块轮时候深圳繁荣时候卖完走第二轮弄高价买说全世界玩根累然搞济政治学家然分析济政治稳稳定方做件事然走利索然需然十帮安排投资筹钱然现金少少投点投点然全世界找规划师建筑师说柬埔寨东南亚热带谁做知道找帮着规划完产品太差然玩美国波特利研究生毕业典型私家族投资公司点累国际公司然品牌什需品牌说压住实行搁非革命没收认倒霉正常法律承认财产基样说前年基产国家说老革命没收承认买买郊区买黄金段土放总会增值
第五种接做金融投资模式刚说投资公司模式专业性现种模式金融投资性质说产品离更远说投资基金说房产基金然公司种基金理模式说相现说房产专业基金然基金理钱时全社会找相团队项目钱投项目投万通投万科投短中国投20项目涉公司然种做金融投资投具体项目投基金里然基金市卖掉国外养老基金投资基金国外高盛罗门基金种基金种金融模式基金投资模式
种模式物业相关服务模式围绕动产专业服务公司选择种模式然服务窄意物业理保洁实际物业相关增值服务美国公司中华南安合作理车库理宾馆勤系统理军队院等等物业相关增值系统医院全美国约三分二医院理普通物业理赚钱敢赚钱私口袋里钱仅次占领贞操仅私口袋里扣钱家户赚钱老强调制造幸福发现口袋里钱制造幸福幸福什钱世界没纯物业公司区里面增值赚钱没说型建筑物里面难物业源系统说电力明量耗费源果增值服务说厦年源费三百万家美国公司说说年150万增值必须50—70万利润种公司纯粹非常专业物业相关服务简单物业理创造增值服务中商业模式存
讲开发中三种模式非开发简单说六种模式简单介绍九种房产行业商业模式课题研究未发觉出更商业模式样家书做IT行业77种商业模式现房产行业现作初步研究10种希家贡献讨够发觉出商业模式旦发觉出商业模式相信选择款适合定够企业走关系搞定样种恶性循环成种阳光公司拥阳光价值体现公司够健康成长午简单说果家什问题简单留点时间家聊
讲新城国际挑战竞争激烈CBD？样整竞争现认非常条件第项目成较低时间长6年前买项目搁2亿然直放现成高传统开发算第二认产品环节非常什呢？现学先进傍款走正道现傍款香港置香港52％物业110年历史种情况整物业形式营品质CBD里面少见认真踏实家想做楼什机电块找公司包出做现整产品造光中介服务包括机电顾问包括物业发展顾问中介机构付出钱亿香港根说房子做做品质挑剔句话愿结婚想幸福幸婚史什呢？注意天日子细节现正现问题新婚际知道日子中碰细节磨合十年八年现等置合作占60％占40％细节磨合告诉做相信产品现认购非常品质特底商铺部分香港方投资验请海新天规划师起部分物业营收租非常观品质万通说服力足家什？10年10年犯错误犯错误半斤八两想样长期营验合作品质保证非常重第二
第三财务保证项目总投资5亿财务保证CBD项目相信马拉车办喜事没办丧事房产周期讲反周期安排实际现繁荣周期出毛病箫条水落石出现段房子卖出银行贷款店商融资现毛病出现家知道现公司放市公司放负债率10％市公司市公司现帐亿现金已披露家接会更名然马年会增发话已做准备项目置想法全部盖起财务安排置边确实100年家族钱然会理财家会理财钱基预售建起预售三分建起预售二分建起甚预售建起现市公司已理干净项目负债率低量现金年准备增发整已踏实件事情弄竞争性然说竞争性虚什品牌乱七八糟东西信信现分析CBD竞争手部分财务压力没什说市场部分出局重点理财放第位相信竞争性
提问：
您刚讲房产细化块块专业化公司代理种房产服务机构面代理行情况您专业化营销代理机构代理行代理前景法？第二开发商块较关心皮情况您选择合适时机购什样法？第三谈伯奥坛事情？三问题回答
回答：
代理行介绍模式研究台湾信义模式新理念新价值观然建立模式然培训然做前7年赔钱产市场赔钱然产市场开始赚钱第8年直赚钱赚现做件事然第19年市代理行业华区台湾心意公司心意模式兴趣资料参考
外香港中园代理模式中园香港代理公司中直错研究网络配合提升附加值总代理公司服务公司定增值服务否仅仅家跑腿永远赚太钱钱算必须增值服务客户增值块相利润利润提高代理公司觉样然美国纪制度样觉华区研究信义中园应该重
第二什时候买觉箫条时候买土繁荣时候卖产品假做加法说济景气时候应该买然繁荣时候旺盛房子做出卖掉然等次景气研究香港中国海外例子反繁荣时候买土箫条时候卖房子现香港赚十年钱全赔完现转陆现北京年出现谓伟开发商媒体爆炒箫条时候买房子仔细95年96年买然99年开始卖房子定繁荣时候办产品箫条时候买土
第三伯奥亚洲坛民间发起政府支持非政府济坛活动年筹备江席年朱总理会富成效神话块12年前买家知道箫条时候搁长时间现开始发挥点作投资商包括潘做觉伯奥事济坛说现年固定现两伯奥坛亚伯利坛中国企业家坛伯奥坛点政府色彩较浓亚伯利坛草根坛民间色彩较浓基变化
说开发商资金率达50％法？北京积压情况评价？样开发商全世界说开发商资产负债率反说说资金率般说50％较少开发体制风险结构样说欧美风险样资金少金融配合套制度理性国外产相关金融品种十种百种现揭开发商贷款时候贷种情况资金少杠杆运占建商便宜摧残建商预售客户钱盖房然晚结算交税开发商常样子风险话应该说资金占30—50％配合完善金融服务法制体系觉风险控制果没完善法律体系金融服务杠杆作搏次什现开发公司做年死掉买百亩赚三千万第二次买百亩然赚钱压然周期变套里然赚八千万买市场周期变觉够企业做欲决定资源边界决定想做资源做反企业死亡欲导致买千亩家圈市场万通说买确实买明年会买会海买买老总说买三千亩少亩谁知道交押金已没财富根力支付钱万科指标现指标控制土特郊区觉资金非常重
北京积压情况认北京积压题积压北京目前题
朋友问万通起步发展做搞定类事情起步实力强发展初期否搞定类做起？想说成仙道高招想中国早期企业现金资源较少定补充现金资源办法关系搞定想企业样开始什时候立成佛作企业分解说孩子摔跤尿炕什时候尿什时候摔跤成熟孩子坏孩子区果现做成永远致胜法宝
北京未三年走势块现觉说话题容易说成永远正确废话说明天雨反信信说天变反没说雨说云彩飘昨天判断时候没作企业关心事作百年老店市场变化正常事情必须变化作常量天变化婚丧嫁娶喜怒哀乐说天高兴出门高兴出门保证心态真正健康雨刮风病说天天天气预报天气少穿点衣服天气穿衣服未北京房产走势说稳中升稳中降升降信信信说负债率高公司团队恰机会做起李嘉诚实际周期做说房子卖北京项目公司工夫见理财技巧细说
现朋友问西部开发兰州房产样？
样子兰州产年觉成长趋势现全国房产市场四级第北京海特城市北京四区收入税收超100亿样话区相外部省超规模城市第二等级青岛成连杭州第三等级般省会城市第四等级级市兰州属第三等级城市做品质现点没问题市场城市GDP刚刚接1000美金口100—200万间概样种城市化进程应该没问题方开发超额利润机会说规范谓搞定空间种较
问万通模式万通模式种然增值服务做什程度？简单说万通现结合研究成果万通部讨万通董事会会确定新万通模式万通早年应说开发公司模式没什伟处觉万通年现开始万通已尿炕孩子非常清晰商业模式商业模式专业投资模式市公司部分开发模式万通原模式变形做房屋供应开发部分放现先锋股份市公司里面公司做土土开发公司专门买土储备土然土完包装成项目放市公司样子解决万科模式中资市场唯欠缺净资产规模成反土开发公司房屋开发公司两投资公司面两第三物业营公司现固定万通稳定租金收入1亿7000万外部分增值服务部分万通会物业理代理统统卖掉理部分然面部分投资公司现做种模式
朋友问产商业模式竞争力？天没时间种模式关键老板投资心态想做什想做较轻松资金觉做营模式较果际关系特家想干做土模式较相件休闲服穿享受途恐怕概
第三万通商城什变成批发市场否办公出租影响？认改成商城确实原营变动选择动选择肯定前面问题动选择现情况非常会会写字楼影响呢？肯定影响客户发生变化原时候客户结构里面写字楼里面现说甲级写字楼现应该客户较现甲B间种客户说原外国公司时候现中国公司租金水没什降低然外观形式变化老开玩笑批发市场种出租营方式农村妇女体型生养实老模特标准说行生孩子样奶水足开玩笑说
讲万通做客户定位1万房子什会做信息镇说万科前开发模式清楚谓信息镇七年前买块块较郊区化目标客户群说类买第套住宅买第二套住宅钱价值说太高四千块钱新做项目会非常集中客户会做类似项目
持：
天冯总交流先里果家感兴趣话会冯总约时间感谢冯总天精采讲解
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