宁波市北仑区房产市场调查报告
调查：海智岛产顾问机构
调查时间：2005年2月
第部分 认识北仑
北仑处中国陆海岸线中部位宁波市东部濒东海三面环海北杭州湾南象山港
北仑区域陆域面积593方公里区中国港口皇冠称北港宁波济技术开发区宁波保税区宁波出口加工区等国家级开发区中信公司独家开发榭开发区北仑区辖5街道2镇1乡259行政村19年艰苦创业北仑开发建设取巨成现已初步建成基础设施良济繁荣社会进步港新城区成宁波市具增长力济强区浙江省外开放重产业基形象窗口
第二部分 北仑口
济快速发展北仑口结构发生变化2003年末册暂住口达17万余年北仑总口数33万余外口已常住口口快速增长北仑房产市场需求奠定基础请北仑区2000年2004年口变化情况图表：
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
口总量
330090
330784
332293
337641
343295
年增长率
067
021
046
091
167
表1
口数量增长时口增长率断提高说明北仑口增长速度断加快旺盛口必然会产生旺盛住房需求断定北仑房产市场需求开发
图1
第三部分 北仑济
（） 全区GDP发展情况
北仑国民济健康快速发展初部核算2004年全区实现生产总值200亿元年增长176图 22000年2004年北仑GDP增长率变化图出北仑济增长速度断提高2000年127增长2004年176
图 2
济总量断提高时北仑均GDP断提高1998年北仑均GDP20783元2003年增长52715元五年翻番
（二） 北仑民收入
城乡居民收入稳步快速增长2004年北仑城镇居民均支配收入15882元年增长112
单位：元
2000
2001
2002
2003
2004
均收入
11898
11991
12970
14277
15882
增长率
91
98
84
101
112
表2
着收入水断提高更加注重生活质量提高北仑民产生较强购买力2002年2004年北仑均消费支出增长率10恩格尔系数断降低反映出北仑民生活水快速提高
图3
（三）三次产业贡献较
北仑产业结构稳定提升工业强区位确立第三产业重保持稳定态势房产业作第三产业重头戏里起重作时反映北仑房产业发展较稳定市场情况良第产业重断降低说明农业口断降低逐渐转移第二第三产业中者快速发展提供强力资源
图4
第四部分 北仑房产市场
（）年完成投资情况
北仑房产投资额稳步快速增加2003年完成开发投资216亿元2000年增长速度快年2002年增长779受宏观调控影响2004年北仑房产开发投资增长速度稳回落年增长率然达302完成投资额2809亿元
亿元
2000
2001
2002
2003
2004
完成投资
175
889
121
216
2809
增长率
452
408
361
779
302
表3
（二） 北仑房产供需格局
北仑区年房产市场片繁荣购销两旺2003年北仑房产市场分水岭：2003年北仑房产施工面积达255万方米年增长758房屋竣工面积8509万方米年增长143房屋销售面积达1078万方米年增长21222004年北仑房产开发量施工面积竣工面积销售面积提高
增长速度明显回落请表：
单位：万方米
2001年
2002年
2003年
2004年
施工面积
1428
255
33806
增长率
393
758
3259
竣工面积
250
8509
19188
增长率
357
1431
1875
销售面积
345
1078
11799
增长率
196
2122
942
表4
出现2003年样高端回落较快种原引起首先2002年竣工面积销售面积负增长年绝值较较基数2003年快速增长显格外明显次2004年央行宏观调控政策出台直接影响开发商开发力房产业资运作行业央行金融紧缩政策导致许开发商足够资金开发新楼盘次央行提息消费者暗示市场观心态逐渐增加2004年房屋销售面积增长缓慢考
（三） 北仑房产结构组成
12003年例北仑房产结构中住房占绝优势2003年房屋竣工面积8509万方米中住宅682万方米商业营业房12 4万方米墅高档公寓占154万方米2004年种住宅占绝优势情况稍转住宅竣工面积例2003年802降597
图5
2实际销售方面2003年住宅占绝优势位全年完成销售面积1078万方米中住宅95万方营业商业房14万方
图6
述图表出北仑房产市场中住宅角商业营业房缺乏1000需800方米购物场计算北仑城区尚未达标准北仑商铺销售难度会太方面发现北仑墅高档公寓重高目前墅黄山墅较成规模建规模墅区少高档公寓北仑里仁花园年推出三期尚满足北仑市场建设高档次公寓房北仑应该较广阔市场前景
（四） 空置面积
2002年全区商品房空置面积60万方米年减少6912003年房屋空置面积111万方米年增加6万方米2004年商品房空置面105万方米年降9051数发现北仑房产形势较空置面积逐年渐少幅度说明需求尚未饱供应量增长空间
图7
空置面积结构2003年空置三年房屋中住宅例高办公楼里占75例空置3年房屋中商业营业房占较例商铺投资价值必然未年体现出短期空置面积中商铺占较高重
总体说北仑房产市场销售形势片良空置房屋面积总量三年更加少2003年时8142方米
（五）北仑房价走势
目前北仑房价总体市场接受4000元方米左右少数高档次精装修房屋售价6000元方米里仁花园三期精装高层住宅售价7000元方米起出高档次住宅北仑然市场预计北仑总体房价会微幅升趋势
北仑二手市场获信息2004年五前北仑房产路高攀达高峰稍回落目前已趋稳北仑房屋租赁市场较繁荣外口造成普通100方米左右房子般配置般段月租价1500元里仁花园（二期精装）130方米房子年租低45万高达6万元
（六） 竞争手分析
1 里仁花园三期
里仁花园技术参数：总建面积306000方米总占面积315542方米绿化率52期二期计建筑面积106000方米三期四期计建筑面积12万方米户型面积110方220方户型140方米左右全部装修7000元方米起价
里仁花园优势点：
a 品牌效应期二期运作里仁花园北仑民心中已然高档次楼盘代名词
b 段优势里仁花园处北仑区发展新区位距新区政府体育中心十分
c 硬件设施区周围三学校三期提供暖24时供热拥室泳池里仁花园总体规划中绿化率达52房屋间距较
2 太洋花园广场
高层带装修3560元方米起价（三层）顶层4400元方米越高越贵复式4700元方米户型70方150方120方左右
3 黄金海岸
规模：24万方米户型100方米120方米A型楼价格4048元方米二楼4457元方米B型楼4947元方米二楼5357元方米
4 蓝天公寓
高层高层住宅面积集中80120方米少量140方米左右三楼价格4000左右
5 宁波东部新区
宁波东部新区宁波新规划发展区离北仑仅30公里路程20分钟达吸引北仑原该区相北仑区优势该区配套成熟商业学校会展应齐全北仑话说宁波东区更适合居住宁波东区房价北仑高出截数楼盘均价8000元方米少数价格较低5500元左右宁波东区购房客户中住投资少
例1：彩虹国际
均价8500元方米总165套135方米力户型190方米次性付款优惠300元方米揭优惠100元方米
例2：星河晨光
面积55147方米范围中心价5600元方米次性付款优惠100元方米
第五部分 北仑土市场
2004年北仑区招标土46宗成功中标38宗流标率1732004年全年出土1700余亩基满足北仑建设需出38宗土中起始价获土22宗集中北仑辖区乡镇较偏僻城区块2004年土出低价格350元方米高价格4500元方米（原北仑中学块）北仑长江路线块均高价出售高价3670元方米高出起始价1000元方米2600元方城区长江路线块容积率均2035范围出05年城区高层高层住宅供应较充足层住宅块北仑土供应特点拆迁安置性质块较
第六部分 目标客户研究
北仑年收入10万元潜客户进行问卷调查机关事业单位职员企业高级白领私营业高收入普通班族
调查发现意北仑购房客户重达389原部分期换房计划次原北仑环境污染严重满意北仑购房客户中85宁波东区发展希东区购房部分客户认接受房价50005500元方米占总数42接受55006000元方米占21见北仑接受房价50006000元方米调查发现意北仑买房客户实十分希北仑出现高品质环境优美物业理完善区中57客户愿意北仑购买样房子
意北仑购房客户调查中发现重价格素占45重环境占27重物业仅占45北仑购房者中出投资目占重54住重45客户承受价格分布较均匀4000元者占3140004500元方米占27450005000元方米占31高端市场客户
北仑购房者面积需求较集中44客户需面积100120方米31客户需面积120140方米22客户需面积（140方米）房屋
第七部分 应引起注意问题
（） 污染问题
调查访问中感相部分客户北仑买房原北仑适合居住认北仑污染严重部分客户机关事业单位职员北仑定位成重化工基极满
北仑关单位消息台塑污染影响建龙钢厂污染设备（炼焦炉）转移镇海案推广策划中必须告知消费者北仑污染情况转改变偏见
（二） 媒体问题
北仑作宁波区媒体方面较薄弱没报纸宁波晚报纸质媒体北仑电视台北仑唯电波媒体项目推广中引宁波媒体会导致高成媒体相足
（三） 户型住宅应引起注意
部分客户反应150方住房总价高般80万心理接受
总 结
北仑济发展迅速民收入较高拥强购买力房产市场拥需求量目前北仑市场客户观心理逐渐严重首先北仑缺乏消费者喜欢住宅次受政府宏观调控影响客户持币购心理渐浓运效营销策划方式解客户疑虑北仑房产形势然保持旺盛
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调查：海智岛产顾问机构
调查时间：2005年2月
第部分 认识北仑
北仑处中国陆海岸线中部位宁波市东部濒东海三面环海北杭州湾南象山港
北仑区域陆域面积593方公里区中国港口皇冠称北港宁波济技术开发区宁波保税区宁波出口加工区等国家级开发区中信公司独家开发榭开发区北仑区辖5街道2镇1乡259行政村19年艰苦创业北仑开发建设取巨成现已初步建成基础设施良济繁荣社会进步港新城区成宁波市具增长力济强区浙江省外开放重产业基形象窗口
第二部分 北仑口
济快速发展北仑口结构发生变化2003年末册暂住口达17万余年北仑总口数33万余外口已常住口口快速增长北仑房产市场需求奠定基础请北仑区2000年2004年口变化情况图表：
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
口总量
330090
330784
332293
337641
343295
年增长率
067
021
046
091
167
表1
口数量增长时口增长率断提高说明北仑口增长速度断加快旺盛口必然会产生旺盛住房需求断定北仑房产市场需求开发
图1
第三部分 北仑济
（） 全区GDP发展情况
北仑国民济健康快速发展初部核算2004年全区实现生产总值200亿元年增长176图 22000年2004年北仑GDP增长率变化图出北仑济增长速度断提高2000年127增长2004年176
图 2
济总量断提高时北仑均GDP断提高1998年北仑均GDP20783元2003年增长52715元五年翻番
（二） 北仑民收入
城乡居民收入稳步快速增长2004年北仑城镇居民均支配收入15882元年增长112
单位：元
2000
2001
2002
2003
2004
均收入
11898
11991
12970
14277
15882
增长率
91
98
84
101
112
表2
着收入水断提高更加注重生活质量提高北仑民产生较强购买力2002年2004年北仑均消费支出增长率10恩格尔系数断降低反映出北仑民生活水快速提高
图3
（三）三次产业贡献较
北仑产业结构稳定提升工业强区位确立第三产业重保持稳定态势房产业作第三产业重头戏里起重作时反映北仑房产业发展较稳定市场情况良第产业重断降低说明农业口断降低逐渐转移第二第三产业中者快速发展提供强力资源
图4
第四部分 北仑房产市场
（）年完成投资情况
北仑房产投资额稳步快速增加2003年完成开发投资216亿元2000年增长速度快年2002年增长779受宏观调控影响2004年北仑房产开发投资增长速度稳回落年增长率然达302完成投资额2809亿元
亿元
2000
2001
2002
2003
2004
完成投资
175
889
121
216
2809
增长率
452
408
361
779
302
表3
（二） 北仑房产供需格局
北仑区年房产市场片繁荣购销两旺2003年北仑房产市场分水岭：2003年北仑房产施工面积达255万方米年增长758房屋竣工面积8509万方米年增长143房屋销售面积达1078万方米年增长21222004年北仑房产开发量施工面积竣工面积销售面积提高
增长速度明显回落请表：
单位：万方米
2001年
2002年
2003年
2004年
施工面积
1428
255
33806
增长率
393
758
3259
竣工面积
250
8509
19188
增长率
357
1431
1875
销售面积
345
1078
11799
增长率
196
2122
942
表4
出现2003年样高端回落较快种原引起首先2002年竣工面积销售面积负增长年绝值较较基数2003年快速增长显格外明显次2004年央行宏观调控政策出台直接影响开发商开发力房产业资运作行业央行金融紧缩政策导致许开发商足够资金开发新楼盘次央行提息消费者暗示市场观心态逐渐增加2004年房屋销售面积增长缓慢考
（三） 北仑房产结构组成
12003年例北仑房产结构中住房占绝优势2003年房屋竣工面积8509万方米中住宅682万方米商业营业房12 4万方米墅高档公寓占154万方米2004年种住宅占绝优势情况稍转住宅竣工面积例2003年802降597
图5
2实际销售方面2003年住宅占绝优势位全年完成销售面积1078万方米中住宅95万方营业商业房14万方
图6
述图表出北仑房产市场中住宅角商业营业房缺乏1000需800方米购物场计算北仑城区尚未达标准北仑商铺销售难度会太方面发现北仑墅高档公寓重高目前墅黄山墅较成规模建规模墅区少高档公寓北仑里仁花园年推出三期尚满足北仑市场建设高档次公寓房北仑应该较广阔市场前景
（四） 空置面积
2002年全区商品房空置面积60万方米年减少6912003年房屋空置面积111万方米年增加6万方米2004年商品房空置面105万方米年降9051数发现北仑房产形势较空置面积逐年渐少幅度说明需求尚未饱供应量增长空间
图7
空置面积结构2003年空置三年房屋中住宅例高办公楼里占75例空置3年房屋中商业营业房占较例商铺投资价值必然未年体现出短期空置面积中商铺占较高重
总体说北仑房产市场销售形势片良空置房屋面积总量三年更加少2003年时8142方米
（五）北仑房价走势
目前北仑房价总体市场接受4000元方米左右少数高档次精装修房屋售价6000元方米里仁花园三期精装高层住宅售价7000元方米起出高档次住宅北仑然市场预计北仑总体房价会微幅升趋势
北仑二手市场获信息2004年五前北仑房产路高攀达高峰稍回落目前已趋稳北仑房屋租赁市场较繁荣外口造成普通100方米左右房子般配置般段月租价1500元里仁花园（二期精装）130方米房子年租低45万高达6万元
（六） 竞争手分析
1 里仁花园三期
里仁花园技术参数：总建面积306000方米总占面积315542方米绿化率52期二期计建筑面积106000方米三期四期计建筑面积12万方米户型面积110方220方户型140方米左右全部装修7000元方米起价
里仁花园优势点：
a 品牌效应期二期运作里仁花园北仑民心中已然高档次楼盘代名词
b 段优势里仁花园处北仑区发展新区位距新区政府体育中心十分
c 硬件设施区周围三学校三期提供暖24时供热拥室泳池里仁花园总体规划中绿化率达52房屋间距较
2 太洋花园广场
高层带装修3560元方米起价（三层）顶层4400元方米越高越贵复式4700元方米户型70方150方120方左右
3 黄金海岸
规模：24万方米户型100方米120方米A型楼价格4048元方米二楼4457元方米B型楼4947元方米二楼5357元方米
4 蓝天公寓
高层高层住宅面积集中80120方米少量140方米左右三楼价格4000左右
5 宁波东部新区
宁波东部新区宁波新规划发展区离北仑仅30公里路程20分钟达吸引北仑原该区相北仑区优势该区配套成熟商业学校会展应齐全北仑话说宁波东区更适合居住宁波东区房价北仑高出截数楼盘均价8000元方米少数价格较低5500元左右宁波东区购房客户中住投资少
例1：彩虹国际
均价8500元方米总165套135方米力户型190方米次性付款优惠300元方米揭优惠100元方米
例2：星河晨光
面积55147方米范围中心价5600元方米次性付款优惠100元方米
第五部分 北仑土市场
2004年北仑区招标土46宗成功中标38宗流标率1732004年全年出土1700余亩基满足北仑建设需出38宗土中起始价获土22宗集中北仑辖区乡镇较偏僻城区块2004年土出低价格350元方米高价格4500元方米（原北仑中学块）北仑长江路线块均高价出售高价3670元方米高出起始价1000元方米2600元方城区长江路线块容积率均2035范围出05年城区高层高层住宅供应较充足层住宅块北仑土供应特点拆迁安置性质块较
第六部分 目标客户研究
北仑年收入10万元潜客户进行问卷调查机关事业单位职员企业高级白领私营业高收入普通班族
调查发现意北仑购房客户重达389原部分期换房计划次原北仑环境污染严重满意北仑购房客户中85宁波东区发展希东区购房部分客户认接受房价50005500元方米占总数42接受55006000元方米占21见北仑接受房价50006000元方米调查发现意北仑买房客户实十分希北仑出现高品质环境优美物业理完善区中57客户愿意北仑购买样房子
意北仑购房客户调查中发现重价格素占45重环境占27重物业仅占45北仑购房者中出投资目占重54住重45客户承受价格分布较均匀4000元者占3140004500元方米占27450005000元方米占31高端市场客户
北仑购房者面积需求较集中44客户需面积100120方米31客户需面积120140方米22客户需面积（140方米）房屋
第七部分 应引起注意问题
（） 污染问题
调查访问中感相部分客户北仑买房原北仑适合居住认北仑污染严重部分客户机关事业单位职员北仑定位成重化工基极满
北仑关单位消息台塑污染影响建龙钢厂污染设备（炼焦炉）转移镇海案推广策划中必须告知消费者北仑污染情况转改变偏见
（二） 媒体问题
北仑作宁波区媒体方面较薄弱没报纸宁波晚报纸质媒体北仑电视台北仑唯电波媒体项目推广中引宁波媒体会导致高成媒体相足
（三） 户型住宅应引起注意
部分客户反应150方住房总价高般80万心理接受
总 结
北仑济发展迅速民收入较高拥强购买力房产市场拥需求量目前北仑市场客户观心理逐渐严重首先北仑缺乏消费者喜欢住宅次受政府宏观调控影响客户持币购心理渐浓运效营销策划方式解客户疑虑北仑房产形势然保持旺盛
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