64. 房地产估价方法 例1:某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料估算该旅馆的价值。
① 年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(万元)
② 年运营费用=394.2×30%=118.26(万元)
③ 年净收益=394.2-118.26=275.94(万元)
④ 旅馆价值=275.94÷10%=2759.4(万元)