龙城春天前期物业管理方案


前期物业理方案



工程名称： 龙城春天前期物业理
工程址： 西陂镇洋村宝竹南路3#
理单位： 龙岩市康乐物业理 〔公章〕
编制时间： 二00九年元月










前 言

龙岩市康乐物业理受龙岩嘉盛房产开发委托理龙城春天〞前期物业工程理该工程程中公司派出精干高效理团队秉着业满意开发商放心通优质酒店式效劳提高开发商美誉度促进楼盘销售形成开发销售理良性循环开展〞营思想健全理制度完美工作流程物业理事件件心效劳〞营作风努力提高业满意度积极创立安文明整洁舒适优美生活空间力争三年时间达龙岩市物业理示范区标准五年时间达福建省物业理示范区标准











理 方 案 目 录
1龙城春天物业概况
2工程组织理机构员安排
3物业工程理需设备配制提供方式
4物业理盈利分析
5公司项理制度理处类员岗位职责
6前期物业理参谋效劳
7物业理控
71工作流程
72 信息反响渠道
73 控制方式
74效劳质量标准检查方法
75物业交接理作业指导
76 理处事物效劳作业指导
77 机电设备〔设施〕运行维护作业指导
78 保卫效劳作业指导
79 保洁效劳作业指导
710绿化效劳作业指导
711社区文化作业指导
712房屋〔设施〕养护修缮理作业指导
713特殊效劳作业指导
714 作业交验指导
715 岗位培训作业指导
8建议
1龙城春天物业概况
龙城春天〞处新罗区西陂镇洋村宝竹南路3#龙岩嘉盛房产开发生活区占面积41556m2建筑面积7598029 m221幢694套住宅〔中集资房2幢25套房改房4幛32套〕新建15幢住宅中层建筑11幢高层4幢〔12部电梯〕提高区智化理开发商区安装监控巡更系统标准车辆停放开发商建设280车库供业停放该区建筑密度284容积率183绿率达306属龙岩市规模较生活住宅区













2工程组织理机构员安排


公司部







龙城春天物业理处







综合部
保安部
工程部











1理处1全面负责物业工程理协调质量控制工作
2综合部设理员会计出纳1保洁员69
3工程部设水电理员1负责水电工程维护修缮工作
4保安部20负责治安消防监控巡逻值勤
中队长1门卫岗3岗3加机动1消控室3〔24时值班〕车辆理员3区治安巡逻员3〔三班倒〕

建议：
1消控室设备接门卫岗减少3工资钱
26号楼8号楼间开通条机动车道通老宿舍撤掉门卫岗减少3工资钱


3物业工程理需设备配制提供方式容包括器械工具通讯治安装备办公品等

部门

名称
型号
规格
数量
备注

序
号
名称
型号
规格
数量
备注






办

公

室

办公桌椅

4套


工程部

办公桌椅

2套

沙发

1套

电工工具

1套

电脑设备

2套

手电筒

2

保险柜

1台

工具箱

2

电风扇

2台

水工工具

1套

印机

1台

饮水机

1台

机

1台



保
安
部
办公桌椅

3套

饮水机

2台

讲机

6套



4部

警棍

5根

档案资料柜

1套

服装

40套

类办公品

1批





清洁工具

6套

会
议
室
双桌

22张

绿化工具

1套

讲台桌

1张

喷雾器

2台

活动椅

44张


垃圾桶

21

写字板

1块

述办公设施设备开发商负责提供外警示标志宣传栏等应开发商提供






4物业理盈利分析
411物业费预算月收入：
物业类型
数 量
中标单价
实际单价
实际收入
层住宅
3536670 m2
06元 m2
050元 m2
1768335元
高层住宅
3750359 m2
12元 m2
100元 m2
3202569元
原层
3110 m2
06元 m2
030元 m2
933元
店面
312997 m2
12元 m2
100元 m2
312997
汽车车位

25 元
25 元

280
60 元
50 元
14000元
摩托车车位

元



20 元
20 元

行车位

元



元


合计〔元月〕
6777201元
述收费龙岩市普通住宅物业效劳等级二级指导性收费标准
412供水月盈利7000吨*060元吨4200元
42物业预算月支出费(单位元)
序
号
支出工程
消控室更改前3门卫岗亭
消控室线路更改2门卫岗亭
1
理员薪金
42000
34800
2
办公费
2000
2000
3
保洁消毒工具费
300
500
4
保安器械等设施费
200
600
5
绿化养护理费
1200
1200
6
电梯日常养护费
4800
4800
7
二次供水清洗费
300
1000
8
化粪池清理费
400
500
9
社区文化节日装修费
500
500
10
招费
2000
2000
11
生活垃圾清运费
1200
1200
12
法定税〔约总收入10〕
6777．20
6777．20
13
预见费
1000
2000
合 计
6267720
5547720

43 预算月盈利
431消控室单设门卫岗3时月盈利月收入月支出
677722+4200626772
570258元
432保存2门卫岗消控室入1门卫岗时月盈利月收入月支出
677722+42005547720
16495元
44 公水电分摊方法：
公场明卫生保洁消防讲系统绿化水电费户房屋建筑面积合理分摊
电梯中央空调电费物业产权单元建筑面积合理分摊
水泵电水量系数合理分摊
备柴油发电机油耗业电量系数合理分摊







5公司项理制度理处类员岗位职责
51公司项理制度
安工作总结制度
1 保安部工作总结直接汇报部门理
2 工作总结中应包括公司安概述消防安情况月案件统计务理述4方面
3 公司安概述应公司种场发生事件时间处理决定加详细说明
4 消防安情况述说月消防检查否发现隐患否发生火警火灾事
5 月事件案件统计月保安值班记录中统计部理述报告反映月事变动员工培训员工重违纪事件
安保卫理制度
1 安保卫工作特指公司办公区域防盗防火保护公司利益工作
2 行政理部负责公司办公区域安保卫工作办公时间〔午8：30~午17：30〕前台秘书负责宾接引见工作非办公时间〔17：30~次日8：30节假日〕行政理部指定专负责办公区域安保卫工作
3 公司实施门进理系统非办公时间职员应门进卡进入办公区域职员应妥善保门进卡门进卡丧失赔偿
4 公司实施节假日值班制度行政理部负责月值班安排监督工作值班员必须时岗认真履行值班职责检查部门项安制度安操作规程否落实
5 行政理部夜间值班员负责日开门锁门日晚值班员锁门前必须认真检查办公区域门窗否锁电源否切断保证安隐患

办公理制度
1 办公环境理
（1） 禁止吐痰乱扔杂物废纸等觉维护公司良公环境卫生
（2） 公场通道等处挂放指示牌广告牌需征办公室意
○ 办公环境
● 意搬动办公室办公位挂图固定设施等
● 办公桌办公区域保持整洁办公品摆放统标准办公桌旁隔断粘贴表格字画 览表月历等
● 办公区域声喧哗棋等活动
○ 会议制度
● 会议召开前应做准备工作确定议题容准备关会议资料文件
● 种会议般应办公室联系出席象提前天发出通知备会议安排者安排工作

保安部工作理制度
1 保安消防员岗前饮酒岗时间求穿制服佩戴部治安工作证武装带警号等直班止
○ 值勤局部
● 遇警报时应沉着冷静准确关部门值班领导汇报消防员准离开控制室擅离岗者失职处
● 消防中心准业务关 非保安员进入消防中心会客
○ 外勤局部
● 保障消防通道畅通停车场次序良行车摆放整齐乱停放赞成塞车应追究事责
● 常巡逻检查巡视重点位置发现疑查问清楚防止意外事发生
2 迟早退病事假旷工处理方法：
● 迟早退10分钟予警告超30分钟算旷工半天旷工天扣月资金50
● 病假必须指定医院医生证明病轻重方病休
● 请事假天必须领班批准请假天必须部门领导批准请假必须书面形式进行准代请 请假通请假旷工天扣2天工资旷工两天者呈报总理室予行政处分
3 交接班接时交接详细填写值班笔记领班天必须详细检查记录情况发现问题时汇报
4 严格遵守保密制度泄露保安部部种材料

保密制度
1 制度处理涉公司机密文件机事项制定公司职员必须根职务遵守处理机文件机事项纪律
2 机文件处理
● 秘密：部门理业务相关员外者公开
● 公司部秘密公司外公司
● 绝密范围相关员承办员外者公开
3 机文件机事项种类认定原部门理负责公司总理命变更
● 该业务部理负责负责印制传达机文件机事项
● 机文件制发部门制成正副两份份制发部门分门类加保份办公室专保机文件应加盖相应红色标记处理保收件处理

效劳中心接访投诉定期回访制度
1 接访投诉工作：
（1） 接访投诉工作信息中心值班员负责效劳中心应广宣传接投诉办公点 便住户投诉
（2） 理员遇住户访投诉工作时应予热情接动询问耐心细致做解释工作住户理解区理规章制度时晓理动情住户理解支持效劳中心工作
2 回访工作：
（1） 回访求
□ 效劳中心理住户回访列入职责范围落实年工作方案总结评中
□ 回访时应虚心听取意见诚恳接受批评采纳合理化建议做回访记录
□ 回访时住户询问意见答复应告知预约时间回复
□ 回访反响意见求建议投诉时逐条整理综合研究妥善解决重问题公司请示解决回访处理率达100
（2） 回访时间形式
□ 效劳中心理年登门回访1～2次
□ 效劳中心部门区域范围分工季回访1次
□ 季度召开次住户座谈会征求意见
□ 利节日庆祝活动社区文化活动居民集会等形式广泛听取住户反响
□ 针性住户发放住户调查问卷作专题调查听取意见

员工考勤制度理
1公司员工正常工作时间视部门工作需确定季节变化需调整工作时间总理办公室通知
2公司员工律实行班卡制度
3员工班均需亲卡代代卡违反者代理代理均予记处分
4公司天安排员监督员工班卡负责员工出勤情况报告值班理值班理报事部事部核发全勤奖填报员工考核表
5员工须先公司卡报方外出办理项业务特殊情况需签卡批准办理批准手续者迟旷工处理
6员工月迟早退累计达3次者扣发全勤资金50达5次者扣发100全勤奖予次警告处分

员工培训制度
1 原工培训原
（1） 理实践相结合搞职工专业技等实践方面培训外视理水培训
（2） 期目标长远目标相结合
2 培训目
（1） 提高员工队伍素质公司理水
（2） 挖掘企业潜力提高济效益
（3） 组织领导务物业总理室领导事部负责具体员工培训工作实施
3 培训务
（1） 类专业技术员业务培训教育组织考核
（2） 级行政理员培训教育考核
（3） 新职工岗前培训教育考核
（4） 干部职前培训教育考核
（5） 特殊专业外出学取证工作理
（6） 时性培训务
4 培训方式
（1） 长期脱产培训〔3月〕
（2） 短期脱产培训
（3） 业余培训
5 审批程序
（1） 公司原控制长期脱产培训员假设确实工作需必须填写外出培训审批表理意批准劳动事部备案
（2） 岗前短期脱产培训劳动事部物业理协商实施
（3） 业余 学历培训企业负担项支出培训员需劳动事部备案
52 理处类员岗位职责
理处岗位职责
1 理处理工作确保区正常运转断完善理效劳工作维护公司利益信誉
2 公司求拟定理处理细呈报公司批准组织实施
3 定期召开理处工作会议总结理处理工作听取意见完善理效劳公司报送书面工作方案工作总结报告收支情况报告
4 组织审批检查区防火防盗等突发事件安措施停车场理广告设置项开发工作保证系统正常运行

理处副岗位职责
协调负责处理切日常工作时负责物业实施全面理组织实施类突发事件重问题亲现场指挥贯彻执行国家关政策法律法令项规章制度负责辖物业环境卫生园林绿化消防安安保卫工程维修车辆理工作协助公司工程部物业进行养护维修确保常负责接收类投诉信函 接访提出问题意见予解释解答详细容记录案负责项费收缴工作

理处理员岗位职责
1 熟悉理处项理制度关物业理法规政策业〔住户〕根情况楼区结构功等
2 熟悉掌握分部门工作业务知识工作做心中数
3 负责定期检查发现工作中薄弱环节提出整改措施保证分工作处良状态
4 定期召开相关分工作会议作出工作方案工作总结提出具体工作求加强相拳业务培训

理处收费员岗位职责

1 熟悉理处项理制度关物业理法规政策业〔住户〕根情况区结构功等
2 规定收取种费做记录
3 公司财务部理处负责做理处项费收缴工作协助公司财务部做理处济核算工作
4 周时理处公司财务部报送费收缴报表欠费情况统计表

安保队长岗位职责
1负责全体保安员认真履行职责圆满完成公司交项保卫务
2负责保安员思想教育行政理违纪查处
3详细收集住户意见发现问题时处理迅速报
安防员岗位职责
1门岗安防员负责进出员理出门物资理防止闲杂员进入区做值班记录工作
2车辆理员负责车辆进出理序停放
3消控理员负责消防监控消防设施设备巡查火警报告红外线等智安防监控系统理监控做相关记录
4巡逻员负责区红线房屋设施设备停车场重点部位巡查工作盘查疑员发现异常时报告
清洁员岗位职责
1负责责范围卫生清扫擦拭工作
2负责责范围保洁工作
3负责消杀工作
4负责垃圾收集清运工作
绿化员岗位职责
1负责草坪修剪拔杂草
2负责树木整枝
3花草树木适时松土浇水喷药清理枯枝落叶
6前期物业理参谋效劳
61 建筑施工期参谋效劳
新工程推出成功开发商品牌形象塑造需开发商建设程中质量关设计够满足业需求更注意期效劳开发商设计规划理念品牌建设理念断延伸获业社会认
1 成立工程组
签定物业理委托合公司选派理技术员组成工程组先行位开展前期介入工作工程组负责前期介入工作建立外部公关系时区设计施工程中已存发生问题提出意见建议定期开发商承建商协调解决
2 建筑施工期工作
（2） 提供住宅图专业建议
区设计面图立面图剖面图基现况作出日理相关专业意见分析工程工作针住宅等设计落成理操作实际运否产生积极作行性制定进行公司建设开发商局部设备增添留出空间预留中央监控室相关设施预定位置垃圾处理室适方停车场设备需求车辆日常进出动作安排等
（3） 提供区建材专业建议
开发商已选定预定建材资料作出日理工作影响专业意见例建材耐性清洁性优劣区判断关材料否者达预期效果理工作否妥善处理等加分析
（4） 参质量理
设备选型分布数量提出建议加强隐藏工程进行验收质量隐患消灭萌芽状态时促进建造质量验收效率提高济动作维修创造条件
3 进行物业交付前实操性工作
较深入解物业业需根底开发商携手做项前期准备工作：
▲ 协调开发商销售工作销售现场提供物业理咨询解释业提出相关问题
▲ 提供相关专业建议协助制订绿化布置环境设计方案
▲ 协助制订区交通制方案保安岗亭设置方案
▲ 收集工程图纸资料现场参设备安装调试
▲ 设备设施类线隐藏工程进行踪理确保施工质量
4 安防范建议：现代业越越注重安防范建议开发商综合考虑智化设施合理布置：
a） 设置区门禁系统次出入口作消防通道常闭区业需刷卡出入工程商业区局部层住宅街店面应进行效分隔建议开发商层住宅局部梯位设刷卡门禁系统
b） 综合考虑业视讲系统设置
c） 区出入口通道口边角死角易攀爬方设置闭路监控系统商业街局部层住宅梯位出入口应设置探头
d） 设置安保电子巡更系统商业街应作重点巡更局部设置更点
e） 安防弱电系统机均应统设置
5 车辆进出理建议：
a） 统设置车辆进出刷卡系统开发商规划区定位相配套
6 交房建议：
开发商应交房前提供份建筑根资料开发商业单元墙柱粱等否撤作出明示便物业公司实施效二次装修理
7 区局部配效劳房商业房应考虑预留空调位置排水
8 层住宅局部阳台设计考虑花盆座架浇花时滴水业带便
9 节省开发商前期投资期方便维护减少维护费支出区路灯必设需满足定光路灯量采路货灯座耐腐蚀牢固防日晒雨淋怕台风采节灯座
10 设计时量减少外墙外凸尤高空位置台条柱等利清洁
11 绿化带植物品种充分考虑错落致四季花香配置原方体合理选择背阴喜阳易养护植物
12 减少水景设置水中景观明达 降低安隐患应加设警示标志
13 建议开发商楼盘整体规划考虑区垃圾桶果皮箱类标识牌区面图交通系统标识合理规划设置
62 司负责起草前期物业相关资料委托方审定方：前期物业理委托合住户手册〔含业公约物业理规定〕文印刷费委托方承
63 前期物业理中二次装修进行合理监工作〔具体见二次装修操作程序〕
7物业理控
71 工作流程
工作流程图
物业接

业交接房


业入住


特殊效劳
日常理效劳



针性专项效劳

房屋租售中介效劳

楼宇事务效劳

机电设备设施运行维护效劳


保卫效劳


保洁效劳


绿化效劳

房屋设施养护修缮理效劳

社区文化效劳

特约理效劳






作业交验


效劳质量评定


效劳质量分析改良





72 信息反响渠道
信息反响图
③
反响⑥
接收②

反响
企业

传媒
员工
理处
监控
发出指令
相关部门处理
①
⑤
④

道动作机制图示信息反响特点环节包括硬件软件两方面
硬件方面严格ISO9002国际质量保证体系进行程控制方住户方面顾客沟通程序文件文件中规定理处半年少召开次顾客恳谈会外公司半年客房进行次意见调查发放顾客意见调查表〞部理中理处定期定期种会议方周次员例会周五班组班务会月次公司理会议等容反映 情况沟通信息协调关系解决问题
软件方面理处十分重视尊重教育帮助种理方式透种性化理时解掌握员工心理活动思想状态员工言行中表露出种消极情绪工作秩序受干扰阻碍方面理强调员工心理状态做思想工作
73 控制方式
司理处建立精干高效务实反响快速理机构根该物业具体特点事质体系较成熟理模式理验正确处理理效劳辩证关系突出加强效劳意识提高员工责感工作积极性动性优质效劳奉献广阔业时司该物业推行目标理责制加强理处日常工作考核理处部理方式 ：
731督导理
A 济理：根济指标责求工程收支预算加强收费理严格控制钱费 强化绩效考核
B 制度理：根该区情况订立岗位责制指定事行政财务核算物业理工程理等系列科学规章制度标准理行提高工作效率
732保证信息反响渠道畅通信息处理集中信息会聚理处分析整理理处发出指令踪检查
733检查权处理权高度统防止责权离导致理失控
734措施：采预先控制现场控制反响控制方式
74 效劳质量标准检查方法
741 项效劳质量标准
容
指标
1房屋完率
96
2房屋零修急修时率
100
3维修工程质量合格率
95
4理费收缴率
95
5绿化完率
95
6清洁保洁率
95
7道路完率率
98
8化粪池雨水井污水井完率
100
9排水明暗沟完率
100
10路灯完率
100
11停车场单车棚完率
100
12公文体设施休息设施品雕塑完率
95
13区治安案件发生率
年超2次
14消防设施设备完率
95
15火灾发生率
超次
16违章发生率处理率
发生率25处理率100
17住户效投诉率处理率
100
18理员专业培训合格率
100
19维修效劳回访率
90
20居民物业理满意率
90
742 效劳质量检查方法
7421定期组织客户满意度调查
7422公司设专门处理重投诉
75 物业交接理作业指导
751 物业接
7511 目范围
1目：作业指导书明确规定公司物业进行全面接工作程序工作容方法保证物业理工作利开展满足业户需求
2适范围：适公司开发商业委员会签订物业理委托合约定类物业工程包括住宅区建筑体公设施设备
工作流程图
组建物业理处

公司领导办公室



组 织 接 验 收组

理处工程部开发商
接验收

验收组
整 改

开发商
验 收

验收组
接

理处
资料档

理 处
合格
符合

752　 业〔户〕交接房
7521 目范围
1目：作业指导书明确规定公司物业理处业户交接房屋〔包括住宅写字楼房商业房工业房〕手续理方法保证交接手续完备责明确利物业理满足业〔户〕需
2适范围：适公司理处种类型房屋楼房业房
合 格

7522 交房工作流程图
签署[房产验收
确认书]
业〔户〕
整
改

查
验
合格
房屋查验
业〔户〕理处
直验交房文件
理处事务员



建 立 业 档 案
理处事务员
业〔户〕交钥匙
理处事务员
签订[业公约]
业〔户〕理处


483 业〔户〕入住
7531 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处业户交房业户入住程理效劳容方法保证业户利入住获满意效劳
2适范围：适公司理处种类型房屋业户入住程
7532 工作程序理方法
75321业〔户〕入住前二次装修
业〔户〕入住前房屋室进行装修理处事务作业指导书里二次装修理效劳〞具体规定执行
75322业〔户〕搬家
753221业〔户〕入住搬家需委托理处协助联系搬家公司理处应动接受委托业〔户〕具体求联系信誉良搬家公司业〔户〕搬家
753222业〔户〕入住搬家理处保卫员需负责疏导交通指挥搬家车辆停方面搬家住户提供方便方面搬家造成交通堵塞
76 理处事务效劳作业指导
761 二次装修理效劳
7611 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处业户属物业进行二次装修施工时进行理效劳具体工作方法保证二次装修符合政府关规定质量技术求满足属业户需符合业户利益
2适范围：适理处辖种类型房屋业户二次装修工程
7612 二次装修理工作流程图
二次装修施工程
保卫机电保洁
装修施工队伍进入
事务保卫
二次装修审批
工程部
办理二次装修申请
事务出纳员


二次装修检验
事务机电
合 格
装修押金清退
事务出纳
合格
整 改
业户



762 住户投诉处理
7621 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处住户投诉处理工作规程保证业户投诉时准确满意解决改良提高效劳质量
2适范围：适理处受理业户种类型种效劳工程投诉
7623 工作流程图
接记录户投诉

事务

分析原处理方法

事务具体部门
投诉处理

具体部门
处理回访

事务
形成预防措施

具体部门

763 住户报修处理
7631 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处住户报修处理工作规程确保时处理住户报修标准维修效劳工作住户提供满意效劳
2适范围：适理处工程部辖区业户承诺维修效劳工程
7632 工作程序理方法
76321 报修处理效劳流程图
报修记录

事务
安排维修

机电
维 修

机电员
维修确认

业户
收 费

财务出纳
检查回访

机电

76322机电接[维修单]通知根报修容预约维修时间安排具体维修机电员负责维修
764 回访工作
7641 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处业户进行回访工作方法容频次确保回访工作落实提高效劳质量效劳满意率
2适范围：适理处项回访活动
7642 工作程序理方法
76421回访工作类：
a)业户投诉处理回访
b)业户报修处理回访
c)业户征询效劳意见回访
d)定期回访
76422业户投诉处理理处必须动门进行回访工作
764221投诉处理回访工作容作业指导书住户投诉处理〞第49235项执行
764222投诉处理回访工作时般超处理48时回访程耐心诚恳
765 效劳收费理
7651 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处项效劳收费〔包括综合理费房屋公维修金租金停车费偿效劳费水电代收代缴费等〕程序挂钩方法确保收费时准确合理收费率达98漏收率控制2
2适范围：适部门理处项收费工作
7652 工作程序理方法
76521 物业理收费工程包括：
a)物业理综合效劳费
b)房屋公维修金
c)停车场停车库车位理费停车费车位租金
d)住户月实际发生水费应公摊水电费等代收代缴费
76522 物业理收费标准
765221物业理综合效劳费车位理费停车费收费标准市物价部门审批标准执行
765222偿效劳工程特约效劳收费标准市物价部门明确规定规定执行市物价部门没规定事双方议定标准执行
766 户籍住户档案资料理
7661 目范围
1 目：作业指导书明确规定公司理处业户户籍住户档案资料理具体方法确保住户档案资料完整
2 适范围：适理处业户户籍住户档案资料理工作
7662 工作程序理方法
76621住户档案资料容：
a)接房通知书
b)房产验收确认书
c)住户签字[业公约]
d)住户二次装修申请表
e)住户提供证明资料
76622住户档案资料收集
住户接房日起理处事务应作业指导书第51项容收集整理
767 邮政代理效劳
7671目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处邮政代理效劳工作规程确保业户邮政方面提供满意效劳
2适范围：适理处邮政代理效劳
7672工作程序理方法
76721报刊杂志订阅
767211年理处根邮政部门关订阅报刊杂志通知时间时业户发出通知
767212理处事务安排员协助邮政部门员辖区办理报刊杂志订阅具体工作提供方便
76722特快专递效劳联系
辖区业户需理处协助联系特快专递效劳理处事务收发员动热情协助联系选择效劳质量良特快专递公司
77 机电设备〔设施〕运行维护作业指导
771 交配电设备运行理
7711 目范围
1 目：作业指导书标准公司理处变配电设备〔设施〕操作规程理方法保证设备〔设施〕安正常完运行
2 适范围：适理处辖区受委托理变压器压开关柜种配电箱附属设备运行理
7712 工作程序理方法
77121配电室机电值班员工作规程
a)班必须清洁配电室环境禁止乱拉乱接线路堆放杂物关员禁止入
b)作业指导书变配电设备〔设施〕维修保养规定j变配电设备〔设施〕进行维修保养结果写入[设备设施维修保养记录表]
77122 配电室理规程
a)区配电室实行机电员班定时巡查制度
b)保持配电室清洁卫生面墙壁门窗设备积尘水渍油渍
77123 交接班求
771231接班员求
a)认真听取交班员值班设备运行报告
b)查班[配电运行记录表]解班设备运行情况记录清楚面询问
c)检查仪器工具等物品否齐全完[配电运行记录表]签名
771322情况准交接班：
a)班运行情况未交代清楚记录标准
b)接班员未岗交班员准班
c)接班员醉酒
d)严禁倒闸操作事处理程中交接班
772 交配电设备维护保养
7721 目范围
1目作业指导书规定定期公司理处变配电设备〔设施〕进行维护保养时排变配电设备障工作规程理方法确保变配电设备〔设施〕安运行正常供电
2适范围：适理处压配电设备变压器附属设备设施维修保养工作
7722 工作程序理方法
77221 制订变配电设备维修保养方案
772211机电应根设备年限运行状况年12月制定年度[设备设施年度维修保养方案表]报理处公司分领导审批中修方案必须报业委员会审定
772212维修保养方案容应包括：维修保养工程材料零部件方案时间责分包方预计费等
77222 日常维护保养
772221日常维护保养机电安排机电员负责
772222日常维护保养应遵守安操作规程影响正常供电
773 柴油发电机设备理
7731 目范围
1 目：作业指导书明确规定公司柴油发电机设备理工作容方法确保发电机时处完状态满足辖区外电停止供电状态保安消防时紧急电需
2 适范围：适具备柴油发电机设备理处
7732 机电值班员工作规程
77321市电〞停电情况值班机电员应迅速赶发电机房般情况柴油发电机延时8秒动启动假设动带负荷遵柴油发电机操作规程〞迅速手动启动发电机组
77322运行程中1时抄填次［柴油发电机组运行记录］
774 机电维修工作
7741 目范围
1目：作业指导书明确公司机电维修员作业范围作业程序记录求保证机电维修质量报修机电设备设施重新投入
2适范围：适全体机电维修员
7742 工作程序理方法
77421 理处机电维修工作包括：
a)住户报修维修工作
b)公设备设施维修工作
77422住户报修处理执行理处事务效劳作业指导书
775 排水设备〔设施〕运行维护
7751 目范围
1目：作业指导书明确规定排水设备设施理工作规程方法确保排水设备〔设施〕处良技术状态保证生产生活消防水需排污排水畅通
2适范围：适理处排水设备〔设施〕运行理
7752 工作程序理方法
77521 机电值班员工作规程
775211机电值班员负责排水设备24时运行操作监控记录应排水设备〔设施〕启动时观察电流电压倾听异响记录[设备设施运行记录表]
775212水泵房日清扫次机组周清洁次做设备面墙壁积尘水渍油渍
77522 机电员道工工作规程
［设备设施年度维修保养方案表］排水设备〔设施〕检查保养容〞求进行维修保养检查保养容记录［设备设施维修保养记录表］
77523 机电工作规程
775231负责设备技术资料档案收集保负责零星设备配件材料采购方案编制外委修理联系工作
775232排水维修保养提供工作指导检查监督
776 二次供水理
7761 目范围
1目：作业指导书明确规定公司二次供水工作规程理方法确保二次供水水质符合卫生检疫标准保障户身体健康
2适范围：适具备二次供水设备理处二次供水理
777 消防设备〔设施〕维护理
7771 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处消防设备〔设施〕维护理工作程序方法确保消控设备处良状态火灾发生时发挥灭火功
2适范围：适理处消防设备设施运行维护保养工作
7772 工作程序理方法
77721消防设备〔设施〕维护理包括：
a) 消防控制中心设备〔设施〕维护理
b) 消防系统设备〔设施〕维护理
77722消防系统设备〔设施〕维护理
777221消防设备操作规程
7772211消防泵方法
a)动启动：消防泵控制柜处动〞位置楼层发生火险〞时楼层击破消防栓报警盒〞报警联动柜发生声光报警时消防泵动启动
b)手动启动：消防泵控制柜动手动〞置手动〞选择位置启动钮手动启动消防泵
c)试机：半年进行次15分钟消防泵试运转控制柜置手动〞位置关闭消防总进水阀手启动消防泵消防泵出水引排减系统压力时观察记录试运转状态
7772212消防送风风机方法
a)动启动：消防送风风机控制柜处动〞位置起火时楼层翻开送风口〔直接联动柜正压送风口钮开启送风口〕联动柜发出声光报警时送风风机启动送风
b)手动启动：消防送风风机控制柜选择动手动〞置手动〞位置启动钮手动启动送风机
779 电梯理
7791 目范围
1目：作业指导书明确规定公司电梯运行维护工作规程理方法确保电梯技术性处良状态保证电梯安运行满足业户顾客垂直交通需
2适范围：适具备电梯理处电梯理效劳工作
7792 工作程序理方法
77921 电梯类：
轿厢式客货两梯
77922电梯理容：
a) 电梯运行理
b) 电梯设备理
c) 电梯维修理
d) 电梯安理
77923 电梯运行理
779231电梯日常运行监视巡查工作工程部负责监视巡查容：
a)电梯运行状态
b)顾客电梯情况否发生损坏电梯行
c)电梯运行障
监视巡查情况应记录[设备〔实施〕运行记录表]时报告机电正常运行状态进行处理
779232电梯运行时间理理处应根辖区特点制定电梯运行时间表般原：
高层公寓住宅区电梯运行时间24时间断
779233分层停电梯应楼层电梯厅钮开关板明显位置设置电梯楼层停指示牌告知顾客
77934电梯设备理
a)机电负责电梯工程技术资料收集整理类
b)机电配合工程部联系电梯技术部门期电梯进行年检取电梯运行合格证
c)机电监督检查工程部委托专业公司严格履行[电梯维修保养合]确保电梯安运行
77935电梯维修保养理
779351电梯日常保养天值班机电员负责巡查处理容包括：
a)检查轿厢明否完操作试验开关钮功否正常
b)信号指示灯呼梯钮站铃呼梯铃讲系统否良
c)层门轿厢开关否灵活异常声响门锁否效
d)电梯运行中否异常震动声响气味运行速度方异常层准确度否正常
e)轿厢层门层轿门坎槽否清洁
779352电梯维修等级周期表：
维修等级
维修保养容
周 期
保养时间
零修
常规保养障排
天

巡保
部位安装置进行动作性工作准确性检查调整全机润滑部位检查注油
10天
2时
级保养
较重机械电气设备进行细致检查调整
半年
4时
二级保养
检查机械电气安设施工作状况修复更换磨损严重零部件
1年
16时
中修修
部位进行分解检修润滑调整测试修复更换磨损严重零部件
3年6年

779353工程部年年底应协助具电梯理处制定电梯年度维修保养方案报公司分领导审批
77电梯巡保级维修保养工作专业电梯公司负责
77电梯维修保养做记录填写[电梯维修保养记录表][电扶梯维修保养记录]理处机电必须派机电员巡保员作业进行检查监督
779356理处机电员进行天例行保养排障中解决问题工程部接报告应立派维修员赶赴现场进行处理填写[机电维修情况记录表]休息日节假日工程部应安排电梯工程技术员值班确保修障时排
77936电梯紧急情况处理
779361发生火灾时
消防运行功电梯消控中心值班员应立动消防钮〞电梯进入消防状态消防功电梯应机电值班员立迫降首层切断电源关闭电梯
779362发生震时
根震前预报机电员关闭电梯震重新开启电梯时专业电梯公司工程部电梯进行安检测确认异常方运行
779363电梯进水时
a)底坑进水应电梯停两层中止运行切断电源
b)楼层水淹井边底坑进水应电梯停进水楼层时关闭电梯总电源
c)电梯湿水电梯公司工程部做湿水处理
779364发生电梯困时救援规程
a)值班员利 方式通知轿厢客保持镇静身体部位探出轿厢外免发生意外
b)根楼层指示灯心开启外门观察确定轿厢位置
c)关闭电梯电源
d)确定轿厢位置楼面距离超05米时外门专钥匙翻开外门然开启轿厢门协助客安离开轿厢
e)确定轿厢位置楼面距离较远时〔超05米〕应值班员进行盘车操作放盘车操作般工电梯机房进行盘车方法：进入机房关闭障电梯电源翻开引机轴盖安盘车摇柄〔手轮〕持住摇柄〔手轮〕手持掣动释杆轻轻松开制动轿厢会重移动防止轿厢升降太快发生危险操作时应缓慢进行轿厢慢慢移动直接电梯厅门口止操作时应注意轿厢停高层电梯门口位置低层电梯位置时撬开掣动轿车厢行移动应松开掣动时握紧摇柄力盘绞轿厢正确方移动
78 保卫效劳作业指导
781 保卫队部理
7811 目范围
1目：作业指导书明确公司保卫队部理项固定保证保卫队职责明确纪律严明作风优良效劳标准业户提供优良保卫效劳
2适范围：适理处保卫队保卫班部理活动
7812 工作程序理方法
78121保卫队性质务职权
781211公司保卫队事务理辖区安防范维护正常工作生产生活秩序企业治安保卫组织公司保卫部领导接受属公安派出指导监督
781212保卫队务职权：
a)制止物业理范围现行违法犯罪行扭送违法犯罪分子交公安机关处理
b)保护业住户财务破坏非法侵害协助公安机关辖区治安刑事案件侦破
c)保卫队员义务消防队员履行辖区防火灭火职责义务
78122保卫队纪律
保卫队员必须做十十准〞：
a)服命令听指挥准散漫
b)敬业爱岗守职责准偷懒怠工
c)实事求讲真话准弄虚作假
d)遵纪守法树新风准违法乱纪
e)廉洁奉公作奉献准营私舞弊
f)文明执勤讲礼貌准蛮横粗野
g)英勇畏怕死准阵脱逃
h)保护公物武装准损坏丧失
i)努力学求进准甘落
j)友爱互助讲团结准离心离德
782 接
7821 目范围
1目：作业指导书明确规定保卫队员执勤程接访客效劳规程保证业户客提供满意效劳
2适范围：适理处门岗堂岗等业户客必处执勤保卫队员
7822 接效劳工作容：
a)业〔户〕行礼致意
b)扶助老弱病残幼
c)热情接受委托事项
d)热情访客
e)做访会客登记工作
783 收发保
7831 目范围
1目：作业指导书明确规定邮件收发业〔户〕存放物品保工作规程确保顾客物安准确时递送
2 适范围：适理处邮件收发顾客存放物品保效劳
7832 工作程序理方法
78321 邮件接收
保卫员收发员天接收邮递员送邮件报刊杂志首先邮递员未离开前进行清点〔报刊杂志订阅分布表清点〕挂号信特快专递包裹单包裹汇款单登记[重邮件收发登记表]报刊杂志登记[报刊杂志交接表]发现缺少场告诉邮递员请〔〕签字认明确追补方法时间
78322邮件分发
783221保卫员收发员天邮递员交接完邮件邮件报刊杂志应时分发完毕
783222业〔户〕报刊杂志保卫员收发员截留传阅
784 车辆交通理
7841 目范围
1目：作业指导书明确规定保卫员 车员车辆交通理效劳程工作规程作业方法确保辖区车辆交通安车辆序停放
2适范围：适理处辖区道路交通车库面车库停车场车辆理效劳
7842 工作程序理方法
78421 机动车辆理效劳〔包括汽车摩托车〕
784211机动车辆进入辖区保卫员车员首先分清常住业〔户〕车辆外车辆识方法般车牌号码车流量辖区理处设置定标识〔：车辆出入证〕便区保卫员遇车辆进入辖区作业指导书接〞执行然区分允许进入允许进入允许进行车辆〔出租车〕耐心劝导指示停放辖区外公时停车点劝离开带危险品车辆绝禁止进入
784212允许进入车辆保卫员车员根固定停放时停放分引导驶入〔面〕车库面时停车场
783车场理效劳
a) 车辆驶入面停车场保卫员车员迅速认真办理登记手续记录[停车场停车记录]
b) 发现关员疑员车场闲逛时应劝离开防止破坏盗车事件发生

785 治安警戒
7851 目范围
1目：作业指导书明确规定保卫效劳中治安警戒工作规程作业方法确保公司楼宇理工程治安保卫工作实现安序顾客提供安工作生活环境
2适范围：适理处保卫队〔班〕治安警戒工作
7852 职责
78521公司保卫部理负责治安警戒工作
78522理处保卫队〔班〕长负责治安警戒组织理检查监督工作
786消防理
7861 目范围
1 目：作业指导书明确规定保卫效劳消防理方面具体工作容工作规程确保公司理辖区消防种火灾隐患防止火灾发生保护业〔户〕生命财产安
2适范围：适理处保卫队〔班〕消防理效劳
7862 工作程序理方法
78621消防理工作容
a) 建立义务消防组织
b) 义务消防队消防演练
c) 消防知识宣传教育
d) 火灾隐患检查消
78622 建立义务消防组织
787 报警监控系统运行理
7871 目范围
1 目：作业指导书明确规定报警监控系统运行理工作具体容方法确保报警监控系统运行正常便时准确漏发挥报警作
2 适范围：适安装报警监控系统理处消防控制中心
7872 报警监控系统运行理工作容：
a)日常值班监视记录
b)报警信号处置
7873报警监控中心值班制度
7873 1设置报警监控中心必须建立24时间断轮流值班制度住宅区报警监控中心设置出入口固定岗保卫员担
7873．2报警监控中值班员必坚守岗位值班时允许瞌睡酗酒脱岗做值班监视关事情交接时必须认真做交接班记录
788 紧急情况处理
7881 目范围
1目：作业指导书明确规定保卫效劳程中突发事件进行紧急处理工作规程理方法确保突发事件处理够做迅速果断合法效达保护广阔业〔户〕生命财产安
2适范围：适理处紧急情况处理
7882 工作程序理方法
78 常见突发事件紧急处理类：
a)业户发生刑事案件紧急处理
b)发生犯罪分子偷盗抢劫紧急处理
c)执勤中发现客户斗殴紧急处理
78822突发事件紧急处理组织工作
788221理处应建立突发事件紧急处理现场指挥组指挥组成员应包括理处领导保卫队〔班〕长机电事务等理处担组长负责紧急处理指挥
788222指挥组务突发事件紧急处理程员调配组织物资器材供突发事件处理方法决策制定外联络级报告
788223 业户发生刑事案件紧急处理方法：
a)迅速公安派出110〞报案然报告公司保卫部理处领导
b)注意保护现场禁止关员入免破坏遗留痕迹物证
c)达现场公安员认真汇报案件发生情况协助破案
788224 发生犯罪分子偷盗抢劫紧急处理方法：
a)保持镇静迅速发出信号召集保卫员群众支援设法制服犯罪然交辖区公安派出处理
b)逃跑罪犯清数衣着面貌身体特征交通工具特征车辆号码时报告辖区公安派出公司保卫部理处领导
785 执勤中发现客户斗殴紧急处理方法：
a)立劝阻斗殴双方离开现场确认属违反治安理条例构成犯罪行应时报告辖区公安派出110〞事扭送公安机关处理
b)提高警惕防止坏利混乱机进行破坏活动偷窃活动
c)说服劝导围观群众离开现场确保辖区正常治安秩序
79 保洁效劳作业指导
791 公环境保洁
7911目范围
1目：作业指导书明确规定公司辖区公环境保洁效劳容作业方法 保证环境整洁优雅
2适范围：适理外环境清洁工作全体保洁员
7912工作程序理方法
79121堂清洁
791211天2次扫净抹净面梯级面保持干净纸屑果皮烟头等杂物
791212天1次堂墙壁宣传栏信报箱迎宾台防火门指示牌等装置确保外表光亮洁净
791213天2次抹净堂玻璃门窗扶手栏杆锈钢装置等
79122洗手间清洁〔包括区公卫生间〕
791221日2次清清洁洗手间
791222净灯饰玻璃烘手器隔板镜面门窗锈钢装置等
791223手池抽水马桶便池漏污垢锈迹应酸性清洁剂清洗
79133楼层清洗
791361天2次清扫楼层走廊通道面杂物
791362日1次拖抹楼层走廊通道面
791363日2次收集清理烟灰筒花盆垃圾擦拭开净
792 垃圾清运消毒
7921目范围
1目：作业指导书明确规定公司辖区垃圾清运容方法保证垃圾清运工作利进行公环境清洁
2适范围：适理外环境清洁工作垃圾清运
7922工作程序理方法
79221日2次楼层商场公区域烟灰筒垃圾筒垃圾收集运垃圾周转站
79222保洁员收集楼层垃圾时间应避开住户客户班时间
793 卫生防疫防虫消毒
7931 目范围
1目：作业指导书明确规定公司辖区卫生防疫防虫消毒工作容方法确保辖区环境卫生业住户提供满意效劳
2适范围：适公司理处环境消毒工作
7932 工作程序理方法
79321 卫生防疫消毒工作两种组织形式进行：
a)理处行组织定期进行消毒般季度少次
b)辖区街道防疫部门爱卫会统布置时间容进行
79322 卫生防疫消毒工作容：
a)蚊虫苍蝇消杀
b)蟑螂消杀
c)老鼠药杀
d)流行病菌病毒消杀
710 绿化效劳作业指导
7101 草养护
71011 目范围
1目：作业指导书明确规定公司辖区草养护工作容方法确保草整体美观
2适范围：适理处公草养护工作
71012 工作程序理方法
710121日清扫草垃圾杂物等
710122春夏季两月草进行次修剪秋冬季第季度修剪次草高度控制10厘米
7102 乔灌木修整
71021 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处盆栽养护更换工作容方法确保盆栽花卉植物繁茂常新造型优美
2适范围：适理处盆栽养护更换
71022 工作程序理方法
710221日清理盆栽垃圾杂物植物枝叶灰尘
710222摆放盆栽时剪掉枯材残枝修剪枝叶立刻保证盆栽常绿败
710223修剪盆栽时力求造型优美
7103 盆栽养护更换
71031 目范围
1目：作业指导书明确规定公司辖区乔灌木养护容方法确保乔灌木常绿改造型优美提高辖区园林绿化品味
2适范围：适理处乔灌木养护修整
71032工作程序理方法
1月巡查时修剪枯枝病虫枝垂阻碍观瞻影响造型枝条保持乔木高度25米绿篱类灌木控制1米保持造型优美修剪枝叶立刻免枯槁影响美观
23月松土施肥次施复合肥机肥保持长势旺盛
7104 庭院品维护
71041 目范围
1目：作业指导书明确规定公司辖区园林品维护容方法确保园林品受损坏保持造型优美整洁典雅提高辖区园林绿化品味
2适范围：适理处园林品维护
71042工作程序理方法
710421园林品保洁
a)保洁员日1次清理品四周垃圾杂物
b)喷泉水池中水季度更换次清洗水池
710园林品植养护
a)园林品四周草作业指导书第1章草养护规定执行
b) 园林品中爬藤植物定期巡查牵引花架枯枝败叶时清理保持美观
c) 园林品植根品种气候状况进行浇水养护春冬季周浇水2次夏秋季周浇水3次
711 社区文化作业指导
71111 目范围
1目：作业指导书明确规定公司理处社区文化活动工作规程理方法确保理处社区文化活动作项重效劳容丰富社区文化生活创立高品位文环境
2适范围：适理处组织业户参种文化活动
71112工作流程图
编制方案
事务
方案审核
理处
实施活动
事务员协助
活动总结
事务


712 房屋〔实施〕养护修缮理作业指导
7121 零星修养护工程
a) 屋面筑漏〔补漏〕修补屋面
b) 门窗整修拆换五金件配玻璃刷漆等
c) 修补楼面石层等
d) 修补粉刷公部位外墙等
e) 水卫电气冷气等设备障排零部件修换等
f) 水道疏通修补明沟散水落水等
g) 公设备公设施零星修养护
7122方案维修工程流程图
勘察鉴定

机电外请专业员




方案编制

机电
方案审核

理处
维修费审批

公司领导业委员会
实施维修

机电员分承包商
检查验收

理处机电

713 特殊效劳作业指导
7131 房屋租赁中介效劳
71311 目范围
1目：作业指导书明确规定公司房屋租赁中介效劳工作程序理方法确保中介效劳利开展提高公司营创收力综合效劳良形象
2适范围：适理处业开展商委托房屋租赁中介效劳
71313 中介效劳流程图
中介效劳广告宣传
理处事务
公司营企划部
发布中介业务信息
理处事务
公司营企划部
中介业务洽谈
理处事务
公司营企划部
签定中介效劳工程协议
理处事务
公司营企划部
中介效劳收费
理处财务出纳
回访工作
理处事务

7132 特约理效劳
71321 目范围
1目：作业指导书明确规定公司特约理效劳容工作方法确保业户提供特需效劳树立公司综合效劳优良形象
2适范围：适理处业户提供时性单项特约效劳
71322工作程序理方法
713事务时业户特约效劳求报理处理处召集关员认真分析理处否力满足业户求
713222力提供效劳果次性费500元业户签订委托协议委托协议容包括项：
a)委托方(甲方)业户受委托方〔乙方〕理处
b) 特约效劳工程容
c) 特约效劳质量示时间
d) 质量查验方法
713223 已达成协议〔包括口头书面〕特约效劳工程事务立组织关员进行实施实施程定协议质量求严格控制效劳质量时间求完成效劳工作
针性专项效劳
71331 目范围
1目：作业指导书明确规定公司针性专项效劳容工作方法确保业户提供方便工作生活种专项效劳树立公司综合效劳优良形象
2适范围：适理处业户提供种专项效劳
71332工作程序理方法
713321 专项效劳分类工程
a)日常生活类：室保洁效劳代购物品代订车船机票接送孩钟点效劳等
b)商业效劳类：快餐效劳美容美发效劳洗衣店超市修理店洗车美容等
713322 专项效劳工程选择确定
7133221 专项效劳工程选择确定原
a)符合辖区广阔业户需求
b)理处条件承
c)创收余济效益
7133222 属需重新投资增加力工程确定前应进行方案行性评审报公司营部总理审批
714 作业交验指导
7141 理处检
71411目范围
1目：作业指导书明确规定作业交验中司理处进行检工作容方法确保顾客提供满意理效劳
2适范围：适理处日常项效劳工作检
71412工作程序理方法
714121理处检形式采日检周检月检
714122日检
7141221员工日完成项效劳工作必须该项作业指导书求进行查发现合格项应立进行整改
7141222部门班长日分三班时间必须责范围属员工项效劳工作巡查发现合格项责进行记录求责立进行整改
714123周检
7141231分领导分工程周必须定时组织班长进行次全面检查检查情况进行记录检查结束召开班务会进行讲评合格效劳提出整改措施
7141232分领导必须周检情况合格效劳整改措施集中理处汇报然研究形成[合格纠正预防措施报告]
714124月检
7141241理处月末必须组织分领导班长理处项效劳工作进行次全面检填写[理处工作检查记录]检工程必须包括合格项纠正预防措施落实情况效果
7141242理处月检工作结束必须召开理处例会月工作进行讲评总结合格效劳工程提出纠正预防措施合格项纠正预防措施效果明显进行重新评审
7142 公司巡检
71421目范围
1目：作业指导书明确规定作业效验中公司进行巡检工作容方法确保理处顾客提供满意理效劳
2适范围：适公司组织理处进行单项综合性作业检查
71422工作程序理方法
714221公司巡检组织
a)单项检查公司部门组成部门力缺乏通公司办公室 协调抽调部门理处相关员参单项检查次23
b)综合性检查物部负责牵头办公室协调拟定全年巡检方案理处抽调员配合物业理部具体执行综合性检查次35
714222公司巡检时间
7142221单项检查般月进行二次巡检时间白天晚例保卫效劳巡检时检查夜间保卫执勤状态定期安排巡检单项检查月进行具体时间部门确定
7142222综合性巡检：般月进行次具体时间月执行部门确定
715 岗位培训作业指导
7151 理员培训
71511理员培训方案容应包括：
a)部培训资源象组织实施容考核考试方式方法等
b)外部培训费源员选派培训容等
71512理员培训实施〔分岗培训岗培训〕
715121理员岗培训
7151211根公司制度求新招聘员工应进行少1周岗培训岗培训部培训形式
7151212理员岗培训容包括：
a)物业理根知识包括物业法规知识
b)应知局部公司质量体系文件相关规章制度岗位制度等
c)应会局部岗位作业指导书操作规程等
7151213岗培训组织形式：
a)理员岗培训办公室岗试三月统组织
b)培训时间利双休日进行授课
c)授课教师公司部丰富理验理知识理处部门理担
d)教材：公司质量体系文件中国物业理业员岗位培训指定教材关物业理法规条例等
7152 保卫员培训
71521培训容
715211业务知识：
a)组织性质根务
b)岗位职责
c)风纪礼貌标准
d)相关作业指导书规章制度
e)应急措施
715212体训练：
a)5公里跑步
b)携带灭火器爬22层楼时返回出发点
715213消防知识：
a)消防根知识
b)灭火器材种类操作技
c)消防演练
715214军体训练：
a)四面转
b)三步伐
c)敬礼姿势跨立标准
7153 专业技术员培训
71531专业技术员岗培训
715311机电员岗培训
a)公司机电员年应参加少40课时部培训培训容：种机电设备维修保养方法ISO9002质量体系实施教育机电设备种障排实务物业理专业知识等授课老师公司部机电高级工程师理处担教材：机电设备设施运行维护作业指导书中国物业理业员岗位培训指定教材机电设备维护保养技术标准
b)公司工程部根工作需某项机电设备维修保养技术请专业公司技术专家前授课电梯中央空调维修保养等
715312房屋建筑维护保养员岗培训
a)年应参加少40课时容培训培训容：房屋建筑附属设施养护修缮方法ISO9002质量体系实施教育房屋建筑根底知识物业理专业知识等授课老师公司聘请建筑专业工程师理处担教材：房屋〔设施〕养护修缮理作业指导书中国物业理业员岗位培训指导教材房屋建筑结构修缮保养技术
b)公司办公室根[ 年度培训工作方案]市建委发出物业理岗位培训通知求选派房屋建筑修缮保养员参加岗位培训通考核取岗证
715313财务员岗培训
a)年应参加少40课时部培训培训容：财务会计根底知识物业财务会计实务ISO9002质量体系实施教育物业理专业知识等授课老师办公室聘请高级会计师物业理部理担教材理处事务效劳作业指导书中国物业理业员岗位培训指定教材会计专业教材
b)鼓励财务员利业余时间参加财会专业进修培训取相应会计职称提高实际工作力
7154 员培训
71541车员岗培训
年应参加部培训培训容：室外停车场〔库〕停车理实务ISO9002质量体系实施教育物业理专业知识等授课老师理处担教材：车辆交通理中国物业理业员岗位培训指定教材关交通法规
71542 保洁员培训实施
715421保洁员岗培训理处组织实施
715422保洁员岗培训容：
a)应知：物业理根知识卫生保洁理根知识公司质量体系文件相关容规章制度岗位职责
b)应会：保洁效劳作业指导岗位操作规程等
71543绿化工培训实施
715431绿化工岗培训理处组织实施
715432绿化工岗培训容：
a)应知：物业理根知识绿化理根知识公司质量体系文件相关容规章制度岗位职责
b)应会：绿化效劳作业指导书岗位操作规程园艺技术等
8建议：
8．1消控室设备线路接门卫岗亭门卫兼监控员减少3工资钱
8．26号楼8号楼间开通条机动车道通老宿舍撤掉门卫岗亭减少3工资钱
8．3门卫岗亭设置卫生间便理
8．4门门卫岗亭车库进口处墙应设铝合金窗户便观察车辆进入情况降低钱
8．5化粪池采新型罐没出气孔应增设免化粪池沼气引起爆炸情况发生
8．6新文件规定电梯设置电梯值班房否验收难通项请房产公司核实假设未设置电梯值班房请快整改
8．7物业工程团队早进驻理程中时开发商沟免竣工整改情况发生
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