房产项目全寿命周期成分阶段控制初探
摘：通分析现阶段房产项目成控制存问题提出房产项目全寿命周期成分阶段控制理念根阶段成控制影响提出相应成控制具体措施
关键词：房产项目成控制全寿命周期分阶段
目前房产项目成控制存问题
()成控制够系统
房产项目般产品成控制根区目标成控制程控制象工程项目工程酝酿竣工全程针完整房产项目制定出操作系统成控制措施十分关键房产企业项目成制定简单化程式化房产企业简单工程成降低率确定目标成成控制措施方面简单规章制度具体谁做样做做什程度没提缺乏操作成控制流程制定规章制度法效执行成控制没房产项目实际情况结合起操作性差难起效控制作更法分析出成差异产生原
(二)成控制重点存偏差
施工阶段投资占投资费60左右国房产长期较重视施工阶段成控制忽视前期投资决策设计等阶段理控制形成重施工轻前期成控制思想实际关文献表明项目建议书行性研究报告项目投资影响程度70—90设计建设准备阶段项目投资影响程度60—70前期工作费占建筑物全寿命费1‰——2‰[1]仅仅投资费少定成控制重点种丢西瓜捡芝麻控制方式成控制重点考虑阶段成影响程度
二房产项目全寿命周期成分阶段控制基思想
()建立全寿命周期成控制观念
寿命周期指事物产生消亡整程历时间期间房产开发商视角寿命周期指房产项目创意建设直停产整程完整房产开
发程中方面会涉资金流动贯穿全寿命周期成控制观念环节出发建立系统全局发展观全局持续发展角度成实施全程控制
(二)建立分阶段重点控制观念
根基建设程序房产项目建设程划分：项目建议书行性研究报告设计工作阶段建设准备阶段建设实施阶段生产准备阶段竣工验收阶段评价阶段等阶段[2]
介房产项目实施程中阶段成影响程度笔者拟全寿命周期成控制划分成三阶段：项目实施准备期成控制项目实施中期成控制项目实施期成控制(见图21)准备期成控制作全寿命周期成控制重点基础针三阶段采取措施进行相应成控制达效益化
三全寿命周期成分阶段控制基方法
根分阶段成控制观念阶段成控制影响阶段采取重视程度措施控制原：重准备期兼顾中期期
()重视项目准备期成控制
1项目建议书阶段成控制首先开发项目建设条件利节约资金特开发项目选址应量便获建筑材料易种型号机械运作应考虑种线埋设块标高面障碍物等素政策资源法律等方面支持度项目初始阶段进行严密考察权衡方面条件利房产项目开发节约资金次建设容规模方面适根开发商济潜力量力行次做投资效益预先估算方面进行细致量市场调查方面查阅相关案例鉴验
2项目行性研究报告阶段成控制开发项目满足消费者需求需市场调研预测基础确定攻目标选定前景良目标市场市场加合理利节约投资方案赢消费者方案选择达定功节约资金应遵循行性高性价留发展空间区市场适应性等原方案抓住消费者心理适应消费者整体品味项目开发成品漫长开发期作市场流产品
3项目规划设计阶段成控制规划设计环节成控制占权重具锤定音位作点成加控制：(1)进行设计招标通招标获众较优方案供评选择利更加开阔台选择适合开发成较低方案(2)推行限额设计审定投资额工程量通层层分解总体单项单位工程分部工程控制步设计量设计程中保证预定功前提配额控制设计确保投入总投资范围(3)配合优化设计运价值工程优化方案设计根情况实时进行调整
4项目建设准备阶段成控制建设准备阶段成控制招投标部分成控制招标文件编制严密措辞准确特标底价格编制合理做标底审查工作真正起控制投资作招标方式选择合理现阶段推行公开招标方式公开竞争环境中利促承包商提高建设质量降低成招标工程做公开公正
(二)兼顾中期期成控制
施工阶段实现建设工程价值阶段资金投入量阶段工程建设进入施工阶段工程设计已完成工程量已完全具体化影响工程投资性510节约投资性已[2]工程投资发生阶段浪费投资性节约观点出发成实施控制节约工作属全员性工作开发商应明确部门部门关员职责范围节约工作落实时施工建设阶段全程中严格理增加工程量变更签证发生推行先进施工组织技术
项目期成控制竣工结算阶段成控制竣工结算工程造价控制关应组织相关高度责感技术素质员工程项目设计意图设计图纸现场情况充分解工程量审核关反复核图纸未完工程未做工作容结算时应予扣该房产项目成控制验加总结分析足处日加改进
四结
房产成控制提高房产企业竞争力效途径成控制程中应项目实施全寿命成控制基础分阶段进行控制价值工程方法贯穿成控制环节阶段通分析采取采取相应措施进达成效控制
参考文献：
[1]张海强 建设项目前期工作投资重性中国工程咨询2004(12)
[2]刘金昌李贵富杨晓林 建设施工组织现代理 中国建筑工业出版社1996
[3] 建设工程济(全国级建造师执业资格考试书)[M] 中国建筑出版2004
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摘：通分析现阶段房产项目成控制存问题提出房产项目全寿命周期成分阶段控制理念根阶段成控制影响提出相应成控制具体措施
关键词：房产项目成控制全寿命周期分阶段
目前房产项目成控制存问题
()成控制够系统
房产项目般产品成控制根区目标成控制程控制象工程项目工程酝酿竣工全程针完整房产项目制定出操作系统成控制措施十分关键房产企业项目成制定简单化程式化房产企业简单工程成降低率确定目标成成控制措施方面简单规章制度具体谁做样做做什程度没提缺乏操作成控制流程制定规章制度法效执行成控制没房产项目实际情况结合起操作性差难起效控制作更法分析出成差异产生原
(二)成控制重点存偏差
施工阶段投资占投资费60左右国房产长期较重视施工阶段成控制忽视前期投资决策设计等阶段理控制形成重施工轻前期成控制思想实际关文献表明项目建议书行性研究报告项目投资影响程度70—90设计建设准备阶段项目投资影响程度60—70前期工作费占建筑物全寿命费1‰——2‰[1]仅仅投资费少定成控制重点种丢西瓜捡芝麻控制方式成控制重点考虑阶段成影响程度
二房产项目全寿命周期成分阶段控制基思想
()建立全寿命周期成控制观念
寿命周期指事物产生消亡整程历时间期间房产开发商视角寿命周期指房产项目创意建设直停产整程完整房产开
发程中方面会涉资金流动贯穿全寿命周期成控制观念环节出发建立系统全局发展观全局持续发展角度成实施全程控制
(二)建立分阶段重点控制观念
根基建设程序房产项目建设程划分：项目建议书行性研究报告设计工作阶段建设准备阶段建设实施阶段生产准备阶段竣工验收阶段评价阶段等阶段[2]
介房产项目实施程中阶段成影响程度笔者拟全寿命周期成控制划分成三阶段：项目实施准备期成控制项目实施中期成控制项目实施期成控制(见图21)准备期成控制作全寿命周期成控制重点基础针三阶段采取措施进行相应成控制达效益化
三全寿命周期成分阶段控制基方法
根分阶段成控制观念阶段成控制影响阶段采取重视程度措施控制原：重准备期兼顾中期期
()重视项目准备期成控制
1项目建议书阶段成控制首先开发项目建设条件利节约资金特开发项目选址应量便获建筑材料易种型号机械运作应考虑种线埋设块标高面障碍物等素政策资源法律等方面支持度项目初始阶段进行严密考察权衡方面条件利房产项目开发节约资金次建设容规模方面适根开发商济潜力量力行次做投资效益预先估算方面进行细致量市场调查方面查阅相关案例鉴验
2项目行性研究报告阶段成控制开发项目满足消费者需求需市场调研预测基础确定攻目标选定前景良目标市场市场加合理利节约投资方案赢消费者方案选择达定功节约资金应遵循行性高性价留发展空间区市场适应性等原方案抓住消费者心理适应消费者整体品味项目开发成品漫长开发期作市场流产品
3项目规划设计阶段成控制规划设计环节成控制占权重具锤定音位作点成加控制：(1)进行设计招标通招标获众较优方案供评选择利更加开阔台选择适合开发成较低方案(2)推行限额设计审定投资额工程量通层层分解总体单项单位工程分部工程控制步设计量设计程中保证预定功前提配额控制设计确保投入总投资范围(3)配合优化设计运价值工程优化方案设计根情况实时进行调整
4项目建设准备阶段成控制建设准备阶段成控制招投标部分成控制招标文件编制严密措辞准确特标底价格编制合理做标底审查工作真正起控制投资作招标方式选择合理现阶段推行公开招标方式公开竞争环境中利促承包商提高建设质量降低成招标工程做公开公正
(二)兼顾中期期成控制
施工阶段实现建设工程价值阶段资金投入量阶段工程建设进入施工阶段工程设计已完成工程量已完全具体化影响工程投资性510节约投资性已[2]工程投资发生阶段浪费投资性节约观点出发成实施控制节约工作属全员性工作开发商应明确部门部门关员职责范围节约工作落实时施工建设阶段全程中严格理增加工程量变更签证发生推行先进施工组织技术
项目期成控制竣工结算阶段成控制竣工结算工程造价控制关应组织相关高度责感技术素质员工程项目设计意图设计图纸现场情况充分解工程量审核关反复核图纸未完工程未做工作容结算时应予扣该房产项目成控制验加总结分析足处日加改进
四结
房产成控制提高房产企业竞争力效途径成控制程中应项目实施全寿命成控制基础分阶段进行控制价值工程方法贯穿成控制环节阶段通分析采取采取相应措施进达成效控制
参考文献：
[1]张海强 建设项目前期工作投资重性中国工程咨询2004(12)
[2]刘金昌李贵富杨晓林 建设施工组织现代理 中国建筑工业出版社1996
[3] 建设工程济(全国级建造师执业资格考试书)[M] 中国建筑出版2004
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