房产项目开发成控制
房产项目开发成控制总体思路
1建立成控制目标中海产项目开始阶段早建立成控制目标目标分解制订出项成具体控制指标责落实部门
2公司成立成控制组组长公司总理担定期（半年）项目发展成进行全面分析评估检讨成异常变动情况时预警提出解决措施
3设计成控制关键加强设计部门员成意识普保证设计质量前提推行成限额设计控制设计成影响
4严格规范工程分判程度早进行招标准备设计合约项目相互配合规范材料样板工料规范减少合约履行纠纷风险降低工程成
5完善设计变更现场签证程序完善变更前成评审制度明确相关员签字权限
6开源节流严格控制理费开支
二房产项目开发成控制具体办法验
1土成理
土成（约占项目总成3035左右）指土获阶段形成种类费支出包括价土动拆迁补偿费类补偿费土契税等房产整开发程中土旦手成基确定直项目开发完成该成般会较变化控制土成关键时成分析准确采取定投标报价策略严格控制交付款风险
具体言中海产土成控制方面采取针性策略：
1）旧城改造块：积极政府协商争取优惠政策争取税收方面获定程度返块规划设计允许条件争取高容积率间接降低土成
2）发展商转（挂牌交易）块：理位置区位环境状况项目公司财务状况等方面进行仔细认真调查减少操作程中风险（否债务纠纷）时积极转方进行协商延长付款期限降低资金成
3）公开招投标拍卖块：加强块区域房产市场研究项目行性研究加强竞争手分析研究做正确客观投标采取定投票策略做政府权部门公关工作中标签约履约程中争取司土开发交付款利条件降低土成
根年积累房产开发验中海产已逐步建立土储备资料体系时段区域源土资料进行分门类建立竞争手调研制度保证投标程结果司计划致性程度降低分开招标带土成增加风险中海产土成理责部门投资发展部
2前期费理
前期费（约占项目总成23左右）指设计费报建费勘察测绘费研费中成控制重点设计费（报建费勘察费等重较般相关收费标准）
设计费方面进行控制：
1）规划设计般装修设计均采取单位轮次招标争取佳性价
2）严格控制设计质量项目前期确定关技术济指标参数防止设计身失误原导致成增加设计费审核支付挂钩
3）满足设计质量前提限制钢筋含量砼含量节点设计等工程造价影响容
4）满足建筑效果前提控制装饰料建筑材料封样工程造价影响
众周知设计结果决定工程造价85甚设计理（然整设计费仅占总成2）工程成理重中重方面合约项目应积极配合参结构选型设计基础设计等评估参材料设备济性评价设计提供全面客观济性建议方面设计部门身应项目定位原保证设计质量前提做限额设计注重进行设计成果性价分析着重抓事前设计修改选样分析避免完工返工必成浪费中海产设计费理责部门设计理部
3工程成理
工程成（约占项目总成5055左右）分判工程甲供物资成配套成等构成分判工程甲供物资成包括土建机电安装装饰室全装修消防弱电电梯甲供材料等通招投标确定分判工程供货合成通具体措施控制分判成：
1）项目前期（项目规划阶段方案设计阶段施工图纸设计阶段等）根设计深度工程建设验数市场价格素结合项目市场定位销售市场预测情况通断调整修正方式早确定合理成控制目标
2）成控制目标旦确定成理部门（合约财务）应时成测算值作进步拆分（土建安装消防弱电铝合）
具体化成控制指标工程分判材料选指导作举例说：设计图纸求外墙采花岗石国产材料进口材料效果样价格差异决策时需根分解成控制目标结合关项目定位情况进行综合评判选择进步选取代品达设计效果建造成衡统
3）工程分判材料采购程中坚持三堂会审货三家低价中标原分判工程均编制标底作报价评议重时加强分判商理工作完善投标单位资格预审考核制度着公开公公正原广泛吸收种类承包商实现充分市场竞争终实现降低成目标
4）加强投标单位议标制度方面通议标解决招标程中存图纸技术工期节点设置等类含糊清问题避免问题矛盾带入合中导致期现场施工纠纷价款争议事项方面利承包商竞争心态实现报价利成浮
5）充分进行建材市场调研解关新工艺新材料积累广泛市场信息厂家单位充分协助设计部门进行设计选样封样实现关材料代关施工方案代降低工程成
6）设计图纸材料样板提早开始研究完善招标准备工作应早开始金赤金完造价理员设计理员避免某专业存生疏解情况提早开始方面工作实际学程中完成准备工作步正式操作程积累必专业知识理验少走弯路减少期成增加机会间接实现成控制目标
7）完善设计变更现场签证流程制度完善设计变更前成评审制度明确相关员签字权限设计变更引致费调整工程成控制重点难点部分施工图纸发生变更修改时般法助货三家方式确定造价独家协商议价方式进行落实必然会带成增加
推行控制措施：严格变更前成评审明确相关员签字权限设计院签发设计修改图纸必须公司设计理部门书面确认涉变更金额较（20万元）提交公司总理办公会讨确定予实施
分判工程甲供物资成理责部门合约理部项目发展部
特强调年财务系统配合合约理部建立成分析预警制度取较效果成分析预警制度指成理部门关部门配合项目发展阶段根项目发展具体情况实时定期调整成台帐时反馈关成变动情况预测成变动趋势通种效途径（成控制组会议制度）时进行调整消造成成异常波动合理素外项目完工生财务部合约理部牵头项目开发成组成分布变化程进行深入分析做出合理评估
4营销成理
营销成（约占项目总成26左右）指项目销售程中形成种类费包括广告费推广费售楼处费
营销成理措施点：
1建立项广告市场推广计划预算执行监督体制着公司项目增加营销中广告推广手法增广告机性加强广告费测素增建立完善广告市场推广计划费预算制度必少述制度点计划预算编制准确性操作性针性方面确保宏观实现控制项目广告市场推广费方面紧紧抓住市场根项目特点灵活变采取种类媒体推广措施
2完善营销成理招标体系完善项广告制作报价价议价操作流程竞标方式谋求项广告制作优质低价控制广告制作费成
3降低媒体发布折扣点媒体发布尤报纸广告投放占整广告费重进步降低媒体广告发布折扣点数直接降低广告费营销成控制效举措营销成理责部门营销策划部
5理成控制
理成（约占项目总成23左右）指公司项目部组织理项目开发营活动发生种类费力资源成行政成
力资源成力资源部负责项目规模发展进度合理制度员配备方案预算力资源成行政成集团达年度理费指标项目分拆部门作部门考核指标
理成控制措施全员树立降低成增加效益观念全方位项目开发间接费进行监控提高工作效率减少浪费减少理费开支等
6财务成理
财务成（约占项目总成68左右）资金成税务成项目总成确定财务部协项目发展总提前做政府部门沟通争取税收优惠控范围限度降低税金成项目行性研究报告项目发展计划年度现金流量预算合理安排资金计划发挥集团资金统筹优势保证项目资金供求衡限度降低项目资金成外合约理部配合采取适缓付分判商粮款方式降低财务成
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房产项目开发成控制总体思路
1建立成控制目标中海产项目开始阶段早建立成控制目标目标分解制订出项成具体控制指标责落实部门
2公司成立成控制组组长公司总理担定期（半年）项目发展成进行全面分析评估检讨成异常变动情况时预警提出解决措施
3设计成控制关键加强设计部门员成意识普保证设计质量前提推行成限额设计控制设计成影响
4严格规范工程分判程度早进行招标准备设计合约项目相互配合规范材料样板工料规范减少合约履行纠纷风险降低工程成
5完善设计变更现场签证程序完善变更前成评审制度明确相关员签字权限
6开源节流严格控制理费开支
二房产项目开发成控制具体办法验
1土成理
土成（约占项目总成3035左右）指土获阶段形成种类费支出包括价土动拆迁补偿费类补偿费土契税等房产整开发程中土旦手成基确定直项目开发完成该成般会较变化控制土成关键时成分析准确采取定投标报价策略严格控制交付款风险
具体言中海产土成控制方面采取针性策略：
1）旧城改造块：积极政府协商争取优惠政策争取税收方面获定程度返块规划设计允许条件争取高容积率间接降低土成
2）发展商转（挂牌交易）块：理位置区位环境状况项目公司财务状况等方面进行仔细认真调查减少操作程中风险（否债务纠纷）时积极转方进行协商延长付款期限降低资金成
3）公开招投标拍卖块：加强块区域房产市场研究项目行性研究加强竞争手分析研究做正确客观投标采取定投票策略做政府权部门公关工作中标签约履约程中争取司土开发交付款利条件降低土成
根年积累房产开发验中海产已逐步建立土储备资料体系时段区域源土资料进行分门类建立竞争手调研制度保证投标程结果司计划致性程度降低分开招标带土成增加风险中海产土成理责部门投资发展部
2前期费理
前期费（约占项目总成23左右）指设计费报建费勘察测绘费研费中成控制重点设计费（报建费勘察费等重较般相关收费标准）
设计费方面进行控制：
1）规划设计般装修设计均采取单位轮次招标争取佳性价
2）严格控制设计质量项目前期确定关技术济指标参数防止设计身失误原导致成增加设计费审核支付挂钩
3）满足设计质量前提限制钢筋含量砼含量节点设计等工程造价影响容
4）满足建筑效果前提控制装饰料建筑材料封样工程造价影响
众周知设计结果决定工程造价85甚设计理（然整设计费仅占总成2）工程成理重中重方面合约项目应积极配合参结构选型设计基础设计等评估参材料设备济性评价设计提供全面客观济性建议方面设计部门身应项目定位原保证设计质量前提做限额设计注重进行设计成果性价分析着重抓事前设计修改选样分析避免完工返工必成浪费中海产设计费理责部门设计理部
3工程成理
工程成（约占项目总成5055左右）分判工程甲供物资成配套成等构成分判工程甲供物资成包括土建机电安装装饰室全装修消防弱电电梯甲供材料等通招投标确定分判工程供货合成通具体措施控制分判成：
1）项目前期（项目规划阶段方案设计阶段施工图纸设计阶段等）根设计深度工程建设验数市场价格素结合项目市场定位销售市场预测情况通断调整修正方式早确定合理成控制目标
2）成控制目标旦确定成理部门（合约财务）应时成测算值作进步拆分（土建安装消防弱电铝合）
具体化成控制指标工程分判材料选指导作举例说：设计图纸求外墙采花岗石国产材料进口材料效果样价格差异决策时需根分解成控制目标结合关项目定位情况进行综合评判选择进步选取代品达设计效果建造成衡统
3）工程分判材料采购程中坚持三堂会审货三家低价中标原分判工程均编制标底作报价评议重时加强分判商理工作完善投标单位资格预审考核制度着公开公公正原广泛吸收种类承包商实现充分市场竞争终实现降低成目标
4）加强投标单位议标制度方面通议标解决招标程中存图纸技术工期节点设置等类含糊清问题避免问题矛盾带入合中导致期现场施工纠纷价款争议事项方面利承包商竞争心态实现报价利成浮
5）充分进行建材市场调研解关新工艺新材料积累广泛市场信息厂家单位充分协助设计部门进行设计选样封样实现关材料代关施工方案代降低工程成
6）设计图纸材料样板提早开始研究完善招标准备工作应早开始金赤金完造价理员设计理员避免某专业存生疏解情况提早开始方面工作实际学程中完成准备工作步正式操作程积累必专业知识理验少走弯路减少期成增加机会间接实现成控制目标
7）完善设计变更现场签证流程制度完善设计变更前成评审制度明确相关员签字权限设计变更引致费调整工程成控制重点难点部分施工图纸发生变更修改时般法助货三家方式确定造价独家协商议价方式进行落实必然会带成增加
推行控制措施：严格变更前成评审明确相关员签字权限设计院签发设计修改图纸必须公司设计理部门书面确认涉变更金额较（20万元）提交公司总理办公会讨确定予实施
分判工程甲供物资成理责部门合约理部项目发展部
特强调年财务系统配合合约理部建立成分析预警制度取较效果成分析预警制度指成理部门关部门配合项目发展阶段根项目发展具体情况实时定期调整成台帐时反馈关成变动情况预测成变动趋势通种效途径（成控制组会议制度）时进行调整消造成成异常波动合理素外项目完工生财务部合约理部牵头项目开发成组成分布变化程进行深入分析做出合理评估
4营销成理
营销成（约占项目总成26左右）指项目销售程中形成种类费包括广告费推广费售楼处费
营销成理措施点：
1建立项广告市场推广计划预算执行监督体制着公司项目增加营销中广告推广手法增广告机性加强广告费测素增建立完善广告市场推广计划费预算制度必少述制度点计划预算编制准确性操作性针性方面确保宏观实现控制项目广告市场推广费方面紧紧抓住市场根项目特点灵活变采取种类媒体推广措施
2完善营销成理招标体系完善项广告制作报价价议价操作流程竞标方式谋求项广告制作优质低价控制广告制作费成
3降低媒体发布折扣点媒体发布尤报纸广告投放占整广告费重进步降低媒体广告发布折扣点数直接降低广告费营销成控制效举措营销成理责部门营销策划部
5理成控制
理成（约占项目总成23左右）指公司项目部组织理项目开发营活动发生种类费力资源成行政成
力资源成力资源部负责项目规模发展进度合理制度员配备方案预算力资源成行政成集团达年度理费指标项目分拆部门作部门考核指标
理成控制措施全员树立降低成增加效益观念全方位项目开发间接费进行监控提高工作效率减少浪费减少理费开支等
6财务成理
财务成（约占项目总成68左右）资金成税务成项目总成确定财务部协项目发展总提前做政府部门沟通争取税收优惠控范围限度降低税金成项目行性研究报告项目发展计划年度现金流量预算合理安排资金计划发挥集团资金统筹优势保证项目资金供求衡限度降低项目资金成外合约理部配合采取适缓付分判商粮款方式降低财务成
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