浅析房产项目全寿命周期三线九点目标理法
摘：房产业国国民济支柱产业历国家高度重视众瞩目焦点行业前全面调控环境房产实行全寿命周期项目理成务急 关键词：房产项目房产项目全寿命周期三线九点目标理法 title according to the real estate project life cycle of the three line nine target law the first author zheng jing wen (china pharmaceutical university jijianchu) the second author caihaiping (yeohwa new housing group co ltd) abstract housing national economy in china is one of pillar industries always get the attention of the countries is also one of the focus the attention of the industry in the current full control of the environment how to carry out the property the life cycle of the project management became a top priority key words real estate project the housing project the life cycle three line nine goals law 前言 目前房产业已卖方市场转买方市场顾客成项目理服务核心房产项目理仅根销售求容调整营销方法必需围绕顾客房产消费偏提供种营销方法转变反会求房产项目理容需断更新周复始促房产项目理发展房产项目建设项目目标理处房产项目理单局限建设项目理种层面需突破种理局限采房产项目全寿命周期目标理系统项目理涵外延拓展前延伸项目策划延伸项目阶段 (物业理)直报废回收阶段（投资项目）保证房产项目理连续性系统性满足房产项目营销特殊求
房产项目全寿命周期理 1准备期理 房产项目准备期包括决策阶段设计阶段项目决策阶段房产项目早阶段市场调查研究基础房产项目进行分析研究综合证决策包括项目规划设计投资总规模测算方案布局物业类型选择销售预判投资重点衡等方面做出决定工作容房产项目构思定位目标设计行性研究报批立项重点工作进行项目行性研究证称项目行性研究阶段房产项目决策阶段便进入设计阶段设计阶段房产项目进行全面规划具体描绘实施意图程处理技术济关系进行项目成控制关键性环节阶段理工作包括：项目设计计划招标投标施工前准备
2实施期理 实施期房产项目产品具体建造程政策法规允许范围进行项目产品预销售般指现场开工竣工交付阶段实施期房产项目全寿命周期中重阶段设计图纸原材料半成品设备等形成项目实体程实现房产项目质量工期成统筹协优化目标程房产项目价值实现阶段实施期理坏决定房产项目成功否重环节阶段理工作包括：项目实施目标控制调整竣工交付运营前准备 3运营期理 房产项目运营维护阶段简称项目运营期指竣工交付规定项目责期结束止房产项目特殊性决定竣工验收项目运营期起始工作投资成果第次全面检查评定进步投产营活动进行准备房产项目投入运营否达设计求实现预期功关键运营期理阶段理工作包括：项目验收目标考核物业交接运营服务 二房产项目全寿命周期三线九点理目标建立 房产项目全寿命周期三线九点理目标建立总项目目标容 包括项目阶段性目标项目策划期目标实施期目标运营期目标整合中策划期目标指功目标价值目标实施期目标指功目标工期目标费目标运营期目标指服务质量目标运营成目标济收益目标项目目标容包括项目利益相关者(项目投资者业户承包商供应商政府周边组织等)满意然社会济法律等环境相协调满足项目区城市持续发展求阶段性目标项目目标容形成房产项目全寿命周期三线九点理目标建立基础
房产项目目标复杂性样性理方法具样性房产项目理众目标体系中三基目标（功目标工期目标费目标）建立房产项目目标体系常见种三基目标项目生命期中包含检查点里程碑基线三目标素说目标附属房产项目全寿命周期理素中目标素存性关联性体现项目目标完成时间段演化程中房产项目目标完成时标段准备期实施期运营期三时标段渐进种具双面关系特征三时标段目标体系房产项目目标理三线 房产项目全寿命周期三线目标体系体现功目标费目标时间目标社会目标（反映房产项目社会责历史责）统三线九点理法基目标体系里三线目标体系确立需特指出： 第谓全寿命周期项目时标段指目标确立方法全寿命周期项目时标段基础说目标基房产项目全寿命周期项目三阶段中
第二目标基房产项目全寿命周期时标段项目完成实际时标段截然假设指标轴指标轴需建立目标理三线体系理解目标指标轴 三房产项目全寿命周期三线九点目标理系统 结合房产项目理特点房产项目全寿命周期三线九点理目标体系建立方法基础认房产项目目标理系统项目情况分析提出目标素确定目标素指标目标素指标性质进行分类纳排序结构性调整形成系统房产项目目标理系统相互联系相互影响目标关系理视觉项目理系统描述采种理系统系统目标素间必须保持定均衡性合理性房产项目全寿命周期理目标便素间严密逻辑性作构成完整目标系统项目理工作务房产项目三线九点目标理系统描述列方面： （1）策划（营销）理包括市场调查提出规划构思销售预测物业理初案建筑规划设计中落实增值点 （2）设计理市场调查结策划决策结果设计基础资料时交规划师建筑师总体建筑规划设计进行完善提高包括组织施工图外审审实施优化方案
（3)成理包括工程估价(工程估算概算预算)成计划支付计划成控制(包括成支出审查监督成核算成踪诊断)工程款审核结算 （4)工期理进行工程量计算实施方案选择施工准备等安排工期计划资源供应计划落实进度控制 （5)质量控制包括工程质量理质量等 （6)现场理包括现场物流组织场规划现场安全理等 （7)组织信息理组织理包括组织机构建立事安排理班子选择理工作流程制定方面责权利落实理规范制定部外部关系协调争执解决等信息理包括信息系统建立信息流确定信息处理程控制信息形式容传递方式存档时间确定等 （8)合理包括招标模式策划招标工作准备招标文件起草合审查分析合保证体系建立合实施控制合变更理索赔理等 （9)风险理包括合风险识风险计划控制合外风险理等 （10）技术理包括推行四新技术提高落实项目高品质求等 （11）物业服务包括物业类型策划项目交验落实售服务维护项目品质等
述理务工作出房产项目全寿命周期理目标体系说完整工作程(包括预测决策计划控制反馈等)项目全部理务(工期费质量合资源组织信息等)组合成取项目目标成功必须项目理整目标系统进行全面科学整合整合体系应包含项目阶段项目活动等素方便全寿命周期项目目标理 综述房产项目目标基时间指标段三线九点理建立完整序目标统关键环节清晰系统具体项目目标理系统划分： 准备期目标理纲 ）项目策划理 二）项目设计理 三）项目风险理 二实施期目标理纲 四）项目进度控制 五）项目造价控制 六）项目质量控制 七）项目现场理 三运营期目标理纲 八）项目交付理 九）项目结算理
结束语：房产项目全寿命周期三线九点目标理法实质运科学理科学规划手段考虑项目全寿命周期成优进行项目全周期理体系整合实现项目全寿命周期济性合理性满足项目功求前提达持续发展提高投资等效益目开发商成熟房产开发工作流程进行规范运作围绕三线九点项目理工作务建立配套严密组织制度加强流程阶段工作计划性严肃性注意预控定会实际操作程中减少房产项目理难度提高房产项目理质量效率 参考文： [1] 吴芝叶．浅谈建设项目全寿命周期阶段理[j]．山西建筑200916 [2]建设部 gbt 503262006建设工程项目理规范[s] ．北京建筑工业出版社2006
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摘：房产业国国民济支柱产业历国家高度重视众瞩目焦点行业前全面调控环境房产实行全寿命周期项目理成务急 关键词：房产项目房产项目全寿命周期三线九点目标理法 title according to the real estate project life cycle of the three line nine target law the first author zheng jing wen (china pharmaceutical university jijianchu) the second author caihaiping (yeohwa new housing group co ltd) abstract housing national economy in china is one of pillar industries always get the attention of the countries is also one of the focus the attention of the industry in the current full control of the environment how to carry out the property the life cycle of the project management became a top priority key words real estate project the housing project the life cycle three line nine goals law 前言 目前房产业已卖方市场转买方市场顾客成项目理服务核心房产项目理仅根销售求容调整营销方法必需围绕顾客房产消费偏提供种营销方法转变反会求房产项目理容需断更新周复始促房产项目理发展房产项目建设项目目标理处房产项目理单局限建设项目理种层面需突破种理局限采房产项目全寿命周期目标理系统项目理涵外延拓展前延伸项目策划延伸项目阶段 (物业理)直报废回收阶段（投资项目）保证房产项目理连续性系统性满足房产项目营销特殊求
房产项目全寿命周期理 1准备期理 房产项目准备期包括决策阶段设计阶段项目决策阶段房产项目早阶段市场调查研究基础房产项目进行分析研究综合证决策包括项目规划设计投资总规模测算方案布局物业类型选择销售预判投资重点衡等方面做出决定工作容房产项目构思定位目标设计行性研究报批立项重点工作进行项目行性研究证称项目行性研究阶段房产项目决策阶段便进入设计阶段设计阶段房产项目进行全面规划具体描绘实施意图程处理技术济关系进行项目成控制关键性环节阶段理工作包括：项目设计计划招标投标施工前准备
2实施期理 实施期房产项目产品具体建造程政策法规允许范围进行项目产品预销售般指现场开工竣工交付阶段实施期房产项目全寿命周期中重阶段设计图纸原材料半成品设备等形成项目实体程实现房产项目质量工期成统筹协优化目标程房产项目价值实现阶段实施期理坏决定房产项目成功否重环节阶段理工作包括：项目实施目标控制调整竣工交付运营前准备 3运营期理 房产项目运营维护阶段简称项目运营期指竣工交付规定项目责期结束止房产项目特殊性决定竣工验收项目运营期起始工作投资成果第次全面检查评定进步投产营活动进行准备房产项目投入运营否达设计求实现预期功关键运营期理阶段理工作包括：项目验收目标考核物业交接运营服务 二房产项目全寿命周期三线九点理目标建立 房产项目全寿命周期三线九点理目标建立总项目目标容 包括项目阶段性目标项目策划期目标实施期目标运营期目标整合中策划期目标指功目标价值目标实施期目标指功目标工期目标费目标运营期目标指服务质量目标运营成目标济收益目标项目目标容包括项目利益相关者(项目投资者业户承包商供应商政府周边组织等)满意然社会济法律等环境相协调满足项目区城市持续发展求阶段性目标项目目标容形成房产项目全寿命周期三线九点理目标建立基础
房产项目目标复杂性样性理方法具样性房产项目理众目标体系中三基目标（功目标工期目标费目标）建立房产项目目标体系常见种三基目标项目生命期中包含检查点里程碑基线三目标素说目标附属房产项目全寿命周期理素中目标素存性关联性体现项目目标完成时间段演化程中房产项目目标完成时标段准备期实施期运营期三时标段渐进种具双面关系特征三时标段目标体系房产项目目标理三线 房产项目全寿命周期三线目标体系体现功目标费目标时间目标社会目标（反映房产项目社会责历史责）统三线九点理法基目标体系里三线目标体系确立需特指出： 第谓全寿命周期项目时标段指目标确立方法全寿命周期项目时标段基础说目标基房产项目全寿命周期项目三阶段中
第二目标基房产项目全寿命周期时标段项目完成实际时标段截然假设指标轴指标轴需建立目标理三线体系理解目标指标轴 三房产项目全寿命周期三线九点目标理系统 结合房产项目理特点房产项目全寿命周期三线九点理目标体系建立方法基础认房产项目目标理系统项目情况分析提出目标素确定目标素指标目标素指标性质进行分类纳排序结构性调整形成系统房产项目目标理系统相互联系相互影响目标关系理视觉项目理系统描述采种理系统系统目标素间必须保持定均衡性合理性房产项目全寿命周期理目标便素间严密逻辑性作构成完整目标系统项目理工作务房产项目三线九点目标理系统描述列方面： （1）策划（营销）理包括市场调查提出规划构思销售预测物业理初案建筑规划设计中落实增值点 （2）设计理市场调查结策划决策结果设计基础资料时交规划师建筑师总体建筑规划设计进行完善提高包括组织施工图外审审实施优化方案
（3)成理包括工程估价(工程估算概算预算)成计划支付计划成控制(包括成支出审查监督成核算成踪诊断)工程款审核结算 （4)工期理进行工程量计算实施方案选择施工准备等安排工期计划资源供应计划落实进度控制 （5)质量控制包括工程质量理质量等 （6)现场理包括现场物流组织场规划现场安全理等 （7)组织信息理组织理包括组织机构建立事安排理班子选择理工作流程制定方面责权利落实理规范制定部外部关系协调争执解决等信息理包括信息系统建立信息流确定信息处理程控制信息形式容传递方式存档时间确定等 （8)合理包括招标模式策划招标工作准备招标文件起草合审查分析合保证体系建立合实施控制合变更理索赔理等 （9)风险理包括合风险识风险计划控制合外风险理等 （10）技术理包括推行四新技术提高落实项目高品质求等 （11）物业服务包括物业类型策划项目交验落实售服务维护项目品质等
述理务工作出房产项目全寿命周期理目标体系说完整工作程(包括预测决策计划控制反馈等)项目全部理务(工期费质量合资源组织信息等)组合成取项目目标成功必须项目理整目标系统进行全面科学整合整合体系应包含项目阶段项目活动等素方便全寿命周期项目目标理 综述房产项目目标基时间指标段三线九点理建立完整序目标统关键环节清晰系统具体项目目标理系统划分： 准备期目标理纲 ）项目策划理 二）项目设计理 三）项目风险理 二实施期目标理纲 四）项目进度控制 五）项目造价控制 六）项目质量控制 七）项目现场理 三运营期目标理纲 八）项目交付理 九）项目结算理
结束语：房产项目全寿命周期三线九点目标理法实质运科学理科学规划手段考虑项目全寿命周期成优进行项目全周期理体系整合实现项目全寿命周期济性合理性满足项目功求前提达持续发展提高投资等效益目开发商成熟房产开发工作流程进行规范运作围绕三线九点项目理工作务建立配套严密组织制度加强流程阶段工作计划性严肃性注意预控定会实际操作程中减少房产项目理难度提高房产项目理质量效率 参考文： [1] 吴芝叶．浅谈建设项目全寿命周期阶段理[j]．山西建筑200916 [2]建设部 gbt 503262006建设工程项目理规范[s] ．北京建筑工业出版社2006
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