目 录
前 言 3
1．项目身分析 3
11项目块情况 3
12区域界定说明 3
13 SWOT矩阵 3
14物业优劣势分析 3
141 Strength（优势分析） 3
142 Weakness (劣势分析)： 3
143 Opportunity (机会分析) 3
144 Threat威胁分析 3
145劣势威胁弥补方案 3
15分析总结 3
2．项目初步定位 3
21市场定位 3
211关市场定位 3
212市场定位需考虑素 3
213终市场定位 3
214市场定位支撑点 3
22客群定位 3
221目标客户构成 3
222目标客户需求特征分析 3
223目标客户结 3
224目标客户消费行特征 3
23价格定位 3
231定价方法 3
232价格定位 3
233采取种销售价格推广市原 3
3．项目规划设计概述 3
31产品定位设计原 3
311产品定位 3
312产品设计原 3
32园林景观建议 3
321景观价值 3
322园林景观题风格建议 3
323绿化设计建议 3
324环境设施设计建议 3
325发挥景观促销作 3
33建筑风格 3
331建筑风格利润影响 3
332建筑风格开发商关系 3
333客户群建筑风格偏 3
334建筑风格未走势 3
335项目建筑风格建议 3
336建筑风格表达 3
337建筑风格实现更价值方法 3
34户型设计建议 3
341建议 3
342户型设计建议 3
35新材料新技术应 3
351住宅塑性开放空间 3
352建筑节环保新技术 3
36配套设施规划建议 3
361楼宇配套设施规划建议 3
362服务配套设施规划建议 3
37项目车位配置建议 3
371建议 3
372建议容 3
38项目智化建议 3
381智化住宅介绍 3
382建议容 3
39物业理点 3
391区域市场样项目物业理情况 3
392物业理建议 3
393物业理服务容建议 3
394物业理费建议 3
395相关公司简介推荐 3
结 束 语 3
前 言
报告市场研究分析基础结合案身质素提出针性产品定位旨通整合营销限度强化案特优势消转化项目现存劣势规避项目客观威胁整体提高案总体质素市场竞争力作发展商设计公司优化项目综合质素参考意见
1．项目身分析
11项目块情况
序号
项目
容
1
名称
康泉项目
2
发展商
北京金时代置业限公司
3
理位置
项目处阳庄区块北侧500米京通高速公路八通线轻轨南侧京秦铁路规划中两广路西侧双桥东路
4
暂定规划
项目期建筑面积220102方米
5
性质
住宅
6
容积率
约27
7
块情况
原木材厂块东部西部形状似三角形中部块似方形目前块西部三角形规划商业区中部似方形块规划教育区居住区东部三角形块定
12区域界定说明
关区域市场界定方法中原做法考虑房产需求区域性市场竞争区域性根项目理位置选定项目位置中心定范围区域该项目区域市场分析样方面选择区域市场具相类型产品房产售项目界定案区域市场时案位置特殊性——八通线轻轨未两广路延长线未轻轨线项目两广路延长线项目会案产生较市场竞争周边区域房产项目较少界定案属区域市场范围西起十里堡东通州区运河南北方包括八通线轻轨线阳路两广路延长线
13 SWOT矩阵
Strength优势分析
Weakness劣势分析
S1：通州区域房产价格显示出扬趋势
S2：块处位置交通便利
S3：楼体外观新颖区配套完备
户型率高
S4：物业整盘价格定位具较高性价
S5：开发商行业专业公司进行强强联合实现资源合理整合
W1：区域市场竞争激烈
W2：块周边基础配套全档次低
W3：周边环境改善具定程度噪音污染
W4：公交系统完善
Opportunity机会分析
Threat威胁分析
O1：房产市场日益成熟潜力巨
O2：契税调房价降等素释放消费者购买力催化剂
O3：舆方面：区域概念炒作升温气渐旺
O4：政府力扶持项目开发
T1：房产济出现泡沫现象
T2：房产市场整体竞争激烈
T3：北京房产整体价格呈降趋势
T4：居住类物业供需矛盾明显
14物业优劣势分析
141 Strength（优势分析）
S1：区域市场房产价格显示出扬趋势
着城市轻轨开通未两广路东延利消息会区域房产项目带定升值空间仅两广路东延利素行业专业士进行相关项目前景预测预测结果表示：
项目名称
目前均价
预计升值空间
受益程度
珠江绿洲
5780
均价升200
京贸国际公寓
5300
均价升200
新华联家园
3300
均价升700
摘安家杂志2002年总第15期
表中出：分布两广路周边相关项目受程度获益然获益显示出房价扬走势仅利素前景展开预测铁八通线明年实现通车仅缩短市中心距离实现区域交通便利理相信未区域房产项目较升值空间
S2：块处位置交通便利
项目处阳庄区北边京通高速路距离约600米迅速达国贸商圈市中心便捷交通道
南边规划路——两广路东运河西街两广路开通周边房产项目升值起积极促进作道路通畅区域发展特房产发展重意义两广路两侧房产项目现程度受制道路段路开通带动物业发展建成层低密度住宅区域会形成象庄京样型社区时必周边房产项目受益增值案说更利素康城外受益者
块北侧开通铁八通线区居民出行更方 便城铁八通线复兴门八王坟延长线西起四惠站途四惠东站高碑店定福店双桥杨闸八里桥北苑果园九棵树梨园体育场土桥全长
18964公里设13座车站2003年完工运行案距离八通线杨闸站约600米开通铁八通线成居民出行首选交通工具居民生活提供更便利条件
S3：区配套完备楼体外观新颖户型率高
项目期规划中规划容分三区商业区教育区居住区中商业区教育区规划中具相独立性属康泉新城配套设施时具相独立性案周边区商业氛围文环境塑造奠定基础
区域市场数项目建筑形式板式高层层外立面新意户型设计层户型敝司相信项目现代简约型规划设计新颖外立面设计跃层等户型够市场中取极吸引力
户型设计充分体现思想强调户型实舒适相结合周边项目相较高率充分发挥户型设计应具项特点
S4：物业整盘价格具较高性价
根敞司区域市场项目调研分析中售价2500~3000元间供应量85项目交房时粗装修仅10项目精装修5项目提供菜单式装修项目区配套高档齐全情况4000元米（毛坯房）部分精装修4500元米均价市显示出周边项目相较高楼盘性价
S5：开发商行业专业公司进行强强联合实现资源合理整合
市场竞争日趋激烈天提高身素质加强环节专业水疑开发商必须解决问题项目投资商验丰富开发程中采取房产企业知名建筑设计机构专业产服务公司强强合作营模式进行优势互补项目利开发成功销售提供力保证实现资源合理整合
142 Weakness (劣势分析)：
W1：区域市场竞争激烈
通敞司区域市场调查数显示：区域市场住宅项目总建筑面积达1048万方米中部分集中通州区域达10362万米占例74方面未售出供应面积通州区域例达62绝数值区域市场尚87816万米未售出出未市场竞争会非常激烈
时雅舍香桥济适房（约70万米济适房）开售案带定价格击案整体规划产品身规避竞争风险采差异化营销方式减案击避免规模加操盘难度充分鉴市场售项目优势足做精
W2：块周边基础配套全档次低
项目处位置已项目成规模开发相应生活配套设施档次较低没已具规模商业配套区域现状项目档次产生影响
周 边 配 套 落
W3：周边受定程度噪音污染环境改善
块南边界距离京秦铁路约200米火车通时会未居民生活造成定噪音污染影响居民生活质量
块西南两侧道路脏乱差尚存量正中简陋住房环境进步改善量简陋房屋存容易消费者产生落开化等印象现状短期法解决
需考虑周边道路治理问题
W4：公交系统完善
目前途案设停车站公交线路仅731381两条远远满足未案居民生活需求
143 Opportunity (机会分析)
O1：房产市场日益成熟潜力巨
年发展政府断加理力度新政策法规陆续出台情况北京房产市场逐渐走成熟时北京特位蕴藏着巨市场潜力货币分房契税降低新拆迁办法实施进步提高居民购房力
O2：契税调央行住房贷款资金支持等素进步释放消费者购买力催化剂
7月1日起买房契税调整：购买度假村墅方米单价9432元公寓外普通住宅买房契税律减半征收购房款15征收交纳契税时间签订购房合时间改立契户时间办理产权证时交纳样通契税次调取消原根面积否超120米减半征收契税规定降低购房需交纳契税总额时购买普通住宅购房款15征收时明确契税交纳时间买房办理户立契手续时办理产权证时交纳
截2002年8月末北京市住房贷款已突破1000亿元央行表示进步创新品种居民提供购房装修家居消费等全方位信贷服务举消费者购买住房需求进步释放
O3：舆方面：区域概念炒作升温气渐旺
交通方面通州百里长安街直通通州新城铁八通线横贯东西水陆公路铁路三路行北京六环京哈高速京沈高速京津唐高速环三路穿通州形成横交错高速公路网京通快速路缩短市区通州距离通州拥优越然环境水系发达通州市区生活配套设施十分完善项目区域政府规划中
通州国际新城周边块已众房产开发公司瓜分空久新闻媒体约加该区域报道力度引起公众广泛关注舆纷纷发展前景
O4：政府力扶持项目开发
通州区政府力发展通州区房产行业发展力投资市政道路交通八通线开通两广路东延两年实现促进区域济发展提升区域房产整体走势样会该区域购买力进步扩
144 Threat威胁分析
T1：房产济出现泡沫现象
目前中国房产市场存区域性热现象投资增长率超销售增长率房屋积压严重业已弥漫起房产泡沫忧虑房产投资投资增幅方GDP增长贡献率较高方房产开发作政绩工程城市形象工程做相方房产作支柱产业加重点扶植度赖房产投资拉动济增长次银行作房产开发资金源直种方法房产输血外年房产市场三外现象产生外投资商行业投资商海外投资商资金举进军热房产加火众素导致房产泡沫出现原
政府部门提出：金融信贷部门房产贷款例房产抵押贷款融资率严格控制防投机成出现严格审查房产抵押贷款条件
外开放二级市场应房产泡沫效方法
目前言宏观调整重点应加强政府市场调控理水金融支持方面房产泡沫引发金融风险性集中开发贷款领域外结构调整应该增加量低价房适量高品质豪宅供应国房产市场找需求真正启动需投资果述容调整泡沫会破灭调整会破灭述容房产开发商认真研究容
T2：房产市场竞争激烈
北京市2001年完成开发土面积21627万方米年增长37倍房产企业全年购置土面积14718万方米年增长17倍年7月1日起实施招标拍卖挂牌出国土权规定导致量土交易集中完成未二三年供应量增长时期业消息奥运会前立项工程必须2008年前完工2006年2008年奥运会结束期间原批准新产项目立项预见年市场供应高峰时期
北京市统计局资料显示：2002年前4月新开工商品住宅5749万方米增长08竣工商品住宅1012万方米增长689新开工面积增速然放缓年高速增长基础加年新开工面积会陆续年成竣工面积半年市场供应继续增长
市场需求前景旧乐观成交量会继续攀升预计年销售面积超年创新高然必需需求增长速度低供应2001年北京商品住宅开复工面积43496万方米销售面积11275万方米前者已达者386倍预见年商品住宅空置率会继续升高问题彻底解决尚需时日时房产竞争进入白热化程度
T3：北京区房产价格呈降趋势
年1~8月房产价格呈明显降趋势根北京市统计局新数显示：截止8月底北京商品住宅方米均售价年降低130元房产竣工面积4974万方米销售面积428万方米二者相差达694万方米年期房产竣工面积380万方米销售面积3796万方米二者仅相差04万方米出房产价格明显呈降趋势时销售进程相减慢
T4：居住类物业供需矛盾明显
居住类项目量推出存供需矛盾更加明显加批量济适房击年数百万方米空置房出现预计短时间矛盾会持续存定位准确推广力项目脱颖出
145劣势威胁弥补方案
1451针S+W应策略
S1+S3 +W1+W2：
强调区域未发展前景区生活容弥补区域市场竞争激烈周边基础配套足
区域市场未前景规划项目差异化定位避免市场直面竞争时弥补周边配套足未区域城铁轻轨规划两广路发展会周边房产项目价格起抬升作区域市场竞争非常激烈未会约878万方米商品住宅等售出项目想众竞争项目中脱颖出需产品差异化方面着手考虑项目整体规划产品身进行全方位定位突出项目品质楼体外观区配套户型设计园林规划等减轻竞争压力时弥补周边环境配套足劣势
S2+ S3+W3：
利项目综合品质改善周边环境噪音污染影响
项目综合品质高低未居民周边环境赖程度起定作项目综合品质高整体规划区配套户型实性园林规划绿化等越满足区居民需居民区外周边环境赖越反会区外周边环境强赖作项目周边环境差南边会定噪音影响项目综合品质应提出较高求规避周边环境带负面影响
S2+S3+S4+W4：
高综合品质高性价弥补公交系统完善
块处位置距离干道较驱车前较便利公交线路匮乏仅两条线路设停车站牌敝司建议采取北京公交限公司合作增加区线路设立停车站点方便区居民出行
1452针S+T营销策
S1+S2+S3+S4+S5 +T1+T2+T3+T4：
发挥项目优势掌握市场空白点运专业手段赢取目标市场
房产济出现泡沫现象抑制泡沫破裂仅需加强市场调控提高理水时加强房产结构调整增加量低价房适量高品质住宅出现居住类物业供需矛盾市场竞争激烈房产市场没找适合消费者真正需求没真正启动需投资果找适合区域市场真正需求迎合种需求进行客户选择产品定位产品设计整体规划进进行整体宣传包装整合项目资源建立项目品牌配合发展商身特营理念进行品牌建立积累会达佳品牌效应促进销售业绩势造势赢市场机会
15分析总结
产品优劣势中配套高档齐全项目身优势挖掘机会威胁中资源整合整体系统策划推广完美结合规避市场激烈竞争重点决定推售项目成功否
基观点项目市场策略应高品质楼盘+差异化营销+专业创新推广手段中高品质包括美（建筑品质户型设计硬件设备）外美（建筑形态风格创新）差异化营销指寻找市场空白点进行差异化市场定位定价产品设计（户型物业理）专业创新推广手段指专业新颖现场包装宣传形象准确入市时机灵活变销售手段等等
2．项目初步定位
21市场定位
211关市场定位
市场定位整营销策划核心部分市场研究结果市场推广灵魂起着承启重作
市场定位包含两方面涵义：首先产品清楚明白告知客户提供什样产品次产品提供竞争优势种竞争手法模仿竞争优势种产品旗帜鲜明竞争产品市场推广程中严格区分优势
评价市场定位指标准确力优秀市场定位准确赋予产品动心魄性力淋漓致表现产品涵
产品市场定位会指导完成房产开发前期具体工作：
l 生产什样产品（产品特征性种性应具巨吸引力竞争者法模仿）
l 什生产（产品面目标客户群）
l 生产产品（产品规划设计程中通寻求利润成佳结合点实现利润化）
应提醒注意产品市场定位创造某种新奇众事物整合已存联系
212市场定位需考虑素
切合实际市场定位物业言关重混乱产品定位会目标市场潜消费者产品形象性特点感迷惑清高低产品定位会区域市场实际脱节定位失败整体市场状况物业身特点类物业市场情况做出正确分析确定物业合理市场定位物业销售工作奠定坚实基础确定物业综合素质终市场定位引发销售业绩基方面素确定
l 国家产业政策导
l 区域市场发展前景供需竞争状况
l 物业身产品状况产品定位影响
根述素结合项目现实情况分析：
国家产业政策呈趋势
国家方政府产业政策倾直接影响整市场供需关系政府相关金融政策基础设施建设等表现出利前文已较全面分析宏观层面国家产业政策导宏观市场状况呈趋势
区域市场发展前景良供需中找市场空白点竞争日趋激烈
某细分市场中供应求竞争甚激烈时物业终推市场时销售风险低某细分市场中供求竞争激烈时物业终推市场时销售风险寻求需求旺盛供应相较低细分市场利开发方案
交通市政配套环境等基础设施断完善宏观导利项目区域发展前景良吸引量资金介入房产公司纷纷进驻区域武夷花园新华联家园国际馆村珠江国际新城等项目百万米住宅推出着市场供应量加必加剧区域市场竞争程度形成规模优势更吸引量消费者注意形成北京生活社区市场前景样乐观
通公司前期调研分析发现区域项目缺乏高品质高性价创新产品样出现市场空白案区域声势采新技术应新材料高质量产品相优惠价格努力做出特色造品牌赢取利润 (产品建议部分中详细容)
物业身产品状况产品定位影响
a 物业规模
项目规划建设面积约80000方米总建筑面积约
160000方米规模中等较易操作
b 区域发展项目影响
着通州区域建设加快未段时期区域配套设施市政条件交通状况等会进步完善外项目周边然已项目成规模开发相应生活配套设施档次较低加强项目部配套建设成必然
c 发展商物业理商实力信誉
考虑贵司前北京市住宅市场消费者中尚没形成较高知名度美誉度时项目物业理公司目前尚未确定敝司认项目应选择具行业领袖声誉知名度较高专业化公司参物业建设理时宣传推广活动中应突显相关公司专业化程度市场美誉度知名度形成强强联手黄金组合市场形象进步提高项目竞争力
d 提高物业品质增强竞争力
项目作具较发展潜力通州区域项目通采新技术新材料新设备增加产品身附加值未业生活更舒适更安全更便捷成项目区域市场激烈竞争中获取利位法宝
e 抢占市场先机
考虑目前项目区域住宅市场竞争激烈未市场潜供应量较情况应快完善产品营销方面工作全力高效率推出抢占市场份额聚集气市场中树立产品企业形象
213终市场定位
着市生活水飞速提高居住求已单纯面积需求逐渐发展生活居住品质需求阶段结合项目区位特点市场特点未住宅产业发展趋势敝司认项目应合理控制成利润范围采新技术新材料通发展商相关单位努力运成熟先进技术集成采新型结构承载维护体系供排线系统隔墙系统节供暖体系智化体系等等引入高科技含量住宅全新概念项目处区域中创造出新生活环境空间开创种全新生活方式
通项目区位周边环境项目身条件深入研究分析竞争手较特定消费层消费心理握基宏观济环境国家政策充分理解产品市场定位：
CBD花园中
高性价纯居住国际化社区
214市场定位支撑点
l CBD花园
交通方面通州百里长安街直通通州新城铁八通线横贯东西水路公路铁路三路行北京五环京哈高速京沈高速京津唐高速环三路形成横交错高速公路网京通快速路缩短市区通州距离通州拥优越然环境水系发达通州市区生活配套设施十分完善通州车仅需十分钟达市区方便快捷交通优美环境完善配套设施低廉价格区域愧称CBD花园
l 高性价
五高低概括：
项目定位高：板塔结合公寓级高档产品
规划标准高：国际化区突出科学性前瞻性创新性
风格品位高：讲究社区建筑规划园林风格性品位
理水高：现代科学理方法业提供贴身贴心
服务
建设技术高：采高科技新技术新材料力求环保节
价 格 低：产品综合品质提高情况保持相低价位
l 纯居住
高品质国际化社区客户舒适环境完善配套周服务营造纯居住空间
l 国际化社区
房产市场已纯粹卖房子转卖生活阶段提倡种国际化生活理念利加强客户心理认项目充分国际化生活理念支撑点：教育－学幼园商业配套－国风情商业街园林－雕塑音乐林木科技智化社区新技术新材料应物业服务－医疗健康会品牌－国际化产品……外国际化然环保节时尚现代健康艺术……
案优势项目优势塑性案建筑规模处较操作范围建筑设计园林规划做番文章避免规模加操盘难度方面塑性：户型设计新技术新材料运配套设施甚期推广概念宣传包装等充分鉴市场售项目优势足做精
22客群定位
客群购买物业客户象客户象年龄收入受教育程度兴趣等方面差异消费需求复杂变进行房产市场营销时项目身素质特点正确划分物业客户象便销售工作做放矢取事半功倍效果
221目标客户构成
l 私营企业
着市场济开放程度断增加众中企业断发展壮中企业具灵活优势导致批私营企业迅速积累量原始资会根实际情况进行房产投资
两年着房改断深化配套金融政策断完善购房例明显增长目前中高收入阶层已逐步培养成普通住宅中坚购买群商品房价位相承受力段房屋结构功划分项目产品品质社区环境等方面求较高
l 三资企业白领
着中国加入WTO会更国外公司进驻北京设立分支机构届时会更员服务外国独资合作合资企业作CBD区趋势更加明显周边住宅市场需求量必会增加区域目标市场客户群中三资企业白领年龄般较年轻市场中选择40万元价位项目市场中消费目解决阶段居住需求工作紧张时间宝贵较关注产品位置交通价格户型
l CBD区域公司服务职业者
市场济发展金融法律等行业运作世界济接轨金融法律业员收入增着济发展设计师纪律师等专业士济运行中作日益凸现目前方面专业稀缺性济工作中重性济收入十分观中部分职业者追求快捷生活方式特点居住交通环境较高求外关心户型否舒适
l 拆迁户
2002年春天开始未5年位国贸呼家楼双井东区旧楼夷居住居民陆续搬迁作中央商务区核心区该区域建成世界流商务区里原允许拆迁户回迁时采取新货币拆迁安置办法部分拆迁户急需原居住附解决住房问题部分客群成区域住宅市场股较力补充力量拆迁户区选择住宅时考虑素理位置否现房交通状况较低价格偏面积户型等
222目标客户需求特征分析
区域市场客户需求特征表
需求特征
交通方面
购房屋城中心距离关注度高交通定便利居住区距干道较公交汽车住区门口距离轻轨铁等济型交通工具远更理想班时间控制40分钟左右
选择区位
八通线新华街线首选分析原区没直接达市公交线路数客户目前尚济力购买私车常座出租车
着私车普部分客户选择区域扩区域选择环境较优美通惠河温榆河附购房
房价
承受总房价款25万45万间月供款1500元~3500元间
喜户型
户型求两居面积70~100方米间三居面积100~130方米间外求户型设计简约合理功全浪费讲高档求
配套设施
日益年轻化客户接受领悟新事物力较强追求种现代时尚健康然生活空间区品质求较高需种完善商业配套区必备超市洗衣服务等提供便利生活需休闲娱乐设施作家空间延展弥补偏户型功足需独具特色园林景观紧张工作余社区放松心情
智化系统
工作节奏紧张需外界时时保持联系智化求余区位更高般安防系统远程抄表等智系统外希社区具备提供便利生活卡通系统适应未科技发展趋势综合布线系统社区业间沟通提供空间社区局域网系统提供极快数传输速度光纤入户
装修
装修方面区域客户喜欢千篇律装修方案希拥性化装修工作紧张原抽出许时间顾事购房时希开发商提供种装修方案供选择甚希提供性化家装设计——施工条龙服务
车位配置
车位数量关心问题然现阶段部分客户具备购买私车济实力未身发展前景普遍加中国进入WTO种汽车价格存程度降现象许客户认3~5年力购买私车选择房屋时车位数量作指标
223目标客户结
针项目身特色区域住宅市场项目产品具体数销售状况等综合分析结合项目产品市场定位敝司分析出项目目标市场客户群结：
² 力客户
CBD区域辐射区工作三资企业中层职员（般理级）
私营企业
² 辅助客户
CBD区域辐射区企业服务职业者
投资客
拆迁户
² 目标客户群特征
l 现居住区域
范围较广泛东二环东租房居住
日常工作繁忙时间紧希居住距离工作点较区节省班时间受济实力限制四环外区域购房
l 工作区域
CBD区域辐射区
CBD区域辐射区集中批三资企业白领阶层较集中恰恰项目目标客户群
l 职业分布
私营企业CBD区域辐射区工作三资企业中层职员阶层士定济实力工作原没购买具更区位项目力区域购房
外CBD区域辐射区企业服务律师会计师部分投资客
l 年龄层
客户年龄集中27~35岁间事行业取定成已组织家庭
l 家庭口数
2口家3口家
项目提供户型适合种家庭结构
l 家庭月收入
部分7000元
果独身收入5000元左右
收入者足够存款前程信心购买房屋
l 需求面积
层住宅90方米左右二居120方米左右三居
外项目目标客群层次较高户型面积需求范围较广建议项目提供种特色户型采建筑技术户型具较空间分隔灵活性满足客户需求
l 购房类型
数属首次置业住居少数投资
住投资客户约9：1
l 购房喜
客户中许受良教育新生事物接受程度较高生活品质求较高户型格局否实社区配套否齐全等硬件设施方面问题较注重容易新颖设计产生兴趣
综合考虑项目方面素敝司认项目合理价格性化户型设计较高品质吸纳中等收入购房者满足居住需求时吸引高收入阶层中准备区域投资买家注意力
224目标客户消费行特征
房产信息源报纸外房展会朋友介绍获取房产信息源外特值注意区域客户通互联网世界客户联络时取种新信息互联网成重信息源目标客群中常阅读报纸群例较高阅读报纸北青北晚精品晨报京华时报外信报参考消息等非流报纸
常阅读杂志群常阅读报纸群略少阅读量较分散休闲娱乐类杂志（时尚高尔夫等）财类杂志（财中国投资等）
常收电视群明显少区域收频道较分散数新闻性质频道相信工作紧张程度高关系
休闲时间数选择回家休息网吧网康体设施锻炼身体市中心区逛商场成休闲活动外图书馆读书酒吧歌厅朋友聚会选择频率约周1次次消费费100—200元收入水相符
购物场选择惯国贸附商场购物国贸商城赛特购物中心东方新天丰联广场
综合述数统计总结出目标客户消费特征：
l 数阅读报纸专业性杂志中北青阅读量高阅读晚报精品数少
l 工作性质部分客户信息源互联网
l 工作紧张常收电视较少
l 数工作余喜爱留家中外出群选择网吧康体设施商场
l 购物商场集中国贸附商场国贸商城赛特购物中心东方新天丰联广场
日推广媒介选择提供利支持提高推广费效性
23价格定位
房产营销程中定价敏感重事开发商感兴趣方案赚少钱达少预期利润全定价举价格定高会购房者接受滞销果定低然短时间抢购空发展商会少赚利润具体制订房产价格程中考虑诸素确定恰价格获取利润目标
231定价方法
产品成加预期利润具体额度发展商行控制成加成定价法成加成定价然较简单充分满足开发高利润追求必须考虑市场行情竞争激烈否订出合理价格
外价格客户选择住宅产品时考虑素情况价格会超越素成购房者首考虑素众周知住宅市场价格具强区域性区域市场价格案价格定位具指导意义引入市场较定价法
竞争激烈时条件相两物业定价较高项目会客户舍弃相反竞争者推出价格较高物业通常会信誉良品牌建材装修较高档具独特设计等优势作支撑认价格制定应相物业附区域竞争状况订
232价格定位
2321项目区域22样项目均价进行考查
表：区域22样项目价格分组
价格分组
（元）
项目数
（）
售面积
（万方米）
加权均价
（元方米）
3000
4
296
269304
3000~4000
10
779
348402
4000~5000
6
585
447897
5000
2
19
554316
（注：加权均价项目售面积权数）
均价5000元方米项目占重两分珠江绿洲京贸国际公寓两项目均精装修项目京贸国际公寓外销高档公寓该区域属相较高档项目
2322通州区域11样项目均价进行考查
表：通州区域11项目价格分组结果
价格分组
（元）
项目数
（）
售面积
（万方米）
加权均价
（元方米）
2500~3000
4
296
269304
3000~3500
5
339
3200
3500~4000
2
335
371493
该区域项目普遍特征价格实惠总价较低属适合工薪阶层购买商品房该区域项目普遍特征导致价格成客户房时关心问题该区域项目更优惠价格吸引众目光
2323阳区域11样项目均价进行考查
表：阳区域11项目价格分组结果
价格分组
（元）
项目数
（）
售面积
（万方米）
加权均价
（元方米）
3000~4000
3
105
366429
4000~5000
6
585
447897
5000~6000
2
19
554316
该区域项目普遍档次高通州区域项目该区域优通州区理位置直接关系该区域均价4000~5000元方米项目占重售面积占整体676见价格段产品供应量该区域非常竞争非常激烈价格段中项目加权均价447897元方米基组组中值说明价格段中项目基围绕组中值波动然说明价格段加权均价该区域项目普遍认价格
2324价格定位结
案处阳区域通州区域结合处该区域项目位置交通周边环境程度决定项目价位鉴案处理位置交通条件敝司认案定价宜高应该定位该区域普遍价格段中该区域高品质项目非常少案应该适提高产品品质做出身特色较高性价吸引购房者目光
建议项目均价：
精装修： 44004600元方米
毛坯房： 39004100元方米
价格段中然竞争相激烈说没价格升空间果想周边众项目中脱颖出必须身产品品质提高者拥特色众处利项目身高品质特色真正吸引目光
233采取种销售价格推广市原
项目身定位
项目定位：
CBD花园中高性价纯居住国际化社区
中档次高科技含量高市场中高档产品价格定位区域价格加权均值（3884元米）高
市场销售速度
住宅产品品质销售情况：
项目市场调研报告中普通商品住宅市场价格决定销售重素价格身价值体现产品品质体现品质越高销售情况越着区域发展区域项目品质逐渐提高时客群定位出逐渐移种定位移通期开发项目售价早期项目售价高现象中验证
价格策略
l 初期低价入市短期响项目知名度
l 采微调快涨策略减少客户提价敏感度
l 低开高走策略减少新开盘项目价格直接突
l 产品独特性减少客户价格较
3．项目规划设计概述
房产项目产品核心尤现北京房产市场竞争异常激烈情况更应该产品设计入手提高项目品质已成竞争中关键环建议规划户型景观建筑外观配套设施智化车位配置物业理等方面产品设计进行阐述
31产品定位设计原
311产品定位
3111产品定位
根项目市场定位客群定位项目产品定位：
现代北欧丹麦
简约然浪漫实义
纯居住中高档物业
3112支撑点
现代丹麦然浪漫实义：
丹麦建筑设计文化代表北欧国文化精华涵包括：
民态度：建筑实物设计满足普通富需求俗
技术工艺：根植优秀手工艺传统技术基础热衷细节
方情感：注重原质量连环境决定采光材料
创新意识：敢破国家专业界限断创造出新表现手法形式
鉴显著特点丹麦建筑设计理念尊贵生活理想——社区环境谐——已满足丹麦艺术素物化功化日常生活组成部分建筑设计深深植根位原充分体现出开放豁达实事求社区精神
丹麦风情
丹麦设计追求普通做设计融入普通生活设计崇高做解决许现实问题想方设法廉价做易实现设计尊重产生真正众设计出独立观点设想云云刻意蒙神秘色彩普通普通方式享受良设计换回尊重认丹麦建筑蕴涵着种气质城市需实实
建筑建筑造型特征建筑类型功定建筑材料熟悉建筑部量舒适体会出建筑关爱样建筑显亲力丹麦设计十分简洁实偏爱然色彩质感种温馨宜感受丹麦设计作种生活方式种物质文化居家环境方面体现出设计匠心
根项目市场定位客群定位项目没某方面特突出项目讲求综合品质较适合丹麦设计四方面涵恰恰成项目市场产生强竞争力气质通简洁实设计满足现代社会高压力客群居住然温馨追求渴异域美感追求生活简约然谐神韵通区建筑立面风格园林设计助种形式功外衣＂表达营造北欧丹麦风情项目搬丹麦风情设计丹麦设计理念涵基础追求质高品质精致设计赢市场赞誉
中高档物业
根市场定位客群定位项目高品味然清新园林简洁流畅外立面营造高品质物业项目成区中高档物业
312产品设计原
社区规划动态化
项目社区规划布局考虑实功合理性更考虑居住间赏心悦目舒适感社区空间变化丰富层次
园林景观特色化
现北京项目日益增市场竞争日渐激烈结合项目整体定位做出特色充分体现新时代全新生活理念吸引求日益提高客户群体加项目身园林面积重较更需发展商设计单位方面投入较精力心血
户型设计三维化
户型设计面功布局合理前提应更加注重空间塑造例：跃层两层高挑高起居空间室落差阳光餐厅宽露台楼梯造型等带空间感受生活成种享受
建材设备科技化
项目正站知识济时代前群建造便更应符合类群生活方式消费心理建材设备选择量寻求高科技含量产品保证住户高水准生活品质时项目增添更新卖点加强产品竞争力
社区理智化
社区智化技术项目赋予网络化信息化新功社区局域网明显提高网速度时令业电信资费降低外闭路电视监控电子巡更门磁窗磁视讲防灾报警应急联动等智化安防系统更全面保证业生活居住安全社区智化技术社区理智化奠定硬件方面基础客户入社区更加先进迅捷系统服务
物业服务性化
物业服务水容直接影响社区入住居住品质项目硬件差异日趋缩天期物业服务容水便逐渐成物业间相互竞争重指标针项目应原物业理理念社区理提升社区服务高度根区业生活需提供相应性化服务基础设置相应配套服务设施满足日益提高生活文化需
32园林景观建议
景观设计富创造力发展商提供极施展空间元投入五元回报利润诱根项目身特点制定合理景观设计方案营销程中充分兑现价值需深入讨部分建议景观价值题风格特色卖点进行阐述
321景观价值
3211环境卖点概念提出背景
A 市场竞争需
北京房产市场发展中快卖方市场走买方市场商品房供量空置积压房剧增竞争空前激烈迫发展商提高楼盘素质营造舒适宜居住环境提高楼盘竞争力景观设计日益受重视住宅社区环境越越发展商开发景观优美住宅社区需新概念显示楼盘众特色动消费者景观住宅概念应运生建筑设计面布局容易模仿楼盘失性特色园林景观容易做出特色难克隆求新求异发展商纷纷加强园林景观设计力图创造性特色鲜明住宅区庭园越做越精美住宅区称园林式住宅夸张
B 消费者需
消费者园林式住宅盼已久市工作紧张希宁静优美舒适家园喧嚣嘈杂市令烦躁安环境污染损害健康渴接然回然园林式住宅发展商消费者需求回应
3212景观价值
北京某产公司总理表示商品住宅开发中设计费景观绿化投资边际利润两项目中景观绿化投资带5倍左右收益：果舍社区方米花50元景观绿化费房屋售价方米卖250元着购房率逐年攀升环境设计水未住宅市场竞争中扮演非常重角色
3213邀请国际名师作
然景观设计高回报率发展商然会投重金深圳北京等代表邀请国际名师已成股热潮景观设计富创造力发展商提供极施展空间元投入五元回报利润诱根项目身特点制定合理景观设计方案营销程中充分兑现价值需深入讨
322园林景观题风格建议
3221园林题景观风格建议
园林景观题风格：
现代北欧丹麦
简约然浪漫实艺术园林
题诠释：
引入倡导天然性化北欧丹麦园林设计理念通艺术语言组构融入然生活境界设计清新淡雅营造出氛围舒适温馨温暖感受强调简单结构舒适功完美结合满足然环境塑追求贴生活品味高雅北欧丹麦风格充分体现理念集典雅实身色彩淡雅满足然环境塑追求
3222具体风格营造
北欧丹麦然风格园林现代设计理念北欧传统完美结合设计清新淡雅营造出氛围舒适温馨温暖感受强调简单结构舒适功完美结合
北欧丹麦风格中具代表性材质实心松木涂透明漆常保木质原色淋漓致诠释清新风格色彩淡雅松木户外设施满足然环境塑追求种温馨舒适方式限度创造生活空间
建议建筑群配合木纹格花玻璃装饰顶层外墙木质品陶土色外墙鹅卵石铺庭园水锈石等建筑材料应强化建筑环境相互协调表现出较强北欧建筑风格异域文化氛围浓郁
浪漫童话事题：提丹麦禁想响誉世界丹麦童话家安徒生脍炙口童话事安徒生童话影响力涵超越年龄界限成心中浪漫美丽象征建议项目丹麦风情基础鉴安徒生童话事题建造特色园林雕塑品建设浪漫温馨现代感时尚特色社区
丹麦然风情
323绿化设计建议
3231绿化环境设计
扩展绿化环境设计涵集中公绿仅供观赏游戏利中心设置水景周围吸引业停留交绿色生态社区绿化环境设计中容忽视工作种植物隔声减噪作生态效应（针吸收CO2释放O2抗SO2杀菌滞尘吸热增湿等作）选择树种确定数量搭配布置绿化设计包括树木造型草选种布置花卉选种布置争取做社区四季常青三季花草冬季落叶树优美树型时保证树生长程中便理具良观赏性
简洁绿化效果
然绿化品1
3233立体绿化
面绿化造景毕竟限景观空间发展会视觉
灌木树离
产生扩园林面积效果敝司建议园林营造采高低错落绿化设计连廊花架采爬山虎爬满围墙等立体绿化较解决建筑绿化面积矛盾加强建筑物景观相互结合相互作高层居住高层中绿化氛围里面建立愉快视觉联系避免低层部分屋面反射眩光阳光辐射热具柔丰富生命力效果
3233树种建议
建议北方常见易活树种具表现特定园林景观
树黎台阶
珍贵成年树种辅整体表现手法通设施硬质铺装表现园林风格样保证树木成活率减少成投入
324环境设施设计建议
3241环境设施设计概述
外部环境体现方面中室外硬质景观设计疏忽重组成部分
环境设施景观相植物形成软质景观言包括绿化建筑物身外切形物体路面铺砌建筑品等
分类
容
建筑品设施
园林设计
漏窗门窗洞围墙绿景水景日晷牌坊碑匾额桥丁步铺亭廊榭石灯叠石
建筑附属设施
通廊门廊院门围墙室外坡道踏步栏杆护栏
景观设施
雕塑明（街灯装饰明）喷泉瀑布水池花坛绿景面铺装
3242特色园林景观规划设计建议
A 入口
北欧丹麦风情社区入口树立社区整体形象增加社区凝聚力客户良印象
简约特色门
B 广场中心水景
简约手法叠石涌泉展现社区整体清新风格
中心水景
C 街景
简洁明快丹麦风格商业街
D 雕塑
丹麦哥哈根美鱼铜坐落安玛丽格特道附濒海岩石1913年雕刻家EdwardEriksen根童话作家安徒生笔女角雕成安玛丽格特道北行头座丹麦神话事中Gefion女神喷泉游客欣赏女神挥鞭策动四头牛表现出动感泉水飞溅情景真神态活现传说女神奉命天耕耘土遂四名子变作公牛终指定时间完成务拥土建议丹麦童话作家安徒生童话丹麦神化背景设计雕塑题建设项目整体风格园林景观
美鱼铜
E 题组团
设计住宅进行组团设计时建议应结合整社区丹麦风情特点组团丹麦童话事进行命名增强趣味性识性
3243园林景观设计建议
A 道路
行道路采形式样硬石面力图精致优雅进入草青石板然材料设置丁步
特色路
B 园林品
建议区适点缀种园林品充分渲染项目定位社区环境建设必须适合居住特点作社区环境素亭廊花池座椅灯柱雕塑等建筑品应具较强观赏性应具尺度恰功够贴参中享受究乐趣风格建议整园林风格相致
凉亭
C 灯饰
夜景展示项目绝机会建议精心设计夜景包括园林明楼宇明
Ø 具品位画龙点睛灯饰
Ø 点缀草草皮灯
Ø 造景射灯
夜 景 效 果 灯 饰
草皮灯
路灯
D 音乐
配置区广播系统背景音乐营造高雅轻灵氛围提高社区档次建议音箱设备巧妙装饰设置园区
座椅包装音厢
325发挥景观促销作
项目卖期房销售时整工程完成部分园林景观画纸见实物消费者见杂乱工售楼书号园林景观促销作显著未建成园林景观销售定促进作消费者总存疑虑：园林建成会漂亮？消费者未建成园林景观产生怀疑时园林景观销售难发挥作
景观先行
项目区域注重景观项目景观项目区项目重卖点敝司建议楼盘预售前先园林景观做全部做考虑做部分前期投入相震撼力景观园林消购房者疑虑
33建筑风格
331建筑风格利润影响
3311建筑风格住宅重意义
建筑容形式统体达实美观两目风格总形式联系起成建筑缺组成部分意义说风格住宅开发具重意义表现三层面：
建筑身说通风格取两重效果：美观二识（CI设计）
发展商角度说良建筑风格整盘促销积极意义正少发展商建筑风格作楼盘卖点
消费者说风格建筑获认引致精神愉悦特针特定消费象楼盘更风格设定目标客户心理特征相符
楼盘外观（般称外立面）房价影响楼起否外更重外立面建筑材料耐损力材料新时候特易污易变色久旧成样子样材料建房子保值没帮助
3312外立面楼宇价格影响断升
然外立面终次素楼宇价格中占例越越高趋势生活水发展致着年城市外貌快速转外立面楼宇价值影响增加会较快
楼市发展必然趋势注重建筑外立面装饰房型合理搭配销售市场越越成熟天客户居住求着重住宅功价值功综合功楼盘品位提高
3313建筑风格购房决策素中排序
前特定情况购房者尚未建筑风格建筑形式作购房时重点考虑素
分期开发社区中前期开发住宅建筑风格续买房者影响较
普通居民普遍倾接受豪华气氛住宅种体验程度基感觉购房者欧陆风格古典义现代义等建筑流派发展商宣传推广口号敏感度较
332建筑风格开发商关系
3321建筑风格开发价值关系
影响房产开发价值素开发时机段建筑质量三决定性素
房产市场激烈竞争迫发展商建筑立面建筑色彩建筑装饰功夫
相质量价格竞争相价格质量竞争已证明难激发新市场需求
远见发展商已意识：必须通产品引导消费通新产品激发新效需求未住宅社区建筑必定功形式重形式位逐步提高
3322建筑师开发商配合问题
房产开发根目盈利发展商永远济效益放首位建筑师职业原创作创新欲强忽视市场需求素
良建筑方案建筑风格需建筑师发展商配合完成
333客户群建筑风格偏
建筑色彩建筑立面造型选择生活历关文化素质（受教育水职业记忆验等）关般说知识水高容易接受较含蓄抽象造型色彩知识水较低容易接受具体较艳丽醒目直观建筑风格色彩项目目标客户群受教育程度较高品味追求高适应品味设计具涵非常震撼力特色外立面必会认
334建筑风格未走势
3341性化时代
现代生活丰富彩现代风格推崇义突出性张扬住宅需求样求更涵丰富形式样楼盘供现代选择中尤楼盘外立面新颖创新关更强烈求鲜明突出楼盘留深刻印象建筑风格应体现出建筑品味质感社区外形象定体现目标客群身份需求建筑外立面建筑风格满足目标顾客性心理社会心理需求求建筑外立面设计时溶入超前开发设计理念文化理念溶入追求成功事业美生活生理念楼盘目标客户项目找属感豪感荣誉感楼盘成格化建筑物极强生命力号召力
3342设计理念更加理性成熟
开发商希种种风格取代专业士难名状建筑形式终究美愉悦设计师义务动引导社会审美走出
某某风格误区质创造代风格模仿
3343建筑风格样化
着济发展建筑科技进步消费需求元化住宅风格会日益样化
3344建筑风格景致化
着消费品位提高建筑风格更完美精致种粗制滥造名符实风格市场
335项目建筑风格建议
项目建筑风格建议：
简洁明快然
现代北欧丹麦建筑风格
丹麦建筑中追求简洁诚实具方特点传统韵味现代义创造性质量济素引导着建筑发展北欧建筑异域美感追求生活简约然谐神韵建筑群配合木纹格花玻璃装饰顶层外墙木质品陶土色外墙鹅卵石铺庭园水锈石等建筑材料应强化建筑环境相互协调表现出较强异域文化氛围项目建筑风格建议园林风格相呼应配面积墙面玻璃窗简单线脚构架线条简洁明朗宜高雅时尚双重感受
336建筑风格表达
3361建筑风格表达四法
结合
材料质感
色彩配置
实现
称均衡
风格
确定尺度
例模数
设置虚实节奏感
3362建筑风格表达素
A 立面
项目建议外立面外飘窗角窗凸阳台线角设计产生丰富立体感建议采外立面造型建议采简洁线条造型观景阳台造型营造高雅浪漫性居住气氛
B 材质
北京区天气气环境状况空中灰尘较北京区进行室外墙面装饰容易变污浊建议采高级外饰面砖达整洁效果保持持久建议避免高档材料堆砌情况营造高尚社区环境
C 色彩
建筑外立面应追求高雅视觉感受营造舒适优雅家居氛围结合敝司项目建筑外观风格建议认外立面考虑采灰米色系列墙面颜色：米色原木色淡黄白灰纯色系颜色相搭配营造社区典雅失时尚风格
337建筑风格实现更价值方法
A 发展商身建筑审美力提高建议聘请国际知名设计设计师
B 住宅设计重视程度提高费时间等方面予设计员更空间
C 创造项目策划设计员间沟通机会予设计员更指引
34户型设计建议
目前北京房产市场竞争异常激烈现代生活品质求断提高居住环境舒适性高品位需求断提升造成功房产项目产品言户型面积选择组合关重户型设计特色结构面积配组合直接影响项目期重环节产品销售重视户型面积选择组合造房产项目精品重环
341建议
3411市场调查
市场调研结果表明项目区域住宅市场样案提供力户型两居市场调研发现区市场竞争项目热销户型面积100米户型面积130米户型基销售业绩佳
3412户型需求
户型需求
客户需求
价格素
三级市场
价格素：客户购买类似房子样型动产时单价种感观性心理价位参考价非决定性价位终确定否购买决定性素该产品总价针项目言市场定位力客户群承受总价30万40万间
客户需求：力客群言追求生活豪华奢侈追求种温馨舒适悠闲生活期承受力范围拥居住环境优美面积适中居享受生活
三级市场：年着北京房产政策逐渐放宽三级市场逐渐活跃起部分客户群会考虑原房子卖掉重新置业次置业标准会程度提高项目目标客户群享国家福利分房福利分房子数理位置较房屋户型结构差户型面积较配套设施差次置业时希房屋结构趋合理面积适中配套完善
3413户型设计新概念
年房产行业飞速发展日趋成熟房产产品品质求越越高日趋激烈市场竞争开发商逐渐认识户型设计重性愈愈注重产品消费者契合程度促进房产产品质飞跃户型设计出现许新颖理念详见表1
表1户型新概念
设计
求
具体技术指标
注释
面积
趋
新布局形式
传统住宅实率低功质量差受市场冷落户数减少边形面布局户型设计更趋合理
户实率
公走道室走道楼宇边角等公面积减少户型率前高
功
配置
房
卫生间
房带卫生间已成中户型必设计
工作阳台设置
家务操作观景分开更加方便合理
配套空间
书房童房健身房衣帽间配置室生活更加丰富彩更舒适
玄观设计
增加空间层次入室更衣换鞋等新风尚变促进居家健康
功
分区
空间层次
分区
三分区理念：动态静态空间划分工作空间生活空间划分公空间私密空间划分居家更加科学合理
户型设计
利凸出边角台阶隐避走道等设计进行空间划分空间层次感更强空间变化更
户型
设计
更
体贴
厨房设计
设计出现代家庭居家细节设身处住户考虑
卧室门
注意避免门相现象
破单纯
外延空间
落窗凸窗角窗普遍采破单纯阳台作居室外延空间局面
低窗台设计
坐卧增加空间开阔视野
体现性品位
中户型采间隔设计充分体现性品味
设计
观念
观念改革
追求户户阳时景观变样重
需求观念改革
购房群体日趋理性性户型设计呈样化特征
户型设计
重视程度
日趋激烈市场竞争开发商认识户型设计重性加强设计单位沟通协商
342户型设计建议
案户型设计汲取竞争项目优劣势做出具竞争力产品：
适中面积
户型类型样化
塔板结合户型
3421户型构成
户型构成例较复杂诸素关图
目标客户群
需求层次
市场需求
规划设计
户型构成
需求变化
面布局
容积率
A
a布局宜杂战线宜拉长
户型兼容满足种求思想取战线长法集中力量满足某种需求层次体现出楼宇档次形象定位
B 力户型差异宜否定位准确
力户型差异物业理带治安造成相难度层次业生活圈难避免交叉生活区
c具体户型构成例应目标客户群细分确定
项目客户群年龄25－35岁家庭口构成接社会均户口数
B 板式高层户型设计配建议
板楼项目高端产品户型合理通风采光率高建议两居三居辅少量跃层开间进深户型布置配合较景观造出舒适温馨居家环境
C 新型塔楼户型设计配建议
塔楼项目低端产品建议居两居造出济实居家环境
3422确定户型
A 根
区域位置：普遍法市区中心户型郊区户型做
B 户型建议
建议项目户型面积较北京市均户型面积10－20米会狭居住舒适会奢华超出定位客群购买力期实现济性实性目
室厅卫：50米60米
二室二厅卫：75米85米
二室二厅二卫：85米95米
三室二厅卫：105米115米
三室二厅二卫：115－125米
四室二厅二卫：130米140米
跃层：140米150米
C 户型结构功分区
客厅
餐厅
公活动区
门厅
家庭厅
卧室
功分区
私密休息区
书房
保姆房
厨房
卫生间
辅助区
阳台
贮藏
3423户型布局
A整体布局
● 户型布局遵循动静分区洁污分区设计原
动静分区公区域（厅厨房公卫生间）私密区（卧室）相隔开点减少相互干扰保持居室私密性
洁污分区厨房公卫生间贮藏间等集中布置客厅卧室分开家居生活方便整洁
厨房贮藏间等服务区域应位离入口较位置避免买菜做饭等日常操作生活影响
● 建议采开间进深楼体形式
● 客厅面宽36米
B公区域
● 进门玄关厅留走道等浪费面积
● 两厅方正实凸显柱体缺角变形
● 建议采客厅餐厅布局
● 宜客厅墙面开门保持客厅整体性
● 厨房需餐厅布置足够通风采光
● 居室门洞应避免入户门相
C 私密区域
● 公活动空间隔离卧室具较强私密性尤卧室应位走廊端
● 房门宜错开布置避免卧室门户门
D 居室
● 起居室卧室应取
● 书房餐厅等应取次
E 窗户设计
户窗窗间应考虑角度避免影响房间私密性
F 阳台设计
应设置封闭生活阳台考虑洗衣机位便居家生活中洗晒衣物等日常生活功途
G 附属空间
面积户型居室应考虑设计储物间卧室考虑步入式更衣室布置
居室设计应考虑家电器摆放位置例冰箱洗衣机空调等
卫生间进行井布置达卫生间墙面整洁效果
3424细部处理
A 加宽低外飘窗设计
客厅卧室采取低外飘窗景观窗形式提高居室视线开阔度采光度时增加实率南方先进市场普遍设计特色效提高室面积中户型效果尤突出建议期样板间制作中途予充分体现
外飘窗效果
B 阳台设计
建议采双阳台设计封闭阳台外面设置景观阳台满足观景需遮挡北京风沙天气阳台设计致造型增加楼体立面效果增加灵活生动局部效果体现时尚悠闲社区定位
开敞步式阳台
3425户型设计配结构面积表
表2：户型设计配结构面积表
户型
居
二居
三居
四居跃层
室二厅
卫厨
二室二厅
卫厨
二室二厅
二卫厨
三室二厅
卫厨
三室二厅
二卫厨
四室三厅
三卫厨
销售面积
50－60
75－85
8595
105－115
115－125
130－150
户型
占重
20
30
20
15
10
5
起居室
22
26
28
30
25
25
餐厅
8
8
卧室
12
14
15
15
18
18
次卧室
—
9
10
12
12
14
次卧室
—
—
—
9
9
12
次卧室
—
—
—
—
—
8
厨房
5
6
6
6
6
8
家庭室
—
—
—
—
—
—
卫生间
3
5
5
5
5
5
次卫生间
—
—
4
4
4
4
次卫生间
—
—
—
—
—
—
生活阳台
1
2
2
2
2
2
观景阳台
2
2
4
4
5
5
道
—
—
—
—
2
4
储藏间
—
—
—
2
2
2
总面积
45
64
74
89
98
115
附注
赠送顶层露台
3425户型特色卖点设计建议
卖点：立体花园走入高层住宅
购房者越越重居住环境质量现居住模式难实现户户私家花园立体花园实现求
A空中花园
选取较户型设置空中花园（赠送优惠名义客户）作销售卖点适提高户型价格增加利润
ａ空中花园形式
空中花园形式：加阳台面积达2025米形成阳台式空中花园
空中花园形式二：户空中花园进入户先进入景观厅形成室种植空间面积2030米客厅
ｂ空中花园济性分析
司作项目优秀·赏项目例户销售面积142156方米赠送空中花园（阳台空中花园）面积3035方米赠送面积计公摊面积物业费现售价整盘均价3600元方米空中花园户型均价4300元方米赠送面积计入销售面积话均价约3550元方米计算空中花园户型实际售价户型略低相差赠送面积计公摊面积物业费会成销售热点
ｃ空中花园户型优势
带动该区域高档目标客户群
优秀·赏空中花园户型改做普通概念四居目标客群确四居需求客户该区样客户相较少空中花园户型针三居户型需求者高档客户会带客户全新居住概念形中带动项目整体档次
宣传推广热点客户留高品质印象
B阳光花园
顶层退台设置阳光花园顶层退台设置阳光花园充分利项目具备景观资源作销售卖点适提高户型价格增加利润
卖点二：层高解决功分区
三错层户型
房间功动静分房间面积分房间设计深入细致高层住宅中引入墅概念房型设计做出二维三维开拓三错层户型户楼面高度致错开处楼梯联系户型利错层住宅中层高标高区分功空间般户低层生活服务空间厨房餐厅客卫生间中层家庭交空间客厅层私密空间卧童房等
错层市场销售状况：
三错层户型种较新颖户型产品现阶段北京市场京市心海岸南城马家堡未名珠两项目错层户型错层户型取俗销售业绩
市心海岸例该项目错层户型功分区明显足该项目2001年5月市场中亮相售价5500元方米高出周边项目约300元方米中开售40套117米二居错层户型短短月抢购空见错层种新颖户型市场吸引力巨
35新材料新技术应
351住宅塑性开放空间
住宅设计总体环境设计建筑风格创意外户型设计关重户型未必完全赢市场面层面元化消费群体住宅塑性缺
住宅空间塑性
住宅空间塑性真正含意没户型户型没具体户型固定限制性化充分发挥户型固定限制两条分隔墙厨卫布局分隔墙果钢砼剪力墙充量墙开洞分隔墙拆移轻墙空间通连贯关厨卫布局设计南方线放室外凹槽里北方出解决冬天防冻问题室井解决求面户型布局时量井移动竖承重墙柱塔楼里量核心筒外框墙卫生间弯头水封井解决层相互影响彻底解决层间防水问题带纠纷
日家园项目解决墙拆移问题典花园项目解决墙拆移厨卫布局问题中B座层业整层购买商住办公空间全部贯通国贸世纪园项目开发商通市场调研层究竟分户样快回收资金规避风险颇费周折引入塑性开放空间概念实现层户层十二户意组合住宅公寓商住公司办公酒店式公寓等种性质途嘉铭园板式高层果户型取消改中搭配户型取代中户型销售户型销售创造销售业绩快回收投资意义言喻
总言住宅塑性开放空间更加适应层面元化消费群体需开发商佳销售业绩规避投资风险
预应力梁楼板延伸性
实现住宅塑性开放空间预应力跨度梁楼板提供天独厚条件墙体采拆移轻墙成预应力梁楼板跨度6m～10m较济合理梁柱帽竖承重构件钢筋砼墙柱厨卫线穿楼板应避开楼板暗梁位置
预应力梁楼板实现较跨度连续空间户型合时更厅更途空间钢筋砼剪力墙开门洞空间简单连通
成造价控制规模效应
实现预应力梁楼板空间成造价控制必然成开发商首关注问题现行市场较1960级钢绞线说普通Ⅱ级钢筋强度6倍果预应力钢材价格超普通Ⅱ级钢筋6倍（市场价Ⅱ级钢筋2000元／吨计）超12000元／吨理合理通日家园典花园预应力楼板工程实践证明成造价控制完全原先通市场招标预应力专业施工单位总包价格达12000元／吨甲方控制预应钢材批量采购实际成造价9000元／吨成造价控制目标完全实现
国预应力钢材较贵出生产批量产量低果面积采批量生产价格必然幅度降低
通完全数测算未市场预应力钢材（包括施工张拉）合理价格控制8000元／吨样国外水拉齐真正实现预应力结构造价普通钢筋砼结构造价便宜目标
施工进度行性
成价格素开发商关注问题外施工进度否保证关键问题施工进度否保证持疑虑前预应力工程量较较少面积房产住宅公建开发采预应力楼板跨度前竖承载构件原少墙柱支撑工作量梁楼板支撑梁模板采模板作业全部铺开先绑底筋绑暗梁筋预应力筋编网穿筋绑筋完毕绑板筋完成钢筋绑扎浇筑砼日家园典花园塔楼标准层面积均1000方米左右施工速度实现8层／月实际施工速度普通钢筋砼结构快
创造开放商业会配套服务空间
预应力梁板实现6～10m跨度空间高层建筑底部实现空间较利出抗震需底部空间落剪力墙太少必须满足规范求果部剪力墙密度间距必然底部空间转换时会带落剪力墙底部形成空间预应力楼板跨度较易实现底部空间结构
预应力楼板跨度易引起剪力墙偏少误解剪力墙合理布置壁率（砼剪力墙截面面积楼层面积）控制5～10范围ⅡⅢ类场土基底剪质均控制3～6合理范围周期位移均控制抗震规范求范围
市场预测等确定素较房产市场竞争激烈区底商功应确定时困难空间底商适应市场变化求底部空间区会配套服务设施灵活布置
创造车位充足车库
底部空间优越性尤表现车库布置出空间贯通较易实现车流环线部分死角布置车位空间布置通风水暖强电弱电设备房
车库楼板梁楼板设计净空增加层高减少调整合理甚层停车空间
利建筑室作停车库避免减少绿独立式车库开挖节约投资区网布置环境设计更利
日家园原设计方案室停车库两层楼板改梁板结构室二层改三层成造价基增加情况停车位800辆改1800辆净增1000辆停车位辆停车位（包括设备房）建筑面积约35方米亮马名居工程国贸世纪园工程停车位均增加倍基实现户车位目标
减少公摊面积业更实惠
室库房面积减少合理公摊面积然降低时业停车直接坐电梯楼
室空间贯通布置停车位举：
Ⅰ增加停车位减少面停车区拥挤压力
Ⅱ消化良库房面积减少合理公摊
Ⅲ开发商销售车位净收益
Ⅳ减少设独立车库减少投资成
352建筑节环保新技术
10年北京市建筑节工作密切结合墙体革新全面提高建筑围护结构保温隔热气密性采暖供热系统进行节研究试点种采暖供热方式探索锅炉房运行理节研究采暖计量技术政策研究等方面取程度进展建筑围护结构节已形成系统二采暖供热系统节正加力度三建筑节技术产品开发工作取定成果
北京市建筑节发展方：坚持节约建筑改善气环境相结合坚持节约建筑改善建筑热环境相结合坚持节约建筑墙体革新相结合
3521采外墙外保温技术
目前常见节绝热材料岩棉玻璃棉聚苯乙烯泡沫塑料水泥聚苯板硅酸盐复合绝热砂浆
A岩棉精选玄岩辉绿岩原料高温熔制成机造纤维岩棉制品具良保温隔热吸声耐热燃等性良化学稳定性
B玻璃棉硅砂石灰石莹石等矿物原料熔化火焰法离心法高压载气体喷吹法等工艺熔融玻璃液制成机纤维玻璃棉制品具良保温隔热吸声燃耐腐蚀等性广泛应房屋道贮罐锅炉飞机船舶等关部位保温隔热吸声
C聚苯乙烯泡沫塑料聚苯乙烯树脂基料加入发泡剂等辅助材料加热发泡成轻质材料具质轻导热系数吸水率低耐水耐老化耐低温易加工价廉质优等优点聚苯乙烯泡沫塑料板材（舒乐舍板泰柏板GRG聚苯芯材保温板EPS建筑模块彩色钢板聚苯乙烯泡沫夹芯板）现已建筑市场广泛应
D水泥聚苯板聚苯乙烯泡沫塑料脚料废聚苯乙烯泡沫塑料破碎成颗粒
加水泥水EC起泡剂稳泡剂等材料搅拌成型养护成种新型保温隔热材料具质轻导热系数保温隔热性定强度韧性耐水难燃施工方便粘贴牢固便抹灰价格较低等优点适建筑物外墙屋顶保温隔热层
E硅酸盐复合绝热砂浆种新型墙体保温材料精选海泡石硅酸铝纤维原料附种优质轻体机矿物填料数种添加剂作细纤化扩散膨胀粘接等种工艺深度复合成灰白色粘稠浆状物种材料显著特点：保温隔热性施工简便（直接涂抹）硅酸盐复合绝热砂浆已国家列新型绝热材料制品重点发展象
敝司建议项目选新技术材料硅酸盐复合绝热砂浆等新技术发展建筑材料竞争手更胜筹
3522环保采暖新技术
集中采暖供热新建居住性建筑2000年开始采种形式采暖系统组织分室调控室温热户计量收费试点2002年通试点取验开始试点确定采暖方式进行设计2005年冬季起推行热户计量收费
环保采暖6种优劣点评
长期北京气污染指标严重超标总灰蒙蒙天空生活着专家认：想根改善气环境目前原煤污染型源结构逐步转变天然气电力等优质源清洁源结构二年北京采新式环保采暖方式居民区开始起然部分项目冬季尝试屡遭失败击房子暖运行费高住户满原
分户式家中央空调系统
类型：风冷式水冷式两种
优点：档次高外形舒适度高带新风系统风冷式更舒适中央空调系统买房时开发商免费赠送
缺点：成高套机组价值约数万元方米铺装成高达500元左右运行费高(走电费)饭店高档公寓适合数普通家庭
板辐射式采暖
类型：分户式燃气采暖炉市政热力网区锅炉房等种方式提供热源作埋设板类散热器
优点：面温度均匀室温逐渐递减舒适度高十分清洁部分采暖方式节百分二十增加23室面积便装修摆放家具意调温
缺点：便二次装修维修麻烦选择耐压耐温耐腐蚀热稳定性高科技环保材层高影响铺装线需占约8公分空间板铺毯影响采暖效果时间长家具会变形铺实木板
开发商支付费：80元方米
运行成住户支付费：普通散热器供暖燃气采暖炉相似
电热膜采暖
类型：数天花板式少部分铺设墙壁中甚板
优点：次性投入少寿命长密封保温隔热性强节型住宅中较节运行费应燃煤燃气间房间行调温争议较采电力采暖绝趋势时北京市已求年10月起新建商品房采计量供暖
缺点：住宅节性求较高顶棚钻孔钉钉子住户装修时受限制
开发商支付费：120300元方米
运行成住户支付费：1824元方米
独立式燃气(电)采暖炉
类型：天然气液化石油气煤气电源分类型分户式采暖炉
优点：行设定采暖时间分户计量家中时需保留4度左右低温运行(防冻作)品牌时提供生活热水传统暖气先进节安全安装墙体房间角落里价格数百元1000元左右
缺点：存安全污染(电采暖外)等隐患说市区高层住宅现已控制面积郊外低密度住宅较适合
开发商支付费：45元方米
安装燃气热水锅炉户300010000元
运行成住户支付费：18元方米
家电锅炉
类型：分进口品牌
优点：占面积安装简单操作便利采暖时提供生活热水舒适性高适合面积较低密度住宅墅先进处具种时段温控预设功
缺点：前期投入较运行费较高该产品太适合利低谷电蓄热供暖达节功效
新式蓄电式电暖气
类型：电采暖炉种新类型
优点：清洁节省钱晚十点动开启散热时储存热量次日六点动断电开始夜里储存热量释放出白天耗电悉现正东城区进行3万方米房试点工作试点居民享受晚十点次日六点电费半价低谷电优惠政策
缺点：适面积房间刚开始试产品质量技术进步检验
年初次露脸电热膜分户式燃气采暖炉纠纷较两种采暖方式方执词新采暖方式产界中声名噪然褒贬业认：运行费高感觉冷温度达标开发商应承担超出正常采暖运行费部分费开发商认：业包括开发商身新采暖缺乏解业没电热膜产品说明书严格做发挥佳效果电热膜生产厂家认：区楼盘房顶门窗问题保温做够入住率较低空置房热量通太保温墙体量热量散发出采暖日常家电器应分成两电表分计量
作首家北京市电气化示范区双裕花园胆尝新想引领潮流尝出堆意见纠纷开发商觉着挺冤冬第二采暖季开发商采取措施窗子改成双层中空式等说电热膜蓄效果理想开发商努力关部门争取低谷电费优惠政策采暖费降外开发商认采暖电费电器费应分成两电表分计量采暖费目然业似愿采种方法根电热膜厂家元电子设备限公司供暖高耗测试检验结果保温效果较节型住宅方米采暖费2528元介燃煤燃气间悉墙改办等关部门专家现开始学知府西环景园北潞春三采新采暖方式区进行期两月时间供暖高耗测试指定具备相关资历士测试住宅建筑外墙传热系数区物业公司采暖设备生产厂家配合进行温升速度电量数检测较全面手采暖测试资料出较公准确权威结
房产市场日益激烈竞争态势开发商愈发注重楼盘品质争相先进理念超前技术房子舒适度性化提高许开发商采暖方式作重卖点锦绣房子采欧洲先进低耗高舒适度技术保温做十分位保温设施建材做二米处楼顶保温层国普通楼顶厚3倍套100方米左右房间安装1匹空调足够该项目采带新风系统风冷式分户中央空调系统作房子调温辅助系统运行费低舒适感增京城首例引德国双层呼吸幕墙技术旺座称会呼吸房子说采该技术设施房子冬季出风口关闭温度会高室外层幕墙外表温度相应提高热量损失减少30夏季出风口开启冷空气进风口进入双层幕墙空气缓层热交换热空气出风口排出减少空调频次效降低耗柳清居国展家园新城等采家分户式中央空调系统般饭店流行风机盘作末端设备取代传统暖气片分体空调室机国展家园户式空调夏季普通分体空调节电约35冬季节效果达15左右北京买房说定供暖作考察楼盘品质重素超前眼光详细解楼盘建筑节性毕竟关系生活品质付出成高低
敝司建议采暖方面选取板辐射式等新型采暖方式选择较散热器水采暖综合成造价技术成熟程度高新技术优化产品品质
36配套设施规划建议
配套设施作成熟物业重组成部分直接关系物业品质成选择物业时重衡量标准纯居住社区言配套设施完备程度显尤重提高项目市场中竞争力应谨慎考虑物业配套设施显现物业档次考虑开发成增加引发期业物业理费增加物业配套般包含楼宇配套设施服务配套设施两部分
361楼宇配套设施规划建议
3611区域市场样项目硬件配套情况
表3：区域市场样项目楼宇配套情况表
区域
物业名称
通讯系统
供暖系统
电梯
供电系统
阳
阳限
宽带
集中供暖
三菱
双路供电
京贸国际公寓
宽带
集中供暖
三菱
双路供电
阳光华苑
宽带
集中供暖
富士
双路供电
绿岛苑
IDD
集中供暖
迅达
双路供电
美然·动力街区
宽带
集中供暖
日立
双路供电
双桥温泉花园
宽带
独立供暖
富士
双路供电
水岸长桥
ADSL
独立供暖
东芝
双路供电
柏林爱乐
宽带
集中供暖
富士达
双路供电
兴隆家园
普通电话线
集中供暖
奥斯
双路供电
珠江绿洲家园
宽带
集中供暖
广日电梯
双路供电
通州
翠屏北里
宽带
市政供暖
双路供电
美然百度城
宽带
集中供暖
奥斯
双路供电
旗舰·凯旋
宽带
集中供暖
双路供电
日光清城
ADSL
集中供暖
奥斯
双路供电
时尚城堡(期)
宽带
集中供暖
双路供电
世纪龙鼎
宽带
集中供暖
铃木
集中配电
新华典
宽带
集中供暖
合资
双路供电
新华联家园
宽带
集中供暖
双路供电
幸福艺居
宽带
集中供暖
双路供电
雅舍香桥
宽带
集中供暖
双路供电
怡佳家园
ADSL
市政供暖
奥斯
双路供电
运乔嘉园
ISDN
集中供暖
奥斯
双路供电
分析：表明显出案区域市场绝部分项目均采集中供暖方式 极少数项目采目前市场较流行独立供暖方式
表统计出区域市场住宅项目网络通讯系统配置水较高项目采宽带网络系统调研程中发现众客户购房时会询问社区网络通讯系统配置情况见网络通讯系统已逐渐成生活缺重组成部分项目销售着影响
电梯系统言该区域楼体类型层高层层楼体少配备电梯表出绝数项目采合资品牌电梯采奥斯电梯
3612楼宇配套设施建议
硬件配套设施衡量房产项目品质档次重硬性指标硬件配套设施设计选否合理适程度影响着客户购买行进影响投资者投资回报收回投资时间根前述项目市场定位敝司建议项目配备中高档设备设施迎合定位客户群实际需
楼宇硬件配套设施楼宇智化息息相关密分硬件配套设施智化载体智化硬件配套托硬件配套设施楼宇智化系统起38节中做详细阐述
362服务配套设施规划建议
工作强度生活节奏快现代说服务配套设施完备程度仅客户选择物业时考虑重素项目销售率销售价格影响物业具备齐全功配套提升项目档次吸引客户效手段时功配套发展商提供更赢利空间
3621建议
A区域市场样项目周边配套情况
案区域市场样项目周边服务配套情况详见表4
表4：区域市场样项目周边配套情况表
区域
物业名称
邮局
银行
餐饮娱乐
商业
体育场馆
幼园
中学
医院
公园景区
阳
阳限
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京贸国际公寓
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阳光华苑
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绿岛苑
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美然·动力街区
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双桥温泉花园
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水岸长桥
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柏林爱乐
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兴隆家园
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珠江绿洲家园
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通州
翠屏北里
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美然百度城
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旗舰·凯旋
日光清城
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时尚城堡(期)
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世纪龙鼎
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新华典
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新华联家园
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幸福艺居
雅舍香桥
怡佳家园
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运乔嘉园
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√
分析：表出绝数项目周边配套设施齐全尤缺乏体育场馆公园景区等型重配套案处区域市场发展速度缓慢密分
B 区域市场样项目部服务配套情况
案区域市场样项目周边服务配套情况详见表5
表5：区域市场样项目部服务配套情况表
区域
物业名称
会
羽毛
球场
网球场
游泳馆
台球室
壁球场
健身房
餐饮设施
幼园
商店
童游
乐设施
老活动场
区诊
阳
阳限
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京贸国际公寓
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阳光华苑
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绿岛苑
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√
美然·动力街区
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双桥温泉花园
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水岸长桥
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柏林爱乐
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兴隆家园
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珠江绿洲家园
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通州
翠屏北里
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美然百度城
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旗舰·凯旋
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日光清城
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时尚城堡
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世纪龙鼎
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新华典
新华联家园
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幸福艺居
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√
雅舍香桥
怡佳家园
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运乔嘉园
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√
√
√
分析：表出通州区域样项目部配套明显足阳区域样项目部配套相齐全部分项目然设部会健身房网球场游泳馆等型运动休闲配套设施然较少外该区域市场房产项目纯居住住宅项目居部分项目部配套均没设置童游乐老活动场等够动客户心配套设施
C市场定位
通敝司案处区域周边环境项目身状况目标客群消费心理竞争手较等方面深入研究分析基宏观济环境国家政策充分理解产品市场定位：CBD花园中高性价纯居住国际化社区项目处理位置较偏周边环境较差市政配套齐全助周边生活服务配套少决定案必须社区建设齐全完善生活服务休闲娱乐运动健身等服务配套满足业基生活需生活质量求提升整物业品质树立良开发商形象信誉
D客群定位
根前述定位报告项目力客户群定位：CBD区域辐射区工作三资企业中层职员（般理级）私营企业类客群通常生活节奏快生活品位高便利齐备生活服务配套求高
3622建议原
A 外相结合
针项目处区域项配套服务设施落基生活设施缺乏情况应社区配备较齐全服务配套弥补周边配套足
B 二期相结合
项目期规划总建筑面积20万方米规模较建议开发商期开发时优先考虑基生活服务设施建设普通生活会商业服务设施医疗卫生金融机构户外健身配套等满足基生活需求满足整体规划求增加案销售卖点建议期开发时建设幼园中学等教育设施二期开发时考虑充分利项目天然资源温泉矿泉水建设外营服务型高档休闲娱乐会矿泉水站等提升项目档次品质增加销售卖点扩营利润
C 产品定位相结合
通配备完善具特色社区配套服务期实现社区配套高品质通设置齐全商业服务设施等业提供优质便捷样化服务
D 配套公建建设指标
配套公建建设指标均北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标新相关文件
注：案目前先开发期报告期建容进行阐述二期建容应根时实际情况确定
3623建议容
A会服务配套设施建议
分析项目区域市场特征身物业情况总结客户群消费层次项目存潜需求结合案拥天独厚天然资源情况建议项目分期建设两功题会期开发时建设满足社区部客群基生活休闲娱乐普通会外开放建筑造型特点够成社区特色建筑二期时充分利天然资源建设外开放贴时尚生活集休闲娱乐健身运动服务体型综合性会部设置温泉SPA水疗会馆温泉泳池等满足追求高品质生活客群需求
根北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标实际需求需建议项目期会总建筑面积：2000方米
项目会配套面积建议见表6
表6：会配套容面积建议表
序号
名称
面积
(米)
功
备注
1
门厅
100
接登记物品保等候休息等
适合
50
咖啡厅
50
茶室
2
诊
400
门诊部医药店
3
社区服务中心
400
社区综合服务
方便生活
社区理中心
物业理办公
社区理
业理委员会
4
青少年家
150
书籍阅览培训
丰富文化生活
5
棋牌室
50
象棋围棋桥牌麻等
6
健身中心
200
器械健身
两者合
健身训练室
更衣室
男女更衣室
150
乒乓球室台球室
两者合
300
篮球场羽毛球场
两者合
7
功厅
老年活动中心
150
开会影视舞厅卡拉OK
作文化娱乐场两者合
老年娱乐活动
合计
2000
附： 根规范计算诊规模约400米左右面积较效提高增园林景观面积建议社区医疗卫生设施设会
宽敞明亮台球室
环境高雅咖啡厅
环境高雅健身房
会室活动场
B 商业服务配套设施
针案区域市场缺乏完善商业服务设施情况建议案街设置商业服务设施样仅满足区业需求时服务周边客户扩商业利润项目整体规划思路案块西边三角形段着双桥东路建设拥浓厚商业氛围时代广场敝司建议
项目时代广场定位拥国风情特色商业区成案卖点总建筑面积5000米项目商业服务设施面积建议见表7
表7：商业服务设施面积建议表
序号
名称
面积
(米)
备注
1
综合性超市
2000
设置集百货家电日杂副食食品体综合性超市位置设社区出入口交通便利段考虑周边外客户需求
2
街特色商铺
1500
商铺面积约100米
3
集贸市场
250
室市场出租摊位
4
洗衣店
150
设低中高档
5
花店
30
6
色风情餐厅
500
中档餐厅（300米）
餐厅两（100*2米）
7
蛋糕房
100
现场制作
8
美容美发
100
设置12
9
相馆
100
10
药店
100
外
11
服装加工
50
12
生资源回收点
20
13
第三产业设施
100
移动电话厅等
合计
5000
C 教育
考虑案规模开发成规划求建议社区交通便利方设置托幼园中学等教育设施建筑设计风格死板僵硬充分体现生动活泼爱形象仅满足求作社区特色建筑供观赏外贵方根实际情况引进国际化先进教育方法教育设施例：双语幼园北京知名重点中学等效提升项目档次品质增加项目卖点
根北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标建议教育设施总建筑面积：8000方米
项目教育设施面积建议见表8
表8：教育设施面积建议表
序号
名称
面积（米）
备注
1
托
1000
设置阳光充足接公绿便家长接送段
2
幼园
2000
3
中学
5000
根实际情况进行配置
合计
8000
幼园外立面
幼园外立面效果
D 金融机构
敝司建议金融机构设案规划时代广场方便社区住户时达服务周边住户目面积满足规范基础适扩建议面积达600方米详见表9
表9：金融机构面积建议表
序号
名称
面积（米）
备注
1
银行
300
商业服务设施结合设置
2
邮局
150
3
电话局
150
合计
600
E户外健身配套
建议案整体园林景观规划设计时考虑健康步道童游乐园等户外健身设施建设
脚踏石漫步道
社区童游乐园
37项目车位配置建议
371建议
总面规划设计必须具良交通组织合理分设出入口步行道行车道汽车道停车场等
3711区域市场样项目车位配置价格情况
区域市场样项目车位配置价格情况见表10
表10：区域市场样项目车位配置出租价格情况表
区域
物业名称
车位例
车位出租价格
车位出租价格
阳
阳限
08
300500
京贸国际公寓
05
300400
150
阳光华苑
08
绿岛苑
11
150
美然·动力街区
1：15
200
双桥温泉花园
05
未定
未定
水岸长桥
08
150
柏林爱乐
1
150210
兴隆家园
1
150
珠江绿洲家园
11
150350
通州
翠屏北里
05
150
美然百度城
04
4000元年
旗舰·凯旋
1
80
日光清城
08
80
时尚城堡(期)
05
100
世纪龙鼎
1
80
新华典
015
150
新华联家园
06
未定
50
幸福艺居
05
80
雅舍香桥
怡佳家园
05
150200
运乔嘉园
07
120
60
图1
分析：图表出项目区域市场样项目车位配例基达1：1占三分三分二项目车位足1：1阳区项目车位配例普遍通州区项目高外约三分项目建车位部分项目业提供车位作普通住宅项目车位例应该根项目档次设置达居住求
车位租售价格高低客户关心问题该区域市场住宅项目车位部分租表知区域市场车位租价基150—300元月间高达500元月车位出租价格普遍低通州区项目集中100元月阳区项目集中150元月左右
3712车位需求情况分析
车位住宅项目必须具配套尤现车族越越壮情况车位供应量显越越重案区域市场未发展前景必充足车位配备成提高项目市场竞争力力手段
372建议容
建议项目建设车库设置部分车位减少成投入时实现提高车位配例目
3721车位配置例建议
考虑济发展收入增加北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标规定等方面建议项目总规划车位配置例1：1期开发时减轻先期资金投入压力车位配置例适低达1：08中包含部分车位然根期销售情况市场发展状况二期开发时扩车位供应量满足整社区车位需求建议案
车位配置例1：08
（中包含部分车位）
3722车位面积建议
停车库建筑面积型汽车车位3540M2计算
38项目智化建议
381智化住宅介绍
3811智化住宅概念
智化住宅信息化社会产物国外（日等国）认智化住宅指种信息通讯设备住宅设备通家庭网络连接起保持设备住宅协调构筑成舒适信息化居住空间便实现信息社会中富创造性生活
见构成智化住宅基条件三点：
（1）具相住宅神家庭网络
（2）够通种网络提供种服务
（3）区社会等外部世界相连接
通常意义智化住宅利现代化4C（计算机通讯网络控IC卡）技术通效传输网络元信息服务理物业理安防住宅智化系统集成住宅服务理提供高科技智化手段期实现快捷高效超值服务理提供安全舒适家居环境
3812智化住宅系统构成
营造生活场单位家庭户住宅住宅楼公寓单元住宅集合成住宅楼集合起构成住宅区智化住宅住宅住宅楼区规模构成等级信息系统般构成三种系统：住宅信息系统住宅楼（公寓）信息系统住宅区信息系统
A住宅信息系统
住宅信息系统基住宅实现系统时根信息容需户外（住宅楼住宅区）系统联动硬件说住宅信息系统火灾煤气防盗安保通信生活设备集中起进行理系统总称住宅信息系统相包括家庭安保高度住宅动化（HA）系统
B住宅楼（公寓）信息系统
住宅楼（公寓）信息系统住户发出信息公空间设备发出必信息住宅楼单位进行集中理系统述居住者密切关系系统监视控制种公设备
种系统信息量求系统必须迅速高效传递信息信号作典型示例利谓超级家庭总线系统（
S－HBS）图数控制等信息SHBS轴电缆中传递施行居住者种服务住宅楼理种系统特点：实现信息传输线元化布线简化功具扩充性降低成节通S－HBS软件处理图文数声等媒体信息实现种服务
然种住宅楼信息系统利智楼样数字程控交换机中心综合布线方法
C住宅区信息系统
住宅区信息系统区住户住宅楼等公设备产生信息部分集中起进行监控发送显示等处理提高区综合性系统住宅区信息系统原住宅楼相类似规模更加宏住宅区信息系统仅传递种理信息考虑系统社区形成关尤居住者社区求什样信息服务等问题许值深讨问题
3813智化住宅分级标准
住宅智化水高低住宅造价客户象相关联便区智化技术实现实施应区智化进行技术分档等级投资成分高中低三档较高标准（成约住宅投资额12）普标准（成约60008000元户）低标准（成约30005000元户）住宅区智化分级功设置见表11
表11：住宅区智化分级功设置表
类
功
低标准
普标准
较高标准
物业理安防
区理中心
*
*
*
区公安全防范
闭路电视监控
*
*
电子巡更系统
*
*
防灾应急联动
*
*
区停车场理
*
*
三表计量（IC卡远传）
*
*
*
区机电设备监控
排水变配电
集中监控
*
*
电梯供暖监控
*
区域明动控制
*
*
区电子广告牌
*
*
*
信息通讯服务
理
区信息服务台
*
*
区综合信息理
*
*
综合通信网络
*
住宅智化
家庭保安报警
*
*
*
防火防煤气泄露报警
*
*
*
紧急求助报警
*
*
*
家庭电器动化控制
音频
*
*
*
视频
*
*
*
数
*
*
家庭通信总线接口
*
网铺设
根功求意设计铺设网
二级
功
级
功
级
功
3814智化社区发展趋势
A社区网络化信息通道宽频化
谓社区网络化信息通道宽频化指开发商社区规划设计阶段计算机网络系统作基础设施智化建设重点宽带化宽带网络基础台够构筑种应系统Internet接入物业理E社区服务等网络干宜选模光纤社区接入设备应充分前瞻性完全遵循标准协议计算机网络良扩展性
B兴建社区网站开展社区电子商务
兴建社区网站开展社区电子商务指社区名义申请互联网域名建立社区网站：发布信息提供衣食住行休闲娱乐医疗教育证券投资等方面资讯服务创造区独特社区文化互联网丰富信息资源社区居民稳定客户群利物业理处住户间建立收费结算转款机制作网电子支付效补充形式解决普通电子商务存两难题社区电子商务获广阔发展空间
C家庭综合布线三表动运抄
采家庭综合布线铺设网配置垂直弱电井网络连接设备住户水电气等计量耗表实行动远传抄收计费委托银行动托收实现抄表收费条龙动化理住户家智终端（LCD液晶显示）查三表度数相关费理处实现住户三表通断控制
D家居智控制切
三电体三网融通技术互补资源享智化发展必然趋势通智遥控插座模块电话遥控报警模块等室灯光电器实行集中遥控家中安装智化摄头住户办公室外出差样通Internet远程监控家中情况种终端设备应符合Internet通信协议IP址系统具完整开放性扩展性切
382建议容
作中高档纯居住社区周边现项目竞争中未愈加激烈市场竞争中立败应该项目硬件配套方面加投入提高物业品质
着信息技术高速发展智住宅已慢慢融入改变着生活房产业年智化已逐渐成新建社区缺少卖点
敝司建议项目应提高楼宇高科技含量采表13中较高标准智化设置业提供快捷便利生活提高物业理效率时提高商品住宅功价格发展商获高科技增值利润
3821智化安防系统
区域市场处城乡结合部郊区项目均采智化安防系统安防系统作智住宅区重组成部分众客群关心问题住宅区般设置保安安全理中心（简称保安中心）安全子系统机控制设备均布置保安中心安全系统周边环境报警系统（周边防盗报警系统闭路电视监控系统巡更系统）楼宇讲系统家庭防盗报警系统构成层层设防严密监控综合理业生活形防盗网中反形防盗网更安全更舒适
案作中高档住宅安全性摆首位敝司建议项目设置先进智化安防系统
A居住社区智化安防系统
周界红外探测报警系统
公区域闭路监控系统
公区域烟感探测系统喷淋系统
电子巡更系统
头尾楼宇监控系统
值班紧急报警系统
B家庭防系统
视讲系统
室报警紧急求助钮
消防报警系统
门磁窗磁安防系统
燃气体泄露报警系统
双监探头
3822网络智化系统
着家庭计算机普网络技术深入普通家庭信息网服务网成现代家庭生活项重容区网络服务中心智区信息交换中转站高速区网络中心区住户步入信息社会享受网络世界重保证区局域网铺设已成中高档物业普遍具备服务设施敝司建议案配备：
社区局域网宽带网络入户接入居室实现
电子商务服务
网络预定会服务项目
网络预定运动场
网络代购代订征订服务
远程教育服务
远程医疗服务
户求助咨询服务
社区公信息发布
社区服务网络化
社区理网络化
项费动收取识
3823电梯系统
考虑项目市场定位目标客群定位电梯安装成日常运营费等诸素敝司建议配备24时运行合资知名品牌高档电梯
3824供暖空调系统
敝司建议项目采集中供暖（开发商提供）双系统分户计量方式
空调系统采分户独立式空调（备）
3825供水供电供气系统
A供水
配备独立净水装置保证区水质优良利健康
通盘考虑项目长远规划建议建设中水系统（北京市规定建筑面积超20万米项目必须设置中水系统）
充分利项目然资源体现案竞争项目差异性增加案销售卖点建议二期时建设矿泉水供应站
B供电系统
供电系统求负载功率较承受未家电发展趋势建议采双路供电户设独立电表提供电表容量10A户电负荷10KW明插座空调分设回路
C供气系统
采市政天然气入户供气系统户厨房设燃气泄露报警系统
D供水供电供气系统收费
建议采IC刷卡方式较符合目前物业发展趋势
3826电视接收系统
建议采线电视接收系统居室均预留线电视接口（条件允许情况考虑增设卫星电视接收系统）
3827通讯系统
2—3条IDD电话插口网络接口成未居家必备设施厨房设电话插孔
3828邮政系统
户均设信报箱
3829车辆理系统
建议社区出入口设置摄机辅助车辆理设置密码识（遥控开启）车禁理系统户设专属车位时面停车位
39物业理点
物业理水衡量项目品质重软性指标物业理坏直接影响物业品质产品价格着房产行业日趋完善消费心理日渐成熟购房者注意力已仅仅停留实物品质更加关注入住长期相伴物业服务品质流物业流理流服务仅够提升物业附加值程度决定着客户终消费行中国社会调查事务调查表明：2002年北京海深圳三新开发楼盘卖点集中物业理（97）位置（94）价格（928）户型（914）建筑质量（89）环境（84）生活质量（835）物值（79）调查显示物业理竟成卖点
高品质物业高品质理已成众开发商吸引目标客户重手段物业理部门资质业务专业化程度影响项目物业理水素
391区域市场样项目物业理情况
表12：区域市场样项目物业理情况表
区域
物业名称
物业理商
物业理费
阳
阳限
均豪物业
19
京贸国际公寓
北京安信行物业理限公司
2325
阳光华苑
192
绿岛苑
绿岛物业限公司
14
美然·动力街区
18
双桥温泉花园
12
水岸长桥
均豪物业理限公司
171
柏林爱乐
北京正中方物业理限责公司
18
兴隆家园
天翌物业
198
珠江绿洲家园
25
通州
翠屏北里
078
美然百度城
美晟物业理公司
11
旗舰·凯旋
097
日光清城
168
时尚城堡(期)
定
1
世纪龙鼎
11
新华典
15
新华联家园
13
幸福艺居
北京潞隆物业理公司
0607
雅舍香桥
怡佳家园
国贸厦物业
2
运乔嘉园
中铁集团属子公司
085
图2：
分析：案取样项目中 10项目（占45）聘请物业理公司例国贸物业均豪物业等部分项目物业理采取开发商属公司理方式聘请外验知名物公司进行社区理利提高项目品质甚起促进项目销售作开发商减少客户购买时入住物业理疑虑房产项目采入住12年开发商然聘请外物业理公司理方式
表图出区域物业理费普遍较低均3元方米·月物业费低幸福艺居（0607元方米·月）高珠江绿洲（25元方米·月）42项目物业理费15元方米·月（中1元方米·月项目占19115元方米·月项目占24）43项目物业费集中15—2元方米·月14项目2—3元方米·月
392物业理建议
项目定位中高档纯居住社区更需软性服务体现物业品质敝司提出点建议供贵方参考：
1) 建议聘请知名专业物业理公司理项目市场中树立良品牌形象铺道路
2) 建议项目提供基物业理服务外应提供种专项服务代办代理服务等更丰富容（针服务项目适收费）
3) 建议物业理公司先期介入项目参设施设备选定招投标工作
4）销售程中根销售现场情况定期进行关物业理方面培训
393物业理服务容建议
物业理服务般分公性服务特约性服务公众代办性服务
具体项目物业理服务容建议提供服务：
A公性服务
1）信件报刊收发分简递送服务
2）公区域保洁保安绿化
3）化粪池清掏
4）房屋楼宇区楼宇周边部位设施设备日常运行维护
5）区楼宇日常理
注：业必须交纳公性服务费
B特约性服务容
1）定期室清洁绿化养护服务
2）室设施设备（电器道家具）维修定期保养服务
3）园艺培植保养租摆
4）信函电报报刊速递
5）物品搬运服务（特指社区）
6）订餐送餐服务
7）衣物洗烫
8）家政服务
9）接送子女学
10）幼托老陪伴
11）商务服务（包括字复印传真等）
12）种代办代理服务（代购商品代聘家教预定飞机火车船票报刊订阅电话安装房屋转出售出租代办手续……）
注：特约性服务费应双方协定实行调节价理
C代办性服务
物公司接受委托代缴水电气线电视等费服务
394物业理费建议
物业理费消费者入住需长期支付笔较额度费涉客户支付力物业费高低会成影响目标客户购买行重素建议案物业理费15—2元方米·月间
395相关公司简介推荐
A第太戴维斯综合物业顾问（北京）限公司
第太戴维斯间国际知名物业顾问行历史悠久信誉卓著配合业务全球化发展第太戴维斯2000年4月起已正式成英国伦敦市Savills plc集团成员物业理第太戴维斯项核心业务该公司首先香港注册专长负责商业楼宇高级住宅专业理拥丰富验1998年取国际认证ISO9001优质理证书1999年取国际认证ISO14000环保理证书香港理项目全港商场西九龙中心甲级办公楼力宝中心始创中心尖沙嘴新文化中心等项目
该公司1988年开始开拓国物业理业务专业技术概念带国集团北京海广州南京天津杭州等城市设立公司分公司专诚国客户提供服务公司服务宗旨处处采取动防范未然效意外率减低客户服务工作中实施严格标准特重视客户理处工作投诉进部理运作强调分工合理责明确奖罚分明断提升员工服务工作技服务质量质量标准方面提供优质理服务承诺服务客先力求断改进完善通实施质量理系统确保服务水准达国际级ISO9001国城市物业理优秀厦标准力求客户物业创造品牌第太戴维斯北京理包括香江花园东湖墅阳园丰联广场中关村厦方圆厦等墅高档公寓写字楼项目
B戴德梁行
梁振英测量师行两间享负盛名物业顾问公司 英国DTZ新加坡戴玉祥产业咨询公司
二零零零年月日成立戴德梁行事高档物业理三千位房产专业士全球三十国家百十城市客户提供更臻完善跨国房产服务北京戴德梁行房产顾问限公司九九六年北京接第物业理项目5年发展目前已成北京市具活力理项目服务工作具特色技术支援体系完善培训项目丰富合续签率高外资公司赖庞物业理资源国物业理市场解贡献北京戴德梁行作唯家海外公司荣幸成二零零零年十月成立中国物业理协会首批理事会员
北京戴德梁行作戴德梁行集团公司全球百余家公司北京区现承接包括远洋厦盈科中心海龙厦风林绿洲华世隆国际公寓维纳森林墅翠湖墅等具标志性建筑写字楼高档公寓墅项目目前北京顾问理物业项目达22京城现超20项目唯外资物业理公司
C北京中原华夏物业理限公司
北京中原华夏物业理限公司事综合性物业理理项目涉写字楼墅公寓住宅等外提供顾问性质服务帮助理公司提高身理水华夏物业始终遵循着专业精神忠诚服务追求效率安全理服务宗旨力求客户提供服务公司2000年开始申请ISO9002国际质量理体系认证2000底成功通该认证服务水国际水接轨公司业绩包括：北京昆泰厦安贞厦联合厦嘉浩国际墅城天建厦迪阳公寓美丽亚洲假日花园石家庄金鼎公寓珠海中山学公寓等目前理顾问项目晨曦花园方安苑北京机械厦高德厦浩鸿园市典家园陶然湖景沈阳佳园等公司发展方全国范围拓展发展目标成全国性知名物业理企业运先进理手段科学理方法全体员工智慧努力客户提供优质服务
D国贸物业酒店理限公司
中国国际贸易中心（简称国贸中心）外贸易济合作部属鑫广物业理中心马西亚郭氏兄弟集团属香港嘉里兴业限公司投资兴建国规模综合性高档商务服务企业
1998年国贸中心国家工商局注册成立全资子公司国贸物业酒店理限公司旨通该公司外输出成功物业理酒店理模式促进物业理酒店理社会化专业化做出贡献2000年国贸物业酒店理限公司通ISO9002质量体系国际认证理国贸中心物业北京市国土资源房屋理局评优秀理厦国贸物业酒店理公司取成功重标志国贸物业酒店理限公司引进吸收国外物业理酒店理模式验时注重国国际相结合公司营理程中断进行深入探索开拓进步形成套独特系统物业理酒店理模式服务质量标准工作程序目前正理包括国贸厦中国饭店国贸世纪公寓国贸商城等酒店写字楼公寓计55万方米物业
E深圳市中海物业理限公司
中海物业驻香港中资市公司中国海外集团旗专门事物业理业务具独立法资格企业公司掌握香港先进物业理模式基础融会世界国先进物业理验结合中国陆实际国情探索出具特色中海物业理模式
公司营活动物业理时开展电梯安装保养机电设备维修二次供水设施高楼外墙清洗物业智化系统设计集成施工调试维修等专业营目前已发展拥高中级专业理专业技术400名辖8家子公司集团化企业擅长普通住宅物业理服务价格合理
中海物业十年历程创造中国物业理行业项：已建成国家优秀示范区（厦）15占全国国家级优秀示范区（厦）总数35国业拥国优1996年2月中国物业理行业第家获
ISO9002国际质量保证体系认证
述物业理公司均敝司项目精心挑选鉴项目中高挡纯居住类型物业选择物业理公司时量选择目前市场住宅拥丰富理验市场知名度高公司例：戴德梁行北京中原华夏物业理限公司深圳市中海物业理限公司等达提升项目软件服务品质带动整体物业品质提高目树立项目良市场形象
结 束 语
策划案仅北京中原房产纪限公司结合目前市场供需状况项目解情况提交总体方案中原公司策划部着双方合作关系进步加深项目情况更深层次解进步完善方面工作贵司汇相关部门根项目身情况市场变化间部分策略数进行分析调整时握市场脉搏树立良项目形象
衷心预祝双方合作愉快
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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目 录
前 言 3
1．项目身分析 3
11项目块情况 3
12区域界定说明 3
13 SWOT矩阵 3
14物业优劣势分析 3
141 Strength（优势分析） 3
142 Weakness (劣势分析)： 3
143 Opportunity (机会分析) 3
144 Threat威胁分析 3
145劣势威胁弥补方案 3
15分析总结 3
2．项目初步定位 3
21市场定位 3
211关市场定位 3
212市场定位需考虑素 3
213终市场定位 3
214市场定位支撑点 3
22客群定位 3
221目标客户构成 3
222目标客户需求特征分析 3
223目标客户结 3
224目标客户消费行特征 3
23价格定位 3
231定价方法 3
232价格定位 3
233采取种销售价格推广市原 3
3．项目规划设计概述 3
31产品定位设计原 3
311产品定位 3
312产品设计原 3
32园林景观建议 3
321景观价值 3
322园林景观题风格建议 3
323绿化设计建议 3
324环境设施设计建议 3
325发挥景观促销作 3
33建筑风格 3
331建筑风格利润影响 3
332建筑风格开发商关系 3
333客户群建筑风格偏 3
334建筑风格未走势 3
335项目建筑风格建议 3
336建筑风格表达 3
337建筑风格实现更价值方法 3
34户型设计建议 3
341建议 3
342户型设计建议 3
35新材料新技术应 3
351住宅塑性开放空间 3
352建筑节环保新技术 3
36配套设施规划建议 3
361楼宇配套设施规划建议 3
362服务配套设施规划建议 3
37项目车位配置建议 3
371建议 3
372建议容 3
38项目智化建议 3
381智化住宅介绍 3
382建议容 3
39物业理点 3
391区域市场样项目物业理情况 3
392物业理建议 3
393物业理服务容建议 3
394物业理费建议 3
395相关公司简介推荐 3
结 束 语 3
前 言
报告市场研究分析基础结合案身质素提出针性产品定位旨通整合营销限度强化案特优势消转化项目现存劣势规避项目客观威胁整体提高案总体质素市场竞争力作发展商设计公司优化项目综合质素参考意见
1．项目身分析
11项目块情况
序号
项目
容
1
名称
康泉项目
2
发展商
北京金时代置业限公司
3
理位置
项目处阳庄区块北侧500米京通高速公路八通线轻轨南侧京秦铁路规划中两广路西侧双桥东路
4
暂定规划
项目期建筑面积220102方米
5
性质
住宅
6
容积率
约27
7
块情况
原木材厂块东部西部形状似三角形中部块似方形目前块西部三角形规划商业区中部似方形块规划教育区居住区东部三角形块定
12区域界定说明
关区域市场界定方法中原做法考虑房产需求区域性市场竞争区域性根项目理位置选定项目位置中心定范围区域该项目区域市场分析样方面选择区域市场具相类型产品房产售项目界定案区域市场时案位置特殊性——八通线轻轨未两广路延长线未轻轨线项目两广路延长线项目会案产生较市场竞争周边区域房产项目较少界定案属区域市场范围西起十里堡东通州区运河南北方包括八通线轻轨线阳路两广路延长线
13 SWOT矩阵
Strength优势分析
Weakness劣势分析
S1：通州区域房产价格显示出扬趋势
S2：块处位置交通便利
S3：楼体外观新颖区配套完备
户型率高
S4：物业整盘价格定位具较高性价
S5：开发商行业专业公司进行强强联合实现资源合理整合
W1：区域市场竞争激烈
W2：块周边基础配套全档次低
W3：周边环境改善具定程度噪音污染
W4：公交系统完善
Opportunity机会分析
Threat威胁分析
O1：房产市场日益成熟潜力巨
O2：契税调房价降等素释放消费者购买力催化剂
O3：舆方面：区域概念炒作升温气渐旺
O4：政府力扶持项目开发
T1：房产济出现泡沫现象
T2：房产市场整体竞争激烈
T3：北京房产整体价格呈降趋势
T4：居住类物业供需矛盾明显
14物业优劣势分析
141 Strength（优势分析）
S1：区域市场房产价格显示出扬趋势
着城市轻轨开通未两广路东延利消息会区域房产项目带定升值空间仅两广路东延利素行业专业士进行相关项目前景预测预测结果表示：
项目名称
目前均价
预计升值空间
受益程度
珠江绿洲
5780
均价升200
京贸国际公寓
5300
均价升200
新华联家园
3300
均价升700
摘安家杂志2002年总第15期
表中出：分布两广路周边相关项目受程度获益然获益显示出房价扬走势仅利素前景展开预测铁八通线明年实现通车仅缩短市中心距离实现区域交通便利理相信未区域房产项目较升值空间
S2：块处位置交通便利
项目处阳庄区北边京通高速路距离约600米迅速达国贸商圈市中心便捷交通道
南边规划路——两广路东运河西街两广路开通周边房产项目升值起积极促进作道路通畅区域发展特房产发展重意义两广路两侧房产项目现程度受制道路段路开通带动物业发展建成层低密度住宅区域会形成象庄京样型社区时必周边房产项目受益增值案说更利素康城外受益者
块北侧开通铁八通线区居民出行更方 便城铁八通线复兴门八王坟延长线西起四惠站途四惠东站高碑店定福店双桥杨闸八里桥北苑果园九棵树梨园体育场土桥全长
18964公里设13座车站2003年完工运行案距离八通线杨闸站约600米开通铁八通线成居民出行首选交通工具居民生活提供更便利条件
S3：区配套完备楼体外观新颖户型率高
项目期规划中规划容分三区商业区教育区居住区中商业区教育区规划中具相独立性属康泉新城配套设施时具相独立性案周边区商业氛围文环境塑造奠定基础
区域市场数项目建筑形式板式高层层外立面新意户型设计层户型敝司相信项目现代简约型规划设计新颖外立面设计跃层等户型够市场中取极吸引力
户型设计充分体现思想强调户型实舒适相结合周边项目相较高率充分发挥户型设计应具项特点
S4：物业整盘价格具较高性价
根敞司区域市场项目调研分析中售价2500~3000元间供应量85项目交房时粗装修仅10项目精装修5项目提供菜单式装修项目区配套高档齐全情况4000元米（毛坯房）部分精装修4500元米均价市显示出周边项目相较高楼盘性价
S5：开发商行业专业公司进行强强联合实现资源合理整合
市场竞争日趋激烈天提高身素质加强环节专业水疑开发商必须解决问题项目投资商验丰富开发程中采取房产企业知名建筑设计机构专业产服务公司强强合作营模式进行优势互补项目利开发成功销售提供力保证实现资源合理整合
142 Weakness (劣势分析)：
W1：区域市场竞争激烈
通敞司区域市场调查数显示：区域市场住宅项目总建筑面积达1048万方米中部分集中通州区域达10362万米占例74方面未售出供应面积通州区域例达62绝数值区域市场尚87816万米未售出出未市场竞争会非常激烈
时雅舍香桥济适房（约70万米济适房）开售案带定价格击案整体规划产品身规避竞争风险采差异化营销方式减案击避免规模加操盘难度充分鉴市场售项目优势足做精
W2：块周边基础配套全档次低
项目处位置已项目成规模开发相应生活配套设施档次较低没已具规模商业配套区域现状项目档次产生影响
周 边 配 套 落
W3：周边受定程度噪音污染环境改善
块南边界距离京秦铁路约200米火车通时会未居民生活造成定噪音污染影响居民生活质量
块西南两侧道路脏乱差尚存量正中简陋住房环境进步改善量简陋房屋存容易消费者产生落开化等印象现状短期法解决
需考虑周边道路治理问题
W4：公交系统完善
目前途案设停车站公交线路仅731381两条远远满足未案居民生活需求
143 Opportunity (机会分析)
O1：房产市场日益成熟潜力巨
年发展政府断加理力度新政策法规陆续出台情况北京房产市场逐渐走成熟时北京特位蕴藏着巨市场潜力货币分房契税降低新拆迁办法实施进步提高居民购房力
O2：契税调央行住房贷款资金支持等素进步释放消费者购买力催化剂
7月1日起买房契税调整：购买度假村墅方米单价9432元公寓外普通住宅买房契税律减半征收购房款15征收交纳契税时间签订购房合时间改立契户时间办理产权证时交纳样通契税次调取消原根面积否超120米减半征收契税规定降低购房需交纳契税总额时购买普通住宅购房款15征收时明确契税交纳时间买房办理户立契手续时办理产权证时交纳
截2002年8月末北京市住房贷款已突破1000亿元央行表示进步创新品种居民提供购房装修家居消费等全方位信贷服务举消费者购买住房需求进步释放
O3：舆方面：区域概念炒作升温气渐旺
交通方面通州百里长安街直通通州新城铁八通线横贯东西水陆公路铁路三路行北京六环京哈高速京沈高速京津唐高速环三路穿通州形成横交错高速公路网京通快速路缩短市区通州距离通州拥优越然环境水系发达通州市区生活配套设施十分完善项目区域政府规划中
通州国际新城周边块已众房产开发公司瓜分空久新闻媒体约加该区域报道力度引起公众广泛关注舆纷纷发展前景
O4：政府力扶持项目开发
通州区政府力发展通州区房产行业发展力投资市政道路交通八通线开通两广路东延两年实现促进区域济发展提升区域房产整体走势样会该区域购买力进步扩
144 Threat威胁分析
T1：房产济出现泡沫现象
目前中国房产市场存区域性热现象投资增长率超销售增长率房屋积压严重业已弥漫起房产泡沫忧虑房产投资投资增幅方GDP增长贡献率较高方房产开发作政绩工程城市形象工程做相方房产作支柱产业加重点扶植度赖房产投资拉动济增长次银行作房产开发资金源直种方法房产输血外年房产市场三外现象产生外投资商行业投资商海外投资商资金举进军热房产加火众素导致房产泡沫出现原
政府部门提出：金融信贷部门房产贷款例房产抵押贷款融资率严格控制防投机成出现严格审查房产抵押贷款条件
外开放二级市场应房产泡沫效方法
目前言宏观调整重点应加强政府市场调控理水金融支持方面房产泡沫引发金融风险性集中开发贷款领域外结构调整应该增加量低价房适量高品质豪宅供应国房产市场找需求真正启动需投资果述容调整泡沫会破灭调整会破灭述容房产开发商认真研究容
T2：房产市场竞争激烈
北京市2001年完成开发土面积21627万方米年增长37倍房产企业全年购置土面积14718万方米年增长17倍年7月1日起实施招标拍卖挂牌出国土权规定导致量土交易集中完成未二三年供应量增长时期业消息奥运会前立项工程必须2008年前完工2006年2008年奥运会结束期间原批准新产项目立项预见年市场供应高峰时期
北京市统计局资料显示：2002年前4月新开工商品住宅5749万方米增长08竣工商品住宅1012万方米增长689新开工面积增速然放缓年高速增长基础加年新开工面积会陆续年成竣工面积半年市场供应继续增长
市场需求前景旧乐观成交量会继续攀升预计年销售面积超年创新高然必需需求增长速度低供应2001年北京商品住宅开复工面积43496万方米销售面积11275万方米前者已达者386倍预见年商品住宅空置率会继续升高问题彻底解决尚需时日时房产竞争进入白热化程度
T3：北京区房产价格呈降趋势
年1~8月房产价格呈明显降趋势根北京市统计局新数显示：截止8月底北京商品住宅方米均售价年降低130元房产竣工面积4974万方米销售面积428万方米二者相差达694万方米年期房产竣工面积380万方米销售面积3796万方米二者仅相差04万方米出房产价格明显呈降趋势时销售进程相减慢
T4：居住类物业供需矛盾明显
居住类项目量推出存供需矛盾更加明显加批量济适房击年数百万方米空置房出现预计短时间矛盾会持续存定位准确推广力项目脱颖出
145劣势威胁弥补方案
1451针S+W应策略
S1+S3 +W1+W2：
强调区域未发展前景区生活容弥补区域市场竞争激烈周边基础配套足
区域市场未前景规划项目差异化定位避免市场直面竞争时弥补周边配套足未区域城铁轻轨规划两广路发展会周边房产项目价格起抬升作区域市场竞争非常激烈未会约878万方米商品住宅等售出项目想众竞争项目中脱颖出需产品差异化方面着手考虑项目整体规划产品身进行全方位定位突出项目品质楼体外观区配套户型设计园林规划等减轻竞争压力时弥补周边环境配套足劣势
S2+ S3+W3：
利项目综合品质改善周边环境噪音污染影响
项目综合品质高低未居民周边环境赖程度起定作项目综合品质高整体规划区配套户型实性园林规划绿化等越满足区居民需居民区外周边环境赖越反会区外周边环境强赖作项目周边环境差南边会定噪音影响项目综合品质应提出较高求规避周边环境带负面影响
S2+S3+S4+W4：
高综合品质高性价弥补公交系统完善
块处位置距离干道较驱车前较便利公交线路匮乏仅两条线路设停车站牌敝司建议采取北京公交限公司合作增加区线路设立停车站点方便区居民出行
1452针S+T营销策
S1+S2+S3+S4+S5 +T1+T2+T3+T4：
发挥项目优势掌握市场空白点运专业手段赢取目标市场
房产济出现泡沫现象抑制泡沫破裂仅需加强市场调控提高理水时加强房产结构调整增加量低价房适量高品质住宅出现居住类物业供需矛盾市场竞争激烈房产市场没找适合消费者真正需求没真正启动需投资果找适合区域市场真正需求迎合种需求进行客户选择产品定位产品设计整体规划进进行整体宣传包装整合项目资源建立项目品牌配合发展商身特营理念进行品牌建立积累会达佳品牌效应促进销售业绩势造势赢市场机会
15分析总结
产品优劣势中配套高档齐全项目身优势挖掘机会威胁中资源整合整体系统策划推广完美结合规避市场激烈竞争重点决定推售项目成功否
基观点项目市场策略应高品质楼盘+差异化营销+专业创新推广手段中高品质包括美（建筑品质户型设计硬件设备）外美（建筑形态风格创新）差异化营销指寻找市场空白点进行差异化市场定位定价产品设计（户型物业理）专业创新推广手段指专业新颖现场包装宣传形象准确入市时机灵活变销售手段等等
2．项目初步定位
21市场定位
211关市场定位
市场定位整营销策划核心部分市场研究结果市场推广灵魂起着承启重作
市场定位包含两方面涵义：首先产品清楚明白告知客户提供什样产品次产品提供竞争优势种竞争手法模仿竞争优势种产品旗帜鲜明竞争产品市场推广程中严格区分优势
评价市场定位指标准确力优秀市场定位准确赋予产品动心魄性力淋漓致表现产品涵
产品市场定位会指导完成房产开发前期具体工作：
l 生产什样产品（产品特征性种性应具巨吸引力竞争者法模仿）
l 什生产（产品面目标客户群）
l 生产产品（产品规划设计程中通寻求利润成佳结合点实现利润化）
应提醒注意产品市场定位创造某种新奇众事物整合已存联系
212市场定位需考虑素
切合实际市场定位物业言关重混乱产品定位会目标市场潜消费者产品形象性特点感迷惑清高低产品定位会区域市场实际脱节定位失败整体市场状况物业身特点类物业市场情况做出正确分析确定物业合理市场定位物业销售工作奠定坚实基础确定物业综合素质终市场定位引发销售业绩基方面素确定
l 国家产业政策导
l 区域市场发展前景供需竞争状况
l 物业身产品状况产品定位影响
根述素结合项目现实情况分析：
国家产业政策呈趋势
国家方政府产业政策倾直接影响整市场供需关系政府相关金融政策基础设施建设等表现出利前文已较全面分析宏观层面国家产业政策导宏观市场状况呈趋势
区域市场发展前景良供需中找市场空白点竞争日趋激烈
某细分市场中供应求竞争甚激烈时物业终推市场时销售风险低某细分市场中供求竞争激烈时物业终推市场时销售风险寻求需求旺盛供应相较低细分市场利开发方案
交通市政配套环境等基础设施断完善宏观导利项目区域发展前景良吸引量资金介入房产公司纷纷进驻区域武夷花园新华联家园国际馆村珠江国际新城等项目百万米住宅推出着市场供应量加必加剧区域市场竞争程度形成规模优势更吸引量消费者注意形成北京生活社区市场前景样乐观
通公司前期调研分析发现区域项目缺乏高品质高性价创新产品样出现市场空白案区域声势采新技术应新材料高质量产品相优惠价格努力做出特色造品牌赢取利润 (产品建议部分中详细容)
物业身产品状况产品定位影响
a 物业规模
项目规划建设面积约80000方米总建筑面积约
160000方米规模中等较易操作
b 区域发展项目影响
着通州区域建设加快未段时期区域配套设施市政条件交通状况等会进步完善外项目周边然已项目成规模开发相应生活配套设施档次较低加强项目部配套建设成必然
c 发展商物业理商实力信誉
考虑贵司前北京市住宅市场消费者中尚没形成较高知名度美誉度时项目物业理公司目前尚未确定敝司认项目应选择具行业领袖声誉知名度较高专业化公司参物业建设理时宣传推广活动中应突显相关公司专业化程度市场美誉度知名度形成强强联手黄金组合市场形象进步提高项目竞争力
d 提高物业品质增强竞争力
项目作具较发展潜力通州区域项目通采新技术新材料新设备增加产品身附加值未业生活更舒适更安全更便捷成项目区域市场激烈竞争中获取利位法宝
e 抢占市场先机
考虑目前项目区域住宅市场竞争激烈未市场潜供应量较情况应快完善产品营销方面工作全力高效率推出抢占市场份额聚集气市场中树立产品企业形象
213终市场定位
着市生活水飞速提高居住求已单纯面积需求逐渐发展生活居住品质需求阶段结合项目区位特点市场特点未住宅产业发展趋势敝司认项目应合理控制成利润范围采新技术新材料通发展商相关单位努力运成熟先进技术集成采新型结构承载维护体系供排线系统隔墙系统节供暖体系智化体系等等引入高科技含量住宅全新概念项目处区域中创造出新生活环境空间开创种全新生活方式
通项目区位周边环境项目身条件深入研究分析竞争手较特定消费层消费心理握基宏观济环境国家政策充分理解产品市场定位：
CBD花园中
高性价纯居住国际化社区
214市场定位支撑点
l CBD花园
交通方面通州百里长安街直通通州新城铁八通线横贯东西水路公路铁路三路行北京五环京哈高速京沈高速京津唐高速环三路形成横交错高速公路网京通快速路缩短市区通州距离通州拥优越然环境水系发达通州市区生活配套设施十分完善通州车仅需十分钟达市区方便快捷交通优美环境完善配套设施低廉价格区域愧称CBD花园
l 高性价
五高低概括：
项目定位高：板塔结合公寓级高档产品
规划标准高：国际化区突出科学性前瞻性创新性
风格品位高：讲究社区建筑规划园林风格性品位
理水高：现代科学理方法业提供贴身贴心
服务
建设技术高：采高科技新技术新材料力求环保节
价 格 低：产品综合品质提高情况保持相低价位
l 纯居住
高品质国际化社区客户舒适环境完善配套周服务营造纯居住空间
l 国际化社区
房产市场已纯粹卖房子转卖生活阶段提倡种国际化生活理念利加强客户心理认项目充分国际化生活理念支撑点：教育－学幼园商业配套－国风情商业街园林－雕塑音乐林木科技智化社区新技术新材料应物业服务－医疗健康会品牌－国际化产品……外国际化然环保节时尚现代健康艺术……
案优势项目优势塑性案建筑规模处较操作范围建筑设计园林规划做番文章避免规模加操盘难度方面塑性：户型设计新技术新材料运配套设施甚期推广概念宣传包装等充分鉴市场售项目优势足做精
22客群定位
客群购买物业客户象客户象年龄收入受教育程度兴趣等方面差异消费需求复杂变进行房产市场营销时项目身素质特点正确划分物业客户象便销售工作做放矢取事半功倍效果
221目标客户构成
l 私营企业
着市场济开放程度断增加众中企业断发展壮中企业具灵活优势导致批私营企业迅速积累量原始资会根实际情况进行房产投资
两年着房改断深化配套金融政策断完善购房例明显增长目前中高收入阶层已逐步培养成普通住宅中坚购买群商品房价位相承受力段房屋结构功划分项目产品品质社区环境等方面求较高
l 三资企业白领
着中国加入WTO会更国外公司进驻北京设立分支机构届时会更员服务外国独资合作合资企业作CBD区趋势更加明显周边住宅市场需求量必会增加区域目标市场客户群中三资企业白领年龄般较年轻市场中选择40万元价位项目市场中消费目解决阶段居住需求工作紧张时间宝贵较关注产品位置交通价格户型
l CBD区域公司服务职业者
市场济发展金融法律等行业运作世界济接轨金融法律业员收入增着济发展设计师纪律师等专业士济运行中作日益凸现目前方面专业稀缺性济工作中重性济收入十分观中部分职业者追求快捷生活方式特点居住交通环境较高求外关心户型否舒适
l 拆迁户
2002年春天开始未5年位国贸呼家楼双井东区旧楼夷居住居民陆续搬迁作中央商务区核心区该区域建成世界流商务区里原允许拆迁户回迁时采取新货币拆迁安置办法部分拆迁户急需原居住附解决住房问题部分客群成区域住宅市场股较力补充力量拆迁户区选择住宅时考虑素理位置否现房交通状况较低价格偏面积户型等
222目标客户需求特征分析
区域市场客户需求特征表
需求特征
交通方面
购房屋城中心距离关注度高交通定便利居住区距干道较公交汽车住区门口距离轻轨铁等济型交通工具远更理想班时间控制40分钟左右
选择区位
八通线新华街线首选分析原区没直接达市公交线路数客户目前尚济力购买私车常座出租车
着私车普部分客户选择区域扩区域选择环境较优美通惠河温榆河附购房
房价
承受总房价款25万45万间月供款1500元~3500元间
喜户型
户型求两居面积70~100方米间三居面积100~130方米间外求户型设计简约合理功全浪费讲高档求
配套设施
日益年轻化客户接受领悟新事物力较强追求种现代时尚健康然生活空间区品质求较高需种完善商业配套区必备超市洗衣服务等提供便利生活需休闲娱乐设施作家空间延展弥补偏户型功足需独具特色园林景观紧张工作余社区放松心情
智化系统
工作节奏紧张需外界时时保持联系智化求余区位更高般安防系统远程抄表等智系统外希社区具备提供便利生活卡通系统适应未科技发展趋势综合布线系统社区业间沟通提供空间社区局域网系统提供极快数传输速度光纤入户
装修
装修方面区域客户喜欢千篇律装修方案希拥性化装修工作紧张原抽出许时间顾事购房时希开发商提供种装修方案供选择甚希提供性化家装设计——施工条龙服务
车位配置
车位数量关心问题然现阶段部分客户具备购买私车济实力未身发展前景普遍加中国进入WTO种汽车价格存程度降现象许客户认3~5年力购买私车选择房屋时车位数量作指标
223目标客户结
针项目身特色区域住宅市场项目产品具体数销售状况等综合分析结合项目产品市场定位敝司分析出项目目标市场客户群结：
² 力客户
CBD区域辐射区工作三资企业中层职员（般理级）
私营企业
² 辅助客户
CBD区域辐射区企业服务职业者
投资客
拆迁户
² 目标客户群特征
l 现居住区域
范围较广泛东二环东租房居住
日常工作繁忙时间紧希居住距离工作点较区节省班时间受济实力限制四环外区域购房
l 工作区域
CBD区域辐射区
CBD区域辐射区集中批三资企业白领阶层较集中恰恰项目目标客户群
l 职业分布
私营企业CBD区域辐射区工作三资企业中层职员阶层士定济实力工作原没购买具更区位项目力区域购房
外CBD区域辐射区企业服务律师会计师部分投资客
l 年龄层
客户年龄集中27~35岁间事行业取定成已组织家庭
l 家庭口数
2口家3口家
项目提供户型适合种家庭结构
l 家庭月收入
部分7000元
果独身收入5000元左右
收入者足够存款前程信心购买房屋
l 需求面积
层住宅90方米左右二居120方米左右三居
外项目目标客群层次较高户型面积需求范围较广建议项目提供种特色户型采建筑技术户型具较空间分隔灵活性满足客户需求
l 购房类型
数属首次置业住居少数投资
住投资客户约9：1
l 购房喜
客户中许受良教育新生事物接受程度较高生活品质求较高户型格局否实社区配套否齐全等硬件设施方面问题较注重容易新颖设计产生兴趣
综合考虑项目方面素敝司认项目合理价格性化户型设计较高品质吸纳中等收入购房者满足居住需求时吸引高收入阶层中准备区域投资买家注意力
224目标客户消费行特征
房产信息源报纸外房展会朋友介绍获取房产信息源外特值注意区域客户通互联网世界客户联络时取种新信息互联网成重信息源目标客群中常阅读报纸群例较高阅读报纸北青北晚精品晨报京华时报外信报参考消息等非流报纸
常阅读杂志群常阅读报纸群略少阅读量较分散休闲娱乐类杂志（时尚高尔夫等）财类杂志（财中国投资等）
常收电视群明显少区域收频道较分散数新闻性质频道相信工作紧张程度高关系
休闲时间数选择回家休息网吧网康体设施锻炼身体市中心区逛商场成休闲活动外图书馆读书酒吧歌厅朋友聚会选择频率约周1次次消费费100—200元收入水相符
购物场选择惯国贸附商场购物国贸商城赛特购物中心东方新天丰联广场
综合述数统计总结出目标客户消费特征：
l 数阅读报纸专业性杂志中北青阅读量高阅读晚报精品数少
l 工作性质部分客户信息源互联网
l 工作紧张常收电视较少
l 数工作余喜爱留家中外出群选择网吧康体设施商场
l 购物商场集中国贸附商场国贸商城赛特购物中心东方新天丰联广场
日推广媒介选择提供利支持提高推广费效性
23价格定位
房产营销程中定价敏感重事开发商感兴趣方案赚少钱达少预期利润全定价举价格定高会购房者接受滞销果定低然短时间抢购空发展商会少赚利润具体制订房产价格程中考虑诸素确定恰价格获取利润目标
231定价方法
产品成加预期利润具体额度发展商行控制成加成定价法成加成定价然较简单充分满足开发高利润追求必须考虑市场行情竞争激烈否订出合理价格
外价格客户选择住宅产品时考虑素情况价格会超越素成购房者首考虑素众周知住宅市场价格具强区域性区域市场价格案价格定位具指导意义引入市场较定价法
竞争激烈时条件相两物业定价较高项目会客户舍弃相反竞争者推出价格较高物业通常会信誉良品牌建材装修较高档具独特设计等优势作支撑认价格制定应相物业附区域竞争状况订
232价格定位
2321项目区域22样项目均价进行考查
表：区域22样项目价格分组
价格分组
（元）
项目数
（）
售面积
（万方米）
加权均价
（元方米）
3000
4
296
269304
3000~4000
10
779
348402
4000~5000
6
585
447897
5000
2
19
554316
（注：加权均价项目售面积权数）
均价5000元方米项目占重两分珠江绿洲京贸国际公寓两项目均精装修项目京贸国际公寓外销高档公寓该区域属相较高档项目
2322通州区域11样项目均价进行考查
表：通州区域11项目价格分组结果
价格分组
（元）
项目数
（）
售面积
（万方米）
加权均价
（元方米）
2500~3000
4
296
269304
3000~3500
5
339
3200
3500~4000
2
335
371493
该区域项目普遍特征价格实惠总价较低属适合工薪阶层购买商品房该区域项目普遍特征导致价格成客户房时关心问题该区域项目更优惠价格吸引众目光
2323阳区域11样项目均价进行考查
表：阳区域11项目价格分组结果
价格分组
（元）
项目数
（）
售面积
（万方米）
加权均价
（元方米）
3000~4000
3
105
366429
4000~5000
6
585
447897
5000~6000
2
19
554316
该区域项目普遍档次高通州区域项目该区域优通州区理位置直接关系该区域均价4000~5000元方米项目占重售面积占整体676见价格段产品供应量该区域非常竞争非常激烈价格段中项目加权均价447897元方米基组组中值说明价格段中项目基围绕组中值波动然说明价格段加权均价该区域项目普遍认价格
2324价格定位结
案处阳区域通州区域结合处该区域项目位置交通周边环境程度决定项目价位鉴案处理位置交通条件敝司认案定价宜高应该定位该区域普遍价格段中该区域高品质项目非常少案应该适提高产品品质做出身特色较高性价吸引购房者目光
建议项目均价：
精装修： 44004600元方米
毛坯房： 39004100元方米
价格段中然竞争相激烈说没价格升空间果想周边众项目中脱颖出必须身产品品质提高者拥特色众处利项目身高品质特色真正吸引目光
233采取种销售价格推广市原
项目身定位
项目定位：
CBD花园中高性价纯居住国际化社区
中档次高科技含量高市场中高档产品价格定位区域价格加权均值（3884元米）高
市场销售速度
住宅产品品质销售情况：
项目市场调研报告中普通商品住宅市场价格决定销售重素价格身价值体现产品品质体现品质越高销售情况越着区域发展区域项目品质逐渐提高时客群定位出逐渐移种定位移通期开发项目售价早期项目售价高现象中验证
价格策略
l 初期低价入市短期响项目知名度
l 采微调快涨策略减少客户提价敏感度
l 低开高走策略减少新开盘项目价格直接突
l 产品独特性减少客户价格较
3．项目规划设计概述
房产项目产品核心尤现北京房产市场竞争异常激烈情况更应该产品设计入手提高项目品质已成竞争中关键环建议规划户型景观建筑外观配套设施智化车位配置物业理等方面产品设计进行阐述
31产品定位设计原
311产品定位
3111产品定位
根项目市场定位客群定位项目产品定位：
现代北欧丹麦
简约然浪漫实义
纯居住中高档物业
3112支撑点
现代丹麦然浪漫实义：
丹麦建筑设计文化代表北欧国文化精华涵包括：
民态度：建筑实物设计满足普通富需求俗
技术工艺：根植优秀手工艺传统技术基础热衷细节
方情感：注重原质量连环境决定采光材料
创新意识：敢破国家专业界限断创造出新表现手法形式
鉴显著特点丹麦建筑设计理念尊贵生活理想——社区环境谐——已满足丹麦艺术素物化功化日常生活组成部分建筑设计深深植根位原充分体现出开放豁达实事求社区精神
丹麦风情
丹麦设计追求普通做设计融入普通生活设计崇高做解决许现实问题想方设法廉价做易实现设计尊重产生真正众设计出独立观点设想云云刻意蒙神秘色彩普通普通方式享受良设计换回尊重认丹麦建筑蕴涵着种气质城市需实实
建筑建筑造型特征建筑类型功定建筑材料熟悉建筑部量舒适体会出建筑关爱样建筑显亲力丹麦设计十分简洁实偏爱然色彩质感种温馨宜感受丹麦设计作种生活方式种物质文化居家环境方面体现出设计匠心
根项目市场定位客群定位项目没某方面特突出项目讲求综合品质较适合丹麦设计四方面涵恰恰成项目市场产生强竞争力气质通简洁实设计满足现代社会高压力客群居住然温馨追求渴异域美感追求生活简约然谐神韵通区建筑立面风格园林设计助种形式功外衣＂表达营造北欧丹麦风情项目搬丹麦风情设计丹麦设计理念涵基础追求质高品质精致设计赢市场赞誉
中高档物业
根市场定位客群定位项目高品味然清新园林简洁流畅外立面营造高品质物业项目成区中高档物业
312产品设计原
社区规划动态化
项目社区规划布局考虑实功合理性更考虑居住间赏心悦目舒适感社区空间变化丰富层次
园林景观特色化
现北京项目日益增市场竞争日渐激烈结合项目整体定位做出特色充分体现新时代全新生活理念吸引求日益提高客户群体加项目身园林面积重较更需发展商设计单位方面投入较精力心血
户型设计三维化
户型设计面功布局合理前提应更加注重空间塑造例：跃层两层高挑高起居空间室落差阳光餐厅宽露台楼梯造型等带空间感受生活成种享受
建材设备科技化
项目正站知识济时代前群建造便更应符合类群生活方式消费心理建材设备选择量寻求高科技含量产品保证住户高水准生活品质时项目增添更新卖点加强产品竞争力
社区理智化
社区智化技术项目赋予网络化信息化新功社区局域网明显提高网速度时令业电信资费降低外闭路电视监控电子巡更门磁窗磁视讲防灾报警应急联动等智化安防系统更全面保证业生活居住安全社区智化技术社区理智化奠定硬件方面基础客户入社区更加先进迅捷系统服务
物业服务性化
物业服务水容直接影响社区入住居住品质项目硬件差异日趋缩天期物业服务容水便逐渐成物业间相互竞争重指标针项目应原物业理理念社区理提升社区服务高度根区业生活需提供相应性化服务基础设置相应配套服务设施满足日益提高生活文化需
32园林景观建议
景观设计富创造力发展商提供极施展空间元投入五元回报利润诱根项目身特点制定合理景观设计方案营销程中充分兑现价值需深入讨部分建议景观价值题风格特色卖点进行阐述
321景观价值
3211环境卖点概念提出背景
A 市场竞争需
北京房产市场发展中快卖方市场走买方市场商品房供量空置积压房剧增竞争空前激烈迫发展商提高楼盘素质营造舒适宜居住环境提高楼盘竞争力景观设计日益受重视住宅社区环境越越发展商开发景观优美住宅社区需新概念显示楼盘众特色动消费者景观住宅概念应运生建筑设计面布局容易模仿楼盘失性特色园林景观容易做出特色难克隆求新求异发展商纷纷加强园林景观设计力图创造性特色鲜明住宅区庭园越做越精美住宅区称园林式住宅夸张
B 消费者需
消费者园林式住宅盼已久市工作紧张希宁静优美舒适家园喧嚣嘈杂市令烦躁安环境污染损害健康渴接然回然园林式住宅发展商消费者需求回应
3212景观价值
北京某产公司总理表示商品住宅开发中设计费景观绿化投资边际利润两项目中景观绿化投资带5倍左右收益：果舍社区方米花50元景观绿化费房屋售价方米卖250元着购房率逐年攀升环境设计水未住宅市场竞争中扮演非常重角色
3213邀请国际名师作
然景观设计高回报率发展商然会投重金深圳北京等代表邀请国际名师已成股热潮景观设计富创造力发展商提供极施展空间元投入五元回报利润诱根项目身特点制定合理景观设计方案营销程中充分兑现价值需深入讨
322园林景观题风格建议
3221园林题景观风格建议
园林景观题风格：
现代北欧丹麦
简约然浪漫实艺术园林
题诠释：
引入倡导天然性化北欧丹麦园林设计理念通艺术语言组构融入然生活境界设计清新淡雅营造出氛围舒适温馨温暖感受强调简单结构舒适功完美结合满足然环境塑追求贴生活品味高雅北欧丹麦风格充分体现理念集典雅实身色彩淡雅满足然环境塑追求
3222具体风格营造
北欧丹麦然风格园林现代设计理念北欧传统完美结合设计清新淡雅营造出氛围舒适温馨温暖感受强调简单结构舒适功完美结合
北欧丹麦风格中具代表性材质实心松木涂透明漆常保木质原色淋漓致诠释清新风格色彩淡雅松木户外设施满足然环境塑追求种温馨舒适方式限度创造生活空间
建议建筑群配合木纹格花玻璃装饰顶层外墙木质品陶土色外墙鹅卵石铺庭园水锈石等建筑材料应强化建筑环境相互协调表现出较强北欧建筑风格异域文化氛围浓郁
浪漫童话事题：提丹麦禁想响誉世界丹麦童话家安徒生脍炙口童话事安徒生童话影响力涵超越年龄界限成心中浪漫美丽象征建议项目丹麦风情基础鉴安徒生童话事题建造特色园林雕塑品建设浪漫温馨现代感时尚特色社区
丹麦然风情
323绿化设计建议
3231绿化环境设计
扩展绿化环境设计涵集中公绿仅供观赏游戏利中心设置水景周围吸引业停留交绿色生态社区绿化环境设计中容忽视工作种植物隔声减噪作生态效应（针吸收CO2释放O2抗SO2杀菌滞尘吸热增湿等作）选择树种确定数量搭配布置绿化设计包括树木造型草选种布置花卉选种布置争取做社区四季常青三季花草冬季落叶树优美树型时保证树生长程中便理具良观赏性
简洁绿化效果
然绿化品1
3233立体绿化
面绿化造景毕竟限景观空间发展会视觉
灌木树离
产生扩园林面积效果敝司建议园林营造采高低错落绿化设计连廊花架采爬山虎爬满围墙等立体绿化较解决建筑绿化面积矛盾加强建筑物景观相互结合相互作高层居住高层中绿化氛围里面建立愉快视觉联系避免低层部分屋面反射眩光阳光辐射热具柔丰富生命力效果
3233树种建议
建议北方常见易活树种具表现特定园林景观
树黎台阶
珍贵成年树种辅整体表现手法通设施硬质铺装表现园林风格样保证树木成活率减少成投入
324环境设施设计建议
3241环境设施设计概述
外部环境体现方面中室外硬质景观设计疏忽重组成部分
环境设施景观相植物形成软质景观言包括绿化建筑物身外切形物体路面铺砌建筑品等
分类
容
建筑品设施
园林设计
漏窗门窗洞围墙绿景水景日晷牌坊碑匾额桥丁步铺亭廊榭石灯叠石
建筑附属设施
通廊门廊院门围墙室外坡道踏步栏杆护栏
景观设施
雕塑明（街灯装饰明）喷泉瀑布水池花坛绿景面铺装
3242特色园林景观规划设计建议
A 入口
北欧丹麦风情社区入口树立社区整体形象增加社区凝聚力客户良印象
简约特色门
B 广场中心水景
简约手法叠石涌泉展现社区整体清新风格
中心水景
C 街景
简洁明快丹麦风格商业街
D 雕塑
丹麦哥哈根美鱼铜坐落安玛丽格特道附濒海岩石1913年雕刻家EdwardEriksen根童话作家安徒生笔女角雕成安玛丽格特道北行头座丹麦神话事中Gefion女神喷泉游客欣赏女神挥鞭策动四头牛表现出动感泉水飞溅情景真神态活现传说女神奉命天耕耘土遂四名子变作公牛终指定时间完成务拥土建议丹麦童话作家安徒生童话丹麦神化背景设计雕塑题建设项目整体风格园林景观
美鱼铜
E 题组团
设计住宅进行组团设计时建议应结合整社区丹麦风情特点组团丹麦童话事进行命名增强趣味性识性
3243园林景观设计建议
A 道路
行道路采形式样硬石面力图精致优雅进入草青石板然材料设置丁步
特色路
B 园林品
建议区适点缀种园林品充分渲染项目定位社区环境建设必须适合居住特点作社区环境素亭廊花池座椅灯柱雕塑等建筑品应具较强观赏性应具尺度恰功够贴参中享受究乐趣风格建议整园林风格相致
凉亭
C 灯饰
夜景展示项目绝机会建议精心设计夜景包括园林明楼宇明
Ø 具品位画龙点睛灯饰
Ø 点缀草草皮灯
Ø 造景射灯
夜 景 效 果 灯 饰
草皮灯
路灯
D 音乐
配置区广播系统背景音乐营造高雅轻灵氛围提高社区档次建议音箱设备巧妙装饰设置园区
座椅包装音厢
325发挥景观促销作
项目卖期房销售时整工程完成部分园林景观画纸见实物消费者见杂乱工售楼书号园林景观促销作显著未建成园林景观销售定促进作消费者总存疑虑：园林建成会漂亮？消费者未建成园林景观产生怀疑时园林景观销售难发挥作
景观先行
项目区域注重景观项目景观项目区项目重卖点敝司建议楼盘预售前先园林景观做全部做考虑做部分前期投入相震撼力景观园林消购房者疑虑
33建筑风格
331建筑风格利润影响
3311建筑风格住宅重意义
建筑容形式统体达实美观两目风格总形式联系起成建筑缺组成部分意义说风格住宅开发具重意义表现三层面：
建筑身说通风格取两重效果：美观二识（CI设计）
发展商角度说良建筑风格整盘促销积极意义正少发展商建筑风格作楼盘卖点
消费者说风格建筑获认引致精神愉悦特针特定消费象楼盘更风格设定目标客户心理特征相符
楼盘外观（般称外立面）房价影响楼起否外更重外立面建筑材料耐损力材料新时候特易污易变色久旧成样子样材料建房子保值没帮助
3312外立面楼宇价格影响断升
然外立面终次素楼宇价格中占例越越高趋势生活水发展致着年城市外貌快速转外立面楼宇价值影响增加会较快
楼市发展必然趋势注重建筑外立面装饰房型合理搭配销售市场越越成熟天客户居住求着重住宅功价值功综合功楼盘品位提高
3313建筑风格购房决策素中排序
前特定情况购房者尚未建筑风格建筑形式作购房时重点考虑素
分期开发社区中前期开发住宅建筑风格续买房者影响较
普通居民普遍倾接受豪华气氛住宅种体验程度基感觉购房者欧陆风格古典义现代义等建筑流派发展商宣传推广口号敏感度较
332建筑风格开发商关系
3321建筑风格开发价值关系
影响房产开发价值素开发时机段建筑质量三决定性素
房产市场激烈竞争迫发展商建筑立面建筑色彩建筑装饰功夫
相质量价格竞争相价格质量竞争已证明难激发新市场需求
远见发展商已意识：必须通产品引导消费通新产品激发新效需求未住宅社区建筑必定功形式重形式位逐步提高
3322建筑师开发商配合问题
房产开发根目盈利发展商永远济效益放首位建筑师职业原创作创新欲强忽视市场需求素
良建筑方案建筑风格需建筑师发展商配合完成
333客户群建筑风格偏
建筑色彩建筑立面造型选择生活历关文化素质（受教育水职业记忆验等）关般说知识水高容易接受较含蓄抽象造型色彩知识水较低容易接受具体较艳丽醒目直观建筑风格色彩项目目标客户群受教育程度较高品味追求高适应品味设计具涵非常震撼力特色外立面必会认
334建筑风格未走势
3341性化时代
现代生活丰富彩现代风格推崇义突出性张扬住宅需求样求更涵丰富形式样楼盘供现代选择中尤楼盘外立面新颖创新关更强烈求鲜明突出楼盘留深刻印象建筑风格应体现出建筑品味质感社区外形象定体现目标客群身份需求建筑外立面建筑风格满足目标顾客性心理社会心理需求求建筑外立面设计时溶入超前开发设计理念文化理念溶入追求成功事业美生活生理念楼盘目标客户项目找属感豪感荣誉感楼盘成格化建筑物极强生命力号召力
3342设计理念更加理性成熟
开发商希种种风格取代专业士难名状建筑形式终究美愉悦设计师义务动引导社会审美走出
某某风格误区质创造代风格模仿
3343建筑风格样化
着济发展建筑科技进步消费需求元化住宅风格会日益样化
3344建筑风格景致化
着消费品位提高建筑风格更完美精致种粗制滥造名符实风格市场
335项目建筑风格建议
项目建筑风格建议：
简洁明快然
现代北欧丹麦建筑风格
丹麦建筑中追求简洁诚实具方特点传统韵味现代义创造性质量济素引导着建筑发展北欧建筑异域美感追求生活简约然谐神韵建筑群配合木纹格花玻璃装饰顶层外墙木质品陶土色外墙鹅卵石铺庭园水锈石等建筑材料应强化建筑环境相互协调表现出较强异域文化氛围项目建筑风格建议园林风格相呼应配面积墙面玻璃窗简单线脚构架线条简洁明朗宜高雅时尚双重感受
336建筑风格表达
3361建筑风格表达四法
结合
材料质感
色彩配置
实现
称均衡
风格
确定尺度
例模数
设置虚实节奏感
3362建筑风格表达素
A 立面
项目建议外立面外飘窗角窗凸阳台线角设计产生丰富立体感建议采外立面造型建议采简洁线条造型观景阳台造型营造高雅浪漫性居住气氛
B 材质
北京区天气气环境状况空中灰尘较北京区进行室外墙面装饰容易变污浊建议采高级外饰面砖达整洁效果保持持久建议避免高档材料堆砌情况营造高尚社区环境
C 色彩
建筑外立面应追求高雅视觉感受营造舒适优雅家居氛围结合敝司项目建筑外观风格建议认外立面考虑采灰米色系列墙面颜色：米色原木色淡黄白灰纯色系颜色相搭配营造社区典雅失时尚风格
337建筑风格实现更价值方法
A 发展商身建筑审美力提高建议聘请国际知名设计设计师
B 住宅设计重视程度提高费时间等方面予设计员更空间
C 创造项目策划设计员间沟通机会予设计员更指引
34户型设计建议
目前北京房产市场竞争异常激烈现代生活品质求断提高居住环境舒适性高品位需求断提升造成功房产项目产品言户型面积选择组合关重户型设计特色结构面积配组合直接影响项目期重环节产品销售重视户型面积选择组合造房产项目精品重环
341建议
3411市场调查
市场调研结果表明项目区域住宅市场样案提供力户型两居市场调研发现区市场竞争项目热销户型面积100米户型面积130米户型基销售业绩佳
3412户型需求
户型需求
客户需求
价格素
三级市场
价格素：客户购买类似房子样型动产时单价种感观性心理价位参考价非决定性价位终确定否购买决定性素该产品总价针项目言市场定位力客户群承受总价30万40万间
客户需求：力客群言追求生活豪华奢侈追求种温馨舒适悠闲生活期承受力范围拥居住环境优美面积适中居享受生活
三级市场：年着北京房产政策逐渐放宽三级市场逐渐活跃起部分客户群会考虑原房子卖掉重新置业次置业标准会程度提高项目目标客户群享国家福利分房福利分房子数理位置较房屋户型结构差户型面积较配套设施差次置业时希房屋结构趋合理面积适中配套完善
3413户型设计新概念
年房产行业飞速发展日趋成熟房产产品品质求越越高日趋激烈市场竞争开发商逐渐认识户型设计重性愈愈注重产品消费者契合程度促进房产产品质飞跃户型设计出现许新颖理念详见表1
表1户型新概念
设计
求
具体技术指标
注释
面积
趋
新布局形式
传统住宅实率低功质量差受市场冷落户数减少边形面布局户型设计更趋合理
户实率
公走道室走道楼宇边角等公面积减少户型率前高
功
配置
房
卫生间
房带卫生间已成中户型必设计
工作阳台设置
家务操作观景分开更加方便合理
配套空间
书房童房健身房衣帽间配置室生活更加丰富彩更舒适
玄观设计
增加空间层次入室更衣换鞋等新风尚变促进居家健康
功
分区
空间层次
分区
三分区理念：动态静态空间划分工作空间生活空间划分公空间私密空间划分居家更加科学合理
户型设计
利凸出边角台阶隐避走道等设计进行空间划分空间层次感更强空间变化更
户型
设计
更
体贴
厨房设计
设计出现代家庭居家细节设身处住户考虑
卧室门
注意避免门相现象
破单纯
外延空间
落窗凸窗角窗普遍采破单纯阳台作居室外延空间局面
低窗台设计
坐卧增加空间开阔视野
体现性品位
中户型采间隔设计充分体现性品味
设计
观念
观念改革
追求户户阳时景观变样重
需求观念改革
购房群体日趋理性性户型设计呈样化特征
户型设计
重视程度
日趋激烈市场竞争开发商认识户型设计重性加强设计单位沟通协商
342户型设计建议
案户型设计汲取竞争项目优劣势做出具竞争力产品：
适中面积
户型类型样化
塔板结合户型
3421户型构成
户型构成例较复杂诸素关图
目标客户群
需求层次
市场需求
规划设计
户型构成
需求变化
面布局
容积率
A
a布局宜杂战线宜拉长
户型兼容满足种求思想取战线长法集中力量满足某种需求层次体现出楼宇档次形象定位
B 力户型差异宜否定位准确
力户型差异物业理带治安造成相难度层次业生活圈难避免交叉生活区
c具体户型构成例应目标客户群细分确定
项目客户群年龄25－35岁家庭口构成接社会均户口数
B 板式高层户型设计配建议
板楼项目高端产品户型合理通风采光率高建议两居三居辅少量跃层开间进深户型布置配合较景观造出舒适温馨居家环境
C 新型塔楼户型设计配建议
塔楼项目低端产品建议居两居造出济实居家环境
3422确定户型
A 根
区域位置：普遍法市区中心户型郊区户型做
B 户型建议
建议项目户型面积较北京市均户型面积10－20米会狭居住舒适会奢华超出定位客群购买力期实现济性实性目
室厅卫：50米60米
二室二厅卫：75米85米
二室二厅二卫：85米95米
三室二厅卫：105米115米
三室二厅二卫：115－125米
四室二厅二卫：130米140米
跃层：140米150米
C 户型结构功分区
客厅
餐厅
公活动区
门厅
家庭厅
卧室
功分区
私密休息区
书房
保姆房
厨房
卫生间
辅助区
阳台
贮藏
3423户型布局
A整体布局
● 户型布局遵循动静分区洁污分区设计原
动静分区公区域（厅厨房公卫生间）私密区（卧室）相隔开点减少相互干扰保持居室私密性
洁污分区厨房公卫生间贮藏间等集中布置客厅卧室分开家居生活方便整洁
厨房贮藏间等服务区域应位离入口较位置避免买菜做饭等日常操作生活影响
● 建议采开间进深楼体形式
● 客厅面宽36米
B公区域
● 进门玄关厅留走道等浪费面积
● 两厅方正实凸显柱体缺角变形
● 建议采客厅餐厅布局
● 宜客厅墙面开门保持客厅整体性
● 厨房需餐厅布置足够通风采光
● 居室门洞应避免入户门相
C 私密区域
● 公活动空间隔离卧室具较强私密性尤卧室应位走廊端
● 房门宜错开布置避免卧室门户门
D 居室
● 起居室卧室应取
● 书房餐厅等应取次
E 窗户设计
户窗窗间应考虑角度避免影响房间私密性
F 阳台设计
应设置封闭生活阳台考虑洗衣机位便居家生活中洗晒衣物等日常生活功途
G 附属空间
面积户型居室应考虑设计储物间卧室考虑步入式更衣室布置
居室设计应考虑家电器摆放位置例冰箱洗衣机空调等
卫生间进行井布置达卫生间墙面整洁效果
3424细部处理
A 加宽低外飘窗设计
客厅卧室采取低外飘窗景观窗形式提高居室视线开阔度采光度时增加实率南方先进市场普遍设计特色效提高室面积中户型效果尤突出建议期样板间制作中途予充分体现
外飘窗效果
B 阳台设计
建议采双阳台设计封闭阳台外面设置景观阳台满足观景需遮挡北京风沙天气阳台设计致造型增加楼体立面效果增加灵活生动局部效果体现时尚悠闲社区定位
开敞步式阳台
3425户型设计配结构面积表
表2：户型设计配结构面积表
户型
居
二居
三居
四居跃层
室二厅
卫厨
二室二厅
卫厨
二室二厅
二卫厨
三室二厅
卫厨
三室二厅
二卫厨
四室三厅
三卫厨
销售面积
50－60
75－85
8595
105－115
115－125
130－150
户型
占重
20
30
20
15
10
5
起居室
22
26
28
30
25
25
餐厅
8
8
卧室
12
14
15
15
18
18
次卧室
—
9
10
12
12
14
次卧室
—
—
—
9
9
12
次卧室
—
—
—
—
—
8
厨房
5
6
6
6
6
8
家庭室
—
—
—
—
—
—
卫生间
3
5
5
5
5
5
次卫生间
—
—
4
4
4
4
次卫生间
—
—
—
—
—
—
生活阳台
1
2
2
2
2
2
观景阳台
2
2
4
4
5
5
道
—
—
—
—
2
4
储藏间
—
—
—
2
2
2
总面积
45
64
74
89
98
115
附注
赠送顶层露台
3425户型特色卖点设计建议
卖点：立体花园走入高层住宅
购房者越越重居住环境质量现居住模式难实现户户私家花园立体花园实现求
A空中花园
选取较户型设置空中花园（赠送优惠名义客户）作销售卖点适提高户型价格增加利润
ａ空中花园形式
空中花园形式：加阳台面积达2025米形成阳台式空中花园
空中花园形式二：户空中花园进入户先进入景观厅形成室种植空间面积2030米客厅
ｂ空中花园济性分析
司作项目优秀·赏项目例户销售面积142156方米赠送空中花园（阳台空中花园）面积3035方米赠送面积计公摊面积物业费现售价整盘均价3600元方米空中花园户型均价4300元方米赠送面积计入销售面积话均价约3550元方米计算空中花园户型实际售价户型略低相差赠送面积计公摊面积物业费会成销售热点
ｃ空中花园户型优势
带动该区域高档目标客户群
优秀·赏空中花园户型改做普通概念四居目标客群确四居需求客户该区样客户相较少空中花园户型针三居户型需求者高档客户会带客户全新居住概念形中带动项目整体档次
宣传推广热点客户留高品质印象
B阳光花园
顶层退台设置阳光花园顶层退台设置阳光花园充分利项目具备景观资源作销售卖点适提高户型价格增加利润
卖点二：层高解决功分区
三错层户型
房间功动静分房间面积分房间设计深入细致高层住宅中引入墅概念房型设计做出二维三维开拓三错层户型户楼面高度致错开处楼梯联系户型利错层住宅中层高标高区分功空间般户低层生活服务空间厨房餐厅客卫生间中层家庭交空间客厅层私密空间卧童房等
错层市场销售状况：
三错层户型种较新颖户型产品现阶段北京市场京市心海岸南城马家堡未名珠两项目错层户型错层户型取俗销售业绩
市心海岸例该项目错层户型功分区明显足该项目2001年5月市场中亮相售价5500元方米高出周边项目约300元方米中开售40套117米二居错层户型短短月抢购空见错层种新颖户型市场吸引力巨
35新材料新技术应
351住宅塑性开放空间
住宅设计总体环境设计建筑风格创意外户型设计关重户型未必完全赢市场面层面元化消费群体住宅塑性缺
住宅空间塑性
住宅空间塑性真正含意没户型户型没具体户型固定限制性化充分发挥户型固定限制两条分隔墙厨卫布局分隔墙果钢砼剪力墙充量墙开洞分隔墙拆移轻墙空间通连贯关厨卫布局设计南方线放室外凹槽里北方出解决冬天防冻问题室井解决求面户型布局时量井移动竖承重墙柱塔楼里量核心筒外框墙卫生间弯头水封井解决层相互影响彻底解决层间防水问题带纠纷
日家园项目解决墙拆移问题典花园项目解决墙拆移厨卫布局问题中B座层业整层购买商住办公空间全部贯通国贸世纪园项目开发商通市场调研层究竟分户样快回收资金规避风险颇费周折引入塑性开放空间概念实现层户层十二户意组合住宅公寓商住公司办公酒店式公寓等种性质途嘉铭园板式高层果户型取消改中搭配户型取代中户型销售户型销售创造销售业绩快回收投资意义言喻
总言住宅塑性开放空间更加适应层面元化消费群体需开发商佳销售业绩规避投资风险
预应力梁楼板延伸性
实现住宅塑性开放空间预应力跨度梁楼板提供天独厚条件墙体采拆移轻墙成预应力梁楼板跨度6m～10m较济合理梁柱帽竖承重构件钢筋砼墙柱厨卫线穿楼板应避开楼板暗梁位置
预应力梁楼板实现较跨度连续空间户型合时更厅更途空间钢筋砼剪力墙开门洞空间简单连通
成造价控制规模效应
实现预应力梁楼板空间成造价控制必然成开发商首关注问题现行市场较1960级钢绞线说普通Ⅱ级钢筋强度6倍果预应力钢材价格超普通Ⅱ级钢筋6倍（市场价Ⅱ级钢筋2000元／吨计）超12000元／吨理合理通日家园典花园预应力楼板工程实践证明成造价控制完全原先通市场招标预应力专业施工单位总包价格达12000元／吨甲方控制预应钢材批量采购实际成造价9000元／吨成造价控制目标完全实现
国预应力钢材较贵出生产批量产量低果面积采批量生产价格必然幅度降低
通完全数测算未市场预应力钢材（包括施工张拉）合理价格控制8000元／吨样国外水拉齐真正实现预应力结构造价普通钢筋砼结构造价便宜目标
施工进度行性
成价格素开发商关注问题外施工进度否保证关键问题施工进度否保证持疑虑前预应力工程量较较少面积房产住宅公建开发采预应力楼板跨度前竖承载构件原少墙柱支撑工作量梁楼板支撑梁模板采模板作业全部铺开先绑底筋绑暗梁筋预应力筋编网穿筋绑筋完毕绑板筋完成钢筋绑扎浇筑砼日家园典花园塔楼标准层面积均1000方米左右施工速度实现8层／月实际施工速度普通钢筋砼结构快
创造开放商业会配套服务空间
预应力梁板实现6～10m跨度空间高层建筑底部实现空间较利出抗震需底部空间落剪力墙太少必须满足规范求果部剪力墙密度间距必然底部空间转换时会带落剪力墙底部形成空间预应力楼板跨度较易实现底部空间结构
预应力楼板跨度易引起剪力墙偏少误解剪力墙合理布置壁率（砼剪力墙截面面积楼层面积）控制5～10范围ⅡⅢ类场土基底剪质均控制3～6合理范围周期位移均控制抗震规范求范围
市场预测等确定素较房产市场竞争激烈区底商功应确定时困难空间底商适应市场变化求底部空间区会配套服务设施灵活布置
创造车位充足车库
底部空间优越性尤表现车库布置出空间贯通较易实现车流环线部分死角布置车位空间布置通风水暖强电弱电设备房
车库楼板梁楼板设计净空增加层高减少调整合理甚层停车空间
利建筑室作停车库避免减少绿独立式车库开挖节约投资区网布置环境设计更利
日家园原设计方案室停车库两层楼板改梁板结构室二层改三层成造价基增加情况停车位800辆改1800辆净增1000辆停车位辆停车位（包括设备房）建筑面积约35方米亮马名居工程国贸世纪园工程停车位均增加倍基实现户车位目标
减少公摊面积业更实惠
室库房面积减少合理公摊面积然降低时业停车直接坐电梯楼
室空间贯通布置停车位举：
Ⅰ增加停车位减少面停车区拥挤压力
Ⅱ消化良库房面积减少合理公摊
Ⅲ开发商销售车位净收益
Ⅳ减少设独立车库减少投资成
352建筑节环保新技术
10年北京市建筑节工作密切结合墙体革新全面提高建筑围护结构保温隔热气密性采暖供热系统进行节研究试点种采暖供热方式探索锅炉房运行理节研究采暖计量技术政策研究等方面取程度进展建筑围护结构节已形成系统二采暖供热系统节正加力度三建筑节技术产品开发工作取定成果
北京市建筑节发展方：坚持节约建筑改善气环境相结合坚持节约建筑改善建筑热环境相结合坚持节约建筑墙体革新相结合
3521采外墙外保温技术
目前常见节绝热材料岩棉玻璃棉聚苯乙烯泡沫塑料水泥聚苯板硅酸盐复合绝热砂浆
A岩棉精选玄岩辉绿岩原料高温熔制成机造纤维岩棉制品具良保温隔热吸声耐热燃等性良化学稳定性
B玻璃棉硅砂石灰石莹石等矿物原料熔化火焰法离心法高压载气体喷吹法等工艺熔融玻璃液制成机纤维玻璃棉制品具良保温隔热吸声燃耐腐蚀等性广泛应房屋道贮罐锅炉飞机船舶等关部位保温隔热吸声
C聚苯乙烯泡沫塑料聚苯乙烯树脂基料加入发泡剂等辅助材料加热发泡成轻质材料具质轻导热系数吸水率低耐水耐老化耐低温易加工价廉质优等优点聚苯乙烯泡沫塑料板材（舒乐舍板泰柏板GRG聚苯芯材保温板EPS建筑模块彩色钢板聚苯乙烯泡沫夹芯板）现已建筑市场广泛应
D水泥聚苯板聚苯乙烯泡沫塑料脚料废聚苯乙烯泡沫塑料破碎成颗粒
加水泥水EC起泡剂稳泡剂等材料搅拌成型养护成种新型保温隔热材料具质轻导热系数保温隔热性定强度韧性耐水难燃施工方便粘贴牢固便抹灰价格较低等优点适建筑物外墙屋顶保温隔热层
E硅酸盐复合绝热砂浆种新型墙体保温材料精选海泡石硅酸铝纤维原料附种优质轻体机矿物填料数种添加剂作细纤化扩散膨胀粘接等种工艺深度复合成灰白色粘稠浆状物种材料显著特点：保温隔热性施工简便（直接涂抹）硅酸盐复合绝热砂浆已国家列新型绝热材料制品重点发展象
敝司建议项目选新技术材料硅酸盐复合绝热砂浆等新技术发展建筑材料竞争手更胜筹
3522环保采暖新技术
集中采暖供热新建居住性建筑2000年开始采种形式采暖系统组织分室调控室温热户计量收费试点2002年通试点取验开始试点确定采暖方式进行设计2005年冬季起推行热户计量收费
环保采暖6种优劣点评
长期北京气污染指标严重超标总灰蒙蒙天空生活着专家认：想根改善气环境目前原煤污染型源结构逐步转变天然气电力等优质源清洁源结构二年北京采新式环保采暖方式居民区开始起然部分项目冬季尝试屡遭失败击房子暖运行费高住户满原
分户式家中央空调系统
类型：风冷式水冷式两种
优点：档次高外形舒适度高带新风系统风冷式更舒适中央空调系统买房时开发商免费赠送
缺点：成高套机组价值约数万元方米铺装成高达500元左右运行费高(走电费)饭店高档公寓适合数普通家庭
板辐射式采暖
类型：分户式燃气采暖炉市政热力网区锅炉房等种方式提供热源作埋设板类散热器
优点：面温度均匀室温逐渐递减舒适度高十分清洁部分采暖方式节百分二十增加23室面积便装修摆放家具意调温
缺点：便二次装修维修麻烦选择耐压耐温耐腐蚀热稳定性高科技环保材层高影响铺装线需占约8公分空间板铺毯影响采暖效果时间长家具会变形铺实木板
开发商支付费：80元方米
运行成住户支付费：普通散热器供暖燃气采暖炉相似
电热膜采暖
类型：数天花板式少部分铺设墙壁中甚板
优点：次性投入少寿命长密封保温隔热性强节型住宅中较节运行费应燃煤燃气间房间行调温争议较采电力采暖绝趋势时北京市已求年10月起新建商品房采计量供暖
缺点：住宅节性求较高顶棚钻孔钉钉子住户装修时受限制
开发商支付费：120300元方米
运行成住户支付费：1824元方米
独立式燃气(电)采暖炉
类型：天然气液化石油气煤气电源分类型分户式采暖炉
优点：行设定采暖时间分户计量家中时需保留4度左右低温运行(防冻作)品牌时提供生活热水传统暖气先进节安全安装墙体房间角落里价格数百元1000元左右
缺点：存安全污染(电采暖外)等隐患说市区高层住宅现已控制面积郊外低密度住宅较适合
开发商支付费：45元方米
安装燃气热水锅炉户300010000元
运行成住户支付费：18元方米
家电锅炉
类型：分进口品牌
优点：占面积安装简单操作便利采暖时提供生活热水舒适性高适合面积较低密度住宅墅先进处具种时段温控预设功
缺点：前期投入较运行费较高该产品太适合利低谷电蓄热供暖达节功效
新式蓄电式电暖气
类型：电采暖炉种新类型
优点：清洁节省钱晚十点动开启散热时储存热量次日六点动断电开始夜里储存热量释放出白天耗电悉现正东城区进行3万方米房试点工作试点居民享受晚十点次日六点电费半价低谷电优惠政策
缺点：适面积房间刚开始试产品质量技术进步检验
年初次露脸电热膜分户式燃气采暖炉纠纷较两种采暖方式方执词新采暖方式产界中声名噪然褒贬业认：运行费高感觉冷温度达标开发商应承担超出正常采暖运行费部分费开发商认：业包括开发商身新采暖缺乏解业没电热膜产品说明书严格做发挥佳效果电热膜生产厂家认：区楼盘房顶门窗问题保温做够入住率较低空置房热量通太保温墙体量热量散发出采暖日常家电器应分成两电表分计量
作首家北京市电气化示范区双裕花园胆尝新想引领潮流尝出堆意见纠纷开发商觉着挺冤冬第二采暖季开发商采取措施窗子改成双层中空式等说电热膜蓄效果理想开发商努力关部门争取低谷电费优惠政策采暖费降外开发商认采暖电费电器费应分成两电表分计量采暖费目然业似愿采种方法根电热膜厂家元电子设备限公司供暖高耗测试检验结果保温效果较节型住宅方米采暖费2528元介燃煤燃气间悉墙改办等关部门专家现开始学知府西环景园北潞春三采新采暖方式区进行期两月时间供暖高耗测试指定具备相关资历士测试住宅建筑外墙传热系数区物业公司采暖设备生产厂家配合进行温升速度电量数检测较全面手采暖测试资料出较公准确权威结
房产市场日益激烈竞争态势开发商愈发注重楼盘品质争相先进理念超前技术房子舒适度性化提高许开发商采暖方式作重卖点锦绣房子采欧洲先进低耗高舒适度技术保温做十分位保温设施建材做二米处楼顶保温层国普通楼顶厚3倍套100方米左右房间安装1匹空调足够该项目采带新风系统风冷式分户中央空调系统作房子调温辅助系统运行费低舒适感增京城首例引德国双层呼吸幕墙技术旺座称会呼吸房子说采该技术设施房子冬季出风口关闭温度会高室外层幕墙外表温度相应提高热量损失减少30夏季出风口开启冷空气进风口进入双层幕墙空气缓层热交换热空气出风口排出减少空调频次效降低耗柳清居国展家园新城等采家分户式中央空调系统般饭店流行风机盘作末端设备取代传统暖气片分体空调室机国展家园户式空调夏季普通分体空调节电约35冬季节效果达15左右北京买房说定供暖作考察楼盘品质重素超前眼光详细解楼盘建筑节性毕竟关系生活品质付出成高低
敝司建议采暖方面选取板辐射式等新型采暖方式选择较散热器水采暖综合成造价技术成熟程度高新技术优化产品品质
36配套设施规划建议
配套设施作成熟物业重组成部分直接关系物业品质成选择物业时重衡量标准纯居住社区言配套设施完备程度显尤重提高项目市场中竞争力应谨慎考虑物业配套设施显现物业档次考虑开发成增加引发期业物业理费增加物业配套般包含楼宇配套设施服务配套设施两部分
361楼宇配套设施规划建议
3611区域市场样项目硬件配套情况
表3：区域市场样项目楼宇配套情况表
区域
物业名称
通讯系统
供暖系统
电梯
供电系统
阳
阳限
宽带
集中供暖
三菱
双路供电
京贸国际公寓
宽带
集中供暖
三菱
双路供电
阳光华苑
宽带
集中供暖
富士
双路供电
绿岛苑
IDD
集中供暖
迅达
双路供电
美然·动力街区
宽带
集中供暖
日立
双路供电
双桥温泉花园
宽带
独立供暖
富士
双路供电
水岸长桥
ADSL
独立供暖
东芝
双路供电
柏林爱乐
宽带
集中供暖
富士达
双路供电
兴隆家园
普通电话线
集中供暖
奥斯
双路供电
珠江绿洲家园
宽带
集中供暖
广日电梯
双路供电
通州
翠屏北里
宽带
市政供暖
双路供电
美然百度城
宽带
集中供暖
奥斯
双路供电
旗舰·凯旋
宽带
集中供暖
双路供电
日光清城
ADSL
集中供暖
奥斯
双路供电
时尚城堡(期)
宽带
集中供暖
双路供电
世纪龙鼎
宽带
集中供暖
铃木
集中配电
新华典
宽带
集中供暖
合资
双路供电
新华联家园
宽带
集中供暖
双路供电
幸福艺居
宽带
集中供暖
双路供电
雅舍香桥
宽带
集中供暖
双路供电
怡佳家园
ADSL
市政供暖
奥斯
双路供电
运乔嘉园
ISDN
集中供暖
奥斯
双路供电
分析：表明显出案区域市场绝部分项目均采集中供暖方式 极少数项目采目前市场较流行独立供暖方式
表统计出区域市场住宅项目网络通讯系统配置水较高项目采宽带网络系统调研程中发现众客户购房时会询问社区网络通讯系统配置情况见网络通讯系统已逐渐成生活缺重组成部分项目销售着影响
电梯系统言该区域楼体类型层高层层楼体少配备电梯表出绝数项目采合资品牌电梯采奥斯电梯
3612楼宇配套设施建议
硬件配套设施衡量房产项目品质档次重硬性指标硬件配套设施设计选否合理适程度影响着客户购买行进影响投资者投资回报收回投资时间根前述项目市场定位敝司建议项目配备中高档设备设施迎合定位客户群实际需
楼宇硬件配套设施楼宇智化息息相关密分硬件配套设施智化载体智化硬件配套托硬件配套设施楼宇智化系统起38节中做详细阐述
362服务配套设施规划建议
工作强度生活节奏快现代说服务配套设施完备程度仅客户选择物业时考虑重素项目销售率销售价格影响物业具备齐全功配套提升项目档次吸引客户效手段时功配套发展商提供更赢利空间
3621建议
A区域市场样项目周边配套情况
案区域市场样项目周边服务配套情况详见表4
表4：区域市场样项目周边配套情况表
区域
物业名称
邮局
银行
餐饮娱乐
商业
体育场馆
幼园
中学
医院
公园景区
阳
阳限
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京贸国际公寓
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阳光华苑
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绿岛苑
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美然·动力街区
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双桥温泉花园
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水岸长桥
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柏林爱乐
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兴隆家园
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珠江绿洲家园
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通州
翠屏北里
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美然百度城
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旗舰·凯旋
日光清城
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时尚城堡(期)
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世纪龙鼎
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新华典
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新华联家园
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幸福艺居
雅舍香桥
怡佳家园
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运乔嘉园
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分析：表出绝数项目周边配套设施齐全尤缺乏体育场馆公园景区等型重配套案处区域市场发展速度缓慢密分
B 区域市场样项目部服务配套情况
案区域市场样项目周边服务配套情况详见表5
表5：区域市场样项目部服务配套情况表
区域
物业名称
会
羽毛
球场
网球场
游泳馆
台球室
壁球场
健身房
餐饮设施
幼园
商店
童游
乐设施
老活动场
区诊
阳
阳限
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京贸国际公寓
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阳光华苑
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绿岛苑
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美然·动力街区
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双桥温泉花园
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水岸长桥
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柏林爱乐
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兴隆家园
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珠江绿洲家园
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通州
翠屏北里
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美然百度城
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旗舰·凯旋
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日光清城
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时尚城堡
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世纪龙鼎
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新华典
新华联家园
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幸福艺居
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雅舍香桥
怡佳家园
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运乔嘉园
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分析：表出通州区域样项目部配套明显足阳区域样项目部配套相齐全部分项目然设部会健身房网球场游泳馆等型运动休闲配套设施然较少外该区域市场房产项目纯居住住宅项目居部分项目部配套均没设置童游乐老活动场等够动客户心配套设施
C市场定位
通敝司案处区域周边环境项目身状况目标客群消费心理竞争手较等方面深入研究分析基宏观济环境国家政策充分理解产品市场定位：CBD花园中高性价纯居住国际化社区项目处理位置较偏周边环境较差市政配套齐全助周边生活服务配套少决定案必须社区建设齐全完善生活服务休闲娱乐运动健身等服务配套满足业基生活需生活质量求提升整物业品质树立良开发商形象信誉
D客群定位
根前述定位报告项目力客户群定位：CBD区域辐射区工作三资企业中层职员（般理级）私营企业类客群通常生活节奏快生活品位高便利齐备生活服务配套求高
3622建议原
A 外相结合
针项目处区域项配套服务设施落基生活设施缺乏情况应社区配备较齐全服务配套弥补周边配套足
B 二期相结合
项目期规划总建筑面积20万方米规模较建议开发商期开发时优先考虑基生活服务设施建设普通生活会商业服务设施医疗卫生金融机构户外健身配套等满足基生活需求满足整体规划求增加案销售卖点建议期开发时建设幼园中学等教育设施二期开发时考虑充分利项目天然资源温泉矿泉水建设外营服务型高档休闲娱乐会矿泉水站等提升项目档次品质增加销售卖点扩营利润
C 产品定位相结合
通配备完善具特色社区配套服务期实现社区配套高品质通设置齐全商业服务设施等业提供优质便捷样化服务
D 配套公建建设指标
配套公建建设指标均北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标新相关文件
注：案目前先开发期报告期建容进行阐述二期建容应根时实际情况确定
3623建议容
A会服务配套设施建议
分析项目区域市场特征身物业情况总结客户群消费层次项目存潜需求结合案拥天独厚天然资源情况建议项目分期建设两功题会期开发时建设满足社区部客群基生活休闲娱乐普通会外开放建筑造型特点够成社区特色建筑二期时充分利天然资源建设外开放贴时尚生活集休闲娱乐健身运动服务体型综合性会部设置温泉SPA水疗会馆温泉泳池等满足追求高品质生活客群需求
根北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标实际需求需建议项目期会总建筑面积：2000方米
项目会配套面积建议见表6
表6：会配套容面积建议表
序号
名称
面积
(米)
功
备注
1
门厅
100
接登记物品保等候休息等
适合
50
咖啡厅
50
茶室
2
诊
400
门诊部医药店
3
社区服务中心
400
社区综合服务
方便生活
社区理中心
物业理办公
社区理
业理委员会
4
青少年家
150
书籍阅览培训
丰富文化生活
5
棋牌室
50
象棋围棋桥牌麻等
6
健身中心
200
器械健身
两者合
健身训练室
更衣室
男女更衣室
150
乒乓球室台球室
两者合
300
篮球场羽毛球场
两者合
7
功厅
老年活动中心
150
开会影视舞厅卡拉OK
作文化娱乐场两者合
老年娱乐活动
合计
2000
附： 根规范计算诊规模约400米左右面积较效提高增园林景观面积建议社区医疗卫生设施设会
宽敞明亮台球室
环境高雅咖啡厅
环境高雅健身房
会室活动场
B 商业服务配套设施
针案区域市场缺乏完善商业服务设施情况建议案街设置商业服务设施样仅满足区业需求时服务周边客户扩商业利润项目整体规划思路案块西边三角形段着双桥东路建设拥浓厚商业氛围时代广场敝司建议
项目时代广场定位拥国风情特色商业区成案卖点总建筑面积5000米项目商业服务设施面积建议见表7
表7：商业服务设施面积建议表
序号
名称
面积
(米)
备注
1
综合性超市
2000
设置集百货家电日杂副食食品体综合性超市位置设社区出入口交通便利段考虑周边外客户需求
2
街特色商铺
1500
商铺面积约100米
3
集贸市场
250
室市场出租摊位
4
洗衣店
150
设低中高档
5
花店
30
6
色风情餐厅
500
中档餐厅（300米）
餐厅两（100*2米）
7
蛋糕房
100
现场制作
8
美容美发
100
设置12
9
相馆
100
10
药店
100
外
11
服装加工
50
12
生资源回收点
20
13
第三产业设施
100
移动电话厅等
合计
5000
C 教育
考虑案规模开发成规划求建议社区交通便利方设置托幼园中学等教育设施建筑设计风格死板僵硬充分体现生动活泼爱形象仅满足求作社区特色建筑供观赏外贵方根实际情况引进国际化先进教育方法教育设施例：双语幼园北京知名重点中学等效提升项目档次品质增加项目卖点
根北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标建议教育设施总建筑面积：8000方米
项目教育设施面积建议见表8
表8：教育设施面积建议表
序号
名称
面积（米）
备注
1
托
1000
设置阳光充足接公绿便家长接送段
2
幼园
2000
3
中学
5000
根实际情况进行配置
合计
8000
幼园外立面
幼园外立面效果
D 金融机构
敝司建议金融机构设案规划时代广场方便社区住户时达服务周边住户目面积满足规范基础适扩建议面积达600方米详见表9
表9：金融机构面积建议表
序号
名称
面积（米）
备注
1
银行
300
商业服务设施结合设置
2
邮局
150
3
电话局
150
合计
600
E户外健身配套
建议案整体园林景观规划设计时考虑健康步道童游乐园等户外健身设施建设
脚踏石漫步道
社区童游乐园
37项目车位配置建议
371建议
总面规划设计必须具良交通组织合理分设出入口步行道行车道汽车道停车场等
3711区域市场样项目车位配置价格情况
区域市场样项目车位配置价格情况见表10
表10：区域市场样项目车位配置出租价格情况表
区域
物业名称
车位例
车位出租价格
车位出租价格
阳
阳限
08
300500
京贸国际公寓
05
300400
150
阳光华苑
08
绿岛苑
11
150
美然·动力街区
1：15
200
双桥温泉花园
05
未定
未定
水岸长桥
08
150
柏林爱乐
1
150210
兴隆家园
1
150
珠江绿洲家园
11
150350
通州
翠屏北里
05
150
美然百度城
04
4000元年
旗舰·凯旋
1
80
日光清城
08
80
时尚城堡(期)
05
100
世纪龙鼎
1
80
新华典
015
150
新华联家园
06
未定
50
幸福艺居
05
80
雅舍香桥
怡佳家园
05
150200
运乔嘉园
07
120
60
图1
分析：图表出项目区域市场样项目车位配例基达1：1占三分三分二项目车位足1：1阳区项目车位配例普遍通州区项目高外约三分项目建车位部分项目业提供车位作普通住宅项目车位例应该根项目档次设置达居住求
车位租售价格高低客户关心问题该区域市场住宅项目车位部分租表知区域市场车位租价基150—300元月间高达500元月车位出租价格普遍低通州区项目集中100元月阳区项目集中150元月左右
3712车位需求情况分析
车位住宅项目必须具配套尤现车族越越壮情况车位供应量显越越重案区域市场未发展前景必充足车位配备成提高项目市场竞争力力手段
372建议容
建议项目建设车库设置部分车位减少成投入时实现提高车位配例目
3721车位配置例建议
考虑济发展收入增加北京市新建改建居住区公服务设施配套建设指标规定等方面建议项目总规划车位配置例1：1期开发时减轻先期资金投入压力车位配置例适低达1：08中包含部分车位然根期销售情况市场发展状况二期开发时扩车位供应量满足整社区车位需求建议案
车位配置例1：08
（中包含部分车位）
3722车位面积建议
停车库建筑面积型汽车车位3540M2计算
38项目智化建议
381智化住宅介绍
3811智化住宅概念
智化住宅信息化社会产物国外（日等国）认智化住宅指种信息通讯设备住宅设备通家庭网络连接起保持设备住宅协调构筑成舒适信息化居住空间便实现信息社会中富创造性生活
见构成智化住宅基条件三点：
（1）具相住宅神家庭网络
（2）够通种网络提供种服务
（3）区社会等外部世界相连接
通常意义智化住宅利现代化4C（计算机通讯网络控IC卡）技术通效传输网络元信息服务理物业理安防住宅智化系统集成住宅服务理提供高科技智化手段期实现快捷高效超值服务理提供安全舒适家居环境
3812智化住宅系统构成
营造生活场单位家庭户住宅住宅楼公寓单元住宅集合成住宅楼集合起构成住宅区智化住宅住宅住宅楼区规模构成等级信息系统般构成三种系统：住宅信息系统住宅楼（公寓）信息系统住宅区信息系统
A住宅信息系统
住宅信息系统基住宅实现系统时根信息容需户外（住宅楼住宅区）系统联动硬件说住宅信息系统火灾煤气防盗安保通信生活设备集中起进行理系统总称住宅信息系统相包括家庭安保高度住宅动化（HA）系统
B住宅楼（公寓）信息系统
住宅楼（公寓）信息系统住户发出信息公空间设备发出必信息住宅楼单位进行集中理系统述居住者密切关系系统监视控制种公设备
种系统信息量求系统必须迅速高效传递信息信号作典型示例利谓超级家庭总线系统（
S－HBS）图数控制等信息SHBS轴电缆中传递施行居住者种服务住宅楼理种系统特点：实现信息传输线元化布线简化功具扩充性降低成节通S－HBS软件处理图文数声等媒体信息实现种服务
然种住宅楼信息系统利智楼样数字程控交换机中心综合布线方法
C住宅区信息系统
住宅区信息系统区住户住宅楼等公设备产生信息部分集中起进行监控发送显示等处理提高区综合性系统住宅区信息系统原住宅楼相类似规模更加宏住宅区信息系统仅传递种理信息考虑系统社区形成关尤居住者社区求什样信息服务等问题许值深讨问题
3813智化住宅分级标准
住宅智化水高低住宅造价客户象相关联便区智化技术实现实施应区智化进行技术分档等级投资成分高中低三档较高标准（成约住宅投资额12）普标准（成约60008000元户）低标准（成约30005000元户）住宅区智化分级功设置见表11
表11：住宅区智化分级功设置表
类
功
低标准
普标准
较高标准
物业理安防
区理中心
*
*
*
区公安全防范
闭路电视监控
*
*
电子巡更系统
*
*
防灾应急联动
*
*
区停车场理
*
*
三表计量（IC卡远传）
*
*
*
区机电设备监控
排水变配电
集中监控
*
*
电梯供暖监控
*
区域明动控制
*
*
区电子广告牌
*
*
*
信息通讯服务
理
区信息服务台
*
*
区综合信息理
*
*
综合通信网络
*
住宅智化
家庭保安报警
*
*
*
防火防煤气泄露报警
*
*
*
紧急求助报警
*
*
*
家庭电器动化控制
音频
*
*
*
视频
*
*
*
数
*
*
家庭通信总线接口
*
网铺设
根功求意设计铺设网
二级
功
级
功
级
功
3814智化社区发展趋势
A社区网络化信息通道宽频化
谓社区网络化信息通道宽频化指开发商社区规划设计阶段计算机网络系统作基础设施智化建设重点宽带化宽带网络基础台够构筑种应系统Internet接入物业理E社区服务等网络干宜选模光纤社区接入设备应充分前瞻性完全遵循标准协议计算机网络良扩展性
B兴建社区网站开展社区电子商务
兴建社区网站开展社区电子商务指社区名义申请互联网域名建立社区网站：发布信息提供衣食住行休闲娱乐医疗教育证券投资等方面资讯服务创造区独特社区文化互联网丰富信息资源社区居民稳定客户群利物业理处住户间建立收费结算转款机制作网电子支付效补充形式解决普通电子商务存两难题社区电子商务获广阔发展空间
C家庭综合布线三表动运抄
采家庭综合布线铺设网配置垂直弱电井网络连接设备住户水电气等计量耗表实行动远传抄收计费委托银行动托收实现抄表收费条龙动化理住户家智终端（LCD液晶显示）查三表度数相关费理处实现住户三表通断控制
D家居智控制切
三电体三网融通技术互补资源享智化发展必然趋势通智遥控插座模块电话遥控报警模块等室灯光电器实行集中遥控家中安装智化摄头住户办公室外出差样通Internet远程监控家中情况种终端设备应符合Internet通信协议IP址系统具完整开放性扩展性切
382建议容
作中高档纯居住社区周边现项目竞争中未愈加激烈市场竞争中立败应该项目硬件配套方面加投入提高物业品质
着信息技术高速发展智住宅已慢慢融入改变着生活房产业年智化已逐渐成新建社区缺少卖点
敝司建议项目应提高楼宇高科技含量采表13中较高标准智化设置业提供快捷便利生活提高物业理效率时提高商品住宅功价格发展商获高科技增值利润
3821智化安防系统
区域市场处城乡结合部郊区项目均采智化安防系统安防系统作智住宅区重组成部分众客群关心问题住宅区般设置保安安全理中心（简称保安中心）安全子系统机控制设备均布置保安中心安全系统周边环境报警系统（周边防盗报警系统闭路电视监控系统巡更系统）楼宇讲系统家庭防盗报警系统构成层层设防严密监控综合理业生活形防盗网中反形防盗网更安全更舒适
案作中高档住宅安全性摆首位敝司建议项目设置先进智化安防系统
A居住社区智化安防系统
周界红外探测报警系统
公区域闭路监控系统
公区域烟感探测系统喷淋系统
电子巡更系统
头尾楼宇监控系统
值班紧急报警系统
B家庭防系统
视讲系统
室报警紧急求助钮
消防报警系统
门磁窗磁安防系统
燃气体泄露报警系统
双监探头
3822网络智化系统
着家庭计算机普网络技术深入普通家庭信息网服务网成现代家庭生活项重容区网络服务中心智区信息交换中转站高速区网络中心区住户步入信息社会享受网络世界重保证区局域网铺设已成中高档物业普遍具备服务设施敝司建议案配备：
社区局域网宽带网络入户接入居室实现
电子商务服务
网络预定会服务项目
网络预定运动场
网络代购代订征订服务
远程教育服务
远程医疗服务
户求助咨询服务
社区公信息发布
社区服务网络化
社区理网络化
项费动收取识
3823电梯系统
考虑项目市场定位目标客群定位电梯安装成日常运营费等诸素敝司建议配备24时运行合资知名品牌高档电梯
3824供暖空调系统
敝司建议项目采集中供暖（开发商提供）双系统分户计量方式
空调系统采分户独立式空调（备）
3825供水供电供气系统
A供水
配备独立净水装置保证区水质优良利健康
通盘考虑项目长远规划建议建设中水系统（北京市规定建筑面积超20万米项目必须设置中水系统）
充分利项目然资源体现案竞争项目差异性增加案销售卖点建议二期时建设矿泉水供应站
B供电系统
供电系统求负载功率较承受未家电发展趋势建议采双路供电户设独立电表提供电表容量10A户电负荷10KW明插座空调分设回路
C供气系统
采市政天然气入户供气系统户厨房设燃气泄露报警系统
D供水供电供气系统收费
建议采IC刷卡方式较符合目前物业发展趋势
3826电视接收系统
建议采线电视接收系统居室均预留线电视接口（条件允许情况考虑增设卫星电视接收系统）
3827通讯系统
2—3条IDD电话插口网络接口成未居家必备设施厨房设电话插孔
3828邮政系统
户均设信报箱
3829车辆理系统
建议社区出入口设置摄机辅助车辆理设置密码识（遥控开启）车禁理系统户设专属车位时面停车位
39物业理点
物业理水衡量项目品质重软性指标物业理坏直接影响物业品质产品价格着房产行业日趋完善消费心理日渐成熟购房者注意力已仅仅停留实物品质更加关注入住长期相伴物业服务品质流物业流理流服务仅够提升物业附加值程度决定着客户终消费行中国社会调查事务调查表明：2002年北京海深圳三新开发楼盘卖点集中物业理（97）位置（94）价格（928）户型（914）建筑质量（89）环境（84）生活质量（835）物值（79）调查显示物业理竟成卖点
高品质物业高品质理已成众开发商吸引目标客户重手段物业理部门资质业务专业化程度影响项目物业理水素
391区域市场样项目物业理情况
表12：区域市场样项目物业理情况表
区域
物业名称
物业理商
物业理费
阳
阳限
均豪物业
19
京贸国际公寓
北京安信行物业理限公司
2325
阳光华苑
192
绿岛苑
绿岛物业限公司
14
美然·动力街区
18
双桥温泉花园
12
水岸长桥
均豪物业理限公司
171
柏林爱乐
北京正中方物业理限责公司
18
兴隆家园
天翌物业
198
珠江绿洲家园
25
通州
翠屏北里
078
美然百度城
美晟物业理公司
11
旗舰·凯旋
097
日光清城
168
时尚城堡(期)
定
1
世纪龙鼎
11
新华典
15
新华联家园
13
幸福艺居
北京潞隆物业理公司
0607
雅舍香桥
怡佳家园
国贸厦物业
2
运乔嘉园
中铁集团属子公司
085
图2：
分析：案取样项目中 10项目（占45）聘请物业理公司例国贸物业均豪物业等部分项目物业理采取开发商属公司理方式聘请外验知名物公司进行社区理利提高项目品质甚起促进项目销售作开发商减少客户购买时入住物业理疑虑房产项目采入住12年开发商然聘请外物业理公司理方式
表图出区域物业理费普遍较低均3元方米·月物业费低幸福艺居（0607元方米·月）高珠江绿洲（25元方米·月）42项目物业理费15元方米·月（中1元方米·月项目占19115元方米·月项目占24）43项目物业费集中15—2元方米·月14项目2—3元方米·月
392物业理建议
项目定位中高档纯居住社区更需软性服务体现物业品质敝司提出点建议供贵方参考：
1) 建议聘请知名专业物业理公司理项目市场中树立良品牌形象铺道路
2) 建议项目提供基物业理服务外应提供种专项服务代办代理服务等更丰富容（针服务项目适收费）
3) 建议物业理公司先期介入项目参设施设备选定招投标工作
4）销售程中根销售现场情况定期进行关物业理方面培训
393物业理服务容建议
物业理服务般分公性服务特约性服务公众代办性服务
具体项目物业理服务容建议提供服务：
A公性服务
1）信件报刊收发分简递送服务
2）公区域保洁保安绿化
3）化粪池清掏
4）房屋楼宇区楼宇周边部位设施设备日常运行维护
5）区楼宇日常理
注：业必须交纳公性服务费
B特约性服务容
1）定期室清洁绿化养护服务
2）室设施设备（电器道家具）维修定期保养服务
3）园艺培植保养租摆
4）信函电报报刊速递
5）物品搬运服务（特指社区）
6）订餐送餐服务
7）衣物洗烫
8）家政服务
9）接送子女学
10）幼托老陪伴
11）商务服务（包括字复印传真等）
12）种代办代理服务（代购商品代聘家教预定飞机火车船票报刊订阅电话安装房屋转出售出租代办手续……）
注：特约性服务费应双方协定实行调节价理
C代办性服务
物公司接受委托代缴水电气线电视等费服务
394物业理费建议
物业理费消费者入住需长期支付笔较额度费涉客户支付力物业费高低会成影响目标客户购买行重素建议案物业理费15—2元方米·月间
395相关公司简介推荐
A第太戴维斯综合物业顾问（北京）限公司
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梁振英测量师行两间享负盛名物业顾问公司 英国DTZ新加坡戴玉祥产业咨询公司
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C北京中原华夏物业理限公司
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D国贸物业酒店理限公司
中国国际贸易中心（简称国贸中心）外贸易济合作部属鑫广物业理中心马西亚郭氏兄弟集团属香港嘉里兴业限公司投资兴建国规模综合性高档商务服务企业
1998年国贸中心国家工商局注册成立全资子公司国贸物业酒店理限公司旨通该公司外输出成功物业理酒店理模式促进物业理酒店理社会化专业化做出贡献2000年国贸物业酒店理限公司通ISO9002质量体系国际认证理国贸中心物业北京市国土资源房屋理局评优秀理厦国贸物业酒店理公司取成功重标志国贸物业酒店理限公司引进吸收国外物业理酒店理模式验时注重国国际相结合公司营理程中断进行深入探索开拓进步形成套独特系统物业理酒店理模式服务质量标准工作程序目前正理包括国贸厦中国饭店国贸世纪公寓国贸商城等酒店写字楼公寓计55万方米物业
E深圳市中海物业理限公司
中海物业驻香港中资市公司中国海外集团旗专门事物业理业务具独立法资格企业公司掌握香港先进物业理模式基础融会世界国先进物业理验结合中国陆实际国情探索出具特色中海物业理模式
公司营活动物业理时开展电梯安装保养机电设备维修二次供水设施高楼外墙清洗物业智化系统设计集成施工调试维修等专业营目前已发展拥高中级专业理专业技术400名辖8家子公司集团化企业擅长普通住宅物业理服务价格合理
中海物业十年历程创造中国物业理行业项：已建成国家优秀示范区（厦）15占全国国家级优秀示范区（厦）总数35国业拥国优1996年2月中国物业理行业第家获
ISO9002国际质量保证体系认证
述物业理公司均敝司项目精心挑选鉴项目中高挡纯居住类型物业选择物业理公司时量选择目前市场住宅拥丰富理验市场知名度高公司例：戴德梁行北京中原华夏物业理限公司深圳市中海物业理限公司等达提升项目软件服务品质带动整体物业品质提高目树立项目良市场形象
结 束 语
策划案仅北京中原房产纪限公司结合目前市场供需状况项目解情况提交总体方案中原公司策划部着双方合作关系进步加深项目情况更深层次解进步完善方面工作贵司汇相关部门根项目身情况市场变化间部分策略数进行分析调整时握市场脉搏树立良项目形象
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