[咸阳金桥国际商务酒店]
整合营销方案
目 录
第部分 核心营销解决方案
核心营销执行策略
1 投资回报分析
2 目标消费群体定位
二 专案三营销突破口（三定位层次）
1 产品营销三高商务酒店
2 精神营销投资创富理念区域造势
3 魅力营销跳板财富理品牌张力楼盘附加值
第二部分 传播推广执行方案
专案传播执行策略
1 传播流程执行策略
2 核心传播策略
3 媒体组合执行策略
二阶段性广告执行策略
三活动营销执行策略
第三部分 总体销售执行方案
第四部分 专案整改建议
附：筹备期工作执行计划
前 言
专案营销抗性分析
适宜做住宅写字间分析
1处交通道嘈杂吵闹适宜居家前期设计规划酒店规划改造住宅太现实
2住宅说价格明显偏高
3般性定位会导致般化推广进度
4单体楼盘占面积狭区环境氛围作写字间咸阳外口少离西安外办公机构少写字间市场市场份额少作写字间销售前景容乐观
适宜作般性商住分析
1商住概念质化楼盘众推广难度
2商住户杂乱物业理困难
3商住题材炒做空间楼盘优势
全部发挥
两种定位抗性导致直接问题
1 销售期长难形成火爆热销
2 项目优点会抗性抵消优势突出
3 推广题竞争楼盘没形成差异性营销
形成绝优势
短期形成营销热潮
项目价值体现
选择佳解决道
做投资题材
营造投资创富热潮
第部分
核心营销解决方案
核心营销执行策略
全力造投资性物业
咸阳首家式酒店新型投资创富通道概念全面导入专案
强力引导市场
掀起咸阳新轮投资热潮
专案行效唯短期形成火爆热销核心营销策略
1 投资回报分析：
前提：定位转变专案重新产品定位产权酒店商务楼（咸阳酒店写字楼全新升级版）
2目标消费群体定位：
通详投资回报分析发现专案具良投资盈利空间升值盈利空间楼盘炒做空间楼盘炒热仅支持销售支持投资收益形成良性循环结合前文分析专案十弊病目标消费群体重新明确定位：
A力客户群：投资者客户群（楼卖想通楼赢利）
B属客户群：通楼盘品质特点传播型客户形成然吸引
二专案三营销突破口（三定位层次）
独创投资创富理念需实质性利支撑金桥国际酒店三营销突破口正实质性支撑专案全新定位三层次
三维立体产理念分析解决专案问题利器前期策划方案基础延续科学方式推出专案全新营销结构：
金桥国际酒店
跳 楼
板 盘
财 附
富 加
理 值
三
高
商
务
楼
王
区 投
域 资
优 创
势 富
炒 理
做 念
精神营销
SPIRIT
魅力营销
CRACE
产品营销
PRODUCT
1产品营销—咸阳 三高产权式酒店商务楼王
产品定位根发生转变：拒绝纯商务提商务楼独创产权式酒店商务楼概念金桥国际酒店投资型酒店写字楼引领时代潮流彰显全新酒店商务形态精心设计成HOTELOFFICE升级版中投资者商务型公司量身定做商业物业品种蕴涵极投资升值潜力投资型物业
全新产品概念：
三高标准新现代产权式酒店商务楼
金桥国际酒店
咸阳三高产权式酒店商务楼王
三高：
A投资标高：
投资额9回报咸阳高旅游酒店产业蓬勃发展期收益相观
B硬件标高：
咸阳高现代化程度酒店商务楼配套设施四星级酒店标准造咸阳顶级：
理位置宽带电梯酒店式堂银行入楼公中型会议室餐厅停车场
C软件标高：
咸阳高便利性商务服务模式OFFICE新理念：
l 酒店营运投资理中心：开盘时确定未酒店理公司增强业投资信心办公者提供星级酒店服务
产品重新认识升级
l 商务秘书租赁
l 全新投资业服务机构律师现场办公公证现场办公推出：
众周知产推广营销离开硬件软件两部分项目推出需线贯穿始终需核心理念性东西作题支撑项目硬件软件两部分硬件产品固然重时代表软件社区服务企业文化物业理样重
增强投资者信心项目品牌重容销售工作直接助力
展现容方面：
A1楼盘物业理
酒店物业理服务性机构工具时充产项目软件部分功产发达区物业理发展服务细分e化理阶段时候项目酒店物业理必须紧密结合销售功迅速提升
A2楼盘文化
项目仅需品牌需品牌美誉度客户属感发挥品牌威力进行品牌维护提升品牌市场号召力必须力度进行楼盘业文化建设
三高标准酒店商务楼炒做出概念实实产品形态咸阳西安产权式酒店新发展高度标准全面反映开发商客户角度出发设计开发产品科学理念具划时代意义全新产品左右咸阳酒店投资市场发展格局
三高产品构成专案投资创富成功强力支撑
2精神营销 投资创富理念 区域造势
结合前期方案提济远景定位西咸体化西安咸阳国际机场陕西咸阳旅游业发展前景营销突破口进行充分运：
A 造市先造势炒楼先炒
金桥国际酒店项目段进行包装炒做咸阳交通金腰带基础提出咸阳财富龙脉成熟板块意味着成熟环境配套丰富商业机会
B实现精神层面营销
形成客户块价值普遍认精神营销角度投资创富概念进行广泛传播实现客户成功创业通财富实现身梦想希冀投资创富理念贯穿全案精神层面核心推动力
C产权式酒店全新投资模式诱魅力
4 魅力营销
跳板财富理品牌张力楼盘附加值
A跳板理：
● 选择金桥国际酒店生跳板
● 选择金桥国际酒店企业跳板
● 选择金桥国际酒店财富跳板
● 选择金桥国际酒店创业跳板
通产品力营销精神力营销构成投资创富成功两支撑专案独处更魅力营销环节：跳板财富理
现咸阳产市场金桥国际酒店绝全新产权式酒店商务型楼盘光具诱惑力新概念更实质性利引注目专案四两搏千斤跳板济理引入楼市转化成针专案目标客户魅力引导手段跳板财富理关世界济势发展种数学模型资源配置优化利润化两核心企业找跳板成未事业关键
针办公型客户金桥国际酒店事业成功佳跳板（优化资源配置）
针投资性客户金桥国际酒店财富跳板（低置业门槛高稳定收益利润化）
B品牌张力
金桥国际酒店品牌咸阳三高酒店商务楼王定位
蕴涵着丰富品牌张力品牌整合述三营销突破口外表现通三营销手段独成体系形成合力机序销售提供强劲推动力
通VI（形象识）系统导入品牌整合传播专案知名度美誉度品牌忠诚度三层次递进产生化品牌力量
C楼盘附加值
金桥国际酒店丰富软件服务容投资创富空间充分体现SPG三维产倡导魅力营销特点：
体现更价值外增值部分
（投资创富）
体现开发商做极致关怀
（服务模式）
第二部分
传播推广执行方案
专案传播执行策略
三高标准产权式酒店商务楼作先进产产品概念咸阳市场首次出现概念目标客户接受必然程结合专案特点纳总体传播执行策略：
1核心流程策略
（1）流程点：炒热概念吸引关注引导消费引爆购买
（2）项目整体营销工作预计时间划分：
编号
项目阶段
工作重点
目标
周期
A
引导期初销期第次销售高潮
完成利销售需切准备形成目标受众案高度关注概念初步接受火爆热销
完成总盘1000万销售额
8910月
B
强销期
第二次销售高潮
结合活动营销样板房延续火爆热销形成二次抢购
完成总量1500万销售额
1112月
C
持销期
第三次销售高潮
完成全部销售
时良营造发展商品牌
完成600万销售额
1月春节前
2核心传播策略
（1） 采IMC（整合营销传播）手法实际销售广告SP公关等紧密结合强调战术高度统性
（2） 传播力量放投资盈利概念信心保证力渲染楼盘身产品特点作支撑点点消费者攻心战
（3） 区域造势先行专案创造成功基础开盘力度推出三高标准颠覆市场格局产品新概念结合目标消费群体心理特点失时机导入跳板理角度引导消费重始尾传播中贯穿投资创富核心概念增加楼盘附加值
3核心媒体组合策略
（1） DM单车体广告户外形象广告作媒体迅速炒热案概念楼盘知名度
（2） 外卖场销售现场包装作促成交易直接媒体
（3） CATELOGO单页广告杂志作卖场包装销售讲解力补充
（4） 类型活动现场作非常规媒体活动销售时段市场导火索通常规媒体报道成阶段社会焦点
（5） TV座谈式栏目案报道作火爆局面助燃剂
二阶段性广告执行策略
A
引导期初销期第次销售高潮
89月
l 软文新闻报道：
1 全新投资产品降咸阳咸阳首家产权式酒店
2 金桥国际酒店引领投资济发展新格局
3 什三高？三高意义什？
4 点评金桥国际酒店现象（开放商介绍）
5 金桥国际酒店引发咸阳物业投资新浪潮
6 金桥国际酒店投资创富坛系列报道
7 跳板财富理分析金桥国际酒店
l 面广告：
表现：开盘广告—咸阳新型投资浪潮（财富巨浪篇跨版）
表现二：金桥国际酒店咸阳旅游酒店产业未（品牌形象篇）
表现三：黄金代 VS 黄金带（目标消费群体VS区域优势）
表现四：楼盘定位展示系列
（三高品质分析系列篇）：
A 咸阳酒店商务楼 风生水起精英坐标
B 咸阳酒店现代化程度基础设施成功偶然
C 咸阳具便利性商务服务配套商务新体验篇
D 三高楼盘带三高收益（高租金高转收益高商业机会）
表现五：财富跳板篇咸阳财富跳板
l 户外广告：
金桥国际酒店咸阳 三高酒店商务楼王形象展示
B
强销期第二次销售高潮
1011月12
C
持销期第三次销售高潮
1春节
l 软文新闻报道：
1 金桥国际酒店持续火爆
2 金桥国际酒店全面实施CS（客户满意）战略：（投资理中心三合理财法律月顾问）
3 金桥国际酒店成功跳板解析跳板理
4 业界点评咸阳金桥国际酒店三高新标准
l 面广告：
表现：起跳篇（财富商旅跳板生跳板金桥国际酒店）
表现二：财富白皮书（市远景投资分析报表）
AB版（分激进型投资者理智型者投资者角度分析）
表现三：金桥国际酒店形象广告
表现四：金桥国际酒店200万（投资分析篇）
表现五：全新商务户型—带全新商务体验（户型篇）
l TV广告：
1 金桥国际酒店形象三分钟标版
三活动营销执行策略
1金桥国际酒店首创三高标准咸阳首家产权式酒店商务楼新闻发布会暨开盘仪式
会议时间：开盘日
点：现场
会士：业界新闻界相关产业士
发布会容：
l 推出现代产权式酒店商务楼新标准三高酒店商务楼
l 解析三高产品特点带三高收益
l 咸阳首座三高酒店商务楼金桥国际酒店做投资分析
l 开盘通告
l 威风锣鼓军乐队演奏
现场剪彩完毕派发礼品
现场进行充分包装组织媒体集中报道
l 活动目：效聚集气增强客户投资信心促进火爆销售
2金桥国际酒店投资创富坛
l 活动时间：10月11月间
l 活动容：媒体组织咸阳首次产权式酒店商务楼物业投资题学术研讨会社会性讨活动参加者：知名房产开发商代表知名济学家品牌商家代表办方代表业社会知名士媒介士
l 活动目：通媒体炒作活动报道咸阳物业投资气氛推顶点时树立发展商形象坚定消费者信心
3金桥国际酒店投资分析报告会（月场）
项作常规性营销手段会计划性推出现场性优惠措施促进现场落定销售员着力进意中客户
整合传播总纲
行动手段：公关促销
① 开盘活动
② 样板房命名展示
③ 咸阳产创富坛
④ 题营销活动
⑤ 专业投资报告会
⑥ 业联谊活动
行动手段：广告
① 网络宣传
② 商业招商
③ 报媒销售广告
④ 电视广告宣传
⑤ 报媒软文炒作
行动手段：现场
① 户外广告牌
② 楼体条幅
③ 户外导示
④ 社区活动（沙龙）
⑤ 项目块包装
第三部分
总体营销执行方案
总体营销战略
塑造高品质高档次全新三高概念咸阳首家产权式酒店商务楼王形象具竞争力价格努力制造差异投资价值感前提势强势推广销售
二销售策略安排相应价格策略说明
（1） 销售分期安排表
（2） 相应价格策略说明
结合司精品销售验项目配合述分期销售策略安排拟采低价入市波浪式高走价格策略
三 营销方式
（1）项目营销模式
拟继续发扬司优良传统总结验结合咸阳行情符合实情精品营销模式进行销售
具体特色：
A强力引导式营销
准确项目定位核心策略助广告等营销推广造市突出投资创富理念前提弱化项目许劣势销售代表首先进行洗脑式强化训练建立坚定销售信心树立专业产顾问形象扮演投资理财专家角色定位：销售简单水泥建筑产品投资者推介创富机会
点重销售代表必须心深处理念完全融会理解
B 科学化系统化标准化销售理
科学态度丰富验TEAM形式团队精神具体销售方式营造团队氛围创营销佳绩系统化整套销售理表格培训全销售百问等文件具体工作进行理做足项目工作挖掘员潜力脚踏实时标准化形象展示礼貌语周月度计划方针晨会周会月度总结发现问题时讨解决踪反馈
C销售开盘营造适合热销特色现场气氛
通现场包装媒体等展示音乐等形式房号销控进行预留放出等技术性控制销售开盘现场唱号式方法售出房号立通话筒报出全体现场业务员正洽谈客户制造形成股欲购速紧俏气氛促成交加场落定力度
D销售代表实行激励奖惩机制
套年天方形成行效奖惩考评方案业务员进行激励实行定计划定目标月度考核总结职业形象操作规程团队合作基职责业务力销售业绩等项分项分进行奖惩促进销售
E实行全程实责营销执行方案
接单策划热销稳销售尾盘滞销期司贯坚持紧市场状况时刻掌握竞争手竞争楼盘动态变化时调整项目营销方案价格广告促销等策略
4 项目销售中推广利器：
（1）产权式酒店概念
创新销售永远生命力毕竟前咸阳没提出新悦引导市场明确指导客户适合投资方式踏成功济跳板户型
（2）
（3）
5 销售队伍组建
6 销售员培训销售百问迅速完成
项目时间紧迫销售队伍建立立刻投入市场调查时进行针项目销售百问建立充实完成
7 售楼处现场布置设备配备
售楼处装修布置风格需高档感觉宜典雅抢眼刺激爆炸式宣传海报投资创富理念海报张贴幅软文辅总进门热烈渲染视觉氛围投资安全感开发商没实力项目时运作感觉
设备考虑：
A． 屏幕彩电音响DVD台
B． 饮水机台次性纸杯二十箱
C． 桌椅六—八套
D． 电话机3部
E． 报纸夹精致图书架
F． 投资财图书杂志十
G． 音乐CDDVD风光音乐片10盒
H． 绿色植物 装饰塑料绢花瓶数
I．清洁卫生品：抹布扫拖等
8．售楼处辅助员配置
保安晚间值班员1 名
职责：维护日常秩序保证财产安全理闲杂员
9．营销结构
A． 售楼现场销售
B． 体坛销售
C． 流房产媒体网站助销
D． 直邮广告
E． 老业奖励介绍新客户营销
10．文件准备
分项名称
时间
容
负责
价目表
合签定十日
初稿完成
认购须知
合签定十日
初稿审定
付款方式
合签定十日
初稿审定
认购合
合签定十日
初稿审定
购房合
合签定十日
初稿审定
理套表
合签定十日
Ok
预售许证
开盘88前
揭银行
开盘88前
第四部分
项目整改建议
项目确立三高标准产权式酒店商务楼王定位务必楼盘硬件达广告宣传标准特提出建议：
体硬件达创新高品优质建筑料量高档次高性价产品样支撑楼盘三高形象价格涨住宅装修标准公部分建议控制三星级标准
二 项目商务功定位外墙靓丽时售楼部气魄业投资安全感
三样板房考虑位问题
Prepared for 万鹏房产开发公司
Prepared by 旗开胜策划金桥专案组
Date 20040707
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[咸阳金桥国际商务酒店]
整合营销方案
目 录
第部分 核心营销解决方案
核心营销执行策略
1 投资回报分析
2 目标消费群体定位
二 专案三营销突破口（三定位层次）
1 产品营销三高商务酒店
2 精神营销投资创富理念区域造势
3 魅力营销跳板财富理品牌张力楼盘附加值
第二部分 传播推广执行方案
专案传播执行策略
1 传播流程执行策略
2 核心传播策略
3 媒体组合执行策略
二阶段性广告执行策略
三活动营销执行策略
第三部分 总体销售执行方案
第四部分 专案整改建议
附：筹备期工作执行计划
前 言
专案营销抗性分析
适宜做住宅写字间分析
1处交通道嘈杂吵闹适宜居家前期设计规划酒店规划改造住宅太现实
2住宅说价格明显偏高
3般性定位会导致般化推广进度
4单体楼盘占面积狭区环境氛围作写字间咸阳外口少离西安外办公机构少写字间市场市场份额少作写字间销售前景容乐观
适宜作般性商住分析
1商住概念质化楼盘众推广难度
2商住户杂乱物业理困难
3商住题材炒做空间楼盘优势
全部发挥
两种定位抗性导致直接问题
1 销售期长难形成火爆热销
2 项目优点会抗性抵消优势突出
3 推广题竞争楼盘没形成差异性营销
形成绝优势
短期形成营销热潮
项目价值体现
选择佳解决道
做投资题材
营造投资创富热潮
第部分
核心营销解决方案
核心营销执行策略
全力造投资性物业
咸阳首家式酒店新型投资创富通道概念全面导入专案
强力引导市场
掀起咸阳新轮投资热潮
专案行效唯短期形成火爆热销核心营销策略
1 投资回报分析：
前提：定位转变专案重新产品定位产权酒店商务楼（咸阳酒店写字楼全新升级版）
2目标消费群体定位：
通详投资回报分析发现专案具良投资盈利空间升值盈利空间楼盘炒做空间楼盘炒热仅支持销售支持投资收益形成良性循环结合前文分析专案十弊病目标消费群体重新明确定位：
A力客户群：投资者客户群（楼卖想通楼赢利）
B属客户群：通楼盘品质特点传播型客户形成然吸引
二专案三营销突破口（三定位层次）
独创投资创富理念需实质性利支撑金桥国际酒店三营销突破口正实质性支撑专案全新定位三层次
三维立体产理念分析解决专案问题利器前期策划方案基础延续科学方式推出专案全新营销结构：
金桥国际酒店
跳 楼
板 盘
财 附
富 加
理 值
三
高
商
务
楼
王
区 投
域 资
优 创
势 富
炒 理
做 念
精神营销
SPIRIT
魅力营销
CRACE
产品营销
PRODUCT
1产品营销—咸阳 三高产权式酒店商务楼王
产品定位根发生转变：拒绝纯商务提商务楼独创产权式酒店商务楼概念金桥国际酒店投资型酒店写字楼引领时代潮流彰显全新酒店商务形态精心设计成HOTELOFFICE升级版中投资者商务型公司量身定做商业物业品种蕴涵极投资升值潜力投资型物业
全新产品概念：
三高标准新现代产权式酒店商务楼
金桥国际酒店
咸阳三高产权式酒店商务楼王
三高：
A投资标高：
投资额9回报咸阳高旅游酒店产业蓬勃发展期收益相观
B硬件标高：
咸阳高现代化程度酒店商务楼配套设施四星级酒店标准造咸阳顶级：
理位置宽带电梯酒店式堂银行入楼公中型会议室餐厅停车场
C软件标高：
咸阳高便利性商务服务模式OFFICE新理念：
l 酒店营运投资理中心：开盘时确定未酒店理公司增强业投资信心办公者提供星级酒店服务
产品重新认识升级
l 商务秘书租赁
l 全新投资业服务机构律师现场办公公证现场办公推出：
众周知产推广营销离开硬件软件两部分项目推出需线贯穿始终需核心理念性东西作题支撑项目硬件软件两部分硬件产品固然重时代表软件社区服务企业文化物业理样重
增强投资者信心项目品牌重容销售工作直接助力
展现容方面：
A1楼盘物业理
酒店物业理服务性机构工具时充产项目软件部分功产发达区物业理发展服务细分e化理阶段时候项目酒店物业理必须紧密结合销售功迅速提升
A2楼盘文化
项目仅需品牌需品牌美誉度客户属感发挥品牌威力进行品牌维护提升品牌市场号召力必须力度进行楼盘业文化建设
三高标准酒店商务楼炒做出概念实实产品形态咸阳西安产权式酒店新发展高度标准全面反映开发商客户角度出发设计开发产品科学理念具划时代意义全新产品左右咸阳酒店投资市场发展格局
三高产品构成专案投资创富成功强力支撑
2精神营销 投资创富理念 区域造势
结合前期方案提济远景定位西咸体化西安咸阳国际机场陕西咸阳旅游业发展前景营销突破口进行充分运：
A 造市先造势炒楼先炒
金桥国际酒店项目段进行包装炒做咸阳交通金腰带基础提出咸阳财富龙脉成熟板块意味着成熟环境配套丰富商业机会
B实现精神层面营销
形成客户块价值普遍认精神营销角度投资创富概念进行广泛传播实现客户成功创业通财富实现身梦想希冀投资创富理念贯穿全案精神层面核心推动力
C产权式酒店全新投资模式诱魅力
4 魅力营销
跳板财富理品牌张力楼盘附加值
A跳板理：
● 选择金桥国际酒店生跳板
● 选择金桥国际酒店企业跳板
● 选择金桥国际酒店财富跳板
● 选择金桥国际酒店创业跳板
通产品力营销精神力营销构成投资创富成功两支撑专案独处更魅力营销环节：跳板财富理
现咸阳产市场金桥国际酒店绝全新产权式酒店商务型楼盘光具诱惑力新概念更实质性利引注目专案四两搏千斤跳板济理引入楼市转化成针专案目标客户魅力引导手段跳板财富理关世界济势发展种数学模型资源配置优化利润化两核心企业找跳板成未事业关键
针办公型客户金桥国际酒店事业成功佳跳板（优化资源配置）
针投资性客户金桥国际酒店财富跳板（低置业门槛高稳定收益利润化）
B品牌张力
金桥国际酒店品牌咸阳三高酒店商务楼王定位
蕴涵着丰富品牌张力品牌整合述三营销突破口外表现通三营销手段独成体系形成合力机序销售提供强劲推动力
通VI（形象识）系统导入品牌整合传播专案知名度美誉度品牌忠诚度三层次递进产生化品牌力量
C楼盘附加值
金桥国际酒店丰富软件服务容投资创富空间充分体现SPG三维产倡导魅力营销特点：
体现更价值外增值部分
（投资创富）
体现开发商做极致关怀
（服务模式）
第二部分
传播推广执行方案
专案传播执行策略
三高标准产权式酒店商务楼作先进产产品概念咸阳市场首次出现概念目标客户接受必然程结合专案特点纳总体传播执行策略：
1核心流程策略
（1）流程点：炒热概念吸引关注引导消费引爆购买
（2）项目整体营销工作预计时间划分：
编号
项目阶段
工作重点
目标
周期
A
引导期初销期第次销售高潮
完成利销售需切准备形成目标受众案高度关注概念初步接受火爆热销
完成总盘1000万销售额
8910月
B
强销期
第二次销售高潮
结合活动营销样板房延续火爆热销形成二次抢购
完成总量1500万销售额
1112月
C
持销期
第三次销售高潮
完成全部销售
时良营造发展商品牌
完成600万销售额
1月春节前
2核心传播策略
（1） 采IMC（整合营销传播）手法实际销售广告SP公关等紧密结合强调战术高度统性
（2） 传播力量放投资盈利概念信心保证力渲染楼盘身产品特点作支撑点点消费者攻心战
（3） 区域造势先行专案创造成功基础开盘力度推出三高标准颠覆市场格局产品新概念结合目标消费群体心理特点失时机导入跳板理角度引导消费重始尾传播中贯穿投资创富核心概念增加楼盘附加值
3核心媒体组合策略
（1） DM单车体广告户外形象广告作媒体迅速炒热案概念楼盘知名度
（2） 外卖场销售现场包装作促成交易直接媒体
（3） CATELOGO单页广告杂志作卖场包装销售讲解力补充
（4） 类型活动现场作非常规媒体活动销售时段市场导火索通常规媒体报道成阶段社会焦点
（5） TV座谈式栏目案报道作火爆局面助燃剂
二阶段性广告执行策略
A
引导期初销期第次销售高潮
89月
l 软文新闻报道：
1 全新投资产品降咸阳咸阳首家产权式酒店
2 金桥国际酒店引领投资济发展新格局
3 什三高？三高意义什？
4 点评金桥国际酒店现象（开放商介绍）
5 金桥国际酒店引发咸阳物业投资新浪潮
6 金桥国际酒店投资创富坛系列报道
7 跳板财富理分析金桥国际酒店
l 面广告：
表现：开盘广告—咸阳新型投资浪潮（财富巨浪篇跨版）
表现二：金桥国际酒店咸阳旅游酒店产业未（品牌形象篇）
表现三：黄金代 VS 黄金带（目标消费群体VS区域优势）
表现四：楼盘定位展示系列
（三高品质分析系列篇）：
A 咸阳酒店商务楼 风生水起精英坐标
B 咸阳酒店现代化程度基础设施成功偶然
C 咸阳具便利性商务服务配套商务新体验篇
D 三高楼盘带三高收益（高租金高转收益高商业机会）
表现五：财富跳板篇咸阳财富跳板
l 户外广告：
金桥国际酒店咸阳 三高酒店商务楼王形象展示
B
强销期第二次销售高潮
1011月12
C
持销期第三次销售高潮
1春节
l 软文新闻报道：
1 金桥国际酒店持续火爆
2 金桥国际酒店全面实施CS（客户满意）战略：（投资理中心三合理财法律月顾问）
3 金桥国际酒店成功跳板解析跳板理
4 业界点评咸阳金桥国际酒店三高新标准
l 面广告：
表现：起跳篇（财富商旅跳板生跳板金桥国际酒店）
表现二：财富白皮书（市远景投资分析报表）
AB版（分激进型投资者理智型者投资者角度分析）
表现三：金桥国际酒店形象广告
表现四：金桥国际酒店200万（投资分析篇）
表现五：全新商务户型—带全新商务体验（户型篇）
l TV广告：
1 金桥国际酒店形象三分钟标版
三活动营销执行策略
1金桥国际酒店首创三高标准咸阳首家产权式酒店商务楼新闻发布会暨开盘仪式
会议时间：开盘日
点：现场
会士：业界新闻界相关产业士
发布会容：
l 推出现代产权式酒店商务楼新标准三高酒店商务楼
l 解析三高产品特点带三高收益
l 咸阳首座三高酒店商务楼金桥国际酒店做投资分析
l 开盘通告
l 威风锣鼓军乐队演奏
现场剪彩完毕派发礼品
现场进行充分包装组织媒体集中报道
l 活动目：效聚集气增强客户投资信心促进火爆销售
2金桥国际酒店投资创富坛
l 活动时间：10月11月间
l 活动容：媒体组织咸阳首次产权式酒店商务楼物业投资题学术研讨会社会性讨活动参加者：知名房产开发商代表知名济学家品牌商家代表办方代表业社会知名士媒介士
l 活动目：通媒体炒作活动报道咸阳物业投资气氛推顶点时树立发展商形象坚定消费者信心
3金桥国际酒店投资分析报告会（月场）
项作常规性营销手段会计划性推出现场性优惠措施促进现场落定销售员着力进意中客户
整合传播总纲
行动手段：公关促销
① 开盘活动
② 样板房命名展示
③ 咸阳产创富坛
④ 题营销活动
⑤ 专业投资报告会
⑥ 业联谊活动
行动手段：广告
① 网络宣传
② 商业招商
③ 报媒销售广告
④ 电视广告宣传
⑤ 报媒软文炒作
行动手段：现场
① 户外广告牌
② 楼体条幅
③ 户外导示
④ 社区活动（沙龙）
⑤ 项目块包装
第三部分
总体营销执行方案
总体营销战略
塑造高品质高档次全新三高概念咸阳首家产权式酒店商务楼王形象具竞争力价格努力制造差异投资价值感前提势强势推广销售
二销售策略安排相应价格策略说明
（1） 销售分期安排表
（2） 相应价格策略说明
结合司精品销售验项目配合述分期销售策略安排拟采低价入市波浪式高走价格策略
三 营销方式
（1）项目营销模式
拟继续发扬司优良传统总结验结合咸阳行情符合实情精品营销模式进行销售
具体特色：
A强力引导式营销
准确项目定位核心策略助广告等营销推广造市突出投资创富理念前提弱化项目许劣势销售代表首先进行洗脑式强化训练建立坚定销售信心树立专业产顾问形象扮演投资理财专家角色定位：销售简单水泥建筑产品投资者推介创富机会
点重销售代表必须心深处理念完全融会理解
B 科学化系统化标准化销售理
科学态度丰富验TEAM形式团队精神具体销售方式营造团队氛围创营销佳绩系统化整套销售理表格培训全销售百问等文件具体工作进行理做足项目工作挖掘员潜力脚踏实时标准化形象展示礼貌语周月度计划方针晨会周会月度总结发现问题时讨解决踪反馈
C销售开盘营造适合热销特色现场气氛
通现场包装媒体等展示音乐等形式房号销控进行预留放出等技术性控制销售开盘现场唱号式方法售出房号立通话筒报出全体现场业务员正洽谈客户制造形成股欲购速紧俏气氛促成交加场落定力度
D销售代表实行激励奖惩机制
套年天方形成行效奖惩考评方案业务员进行激励实行定计划定目标月度考核总结职业形象操作规程团队合作基职责业务力销售业绩等项分项分进行奖惩促进销售
E实行全程实责营销执行方案
接单策划热销稳销售尾盘滞销期司贯坚持紧市场状况时刻掌握竞争手竞争楼盘动态变化时调整项目营销方案价格广告促销等策略
4 项目销售中推广利器：
（1）产权式酒店概念
创新销售永远生命力毕竟前咸阳没提出新悦引导市场明确指导客户适合投资方式踏成功济跳板户型
（2）
（3）
5 销售队伍组建
6 销售员培训销售百问迅速完成
项目时间紧迫销售队伍建立立刻投入市场调查时进行针项目销售百问建立充实完成
7 售楼处现场布置设备配备
售楼处装修布置风格需高档感觉宜典雅抢眼刺激爆炸式宣传海报投资创富理念海报张贴幅软文辅总进门热烈渲染视觉氛围投资安全感开发商没实力项目时运作感觉
设备考虑：
A． 屏幕彩电音响DVD台
B． 饮水机台次性纸杯二十箱
C． 桌椅六—八套
D． 电话机3部
E． 报纸夹精致图书架
F． 投资财图书杂志十
G． 音乐CDDVD风光音乐片10盒
H． 绿色植物 装饰塑料绢花瓶数
I．清洁卫生品：抹布扫拖等
8．售楼处辅助员配置
保安晚间值班员1 名
职责：维护日常秩序保证财产安全理闲杂员
9．营销结构
A． 售楼现场销售
B． 体坛销售
C． 流房产媒体网站助销
D． 直邮广告
E． 老业奖励介绍新客户营销
10．文件准备
分项名称
时间
容
负责
价目表
合签定十日
初稿完成
认购须知
合签定十日
初稿审定
付款方式
合签定十日
初稿审定
认购合
合签定十日
初稿审定
购房合
合签定十日
初稿审定
理套表
合签定十日
Ok
预售许证
开盘88前
揭银行
开盘88前
第四部分
项目整改建议
项目确立三高标准产权式酒店商务楼王定位务必楼盘硬件达广告宣传标准特提出建议：
体硬件达创新高品优质建筑料量高档次高性价产品样支撑楼盘三高形象价格涨住宅装修标准公部分建议控制三星级标准
二 项目商务功定位外墙靓丽时售楼部气魄业投资安全感
三样板房考虑位问题
Prepared for 万鹏房产开发公司
Prepared by 旗开胜策划金桥专案组
Date 20040707
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