老年公寓行性研究报告项目建议书
目 录
第章 总
第二章 项目背景
第三章 市场预测
第四章 项目重性必性
第五章 项目选址建设条件
第六章 项目建设方案
第七章 投资估算资金筹措
第八章 投资效益预测
第九章 项目风险分析规避建议
第十章 结
第章 总
项目名称：
重庆XXXX老年公寓
二项目点：
XX
三项目投资单位：
1重庆XX职业技术学院：占51
2德国社会福利保障联合会：占49
四建设容：
1改建学生公寓4栋专家院1 栋房屋面积7000方米改造住房106套（期阶段）
2新建综合楼1栋面积16000方米（期二阶段）
3新建老年公寓房屋总面积137000方米（二期）
4环境建设（期二期）
五建设规模：
1建设：350亩中：原XX职业技术学院歌乐山校区15亩新征土315亩
2建筑面积：160000方米（中：原XX职业技术学院学生公寓专家院改建7000方米新建房屋面积153000方米）
3床位：4000（中：原XX职业技术学院学生公寓改建200综合楼300新建老年公寓3700）
4均居住面积：40方米
六项目总投资：
项目预计总投资约47435亿民币（中：期投资约：5185万元二期投资约：42250万元）
七项目筹资方式：
1项目法筹资金：40
2信贷融资：60
第二章 项目背景
建设单位概况：
1重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院重庆兵器职工学基础改制重庆市民政府批准国家教育部备案隶属西南兵工局国公办普通高等院校
学院教学科研队伍实力雄厚结构合理现专兼职教师312中博士硕士研究生83教授副教授94讲师132双师素质教师220目前学院已开设机电汽车信息技术艺术济理建筑等六类26专业拥17000米实验楼15000米实训厂房价值33095万元种配套设备汽车机电类实验室类院校中处领先位充分保证专业教学需拥西南兵工型企业提供流先进设备设施专业技术支持
学院采取3+1模式加联邦学院合作参加方培养方案安排选修课原文教材双方相互承认课程学分该院满足合作求学生修完专科规定课程取毕业证选择联邦学院年时间继续攻读相关专业科学位取加联邦学院科毕业证书意达丰业（加）国际文化发展限公司达成合作培训高端家政服务意达丰业（加）国际文化发展限公司负责学生申请加移民签证爱斯特——中国（IAESTECHINA）达成合作年接受35名爱斯特国外学生校实训安排英语教学岗位该院学生感受国际文化提升外语水德国社会福利保障联合会合作办学引进国外家政服务领先教育培养模式理服务培训流程直处世界领先水利增强家政专业学生力竞争业实力
学院璧山新校区已正式投入新校区占1000亩规划建筑面积34万方米新校区现新生3000余开发学院创业科技园区引进批领军物捆批科技含量高附加值高市场前景科技发展项目形成产学培养模式探索高校产学研结合新路学生提供深度实训基切实创业台璧山造硅谷拉动GDP服务方济实现优势资源整合校繁荣
2德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会建1919年六事社会保障相关社会健康家庭业领域全德协会总部设波恩总部工作员140属实体康复医院老院培训机构
二项目建议书编制：
中华民国老年权益保障法
中国老龄事业发展十五计划纲
中国老龄事业发展白皮书
中华民国土理法
中华民国行业标准—老年社会福利机构基规范
社会福利机构理暂行办法
城市社会福利事业单位理工作试行办法
老年建筑设计规范
城市道路建筑物障碍设计规范
重庆市国民济社会发展第十五年规划民政事业发展重点专项规划
重庆市城乡养老机构服务理办法
重庆市关加快发展养老服务业意见
三项目提出理程：
1重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入歌乐山校区部分专业搬入新校区校区15亩土部分学生公寓空置出需进行开发利
2项目歌乐山素重庆市城区城市绿肺山城绿宝石天然氧吧美誉重庆市建设养老机构理想目前歌乐山已成全国50养老产业示范点重庆市政府沙坪坝区政府重点造高标准养老产业示范园区
3XX学院德国社会福利保障联合会合作开办高级家政服务专业年量出国高级家政护理需进行护理实训重庆没高档老年公寓学生海等高档老年公寓进行实训形中增加实训成理难度德中双方希重庆建高档老年公寓家政服务专业实训基
4重庆目前城镇养老服务机构缺口目前床位满足社会需求40特高档老年公寓空白更没中外合资老年公寓政府民间资特外资投建老年公寓予力支持重点扶持
基方面原重庆XX职业技术学院德国社会福利保障联合会次考察协商决定利重庆XX职业技术学院歌乐山校区15亩土部分空置出学生公寓基础新征315亩土合资建高档老年公寓填补重庆高档老年公寓空白满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训需该项目设想提出重庆市政府沙坪坝区政府高度赞赏鼓励希够快立项目前沙坪坝区政府已该项目列歌乐山养老产业园区高标准示范企业
第三章 市场预测
重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1目前重庆市城镇60岁老年口190万调查约3老入住养老服务机构愿说约需6万张床位调查目前重庆市城镇养老服务机构203床位23983张差缺36万张床位目前重庆市城镇养老服务机构床位满足社会需求40缺口高达60需求供严重失衡导致养老需求市场趋热特夏季酷热时节重庆市城镇养老服务机构床位更供应求重庆市城镇养老服务机构入住率数达850
2目前重庆市城镇国养老服务机构约占总数15左右规模较历史较长属非赢利性社会福利院市属二三社会福利院区属社会福利院属中低档次解决社会劳动力生活源法定赡养监护老年（三）低保象等困难老年养老
3目前重庆市城镇民营养老服务机构占85100张床位型养老公寓规模层次低功完善定位清晰理规范服务项目较单特精神文化生活方面服务设施健全生活娱乐休闲健身学医疗等方面条件齐全养老作
4目前重庆市城镇养老服务机构特民营养老服务机构服务护理员农民岗员素质高文化程度偏低加没接受正规系统培训知识结构合理专业性强做简单日常生活护理工作缺乏专业性理难满足三高老年群需求
5目前重庆市城镇高档养老服务机构空白更没中外合资国际化理水服务标准进行营理服务老年发挥特长施展华贡献余热老年公寓
二重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1年国家民政部重庆市政府加投入现城镇国福利院进行改扩建：
1）国家民政部专项资金投入1亿元方配套资金社会捐赠资金投入02亿总投资12亿资助市第社会福利院建设国家级养老示范机构新增床位数900张该院总床位数1500张
2）3年新建改扩建敬老院600改造床位少15万张确保2011年全市五保集中供养率达50
3）年重庆20社区建100托老托老分两种情况：种半托形式 外种类似养老院全托形式
政府投资改扩建养老院非盈利性质中低档次收养社会劳动力生活源法定赡养监护老年（三）低保象等困难老年法满足高端老年群需求
2民营资投入养老服务机构持谨慎态度
投建养老服务机构特高档老年公寓投入较风险较高资金回收周期较长数民营企业步然政府积极鼓励支持民营资投建养老服务机构出台相关鼓励政策数民营资积极性然高便民营资投行业闹投建规模档次低农家乐式养老公寓
调查重庆市年意愿投入建设高档老年公寓少老年公寓名义开发房产养生休闲度假观光旅游等产业：
重庆天奇投资控股限公司北京华夏老龄产业发展（限）公司投资北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区联合造渝碚颐老养生休闲生态园项目占4500亩总投资10亿元期工程年动工重点建设高端养老服务社区公配套设施供500位老入住二期工程占3400亩供2000位老入住服务老龄事业外该项目具养生休闲度假观光等综合服务功
悉位长寿沙田柚乡邻封镇境长寿十里柚香生态旅游度假区现准备筹建风情山寨题风情村等项目建设适合老年度假养老文化娱乐配套设施预计建成提供数千中老年养老服务
三重庆市养老服务机构需求预测：
1重庆已成老龄化城市养老服务机构需求巨
调查截止2008年底重庆市60岁老年已达492万占全市口总量16重庆已全国第六老龄化城市老龄化程度居西部第正年均增加25万速度跑步进入严重老龄化社会权威部门预计2036年重庆60岁老年口达1084万三四重庆中老年
预测2010年重庆市60岁老年超500万均百名老拥床位3张计算全市福利机构床位数需15万张目前重庆市养老服务机构床位7万张缺口高达8万张
2014年重庆市60岁老年超600万全市福利机构床位数需增加11万张
着生活水提高观念改变老年入住养老服务机构例增达目前全球均水百5张标准2014年缺口高达23万张重庆市养老服务机构建设显十分重紧迫
2养老观念改变养老服务机构需求会越越
1）调查重庆市421式家庭结构占例越越子女着工作生活节奏加快受压力加已难时间精力更顾父母高龄老求年轻家顾双亲祖父母辈老现实高龄老失老日常生活身体顾需外精神生活方面需断满足需感情交流入住老年公寓接受老年护理专业服务等方面需求愿更加强烈
2）现代城市住房日趋宽松中青年群体老年群体生活方式价值观念方面差异越越老年夫妇开始选择已婚子女分居方式调查显示重庆城镇60中老年选择子女分开居住中59岁老年80选择子女分开80岁30选择独居职业例医生干部教师中数愿子女分开工农民相较低种背景空巢家庭老数量断升统计目前重庆市空巢老已达180万未10年空巢老数量幅攀升空巢家庭成老家庭形式
着思想观念生活水家庭结构等素变化入住养老服务机构已越越接受投建养老服务机构更市场发展空间
3居住环境改变更老年选择养老机构养老
中国重视邻里关系国家着社会发展着传统社区消失更属关门知道邻居姓什逆转趋势媒体时常报道老死家中知道事子女放心老年独居老年惯独居寂寞越越老年选择养老机构养老
4生活水提高高档老年公寓潜力巨
1）年国家年涨退休员退休金目前城镇老年退休金幅度提升年国家继续提高退休员退休金预计2010年退休金增加8383亿元2020年28145亿元2030年73219亿元中国老龄科学研究中心项调查城市老年中428拥储蓄存款部分老年额外收入完全力承担高档养老服务机构费
2）着社会进步物质生活水提高老年越越注重生活质量物质生活保证更加追求精神生活需入住养老院已重价格更加注重环境服务配套设施际交流等软硬件条件调查老年希养老服务机构配备超市（838）银行（647）健身场（566）农贸市场（551）棋牌室（471）餐饮（449）茶馆茶楼（397）蛋糕店（301）目前重庆市城镇数养老服务机构难达求三高老年没选择入住养老服务机构原高档老年公寓建设
3）着老年生活改善老年健康状况提高精力相充沛调查老年发挥身余热体现生价值活动工作参度非常高调查老年选择组织集体活动（635）参加老年协会（480）参教育培训（324）参加老年公寓理工作（155）特三高老年群接受良教育工作验丰富技长退休前单位技术专业骨干退休希继续发挥特长贡献余热目前社会缺乏样台原单位返聘外难业机会果家老年公寓够提供样台老年里够享受养老机构养老服务够继续发挥特长贡献余热甚创业必定会受三高老年群追捧
第四章 项目重性必性
级政府重视支持民办养老机构建设：
中央国务院历十分关注国老龄问题养老服务机构建设问题年颁布系列关老年养老服务机构法规文件：中华民国老年权益保障法关加强老龄工作决定中国老龄事业发展白皮书中国老龄事业发展十五计划纲中华民国社会福利机构理暂行办法中华民国行业标准老年社会福利机构基规范老年建筑设计规范中华民国城市社会福利事业单位理工作试行办法等国老龄事业养老服务机构建设法章循加快社会养老服务机构建设逐步满足老年养老差异需求提高老年生活质量落实中央国务院方针政策构建谐社会重举措
重庆市委市府十分重视重庆市老龄问题养老服务机构建设问题制定系列方针政策具体措施颁布重庆市国民济社会发展第十五年规划民政事业发展重点专项规划重庆市城乡养老机构服务理办法重庆市关加快发展养老服务业意见等系列关老年养老服务机构规划文件方面投入财力物力推动市国养老服务机构建设方面企业社会组织外资开办养老服务机构予力扶持出台系列优惠政策企业社会组织外资开办养老服务机构获项财政税收优惠
沙坪坝区委区府直非常重视区养老服务机构建设重点造歌乐山养老产业示范园建设重庆养老服务产业集群积极鼓励力支持企业社会组织外资歌乐山投建养老服务机构歌乐山养老产业园已国家确定全国50养老产业示范点目前已重庆市第三福利院九九康寿老年公寓潇洒山庄老年公寓等家国民办养老服务机构目前沙坪坝区政府已该项目列歌乐山养老产业园区高标准示范企业该项目予倾性扶持
二XXXX成市全国老年公寓典范：
1该项目中德合资投建重庆市第家唯家中外合资养老服务机构该项目前期德方派总理方面专家进行营理引入德国老年公寓先进营理念理模式采国际化理水服务标准实现国际先进老年公寓接轨
2XX学院德国社会福利保障联合会合作开办高级家政服务专业老年公寓输出量高级护理专业老年公寓护理供应保证更老年公寓护理水提档次升级
3老年公寓办重庆XX职业技术学院合办老年学生生活圈紧常组织学生老年公寓老年提供服务老年起开展活动老体验隔代亲感觉满足老年精神生活需
4项目造老年产业台引进种协会开办老年学创建老年创意基老年产业基方面入住老年通台丰富精神生活发挥身特长贡献余热方面通台开发老年产业该项目创造新利润增长点实现赢
三XXXX具较社会效益济效益：
目前重庆市养老服务机构约60缺口着老年口急速增加老年入住养老服务机构愿增加养老服务机构市场需求非常仅国家投资远远满足需求区验表明调动方面积极性吸引民间资兴建老年公寓市场化运作解决老龄化问题办法投建高档老年公寓具重社会意义时具较济效益
1投建该老年公寓缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺矛盾解决城市老年入住老年公寓难题老年提供文明卫生舒适谐生活环境解决老年食住行医疗养生娱乐等日常生活中种困难矛盾老年安心养老家属子女集中精力工作社会稳定创建谐社会起直接促进作
2投建该高档老年公寓填补重庆市高档老年公寓空白解决传统养老模式足开创老年老养老模式三高（高文高职称高收入）老年群搭建发挥余热实现价值真正做老台创造老年事业发展新路子解决老龄化问题效策
3该项目重庆机电技术职业学院德国社会福利保障联合会投资建造重庆市第中外合资养老公寓建造该项目引进外资引进世界先进养老公寓营理念理验提高重庆市养老公寓营理水世界接轨带动重庆市老龄事业养老产业发展具非常重意义
4济效益讲方面高档老年公寓瞄准三高老年群普遍收入较高价格敏感度较低高档老年公寓较高收费样高档老年公寓会较济效益方面老年公寓台进行老年产业运作更项目产生济效益重源
四XXXX成重庆市高级护理实训基：
目前XX学院家政服务专业年量出国高级家政护理需进行护理实训重庆没高级老年公寓学生海等高档老年公寓进行实训该项目建成成XX学院家政服务专业实训基家政服务专业学生实训根解决家政专业学生实训难问题时该项目建成造成高级护理中心重庆市养老服务机构医疗机构等提供高级护理实训基
第五章 项目选址建设条件
项目选址：
（）拟建址状况：
项目位重庆市沙坪坝区歌乐山天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区
沙坪坝区处重庆市区西部抗日战争时期称沙磁区重庆市城区重组成部分重庆市高等学府聚集全区幅员面积396方公里辖13街道12镇1济园区常住口818万加流动口百万
歌乐山位沙坪坝区西侧着丰富然景观资源深厚历史文资源全国重点文物单位歌乐山风景区峰中心景区蒋介石官邸 林园重庆烈士陵园三景区组成烈士陵园景区中美合作白公馆渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国重庆市著名景区歌乐山更成座名符实文化名山
（二）拟建址建设条件：
1基础条件利：
项目利重庆XX职业技术学院歌乐山校区15亩土改建部分学生公寓该项目建设基础期工程需征量土土建工程量投资建设工期较短快够马
2然环境优越：
歌乐山属缙云山余脉重庆市城区城市绿肺素渝西第峰美称山城绿宝石天然氧吧美誉歌乐山海拔高度300—600米常年雾山高云低云烟弥漫松柏苍翠林壑幽美游置身山顶见乱云飞渡云涛奔涌
项目坐落歌乐山天池天然水库旁着天然山体景观资源水景资源绿色环保生态安静居住环境然谐相处回然返朴真建设老年公寓场
3交通改善：
项目紧邻城区距城核心区沙坪坝仅约15分钟路程四条山公路存盘旋崎岖路线较长路面较窄路况较差遇暴雨容易塌方问题
目前规划15年梨树湾歌乐山市政道路正加紧修筑2010年竣工该路路宽85米双四车道全长43公里沙坪坝核心区捷径该路竣工歌乐山出行问题改观老外出子女友更加方便
4医疗配套完善：
项目周边5公里西南医院精神卫生防控中心8公里新桥医院肿瘤医院重医学城修建型三甲医院众医疗机构项目包围项目具备较医疗配套
5五通条件具备：
项目片区市政设施道路工程排水工程供水网电信网电力沟路灯工程煤气网道路绿化工程等形成完善路水电气通讯等市政设施
6发展前景广阔：
项目——歌乐山养老产业园区国家确定全国50养老产业示范点重庆市政府沙坪坝区政府重点造高标准养老产业示范园区目前已重庆市第三福利院九九康寿老年公寓潇洒山庄老年公寓等家国民办养老服务机构
重庆XX职业技术学院周边山坡农业征土较项目期新征土足够资源保障会土问题影响项目期开发
第六章 项目建设方案
根项目定位结合开发设想提出项目建设方案期项目开发分析提供
项目定位：
1题定位
中德合资世界现代老年产业先进营理模式中国传统文化生活方式相结合老年老创造老年生活新方式现代化高档老年公寓该定位包含四层意思：
1）该项目中德合资引入德国老年公寓先进营理念理模式采国际化理水服务标准具国际先进水现代化高档老年公寓
2）结合中国老年生活惯创造适合中国老年生活方式老年提供全方位服务高档老年公寓
3）三高老年群搭建发挥余热实现价值老社会作贡献台
4）老年公寓托开发度假养生老年产品老年学协会办公老年创意产业等老年产业发展台
2市场定位：
针三高老年群现代化高档老年公寓
3风格定位：
采现代建筑风格处理方式结合德国建筑特点中国文化元素追求轻松明快建筑氛围：
现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素山水园林式布局
二项目设计原：
老年住宅规划设计仅满足居住功求老年居住建筑设计达安全卫生方便适求处体现出老关怀更考虑社会心理学涉居住心理问题设计均建立老年生理特征心理特征行特征细腻研究基础实现住宅产品性化科学化细致化方便化居住老提供体贴呵护
1设计性化：
设计满足老生理特征生活行特征需老出行台阶台阶处应相应轮椅通道楼梯两侧扶手路面间隔200m应设休息坐椅室面应采防滑设计纽均采型号避免老年视力降方便等等总设计性化满足老年特殊求
2生活智化：
配备先进紧急呼定位系统网络系统消防监控系统出入口控制系统门禁系统红外越界报警摄监控系统
3环境园林化
应幽雅环境老充分享受阳光接触然广阔公活动空间安全娱乐锻炼场居住区路网设置合理车分流干道噪音少便老作室外活动建筑布局应确保采光通风景观等老年提供优质生活空间
4户型合理化
户型设计性化合理化房间设计考虑日通风采光换气起居生活空间直通阳光便老作室外活动老年方便卫生设备厕冬天洗浴时应考虑加温设备
5精神丰富化
满足老年精神生活需公寓配备丰富精神文化设施娱乐学交情感等方面顾老心理需会健身房阅览室书画室花房游泳划船老年学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等文体娱乐设施
6配套完善化
方便养老公寓老年购物商业活动应配完善生活配套设施超市商场银行保险邮局等生活配套设施满足老年日常生活种需
三建设标准
项目严格老年建筑设计规范求进行设计
1国际高档老年公寓标准均面积低40方米（国际高档老年公寓标准50方米）
2综合楼拥中央空调系统区域通风良
3拥智化理系统紧急呼系统计算机网络系统消防监控系统出入口控制系统门禁系统红外越界报警摄监控系统公音响图文系统媒体演讲系统等先进设备设施
4三层楼房配备性优良运行稳数量合理装饰设备良电梯装备
5拥先进安全消防设施监控系统
6拥规模合理功齐全布局科学方便装饰高档整体舒适度良餐饮设施老年餐食堂宴会厅风味餐厅
7拥规模合理功齐全设备设施优良会议商务中心设施少容纳300会议专会议厅少配5会议室
8拥符合老年特色学娱乐健身健康娱乐设施
9拥较完善员工勤服务设施
10拥标准停车场
四项目建设容：
（）总体布局：
酒店占350亩总体布局拟呈园林式布局天池形成半围合态势周边歌乐山养然景观整体环境相融合
根国际老年公寓设计趋势设计分散墅式景观建筑中综合楼层高限制五楼幢独立墅联排墅楼层高限制三层
（二）建设规模：
1建设：350亩中：原校区15亩新征土315亩
2建筑面积：160000方米中：原校舍改建7000方米新建房屋面积153000方米
3床位：4000
4均居住面积：40方米
5绿率：＞50
6容积率：＜1
7停车位：100
（三）建筑项目
A改建项目：
1改建4栋学生公寓：
原4栋学生公寓改建老年公寓五层建筑建筑面积6400方米106套双房间接收200位老入住
增添外部走廊观光电梯方便入住老出行
2改建专家院：
期工程原专家院改造老年公寓配套设施房建筑建筑面积600方米满足老年医疗护理康复学娱乐健身需
B新建项目：
1综合楼：
新征土15亩新建综合楼五层建筑建筑面积16000方米德国建筑特色度假商务酒店风格老年公寓功度假商务酒店功集体中：
1）底层：
食堂餐厅展览展示商业中心（超市商场银行保险邮局等）等
2）二层：
老年娱乐健身活动场养生房医疗中心护理中心等
3）三层：办公会议区：
老年公寓办公室协会办公室会议室
4）四层五层：
老年公寓（二期度假酒店客房）客房总计设150间（套）左右接收300入住
2老年公寓：
新征300亩土新建联排墅式高档老年公寓三层建筑建筑面积137000方米接收3500位老入住
（四）项目功建议
1老年公寓：
1）4栋学生公寓改建老年公寓106套均带独立厨房卫生间室厅式均套面积60方米接收200位老入住
2）新建综合楼客房区总计设150间（套）左右均套面积40方米300张床位房型标间双套房辅中标准客房区80套房控制20左右（期作老年公寓二期度假酒店客房）
3）新建老年公寓客房区总计设1750套左右均套面积80方米3500张床位套房中普通套房80豪华套房控制20左右
2医疗中心：
建议该项目引入重庆市三甲医院开设门诊急诊住院部老年康复中心配备专业医护员先进医疗设备拥紧急绿色救护通道方面解该老年公寓老家属顾忧方面歌乐山养老产业园区养老服务机构居民提供医疗服务
3护理中心：
建议该项目建设护理中心配备专业培训高素质护理员功三：入住养老公寓老年提供专业护理服务二作XX学院高级家政专业学生实训基三歌乐山养老产业园区养老服务机构提供护理服务培养护理员
4餐饮中心：
1）老年食堂：入住养老公寓老年提供餐饮服务
2）商务餐厅：
建议该项目商务酒店标准设置宴会厅中型中餐厅风味餐厅咖啡厅（兼西餐厅）等满足办公会议接等商务活动种中高档散客宴请需
5康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场门球场钓鱼池苗圃预留室外游泳池庭院散步休闲等设施室设置阅览室放映厅书画室网吧棋牌室健身房乒乓球室台球房卡拉OK室等满足老年学娱乐健身需
5养生中心：
建议该项目设置养生中心包括：美容美发足疗摩SPA香薰桑汗蒸量房等
6办公会议中心：
1）协会办公区：
建议该项目设置协会办公区邀请民间协会老年公寓设立常设机构组织入住养老公寓老年参加协会活动调查目前重庆市60岁老年60参加种民间协会三高老年群该例高达90入住该养老公寓老年参加种民间协会某协会负责称目前协会积极分子退休老年邀请民间协会老年公寓设立常设机构方面方便入住养老公寓老年参加协会活动方面种民间协会提供活动场
2）会议中心：
建议该项目设置容纳300型会议厅间设置中型会议室5间型会议厅交通集散方便空间宽敞前厅服务走廊配套服务贮藏房卫生间设置现场视音频传播系统媒体演讲系统等先进设备设施单位举办种会议培训聚会等提供全方位服务
7商业中心：
调查目前重庆市养老服务机构建风景区远离商业区商业配套设施缺乏目前重庆市养老服务机构民办规模投建商业配套设施造成入住养老公寓老年购物商业活动极方便
建议该项目设置商业中心建设包括超市商场精品商店银行保险邮局等商业配套设施方面该老年公寓老年提供商业服务方面周边养老服务机构居民提供商业服务
8寓区环境：
建议该项目利歌乐山天池天独厚水资源构筑滨水景观湖绿化带时XX学院原然景观基础通广场绿化庭院景观园艺品造景致独特环境优美寓区景观突出绿意生态健康致特色果天池水系引入寓区潺潺溪流贯穿建筑聚落营造桥流水家生动意境环境规划包括容：
l 湖绿化
l 滨水景观
l 休闲广场
l 广场绿化
l 庭院景观
l 园艺品
l 林荫道
l 运动场
四建设周期
该项目分二期建设（中期分两阶段）：
（）期工程：容量达500投资达5185万元
A第阶段：容量200投资955万元
1利天池校区4栋学生公寓专家院1 栋房屋面积7000方米改造成106套住房改造费635万元
2房屋配套设施均11000元计算200费220万元
3环境水电等设施改造维修预算100万元
4建设周期1年2009年10月2010年9月完成
B第二阶段：新增容量300新增投资4230万元
1新增土15亩亩30万元测算需资金450万元
2新建房屋综合楼1栋面积16000方米含装修造价方米2000元测算需资金3200万元
3房间配套设施均11000元测算300需资金330万元
4水电气网络电信电视等基础设施测算200万元
5规划立项征报建手续费测算50万元
6建设周期：二年2009年12月2011年12月期间完成
（二）二期规模：总容量达4000投资总额达47435亿
中：新增容量3500新增投资42250万元
1新征土300亩亩30万元测算需新增投资9000万元
2新建房屋总面积137000方米含装修造价方米2000元测算需新增投资27400万元
3室配套11000元测算3500需新增投资3850万元
4水电气网络通信电视市政设施配套环境绿化费等费概算1700万元
5规划立项报批手续规费工作费300万元
6建设周期：三年2012年10月2015 年9月
第七章 投资估算资金筹措
投资估算：
（）期投资估算：
1土费：约450万元
新征土15亩征费15亩×30万元＝450万元
2土建工程费：约3835万元
1）原校舍房屋改造7000方米635万元
2）新建房屋：16000方米×2000元＝3200万元
3房屋配套设施建设费：约550万元
500床位床位均投入11万元
4000床位×11万元4400万元
4公设施建设配套工程：约300万元
5：约50万元
合计：5185万元
（二）二期投资估算：
1土费：约9450万元
新征土300亩征费300亩×30万元＝9000万元
2土建工程费：约31235万元
新建房屋：137000方米×2000元＝27400万元
3房屋配套设施建设费：约38500万元
3500床位床位均投入11万元
3500床位×11万元3850万元
4公设施建设配套工程：约1700万元
5：约300万元
合计：42250万元
（三）总投资估算
期投资+二期投资5185+4225047435亿
二资金筹措方式：
1项目法筹资金：40
2信贷融资：60
第八章 投资效益预测
期投资效益预测：
该项目期建成（包括第阶段第二阶段）进行测算期XX学院原15亩土新征15亩土占面积较房屋改造学生公寓4栋专家楼新建综合楼栋环境条件住房条件目前重庆市高档老年公寓相具备优势发挥硬件软件优势收费标准目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算
（）年均营业收入：
1客房收入：86343万元
1）学生公寓改造老年公寓：约288万元
200张床位均张床位1500元月（含餐饮）80入住率计算（目前高档老年公寓收费标准1200元月左右）：
200张床位×1500元月×12月×80＝约288万元
2）综合楼老年公寓：约288万元
该项目二期未投入前综合楼考虑层楼做老年公寓
150张床位均张床位2000元月（含餐饮）80入住率计算：
150张床位×1500元月×12月×80＝约288万元
3）商务客房：28744万元
该项目二期未投入前综合楼考虑层楼做商务客房：
75套（间）均套（间）150元天70入住率计算：
75套（间）×150元天×365天×70＝约28744万元
2护理收入：1512万元
30入住老年需护理护理费月1200元计算：
350张床位×1200元月×12月×30＝约1512万元
3宴会厅特色餐厅餐饮收入：19163万元
150天消费50元70入座率计算：
150×50元×365天×70约19163万元
4商场收入：9125万元
均天产生5元利润计算：
500×5元天×365天约9125
5养生收入：1168万元
天20进行养生8040元计算：
40元×80×365天约1168万元
6会议室收入：365万元
天2000元50利率计算：
2000元天×365天×50约365万元
7场出租（医院协会办公商业）收入：72万元
出租6000方米方米10元月计算：
10元方米×6000方米×12月约72万元
8护理实训理费：30万元
均月接50500元实训理费计算：
500元×50×12月约30万元
9老年学：252万元
30参加月200元计算：
200元×350×30×12月约252万元
10洗衣：336万元
老年月80元计算：
80元×350×12月约336万元
11收入：73万元
天收入2000元计算：
2000元天×365天约73万元
年均营业收入
86343+1512+19163+9125+1168+365+72+30+252+336+73
约168461万元
（二）年均营业支出：
1营业费：59669万元
1）工资福利费：360万元
工作员1：5例配备均工资3000元月（含福利）：
100×3000元月×12月＝360万元
2）理费：16846万元
营业收入10计算：168461万元×1016846万元
包括般办公费纸张文具费邮电通讯费交通费接费董事会费培训费工作餐费工作服装费日常维修费财务费市场推广费预见费等
3）水电气费：6823万元
营业收入5计算：168461万元×56823万元
营业费合计：360+16846+682359669万元
2营业成：29392万元
1）餐饮成：25892万元
l 老年餐饮：1152万元
老年公寓营业收入20计算：
576万元×20＝1152万元
l 度假酒店餐饮：14372万元
餐饮营业收入50计算
28744万元×50＝14372万元
2）养生成：35万元
养生营业收入30计算：
1168万元×30＝35万元
营业成合计：25892+3529392万元
3营业税金附加：94121万元
1）营业税：6823万元（5）
168461万元×56823万元
2）城建税：11792万元（7）
168461万元×711792万元
3）教育费附加税：6738万元（4）：
168461万元×46738万元
营业税金附加合计：6823+11792+6738 25353万元
注：未计算税民营养老机构争取政府减免
年均营业支出59669+29392+25353114414万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出168461－11441454047万元
（四）项目投资回收期：
期项目投资约5185万元年均纯利润约54047万元
投资回收期：5185万元÷54047万元年＝96年
预计期项目投资96年收回成
二二期投资效益预测：
该项目全部建成进行测算二期投入二期增加部分收入支出进行测算二期建成该项目占面积达350亩新建老年公寓高档墅式建筑该项目建成环境硬件设施软件方面达目前重庆市老年公寓顶级水收费标准参外高档老年公寓标准进行测算
（）年均营业收入：
1客房收入：6720万元
1）老年公寓：
新增3500张床位均张床位2000元月（含餐饮）80入住率计算：
3500张床位×2000元月×12月×80＝约8400万元
2护理收入：1890万元
30入住老年需护理护理费月1500元计算：
3500张床位×1500元月×12月×30＝约1890万元
3宴会厅特色餐厅餐饮收入：19163万元
新增150天消费50元70入座率计算：
150×50元座×365天×7019163万元
4商场收入：63875万元
均天产生5元利润计算
3500×5元天×365天约63875万元
5养生收入：511万元
天10进行养生40元计算：
3500×10×40元×365天约511万元
6会议室收入：365万元
天2000元50利率计算：
2000元天×365天×50约365万元
7场出租（医院协会办公商业）收入：72万元
出租6000方米方米10元月计算：
10元方米×6000方米×12月约72万元
8护理实训理费：60万元
均月接100500元实训理费计算：
500元×100×12月约60万元
9老年学：168万元
20参加月200元计算：
200元×3500×20×12月约168万元
10洗衣：336万元
老年月80元计算：
80元×3500×12月约336万元
11收入：365万元
天收入10000元计算：
10000元天×365天约365万元
年均营业收入
6720+1890+19163+730+511+365+72+60+168+336+365
约11080万元
（二）年均营业支出：
1营业费：4254万元
1）工资福利费：2520万元
工作员1：5例配备均工资3000元月（含福利）：
700×3000元月×12月＝2520万元
2）理费：1108万元
营业收入10计算：11080万元×101108万元
包括般办公费纸张文具费邮电通讯费交通费接费董事会费培训费工作餐费工作服装费日常维修费财务费市场推广费预见费等
3）水电气费：554万元
营业收入5计算：11080万元×5554万元
营业费合计：2520+1108+5544254万元
2营业成：14973万元
1）餐饮成：1344万元
老年公寓营业收入20计算：
6720万元×20＝1344万元
2）养生成：1533万元
养生营业收入30计算：
511万元×30＝1533万元
营业成合计1344+153314973万元
3营业税金附加：17728万元
1）营业税：554万元（5）
11080万元×5554万元
2）城建税：7756万元（7）
11080万元×77756万元
3）教育费附加税：4432万元（4）：
11080万元×44432万元
营业税金附加合计：554+7756+443217728万元
注：未计算税民营养老机构争取政府减免
年均营业支出4254+14973+177287524万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出11080－75243556万元
（四）项目投资回收期：
项目二期投资约42250万元年均纯利润约3556万元
投资回收期：42250万元÷3556万元年＝119年
预计119年收回成
该项目期投资预计10年收回成二期投资12年收回成投资回报周期合理范围
第九章 项目风险分析规避建议
项目风险分析：
1观念风险
中国家庭观念非常强民族养防老传统观念根深蒂固养老公寓养老没数老年子女说接受调查30认老年入住老年公寓女孝孤寡老外40子女怕父母入住老年公寓生活惯愿父母送老年公寓数老年子女接受养老公寓养老需漫长程项目风险老年子女老年公寓种居住养老方式认程度时间长短
2价格风险
目前重庆市均收入整体消费水发达城市相较差距老年公寓价格水接受度高调查重庆市老年子女入住老年公寓接受价格1500元月占90然重庆市目前没高档老年公寓更根现老年公寓评价缘该项目作重庆市第吃螃蟹者价格定位然存作定风险定价低投资回收期会延长定价高入住率难保证投资回报样会受影响
3季节风险
该项目处重庆市旅游风景区消费季节性较强消费淡旺季较明显淡季商务酒店入住率餐饮入座率难保障会项目收益带确定素
4交通风险
该项目紧邻城区处歌乐山道路条件差条路通公交车条长安面包车歌乐山方便然梨树湾歌乐山市政道路2010年竣工沙坪坝核心区距离缩短双四车道道路否歌乐山交通带根性改变未知数
外该项目公路百米公路通公交车三轮车老年公寓老年家属商务酒店度假开会商务活动客带极便影响该项目营
5元化风险
该项目特点开发老年产业样该项目风险该项目否吸引民间协会办公开展活动否吸引老年产品生产企业销售商展销产品否吸引重庆市三甲医院开分支机构否开发老年创意产业等确定素项目通元化产业发展分散投资风险设想存确定性
二风险规避建议：
老年公寓市场需求拥社会效益定济效益充满商机行度较高项目提高项目抗风险力化利利素风险值降低低程度特提出建议：
1找准目标消费群重点瞄准三高老年群认真分析需求量身定做需服务吸引入住
2重点造项目老养老模式重庆市独树帜老年搭建老年发挥余热实现价值真正做老台
3项目合资背景张牌强调该项目引进德国老年公寓先进营理念理模式采国际化理水服务标准具国际先进水现代化高档老年公寓优势
4托老年公寓台围绕老年产业实现元化发展度假养生会议协会活动老年学老年产品展示老年创意产业等通元化产业发展分散投资风险
5该项目造成歌乐山养老产业园中心建议引入重庆市三甲医院整歌乐山养老产业园养老服务机构居民提供医疗服务二造高级护理中心重庆市养老服务机构医疗机构等提供高级护理实训基提高项目位吸引更老年入住
6建议老年公寓营销采取种方式收取押金意外保证金长租短租相结合等方式提前回笼部分资金减少资金占压力减少财务费降低投资风险
7项目年缴类税金高达1800万元政府民间资建造养老机构合资企业相关税收支持政策争取政府减免部分税收减少投资风险
8加强项目营销策划营销角度市场前景作出准确判断提出详具针性操作性营销方案加强老年公寓营销推广宣传扩老年公寓影响更老年子女认识认知认老年公寓扩入住群提高入住率降低项目风险
第十章 结
通项研究分析测算结果表明：养老服务机构市场发展需建设条件工程技术行性该项目日营效益投资风险等方面建造重庆XXXX老年公寓项目较利预计营效益较值建造
目前重庆市养老服务机构约60缺口着老年口急速增加老年入驻养老服务机构愿增加养老服务机构市场缺口非常XXXX老年公寓建成年解决4000位老年入住养老服务机构效缓解重庆市养老服务机构欠缺矛盾政府分忧
项目建成填补重庆市高档老年公寓空白解决重庆市没高档老年公寓难题三高（高文高职称高收入）老年群搭建发挥余热实现价值真正做老台开创老年老养老服务机构模式样快速提升重庆市城市档次品位时力促进重庆老年公寓结构调整进步推动老年产业快速发展具相社会效应
项目重庆XX职业技术学院德国社会福利保障联合会投资建造重庆市第中外合资养老公寓建造该老年公寓引进外资引进世界先进养老公寓营理念理验提高重庆市养老公寓营理水世界接轨带动重庆市老龄事业养老产业发展具非常重意义
项目果正常营年国家直接缴类税金达1800万元外老年公寓提供800左右劳动业岗位业压力趋紧政府压力逐渐加天疑政府巨支持帮助
该项目建成造高级护理中心方面作XX职业技术学院家政专业学生实训基时重庆市养老服务机构医疗机构等提供高级护理实训基重庆市培养高级护理作贡献
老年公寓建造投资短期济效益差投资回报期长浩工程作投资方说考虑效规避投资风险减轻投资压力增加获利渠道非常重时必须重庆作全国城乡统筹实验区项目全国50养老产业示范点政府部门高度重视宽松政策环境政府部门力支持增强开发商信心利素
综述结：建造XXXX老年公寓具显著社会效益较济效益建造行性强项目
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目 录
第章 总
第二章 项目背景
第三章 市场预测
第四章 项目重性必性
第五章 项目选址建设条件
第六章 项目建设方案
第七章 投资估算资金筹措
第八章 投资效益预测
第九章 项目风险分析规避建议
第十章 结
第章 总
项目名称：
重庆XXXX老年公寓
二项目点：
XX
三项目投资单位：
1重庆XX职业技术学院：占51
2德国社会福利保障联合会：占49
四建设容：
1改建学生公寓4栋专家院1 栋房屋面积7000方米改造住房106套（期阶段）
2新建综合楼1栋面积16000方米（期二阶段）
3新建老年公寓房屋总面积137000方米（二期）
4环境建设（期二期）
五建设规模：
1建设：350亩中：原XX职业技术学院歌乐山校区15亩新征土315亩
2建筑面积：160000方米（中：原XX职业技术学院学生公寓专家院改建7000方米新建房屋面积153000方米）
3床位：4000（中：原XX职业技术学院学生公寓改建200综合楼300新建老年公寓3700）
4均居住面积：40方米
六项目总投资：
项目预计总投资约47435亿民币（中：期投资约：5185万元二期投资约：42250万元）
七项目筹资方式：
1项目法筹资金：40
2信贷融资：60
第二章 项目背景
建设单位概况：
1重庆XX职业技术学院
重庆XX职业技术学院重庆兵器职工学基础改制重庆市民政府批准国家教育部备案隶属西南兵工局国公办普通高等院校
学院教学科研队伍实力雄厚结构合理现专兼职教师312中博士硕士研究生83教授副教授94讲师132双师素质教师220目前学院已开设机电汽车信息技术艺术济理建筑等六类26专业拥17000米实验楼15000米实训厂房价值33095万元种配套设备汽车机电类实验室类院校中处领先位充分保证专业教学需拥西南兵工型企业提供流先进设备设施专业技术支持
学院采取3+1模式加联邦学院合作参加方培养方案安排选修课原文教材双方相互承认课程学分该院满足合作求学生修完专科规定课程取毕业证选择联邦学院年时间继续攻读相关专业科学位取加联邦学院科毕业证书意达丰业（加）国际文化发展限公司达成合作培训高端家政服务意达丰业（加）国际文化发展限公司负责学生申请加移民签证爱斯特——中国（IAESTECHINA）达成合作年接受35名爱斯特国外学生校实训安排英语教学岗位该院学生感受国际文化提升外语水德国社会福利保障联合会合作办学引进国外家政服务领先教育培养模式理服务培训流程直处世界领先水利增强家政专业学生力竞争业实力
学院璧山新校区已正式投入新校区占1000亩规划建筑面积34万方米新校区现新生3000余开发学院创业科技园区引进批领军物捆批科技含量高附加值高市场前景科技发展项目形成产学培养模式探索高校产学研结合新路学生提供深度实训基切实创业台璧山造硅谷拉动GDP服务方济实现优势资源整合校繁荣
2德国社会福利保障联合会
德国社会福利保障联合会建1919年六事社会保障相关社会健康家庭业领域全德协会总部设波恩总部工作员140属实体康复医院老院培训机构
二项目建议书编制：
中华民国老年权益保障法
中国老龄事业发展十五计划纲
中国老龄事业发展白皮书
中华民国土理法
中华民国行业标准—老年社会福利机构基规范
社会福利机构理暂行办法
城市社会福利事业单位理工作试行办法
老年建筑设计规范
城市道路建筑物障碍设计规范
重庆市国民济社会发展第十五年规划民政事业发展重点专项规划
重庆市城乡养老机构服务理办法
重庆市关加快发展养老服务业意见
三项目提出理程：
1重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入歌乐山校区部分专业搬入新校区校区15亩土部分学生公寓空置出需进行开发利
2项目歌乐山素重庆市城区城市绿肺山城绿宝石天然氧吧美誉重庆市建设养老机构理想目前歌乐山已成全国50养老产业示范点重庆市政府沙坪坝区政府重点造高标准养老产业示范园区
3XX学院德国社会福利保障联合会合作开办高级家政服务专业年量出国高级家政护理需进行护理实训重庆没高档老年公寓学生海等高档老年公寓进行实训形中增加实训成理难度德中双方希重庆建高档老年公寓家政服务专业实训基
4重庆目前城镇养老服务机构缺口目前床位满足社会需求40特高档老年公寓空白更没中外合资老年公寓政府民间资特外资投建老年公寓予力支持重点扶持
基方面原重庆XX职业技术学院德国社会福利保障联合会次考察协商决定利重庆XX职业技术学院歌乐山校区15亩土部分空置出学生公寓基础新征315亩土合资建高档老年公寓填补重庆高档老年公寓空白满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训需该项目设想提出重庆市政府沙坪坝区政府高度赞赏鼓励希够快立项目前沙坪坝区政府已该项目列歌乐山养老产业园区高标准示范企业
第三章 市场预测
重庆市城镇养老服务机构供应现状：
1目前重庆市城镇60岁老年口190万调查约3老入住养老服务机构愿说约需6万张床位调查目前重庆市城镇养老服务机构203床位23983张差缺36万张床位目前重庆市城镇养老服务机构床位满足社会需求40缺口高达60需求供严重失衡导致养老需求市场趋热特夏季酷热时节重庆市城镇养老服务机构床位更供应求重庆市城镇养老服务机构入住率数达850
2目前重庆市城镇国养老服务机构约占总数15左右规模较历史较长属非赢利性社会福利院市属二三社会福利院区属社会福利院属中低档次解决社会劳动力生活源法定赡养监护老年（三）低保象等困难老年养老
3目前重庆市城镇民营养老服务机构占85100张床位型养老公寓规模层次低功完善定位清晰理规范服务项目较单特精神文化生活方面服务设施健全生活娱乐休闲健身学医疗等方面条件齐全养老作
4目前重庆市城镇养老服务机构特民营养老服务机构服务护理员农民岗员素质高文化程度偏低加没接受正规系统培训知识结构合理专业性强做简单日常生活护理工作缺乏专业性理难满足三高老年群需求
5目前重庆市城镇高档养老服务机构空白更没中外合资国际化理水服务标准进行营理服务老年发挥特长施展华贡献余热老年公寓
二重庆市城镇养老服务机构供应预测：
1年国家民政部重庆市政府加投入现城镇国福利院进行改扩建：
1）国家民政部专项资金投入1亿元方配套资金社会捐赠资金投入02亿总投资12亿资助市第社会福利院建设国家级养老示范机构新增床位数900张该院总床位数1500张
2）3年新建改扩建敬老院600改造床位少15万张确保2011年全市五保集中供养率达50
3）年重庆20社区建100托老托老分两种情况：种半托形式 外种类似养老院全托形式
政府投资改扩建养老院非盈利性质中低档次收养社会劳动力生活源法定赡养监护老年（三）低保象等困难老年法满足高端老年群需求
2民营资投入养老服务机构持谨慎态度
投建养老服务机构特高档老年公寓投入较风险较高资金回收周期较长数民营企业步然政府积极鼓励支持民营资投建养老服务机构出台相关鼓励政策数民营资积极性然高便民营资投行业闹投建规模档次低农家乐式养老公寓
调查重庆市年意愿投入建设高档老年公寓少老年公寓名义开发房产养生休闲度假观光旅游等产业：
重庆天奇投资控股限公司北京华夏老龄产业发展（限）公司投资北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区联合造渝碚颐老养生休闲生态园项目占4500亩总投资10亿元期工程年动工重点建设高端养老服务社区公配套设施供500位老入住二期工程占3400亩供2000位老入住服务老龄事业外该项目具养生休闲度假观光等综合服务功
悉位长寿沙田柚乡邻封镇境长寿十里柚香生态旅游度假区现准备筹建风情山寨题风情村等项目建设适合老年度假养老文化娱乐配套设施预计建成提供数千中老年养老服务
三重庆市养老服务机构需求预测：
1重庆已成老龄化城市养老服务机构需求巨
调查截止2008年底重庆市60岁老年已达492万占全市口总量16重庆已全国第六老龄化城市老龄化程度居西部第正年均增加25万速度跑步进入严重老龄化社会权威部门预计2036年重庆60岁老年口达1084万三四重庆中老年
预测2010年重庆市60岁老年超500万均百名老拥床位3张计算全市福利机构床位数需15万张目前重庆市养老服务机构床位7万张缺口高达8万张
2014年重庆市60岁老年超600万全市福利机构床位数需增加11万张
着生活水提高观念改变老年入住养老服务机构例增达目前全球均水百5张标准2014年缺口高达23万张重庆市养老服务机构建设显十分重紧迫
2养老观念改变养老服务机构需求会越越
1）调查重庆市421式家庭结构占例越越子女着工作生活节奏加快受压力加已难时间精力更顾父母高龄老求年轻家顾双亲祖父母辈老现实高龄老失老日常生活身体顾需外精神生活方面需断满足需感情交流入住老年公寓接受老年护理专业服务等方面需求愿更加强烈
2）现代城市住房日趋宽松中青年群体老年群体生活方式价值观念方面差异越越老年夫妇开始选择已婚子女分居方式调查显示重庆城镇60中老年选择子女分开居住中59岁老年80选择子女分开80岁30选择独居职业例医生干部教师中数愿子女分开工农民相较低种背景空巢家庭老数量断升统计目前重庆市空巢老已达180万未10年空巢老数量幅攀升空巢家庭成老家庭形式
着思想观念生活水家庭结构等素变化入住养老服务机构已越越接受投建养老服务机构更市场发展空间
3居住环境改变更老年选择养老机构养老
中国重视邻里关系国家着社会发展着传统社区消失更属关门知道邻居姓什逆转趋势媒体时常报道老死家中知道事子女放心老年独居老年惯独居寂寞越越老年选择养老机构养老
4生活水提高高档老年公寓潜力巨
1）年国家年涨退休员退休金目前城镇老年退休金幅度提升年国家继续提高退休员退休金预计2010年退休金增加8383亿元2020年28145亿元2030年73219亿元中国老龄科学研究中心项调查城市老年中428拥储蓄存款部分老年额外收入完全力承担高档养老服务机构费
2）着社会进步物质生活水提高老年越越注重生活质量物质生活保证更加追求精神生活需入住养老院已重价格更加注重环境服务配套设施际交流等软硬件条件调查老年希养老服务机构配备超市（838）银行（647）健身场（566）农贸市场（551）棋牌室（471）餐饮（449）茶馆茶楼（397）蛋糕店（301）目前重庆市城镇数养老服务机构难达求三高老年没选择入住养老服务机构原高档老年公寓建设
3）着老年生活改善老年健康状况提高精力相充沛调查老年发挥身余热体现生价值活动工作参度非常高调查老年选择组织集体活动（635）参加老年协会（480）参教育培训（324）参加老年公寓理工作（155）特三高老年群接受良教育工作验丰富技长退休前单位技术专业骨干退休希继续发挥特长贡献余热目前社会缺乏样台原单位返聘外难业机会果家老年公寓够提供样台老年里够享受养老机构养老服务够继续发挥特长贡献余热甚创业必定会受三高老年群追捧
第四章 项目重性必性
级政府重视支持民办养老机构建设：
中央国务院历十分关注国老龄问题养老服务机构建设问题年颁布系列关老年养老服务机构法规文件：中华民国老年权益保障法关加强老龄工作决定中国老龄事业发展白皮书中国老龄事业发展十五计划纲中华民国社会福利机构理暂行办法中华民国行业标准老年社会福利机构基规范老年建筑设计规范中华民国城市社会福利事业单位理工作试行办法等国老龄事业养老服务机构建设法章循加快社会养老服务机构建设逐步满足老年养老差异需求提高老年生活质量落实中央国务院方针政策构建谐社会重举措
重庆市委市府十分重视重庆市老龄问题养老服务机构建设问题制定系列方针政策具体措施颁布重庆市国民济社会发展第十五年规划民政事业发展重点专项规划重庆市城乡养老机构服务理办法重庆市关加快发展养老服务业意见等系列关老年养老服务机构规划文件方面投入财力物力推动市国养老服务机构建设方面企业社会组织外资开办养老服务机构予力扶持出台系列优惠政策企业社会组织外资开办养老服务机构获项财政税收优惠
沙坪坝区委区府直非常重视区养老服务机构建设重点造歌乐山养老产业示范园建设重庆养老服务产业集群积极鼓励力支持企业社会组织外资歌乐山投建养老服务机构歌乐山养老产业园已国家确定全国50养老产业示范点目前已重庆市第三福利院九九康寿老年公寓潇洒山庄老年公寓等家国民办养老服务机构目前沙坪坝区政府已该项目列歌乐山养老产业园区高标准示范企业该项目予倾性扶持
二XXXX成市全国老年公寓典范：
1该项目中德合资投建重庆市第家唯家中外合资养老服务机构该项目前期德方派总理方面专家进行营理引入德国老年公寓先进营理念理模式采国际化理水服务标准实现国际先进老年公寓接轨
2XX学院德国社会福利保障联合会合作开办高级家政服务专业老年公寓输出量高级护理专业老年公寓护理供应保证更老年公寓护理水提档次升级
3老年公寓办重庆XX职业技术学院合办老年学生生活圈紧常组织学生老年公寓老年提供服务老年起开展活动老体验隔代亲感觉满足老年精神生活需
4项目造老年产业台引进种协会开办老年学创建老年创意基老年产业基方面入住老年通台丰富精神生活发挥身特长贡献余热方面通台开发老年产业该项目创造新利润增长点实现赢
三XXXX具较社会效益济效益：
目前重庆市养老服务机构约60缺口着老年口急速增加老年入住养老服务机构愿增加养老服务机构市场需求非常仅国家投资远远满足需求区验表明调动方面积极性吸引民间资兴建老年公寓市场化运作解决老龄化问题办法投建高档老年公寓具重社会意义时具较济效益
1投建该老年公寓缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺矛盾解决城市老年入住老年公寓难题老年提供文明卫生舒适谐生活环境解决老年食住行医疗养生娱乐等日常生活中种困难矛盾老年安心养老家属子女集中精力工作社会稳定创建谐社会起直接促进作
2投建该高档老年公寓填补重庆市高档老年公寓空白解决传统养老模式足开创老年老养老模式三高（高文高职称高收入）老年群搭建发挥余热实现价值真正做老台创造老年事业发展新路子解决老龄化问题效策
3该项目重庆机电技术职业学院德国社会福利保障联合会投资建造重庆市第中外合资养老公寓建造该项目引进外资引进世界先进养老公寓营理念理验提高重庆市养老公寓营理水世界接轨带动重庆市老龄事业养老产业发展具非常重意义
4济效益讲方面高档老年公寓瞄准三高老年群普遍收入较高价格敏感度较低高档老年公寓较高收费样高档老年公寓会较济效益方面老年公寓台进行老年产业运作更项目产生济效益重源
四XXXX成重庆市高级护理实训基：
目前XX学院家政服务专业年量出国高级家政护理需进行护理实训重庆没高级老年公寓学生海等高档老年公寓进行实训该项目建成成XX学院家政服务专业实训基家政服务专业学生实训根解决家政专业学生实训难问题时该项目建成造成高级护理中心重庆市养老服务机构医疗机构等提供高级护理实训基
第五章 项目选址建设条件
项目选址：
（）拟建址状况：
项目位重庆市沙坪坝区歌乐山天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区
沙坪坝区处重庆市区西部抗日战争时期称沙磁区重庆市城区重组成部分重庆市高等学府聚集全区幅员面积396方公里辖13街道12镇1济园区常住口818万加流动口百万
歌乐山位沙坪坝区西侧着丰富然景观资源深厚历史文资源全国重点文物单位歌乐山风景区峰中心景区蒋介石官邸 林园重庆烈士陵园三景区组成烈士陵园景区中美合作白公馆渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国重庆市著名景区歌乐山更成座名符实文化名山
（二）拟建址建设条件：
1基础条件利：
项目利重庆XX职业技术学院歌乐山校区15亩土改建部分学生公寓该项目建设基础期工程需征量土土建工程量投资建设工期较短快够马
2然环境优越：
歌乐山属缙云山余脉重庆市城区城市绿肺素渝西第峰美称山城绿宝石天然氧吧美誉歌乐山海拔高度300—600米常年雾山高云低云烟弥漫松柏苍翠林壑幽美游置身山顶见乱云飞渡云涛奔涌
项目坐落歌乐山天池天然水库旁着天然山体景观资源水景资源绿色环保生态安静居住环境然谐相处回然返朴真建设老年公寓场
3交通改善：
项目紧邻城区距城核心区沙坪坝仅约15分钟路程四条山公路存盘旋崎岖路线较长路面较窄路况较差遇暴雨容易塌方问题
目前规划15年梨树湾歌乐山市政道路正加紧修筑2010年竣工该路路宽85米双四车道全长43公里沙坪坝核心区捷径该路竣工歌乐山出行问题改观老外出子女友更加方便
4医疗配套完善：
项目周边5公里西南医院精神卫生防控中心8公里新桥医院肿瘤医院重医学城修建型三甲医院众医疗机构项目包围项目具备较医疗配套
5五通条件具备：
项目片区市政设施道路工程排水工程供水网电信网电力沟路灯工程煤气网道路绿化工程等形成完善路水电气通讯等市政设施
6发展前景广阔：
项目——歌乐山养老产业园区国家确定全国50养老产业示范点重庆市政府沙坪坝区政府重点造高标准养老产业示范园区目前已重庆市第三福利院九九康寿老年公寓潇洒山庄老年公寓等家国民办养老服务机构
重庆XX职业技术学院周边山坡农业征土较项目期新征土足够资源保障会土问题影响项目期开发
第六章 项目建设方案
根项目定位结合开发设想提出项目建设方案期项目开发分析提供
项目定位：
1题定位
中德合资世界现代老年产业先进营理模式中国传统文化生活方式相结合老年老创造老年生活新方式现代化高档老年公寓该定位包含四层意思：
1）该项目中德合资引入德国老年公寓先进营理念理模式采国际化理水服务标准具国际先进水现代化高档老年公寓
2）结合中国老年生活惯创造适合中国老年生活方式老年提供全方位服务高档老年公寓
3）三高老年群搭建发挥余热实现价值老社会作贡献台
4）老年公寓托开发度假养生老年产品老年学协会办公老年创意产业等老年产业发展台
2市场定位：
针三高老年群现代化高档老年公寓
3风格定位：
采现代建筑风格处理方式结合德国建筑特点中国文化元素追求轻松明快建筑氛围：
现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素山水园林式布局
二项目设计原：
老年住宅规划设计仅满足居住功求老年居住建筑设计达安全卫生方便适求处体现出老关怀更考虑社会心理学涉居住心理问题设计均建立老年生理特征心理特征行特征细腻研究基础实现住宅产品性化科学化细致化方便化居住老提供体贴呵护
1设计性化：
设计满足老生理特征生活行特征需老出行台阶台阶处应相应轮椅通道楼梯两侧扶手路面间隔200m应设休息坐椅室面应采防滑设计纽均采型号避免老年视力降方便等等总设计性化满足老年特殊求
2生活智化：
配备先进紧急呼定位系统网络系统消防监控系统出入口控制系统门禁系统红外越界报警摄监控系统
3环境园林化
应幽雅环境老充分享受阳光接触然广阔公活动空间安全娱乐锻炼场居住区路网设置合理车分流干道噪音少便老作室外活动建筑布局应确保采光通风景观等老年提供优质生活空间
4户型合理化
户型设计性化合理化房间设计考虑日通风采光换气起居生活空间直通阳光便老作室外活动老年方便卫生设备厕冬天洗浴时应考虑加温设备
5精神丰富化
满足老年精神生活需公寓配备丰富精神文化设施娱乐学交情感等方面顾老心理需会健身房阅览室书画室花房游泳划船老年学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等文体娱乐设施
6配套完善化
方便养老公寓老年购物商业活动应配完善生活配套设施超市商场银行保险邮局等生活配套设施满足老年日常生活种需
三建设标准
项目严格老年建筑设计规范求进行设计
1国际高档老年公寓标准均面积低40方米（国际高档老年公寓标准50方米）
2综合楼拥中央空调系统区域通风良
3拥智化理系统紧急呼系统计算机网络系统消防监控系统出入口控制系统门禁系统红外越界报警摄监控系统公音响图文系统媒体演讲系统等先进设备设施
4三层楼房配备性优良运行稳数量合理装饰设备良电梯装备
5拥先进安全消防设施监控系统
6拥规模合理功齐全布局科学方便装饰高档整体舒适度良餐饮设施老年餐食堂宴会厅风味餐厅
7拥规模合理功齐全设备设施优良会议商务中心设施少容纳300会议专会议厅少配5会议室
8拥符合老年特色学娱乐健身健康娱乐设施
9拥较完善员工勤服务设施
10拥标准停车场
四项目建设容：
（）总体布局：
酒店占350亩总体布局拟呈园林式布局天池形成半围合态势周边歌乐山养然景观整体环境相融合
根国际老年公寓设计趋势设计分散墅式景观建筑中综合楼层高限制五楼幢独立墅联排墅楼层高限制三层
（二）建设规模：
1建设：350亩中：原校区15亩新征土315亩
2建筑面积：160000方米中：原校舍改建7000方米新建房屋面积153000方米
3床位：4000
4均居住面积：40方米
5绿率：＞50
6容积率：＜1
7停车位：100
（三）建筑项目
A改建项目：
1改建4栋学生公寓：
原4栋学生公寓改建老年公寓五层建筑建筑面积6400方米106套双房间接收200位老入住
增添外部走廊观光电梯方便入住老出行
2改建专家院：
期工程原专家院改造老年公寓配套设施房建筑建筑面积600方米满足老年医疗护理康复学娱乐健身需
B新建项目：
1综合楼：
新征土15亩新建综合楼五层建筑建筑面积16000方米德国建筑特色度假商务酒店风格老年公寓功度假商务酒店功集体中：
1）底层：
食堂餐厅展览展示商业中心（超市商场银行保险邮局等）等
2）二层：
老年娱乐健身活动场养生房医疗中心护理中心等
3）三层：办公会议区：
老年公寓办公室协会办公室会议室
4）四层五层：
老年公寓（二期度假酒店客房）客房总计设150间（套）左右接收300入住
2老年公寓：
新征300亩土新建联排墅式高档老年公寓三层建筑建筑面积137000方米接收3500位老入住
（四）项目功建议
1老年公寓：
1）4栋学生公寓改建老年公寓106套均带独立厨房卫生间室厅式均套面积60方米接收200位老入住
2）新建综合楼客房区总计设150间（套）左右均套面积40方米300张床位房型标间双套房辅中标准客房区80套房控制20左右（期作老年公寓二期度假酒店客房）
3）新建老年公寓客房区总计设1750套左右均套面积80方米3500张床位套房中普通套房80豪华套房控制20左右
2医疗中心：
建议该项目引入重庆市三甲医院开设门诊急诊住院部老年康复中心配备专业医护员先进医疗设备拥紧急绿色救护通道方面解该老年公寓老家属顾忧方面歌乐山养老产业园区养老服务机构居民提供医疗服务
3护理中心：
建议该项目建设护理中心配备专业培训高素质护理员功三：入住养老公寓老年提供专业护理服务二作XX学院高级家政专业学生实训基三歌乐山养老产业园区养老服务机构提供护理服务培养护理员
4餐饮中心：
1）老年食堂：入住养老公寓老年提供餐饮服务
2）商务餐厅：
建议该项目商务酒店标准设置宴会厅中型中餐厅风味餐厅咖啡厅（兼西餐厅）等满足办公会议接等商务活动种中高档散客宴请需
5康乐中心：
建议该项目室外设置羽毛球球场门球场钓鱼池苗圃预留室外游泳池庭院散步休闲等设施室设置阅览室放映厅书画室网吧棋牌室健身房乒乓球室台球房卡拉OK室等满足老年学娱乐健身需
5养生中心：
建议该项目设置养生中心包括：美容美发足疗摩SPA香薰桑汗蒸量房等
6办公会议中心：
1）协会办公区：
建议该项目设置协会办公区邀请民间协会老年公寓设立常设机构组织入住养老公寓老年参加协会活动调查目前重庆市60岁老年60参加种民间协会三高老年群该例高达90入住该养老公寓老年参加种民间协会某协会负责称目前协会积极分子退休老年邀请民间协会老年公寓设立常设机构方面方便入住养老公寓老年参加协会活动方面种民间协会提供活动场
2）会议中心：
建议该项目设置容纳300型会议厅间设置中型会议室5间型会议厅交通集散方便空间宽敞前厅服务走廊配套服务贮藏房卫生间设置现场视音频传播系统媒体演讲系统等先进设备设施单位举办种会议培训聚会等提供全方位服务
7商业中心：
调查目前重庆市养老服务机构建风景区远离商业区商业配套设施缺乏目前重庆市养老服务机构民办规模投建商业配套设施造成入住养老公寓老年购物商业活动极方便
建议该项目设置商业中心建设包括超市商场精品商店银行保险邮局等商业配套设施方面该老年公寓老年提供商业服务方面周边养老服务机构居民提供商业服务
8寓区环境：
建议该项目利歌乐山天池天独厚水资源构筑滨水景观湖绿化带时XX学院原然景观基础通广场绿化庭院景观园艺品造景致独特环境优美寓区景观突出绿意生态健康致特色果天池水系引入寓区潺潺溪流贯穿建筑聚落营造桥流水家生动意境环境规划包括容：
l 湖绿化
l 滨水景观
l 休闲广场
l 广场绿化
l 庭院景观
l 园艺品
l 林荫道
l 运动场
四建设周期
该项目分二期建设（中期分两阶段）：
（）期工程：容量达500投资达5185万元
A第阶段：容量200投资955万元
1利天池校区4栋学生公寓专家院1 栋房屋面积7000方米改造成106套住房改造费635万元
2房屋配套设施均11000元计算200费220万元
3环境水电等设施改造维修预算100万元
4建设周期1年2009年10月2010年9月完成
B第二阶段：新增容量300新增投资4230万元
1新增土15亩亩30万元测算需资金450万元
2新建房屋综合楼1栋面积16000方米含装修造价方米2000元测算需资金3200万元
3房间配套设施均11000元测算300需资金330万元
4水电气网络电信电视等基础设施测算200万元
5规划立项征报建手续费测算50万元
6建设周期：二年2009年12月2011年12月期间完成
（二）二期规模：总容量达4000投资总额达47435亿
中：新增容量3500新增投资42250万元
1新征土300亩亩30万元测算需新增投资9000万元
2新建房屋总面积137000方米含装修造价方米2000元测算需新增投资27400万元
3室配套11000元测算3500需新增投资3850万元
4水电气网络通信电视市政设施配套环境绿化费等费概算1700万元
5规划立项报批手续规费工作费300万元
6建设周期：三年2012年10月2015 年9月
第七章 投资估算资金筹措
投资估算：
（）期投资估算：
1土费：约450万元
新征土15亩征费15亩×30万元＝450万元
2土建工程费：约3835万元
1）原校舍房屋改造7000方米635万元
2）新建房屋：16000方米×2000元＝3200万元
3房屋配套设施建设费：约550万元
500床位床位均投入11万元
4000床位×11万元4400万元
4公设施建设配套工程：约300万元
5：约50万元
合计：5185万元
（二）二期投资估算：
1土费：约9450万元
新征土300亩征费300亩×30万元＝9000万元
2土建工程费：约31235万元
新建房屋：137000方米×2000元＝27400万元
3房屋配套设施建设费：约38500万元
3500床位床位均投入11万元
3500床位×11万元3850万元
4公设施建设配套工程：约1700万元
5：约300万元
合计：42250万元
（三）总投资估算
期投资+二期投资5185+4225047435亿
二资金筹措方式：
1项目法筹资金：40
2信贷融资：60
第八章 投资效益预测
期投资效益预测：
该项目期建成（包括第阶段第二阶段）进行测算期XX学院原15亩土新征15亩土占面积较房屋改造学生公寓4栋专家楼新建综合楼栋环境条件住房条件目前重庆市高档老年公寓相具备优势发挥硬件软件优势收费标准目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算
（）年均营业收入：
1客房收入：86343万元
1）学生公寓改造老年公寓：约288万元
200张床位均张床位1500元月（含餐饮）80入住率计算（目前高档老年公寓收费标准1200元月左右）：
200张床位×1500元月×12月×80＝约288万元
2）综合楼老年公寓：约288万元
该项目二期未投入前综合楼考虑层楼做老年公寓
150张床位均张床位2000元月（含餐饮）80入住率计算：
150张床位×1500元月×12月×80＝约288万元
3）商务客房：28744万元
该项目二期未投入前综合楼考虑层楼做商务客房：
75套（间）均套（间）150元天70入住率计算：
75套（间）×150元天×365天×70＝约28744万元
2护理收入：1512万元
30入住老年需护理护理费月1200元计算：
350张床位×1200元月×12月×30＝约1512万元
3宴会厅特色餐厅餐饮收入：19163万元
150天消费50元70入座率计算：
150×50元×365天×70约19163万元
4商场收入：9125万元
均天产生5元利润计算：
500×5元天×365天约9125
5养生收入：1168万元
天20进行养生8040元计算：
40元×80×365天约1168万元
6会议室收入：365万元
天2000元50利率计算：
2000元天×365天×50约365万元
7场出租（医院协会办公商业）收入：72万元
出租6000方米方米10元月计算：
10元方米×6000方米×12月约72万元
8护理实训理费：30万元
均月接50500元实训理费计算：
500元×50×12月约30万元
9老年学：252万元
30参加月200元计算：
200元×350×30×12月约252万元
10洗衣：336万元
老年月80元计算：
80元×350×12月约336万元
11收入：73万元
天收入2000元计算：
2000元天×365天约73万元
年均营业收入
86343+1512+19163+9125+1168+365+72+30+252+336+73
约168461万元
（二）年均营业支出：
1营业费：59669万元
1）工资福利费：360万元
工作员1：5例配备均工资3000元月（含福利）：
100×3000元月×12月＝360万元
2）理费：16846万元
营业收入10计算：168461万元×1016846万元
包括般办公费纸张文具费邮电通讯费交通费接费董事会费培训费工作餐费工作服装费日常维修费财务费市场推广费预见费等
3）水电气费：6823万元
营业收入5计算：168461万元×56823万元
营业费合计：360+16846+682359669万元
2营业成：29392万元
1）餐饮成：25892万元
l 老年餐饮：1152万元
老年公寓营业收入20计算：
576万元×20＝1152万元
l 度假酒店餐饮：14372万元
餐饮营业收入50计算
28744万元×50＝14372万元
2）养生成：35万元
养生营业收入30计算：
1168万元×30＝35万元
营业成合计：25892+3529392万元
3营业税金附加：94121万元
1）营业税：6823万元（5）
168461万元×56823万元
2）城建税：11792万元（7）
168461万元×711792万元
3）教育费附加税：6738万元（4）：
168461万元×46738万元
营业税金附加合计：6823+11792+6738 25353万元
注：未计算税民营养老机构争取政府减免
年均营业支出59669+29392+25353114414万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出168461－11441454047万元
（四）项目投资回收期：
期项目投资约5185万元年均纯利润约54047万元
投资回收期：5185万元÷54047万元年＝96年
预计期项目投资96年收回成
二二期投资效益预测：
该项目全部建成进行测算二期投入二期增加部分收入支出进行测算二期建成该项目占面积达350亩新建老年公寓高档墅式建筑该项目建成环境硬件设施软件方面达目前重庆市老年公寓顶级水收费标准参外高档老年公寓标准进行测算
（）年均营业收入：
1客房收入：6720万元
1）老年公寓：
新增3500张床位均张床位2000元月（含餐饮）80入住率计算：
3500张床位×2000元月×12月×80＝约8400万元
2护理收入：1890万元
30入住老年需护理护理费月1500元计算：
3500张床位×1500元月×12月×30＝约1890万元
3宴会厅特色餐厅餐饮收入：19163万元
新增150天消费50元70入座率计算：
150×50元座×365天×7019163万元
4商场收入：63875万元
均天产生5元利润计算
3500×5元天×365天约63875万元
5养生收入：511万元
天10进行养生40元计算：
3500×10×40元×365天约511万元
6会议室收入：365万元
天2000元50利率计算：
2000元天×365天×50约365万元
7场出租（医院协会办公商业）收入：72万元
出租6000方米方米10元月计算：
10元方米×6000方米×12月约72万元
8护理实训理费：60万元
均月接100500元实训理费计算：
500元×100×12月约60万元
9老年学：168万元
20参加月200元计算：
200元×3500×20×12月约168万元
10洗衣：336万元
老年月80元计算：
80元×3500×12月约336万元
11收入：365万元
天收入10000元计算：
10000元天×365天约365万元
年均营业收入
6720+1890+19163+730+511+365+72+60+168+336+365
约11080万元
（二）年均营业支出：
1营业费：4254万元
1）工资福利费：2520万元
工作员1：5例配备均工资3000元月（含福利）：
700×3000元月×12月＝2520万元
2）理费：1108万元
营业收入10计算：11080万元×101108万元
包括般办公费纸张文具费邮电通讯费交通费接费董事会费培训费工作餐费工作服装费日常维修费财务费市场推广费预见费等
3）水电气费：554万元
营业收入5计算：11080万元×5554万元
营业费合计：2520+1108+5544254万元
2营业成：14973万元
1）餐饮成：1344万元
老年公寓营业收入20计算：
6720万元×20＝1344万元
2）养生成：1533万元
养生营业收入30计算：
511万元×30＝1533万元
营业成合计1344+153314973万元
3营业税金附加：17728万元
1）营业税：554万元（5）
11080万元×5554万元
2）城建税：7756万元（7）
11080万元×77756万元
3）教育费附加税：4432万元（4）：
11080万元×44432万元
营业税金附加合计：554+7756+443217728万元
注：未计算税民营养老机构争取政府减免
年均营业支出4254+14973+177287524万元
（三）年均营业纯利润：
营业收入—营业支出11080－75243556万元
（四）项目投资回收期：
项目二期投资约42250万元年均纯利润约3556万元
投资回收期：42250万元÷3556万元年＝119年
预计119年收回成
该项目期投资预计10年收回成二期投资12年收回成投资回报周期合理范围
第九章 项目风险分析规避建议
项目风险分析：
1观念风险
中国家庭观念非常强民族养防老传统观念根深蒂固养老公寓养老没数老年子女说接受调查30认老年入住老年公寓女孝孤寡老外40子女怕父母入住老年公寓生活惯愿父母送老年公寓数老年子女接受养老公寓养老需漫长程项目风险老年子女老年公寓种居住养老方式认程度时间长短
2价格风险
目前重庆市均收入整体消费水发达城市相较差距老年公寓价格水接受度高调查重庆市老年子女入住老年公寓接受价格1500元月占90然重庆市目前没高档老年公寓更根现老年公寓评价缘该项目作重庆市第吃螃蟹者价格定位然存作定风险定价低投资回收期会延长定价高入住率难保证投资回报样会受影响
3季节风险
该项目处重庆市旅游风景区消费季节性较强消费淡旺季较明显淡季商务酒店入住率餐饮入座率难保障会项目收益带确定素
4交通风险
该项目紧邻城区处歌乐山道路条件差条路通公交车条长安面包车歌乐山方便然梨树湾歌乐山市政道路2010年竣工沙坪坝核心区距离缩短双四车道道路否歌乐山交通带根性改变未知数
外该项目公路百米公路通公交车三轮车老年公寓老年家属商务酒店度假开会商务活动客带极便影响该项目营
5元化风险
该项目特点开发老年产业样该项目风险该项目否吸引民间协会办公开展活动否吸引老年产品生产企业销售商展销产品否吸引重庆市三甲医院开分支机构否开发老年创意产业等确定素项目通元化产业发展分散投资风险设想存确定性
二风险规避建议：
老年公寓市场需求拥社会效益定济效益充满商机行度较高项目提高项目抗风险力化利利素风险值降低低程度特提出建议：
1找准目标消费群重点瞄准三高老年群认真分析需求量身定做需服务吸引入住
2重点造项目老养老模式重庆市独树帜老年搭建老年发挥余热实现价值真正做老台
3项目合资背景张牌强调该项目引进德国老年公寓先进营理念理模式采国际化理水服务标准具国际先进水现代化高档老年公寓优势
4托老年公寓台围绕老年产业实现元化发展度假养生会议协会活动老年学老年产品展示老年创意产业等通元化产业发展分散投资风险
5该项目造成歌乐山养老产业园中心建议引入重庆市三甲医院整歌乐山养老产业园养老服务机构居民提供医疗服务二造高级护理中心重庆市养老服务机构医疗机构等提供高级护理实训基提高项目位吸引更老年入住
6建议老年公寓营销采取种方式收取押金意外保证金长租短租相结合等方式提前回笼部分资金减少资金占压力减少财务费降低投资风险
7项目年缴类税金高达1800万元政府民间资建造养老机构合资企业相关税收支持政策争取政府减免部分税收减少投资风险
8加强项目营销策划营销角度市场前景作出准确判断提出详具针性操作性营销方案加强老年公寓营销推广宣传扩老年公寓影响更老年子女认识认知认老年公寓扩入住群提高入住率降低项目风险
第十章 结
通项研究分析测算结果表明：养老服务机构市场发展需建设条件工程技术行性该项目日营效益投资风险等方面建造重庆XXXX老年公寓项目较利预计营效益较值建造
目前重庆市养老服务机构约60缺口着老年口急速增加老年入驻养老服务机构愿增加养老服务机构市场缺口非常XXXX老年公寓建成年解决4000位老年入住养老服务机构效缓解重庆市养老服务机构欠缺矛盾政府分忧
项目建成填补重庆市高档老年公寓空白解决重庆市没高档老年公寓难题三高（高文高职称高收入）老年群搭建发挥余热实现价值真正做老台开创老年老养老服务机构模式样快速提升重庆市城市档次品位时力促进重庆老年公寓结构调整进步推动老年产业快速发展具相社会效应
项目重庆XX职业技术学院德国社会福利保障联合会投资建造重庆市第中外合资养老公寓建造该老年公寓引进外资引进世界先进养老公寓营理念理验提高重庆市养老公寓营理水世界接轨带动重庆市老龄事业养老产业发展具非常重意义
项目果正常营年国家直接缴类税金达1800万元外老年公寓提供800左右劳动业岗位业压力趋紧政府压力逐渐加天疑政府巨支持帮助
该项目建成造高级护理中心方面作XX职业技术学院家政专业学生实训基时重庆市养老服务机构医疗机构等提供高级护理实训基重庆市培养高级护理作贡献
老年公寓建造投资短期济效益差投资回报期长浩工程作投资方说考虑效规避投资风险减轻投资压力增加获利渠道非常重时必须重庆作全国城乡统筹实验区项目全国50养老产业示范点政府部门高度重视宽松政策环境政府部门力支持增强开发商信心利素
综述结：建造XXXX老年公寓具显著社会效益较济效益建造行性强项目
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