某商住项目行性研究报告
目录
10项目基情况
11项目背景
12项目办单位简介
13办单位合作意
14行性研究技术济指标
20项目投资环境市场研究
21广州市概况济发展基情况
22广州市房产发展市场基概况
221房产开发企业发展较快
222房产开发工作量迅速增加
223商品房销售量断提高
224房产开发企业营效益显著
225广州房产市场展
23利外资开发法律
24荔湾区带高层层住宅商场开发出售出租营情况
241供应情况
242需求情况
243物业出租情况
244荔湾区房产开发总体评价分析
25项目开发功规模标准营销建议
30项目开发技术设计方案分析
31块周围环境建设开发条件
311理位置道路交通
312形质
313附商业生活配套市政基础公建配套设施
314综合评述
32块拆迁安置情况
3 3场三通安排
40项目开发建设营组织实施计划
50项目投资构成总投资估算资金筹措计划
51基参数
52土成（均民币计算）
53建安工程成
54前期费
55红线外工程技工建配套费
56预见费
57开发期税费
58资金筹措计划财务费
581资金筹措
582财务费
60行性研究财务数选定预测
61售楼收入测定
611住宅销售单价测定
612商铺销售单价测定
613单位销售单价测定
614建议销售价
615实际销售总收入
62厦营理费收入支出
63营税费税缴交
64土增值税
65税
70项目济效益分析
71项目盈利力分析
711部收益率（IRR）
712净现值（NPV）
713净现值率（NPVR）
714投资回报率
72项目确定性分析
721项目盈亏衡分析
722项目敏感性分析
723概率分析
80行性研究结建议
81项目综合济评价
82关说明建议
83项目技术济数指标综合表
附表附图
附表 项目综合收益表
附表二 项目动态综合表
附表三 项目投资利息估算表
附表四 土增值税计算表
附表五 项目敏感性分析表
附表六 概率分析
附图 项目盈亏衡分析曲线
附图二 项目敏感性分析图
附录
10—23（略）
24荔湾区带高层层住宅商场开发出售出租营情况
241供应情况
19931994年荔湾区商品房供应量统计表
单位：方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 推出面积 425239 161660 0 586899
占年推出例 725 275 0 100
94年 推出面积 79671 31880 62009 173560
占年推出例 46 183 357 100
95年 总供应量 50490 193540 62009 760459
占例 664 254 82 100
见荔湾区商品房开发住宅开发原受特定理环境影响（该区横巷窄路民宅23层旧式建筑物）城区规划整体性商业发展环境潜质东山越秀天河等区目前推出型高级商务楼宇广州旧商店改造促进该区商业物业开发
供应量统计根政府发预售许证数正开发未领预售证项目铁盖物业等潜供应量统计范围目前知旧项目四周三块正拆迁开发东置业公司北广州市工程承包公司锦龙公司西南面荔湾区房物业房局负责开发栋9层住宅总建筑面积达9000方米外邻项目铁线盖物业4总建筑面积达461922方米（铁盖物业具体情况见表）项目（荔湾区房局开发9层物业外）受旧城区拆迁困难铁影响正式动工日期目前法估计预计长段时间项目建设销售期间供应量项目影响会太潜供应量开发情况日进步踪
铁首期工程部分盖发展物业情况览表
序号 块编号 区 理位置 功 总建筑面积（方米）
1 HR2 荔湾区 华贵路西宝源路南宝路北 公寓商业 107874
2 HR3 荔湾区 华贵路东长寿西路南 公寓商业 76508
3 HR4 荔湾区 华贵路两侧龙津中路南长寿西路北 公寓商业写字楼 233656
4 HR5 荔湾区 华贵路西宝源路北 公寓商业写字楼 43884
现时荔湾区推出层物业般规模总建筑面积约6000—7000方米左右销形式占该区居住物业推出面积11左右高层占例超前者89总建筑面积般2—4万方米左右（荔湾广场外）集中分布繁华路段交通干线九路民北路光复路等路段1994年8月该区推出居住物业中销占174外销占826
242需求情况
2421楼宇成交总体情况分析
广州市关部门资料见1993年1994年8月荔湾区商品房总供应量760459方米已登记成交记录表明1994年8月止该区已推出销售楼盘总面积实际441256方米报告实际推出面积总数作供应量统计数资料显示1994年8月该区商品房总成交量212356方米占该区实际推出供销售面积481中销成交量占13外销占87广州市旧城区相（东山越秀海珠区三区）荔湾区总成交量高成交商品房中住宅占部分例702见未年住宅该区需求
1993年—1994年荔湾区商品房销售情况
单位：方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 成交面积 87678 2420 0 90098
占该年总成交 973 27 0 100
94年 成交面积 6141 31065 29777 122258
占该年总成交量例 502 254 244 100
95年 总成交量 149094 33485 29777 212356
占例 702 158 14 100
广州市普遍存商品房交易登记滞情况实际成交率高政府登记数通典型楼盘调查商品房需求情况更深入较准确解
2422楼盘调查范围
报告调查该区8高层3层居住物业代表分析荔湾区居住物业销售情况中8高层居住物业总建筑面积50万方米占荔湾区全部高层居住物业833
2423楼盘销售情况分析
调查8高层居住物业中成交情况较理想数西关厦荔湾广场安富花园（见表）
西关厦荔湾区首座推出高层居住物业时仅家市场供少求1992年5月刚推出时均价已高达方米7000港元仅年时间已全部售完现时二手市场住宅价位方米港元8500—10000元间1992年推出时价位升约25左右
荔湾广场占天时利特性较般楼盘相：该物业处九路商业中心区西面单边街距铁首期工程线长寿路站步行仅需分钟二：荔湾广场荔湾区规模型高层居住物业总建筑面积达
24万方米时广州市旧城改造典范受政府关部门高度重视广市民关注配合发展商耗资逾5亿港元仅年时间完成拆迁工作三：发展商非常注重楼盘宣传期推出均报刊（包括香港区）刊登
243物业出租情况（略）
244荔湾区房产开发总体评价分析
（1）供应方面商品房开发居住物业开发高层发展
（2）需求方面住宅需求商业房需求买家香港国士半客中面积单元销路较
（3）建议区开发项目宜选择面众市场策略通附楼宇售价销售情况进行较分析建议楼宇现时售价宜高均价方米8500—9000港元左右商场首层均价宜方米21000—25000港元左右（指整商场已基装修间隔）
25项目开发功规模标准营销建议
1文昌广场位广州旧城区口稠密段生活配套设施较完善邻商业中心区商业繁华街道广州首期铁长寿路站步行需五分钟路程较理想住宅开发点市场调查知附区域住宅商业物业发展广州区相较市场潜力实际开发中需根具体条件加分析确定合适市场目标开发营销方式
2根市场调查报告显示项目点环境条件等素文昌广场段居住区商业环境佳商业物业发展广州受传统商业消费段市民消费惯市区整体规划功影响甚目前文昌广场改造局部商业环境难形成城市商业中心规模高标准建设商业房容易造成出售出租困难建议商业房3层标准居住区配套商业中心较适宜
3目前广州市区邻供应高层住宅部分高档外销荔湾区出售楼宇更突出成交情况分析该区外销住宅成交老城区该区广州市旧城改造重点区鉴拆迁成城市规划求该区发展高层住宅着供应量增长目前较高外销率会逐步回落着广州市拆迁区域扩回迁需求加部分市场会增加文昌广场住宅市场定位考虑13外销23销确定建设标准售价时应充分考虑素销房均售价宜超港币8500元外销房宜超港币9200元商场（仅首层）均价应港币23000元左右考虑销售象变化国家承受力设计住宅单元40—50方米具较高实率
4年供应量增握销售时机制定相应销售策略十分重首期销售应结构出面完成裙楼时推出鉴现时楼花次性付款客户甚少分期付款银行揭外销说十分必着竞争加剧投资者物业认识设计合理否质量高低企业信誉售楼前服务坏十分重发展商开发程中应注意工作
5着国房产规模开发市场已趋衡楼价升幅相应减缓开发营销程中密切注重市场变化严格控制成显尤重营销影响甚
序号 楼盘名称 装修标准 设备 停车位 部间隔（方米） 现时工程进度 销售面积（方米） 销售率 推出日期 交楼日期 高价HKDM2 低价HKDM2 现时均价HKDM2 次性付款折均价
1 荔湾广场 玻璃幕墙裙楼高级花园岩台住宅柚木板乳胶漆厨厕瓷片顶 进口电梯3台座电脑监控报案系统商场中央空调进口动扶手梯48部住宅配洁具 层底部500车位租金定 住宅：8089 挖椿井 12万 716 931 9512 11894 9247 11000 8800
商场：22170 12万 308 939 9512 81810 32657 56575 45260
2 惠城花园 玻璃幕墙花岗岩台住宅乳胶漆厅房柚木板厨厕瓷片天花防滑彩釉砖面 名厂快速电梯厨房配锈钢洗涤盆柜名厂高级洁具全套商场采光顶 层停车场100车位租售定 住宅：78157 挖椿井 41647 60 939 966 12575 8152 9850 7289
商场：112030 13600 80 941 966 47201 13158 22125 17700
3 安富花园 外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木板高级瓷砖顶 住：座名厂电梯配进口卫生洁具抽油烟机柜洗盆吊柜煤气热水炉协助办理开IDD手续 12层停车场全部出售价位定 住宅：70100 面5层 39000 82 931 963 12004 9543 9500 8550
商场：1253（23层） 5781 65 939 963 39435 12454 22671 20857
4 金信厦 外墙彩色玻璃马赛克住宅洋什木板厨厕瓷片顶商场理石台 住：名厂电梯2部配高级洁具厨柜锈钢水盆抽油烟机 13层停车场全部作出租租价定 住宅：70100 面3层 22000 387 9312 966 9200 8300 8500 8500
商场：1253（23层） 4000 未推出
5 西关厦 外墙天然石片彩釉理石板住宅耐磨砖彩釉砖面墙身乳胶漆厨厕瓷片顶住：名厂电梯8部进口洁具锈钢厨具配排气扇 住：名厂电梯8部进口洁具锈钢厨具配排气扇 停车场租金定 住宅：71118 现楼交付 22169 100 925 9412 9283 6865 8500 8500
商场：四客包租 商场：四层客包租 8500 925 9412
6 荔湾城 玻璃幕墙花岗岩板住宅彩釉磨砖墙身乳胶漆厨厕瓷砖天花 住：高级电梯2部住宅配抽油烟机吊柜浴缸坐厕洗面盆 12层停车场3000方米约300单位租金定 住宅：98120 现已封顶正装修 13000 93 931 9412 10542 8167 9000 8100
商场：1373 4500 75 931 9412 28972 20613 24300 21870
7 荔怡中心 外墙高级配色陶瓷砖住宅墙身乳胶漆柚木板厨厕高级防滑砖高级瓷砖天花 住宅座名厂高速电梯2部配厨柜热炎炉抽油烟机煮食炉IDD线路连电话机进口洁具热气机等 车库1层租售未定数未定 住宅：64165复式：186 挖椿井 13800 392 947 9512 9700 8070 9100 79170
商场：13170（首层） 2770 947 9512 41000 28000 36980 32172
8 逢源厦 外墙锦砖高级纸皮石住宅乳胶漆厨厕颜色高级瓷砖花柚木板防滑砖堂铺石 座住宅名厂电梯2部配厨柜台抽气扇锈钢洗淋盆洁具全套储物柜浴室镜 车库1层租售未定数未定 住宅：88110复式：151 面2层 17000 632 93年 959 12400 7500 8500 7650
没商场
9 西湾路商业住宅楼 外墙高级玻璃马赛克条形彩釉砖住宅厅房彩弹涂彩釉砖面 配锈钢洗涤盆抽油烟机坐厕排气扇洗面盆 停车场租金定 住宅：53110 面8层 3800 60 94年 951 7400 4200 6500 6305
商场：卖 3140 951
10 中山八路商住楼 外墙玻璃马赛克住宅墙灰沙批水泥面天花纸筋灰批洒窗带门钢门窗 没 没 住宅：7298 面1层 3450 278 948 9512 7700 6670 7200 6264
商场：卖 987 9512
11 宝源厦 外墙白色条砖住宅铺釉面砖乳胶漆厨厕瓷片天花茶色铝合金窗 部国产电梯厕装坐厕 没停车位 住宅：3268 开始做三通 4420 215 949 9512 8480 8280 8300 7968
商场：未推出 1267 9411 9512 22000
30项目开发技术设计方案分析（略）
31块周围环境建设开发条件
311利位置道路交通
项目位广州市荔湾区东文昌北街南邻耀华北约西荷溪三约直街北接幸福西街中文昌北通运输车辆满足项目施工需耀华北约幸福西街两条十五米规划路贯穿项目建成三面街加首期铁长寿西出口咫尺（项目点前述铁出口步行超五分钟）交通会十分便利南面规划路区分割影响项目整体性会理带便
标影响项目项评价指标两种风险素变化较敏感尤销售价格素
312形质（略）
313附商业生活配套市政基础公建配套设施（略）
314综合评述（略）
32—71（略）
72项目确定性分析
721项目盈亏衡分析（略）
722项目敏感性分析（略）
723概率分析
根市场调查结果形势预测项目售价较基准方案高机会较投资增加机会较判断销售价格建设投资（两者间相互独立）等确定素发生变化发生概率值见表
较基准方案变化 +10 0 10
销售价格 30 50 20
建设投资 40 50 10
确定性素变化概率值
贴取现率15项目资金净现值进行计算净现值期值379万港元机会出现赤字项目定风险亏性较
80行性研究结建议（略）
81项目综合理评价
述市场投资财务效益评估结果说明项目作住宅项目较市场前景项目点交通市政综合生活配套设施完善尤处老城区中心铁出口邻区域点较优势项目发展商获取税
15优惠价偿支付金额较低利外资开发效减少资金成实际测算中采取较稳妥销售收入方式测算结果达较理想投资效益率（动态静态）较强抗风险力初步评估结果表明该项目行广州市目前般房产发展项目相具较优势
82关说明建议
1报告未具体确定合作方式条件前提进行投资测算仅反映项目身效益情况确定合作方式条件测算出合作方实际投资效益情况
2报告投资估算广州市目前类型项目投资水初步考察基础设施条件估算建筑方案尚修改工程施工条件方法需进步落实研究搬迁准备计划完善实际投资成根设计修改工程研究深入搬迁工作落实作相应调整
3拆迁工作前期开展投入启动资金拆迁周期长短成控制坏项目投资整体效益影响目前开发区房产公司已作量工作需予充分重视期开发必须紧密衔接
4项目位铁长寿路站邻铁优势影响售楼十分重旦确定投资应抓紧利时机铁线物业尚未规模建设推出时快开发投入市场铁概念广州市物业中重市场影响项目应先入步充分利
5鉴广州市目前相段时间市场变化销变化售价敏感素时物业质量开发理水较市场竞争中保持较售价水关重发展商密切注意市场选择合适市场策略外求合营公司组织支高素质高水开发理队伍设计工程营销物业理均达较高水准抓住机会减少风险实现项目盈利目标
83项目技术济数指标综合表（略）
附图附表附录部分（略）
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目录
10项目基情况
11项目背景
12项目办单位简介
13办单位合作意
14行性研究技术济指标
20项目投资环境市场研究
21广州市概况济发展基情况
22广州市房产发展市场基概况
221房产开发企业发展较快
222房产开发工作量迅速增加
223商品房销售量断提高
224房产开发企业营效益显著
225广州房产市场展
23利外资开发法律
24荔湾区带高层层住宅商场开发出售出租营情况
241供应情况
242需求情况
243物业出租情况
244荔湾区房产开发总体评价分析
25项目开发功规模标准营销建议
30项目开发技术设计方案分析
31块周围环境建设开发条件
311理位置道路交通
312形质
313附商业生活配套市政基础公建配套设施
314综合评述
32块拆迁安置情况
3 3场三通安排
40项目开发建设营组织实施计划
50项目投资构成总投资估算资金筹措计划
51基参数
52土成（均民币计算）
53建安工程成
54前期费
55红线外工程技工建配套费
56预见费
57开发期税费
58资金筹措计划财务费
581资金筹措
582财务费
60行性研究财务数选定预测
61售楼收入测定
611住宅销售单价测定
612商铺销售单价测定
613单位销售单价测定
614建议销售价
615实际销售总收入
62厦营理费收入支出
63营税费税缴交
64土增值税
65税
70项目济效益分析
71项目盈利力分析
711部收益率（IRR）
712净现值（NPV）
713净现值率（NPVR）
714投资回报率
72项目确定性分析
721项目盈亏衡分析
722项目敏感性分析
723概率分析
80行性研究结建议
81项目综合济评价
82关说明建议
83项目技术济数指标综合表
附表附图
附表 项目综合收益表
附表二 项目动态综合表
附表三 项目投资利息估算表
附表四 土增值税计算表
附表五 项目敏感性分析表
附表六 概率分析
附图 项目盈亏衡分析曲线
附图二 项目敏感性分析图
附录
10—23（略）
24荔湾区带高层层住宅商场开发出售出租营情况
241供应情况
19931994年荔湾区商品房供应量统计表
单位：方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 推出面积 425239 161660 0 586899
占年推出例 725 275 0 100
94年 推出面积 79671 31880 62009 173560
占年推出例 46 183 357 100
95年 总供应量 50490 193540 62009 760459
占例 664 254 82 100
见荔湾区商品房开发住宅开发原受特定理环境影响（该区横巷窄路民宅23层旧式建筑物）城区规划整体性商业发展环境潜质东山越秀天河等区目前推出型高级商务楼宇广州旧商店改造促进该区商业物业开发
供应量统计根政府发预售许证数正开发未领预售证项目铁盖物业等潜供应量统计范围目前知旧项目四周三块正拆迁开发东置业公司北广州市工程承包公司锦龙公司西南面荔湾区房物业房局负责开发栋9层住宅总建筑面积达9000方米外邻项目铁线盖物业4总建筑面积达461922方米（铁盖物业具体情况见表）项目（荔湾区房局开发9层物业外）受旧城区拆迁困难铁影响正式动工日期目前法估计预计长段时间项目建设销售期间供应量项目影响会太潜供应量开发情况日进步踪
铁首期工程部分盖发展物业情况览表
序号 块编号 区 理位置 功 总建筑面积（方米）
1 HR2 荔湾区 华贵路西宝源路南宝路北 公寓商业 107874
2 HR3 荔湾区 华贵路东长寿西路南 公寓商业 76508
3 HR4 荔湾区 华贵路两侧龙津中路南长寿西路北 公寓商业写字楼 233656
4 HR5 荔湾区 华贵路西宝源路北 公寓商业写字楼 43884
现时荔湾区推出层物业般规模总建筑面积约6000—7000方米左右销形式占该区居住物业推出面积11左右高层占例超前者89总建筑面积般2—4万方米左右（荔湾广场外）集中分布繁华路段交通干线九路民北路光复路等路段1994年8月该区推出居住物业中销占174外销占826
242需求情况
2421楼宇成交总体情况分析
广州市关部门资料见1993年1994年8月荔湾区商品房总供应量760459方米已登记成交记录表明1994年8月止该区已推出销售楼盘总面积实际441256方米报告实际推出面积总数作供应量统计数资料显示1994年8月该区商品房总成交量212356方米占该区实际推出供销售面积481中销成交量占13外销占87广州市旧城区相（东山越秀海珠区三区）荔湾区总成交量高成交商品房中住宅占部分例702见未年住宅该区需求
1993年—1994年荔湾区商品房销售情况
单位：方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 成交面积 87678 2420 0 90098
占该年总成交 973 27 0 100
94年 成交面积 6141 31065 29777 122258
占该年总成交量例 502 254 244 100
95年 总成交量 149094 33485 29777 212356
占例 702 158 14 100
广州市普遍存商品房交易登记滞情况实际成交率高政府登记数通典型楼盘调查商品房需求情况更深入较准确解
2422楼盘调查范围
报告调查该区8高层3层居住物业代表分析荔湾区居住物业销售情况中8高层居住物业总建筑面积50万方米占荔湾区全部高层居住物业833
2423楼盘销售情况分析
调查8高层居住物业中成交情况较理想数西关厦荔湾广场安富花园（见表）
西关厦荔湾区首座推出高层居住物业时仅家市场供少求1992年5月刚推出时均价已高达方米7000港元仅年时间已全部售完现时二手市场住宅价位方米港元8500—10000元间1992年推出时价位升约25左右
荔湾广场占天时利特性较般楼盘相：该物业处九路商业中心区西面单边街距铁首期工程线长寿路站步行仅需分钟二：荔湾广场荔湾区规模型高层居住物业总建筑面积达
24万方米时广州市旧城改造典范受政府关部门高度重视广市民关注配合发展商耗资逾5亿港元仅年时间完成拆迁工作三：发展商非常注重楼盘宣传期推出均报刊（包括香港区）刊登
243物业出租情况（略）
244荔湾区房产开发总体评价分析
（1）供应方面商品房开发居住物业开发高层发展
（2）需求方面住宅需求商业房需求买家香港国士半客中面积单元销路较
（3）建议区开发项目宜选择面众市场策略通附楼宇售价销售情况进行较分析建议楼宇现时售价宜高均价方米8500—9000港元左右商场首层均价宜方米21000—25000港元左右（指整商场已基装修间隔）
25项目开发功规模标准营销建议
1文昌广场位广州旧城区口稠密段生活配套设施较完善邻商业中心区商业繁华街道广州首期铁长寿路站步行需五分钟路程较理想住宅开发点市场调查知附区域住宅商业物业发展广州区相较市场潜力实际开发中需根具体条件加分析确定合适市场目标开发营销方式
2根市场调查报告显示项目点环境条件等素文昌广场段居住区商业环境佳商业物业发展广州受传统商业消费段市民消费惯市区整体规划功影响甚目前文昌广场改造局部商业环境难形成城市商业中心规模高标准建设商业房容易造成出售出租困难建议商业房3层标准居住区配套商业中心较适宜
3目前广州市区邻供应高层住宅部分高档外销荔湾区出售楼宇更突出成交情况分析该区外销住宅成交老城区该区广州市旧城改造重点区鉴拆迁成城市规划求该区发展高层住宅着供应量增长目前较高外销率会逐步回落着广州市拆迁区域扩回迁需求加部分市场会增加文昌广场住宅市场定位考虑13外销23销确定建设标准售价时应充分考虑素销房均售价宜超港币8500元外销房宜超港币9200元商场（仅首层）均价应港币23000元左右考虑销售象变化国家承受力设计住宅单元40—50方米具较高实率
4年供应量增握销售时机制定相应销售策略十分重首期销售应结构出面完成裙楼时推出鉴现时楼花次性付款客户甚少分期付款银行揭外销说十分必着竞争加剧投资者物业认识设计合理否质量高低企业信誉售楼前服务坏十分重发展商开发程中应注意工作
5着国房产规模开发市场已趋衡楼价升幅相应减缓开发营销程中密切注重市场变化严格控制成显尤重营销影响甚
序号 楼盘名称 装修标准 设备 停车位 部间隔（方米） 现时工程进度 销售面积（方米） 销售率 推出日期 交楼日期 高价HKDM2 低价HKDM2 现时均价HKDM2 次性付款折均价
1 荔湾广场 玻璃幕墙裙楼高级花园岩台住宅柚木板乳胶漆厨厕瓷片顶 进口电梯3台座电脑监控报案系统商场中央空调进口动扶手梯48部住宅配洁具 层底部500车位租金定 住宅：8089 挖椿井 12万 716 931 9512 11894 9247 11000 8800
商场：22170 12万 308 939 9512 81810 32657 56575 45260
2 惠城花园 玻璃幕墙花岗岩台住宅乳胶漆厅房柚木板厨厕瓷片天花防滑彩釉砖面 名厂快速电梯厨房配锈钢洗涤盆柜名厂高级洁具全套商场采光顶 层停车场100车位租售定 住宅：78157 挖椿井 41647 60 939 966 12575 8152 9850 7289
商场：112030 13600 80 941 966 47201 13158 22125 17700
3 安富花园 外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木板高级瓷砖顶 住：座名厂电梯配进口卫生洁具抽油烟机柜洗盆吊柜煤气热水炉协助办理开IDD手续 12层停车场全部出售价位定 住宅：70100 面5层 39000 82 931 963 12004 9543 9500 8550
商场：1253（23层） 5781 65 939 963 39435 12454 22671 20857
4 金信厦 外墙彩色玻璃马赛克住宅洋什木板厨厕瓷片顶商场理石台 住：名厂电梯2部配高级洁具厨柜锈钢水盆抽油烟机 13层停车场全部作出租租价定 住宅：70100 面3层 22000 387 9312 966 9200 8300 8500 8500
商场：1253（23层） 4000 未推出
5 西关厦 外墙天然石片彩釉理石板住宅耐磨砖彩釉砖面墙身乳胶漆厨厕瓷片顶住：名厂电梯8部进口洁具锈钢厨具配排气扇 住：名厂电梯8部进口洁具锈钢厨具配排气扇 停车场租金定 住宅：71118 现楼交付 22169 100 925 9412 9283 6865 8500 8500
商场：四客包租 商场：四层客包租 8500 925 9412
6 荔湾城 玻璃幕墙花岗岩板住宅彩釉磨砖墙身乳胶漆厨厕瓷砖天花 住：高级电梯2部住宅配抽油烟机吊柜浴缸坐厕洗面盆 12层停车场3000方米约300单位租金定 住宅：98120 现已封顶正装修 13000 93 931 9412 10542 8167 9000 8100
商场：1373 4500 75 931 9412 28972 20613 24300 21870
7 荔怡中心 外墙高级配色陶瓷砖住宅墙身乳胶漆柚木板厨厕高级防滑砖高级瓷砖天花 住宅座名厂高速电梯2部配厨柜热炎炉抽油烟机煮食炉IDD线路连电话机进口洁具热气机等 车库1层租售未定数未定 住宅：64165复式：186 挖椿井 13800 392 947 9512 9700 8070 9100 79170
商场：13170（首层） 2770 947 9512 41000 28000 36980 32172
8 逢源厦 外墙锦砖高级纸皮石住宅乳胶漆厨厕颜色高级瓷砖花柚木板防滑砖堂铺石 座住宅名厂电梯2部配厨柜台抽气扇锈钢洗淋盆洁具全套储物柜浴室镜 车库1层租售未定数未定 住宅：88110复式：151 面2层 17000 632 93年 959 12400 7500 8500 7650
没商场
9 西湾路商业住宅楼 外墙高级玻璃马赛克条形彩釉砖住宅厅房彩弹涂彩釉砖面 配锈钢洗涤盆抽油烟机坐厕排气扇洗面盆 停车场租金定 住宅：53110 面8层 3800 60 94年 951 7400 4200 6500 6305
商场：卖 3140 951
10 中山八路商住楼 外墙玻璃马赛克住宅墙灰沙批水泥面天花纸筋灰批洒窗带门钢门窗 没 没 住宅：7298 面1层 3450 278 948 9512 7700 6670 7200 6264
商场：卖 987 9512
11 宝源厦 外墙白色条砖住宅铺釉面砖乳胶漆厨厕瓷片天花茶色铝合金窗 部国产电梯厕装坐厕 没停车位 住宅：3268 开始做三通 4420 215 949 9512 8480 8280 8300 7968
商场：未推出 1267 9411 9512 22000
30项目开发技术设计方案分析（略）
31块周围环境建设开发条件
311利位置道路交通
项目位广州市荔湾区东文昌北街南邻耀华北约西荷溪三约直街北接幸福西街中文昌北通运输车辆满足项目施工需耀华北约幸福西街两条十五米规划路贯穿项目建成三面街加首期铁长寿西出口咫尺（项目点前述铁出口步行超五分钟）交通会十分便利南面规划路区分割影响项目整体性会理带便
标影响项目项评价指标两种风险素变化较敏感尤销售价格素
312形质（略）
313附商业生活配套市政基础公建配套设施（略）
314综合评述（略）
32—71（略）
72项目确定性分析
721项目盈亏衡分析（略）
722项目敏感性分析（略）
723概率分析
根市场调查结果形势预测项目售价较基准方案高机会较投资增加机会较判断销售价格建设投资（两者间相互独立）等确定素发生变化发生概率值见表
较基准方案变化 +10 0 10
销售价格 30 50 20
建设投资 40 50 10
确定性素变化概率值
贴取现率15项目资金净现值进行计算净现值期值379万港元机会出现赤字项目定风险亏性较
80行性研究结建议（略）
81项目综合理评价
述市场投资财务效益评估结果说明项目作住宅项目较市场前景项目点交通市政综合生活配套设施完善尤处老城区中心铁出口邻区域点较优势项目发展商获取税
15优惠价偿支付金额较低利外资开发效减少资金成实际测算中采取较稳妥销售收入方式测算结果达较理想投资效益率（动态静态）较强抗风险力初步评估结果表明该项目行广州市目前般房产发展项目相具较优势
82关说明建议
1报告未具体确定合作方式条件前提进行投资测算仅反映项目身效益情况确定合作方式条件测算出合作方实际投资效益情况
2报告投资估算广州市目前类型项目投资水初步考察基础设施条件估算建筑方案尚修改工程施工条件方法需进步落实研究搬迁准备计划完善实际投资成根设计修改工程研究深入搬迁工作落实作相应调整
3拆迁工作前期开展投入启动资金拆迁周期长短成控制坏项目投资整体效益影响目前开发区房产公司已作量工作需予充分重视期开发必须紧密衔接
4项目位铁长寿路站邻铁优势影响售楼十分重旦确定投资应抓紧利时机铁线物业尚未规模建设推出时快开发投入市场铁概念广州市物业中重市场影响项目应先入步充分利
5鉴广州市目前相段时间市场变化销变化售价敏感素时物业质量开发理水较市场竞争中保持较售价水关重发展商密切注意市场选择合适市场策略外求合营公司组织支高素质高水开发理队伍设计工程营销物业理均达较高水准抓住机会减少风险实现项目盈利目标
83项目技术济数指标综合表（略）
附图附表附录部分（略）
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