江西凤凰山庄
（生态农业休闲养生旅游度假山庄）
项目行性研究报告
1项目名称
江西凤凰山庄
二项目址
江西**县塘镇梁家渡行政村梁西然村域项目山处古称凤凰山
三项目容
根项目区然形貌资源分布状况结合旅游市场需求实际着制宜文化魂错位发展原项目建设成农耕文化体验容集田园旅游观光农耕体验农家餐饮乡野休闲郊野养生体功复合型生态农业休闲养生旅游度假山庄园区成**市民域外游客投身然怀抱体验农耕文化找回童年记忆获身心健康全国知名休闲农业旅游景区成**市江西省悠游典景区
功造成周边城镇居民第三生活空间成观光旅游感受农耕文化丰富农业知识体验农业生产劳动农民生活享农业成果利田园休闲度假场农业深层次开发样板二充分利凤凰沟风景区社会认知发挥边际效应凤凰沟风景区形成明显反差集聚成片景群更满足游客需文化造成传播宝玉石文化传统农耕文化体验中心弘扬中国农业文明品牌通循序开发日臻完善造成**乡村旅游休闲农业旅游新名片江西省著名全国知名休闲农业旅游目江西省AAAA级乡村旅游点国家AAAA级旅游景区
四项目背景
年着生活水断提高城市生活节奏加快竞争日益激烈渴原始古朴乡村生态环境中放松越越着强烈回然愿外国城市居民农村千丝万缕血缘联系加
山乡历史历寻根潜意识驱寻找恰时机方式重新体验生活休闲农业旅游恰恰返璞真体验吸引量消费群体成种新休闲旅游度假时尚发展势头迅猛受政府社会部门鼎力支持
项目正背景提出区形坦开阔山水交通便利农业生产资源丰富优越基础条件市场需求休闲农业蓬勃发展势项目建设带际发展机遇广阔发展空间
五项目环境情况
项目位江西省**县塘镇梁家渡行政村梁西然村域东邻抚河北部紧316320国道浙**铁路距塘火车站6公里距**火车站28公里离**市游客集散中心20公里交通极便利南部江西省蚕桑茶叶研究（江西省凤凰沟风景区）接壤周边旅游资源丰富西部G60沪昆高速相黄马高速公路出口园区高速公路3公里项目处**县重点造两江生态农业走廊电力公路通讯等基础设施均已具备**市省旅游资源形成优势互补发展格局
塘镇江西省建制镇拥优越理条件誉**市南门直接承接区域中心城市县城辐射带动利快速全面融入**昌城市发展体系塘素中国**交通枢纽重镇闻名全国316320105国道G60沪昆高速公路穿境沪昆铁路建杭南长高铁沟通东西京九铁路飞架南北建莆铁路连接**济区扼浙**粤交通塘长江三角洲珠江三角洲**区68时江南货运编组站——西货运编组站坐落境独特区位强势交通塘成全国承东启西南北贯通战略连通港澳重节点
六项目规模
项目规划总面积约3260亩316国道通G60沪昆高速连接公路（蓝园公路）横穿东西项目规划区分南北片区中南部片区约3000亩北部片区约260亩项目区水库山较水库900余亩山1450余亩低洼田750余亩耕140余亩水塘20余亩土属荒未利开发建设潜力较项目区南高北低南部
片区山水库低洼田北部片区耕水塘区土肥沃水质优良草茂林丰然景观较放松心情陶冶性情愉悦身心方
七项目开发计划
项目江西凤凰山庄生态农业发展限公司投资建设
开发原：
项目开发整体规划分期建设总体包装专业运营原进行开发战略规划分生态农业区休闲养生区旅游风景区旅游度假区
旅游风景区设项目区唯山：凤凰山风景区凤凰山藏宝洞日月潭红谷湾宝石滩等景点山庄设施宾馆安排进场显著位置休闲娱乐设施围绕宾馆建设农业种植业项目安排现耕养殖业项目安排项目区边缘处林深处旅游区远离避免相互影响区域相独立天然隔离水电路旅游生产需进行统设置加强休闲度假区消防救生等设施建设
八项目策划
体验生活劳动已成旅游热点时尚许游客旅游仅欣赏独特景观希够亲参加劳动体验生活乐趣策划中强调旅游体验性参性娱乐性知识性紧密结合项目设计休闲旅游生产程变成参性操作游客提供量直接体验活动机会参加探宝耕作播种采收加工烹调等游客深度参体验享受农村生活乐趣留美记忆
文化旅游灵魂项目坚决杜绝粗制滥造充分挖掘农耕文化涵通文化景观设计文化设施配置文化活动表演等方面加演绎展现传统农耕文化魅力满足游客猎奇心理中获知识美享受提升景区文化品位实现景观资源高水**
特色旅游休闲产业发展生命愈特色竞争力愈吃农家饭住农家屋干农家活传统乡村旅游模式消费者已司空见惯项目力求做区域构产品质突出浓厚农耕文化特色发挥发优势
适度合理科学开发农业观光资源合理划分功区强调景观元素色彩材质建筑休协调序确定景观空间游览线路科学划定旅游容量兼顾前长远利益协调然方面关系保护区域生命力样性走持续发展路
根规划区资源赋存情况托形项目进行山势建设维持乡野特色动静区隔：通植物众风光娱乐区休闲度假区时行分隔渡实现旅游品质保证滚动发展根市场需求予分区块开始配套安排期着重造精品树立品牌期开发建设奠定坚实基础布局结构根项目形貌条件结合项目发展思路充分考虑项目特色操作性开民建设合理性延续性基础整项目功划分心三块八区
心——游客服务中心三块——农耕文化体验板块田园风光旅游板块休闲养生度假板块八区 ——传统农耕文化展示区农耕记忆体验区渔夫鱼乐区畜禽欢乐区蔬果观赏采摘区山顶休闲娱乐区滨水农家墅度假区宝石滩风景区
①心——游客服务中心位置位北部260亩区域功：展示形象服务游客
项目设计：
景观门入口门设计起着形象展示宣传推介作项目景观门营造田园生活气息游回然期盼情感释放耕读传家者渔樵耕读创意题设计景观门
节气广场节气广场二十四节气等分成交叉形铺十二生肖雕塑围合成暗喻年十二月份二十四节气风调雨农业丰收突出休闲园朴实特色
生态停车场景区门入口区建生态停车场面积3000方米种植乔木遮挡阳光铺嵌入草砖体现生态性农家院生态餐厅旁建型停车场面积1000方米
绕区溪：着北部260亩区域块界限修建成环绕水渠（溪）渠水接现**抚总干渠分支水区3水塘（分命名湖塘池）连通形成互通循环构成水绕通畅格局
旅游辅助设施：包括售票处旅客集散中心导览图趣味指示牌等游客提供基便利服务
②三块——
（农耕文化体验板块）：位置位北部260亩区域功：体验农事活动感悟农耕文化
项目设计：
传统农耕文化展示区：展览方式展示传统乡村劳作方式农耕文化等融知识性科学性休闲性体游客进入农耕文化记忆馆寻找日渐谈出记忆蓑衣谷机等等通眼耳听中解农耕变革发展历程忘掉父母知道青少年品味农耕文化中增长知识修养身心生产具厅：展示耕作工具浇灌工具收割脱粒工具晾晒工具运输工具储存工具编织工具量器工具捕捞工具等生活具厅：展示饮食具卧室具纳凉取暖具等作坊厅：展示传统乡村豆腐作坊榨油作坊铁匠作坊木匠作坊篾匠作坊棉匠作坊面貌农舍厅：代表性全面展示户农家生活起居全貌
农耕记忆体验区：充分利规划区现良农耕挖掘乡村农耕文化成然生态传统文化体验中心游客提供采摘种植手工艺学制作钓鱼等农事体验活动游客融入然体验农事活动穷乐趣格子菜——盘做：采取会员制会员缴纳定会费租种会员格子菜树立标注会员信息牌子租土定时间会员格子菜做什玩全会员创意圈养土鸡种菜者格子菜日常理委托园区专业工作员负责耕田：准备农具农事服饰种子种苗等游客参赶牛犁播种栽苗浇施肥松土草等农事作业体验农耕生活辛酸劳累感悟手青秧插满田低头便水中天身心清静方道退步原前编艺馆：草编竹编藤编等手工艺学制作场游客DIY制作品带走时展示销售工匠编制竹编藤编草编等手工艺成品农工坊：区水碓磨坊油坊豆腐坊牛车木制茶机织布机游客参观舂米制茶等农耕程亲参车水舂米磨面榨油制茶豆腐等农活感受中限乐趣菜棚餐厅：破传统餐方式顾客动手想吃什菜时摘农家灶房游客展高超厨艺农家院生态餐厅：区水塘挖深建成湖挖出泥土湖北面堆成山丘山面湖建设独立2栋中高档休闲山庄——农家院建筑面积10000方米独拥采菊东篱悠然见**田园美景供市居民享受
卸甲田休闲生活外配备会议娱乐设施休憩标间设施（床位100张）利休闲山庄距离省会**市较区位优势建成集会议娱乐体会议娱乐中心承接80——100左右中型会议满足周边中型会议需农家院旁建设生态餐厅建筑面积400方米生态餐厅营造轻松民间餐环境提供供选择种餐饮品种四季时令蔬菜农家特色菜肴农家美食物PK赛：村推荐农民参赛者现场制作邀请现场观众组成评审团现场评审投票选出农家巧厨娘十佳农家菜等农活PK赛：组织游客进行挑水插秧担米等农活竞赛
渔夫鱼乐区：垂钓池塘：置垂钓池塘开挖养鱼池养殖品种淡水鱼分鲫鱼池鲤鱼池草鱼池青鱼池等池塘供垂钓销售搭建式垂钓台方便游客钓鱼休闲钓鱼赛：组织钓鱼赛钓友起切磋钓鱼技术浑水摸鱼：鱼黄鳝等放入水田中游客田摸鱼展现游客摸鱼技巧定挑战性趣味性网鱼罩鱼：鱼虾放养现改造水渠中（**抚总干渠支流）提供网鱼罩鱼工具体验样捕鱼乐趣养钓美国牛蛙：选择5亩田饲养田工放养美国牛蛙供游客观赏钓购作休闲山庄道美味佳肴——清蒸（红烧）美国牛蛙
畜禽欢乐区：家禽散养：划出专门区域放养鸡鸭鹅等畜禽喂食谷糠等家产品原料保证原汁原味营养价值供游客观赏购买宠物饲养：消费者提供鸡鸭鹅饲养带回者专门工作员帮助饲养趣味运动会：组织游客进行赶猪入圈赶鸭回巢时抓鸡等农味十足赛增添趣味性聚集气
③三块——二(田园风光旅游板块)位北部260亩区域功：造生态化景观化艺术化观光旅游
项目设计：
创意田园区：特色水稻：种植荧光稻彩色稻香稻糯米稻等罕见特色水稻旱稻：种块旱稻见惯水稻南方新奇八卦农田：围拢块正八边形农田八卦田整整齐齐八角田分成八丘八卦田中间堆砌犹太极图形土丘八丘田分种庄稼年四季八种庄稼呈现颜色稻草：鼓励游客废弃稻草动手制作稻草稻田边安放造型异稻草恫吓飞鸟啄食稻麦点缀景观增加田园情趣
稻草垛：类农产品配合稻草垛堆成五谷丰登现象稻文化：设置水稻关文化标牌锄禾日午汗滴禾土稻花香里说丰年听取蛙声片等奇异瓜果园：测定气候土壤条件种植体量造型色彩等方面奇特瓜果特长丝瓜超**瓜迷冬瓜黑苦瓜等集观赏性食性科普性体开阔游客眼界营造观赏兴奋点四季花果园：建设花果园葡萄等藤果树长廊连续延伸形成春品樱桃夏尝枇杷李梨葡萄柑橘形成四季花果常鲜四季花果园推出关花果旅游活动举办水果摘活动编艺材料植物园：种植类竹草藤等编艺材料植物**月色：利现**设置水廊亭相关休憩设施修葺驳岸方便游客观荷赏荷摄影绘画
④三块——三(休闲养生度假探险寻宝板块)位南部3000亩区域（远期）二期开发重点功：休闲娱乐养生度假
项目设计：
探险寻宝区：成观光旅游感受宝石文化丰富宝石文化知识体验探宝寻宝藏宝乐趣享带价快乐成果
沙山休闲娱乐区：包括滑沙欢快草坪野外烧烤等参体验刺激性项目滑沙：利山体现细腻沙质土壤设置10条滑道游客沙山顶飞驰惊险感受速度刺激运动时领略美丽田园风光欢乐草坪：构景野花野草生长起形成景观独特土生原生态草坪样原生态草中草类植物种类样昆虫鸟类等生物提供良生存条件具保护生态功野外烧烤：选择开阔草木安全区域提供烧烤工具原材料供游客进行烧烤野餐活动
滨水休闲度假区：片区山傍水（水库）良生态环境成体形成养生度假利条件突破传统乡村休闲项目跳出农业生产转变田园生活方式建设成环境幽雅水清气新休闲旅游佳境程度满足度假需求农家院——田园牧歌乡野宜居群：根形变化水建筑乡野宜居群接园区休闲度假游客提供种服务设施良环境条件乡野宜居屋建设成独栋联排式建筑**派建筑风格建设500栋风格异具特色农家院栋300方米左右配备厨房设施提供家庭群体游客分时度假休闲养生异养老环境优美配套服务设施齐全安保措施健全保证游客住舒心放心
休闲会：建设1—2栋生态古朴休闲会配备齐全养生健身设施设备满足接中型会议企业培训团体游客休闲娱乐需观景木屋：区错落建设少量观景木屋供游客观景休憩需增添度假区致然恬静氛围水娱乐：托项目区水库建设码头购置游艇木船碰碰船水球等水运动设备建设水运动休闲中心
九项目定位
题形象定位：通身资源发展目标周边旅游点分析山园发展题感受农耕文化找回失记忆旅游形象定位：农耕天快乐老家悠然山庄慢活天寻宝探险刺激瘾形象宣传口号：感受农耕文化找回失记忆悠游凤凰山庄稻香农耕情
战略定位：市场需求导科学发展观指导突出体现感觉农耕文化找回失记忆特色题展示乡村休闲魅力通科学规划合理布局精心设计序开发力文化提升休闲带动度假升级造成市民参体验家事活动农耕休闲山庄市农夫悠游族农业休闲基树立**城郊休闲农业旅游新典范
理念定位：项目演绎关然农法悠然生活第三空间等提升居民幸福指数美丽创想理念（1）然农法中国古代农业体现然农法思想老子第二十五章写道：法法天天法道道法然然界中天关系三素中缺农业必须遵循然规律然农法1931年日冈田茂吉先生发表诗歌片朽叶领略然轮回法歌颂然意志土物质物质土产生回土种闪烁着环境科学尤生态学中生命中心物质循环法光辉思想然农法基点然农法发展休闲旅游农业启示方面然农法生产优质天然农产品方面然农法进行外延拓展增加特色体验项目然动力：水车风车热马帮工发电太阳等然林法：植物原嫁接盆景造型飞机播种吸引鸟类栖居措施然绿化：径路边湿边缘撒播混合鲜花种子形成然绿化景观然放养：林然放养兔子山鸡松鼠水田中然放养黄鳝泥鳅溪中然放养观赏鱼苗等然美容：推出天体日光浴种植皂角树提取洗发液原料糙米淘米水沐浴火山土泥浴等然加工：传统方法谷壳碾槽粉碎食材佐料手工制作布鞋鞋垫传统方法酿酒窖藏等
（2）悠然生活悠然生活乐活生活慢生活乐活西方传新兴生活型态族群音译LOHAS意健康足形态生活健康快乐环保持续乐活核心理念慢生活家卡尔·霍诺指出慢生活磨蹭懒惰速度指标撤退生活变细致相前社会匆匆忙忙快节奏生活言种生活方式里慢种意境种回然轻松谐意境慢生活资产少没太关系担心会助长懒惰影响事业慢种健康心态种积极奋斗生高度信种高智性细致容应世界方式会更高效更优雅更接幸福生活慢呢？慢运动（SLOW Motion慢跑太极瑜珈跳舞高尔夫钓鱼）慢设计（SLOW Design）慢食（SLOW Food）慢写（SLOW Up）慢爱（SLOW Love）慢游（SLOW Tourism）……身心融入然回田野实现慢生活途径（3）第三空间第三空间舶词称第三生活空间含义家庭办公外第三常光顾方酒吧咖啡馆私俱乐部度假等家办公室样重缺里进行社交活动叙旧放松消遣山园成**市周边城镇居民第三空间重选择
市场定位：休闲农业旅游项目起步阶段般郊旅游客源附城市居民客源区域相较狭着项目开发断进完善持续宣传促销项目品牌逐步建立中远程游客会渐渐吸引项目位**市郊区基客源市场定位：托**市吸纳湘****辐射长三角珠三角影响全中国**市周边景区形成机整体互补充走错位发展路
根园区特点定位发展目标旅游市场需求动旅游目睥划分专项客源市场细分类：（1）白领乡体验市场休闲需求商务员公司职员政府工作员组成中青年群体通亲历春耕秋收农
事活动加深农耕文明认识找回失乡村记忆（2）银发乡养生市场保健养老需求老年组成群体田园原始然生态环境清新空气未受污染绿色食品久居喧嚣市老年提供放慢脚步休闲养生处（3）知青乡求知市场城市中农业生产存奇强烈求知欲青少年组成群体通休闲山庄游玩见识城市中见东西满足奇心求知欲体验躬耕乐农耕苦锻炼体质磨砺意志
品牌定位：（1）江西农家乐（2）江西首全天候体验式度假区（3）江西创新型绿色生活度假村（4）江西首机品质生活倡导者通系列形象包装系统推广终定形成项目品牌价值：江西首席品质保障机品质生活倡导者休闲体验农家乐代名词
十项目功区建设规模
根项目定位策划项目开发侧重功区建设：
（1）餐饮住宿区规模：预计占100亩新建座建筑面积5000米功风格：集住宿餐饮娱乐等功体宾馆宾馆设计风格异包厢聘请特色厨师掌勺游客口味选择农村土味山林野味等特色菜
（2）休闲广场生态停车场规模：广场预计占48亩建设客享式休闲广场生态停车场预计占50亩先规划建设面积10000方米生态停车场标准建设分设出入口车停车分区专值
（3）农家院度假区规模：预计占600亩功风格：利项目区环境优美景观丰富利条件建500幢风格异具特色农家院栋300方米造高端休闲度假区区配套设施完善功齐全年四季鲜花断瓜果飘香
（4）垂钓休闲区规模：预计占200亩功风格：利项目区现水面建设面积200亩垂钓区放养鲤鱼鲫鱼草鱼青鱼甲鱼龙虾等种鱼类时容纳数百名游客垂钓娱乐
（5）蔬果采摘区规模：预计占100亩功风格：区栽种桃树**柑橘树柚子树板栗树等果树新建20000面温室棚特色农业机农业标准栽种类瓜果蔬菜保证游客年四季采摘新鲜瓜果蔬菜
（6）养殖区规模：预计占200亩功风格：区山水塘较独辟块特种水产农家鸡鸭鹅
孔雀野鸡等特种畜禽养殖观赏区养殖采摘区结合采取立体循环方式产品产品游客出售餐饮提供食材
（7）水娱乐区规模：预计占600亩功风格：托项目区水库建设码头购买游艇木船碰碰船水球等水运动器材建设水运动休闲中心
（8）户外休闲观赏区规模：预计占200亩功风格：托项目区山修建凉亭步道座椅栽种桃花樱花海棠花梅花杜鹃桂花等类观赏花木游客季节欣赏时令花卉令游客身心愉悦流连忘返
（9）农耕农艺实践区规模：预计占150亩功风格：项目区辟出片菜片水田 配套相关设施器材作游客农艺实践基
（10）户外运动娱乐区规模：预计占380亩功风格：项目区根游客年龄性性格等特点引进设置批野战探险蹦极骑马射击等户外运动项目吸引游客前体验
（11）探险寻宝旅游风景区规模：预计占100亩功风格：项目区普传播宝玉石文化知识寻找宝玉石集宝玉石加工鉴赏收藏体功复合型原生态然探险寻宝旅游风景区成**市江西省外悠游典景区
（12）沙山休闲娱乐区规模：预计占100亩建设滑沙等刺激性项目
（13）综合区：包含区基础设施建设2公里进村路面硬化村路网建设供电设施配套建设通信设施建设停车场员工宿舍1000方米
十项目建设开发进度
项目建设分两期进行第期建设周期2年第二期建设周期2年
第期工程：
12011年第四季度项目建设前期工作准备阶段完成项目建设征租手续项目建设勘测总体规划委托相应资质设计单位设计
22012年第1季度项目正式实施首期工程园林土整苗木栽种温室棚旅游设施建设项目：宾馆（含餐饮）停车场门广场工期约8月
3水乐园垂钓区建设2012年9月份动工建设游乐设施期建设
42013年建设农家院扫尾零星工程 12月全部工程竣工验收交付
第二期工程：
2014年——2015年建设沙山休闲娱乐项目（含滑沙欢乐草坪等）滨水休闲度假项目（含休闲会观景木屋水娱乐设施拓展运动设施等）凤凰山风景区（含探险寻宝沙滩寻宝洞等）计划2年完成建设
十二项目社会效益
项目开发运营产生社会效益：
（1）壮旅游产业促进区域济发展分析
**县作江西首府首县全国百强县社会济发展进入快车道旅游业发展较慢旅游景点分散规模游客少效益低年旅游综合收入占国民济重低**县位相符项目建成重新整合**县旅游资源做做强**县旅游品牌提高旅游产业占重丰富文化娱乐生活方式项目税收部分营业税税属方税收扩方收入规模增加方财政收入促进方区域济发展
（2）促进农业结构调整提升产业化水分析
项目生态农业部分产业化营模式运作品种名优新特起辐射示范作引领周边群众发调整种养结构促进农业农村济产业结构品种结构更加优化项目产业化效益凸现引导群众进行土流转组建种类型农村济合作社改变农民单兵作战方式抱团闯市场提高抗击市场风险力提升农业产业化水
（3）带动农户农民增收效果分析
项目建成游客增气提升带动周边农户发展型农家乐游客出售产农产品增加农民收入项目实行效补充项目区农民项目单位务工增收机创业测算项目区农民均纯收入增加1200元
（4）带动业分析
项目直接安排业员工800余年均劳务增收22万元间接带动农户500户
（约2000）业着项目发展游客增带动项目区农业生产交通运输饮食服务等行业发展社会创造更业机会增收途径
十三SWOT分析（优势劣势机会威胁分析）
优势分析（1）政策优势：国家支持旅游业发展调整农业结构发展生态农业增加农民收入出台系列文件关部门制订旅游业生态环境农业发展中短期规划等政策产业导项目建设实施提供政策层面保障
早2007年3月国家旅游局农业部签署关促进社会义新农村建设乡村旅游发展合作协议决定推进乡村旅游工作十五期间全国范围组织实施乡村旅游百千万工程建成具乡村旅游示范意义100县1000乡（镇）10000村乡村旅游项目明显提升完善基形成种类丰富档次适中乡村旅游产品体系特色突出发展规范乡村旅游格局满足生活水提高旅游消费新需求2011年8月23日农业部颁布全国休闲农业十二五规划休闲农业发展提供坚实政策保障财政倾斜农业部国家旅游局持续开展全国休闲农业乡村旅游示范县示范创建活动推进新农村建设统筹城乡发展建谐社会背景迎休闲农业发展高潮
国家政策力扶助发展旅游产业形势江西省先提出建设 三基花园战略决策着力造红色摇篮绿色家园观光休闲度假旅游胜旅游目**市修编**市旅游发展总体规划**县旅游定位农业生态观光度假休闲发展模式2010年**市发关加快发展休闲农业乡村旅游森林旅游意见提出通年时间完善休闲农业乡村旅游森林旅游基础设施配套服务设施建设批示范景区培育批精品目造批精品线路培养批高素养业员开发批方特色绿色旅游商品全面提升**市休闲农业乡村旅游森林旅游发展水**县委县政府根全县实际情况编制**县旅游发展总体规划（20082020年）规划充分发挥**县独特然生态优势丰富旅游资源优势南部规划重点发展乡村文化生态休闲度假游区域
（2）市场优势：着城市化进程加快注重健康注重生活品质生活方式越越受欢迎
渴回然亲然远离城市未城市群种常态休闲生活方式角度项目市场发展前景符合未趋势前景
（3）交通优势：项目建设紧邻抚河316国道G60沪昆高速仅3公里距省城**火车站28公里交通便捷出行方便较交通优势
（4）资源优势：项目位**县农业产业带工业三废污染具土资源劳动力资源水资源等优势气候条件文景观丰富交通方便运输成低农村劳力充足种养业互补发展种植业养殖业提供部分饲料养殖业种植业提供机肥料效解决种养业需求矛盾畜—沼—果农业生态模式效促进投入物层次利生态衡利节减排
项目表水水资源丰富项目山林水塘水库耕低洼田形起伏土肥沃水源充足利建设旅游休闲设施利机农产品生产项目具备天然资源优势
（5）产业优势：国目前处济快速增长时期产业递度转移进步加快海等济发达区更考虑土利价值环境卫生产业利润指数投资方面高新产业转移种养业盛转衰天然资源呈降趋势休闲度假选择更远然环境优美中部区江西定位海发达区休闲旅游花园旅游产业社会济占重越越**县作江西首府首县区位优势交通优势资源优势日渐凸现开发潜力巨项目建设优势明显生态种养业高效农业更种贵旅游资源着生活水提高发展前景极观
劣势分析（1）零知名度：项目开发建设需重头开始续市场营销形象推广会明显劣势（2）投入较：项目处环境外吸引力基零基张白纸描绘诱前景需预热时间投入成较较运作运营劣势
机遇分析（1）项目周边已旅游资源逐步**市民认知黄马乡樱花节江西省凤凰沟景区休闲产品已越越关注游客次俱增项目建设运营中利较机会（2）着汽车保量增加郊区城乡结合部农家乐度假休闲会成种普遍性家庭生活方式意味着项目建成面较庞消费群项目运**景利
（3）江西定位海发达城市花园农家乐休闲度假作城际旅游种重组成部分会江西名胜古迹游样逐步受欢迎项目造特色题农家乐度假宏观机会（4）目前农家乐形式度假项目然方兴未艾规模特色题等方面基处种低层次发展状态缺乏规模题鲜明健康理念突出形象品质高类项目竞争较市场空间
风险分析（1）投入回收周期存较长风险（2）知名度低建成营运受众吸引会较漫长程形中加投资盈利风险（3）理运营求高客户需求握反应求高方面法建立起精干专业理团队项目持续性发展会风险（4）健康信念导入证现实中理获消费者长期信赖需时间科技投入巨长期性否坚持提升项目繁荣衰败关键考验
结：综合述SWOT分析项目市场发展前景结：
（1）项目属阳产业
（2）项目获政策支持续发展动足
（3）项目符合未城市健康休闲生活需求时性长期性需求支持发展空间
（4）项目存竞争空挡利项目脱颖出
（5）项目交通段资源环境等素利项目定位成功进影响项目建设营运成功
（6）项目投入回报周期长理求高
综合衡量项目属优质项目需建立资金实力雄厚理专业运营富前瞻性市场客户需求反应灵敏基础进行获利力获利前景巨
十四项目资金计划财务分析
1项目资金计划
（1）土建工程计投资35800万元工程：
土征租 计1900万元
住宿接设施（含滨水休闲度假村农家四合院农家院等）：40000方米 计11000万元
农家院500幢 计21500万元
休闲亭阁休闲广场400方米 计80万元
停车场10000方米 计50万元
景区门 50万元
假山 2座 计30万元
垂钓池改造（护坡配套） 计200万元
员工宿舍1000方米 计120万元
项目区路网 计150万元
水乐园码头堤坝等 计200万元
演艺广场2000方米 计80万元
旅游附属建筑240方米 计36万元
水井水塔输水 计50万元
水车部 计5万元
高低压输变电 计30万元
消防设施 计20万元
通讯设施 计20万元
排水计污水处理 计150万元
路灯 计50万元
畜禽棚舍 计29万元
景区旅游辅助设施 计50万元
（2）设备购置安装投资计1600万元
宾馆家俱电器洁具 计800万元
炊具净化设备 计50万元
旅游车工具车 计130万元
游艇快艇救生艇40艘 计80万元
水娱乐设施 计50万元
童游乐设施 计170万元
割草机 计05万元
手扶拖拉机2台 计2万元
农耕设备 计6万元
棚20000方米 计100万元
灌溉设备 计10万元
办公具家俱 计70万元
电动水泵2台 计06万元
线电视设备 计10万元
货运车工作车5台 计60万元
计算机计配套30台 计15万元
化验室检测仪器试剂等 计20万元
演艺灯光音响等 计259万元
（3）苗木种禽种畜等投资 计900万元
果园200亩栽种劳务种苗 计100万元
棚土整理种子 计10万元
垂钓区水产品 计50万元
养殖区种禽种蓄等 计50万元
园林蔬菜栽种基肥 计30万元
苗圃花卉基等 计200万元
类观赏植物 计250万元
景区绿化树草皮 计200万元
科技示范推广 计10万元
（4）投入700万元
勘测设计广告宣传开业庆典员工岗培训等
（5）预备流动资金800万元
2项目财务分析
财务分析目探明项目项利润指标测评项目投资风险性行性项目决策提供数量化指标参考
（1）财务分析
①江西省建设装饰工程预算定额
②全国统安装工程预算定额
③全国统建设工程基础定额——江西省单位估价表
④关税费政策规定
⑤设备物资供应商提供数
⑥相关定额价格
项目投资估算根政策文件精神结合项目实施实际情况估算
（2）投资概算
项目预计总投资39800万元
中：①固定资产投资
项目固定资产建设预计总投资39000元中土建工程35800万元设备购置安装计1600万元苗木种禽等投资900万元广告设计等700万元
②流动资产
旅游运营资金周转较快预计投产需流动资金800万元项目建设期需少量流动资金项目计算第二年次投入流动资金800万元
③资金源
◆项目建设单位筹资金5000万元征固定资产建设投资
◆项目拟投资入股独立开发子项目等形式引进外资金
33800万元固定资产投资建设开发营
◆政府扶助银行融资
项目拟争取政府扶助银行融资1000万元中200万元项目基础建设800万元投产流动资金该项目农业技术含量较高旅游产业济效益公司信度高资产抵押融资时位
④资金理
项目资金设立专项资金户头理已筹集部分先行位入帐项目资金坚持专款专情况挪作根工程进度情况分期分批投入银行融资统方办妥手续建设情况分次分批入纳入专项资金理
（3）财务评价
①财务评价计算分企业财务理制度国家税务关政策规定等
②银行贷款年利率56贴现率10项目济效益分析计算期12年(含建设期)
③销售收入税金估算
第二年项目预计接旅游次9万次旅游均消费300元农产品销售收入900万元年服务产品销售收入3600万元
项目第三年旅游服务收入预计增加900万元农副产品销售收入增加300万元年服务产品销售收4800万元
项目第四年达预定目标年接旅游次超15万次旅游均消费400元农副产品销售收入增加800万元2000万元年服务产品销售收入基稳定5000万元
项目养殖业种植业等农业生产现行政策免征税收旅游服务营业税附加第二年300万升第四年500万项目济效益计算分析期营业税附加税计4700万元
④总成营成估算
项目种植业初期没产出投入应维持旅游成计算较复杂成费旅游休闲易耗品水电费燃料费维修费员工工资福利设备添置费材料费折旧办公费等项目服务生产总成费年稳定3000万元
项目生产期初总成减折旧财务等费年营成稳定2000万元
⑤财务效益分析
项目建成达产年综合收入5000万元缴项税费800万元中营业税250万元城建税50万元税500万元税利润1500万元项目投资利税率377利润率333
（4）财务分析结
项目筹资计划企业筹少部分财政补贴银行贷款负债清偿力强
通财务效益分析表明该项目济效益较抗风险力强项目财务角度行
十五项目市场营销策略分析
（1）品牌策略
通立体化层次系统性形象品质展示推介终建立起项目农家乐旅游度假领域品牌价值：项目消费者心中——江西——首席——品质保障——机品质生活倡导者——休闲体验农家乐代名词需建立通路集中部分：利面媒体编辑旅游手册发布面媒体广告利电子媒体制造音宣传品电视广播广告制作立体媒体例型广告牌霓虹灯等定期召开新闻发布会组织记者采风征集广告语题曲等
（2）推介策略
组建支精干旅游推销队伍建立营销网点推介旅游项目采取折特价包赠送土特产等全力造生态旅游品牌新辟旅游客运专线路：：项目→剑霞→塘→荆山→银山角→莲西→昌南客运站（市游客集散中心）→市区老**早5：30开始晚22：00循环运转方便旅游垂钓休闲娱乐游客利项目区线群众出行
（3）产品直销策略
项目种养产品项目餐饮食材游客采摘购买时建立直销点创建品牌产品策略定位优质机农产品售信息反馈制度着生活水提高保健意识增强整社会开始数量型转质量安全型项目产品符合公害食品需求加强售服务信息反馈制度建设断提高产品质量断改进服务方法
（4）旅游业组合策略
充分发挥周边历史文化遗留文景观然风光优势开辟亲水休闲度假旅游线路统定位整体营销优势互补增强市场吸引力
（5）差异化竞争策略
项目建设做优优特极力提高服务质量宣传促销时适时间恬点利适方式突出卖点
（6）灵活定价策略
充分利资源丰富成较低优势采取灵活定价措施争取客源例票游票食宿定期游淡季降价集体低价特**免门票等措施充分发挥价格杠杆作提高服务水争取更客源
十六项目组织理
（1）组织机构设置
项目江西凤凰山庄生态农业发展限公司申请立项组织实施项目建设期成立项目决策机构指挥机构监督机构确保项目利实施决策机构：项目单位关部门领导相关专业技术员组成职责项目设置项目规模市场走种养技术投资额农产品产供销等方面项目建设运行程中出现问题进行预测证提出应采取措施制订详细实施计划指挥机构：项目单位领导技术员组成职责项目决策目标确定方针计划效组织力物力财力等项目实施环节外部关系时进行调度控制协调理确保项目期建成期营高效运营监督机构：旅游局农工部财政局审计局农业局土局等相关业务员组成项目实施程监督符合关政策利生产营问题时提出建议采取相应措施予妥善解决确保项目规定建设资金安全理规范达预期目标项目建成项目单位建立相应理机构保证项目正常运转（附项目部组织机构图）
总理
旅游副理
种养副理
财务副理
综合副理
餐饮部
住宿部
游乐部
供销部
生产部
技术部
财务部
办公室
维护部
环卫部
力资源部
项目部组织机构图
◆办公室：综合性日常事务理协调方关系
◆餐饮部：负责餐饮方面理
◆住宿部：负责游客住宿方面理
◆游乐部：负责项目区类旅游娱乐运动设施等方面理
◆供销部：负责种植养殖业种苗类原材料采购产品销售
◆生产部：负责种植养殖方面日常生产理
◆技术部：负责技术培训新品种引进示范病虫害防治技术指导时产品进行检测确保符合产品规定求
◆维护部：负责项目区类设施维修保养
◆环卫部：负责项目区整体清洁卫生绿化树木维护
◆力资源部：负责员工招聘培训考核等方面工作
◆财务部：负责财务结算理日常财务工作
（3）运行模式
项目营采取统理部门独立核算方式时实施效益挂钩制度调动企业部门员工积极性形成服务良生产科学理严格注重品牌现代化企业理模式
（4）岗位定员
项目项目营规模设备岗位等素确定满负荷工作员800中理员131占定员164技术员74占定员92线员595占定员744详见员构成表
项目劳动定员构成表
序
号
单位名称
线员
技术员
理员
合计
1
总理
10
10
2
副理
40
40
3
办公室
30
30
4
餐饮部
125
20
20
155
5
住宿部
76
7
10
93
6
游乐部
121
20
10
151
7
供销部
62
2
2
66
8
生产部
95
5
100
9
技术部
20
5
25
10
维护部
50
1
51
11
环卫部
66
5
71
12
力资源部
2
2
13
财务部
5
1
6
合计
595
74
131
800
（5）理措施
①实行项目法责制项目法建设项目工程质量工程投资工程进度生产安全等负责严格监督②实行工程质量终身负责制项目建设工程质量负责领导参建单位关员实行工程质量终身追究制度③严格基建设程序办事接受关部门监督
④严格项目资金理项目资金实行专户储存专帐核算专理⑤项目竣工项目建设单位负责项目营理公司法现代企业制度求建立规范公司理制度法治理实体实行独立核算营负盈亏机制
（6）技术培训
项目根营理求加强线员技术指导熟练掌握工作相应工作方法技术点定期聘请关专家线员进行技术培训项目建设期计划举办培训班5期培训员600次
（7）劳动安全卫生消防
◆劳动安全①游乐设施周围安装必需防护设施机械传动部分设保护罩设备配制安全控制钮②电气设备备清晰醒目标志设备配载保护装置切断保护③制订安全技术措施安全理制度加强安全教育做安全文明生产④设置相应防火间距消防通道低压配电系统采TNCS制接方式加强全体员工防火知识灭火知识培训时消火灾隐患
◆卫生①设置卫生防疫专职机构员专门负责卫生监督检查②严格坚持污染源隔离直接事服务生产员定期体检③加强污水废弃物厕等理达环境卫生标准处理排放标准④客房厨房等设施定期消毒时清扫区垃圾
◆消防①配备合适充足消防设施消防设施配备率完率100②确保机械电气设备完率100③发现消防隐患刻进行整改火灾隐患整改率100④加强消防安全教育牢固树立消防安全意
十七环境影响评估
1编制
（1）建设项目环境保护设计规定（2）建设项目环境保护理条例
2环境影响
（1）项目方案设计中采先进生产工艺设备保证运营前提注意保护生态环境注重社会效益济效益时考虑生态环境效益项目建设环境污染影响（2）生活废水处理水质达国现行污水排放标准符合国家环保求（3）养殖业畜禽粪便进入沼气池沼渣沼液作种植业机肥料实行零排放
3节原（1）认真贯彻国家行业节规范合理利节约源（2）积极采先进节新工艺新技术新设备严禁国家已公布淘汰机电产品（3）强化企业源计量理（4）加强污染减排工作强化污染减排监
4节措施（1）采节指标先进低耗高效率设备（2）采节型变压器低压配电静电电容器低压集中补偿提高功率数节约电（3）加强源计量设施配置理（4）采高效绝缘材料量减少热量损耗
5环境保护治理措施
（1）加游客环保宣传力度力争游客环保意识提高身体力行（2）养殖业方面：饲料选择投饵技术减少饲料损失实行品种混养立体养殖充分利天然饵料安排专收集残饵粪便等防二次污染采新技术新方法进行养殖环境损害降低（3）种植业方面：机肥料禁止化肥提高土襄质量：病虫害采生物防治手段禁止高毒高残留农药精心挑选种植品种环保方面考虑品种间搭配（4）生活污水统收集处理循环
6环境影响评价
项目属新建项目应进行环境影响评价取环境保护部门认项目建设营运中严格落实环评提出项污染防治措施达环保求环保角度分析项目建设行
十八项目研结
详细市场调研分析着客观操行立场项目基结：
1项目符合国家产业政策省市县关切实加强旅游产业求旅游产业发展规划利促进方济发展
2项目建成济产生巨影响逐步拉长相关产业链条促进农业产业化进程济效益社会效益十分显著
3项目建设调整农业结构解决农村剩余劳动力业增加农民收入等方面成效明显具较强辐射带动作
4该项目符合社会新农村建设求现代城乡居民生活方式转移需投资见效快环境污染生态效益明显
建议关部门单位加强项目实施协调政策资金予力扶助力争项目早实施早营早见效
5该项目政策层面建设条件时机层面环保层面财务效益层面社会效益等层面综合分析项目建设行
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（生态农业休闲养生旅游度假山庄）
项目行性研究报告
1项目名称
江西凤凰山庄
二项目址
江西**县塘镇梁家渡行政村梁西然村域项目山处古称凤凰山
三项目容
根项目区然形貌资源分布状况结合旅游市场需求实际着制宜文化魂错位发展原项目建设成农耕文化体验容集田园旅游观光农耕体验农家餐饮乡野休闲郊野养生体功复合型生态农业休闲养生旅游度假山庄园区成**市民域外游客投身然怀抱体验农耕文化找回童年记忆获身心健康全国知名休闲农业旅游景区成**市江西省悠游典景区
功造成周边城镇居民第三生活空间成观光旅游感受农耕文化丰富农业知识体验农业生产劳动农民生活享农业成果利田园休闲度假场农业深层次开发样板二充分利凤凰沟风景区社会认知发挥边际效应凤凰沟风景区形成明显反差集聚成片景群更满足游客需文化造成传播宝玉石文化传统农耕文化体验中心弘扬中国农业文明品牌通循序开发日臻完善造成**乡村旅游休闲农业旅游新名片江西省著名全国知名休闲农业旅游目江西省AAAA级乡村旅游点国家AAAA级旅游景区
四项目背景
年着生活水断提高城市生活节奏加快竞争日益激烈渴原始古朴乡村生态环境中放松越越着强烈回然愿外国城市居民农村千丝万缕血缘联系加
山乡历史历寻根潜意识驱寻找恰时机方式重新体验生活休闲农业旅游恰恰返璞真体验吸引量消费群体成种新休闲旅游度假时尚发展势头迅猛受政府社会部门鼎力支持
项目正背景提出区形坦开阔山水交通便利农业生产资源丰富优越基础条件市场需求休闲农业蓬勃发展势项目建设带际发展机遇广阔发展空间
五项目环境情况
项目位江西省**县塘镇梁家渡行政村梁西然村域东邻抚河北部紧316320国道浙**铁路距塘火车站6公里距**火车站28公里离**市游客集散中心20公里交通极便利南部江西省蚕桑茶叶研究（江西省凤凰沟风景区）接壤周边旅游资源丰富西部G60沪昆高速相黄马高速公路出口园区高速公路3公里项目处**县重点造两江生态农业走廊电力公路通讯等基础设施均已具备**市省旅游资源形成优势互补发展格局
塘镇江西省建制镇拥优越理条件誉**市南门直接承接区域中心城市县城辐射带动利快速全面融入**昌城市发展体系塘素中国**交通枢纽重镇闻名全国316320105国道G60沪昆高速公路穿境沪昆铁路建杭南长高铁沟通东西京九铁路飞架南北建莆铁路连接**济区扼浙**粤交通塘长江三角洲珠江三角洲**区68时江南货运编组站——西货运编组站坐落境独特区位强势交通塘成全国承东启西南北贯通战略连通港澳重节点
六项目规模
项目规划总面积约3260亩316国道通G60沪昆高速连接公路（蓝园公路）横穿东西项目规划区分南北片区中南部片区约3000亩北部片区约260亩项目区水库山较水库900余亩山1450余亩低洼田750余亩耕140余亩水塘20余亩土属荒未利开发建设潜力较项目区南高北低南部
片区山水库低洼田北部片区耕水塘区土肥沃水质优良草茂林丰然景观较放松心情陶冶性情愉悦身心方
七项目开发计划
项目江西凤凰山庄生态农业发展限公司投资建设
开发原：
项目开发整体规划分期建设总体包装专业运营原进行开发战略规划分生态农业区休闲养生区旅游风景区旅游度假区
旅游风景区设项目区唯山：凤凰山风景区凤凰山藏宝洞日月潭红谷湾宝石滩等景点山庄设施宾馆安排进场显著位置休闲娱乐设施围绕宾馆建设农业种植业项目安排现耕养殖业项目安排项目区边缘处林深处旅游区远离避免相互影响区域相独立天然隔离水电路旅游生产需进行统设置加强休闲度假区消防救生等设施建设
八项目策划
体验生活劳动已成旅游热点时尚许游客旅游仅欣赏独特景观希够亲参加劳动体验生活乐趣策划中强调旅游体验性参性娱乐性知识性紧密结合项目设计休闲旅游生产程变成参性操作游客提供量直接体验活动机会参加探宝耕作播种采收加工烹调等游客深度参体验享受农村生活乐趣留美记忆
文化旅游灵魂项目坚决杜绝粗制滥造充分挖掘农耕文化涵通文化景观设计文化设施配置文化活动表演等方面加演绎展现传统农耕文化魅力满足游客猎奇心理中获知识美享受提升景区文化品位实现景观资源高水**
特色旅游休闲产业发展生命愈特色竞争力愈吃农家饭住农家屋干农家活传统乡村旅游模式消费者已司空见惯项目力求做区域构产品质突出浓厚农耕文化特色发挥发优势
适度合理科学开发农业观光资源合理划分功区强调景观元素色彩材质建筑休协调序确定景观空间游览线路科学划定旅游容量兼顾前长远利益协调然方面关系保护区域生命力样性走持续发展路
根规划区资源赋存情况托形项目进行山势建设维持乡野特色动静区隔：通植物众风光娱乐区休闲度假区时行分隔渡实现旅游品质保证滚动发展根市场需求予分区块开始配套安排期着重造精品树立品牌期开发建设奠定坚实基础布局结构根项目形貌条件结合项目发展思路充分考虑项目特色操作性开民建设合理性延续性基础整项目功划分心三块八区
心——游客服务中心三块——农耕文化体验板块田园风光旅游板块休闲养生度假板块八区 ——传统农耕文化展示区农耕记忆体验区渔夫鱼乐区畜禽欢乐区蔬果观赏采摘区山顶休闲娱乐区滨水农家墅度假区宝石滩风景区
①心——游客服务中心位置位北部260亩区域功：展示形象服务游客
项目设计：
景观门入口门设计起着形象展示宣传推介作项目景观门营造田园生活气息游回然期盼情感释放耕读传家者渔樵耕读创意题设计景观门
节气广场节气广场二十四节气等分成交叉形铺十二生肖雕塑围合成暗喻年十二月份二十四节气风调雨农业丰收突出休闲园朴实特色
生态停车场景区门入口区建生态停车场面积3000方米种植乔木遮挡阳光铺嵌入草砖体现生态性农家院生态餐厅旁建型停车场面积1000方米
绕区溪：着北部260亩区域块界限修建成环绕水渠（溪）渠水接现**抚总干渠分支水区3水塘（分命名湖塘池）连通形成互通循环构成水绕通畅格局
旅游辅助设施：包括售票处旅客集散中心导览图趣味指示牌等游客提供基便利服务
②三块——
（农耕文化体验板块）：位置位北部260亩区域功：体验农事活动感悟农耕文化
项目设计：
传统农耕文化展示区：展览方式展示传统乡村劳作方式农耕文化等融知识性科学性休闲性体游客进入农耕文化记忆馆寻找日渐谈出记忆蓑衣谷机等等通眼耳听中解农耕变革发展历程忘掉父母知道青少年品味农耕文化中增长知识修养身心生产具厅：展示耕作工具浇灌工具收割脱粒工具晾晒工具运输工具储存工具编织工具量器工具捕捞工具等生活具厅：展示饮食具卧室具纳凉取暖具等作坊厅：展示传统乡村豆腐作坊榨油作坊铁匠作坊木匠作坊篾匠作坊棉匠作坊面貌农舍厅：代表性全面展示户农家生活起居全貌
农耕记忆体验区：充分利规划区现良农耕挖掘乡村农耕文化成然生态传统文化体验中心游客提供采摘种植手工艺学制作钓鱼等农事体验活动游客融入然体验农事活动穷乐趣格子菜——盘做：采取会员制会员缴纳定会费租种会员格子菜树立标注会员信息牌子租土定时间会员格子菜做什玩全会员创意圈养土鸡种菜者格子菜日常理委托园区专业工作员负责耕田：准备农具农事服饰种子种苗等游客参赶牛犁播种栽苗浇施肥松土草等农事作业体验农耕生活辛酸劳累感悟手青秧插满田低头便水中天身心清静方道退步原前编艺馆：草编竹编藤编等手工艺学制作场游客DIY制作品带走时展示销售工匠编制竹编藤编草编等手工艺成品农工坊：区水碓磨坊油坊豆腐坊牛车木制茶机织布机游客参观舂米制茶等农耕程亲参车水舂米磨面榨油制茶豆腐等农活感受中限乐趣菜棚餐厅：破传统餐方式顾客动手想吃什菜时摘农家灶房游客展高超厨艺农家院生态餐厅：区水塘挖深建成湖挖出泥土湖北面堆成山丘山面湖建设独立2栋中高档休闲山庄——农家院建筑面积10000方米独拥采菊东篱悠然见**田园美景供市居民享受
卸甲田休闲生活外配备会议娱乐设施休憩标间设施（床位100张）利休闲山庄距离省会**市较区位优势建成集会议娱乐体会议娱乐中心承接80——100左右中型会议满足周边中型会议需农家院旁建设生态餐厅建筑面积400方米生态餐厅营造轻松民间餐环境提供供选择种餐饮品种四季时令蔬菜农家特色菜肴农家美食物PK赛：村推荐农民参赛者现场制作邀请现场观众组成评审团现场评审投票选出农家巧厨娘十佳农家菜等农活PK赛：组织游客进行挑水插秧担米等农活竞赛
渔夫鱼乐区：垂钓池塘：置垂钓池塘开挖养鱼池养殖品种淡水鱼分鲫鱼池鲤鱼池草鱼池青鱼池等池塘供垂钓销售搭建式垂钓台方便游客钓鱼休闲钓鱼赛：组织钓鱼赛钓友起切磋钓鱼技术浑水摸鱼：鱼黄鳝等放入水田中游客田摸鱼展现游客摸鱼技巧定挑战性趣味性网鱼罩鱼：鱼虾放养现改造水渠中（**抚总干渠支流）提供网鱼罩鱼工具体验样捕鱼乐趣养钓美国牛蛙：选择5亩田饲养田工放养美国牛蛙供游客观赏钓购作休闲山庄道美味佳肴——清蒸（红烧）美国牛蛙
畜禽欢乐区：家禽散养：划出专门区域放养鸡鸭鹅等畜禽喂食谷糠等家产品原料保证原汁原味营养价值供游客观赏购买宠物饲养：消费者提供鸡鸭鹅饲养带回者专门工作员帮助饲养趣味运动会：组织游客进行赶猪入圈赶鸭回巢时抓鸡等农味十足赛增添趣味性聚集气
③三块——二(田园风光旅游板块)位北部260亩区域功：造生态化景观化艺术化观光旅游
项目设计：
创意田园区：特色水稻：种植荧光稻彩色稻香稻糯米稻等罕见特色水稻旱稻：种块旱稻见惯水稻南方新奇八卦农田：围拢块正八边形农田八卦田整整齐齐八角田分成八丘八卦田中间堆砌犹太极图形土丘八丘田分种庄稼年四季八种庄稼呈现颜色稻草：鼓励游客废弃稻草动手制作稻草稻田边安放造型异稻草恫吓飞鸟啄食稻麦点缀景观增加田园情趣
稻草垛：类农产品配合稻草垛堆成五谷丰登现象稻文化：设置水稻关文化标牌锄禾日午汗滴禾土稻花香里说丰年听取蛙声片等奇异瓜果园：测定气候土壤条件种植体量造型色彩等方面奇特瓜果特长丝瓜超**瓜迷冬瓜黑苦瓜等集观赏性食性科普性体开阔游客眼界营造观赏兴奋点四季花果园：建设花果园葡萄等藤果树长廊连续延伸形成春品樱桃夏尝枇杷李梨葡萄柑橘形成四季花果常鲜四季花果园推出关花果旅游活动举办水果摘活动编艺材料植物园：种植类竹草藤等编艺材料植物**月色：利现**设置水廊亭相关休憩设施修葺驳岸方便游客观荷赏荷摄影绘画
④三块——三(休闲养生度假探险寻宝板块)位南部3000亩区域（远期）二期开发重点功：休闲娱乐养生度假
项目设计：
探险寻宝区：成观光旅游感受宝石文化丰富宝石文化知识体验探宝寻宝藏宝乐趣享带价快乐成果
沙山休闲娱乐区：包括滑沙欢快草坪野外烧烤等参体验刺激性项目滑沙：利山体现细腻沙质土壤设置10条滑道游客沙山顶飞驰惊险感受速度刺激运动时领略美丽田园风光欢乐草坪：构景野花野草生长起形成景观独特土生原生态草坪样原生态草中草类植物种类样昆虫鸟类等生物提供良生存条件具保护生态功野外烧烤：选择开阔草木安全区域提供烧烤工具原材料供游客进行烧烤野餐活动
滨水休闲度假区：片区山傍水（水库）良生态环境成体形成养生度假利条件突破传统乡村休闲项目跳出农业生产转变田园生活方式建设成环境幽雅水清气新休闲旅游佳境程度满足度假需求农家院——田园牧歌乡野宜居群：根形变化水建筑乡野宜居群接园区休闲度假游客提供种服务设施良环境条件乡野宜居屋建设成独栋联排式建筑**派建筑风格建设500栋风格异具特色农家院栋300方米左右配备厨房设施提供家庭群体游客分时度假休闲养生异养老环境优美配套服务设施齐全安保措施健全保证游客住舒心放心
休闲会：建设1—2栋生态古朴休闲会配备齐全养生健身设施设备满足接中型会议企业培训团体游客休闲娱乐需观景木屋：区错落建设少量观景木屋供游客观景休憩需增添度假区致然恬静氛围水娱乐：托项目区水库建设码头购置游艇木船碰碰船水球等水运动设备建设水运动休闲中心
九项目定位
题形象定位：通身资源发展目标周边旅游点分析山园发展题感受农耕文化找回失记忆旅游形象定位：农耕天快乐老家悠然山庄慢活天寻宝探险刺激瘾形象宣传口号：感受农耕文化找回失记忆悠游凤凰山庄稻香农耕情
战略定位：市场需求导科学发展观指导突出体现感觉农耕文化找回失记忆特色题展示乡村休闲魅力通科学规划合理布局精心设计序开发力文化提升休闲带动度假升级造成市民参体验家事活动农耕休闲山庄市农夫悠游族农业休闲基树立**城郊休闲农业旅游新典范
理念定位：项目演绎关然农法悠然生活第三空间等提升居民幸福指数美丽创想理念（1）然农法中国古代农业体现然农法思想老子第二十五章写道：法法天天法道道法然然界中天关系三素中缺农业必须遵循然规律然农法1931年日冈田茂吉先生发表诗歌片朽叶领略然轮回法歌颂然意志土物质物质土产生回土种闪烁着环境科学尤生态学中生命中心物质循环法光辉思想然农法基点然农法发展休闲旅游农业启示方面然农法生产优质天然农产品方面然农法进行外延拓展增加特色体验项目然动力：水车风车热马帮工发电太阳等然林法：植物原嫁接盆景造型飞机播种吸引鸟类栖居措施然绿化：径路边湿边缘撒播混合鲜花种子形成然绿化景观然放养：林然放养兔子山鸡松鼠水田中然放养黄鳝泥鳅溪中然放养观赏鱼苗等然美容：推出天体日光浴种植皂角树提取洗发液原料糙米淘米水沐浴火山土泥浴等然加工：传统方法谷壳碾槽粉碎食材佐料手工制作布鞋鞋垫传统方法酿酒窖藏等
（2）悠然生活悠然生活乐活生活慢生活乐活西方传新兴生活型态族群音译LOHAS意健康足形态生活健康快乐环保持续乐活核心理念慢生活家卡尔·霍诺指出慢生活磨蹭懒惰速度指标撤退生活变细致相前社会匆匆忙忙快节奏生活言种生活方式里慢种意境种回然轻松谐意境慢生活资产少没太关系担心会助长懒惰影响事业慢种健康心态种积极奋斗生高度信种高智性细致容应世界方式会更高效更优雅更接幸福生活慢呢？慢运动（SLOW Motion慢跑太极瑜珈跳舞高尔夫钓鱼）慢设计（SLOW Design）慢食（SLOW Food）慢写（SLOW Up）慢爱（SLOW Love）慢游（SLOW Tourism）……身心融入然回田野实现慢生活途径（3）第三空间第三空间舶词称第三生活空间含义家庭办公外第三常光顾方酒吧咖啡馆私俱乐部度假等家办公室样重缺里进行社交活动叙旧放松消遣山园成**市周边城镇居民第三空间重选择
市场定位：休闲农业旅游项目起步阶段般郊旅游客源附城市居民客源区域相较狭着项目开发断进完善持续宣传促销项目品牌逐步建立中远程游客会渐渐吸引项目位**市郊区基客源市场定位：托**市吸纳湘****辐射长三角珠三角影响全中国**市周边景区形成机整体互补充走错位发展路
根园区特点定位发展目标旅游市场需求动旅游目睥划分专项客源市场细分类：（1）白领乡体验市场休闲需求商务员公司职员政府工作员组成中青年群体通亲历春耕秋收农
事活动加深农耕文明认识找回失乡村记忆（2）银发乡养生市场保健养老需求老年组成群体田园原始然生态环境清新空气未受污染绿色食品久居喧嚣市老年提供放慢脚步休闲养生处（3）知青乡求知市场城市中农业生产存奇强烈求知欲青少年组成群体通休闲山庄游玩见识城市中见东西满足奇心求知欲体验躬耕乐农耕苦锻炼体质磨砺意志
品牌定位：（1）江西农家乐（2）江西首全天候体验式度假区（3）江西创新型绿色生活度假村（4）江西首机品质生活倡导者通系列形象包装系统推广终定形成项目品牌价值：江西首席品质保障机品质生活倡导者休闲体验农家乐代名词
十项目功区建设规模
根项目定位策划项目开发侧重功区建设：
（1）餐饮住宿区规模：预计占100亩新建座建筑面积5000米功风格：集住宿餐饮娱乐等功体宾馆宾馆设计风格异包厢聘请特色厨师掌勺游客口味选择农村土味山林野味等特色菜
（2）休闲广场生态停车场规模：广场预计占48亩建设客享式休闲广场生态停车场预计占50亩先规划建设面积10000方米生态停车场标准建设分设出入口车停车分区专值
（3）农家院度假区规模：预计占600亩功风格：利项目区环境优美景观丰富利条件建500幢风格异具特色农家院栋300方米造高端休闲度假区区配套设施完善功齐全年四季鲜花断瓜果飘香
（4）垂钓休闲区规模：预计占200亩功风格：利项目区现水面建设面积200亩垂钓区放养鲤鱼鲫鱼草鱼青鱼甲鱼龙虾等种鱼类时容纳数百名游客垂钓娱乐
（5）蔬果采摘区规模：预计占100亩功风格：区栽种桃树**柑橘树柚子树板栗树等果树新建20000面温室棚特色农业机农业标准栽种类瓜果蔬菜保证游客年四季采摘新鲜瓜果蔬菜
（6）养殖区规模：预计占200亩功风格：区山水塘较独辟块特种水产农家鸡鸭鹅
孔雀野鸡等特种畜禽养殖观赏区养殖采摘区结合采取立体循环方式产品产品游客出售餐饮提供食材
（7）水娱乐区规模：预计占600亩功风格：托项目区水库建设码头购买游艇木船碰碰船水球等水运动器材建设水运动休闲中心
（8）户外休闲观赏区规模：预计占200亩功风格：托项目区山修建凉亭步道座椅栽种桃花樱花海棠花梅花杜鹃桂花等类观赏花木游客季节欣赏时令花卉令游客身心愉悦流连忘返
（9）农耕农艺实践区规模：预计占150亩功风格：项目区辟出片菜片水田 配套相关设施器材作游客农艺实践基
（10）户外运动娱乐区规模：预计占380亩功风格：项目区根游客年龄性性格等特点引进设置批野战探险蹦极骑马射击等户外运动项目吸引游客前体验
（11）探险寻宝旅游风景区规模：预计占100亩功风格：项目区普传播宝玉石文化知识寻找宝玉石集宝玉石加工鉴赏收藏体功复合型原生态然探险寻宝旅游风景区成**市江西省外悠游典景区
（12）沙山休闲娱乐区规模：预计占100亩建设滑沙等刺激性项目
（13）综合区：包含区基础设施建设2公里进村路面硬化村路网建设供电设施配套建设通信设施建设停车场员工宿舍1000方米
十项目建设开发进度
项目建设分两期进行第期建设周期2年第二期建设周期2年
第期工程：
12011年第四季度项目建设前期工作准备阶段完成项目建设征租手续项目建设勘测总体规划委托相应资质设计单位设计
22012年第1季度项目正式实施首期工程园林土整苗木栽种温室棚旅游设施建设项目：宾馆（含餐饮）停车场门广场工期约8月
3水乐园垂钓区建设2012年9月份动工建设游乐设施期建设
42013年建设农家院扫尾零星工程 12月全部工程竣工验收交付
第二期工程：
2014年——2015年建设沙山休闲娱乐项目（含滑沙欢乐草坪等）滨水休闲度假项目（含休闲会观景木屋水娱乐设施拓展运动设施等）凤凰山风景区（含探险寻宝沙滩寻宝洞等）计划2年完成建设
十二项目社会效益
项目开发运营产生社会效益：
（1）壮旅游产业促进区域济发展分析
**县作江西首府首县全国百强县社会济发展进入快车道旅游业发展较慢旅游景点分散规模游客少效益低年旅游综合收入占国民济重低**县位相符项目建成重新整合**县旅游资源做做强**县旅游品牌提高旅游产业占重丰富文化娱乐生活方式项目税收部分营业税税属方税收扩方收入规模增加方财政收入促进方区域济发展
（2）促进农业结构调整提升产业化水分析
项目生态农业部分产业化营模式运作品种名优新特起辐射示范作引领周边群众发调整种养结构促进农业农村济产业结构品种结构更加优化项目产业化效益凸现引导群众进行土流转组建种类型农村济合作社改变农民单兵作战方式抱团闯市场提高抗击市场风险力提升农业产业化水
（3）带动农户农民增收效果分析
项目建成游客增气提升带动周边农户发展型农家乐游客出售产农产品增加农民收入项目实行效补充项目区农民项目单位务工增收机创业测算项目区农民均纯收入增加1200元
（4）带动业分析
项目直接安排业员工800余年均劳务增收22万元间接带动农户500户
（约2000）业着项目发展游客增带动项目区农业生产交通运输饮食服务等行业发展社会创造更业机会增收途径
十三SWOT分析（优势劣势机会威胁分析）
优势分析（1）政策优势：国家支持旅游业发展调整农业结构发展生态农业增加农民收入出台系列文件关部门制订旅游业生态环境农业发展中短期规划等政策产业导项目建设实施提供政策层面保障
早2007年3月国家旅游局农业部签署关促进社会义新农村建设乡村旅游发展合作协议决定推进乡村旅游工作十五期间全国范围组织实施乡村旅游百千万工程建成具乡村旅游示范意义100县1000乡（镇）10000村乡村旅游项目明显提升完善基形成种类丰富档次适中乡村旅游产品体系特色突出发展规范乡村旅游格局满足生活水提高旅游消费新需求2011年8月23日农业部颁布全国休闲农业十二五规划休闲农业发展提供坚实政策保障财政倾斜农业部国家旅游局持续开展全国休闲农业乡村旅游示范县示范创建活动推进新农村建设统筹城乡发展建谐社会背景迎休闲农业发展高潮
国家政策力扶助发展旅游产业形势江西省先提出建设 三基花园战略决策着力造红色摇篮绿色家园观光休闲度假旅游胜旅游目**市修编**市旅游发展总体规划**县旅游定位农业生态观光度假休闲发展模式2010年**市发关加快发展休闲农业乡村旅游森林旅游意见提出通年时间完善休闲农业乡村旅游森林旅游基础设施配套服务设施建设批示范景区培育批精品目造批精品线路培养批高素养业员开发批方特色绿色旅游商品全面提升**市休闲农业乡村旅游森林旅游发展水**县委县政府根全县实际情况编制**县旅游发展总体规划（20082020年）规划充分发挥**县独特然生态优势丰富旅游资源优势南部规划重点发展乡村文化生态休闲度假游区域
（2）市场优势：着城市化进程加快注重健康注重生活品质生活方式越越受欢迎
渴回然亲然远离城市未城市群种常态休闲生活方式角度项目市场发展前景符合未趋势前景
（3）交通优势：项目建设紧邻抚河316国道G60沪昆高速仅3公里距省城**火车站28公里交通便捷出行方便较交通优势
（4）资源优势：项目位**县农业产业带工业三废污染具土资源劳动力资源水资源等优势气候条件文景观丰富交通方便运输成低农村劳力充足种养业互补发展种植业养殖业提供部分饲料养殖业种植业提供机肥料效解决种养业需求矛盾畜—沼—果农业生态模式效促进投入物层次利生态衡利节减排
项目表水水资源丰富项目山林水塘水库耕低洼田形起伏土肥沃水源充足利建设旅游休闲设施利机农产品生产项目具备天然资源优势
（5）产业优势：国目前处济快速增长时期产业递度转移进步加快海等济发达区更考虑土利价值环境卫生产业利润指数投资方面高新产业转移种养业盛转衰天然资源呈降趋势休闲度假选择更远然环境优美中部区江西定位海发达区休闲旅游花园旅游产业社会济占重越越**县作江西首府首县区位优势交通优势资源优势日渐凸现开发潜力巨项目建设优势明显生态种养业高效农业更种贵旅游资源着生活水提高发展前景极观
劣势分析（1）零知名度：项目开发建设需重头开始续市场营销形象推广会明显劣势（2）投入较：项目处环境外吸引力基零基张白纸描绘诱前景需预热时间投入成较较运作运营劣势
机遇分析（1）项目周边已旅游资源逐步**市民认知黄马乡樱花节江西省凤凰沟景区休闲产品已越越关注游客次俱增项目建设运营中利较机会（2）着汽车保量增加郊区城乡结合部农家乐度假休闲会成种普遍性家庭生活方式意味着项目建成面较庞消费群项目运**景利
（3）江西定位海发达城市花园农家乐休闲度假作城际旅游种重组成部分会江西名胜古迹游样逐步受欢迎项目造特色题农家乐度假宏观机会（4）目前农家乐形式度假项目然方兴未艾规模特色题等方面基处种低层次发展状态缺乏规模题鲜明健康理念突出形象品质高类项目竞争较市场空间
风险分析（1）投入回收周期存较长风险（2）知名度低建成营运受众吸引会较漫长程形中加投资盈利风险（3）理运营求高客户需求握反应求高方面法建立起精干专业理团队项目持续性发展会风险（4）健康信念导入证现实中理获消费者长期信赖需时间科技投入巨长期性否坚持提升项目繁荣衰败关键考验
结：综合述SWOT分析项目市场发展前景结：
（1）项目属阳产业
（2）项目获政策支持续发展动足
（3）项目符合未城市健康休闲生活需求时性长期性需求支持发展空间
（4）项目存竞争空挡利项目脱颖出
（5）项目交通段资源环境等素利项目定位成功进影响项目建设营运成功
（6）项目投入回报周期长理求高
综合衡量项目属优质项目需建立资金实力雄厚理专业运营富前瞻性市场客户需求反应灵敏基础进行获利力获利前景巨
十四项目资金计划财务分析
1项目资金计划
（1）土建工程计投资35800万元工程：
土征租 计1900万元
住宿接设施（含滨水休闲度假村农家四合院农家院等）：40000方米 计11000万元
农家院500幢 计21500万元
休闲亭阁休闲广场400方米 计80万元
停车场10000方米 计50万元
景区门 50万元
假山 2座 计30万元
垂钓池改造（护坡配套） 计200万元
员工宿舍1000方米 计120万元
项目区路网 计150万元
水乐园码头堤坝等 计200万元
演艺广场2000方米 计80万元
旅游附属建筑240方米 计36万元
水井水塔输水 计50万元
水车部 计5万元
高低压输变电 计30万元
消防设施 计20万元
通讯设施 计20万元
排水计污水处理 计150万元
路灯 计50万元
畜禽棚舍 计29万元
景区旅游辅助设施 计50万元
（2）设备购置安装投资计1600万元
宾馆家俱电器洁具 计800万元
炊具净化设备 计50万元
旅游车工具车 计130万元
游艇快艇救生艇40艘 计80万元
水娱乐设施 计50万元
童游乐设施 计170万元
割草机 计05万元
手扶拖拉机2台 计2万元
农耕设备 计6万元
棚20000方米 计100万元
灌溉设备 计10万元
办公具家俱 计70万元
电动水泵2台 计06万元
线电视设备 计10万元
货运车工作车5台 计60万元
计算机计配套30台 计15万元
化验室检测仪器试剂等 计20万元
演艺灯光音响等 计259万元
（3）苗木种禽种畜等投资 计900万元
果园200亩栽种劳务种苗 计100万元
棚土整理种子 计10万元
垂钓区水产品 计50万元
养殖区种禽种蓄等 计50万元
园林蔬菜栽种基肥 计30万元
苗圃花卉基等 计200万元
类观赏植物 计250万元
景区绿化树草皮 计200万元
科技示范推广 计10万元
（4）投入700万元
勘测设计广告宣传开业庆典员工岗培训等
（5）预备流动资金800万元
2项目财务分析
财务分析目探明项目项利润指标测评项目投资风险性行性项目决策提供数量化指标参考
（1）财务分析
①江西省建设装饰工程预算定额
②全国统安装工程预算定额
③全国统建设工程基础定额——江西省单位估价表
④关税费政策规定
⑤设备物资供应商提供数
⑥相关定额价格
项目投资估算根政策文件精神结合项目实施实际情况估算
（2）投资概算
项目预计总投资39800万元
中：①固定资产投资
项目固定资产建设预计总投资39000元中土建工程35800万元设备购置安装计1600万元苗木种禽等投资900万元广告设计等700万元
②流动资产
旅游运营资金周转较快预计投产需流动资金800万元项目建设期需少量流动资金项目计算第二年次投入流动资金800万元
③资金源
◆项目建设单位筹资金5000万元征固定资产建设投资
◆项目拟投资入股独立开发子项目等形式引进外资金
33800万元固定资产投资建设开发营
◆政府扶助银行融资
项目拟争取政府扶助银行融资1000万元中200万元项目基础建设800万元投产流动资金该项目农业技术含量较高旅游产业济效益公司信度高资产抵押融资时位
④资金理
项目资金设立专项资金户头理已筹集部分先行位入帐项目资金坚持专款专情况挪作根工程进度情况分期分批投入银行融资统方办妥手续建设情况分次分批入纳入专项资金理
（3）财务评价
①财务评价计算分企业财务理制度国家税务关政策规定等
②银行贷款年利率56贴现率10项目济效益分析计算期12年(含建设期)
③销售收入税金估算
第二年项目预计接旅游次9万次旅游均消费300元农产品销售收入900万元年服务产品销售收入3600万元
项目第三年旅游服务收入预计增加900万元农副产品销售收入增加300万元年服务产品销售收4800万元
项目第四年达预定目标年接旅游次超15万次旅游均消费400元农副产品销售收入增加800万元2000万元年服务产品销售收入基稳定5000万元
项目养殖业种植业等农业生产现行政策免征税收旅游服务营业税附加第二年300万升第四年500万项目济效益计算分析期营业税附加税计4700万元
④总成营成估算
项目种植业初期没产出投入应维持旅游成计算较复杂成费旅游休闲易耗品水电费燃料费维修费员工工资福利设备添置费材料费折旧办公费等项目服务生产总成费年稳定3000万元
项目生产期初总成减折旧财务等费年营成稳定2000万元
⑤财务效益分析
项目建成达产年综合收入5000万元缴项税费800万元中营业税250万元城建税50万元税500万元税利润1500万元项目投资利税率377利润率333
（4）财务分析结
项目筹资计划企业筹少部分财政补贴银行贷款负债清偿力强
通财务效益分析表明该项目济效益较抗风险力强项目财务角度行
十五项目市场营销策略分析
（1）品牌策略
通立体化层次系统性形象品质展示推介终建立起项目农家乐旅游度假领域品牌价值：项目消费者心中——江西——首席——品质保障——机品质生活倡导者——休闲体验农家乐代名词需建立通路集中部分：利面媒体编辑旅游手册发布面媒体广告利电子媒体制造音宣传品电视广播广告制作立体媒体例型广告牌霓虹灯等定期召开新闻发布会组织记者采风征集广告语题曲等
（2）推介策略
组建支精干旅游推销队伍建立营销网点推介旅游项目采取折特价包赠送土特产等全力造生态旅游品牌新辟旅游客运专线路：：项目→剑霞→塘→荆山→银山角→莲西→昌南客运站（市游客集散中心）→市区老**早5：30开始晚22：00循环运转方便旅游垂钓休闲娱乐游客利项目区线群众出行
（3）产品直销策略
项目种养产品项目餐饮食材游客采摘购买时建立直销点创建品牌产品策略定位优质机农产品售信息反馈制度着生活水提高保健意识增强整社会开始数量型转质量安全型项目产品符合公害食品需求加强售服务信息反馈制度建设断提高产品质量断改进服务方法
（4）旅游业组合策略
充分发挥周边历史文化遗留文景观然风光优势开辟亲水休闲度假旅游线路统定位整体营销优势互补增强市场吸引力
（5）差异化竞争策略
项目建设做优优特极力提高服务质量宣传促销时适时间恬点利适方式突出卖点
（6）灵活定价策略
充分利资源丰富成较低优势采取灵活定价措施争取客源例票游票食宿定期游淡季降价集体低价特**免门票等措施充分发挥价格杠杆作提高服务水争取更客源
十六项目组织理
（1）组织机构设置
项目江西凤凰山庄生态农业发展限公司申请立项组织实施项目建设期成立项目决策机构指挥机构监督机构确保项目利实施决策机构：项目单位关部门领导相关专业技术员组成职责项目设置项目规模市场走种养技术投资额农产品产供销等方面项目建设运行程中出现问题进行预测证提出应采取措施制订详细实施计划指挥机构：项目单位领导技术员组成职责项目决策目标确定方针计划效组织力物力财力等项目实施环节外部关系时进行调度控制协调理确保项目期建成期营高效运营监督机构：旅游局农工部财政局审计局农业局土局等相关业务员组成项目实施程监督符合关政策利生产营问题时提出建议采取相应措施予妥善解决确保项目规定建设资金安全理规范达预期目标项目建成项目单位建立相应理机构保证项目正常运转（附项目部组织机构图）
总理
旅游副理
种养副理
财务副理
综合副理
餐饮部
住宿部
游乐部
供销部
生产部
技术部
财务部
办公室
维护部
环卫部
力资源部
项目部组织机构图
◆办公室：综合性日常事务理协调方关系
◆餐饮部：负责餐饮方面理
◆住宿部：负责游客住宿方面理
◆游乐部：负责项目区类旅游娱乐运动设施等方面理
◆供销部：负责种植养殖业种苗类原材料采购产品销售
◆生产部：负责种植养殖方面日常生产理
◆技术部：负责技术培训新品种引进示范病虫害防治技术指导时产品进行检测确保符合产品规定求
◆维护部：负责项目区类设施维修保养
◆环卫部：负责项目区整体清洁卫生绿化树木维护
◆力资源部：负责员工招聘培训考核等方面工作
◆财务部：负责财务结算理日常财务工作
（3）运行模式
项目营采取统理部门独立核算方式时实施效益挂钩制度调动企业部门员工积极性形成服务良生产科学理严格注重品牌现代化企业理模式
（4）岗位定员
项目项目营规模设备岗位等素确定满负荷工作员800中理员131占定员164技术员74占定员92线员595占定员744详见员构成表
项目劳动定员构成表
序
号
单位名称
线员
技术员
理员
合计
1
总理
10
10
2
副理
40
40
3
办公室
30
30
4
餐饮部
125
20
20
155
5
住宿部
76
7
10
93
6
游乐部
121
20
10
151
7
供销部
62
2
2
66
8
生产部
95
5
100
9
技术部
20
5
25
10
维护部
50
1
51
11
环卫部
66
5
71
12
力资源部
2
2
13
财务部
5
1
6
合计
595
74
131
800
（5）理措施
①实行项目法责制项目法建设项目工程质量工程投资工程进度生产安全等负责严格监督②实行工程质量终身负责制项目建设工程质量负责领导参建单位关员实行工程质量终身追究制度③严格基建设程序办事接受关部门监督
④严格项目资金理项目资金实行专户储存专帐核算专理⑤项目竣工项目建设单位负责项目营理公司法现代企业制度求建立规范公司理制度法治理实体实行独立核算营负盈亏机制
（6）技术培训
项目根营理求加强线员技术指导熟练掌握工作相应工作方法技术点定期聘请关专家线员进行技术培训项目建设期计划举办培训班5期培训员600次
（7）劳动安全卫生消防
◆劳动安全①游乐设施周围安装必需防护设施机械传动部分设保护罩设备配制安全控制钮②电气设备备清晰醒目标志设备配载保护装置切断保护③制订安全技术措施安全理制度加强安全教育做安全文明生产④设置相应防火间距消防通道低压配电系统采TNCS制接方式加强全体员工防火知识灭火知识培训时消火灾隐患
◆卫生①设置卫生防疫专职机构员专门负责卫生监督检查②严格坚持污染源隔离直接事服务生产员定期体检③加强污水废弃物厕等理达环境卫生标准处理排放标准④客房厨房等设施定期消毒时清扫区垃圾
◆消防①配备合适充足消防设施消防设施配备率完率100②确保机械电气设备完率100③发现消防隐患刻进行整改火灾隐患整改率100④加强消防安全教育牢固树立消防安全意
十七环境影响评估
1编制
（1）建设项目环境保护设计规定（2）建设项目环境保护理条例
2环境影响
（1）项目方案设计中采先进生产工艺设备保证运营前提注意保护生态环境注重社会效益济效益时考虑生态环境效益项目建设环境污染影响（2）生活废水处理水质达国现行污水排放标准符合国家环保求（3）养殖业畜禽粪便进入沼气池沼渣沼液作种植业机肥料实行零排放
3节原（1）认真贯彻国家行业节规范合理利节约源（2）积极采先进节新工艺新技术新设备严禁国家已公布淘汰机电产品（3）强化企业源计量理（4）加强污染减排工作强化污染减排监
4节措施（1）采节指标先进低耗高效率设备（2）采节型变压器低压配电静电电容器低压集中补偿提高功率数节约电（3）加强源计量设施配置理（4）采高效绝缘材料量减少热量损耗
5环境保护治理措施
（1）加游客环保宣传力度力争游客环保意识提高身体力行（2）养殖业方面：饲料选择投饵技术减少饲料损失实行品种混养立体养殖充分利天然饵料安排专收集残饵粪便等防二次污染采新技术新方法进行养殖环境损害降低（3）种植业方面：机肥料禁止化肥提高土襄质量：病虫害采生物防治手段禁止高毒高残留农药精心挑选种植品种环保方面考虑品种间搭配（4）生活污水统收集处理循环
6环境影响评价
项目属新建项目应进行环境影响评价取环境保护部门认项目建设营运中严格落实环评提出项污染防治措施达环保求环保角度分析项目建设行
十八项目研结
详细市场调研分析着客观操行立场项目基结：
1项目符合国家产业政策省市县关切实加强旅游产业求旅游产业发展规划利促进方济发展
2项目建成济产生巨影响逐步拉长相关产业链条促进农业产业化进程济效益社会效益十分显著
3项目建设调整农业结构解决农村剩余劳动力业增加农民收入等方面成效明显具较强辐射带动作
4该项目符合社会新农村建设求现代城乡居民生活方式转移需投资见效快环境污染生态效益明显
建议关部门单位加强项目实施协调政策资金予力扶助力争项目早实施早营早见效
5该项目政策层面建设条件时机层面环保层面财务效益层面社会效益等层面综合分析项目建设行
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