**花园住宅区项目
行
性
研
究
报
告
**高信息产业限公司
二○○ 年 月
目 录
摘
11 项目名称
12 项目址
13 项目运作体
14 市场产品
15 发展目标思路
16 运作思路
17 投资计划
18 投资效益
二项目背景
21 **市房产环境
22 河西规划已初步形成
23 项目意义
三项目承担单位
四市场前景预测
41 理位置优势
42 项目市场预测
43 销售策略
44 价格定位
五项目规划设计
51 设计思路
52 规划面积
六投资筹措
61 项目投资计划
62 资金源
七投资效益分析
71 全部项目
72 盈利力分析
73 清偿力分析
八风险分析
81 风险素
82 风险控制
九行性研究结
附件
摘
11项目名称 **花园住宅区项目
12项目址 **省南京市鼓楼区东宝路18号
13项目运作体 **省高信息产业限公司
14市场产品
**花园住宅区位南京市鼓楼区江东街道南京市城市规划城布局期重点发展河西8方公里生活居住区区东江东北路西长江南东宝路北清凉门桥环境优美交通便利类服务设施齐全河西仅剩块开发建设黄金段
**花园住宅区设计定位河西生活区顶级居住区始终围绕居住区全智化设计高层套型适合层次消费群建筑面积53206㎡整建筑群外体现着简约流畅清新通透设计理念健康生活方式绿化率达45项目周期年半
15发展目标
前河西房势出现惜售形势公司**花园契机加强品牌意识公司成南京区商品房建设特色知名度开发商
16运作思路
公司运作重点努力探索创造种适应未适应南京适应公司发展需够驾驭掌握房产营模式
公司运作始终坚持滚动营资营相结合原加强承建商合作沟通滚动营资营两者机整合形成互动链条
滚动营通公司东王府花园天宫文博厦房产相互影响工程前相互促进销售收入相互推动促进发展
资营国家关政策范围公司实力信誉营业绩外进行融资充分发挥资产作功公司高速发展创造条件
目前南京河西房产形势喜项目完工实现销售仅造福社会获取较高济效益
1 7投资计划
总投资额137亿元民币
18投资效益
该项目投资具观济效益社会效益项目预计获203亿销售收入税收1140万利润总额6642万
二 项目背景
21南京房产环境
南京市处**省西南部长江游原理位置优越东海西达荆楚南接皖浙北连江淮具两千四百年建成史素〝十会誉谓雄踞东南盛名百世极千年繁华作全国首批文化名城著名古南京悠久历史灿烂文化雄奇丰姿绮丽风光中华民族发展史占重位南京市处北纬30°14'32°27'东118°22'119°14'东扬州镇江常州市相连南接安徽省宣州市西安徽省天长马鞍山芜湖市接壤北首安徽省滁州市南京市现辖11区2县面积6516方公里口640万中市区面积97576KM口26933万国济发达省份**省省会华东区重城市中国七古长江流域四中心城市南京濒江海中国东部区重交通通讯枢纽铁路公路水路空运道五种运输方式构成全方位立体化运量现代化交通运输网络南京国历史名城六遗迹众文景观荟萃拥玄武湖莫愁湖雨花台紫金山天文台中山陵等知名景点中国著名旅游观光城市具较高国际知名度南京评中国城市综合实力50强第五名中国城市投资硬环境40优城市1993年南京成全国24率先实现康城市十五时期世纪前十年南京济发展十分重时期
着改革达标深入外开发力度加强南京济持续稳定健康发展政治安定团结生活安居乐业加快房产建设发展速度特国家加基础建设投入明确提出发展住宅拉动需刺激消费采取系列促进政策
（）政策调整激活房市年南京市政府部门出台系列激活房市政策政策引导调动房产消费积极性：减免税费简化程序门式服务降低交易门槛激活房产市场房产开发起积极推动作
（二）日益增长房产投资加住房建设投资促进房产发展2003年18月南京市房产投资保持稳健增长态势全年房产开发投资完成10462亿元年增产505住宅投资房产投资热点全市住宅建设投资6914亿元增产448房产投资迅猛增产预示着房产规模进步扩
（三）金融青睐房产金融部门支持房市效果显著国家住房消费实施金融支持提高居民期消费力住房贷款余款1997年190亿2002年达8253亿元年均增长1倍南京市2003年1—6月份银行房产企业房产消费新增贷款余额年初增长均超20
（四）购房成体实现房产消费体集体稳渡商品房销售持续旺盛2003年18月销售面积19024万方米中住宅销售17486万方米分增产15232已成商品房销售象商品房销售旺盛仅开发商增强投资信心消费者入市信号疑会投资消费两方面推动房产业发展
（五）规模城建促购房热规模城市道路改造货币化折迁量住宅消费实实期现实需导致房产市场预期充满信心房产快速发展基础卖旧买新换二次置业者改善居住条件追求生活品位南京购买群体中占重日益增南京市圈形成周边城镇辐射吸引周边居民购买南京房产种需求数量房产价格会继续走稳步发展
22河西规划已初步形成
河西新城区位老城区西侧外秦淮河凤台南路西新秦淮河北长江东总占557方公里现常住口约 21万通510年开发建成容纳56万口现代化新南京标志区
三功定位：文化体育商务等功新城市中心二滨江风貌特色城西部休闲游览三居住业兼顾中高档居住区
新城区规划居住口56万左右根河西理现状特点规划形成三类型居住区域北部中档住宅区二中部中高档住宅区三南部高档住宅区
规划新城外秦淮河（南河）东老城区道路联系通道23 ：快速路通道3干道通道6 次干道通道6 支路通道9 铁线3条：1号线2号线4 号线
规划安排两处工业：北部鼓楼科技园区 东南部市工业园区
规划利该区滨长江秦淮河理优势建成滨江道新秦淮河道道路两侧绿化带形成滨江景观带滨江旅游基展现城市滨江特色
新城区前建设目标：2005年全国十运会召开前河西南部建城区达35方公里时建成纬八路西延青石埂路纬九路江东路新河路滨江道等六条景观道体育中心周边便捷城市交通完善配套设施宜环境迎接十运会
23项目意义
该项目公司高科技房产开拓标志性建筑公司房产品牌战略重步骤公司优建筑质量性化景观**花园造河西颗耀眼明珠
三 项目承建单位
公司名称 **省高信息产业限公司
成立时间 1984年
注册资 70254万
公司性质限责公司
荣誉称号 重合守信企业
全国优秀民办科技实业
国家火炬计划项目
省佳形象企业荣誉证书
中国民营科技企业百强
四 市场前景预测
41**花园理位置优势
（）区域素鼓楼区南京市济文化较发达区浓厚文化氛围发达商贸业南京市整体济构架中占重位显山露水见城滨江南京新轮百亿新城计划启动凸现**花园住宅区河西块处城区邻区聚集高档建筑相关商业旅游文化体育服务等行业南京城市独特魅力济潜力里展示发展百亿新城计划彻底破条秦淮河南京分外两城印象河西板块拉入城市怀抱通新区建设消化城市群河西房产悄然升温区成百姓安家热线2002年房价升500800元方米
（二）区位交通宗区域江东路凤凰西街茶亭东街水西门外街草场门街清凉门街汉中西水厂路等城市次干道道路通达度高附57路39路18路23路307路公交汽车19路60路停站交通十分便利
（三）区域基础设施条件供水供电保证率100排水设施排入城市排水体系通信设施煤气网齐全位区域毗邻长江居住区空气清新噪音较环境质量周围种服务设施应俱全吃穿住行教较方便够充分满足项目建设需求
42项目市场预测
观河西板块房价走似路直线攀升2年前3000元起价天突破5000均价证明该段发展势头觑南京楼市整体旺盛素外政府规划政策倾斜带动价格幅度升原相信未两三年南京楼市环境变前提河西板块房价持续扬争事实外目前河西供开发土越越少土稀缺性身具良环境资源配套资源产品段时间继续升级河西板块楼盘升值空间
43销售策略
针河西板块开发情况心理运引导启发较销售策略
引导：引导客户认识购房长期规划户型配套远见超期意识
启发：启发客户购房作投资通款揭等种方式筹集资金
较：年河西板块房价直线升邻楼盘进行较
44价格定位
**花园定价4000元㎡该宗
东面清凉门街千秋情缘高层5100元㎡(均价)
南面东宝花园嘉景园4600元㎡(均价)
西面育公寓4200元㎡(均价)
北面江东北路金陵御沁园高层5100元㎡(均价)
见**花园定价极具竞争
五 项目规划设计
51设计思路
**花园住宅区设计定位河西生活区顶级居住区始终围绕居住区全智化设计高层套型适合层次消费群整建筑群外体现着简约流畅清新通透设计理念健康生活方式绿化率45
52规划面积
项目位南京市鼓楼区江东北路18号宗东江东北路西长江南东宝路北清凉门街土总面积32691㎡呈正方型土权属性质国出土土级五级容级率16项目规划总建筑面积52306㎡
六投资筹措
61 项目投资计划
**花园项目资金计划
（万元）
时间
流出
流入
结余
营性流出摘
金额
融资性流出摘
金额
营性流入摘
金额
融资性流入摘
金额
2003
10
土转费
4850
4850
0
11
劳动力安置
268
贷
8000
7732
12
补交出金
825
6907
2004
1
土变更费
73
6834
2
财务费
120
6714
3
市收规费
436
6278
4
5
财务费
120
6158
6
7
8
财务费
120
6038
9
10
建安费
1500
4538
11
财务费
120
4418
12
理费
50
4368
2005
1
2
财务费
120
4248
3
建安费
1500
2748
4
5
财务费
120
2628
6
7
工程费
150
2478
8
财务费
120
2358
9
10
理费
50
2308
11
财务费
120
2188
12
销售费
150
2038
2006
1
2
建安费
1310
728
3
销售费
50
贷
2000
销售收入
2000
678
4
税收
110
贷
2000
销售收入
2000
568
5
销售费
50
贷
2000
销售收入
2000
518
6
税收
220
贷
2000
销售收入
2000
298
7
销售费
50
销售收入
2000
2248
8
税收
220
销售收入
2000
4028
9
税收
110
销售收入
2000
5918
10
销售费
110
销售收入
2000
7808
11
税收
220
销售收入
2000
9588
12
税收
270
销售收入
2375
11693
建安费
200
11493
计
12772
8960
20375
8000
62资金源
总投资132亿中筹5000万融资施工队部分垫资8000万款计划贯穿整工程投资总额137亿分两年建安费分三批首付301500万销售费410万发生工程期融资8000万样贯穿整工程销售收入203亿工程完工月实现销售2000万元预计分十月完成
七效益分析
71全部项目
**花园住宅区投资效益测算
序号
名称
单价
计量单位
数量
计量单位
金额（元）
元M2
项目概况
1
土总面积
32291
m2
2
容积率
15
3
建筑面积
48437
m2
4
户数
544
5
性质
工业
关费估算
土费
60152500
118655
1
土转费
1000000
元亩
4850
亩
48500000
2
退二进三补交出金
170000
元亩
4850
亩
8245000
3
土途变更费
0015
48500000
元
727500
4
劳动力安置
40000
万
67
2680000
二
市收规费
4362441
9007
1
市政公基础设施配套费
40
元m2
4843650
m2
1937460
2
防空室易建设费
30
元m2
4843650
m2
1453095
4
发展新墙体材料专项费
10
元m2
4843650
m2
484365
5
散装水泥专项基金
5
元m2
4843650
m2
242183
6
新建房屋白蚁防治费
1
元m2
4843650
m2
33906
9
城市建设档案资料服务费
1
元m2
4843650
m2
48437
10
城市规划设计费
1
元m2
4843650
m2
48437
11
环境报告编制费
8000
元
1
份
8000
12
建设项目综合服务费
22
元m2
4843650
m2
106560
三
建安费
45122061
932
1
建安费
800
元m2
4843650
m2
38749200
2
勘察费
4
元m2
4843650
m2
193746
3
项目行性研究费
1
元m2
4843650
m2
48437
4
设计费
15
元m2
4843650
m2
726548
5
电梯费
200000
元台
16
台
3200000
6
建设工程标底编制费
00012
38749200
元
46499
7
建设工程标底审核费
00003
38749200
元
11625
9
工程建筑招标代理服务费
00090
38749200
元
348743
10
招标公证费
00005
38749200
元
19375
11
招标合鉴证费
00001
38749200
元
3875
12
建筑施工安全监督理费
00006
38749200
元
23250
13
监理费
001
38749200
元
387492
14
区配套费
估算
1000000
15
工程(劳动)定额编制费
0001
38749200
元
38749
16
建设工程质量监督费
00015
38749200
元
58124
17
建筑验线费
050
元m2
4843650
m2
24218
18
固体废气物理费
500
元m2
4843650
m2
242183
四
供电费
200000
413
1
电增容费
0
元户
544
户
0
2
外线工程费
估算
200000
五
电信费
484365
89038
1
电信设计费
4
元m2
4843650
m2
193746
2
电信工程费
6
元m2
4843650
m2
290619
六
水费
200000
413
1
水网建设工程费
0
元m2
4843650
m2
0
2
供水线材料工程费
估算
200000
七
排水费
200000
1
排水线建设费
估算
200000
八
煤气费
估算
200000
九
宽带通信费
估算
200000
十
理费
002
50968868
元
1019377
十
财务费
012
80000000
元
9600000
十二
销售费
002
203746000
元
4074920
十三
税收
11409776
236
1
营业税
005
203746000
元
10187300
2
城建税
007
10187300
元
713111
3
教育附加税
004
10187300
元
407492
4
印花税
00005
203746000
元
101873
投入合计
137225441
济效益测效
销售收入
元m2
4843650
m2
203746000
4206
1
住宅房
4000
元m2
4343650
m2
173746000
2
商业房
6000
元m2
500000
m2
30000000
二
利润
66426000
72盈利力分析
项目计划营业收入203亿元
应缴税款约1140万
预计获利润6642万元
73清偿力分析
项目投入资金38筹余贷通效益测算市场分析资金回收期应2年左右回收率90清偿力完全达100
八风险分析
81风险素
投资房产业具高投资回报时存定投资风险投资风险包括种
()融资风险国家土房产出台许新政策防止房产热中国民银行6月13日达关进步加强房产信贷业务理通知等排国家新政策出台项目开发产生影响国家土方面政策变化会价带相影响
（二）理风险项目公司高科技产业房产新济增长点开发新项目目前没成熟模式验需公司理层结合两方面情况摸索出符合公司实际区特点理模式
（三）规模设计风险项目规划设计究竟适适合里文环境
（四）市场风险项目准确确定市场接受力目前南京楼盘炒房族太
（五）融资风险项目运行赖资投入公司资金足情况需通融资解决资金问题
（六）风险抗力预测事件出现
82 风险控制
（）政策风险加强关政策法规研究掌握国家法规政策新动态时调整项目发展目标营战略
项目努力加快开发速度缩短项目周期减少政策变化带风险
公司充分利政府河西优惠政策提高公司实力抗风险力
（二）针理风险加强企业组织机构建设建立具充分弹性敏感性适应够性组织机构时建立合理监督制约机制
加强理者身素质提高掌握先进理知识科学技术知识培养创新意识加促销力度渠道方式推广促销降低项开发建设成
（三）针规划设计风险项目会请验影响设计院参规划设计初步规划设计出台项目会邀请界士广泛听取意见方案规划户型设计赢消费者减少项目设计风险
（四）针市场风险项目保证商品房高质量优质产品服务创立公司品牌战领市场通降低开发成减少市场风险
（五）针融资风险公司科学合理安排融资结构加强资金理合理进行利润分配债务偿保证投资者信心保证融资渠道畅资金合理
九行性研究结
项目充分市场调研分析赶河西房产价格路攀升时机项目运作单位丰富验方面项目具良济效益社会效益抗风险力较强项目行
附件
1 市计委批文
2 建设许证
3 国土证
4 **花园理位置图
5 企业营业执
荣誉证书：
6 重合守信企业
7 全国优秀民办科技实业
8 国家火炬计划项目
9 省佳形象企业荣誉证书
10 中国民营科技企业百强
联系方式 址：中国**省南京东宝路18号
电 话：0256521xxx
传 真：02565xxx97
Email xxx99@sinacom
联系：x先生
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**花园住宅区项目
行
性
研
究
报
告
**高信息产业限公司
二○○ 年 月
目 录
摘
11 项目名称
12 项目址
13 项目运作体
14 市场产品
15 发展目标思路
16 运作思路
17 投资计划
18 投资效益
二项目背景
21 **市房产环境
22 河西规划已初步形成
23 项目意义
三项目承担单位
四市场前景预测
41 理位置优势
42 项目市场预测
43 销售策略
44 价格定位
五项目规划设计
51 设计思路
52 规划面积
六投资筹措
61 项目投资计划
62 资金源
七投资效益分析
71 全部项目
72 盈利力分析
73 清偿力分析
八风险分析
81 风险素
82 风险控制
九行性研究结
附件
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11项目名称 **花园住宅区项目
12项目址 **省南京市鼓楼区东宝路18号
13项目运作体 **省高信息产业限公司
14市场产品
**花园住宅区位南京市鼓楼区江东街道南京市城市规划城布局期重点发展河西8方公里生活居住区区东江东北路西长江南东宝路北清凉门桥环境优美交通便利类服务设施齐全河西仅剩块开发建设黄金段
**花园住宅区设计定位河西生活区顶级居住区始终围绕居住区全智化设计高层套型适合层次消费群建筑面积53206㎡整建筑群外体现着简约流畅清新通透设计理念健康生活方式绿化率达45项目周期年半
15发展目标
前河西房势出现惜售形势公司**花园契机加强品牌意识公司成南京区商品房建设特色知名度开发商
16运作思路
公司运作重点努力探索创造种适应未适应南京适应公司发展需够驾驭掌握房产营模式
公司运作始终坚持滚动营资营相结合原加强承建商合作沟通滚动营资营两者机整合形成互动链条
滚动营通公司东王府花园天宫文博厦房产相互影响工程前相互促进销售收入相互推动促进发展
资营国家关政策范围公司实力信誉营业绩外进行融资充分发挥资产作功公司高速发展创造条件
目前南京河西房产形势喜项目完工实现销售仅造福社会获取较高济效益
1 7投资计划
总投资额137亿元民币
18投资效益
该项目投资具观济效益社会效益项目预计获203亿销售收入税收1140万利润总额6642万
二 项目背景
21南京房产环境
南京市处**省西南部长江游原理位置优越东海西达荆楚南接皖浙北连江淮具两千四百年建成史素〝十会誉谓雄踞东南盛名百世极千年繁华作全国首批文化名城著名古南京悠久历史灿烂文化雄奇丰姿绮丽风光中华民族发展史占重位南京市处北纬30°14'32°27'东118°22'119°14'东扬州镇江常州市相连南接安徽省宣州市西安徽省天长马鞍山芜湖市接壤北首安徽省滁州市南京市现辖11区2县面积6516方公里口640万中市区面积97576KM口26933万国济发达省份**省省会华东区重城市中国七古长江流域四中心城市南京濒江海中国东部区重交通通讯枢纽铁路公路水路空运道五种运输方式构成全方位立体化运量现代化交通运输网络南京国历史名城六遗迹众文景观荟萃拥玄武湖莫愁湖雨花台紫金山天文台中山陵等知名景点中国著名旅游观光城市具较高国际知名度南京评中国城市综合实力50强第五名中国城市投资硬环境40优城市1993年南京成全国24率先实现康城市十五时期世纪前十年南京济发展十分重时期
着改革达标深入外开发力度加强南京济持续稳定健康发展政治安定团结生活安居乐业加快房产建设发展速度特国家加基础建设投入明确提出发展住宅拉动需刺激消费采取系列促进政策
（）政策调整激活房市年南京市政府部门出台系列激活房市政策政策引导调动房产消费积极性：减免税费简化程序门式服务降低交易门槛激活房产市场房产开发起积极推动作
（二）日益增长房产投资加住房建设投资促进房产发展2003年18月南京市房产投资保持稳健增长态势全年房产开发投资完成10462亿元年增产505住宅投资房产投资热点全市住宅建设投资6914亿元增产448房产投资迅猛增产预示着房产规模进步扩
（三）金融青睐房产金融部门支持房市效果显著国家住房消费实施金融支持提高居民期消费力住房贷款余款1997年190亿2002年达8253亿元年均增长1倍南京市2003年1—6月份银行房产企业房产消费新增贷款余额年初增长均超20
（四）购房成体实现房产消费体集体稳渡商品房销售持续旺盛2003年18月销售面积19024万方米中住宅销售17486万方米分增产15232已成商品房销售象商品房销售旺盛仅开发商增强投资信心消费者入市信号疑会投资消费两方面推动房产业发展
（五）规模城建促购房热规模城市道路改造货币化折迁量住宅消费实实期现实需导致房产市场预期充满信心房产快速发展基础卖旧买新换二次置业者改善居住条件追求生活品位南京购买群体中占重日益增南京市圈形成周边城镇辐射吸引周边居民购买南京房产种需求数量房产价格会继续走稳步发展
22河西规划已初步形成
河西新城区位老城区西侧外秦淮河凤台南路西新秦淮河北长江东总占557方公里现常住口约 21万通510年开发建成容纳56万口现代化新南京标志区
三功定位：文化体育商务等功新城市中心二滨江风貌特色城西部休闲游览三居住业兼顾中高档居住区
新城区规划居住口56万左右根河西理现状特点规划形成三类型居住区域北部中档住宅区二中部中高档住宅区三南部高档住宅区
规划新城外秦淮河（南河）东老城区道路联系通道23 ：快速路通道3干道通道6 次干道通道6 支路通道9 铁线3条：1号线2号线4 号线
规划安排两处工业：北部鼓楼科技园区 东南部市工业园区
规划利该区滨长江秦淮河理优势建成滨江道新秦淮河道道路两侧绿化带形成滨江景观带滨江旅游基展现城市滨江特色
新城区前建设目标：2005年全国十运会召开前河西南部建城区达35方公里时建成纬八路西延青石埂路纬九路江东路新河路滨江道等六条景观道体育中心周边便捷城市交通完善配套设施宜环境迎接十运会
23项目意义
该项目公司高科技房产开拓标志性建筑公司房产品牌战略重步骤公司优建筑质量性化景观**花园造河西颗耀眼明珠
三 项目承建单位
公司名称 **省高信息产业限公司
成立时间 1984年
注册资 70254万
公司性质限责公司
荣誉称号 重合守信企业
全国优秀民办科技实业
国家火炬计划项目
省佳形象企业荣誉证书
中国民营科技企业百强
四 市场前景预测
41**花园理位置优势
（）区域素鼓楼区南京市济文化较发达区浓厚文化氛围发达商贸业南京市整体济构架中占重位显山露水见城滨江南京新轮百亿新城计划启动凸现**花园住宅区河西块处城区邻区聚集高档建筑相关商业旅游文化体育服务等行业南京城市独特魅力济潜力里展示发展百亿新城计划彻底破条秦淮河南京分外两城印象河西板块拉入城市怀抱通新区建设消化城市群河西房产悄然升温区成百姓安家热线2002年房价升500800元方米
（二）区位交通宗区域江东路凤凰西街茶亭东街水西门外街草场门街清凉门街汉中西水厂路等城市次干道道路通达度高附57路39路18路23路307路公交汽车19路60路停站交通十分便利
（三）区域基础设施条件供水供电保证率100排水设施排入城市排水体系通信设施煤气网齐全位区域毗邻长江居住区空气清新噪音较环境质量周围种服务设施应俱全吃穿住行教较方便够充分满足项目建设需求
42项目市场预测
观河西板块房价走似路直线攀升2年前3000元起价天突破5000均价证明该段发展势头觑南京楼市整体旺盛素外政府规划政策倾斜带动价格幅度升原相信未两三年南京楼市环境变前提河西板块房价持续扬争事实外目前河西供开发土越越少土稀缺性身具良环境资源配套资源产品段时间继续升级河西板块楼盘升值空间
43销售策略
针河西板块开发情况心理运引导启发较销售策略
引导：引导客户认识购房长期规划户型配套远见超期意识
启发：启发客户购房作投资通款揭等种方式筹集资金
较：年河西板块房价直线升邻楼盘进行较
44价格定位
**花园定价4000元㎡该宗
东面清凉门街千秋情缘高层5100元㎡(均价)
南面东宝花园嘉景园4600元㎡(均价)
西面育公寓4200元㎡(均价)
北面江东北路金陵御沁园高层5100元㎡(均价)
见**花园定价极具竞争
五 项目规划设计
51设计思路
**花园住宅区设计定位河西生活区顶级居住区始终围绕居住区全智化设计高层套型适合层次消费群整建筑群外体现着简约流畅清新通透设计理念健康生活方式绿化率45
52规划面积
项目位南京市鼓楼区江东北路18号宗东江东北路西长江南东宝路北清凉门街土总面积32691㎡呈正方型土权属性质国出土土级五级容级率16项目规划总建筑面积52306㎡
六投资筹措
61 项目投资计划
**花园项目资金计划
（万元）
时间
流出
流入
结余
营性流出摘
金额
融资性流出摘
金额
营性流入摘
金额
融资性流入摘
金额
2003
10
土转费
4850
4850
0
11
劳动力安置
268
贷
8000
7732
12
补交出金
825
6907
2004
1
土变更费
73
6834
2
财务费
120
6714
3
市收规费
436
6278
4
5
财务费
120
6158
6
7
8
财务费
120
6038
9
10
建安费
1500
4538
11
财务费
120
4418
12
理费
50
4368
2005
1
2
财务费
120
4248
3
建安费
1500
2748
4
5
财务费
120
2628
6
7
工程费
150
2478
8
财务费
120
2358
9
10
理费
50
2308
11
财务费
120
2188
12
销售费
150
2038
2006
1
2
建安费
1310
728
3
销售费
50
贷
2000
销售收入
2000
678
4
税收
110
贷
2000
销售收入
2000
568
5
销售费
50
贷
2000
销售收入
2000
518
6
税收
220
贷
2000
销售收入
2000
298
7
销售费
50
销售收入
2000
2248
8
税收
220
销售收入
2000
4028
9
税收
110
销售收入
2000
5918
10
销售费
110
销售收入
2000
7808
11
税收
220
销售收入
2000
9588
12
税收
270
销售收入
2375
11693
建安费
200
11493
计
12772
8960
20375
8000
62资金源
总投资132亿中筹5000万融资施工队部分垫资8000万款计划贯穿整工程投资总额137亿分两年建安费分三批首付301500万销售费410万发生工程期融资8000万样贯穿整工程销售收入203亿工程完工月实现销售2000万元预计分十月完成
七效益分析
71全部项目
**花园住宅区投资效益测算
序号
名称
单价
计量单位
数量
计量单位
金额（元）
元M2
项目概况
1
土总面积
32291
m2
2
容积率
15
3
建筑面积
48437
m2
4
户数
544
5
性质
工业
关费估算
土费
60152500
118655
1
土转费
1000000
元亩
4850
亩
48500000
2
退二进三补交出金
170000
元亩
4850
亩
8245000
3
土途变更费
0015
48500000
元
727500
4
劳动力安置
40000
万
67
2680000
二
市收规费
4362441
9007
1
市政公基础设施配套费
40
元m2
4843650
m2
1937460
2
防空室易建设费
30
元m2
4843650
m2
1453095
4
发展新墙体材料专项费
10
元m2
4843650
m2
484365
5
散装水泥专项基金
5
元m2
4843650
m2
242183
6
新建房屋白蚁防治费
1
元m2
4843650
m2
33906
9
城市建设档案资料服务费
1
元m2
4843650
m2
48437
10
城市规划设计费
1
元m2
4843650
m2
48437
11
环境报告编制费
8000
元
1
份
8000
12
建设项目综合服务费
22
元m2
4843650
m2
106560
三
建安费
45122061
932
1
建安费
800
元m2
4843650
m2
38749200
2
勘察费
4
元m2
4843650
m2
193746
3
项目行性研究费
1
元m2
4843650
m2
48437
4
设计费
15
元m2
4843650
m2
726548
5
电梯费
200000
元台
16
台
3200000
6
建设工程标底编制费
00012
38749200
元
46499
7
建设工程标底审核费
00003
38749200
元
11625
9
工程建筑招标代理服务费
00090
38749200
元
348743
10
招标公证费
00005
38749200
元
19375
11
招标合鉴证费
00001
38749200
元
3875
12
建筑施工安全监督理费
00006
38749200
元
23250
13
监理费
001
38749200
元
387492
14
区配套费
估算
1000000
15
工程(劳动)定额编制费
0001
38749200
元
38749
16
建设工程质量监督费
00015
38749200
元
58124
17
建筑验线费
050
元m2
4843650
m2
24218
18
固体废气物理费
500
元m2
4843650
m2
242183
四
供电费
200000
413
1
电增容费
0
元户
544
户
0
2
外线工程费
估算
200000
五
电信费
484365
89038
1
电信设计费
4
元m2
4843650
m2
193746
2
电信工程费
6
元m2
4843650
m2
290619
六
水费
200000
413
1
水网建设工程费
0
元m2
4843650
m2
0
2
供水线材料工程费
估算
200000
七
排水费
200000
1
排水线建设费
估算
200000
八
煤气费
估算
200000
九
宽带通信费
估算
200000
十
理费
002
50968868
元
1019377
十
财务费
012
80000000
元
9600000
十二
销售费
002
203746000
元
4074920
十三
税收
11409776
236
1
营业税
005
203746000
元
10187300
2
城建税
007
10187300
元
713111
3
教育附加税
004
10187300
元
407492
4
印花税
00005
203746000
元
101873
投入合计
137225441
济效益测效
销售收入
元m2
4843650
m2
203746000
4206
1
住宅房
4000
元m2
4343650
m2
173746000
2
商业房
6000
元m2
500000
m2
30000000
二
利润
66426000
72盈利力分析
项目计划营业收入203亿元
应缴税款约1140万
预计获利润6642万元
73清偿力分析
项目投入资金38筹余贷通效益测算市场分析资金回收期应2年左右回收率90清偿力完全达100
八风险分析
81风险素
投资房产业具高投资回报时存定投资风险投资风险包括种
()融资风险国家土房产出台许新政策防止房产热中国民银行6月13日达关进步加强房产信贷业务理通知等排国家新政策出台项目开发产生影响国家土方面政策变化会价带相影响
（二）理风险项目公司高科技产业房产新济增长点开发新项目目前没成熟模式验需公司理层结合两方面情况摸索出符合公司实际区特点理模式
（三）规模设计风险项目规划设计究竟适适合里文环境
（四）市场风险项目准确确定市场接受力目前南京楼盘炒房族太
（五）融资风险项目运行赖资投入公司资金足情况需通融资解决资金问题
（六）风险抗力预测事件出现
82 风险控制
（）政策风险加强关政策法规研究掌握国家法规政策新动态时调整项目发展目标营战略
项目努力加快开发速度缩短项目周期减少政策变化带风险
公司充分利政府河西优惠政策提高公司实力抗风险力
（二）针理风险加强企业组织机构建设建立具充分弹性敏感性适应够性组织机构时建立合理监督制约机制
加强理者身素质提高掌握先进理知识科学技术知识培养创新意识加促销力度渠道方式推广促销降低项开发建设成
（三）针规划设计风险项目会请验影响设计院参规划设计初步规划设计出台项目会邀请界士广泛听取意见方案规划户型设计赢消费者减少项目设计风险
（四）针市场风险项目保证商品房高质量优质产品服务创立公司品牌战领市场通降低开发成减少市场风险
（五）针融资风险公司科学合理安排融资结构加强资金理合理进行利润分配债务偿保证投资者信心保证融资渠道畅资金合理
九行性研究结
项目充分市场调研分析赶河西房产价格路攀升时机项目运作单位丰富验方面项目具良济效益社会效益抗风险力较强项目行
附件
1 市计委批文
2 建设许证
3 国土证
4 **花园理位置图
5 企业营业执
荣誉证书：
6 重合守信企业
7 全国优秀民办科技实业
8 国家火炬计划项目
9 省佳形象企业荣誉证书
10 中国民营科技企业百强
联系方式 址：中国**省南京东宝路18号
电 话：0256521xxx
传 真：02565xxx97
Email xxx99@sinacom
联系：x先生
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