马山县房产
市场调查报告评估
2005年1月15日
目录
前言……………………………………………………34
二马山印象………………………………………………5
三房产市场现状………………………………………610
四商业环境分析…………………………………………1114
五投资前景预测…………………………………………15
六评估结………………………………………………1617
前言
次市场调查针马山县房产市场济状况商业环境投资前景做分析供投资者参考
调查历时三天（2005年1月11日1月13日）报告中提数采集周期2004年1月份2005年1月份次市调采深度访谈形式进行采样标涉公务员餐馆老板美容院老板房产开发商摩司机旅社工作员服装店商铺铺等20位事行业员受访员面广访谈度深调查采集资料较真实分析会较准确
访谈采样标目解需层面资料：
公务员：收入较稳定目前马山县置业高档消费体解置业心态生活惯
餐馆老板：集中汽车站带顾客定消费力群外解消费惯餐馆营状况分析济状况
美容院老板：顾客属收入较高者解部分职业收入源消费惯
房产开发商：解客户组成前马山县房产政策走势
摩司机：天穿梭条道路间县城类事情耳闻目睹利更解马山
旅社工作员：马山县解时听顾客源
服装店：马山二十服装品牌专卖店解营状况顾客群体反映出商业状况
商铺铺：铺出租情况租金等方面解商业发展前景未商业区走势
二马山印象
次市场调查员初次马山县调查资料进行市场分析会更客观
马山县城实质属盆四周均高山围绕面积狭土资源较限势限制难更城市发展规划阻碍马山县城城市扩建周边乡镇口进利济增长影响口增加马山县城常驻口33万左右口达定规模商业难起色马山样没支柱产业县城说财政税收必成问题财政没钱城市基础设施建设会滞样城市发展会举步艰
马山县缺水县城枯水期三楼基停水二楼水压偏低外投宿旅客极便冬天（枯水期）旅馆天均两三顾客见马山县流动口极少衡量区济状况指标
马山县城区道路10米15米宽原简单：缺乏城市规划全城清色天楼出皮时政府收土款道路均低标准规划全城20米道路仅两条两条道规划没形成较密集商业带
三房产市场现状
2004年马山县土局出三宗皮分富新城江滨新城原酒厂块加2003年建设局设产公司开发敢浪区四项目目前马山县城开发项目中前三家开发商直接销售皮敢浪区全县唯销售商品房项目
四项目销售情况图示：
富新城：
块2004年12月18日获（价：280万元支付50土款办理销售手续）2005年1月6日开盘（距获块日仅19天）项目占约22亩划分皮出售开发商负责建起基然交付客户整块划分53块皮（规格8m×13m双门面）块12万15万元截2005年1月13日止已销售51块皮销售业绩购皮揭揭50揭期限长10年
项目宣传物料极简单：横幅沙盘幅效果图复印资料
销售员仅三名名理两名置业顾问中名兼职
正常销售进度太获块仅19天达销售96业绩中必定定原调查块出前土局已通告居民基知道事开盘天售出40块皮骄业绩蒂造者名风水先生土局出通告位风水先生带着罗盘块风水块农机厂厂址已数十年历史没墓葬非常干净块风水宝消息传出吸引许居民前没开盘前预定位置开盘出现抢购热潮
见非常注重风水证实点采样标物进行调查富新城认知率100相部分知道风水先生块风水事风水师话质疑
方面抢购块事马山县应该相部分收入较高群开发商介绍部分群效益较政府部门公务员做生意知职业（方解推测出部分私彩庄家）
江滨新城：
占约120亩分两期开发期2004年12月底开盘77块皮截2005年1月12日止已销售27块占期35二期计划2005年1月15日开盘推出约210块皮项目划分280块皮规格8m×12m9m×12m8m×10m9m×10m（均双门面）销售价格10万元14万元等揭40项目位江滨路紧姑娘江环境较属新规划新区期二期间约15000方米广场座体育馆
宣传物料：售楼部宣传单页价格表规划图横幅
销售员：天仅值班
江滨新城开盘20天销售27块属正常销售进度富新城相似反常部分采样标物中解原期块边块较高烈士墓碑周边墓口碑期销售20块皮较难买许开发商快回笼资金期销售35时候险推出二期原反常符合房产销售规律做法唯解释通常期销售接尾声时会推出二期否期剩余部分出现滞销现象影响整项目销售进度（实类问题开发商推盘前应该会考虑做出应方案江滨区作规划新区实宣传包装卖点加附房产项目更张王牌惜没利）
酒厂块：
块紧富新城占约40亩约划分110块皮2004年7月份左右开始销售目前卖半规格8m×12m售价约10万元块
项目较奇怪没方做广告没售楼部电话必须块现场询问部分信息调查中项目认知具体资料详推测块纠纷推广障碍
敢浪区：
全县唯商品房2004年1月份开盘整整年时间项目住宅64套已售54套中三栋现房栋已封顶售价580元㎡面积104㎡137㎡全部三房两厅户型付款方式次性支付
敢浪区60套住宅花年时间没清盘样销售进度慢出奇售价580元㎡套房子仅六七万元开盘前期揭说首付2万元马山县然济状况般供起万元房子相销售惨淡项目建设局设单位开发理问题出开发商身采样标物里致答案：心里占皮永恒变真正属动产绝部分愿意接受商品房形式认商品房房产产权没产产权旦政府政策变动收回心里踏实
类似样想法马山县解2005年开始停止宅基出开始公开拍卖形式获块逐步商品房形式渡政策开始实施逐渐扭转思想接受商品房形式预计果2005年开始实施年渡年2006年商品房销售会开始升温2006年底2007年会完全接受商品房销售稳步增长马山县样盆说供开发土发展潜力限
四商业环境分析
41商业现状
目前马山县商业较集中区域富路江滨路交叉点周围（新华书店中心）营服装建材发廊杂货店里三天轮赶墟日聚集赶墟农民周边乡镇带许土产类东西卖出钱采购部分日常品回乡镇居民时候购卖需品
询问家服装店老板赶墟日带生意县城赶墟买起品牌衣服倒杂牌便宜衣服卖错店较节日时生意时生意般常整天发市情况
外新兴路汽车站前带商业相较集中新兴路服装店发廊网吧整条街商铺出租率75左右餐饮摩托车销售店集中汽车站前带里流动口相较生意错出租率100解半年前汽车站前街路拍块皮规格8m×16m终卖价26万块十分抢手段错街流较租金较高
马山县条商业路段租金较：
路段
面积
租金（年）
富路
45㎡
10000元
江滨路
40㎡
7000元
新兴街
65㎡
6000元
汽车站
50㎡
11000元
路段
50㎡
4000元
马山县城高街商铺租金仅月20元㎡绝数商铺月更低5元㎡反映出马山县济景气商业发展起调查超半商铺开张年关门然新承租者继续营说真正盈利营者半
县城中清色天楼街道两旁独立商铺组成商铺总数估计2000供应量远远仅3万口县城商铺需求量商铺营商品然供求需足竞争部分店赚钱租金偏低原
42生活（消费）惯
资源贫乏济落方会选择外出工工赚钱然成收入源仅拉动消费较困难服装店美容院餐馆进行调查节日外出务工回城时生意算兴隆常熟客部分顾客固定职业收入部分特殊顾客——私彩庄家码仔
私彩两年听词深深影响成济刽子手马山县超50私彩彩民政机关干部民百姓甚种生农民成私彩俘虏沉迷私彩赌博严重影响济发展目前玩私彩已成彩民天必做事娱乐发时间玩瘾越玩越赌设山居高放风闪般说庄家赚钱码仔庄家前提购买皮客户中占重品牌服装店美容美发店餐馆娱乐场成常方（然赢钱时候）
马山县城娱乐休闲场玩私彩外电视扑克普通节目生活方式较单枯燥
43购买力
马山县济状况佳整体购买力必定较弱局部定落区总会富翁富新城客户抢购皮事情乏钱
进行房产投资果营性质话短期说定市场必竟产品房子针客户批少数钱
五投资前景预测
◆马山县四面山土资源少供开发土影响城市扩建口增长
◆ 缺乏支柱产业济状况佳财政收入低目前改善迹象太更城市基础
设施建设生活环境消费环境短期会太改善
◆私彩活动猖獗没击力度严重影响济
◆政府没出台优惠招商引资政策影响济发展根原
◆济普遍居民总体收入偏低
◆房产业处刚刚起步阶段做短线投资利图
种种迹象表明马山县投资前景令担忧具备长期投资基条件房产方面短期投资价值
六评估结
短期考虑房产投资建议营性质（开发商营业营）物业
现马山县商贸城（步行街）方案三面图规划提出调整建议：
1中央位置综合楼取消增加两排15m进深天楼两排建筑中间规划条18米通道
2目标客户进行细分挖掘更买起单门面天楼客户项目划分单门面皮增加目标客户数量建议划分规格4m×12m15m整块划分120块皮左右
3预计年半年土局继续允许宅基开发提供两销售方案供投资者参考：
直接划分皮销售样操作简单半年完成项目开发投入资金回笼快
二建天楼进行销售项目运作周期需概年时间
投资收益评估（简）：
方案：销售皮
销售额：65000元块×120块780万元
价：18万（估）亩×21亩378万
费：100万元
销售利润销售额价费302万元
销售周期35月销售利润率39预计启动资金200万元
方案二：销售天楼（三层半）
销售额：13万栋×120栋1560万元
价：18万（估）亩×21亩378万
土建：504万元（建层单门面天楼需12万元左右）
费：160万元
销售利润销售额价费518万元
销售周期610月销售利润率332预计启动资金300万元
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马山县房产
市场调查报告评估
2005年1月15日
目录
前言……………………………………………………34
二马山印象………………………………………………5
三房产市场现状………………………………………610
四商业环境分析…………………………………………1114
五投资前景预测…………………………………………15
六评估结………………………………………………1617
前言
次市场调查针马山县房产市场济状况商业环境投资前景做分析供投资者参考
调查历时三天（2005年1月11日1月13日）报告中提数采集周期2004年1月份2005年1月份次市调采深度访谈形式进行采样标涉公务员餐馆老板美容院老板房产开发商摩司机旅社工作员服装店商铺铺等20位事行业员受访员面广访谈度深调查采集资料较真实分析会较准确
访谈采样标目解需层面资料：
公务员：收入较稳定目前马山县置业高档消费体解置业心态生活惯
餐馆老板：集中汽车站带顾客定消费力群外解消费惯餐馆营状况分析济状况
美容院老板：顾客属收入较高者解部分职业收入源消费惯
房产开发商：解客户组成前马山县房产政策走势
摩司机：天穿梭条道路间县城类事情耳闻目睹利更解马山
旅社工作员：马山县解时听顾客源
服装店：马山二十服装品牌专卖店解营状况顾客群体反映出商业状况
商铺铺：铺出租情况租金等方面解商业发展前景未商业区走势
二马山印象
次市场调查员初次马山县调查资料进行市场分析会更客观
马山县城实质属盆四周均高山围绕面积狭土资源较限势限制难更城市发展规划阻碍马山县城城市扩建周边乡镇口进利济增长影响口增加马山县城常驻口33万左右口达定规模商业难起色马山样没支柱产业县城说财政税收必成问题财政没钱城市基础设施建设会滞样城市发展会举步艰
马山县缺水县城枯水期三楼基停水二楼水压偏低外投宿旅客极便冬天（枯水期）旅馆天均两三顾客见马山县流动口极少衡量区济状况指标
马山县城区道路10米15米宽原简单：缺乏城市规划全城清色天楼出皮时政府收土款道路均低标准规划全城20米道路仅两条两条道规划没形成较密集商业带
三房产市场现状
2004年马山县土局出三宗皮分富新城江滨新城原酒厂块加2003年建设局设产公司开发敢浪区四项目目前马山县城开发项目中前三家开发商直接销售皮敢浪区全县唯销售商品房项目
四项目销售情况图示：
富新城：
块2004年12月18日获（价：280万元支付50土款办理销售手续）2005年1月6日开盘（距获块日仅19天）项目占约22亩划分皮出售开发商负责建起基然交付客户整块划分53块皮（规格8m×13m双门面）块12万15万元截2005年1月13日止已销售51块皮销售业绩购皮揭揭50揭期限长10年
项目宣传物料极简单：横幅沙盘幅效果图复印资料
销售员仅三名名理两名置业顾问中名兼职
正常销售进度太获块仅19天达销售96业绩中必定定原调查块出前土局已通告居民基知道事开盘天售出40块皮骄业绩蒂造者名风水先生土局出通告位风水先生带着罗盘块风水块农机厂厂址已数十年历史没墓葬非常干净块风水宝消息传出吸引许居民前没开盘前预定位置开盘出现抢购热潮
见非常注重风水证实点采样标物进行调查富新城认知率100相部分知道风水先生块风水事风水师话质疑
方面抢购块事马山县应该相部分收入较高群开发商介绍部分群效益较政府部门公务员做生意知职业（方解推测出部分私彩庄家）
江滨新城：
占约120亩分两期开发期2004年12月底开盘77块皮截2005年1月12日止已销售27块占期35二期计划2005年1月15日开盘推出约210块皮项目划分280块皮规格8m×12m9m×12m8m×10m9m×10m（均双门面）销售价格10万元14万元等揭40项目位江滨路紧姑娘江环境较属新规划新区期二期间约15000方米广场座体育馆
宣传物料：售楼部宣传单页价格表规划图横幅
销售员：天仅值班
江滨新城开盘20天销售27块属正常销售进度富新城相似反常部分采样标物中解原期块边块较高烈士墓碑周边墓口碑期销售20块皮较难买许开发商快回笼资金期销售35时候险推出二期原反常符合房产销售规律做法唯解释通常期销售接尾声时会推出二期否期剩余部分出现滞销现象影响整项目销售进度（实类问题开发商推盘前应该会考虑做出应方案江滨区作规划新区实宣传包装卖点加附房产项目更张王牌惜没利）
酒厂块：
块紧富新城占约40亩约划分110块皮2004年7月份左右开始销售目前卖半规格8m×12m售价约10万元块
项目较奇怪没方做广告没售楼部电话必须块现场询问部分信息调查中项目认知具体资料详推测块纠纷推广障碍
敢浪区：
全县唯商品房2004年1月份开盘整整年时间项目住宅64套已售54套中三栋现房栋已封顶售价580元㎡面积104㎡137㎡全部三房两厅户型付款方式次性支付
敢浪区60套住宅花年时间没清盘样销售进度慢出奇售价580元㎡套房子仅六七万元开盘前期揭说首付2万元马山县然济状况般供起万元房子相销售惨淡项目建设局设单位开发理问题出开发商身采样标物里致答案：心里占皮永恒变真正属动产绝部分愿意接受商品房形式认商品房房产产权没产产权旦政府政策变动收回心里踏实
类似样想法马山县解2005年开始停止宅基出开始公开拍卖形式获块逐步商品房形式渡政策开始实施逐渐扭转思想接受商品房形式预计果2005年开始实施年渡年2006年商品房销售会开始升温2006年底2007年会完全接受商品房销售稳步增长马山县样盆说供开发土发展潜力限
四商业环境分析
41商业现状
目前马山县商业较集中区域富路江滨路交叉点周围（新华书店中心）营服装建材发廊杂货店里三天轮赶墟日聚集赶墟农民周边乡镇带许土产类东西卖出钱采购部分日常品回乡镇居民时候购卖需品
询问家服装店老板赶墟日带生意县城赶墟买起品牌衣服倒杂牌便宜衣服卖错店较节日时生意时生意般常整天发市情况
外新兴路汽车站前带商业相较集中新兴路服装店发廊网吧整条街商铺出租率75左右餐饮摩托车销售店集中汽车站前带里流动口相较生意错出租率100解半年前汽车站前街路拍块皮规格8m×16m终卖价26万块十分抢手段错街流较租金较高
马山县条商业路段租金较：
路段
面积
租金（年）
富路
45㎡
10000元
江滨路
40㎡
7000元
新兴街
65㎡
6000元
汽车站
50㎡
11000元
路段
50㎡
4000元
马山县城高街商铺租金仅月20元㎡绝数商铺月更低5元㎡反映出马山县济景气商业发展起调查超半商铺开张年关门然新承租者继续营说真正盈利营者半
县城中清色天楼街道两旁独立商铺组成商铺总数估计2000供应量远远仅3万口县城商铺需求量商铺营商品然供求需足竞争部分店赚钱租金偏低原
42生活（消费）惯
资源贫乏济落方会选择外出工工赚钱然成收入源仅拉动消费较困难服装店美容院餐馆进行调查节日外出务工回城时生意算兴隆常熟客部分顾客固定职业收入部分特殊顾客——私彩庄家码仔
私彩两年听词深深影响成济刽子手马山县超50私彩彩民政机关干部民百姓甚种生农民成私彩俘虏沉迷私彩赌博严重影响济发展目前玩私彩已成彩民天必做事娱乐发时间玩瘾越玩越赌设山居高放风闪般说庄家赚钱码仔庄家前提购买皮客户中占重品牌服装店美容美发店餐馆娱乐场成常方（然赢钱时候）
马山县城娱乐休闲场玩私彩外电视扑克普通节目生活方式较单枯燥
43购买力
马山县济状况佳整体购买力必定较弱局部定落区总会富翁富新城客户抢购皮事情乏钱
进行房产投资果营性质话短期说定市场必竟产品房子针客户批少数钱
五投资前景预测
◆马山县四面山土资源少供开发土影响城市扩建口增长
◆ 缺乏支柱产业济状况佳财政收入低目前改善迹象太更城市基础
设施建设生活环境消费环境短期会太改善
◆私彩活动猖獗没击力度严重影响济
◆政府没出台优惠招商引资政策影响济发展根原
◆济普遍居民总体收入偏低
◆房产业处刚刚起步阶段做短线投资利图
种种迹象表明马山县投资前景令担忧具备长期投资基条件房产方面短期投资价值
六评估结
短期考虑房产投资建议营性质（开发商营业营）物业
现马山县商贸城（步行街）方案三面图规划提出调整建议：
1中央位置综合楼取消增加两排15m进深天楼两排建筑中间规划条18米通道
2目标客户进行细分挖掘更买起单门面天楼客户项目划分单门面皮增加目标客户数量建议划分规格4m×12m15m整块划分120块皮左右
3预计年半年土局继续允许宅基开发提供两销售方案供投资者参考：
直接划分皮销售样操作简单半年完成项目开发投入资金回笼快
二建天楼进行销售项目运作周期需概年时间
投资收益评估（简）：
方案：销售皮
销售额：65000元块×120块780万元
价：18万（估）亩×21亩378万
费：100万元
销售利润销售额价费302万元
销售周期35月销售利润率39预计启动资金200万元
方案二：销售天楼（三层半）
销售额：13万栋×120栋1560万元
价：18万（估）亩×21亩378万
土建：504万元（建层单门面天楼需12万元左右）
费：160万元
销售利润销售额价费518万元
销售周期610月销售利润率332预计启动资金300万元
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