经典房地产市场调查报告全案


活动 负责
整项目l
· 方案设计
· 问卷设计定稿 印刷
· 督导培训
· 访问员招募
· 抽样
· 访问员培训试访
· 访问实施
· 数录入清理
· 计算机处理
· 报告撰写
· 递交报告


1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周
















44费预算
费预算编列（民币计算）
• 方案问卷设计1万元
第阶段访谈200份第三阶段入户费：100份
• 督导访问员培训试访01万元
• 访问实施(访问员费访问理费)30元*40012万元
• 抽样01万元
• 问卷卡片印刷：01万元
• 礼品2*40008万元
计：23万元
第四阶段补充调查100户(备选)
• (访问员费访问理费)20元*10002万元
• 礼品5元* 100005万元
计：025万元
第五阶段：走访机关座谈会2组
• 组织实施 4000元*208万元
• 礼品 100元*15*203万元
计：11万元
第五阶段：数处理分析编写报告
• 数录入清理5*100002万元
• 计算机处理15万元
• 报告撰写
（1总报告入户报告访谈报告报纸报告宏观报告）2万元
计：32万元
合计835万元万元
咨询费
咨询工作咨询费币300000元项费工作时间进度行业特点综合制定
441市场需求咨询报告
德州济开发区集吸收外资发展高科技提高工业水体市场促发展产业促市场高科技工业园区时园区担负着创造舒适优美居环境改善投资环境生活质量重职德城区东发展关键性步
项目建设德州济开发区响应十六号召建设康住宅重举措开发区住宅产业发展里程碑次市场调研活动充分解居民居住条件居住环境需求基础着提高居民生活质量更开发区建设成佳居生态环境原展开次调研准备充分调研容全面科学调研数真实效
希次专项调研做项目前期开发期销售重决策**公司续开发项目提供具参考价值数资料
报告容：
第部分　调查设计组织实施
调查设计
（）调查目
1通客观深入市场调查科学严谨统计分析充分解德州市房产市场供需空间价格趋势确定目标客户群产品价格取项目现规划提出建设性建议合理规划申庄项目块明确项目定位较准确发挥块环境特质济指标开发出市场接受产品实现项目投资效益回报化
2根项目定位规划市场前景投资风险调查研究分析续营销推广策略提供力支持
3着全面推进康社会建设更开发区建设成德州市佳居生态社区充分解德州市民住宅消费需求进行建筑限生活懂生活开始报纸公开问卷调查树立开发区政府爱民形象**公司品牌形象项目进行前期推广获广泛公众认知度关注度
（二）调查容
1德州市宏观环境调查
（1）宏观济市政规划
（2）德州房产现状
2项目身情况调查
（1）产品整体研究特性分析
l 项目理位置（区域特性区域交通状况项目周围环境）
l 产品公司组成 （开发商设计单位承建单位策划公司物业公司）
3需求市场调查
l 未三年市民置业意
l 购买偏（段价位户型结构面积建筑风格设计装修档次配套设施重性）
l 购买决策（决策参决策影响素信息渠道重性排序）
l 购买行（适宜置业时期销售行动性付款方式）
l 价格支付力
l 物业配套需求
l 购买群
4竞争市场调查（案）
（1）基情况
l 楼盘位置占面积总建筑面积开发商总投资开工竣工日期容积率
l 类档次整体布局
l 装修材料水
l 硬件设备
l 配套服务功功分区
l 公开销售日期
l 销售价格开发期价格变化情况销售率
l 付款方式银行揭安排
l 车位配备
l 物业理公司费
（2）营销策略
l 目标客户选择决策
l 市场定位宣传重点
l 营销组合策略

（三）调查方法
1宏观调查
l 房土规划等相关部门访谈
l 报刊文献资料收集分析
2项目身情况调查
l 项目规划谈会
l 项目现场考察
l 关员访谈
l 相关资料收集整理
3需求市场调查
l 专项访谈问卷（200次）
l 报纸公开问卷调查（400次）
l 入室体问卷（100次）
l 统计数交叉分析（分类进行频数统计分析列联表统计分析）
4竞争市场调查
l 现场踩点调查
l 报刊文献收集分析
l 深度访谈

二调查组织实施
调查时间安排表
时 间 安 排
工 作 容
2003年5月13日
现规划方案专项讨会
2003年5月14日
提交调查问卷样调查细化方案
2003年5月15日
正式签定合报社联络报纸问卷调整
2003年5月16日
1 宏观调查开始走访开发区委会房局规划服务中心等
2竞争市场调查开始德州市开发区竞争楼盘进行详细调查
2003年5月17—18日
14月17日报纸公开问卷见报
2集中访谈问卷调查阶段访谈外商投资服务中心三电子跃华中学高速公路理处等单位时实施街访收回问卷241份效问卷235份
2003年5月19—20日
1 体问卷调查阶段走访区企事业单位私营业等收回问卷108份效问卷98份
2 三类问卷数库建立
2003年5月19—23日
1 报纸问卷陆续回收截止目前回收问卷79份全部效
2 数库数录入
2003年5月24—26日
进行数统计分析市调报告（第稿）形成
2003年5月27日
市调分析现场演示谈会市调报告（第稿）提交
2003年5月28—30日
市调报告（修正稿）完成提交















第二部分　调查数资料汇总分析
德州市宏观环境调查
（）德州市宏观环境分析
德州市位山东省西北部北北京天津南省会济南西接石家庄东连渤海湾华北华东两济区连结带
德州市现辖11县市区两省级开发区总口540万面积1万方公里目前德州中心城区面积足40方公里城市口约50万左右总体德州市城市化水明显偏低
德城区现分铁西区市中区东城区三部分铁西区新设立商贸开发区重工业区仓储区市中心老城区集中担负着城市生活服务功行政金融商业文化客运交通中心东城区98年新设立省级济开发区德州市政治济文化中心区
德城区现状德州市中心城市规模占总体规模重太城市化水偏低种马拉车局面难充分起区域济带动作德州市提出城市东进战略：跨越岔河建设新城区计划5年时间建成25方公里河东新区迅速膨胀城市规模德州市成鲁西北冀东南中心城市
（二）德州房产市场现状
德州市房产业起步较晚2000年完全取消福利分房集资建房商品房市场力发展时间开发量幅增加房价扬速度较快市场秩序规范
全国城市新区建设验城市新区开发势必会房产市场发生较影响结合德州实际情况通开发区委会房局等政府部门走访认新区开发实施会房产业产生方面影响：
开发区新区房价抑德州市整体房价
开发区新区房价较市区15002300元㎡房价便宜300400元㎡带动开发区房产市场开发抑德州市整体房价起显著作
开发区新区开发带动房产投资
目前市中心德城区供开发土越越少相应土价格日益趋高加政府新区开发建设初期予特优惠土出政策势必会导致开发商投资倾东移新区房产市场繁荣指日市场资料显示德州市中心房价年涨300元㎡房价涨促进消费者房产业投资兴趣尤目光锁定具较增值潜力区域般言开发区具较投资价值二相市中心污染然环境超前市政规化优势拟开发商消费者间双热效应会新区开发区带限活力
开发区口增长住宅需求更加旺盛
开发区力启动招商引资加强类园区规划建设国外诸企业入住开发区口迅速膨胀住房需求相应产生开发区控制性详细规划开发区远期发展规模15方公里城市口12万新区发展规模25方公里城市口达32万均23户标准量计算仅住宅需求1911万套开发区新区建项目较少供应量种需求更加明显
新区开发区房价会着开发区成熟程度趋高
般说新区开发初期刺激投资土出数量速度快进入成熟期出速度逐渐减慢量土出势必会造成新区开发热度频频升新区投资价值逐渐显出
房产开发机会风险存
新区开发行业尤房产业带更机会时风险相应存众周知德州市济欠发达区工业基础薄弱高素质缺乏阻碍济快速发展2001年统计资料德州市均年收入仅693228元济收入低住房需求转变效需求份额相较时开发区新区认识相薄弱加开发时间短周边配套尚完善形势想做项目运作更注重项目规划定位产品身品质应符合市场需求准确价格策略独特具击力推广策略销售策略

二项目身情况调查
（）项目整体研究特性分析
（1）项目块理位置
优　势
区位优势：块位济开发区南开发区干道东方红路隔路知名私立学校—跃华中学相东面规划中沙王河防护绿带西规划中新政府理位置优越具明显增值空间
区空气清新环境优美附市政广场休闲娱乐处
区占300亩规模周围块相较规整规划较易分割形成中心景观区

　足
开发区尚处发展初期周边公交购物医疗教育配套够成熟完善
区南波司登公司职工宿舍整体形象较差影响区南景观
区考虑部分拆迁户回迁安置居民素质高业会较挑剔

（2）参项目公司情况
优　势
发展商**公司开发区委会属实体政府信誉诚信保证
项目设计特邀济学建筑设计研究院进行整体规划设计该院规划设计方面国具较高权威性
区营销策划拟聘行业具丰富实战验浩华动产机构进行全程代理策划全新营销服务理念全程客户服务体系会效促进项目营销推广利润化实现
区物业理筹划中计划邀请专业物业理公司担物业理顾问区业提供家式标准物业服务举项目具较强市场竞争力

　足
原**公司前期开发湘江区质量物业理等方面残存问题会申庄项目带定影响
物业理顾问公司尚未确定

（3）项目市场分析
优　势
项目处区位特质相竞争楼盘较少抓住市场机会点积累效客户
区域房产市场处发展阶段整体营销实力强项目预留发展发挥空间较
现市场房价略高出市民承受价位调查市民项目预期价位认感较强项目入市场奠定良基础

　足
德州情况力宣传媒介较少市民媒介关注度高项目宣传程中受定影响
房产市场刚刚起步项目产品设计中涉新产品应时考虑市民接受程度项目身档次提升略影响

三房产需求调查（问卷调查）
采取集中访谈问卷调查入室体问卷调查报纸公开问卷调查方式采集样416份规划具现实意义消费者关心类购房素（接受户型面积房价配套物业等）进行客观详细调查

（）问卷回收统计情况说明
问卷类型
取样回收数目
效问卷数目
备 注
集中访谈问卷
241
235
6份效
报纸公开问卷
77
77
全部效
入室体问卷
104
98
5份效
入室体问卷
作调查采信样体问卷问题涉全面展开深入必须保证调查全面性客观性采电话预约机采样设立集中市调点知名企业中高层定约访等形式德棉网通中行招商局涉外办物价局开发区财政局办公室等政府企事业单位进行调查行业涉公务员医生职员私营业工中高层理者等十层面回收效问卷104份效98份

集中访谈问卷
取样单位
取样群
取样数目
效问卷
备 注
三电子
中层理者职工
13
11
2份效
耀华中学
教师
17
17

高速公路理局
职员
23
23

鲁超市
职员机抽样
34
33
1份效
开发区委会办公厅
国家公务员职员
40
38
2份效
美食城
机抽样
36
36

新湖广场
机抽样
33
32
1份效
街访
机抽样
45
45




报纸问卷
未达期回收数报纸仅发布次频率低时效短方面德州日报覆盖面客户群局限性发行量市民媒体关注度高报纸公开问卷初衷作周边县郊区意者需求解途径企业品牌塑造项目公开推广开始问卷回收质量群素质高选择客观77份全部效已达调查基目样作两种问卷补充

（二）题问卷调查数基础数分析
1未三年置业意
购买动机次数
居民购买动机调查中改善居住条件占份额612次购买婚占255投资拆迁仅占51中属二次置业占数达541第次置业占398次置业仅占总数61


购房原

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
拆迁
5
51
51
51
改善居住条件
60
612
612
663
投资升值
5
51
51
714
结婚房
25
255
255
969
位身份象征
1
10
10
980

2
20
20
1000
Total
98
1000
1000



次置业属

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
第次
39
398
398
398
第二次
53
541
541
939
次
6
61
61
1000
Total
98
1000
1000


购房区域选择
居民购买住宅区域分析调查者中算开发区购房者占347计划市中心区购房样占347开发区整德州市区说新兴区域数足说明开发区心中位未前景发展潜力

购房区域选择

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
市中心
34
347
347
347
城东
9
92
92
439
铁西
2
20
20
459
城南
4
41
41
500
城北
8
82
82
582
开发区
34
347
347
929
新区
7
71
71
1000


Total
98
1000
1000

投资意调查
98位调查者中92两年投资计划投资房产股票均占27彩票投资占23投资债券占11房产投资处种观态度


股票
债券
外币
房产
彩票

N
Valid
92
92
92
92
92
92
Missing
6
6
6
6
6
6
Mean
27
14
11
27
23
5
Sum
25
13
10
25
21
5


房产投资区域选择
项问题中计划开发区投资占总数582次市中心占214区域占份额较少

房产投资选择区域

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
市中心
21
214
214
214
城东
8
82
82
296
铁西
3
31
31
327
城南
1
10
10
337
城北
2
20
20
357
开发区
57
582
582
939
新城
5
51
51
990

1
10
10
1000
Total
98
1000
1000

开发区第感觉
回答排序次发展潜力未新市区希气蓬勃创新值信赖亲继承文化权威说明开发区已成心目中极具发展潜力新市区

N
Minimum
Sum
Mean
发展潜力
97
0
81
84
亲
97
0
7
07
气蓬勃
97
0
34
35
创新
97
0
26
27
希
97
0
44
45
继承文化
97
0
4
04

精明
97
0
0
00
权威
97
0
1
01
值信赖
97
0
13
13
未新市区
97
0
71
73
Valid N (listwise)
97



德州市房价预测
数分析调查者中认德州三年房产价格会升高占245认会保持现状占429认会跌占265清楚占61身济条件70市民认房价涨太快开发商越越竞争加剧涨说明德州房产市场规范短时间房价扬幅度频率快部分购房者开始观寄期通开发商竞争抑房价

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
涨
24
245
245
245

保持现状
42
429
429
673

跌
26
265
265
939

清楚
6
61
61
1000

Total
98
1000
1000

结：知德州市民购房观念发生变化开发区认度提高置业意首选开发区占13改善居住条件购置婚房分属满足生活需求范围提高生活质量属单位福利购房二次置业三分算进行房产投资开发区未发展潜力期值高认成德州市新城区选择投资开发区房产占二分通调查数分析德州市民普遍认德州房产价格会保持现水跌短期会波动目前房价尚接受开发区较市区低廉房价疑成吸引购房者利素

2购买偏（段价位户型结构户型厅室面积建筑风格设计装修档次配套设施重性）
A＼接受价格总价分析
购房者购买房价均值范围121224元㎡148163元㎡间买房者高承受力均值176548元㎡认质量保证低线均值96911元㎡调查者中承受买房范围值800元值3000元分析德州市居民房价承受力约969元㎡—1765元㎡件做中高档物业接受价格12001600元㎡间
购房单价承受力

购买房价范围
B点
C点
买房高价位
质量保证低价位

N
Valid
0
98
98
84
79
Missing
98
0
0
14
19
Mean

121224
148163
176548
96911
Median

120000
140000
160000
100000
Minimum

800
900
500
600
Maximum

3000
3000
3400
2000

购房承受总价力
购房者愿意花费总房款均值1378万元—1671万元间调查者认质量保证低金额均值低101万元套够承担高总房款金额均值1995万元套德州市区居民承担总款10万元—20万元套间
购房承受总价（万元）

B点
C点
总额高少会购买（万元）
总额低少会买（万元）
N
Valid
96
96
82
80
Missing
2
2
16
18
Mean
1378
1671
1995
1010
Minimum
5
9
10
4
Maximum
40
40
50
20

B＼需求面积分析
调查者中需求面积80100方米间占398100120方米间占235120140方米间占214例186：110100知80140方米间户型总份额占826广消费者青睐三层面需求均匀客户群层次明显

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
80米
2
20
20
20
80100米
39
398
398
418
100120米
23
235
235
653
120140米
21
214
214
867
140160米
8
82
82
949
160180米
4
41
41
990
180米
1
10
10
1000
Total
98
1000
1000

C＼楼型需求分析
期楼型选择选择层占602次高层255墅占92高层仅占51德州市济发展速度正逐步加快目前济尚发达均济收入高受传统居住惯影响尤高层居住成高相高层高层层物业分摊面积较少济条件够较轻松承担物业费层然偏爱时部分中高层收入者高层广阔视野高档物业形象现代化配套设施表现出定青睐

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
高层
5
51
51
51
高层
25
255
255
306
层
59
602
602
908
墅
9
92
92
1000
Total
98
1000
1000


D＼户型偏分析

户型性质说选择错层居占429次层337复式占143较接受新错层户型传统层然垂青

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
层
33
337
337
337
错层
42
429
429
765
跃层
9
92
92
857
复式
14
143
143
1000
Total
98
1000
1000


E＼户型结构偏分析
期卧室数量中选择3室占总量612选择2室占357选择4室仅占31

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
2
35
357
357
357
3
60
612
612
969
4
3
31
31
1000
Total
98
1000
1000

卧室面积需求中希保证房舒适度卧面积集中52希1520方米306希20方米两室三室需求差异许家长考虑孩子应该更加舒适成长环境老住接半数两室购房者希两间卧室面积相差太三室需求中强调房外卧室面积应样户型设计应予考虑

卧室面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1520米
51
520
567
567

20米
30
306
333
900

1015米
9
92
100
1000

Total
90
918
1000

Missing
System
8
82


Total
98
1000


卧室二面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1520米
47
48
522
522

1015米
37
378
411
933

20米
6
61
67
1000

Total
90
918
1000

Missing
System
8
82


Total
98
1000


卧室三面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1015米
27
276
540
540

1520米
23
235
460
1000

Total
50
510
1000

Missing
System
48
490


Total
98
1000


卧室四面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1520米
3
31
1000
1000
Missing
System
95
969


Total
98
1000



厅求较集中选择厅份额占153选择二厅份额占847（包含餐客合）厅选择中厅面积求差异较596消费者希客厅面积2532方米消费层面集中1925米间32米餐厅面积需求值出外集中19米
厅需求

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1
15
153
153
153
2
83
847
847
1000
Total
98
1000
1000



客厅面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
2532米
53
541
596
596

1925米
22
224
247
843

32米
11
112
124
966

19米
3
31
34
1000

Total
89
908
1000

Missing
System
9
92


Total
98
1000


餐厅面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
19米
62
633
984
984

1925米
1
10
16
1000

Total
63
643
1000

Missing
System
35
357


Total
98
1000



消费者卫生间需求调查数选择粮食选择卫占459选择三室选择二卫占541时卫面积求51集中59912方米客卫59方米5米左右

卫生间需求

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1
45
459
459
459
2
53
541
541
1000
Total
98
1000
1000


卫面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
59米
50
510
575
575


912米
23
235
264
839

12米
9
92
103
943

5米
5
51
57
1000

Total
87
888
1000

Missing
System
11
112


Total
98
1000


卫二面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
59米
24
245
585
585

5米
16
163
390
976

912米
1
10
24
1000

Total
41
418
1000

Missing
System
57
582


Total
98
1000


阳台面积求调查数选择阳台例449选择两阳台例551阳台面积求南阳台469需求面积610方米2041015方米北阳台需求面积较认满足作工作阳台基功6方米610方米3：2例
阳台需求

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1
44
449
449
449
2
54
551
551
1000
Total
98
1000
1000

阳台面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
610米
46
469
535
535

1015米
20
204
233
767

低6米
18
184
209
977

15米
2
20
23
1000

Total
86
878
1000

Missing
System
12
122


Total
98
1000


阳台二面积

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
低6米
25
255
521
521

610米
18
184
375
896

1015米
4
41
83
979


15米
1
10
21
1000

Total
48
490
1000

Missing
System
50
510


Total
98
1000


结：98样中统计分析数见目前中档物业总房款接受度集中1416万元房价接受度集中12001500元㎡间三室两厅两卫户型受青睐 826面积需求80140㎡间然划分出80100㎡100120㎡120140㎡三区段三客户层面厅室面积需求价格总款承受差明显厅室面积需求充分说明购房群住宅居住舒适度提出更高求选择高层错层半数例显示部分县群时尚物业形式追求

3购买行（销售行动性付款方式）
采取揭贷款方式付款率较城市少占份额占367分期付款占316次性付款占214


Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
次性
21
214
214
214
分期
31
316
316
531
揭
36
367
367
898
公积金贷款
10
102
102
1000
Total
98
1000
1000


期首付款调查中58万元占46占份额5万元占302810万元占191520万元占322530万元仅占16

期首付款额

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
5万
19
194
302
302
58万
29
296
460
762
810万
12
122
190
952
1520万
2
20
32
984
2530万
1
10
16
1000
Total
63
643
1000

Missing
System
35
357



Total
98
1000


愿意承担月供金额中5001000元占74610001500元占254

愿意承担月供金额

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
5001000元
47
480
746
746
10001500元
16
163
254
1000
Total
63
643
1000

Missing
System
35
357


Total
98
1000



结：购买行分析出受济力限客户付款方式分化较年轻层面做揭中老年层面群贷款消费观念相落次性付款分期付款占数部分具济实力原外偿力没信心贷款付利息非常意


4购买决策（决策参决策影响素信息渠道重性排序）

购房时考虑素重性排序：建筑质量物业理价格区位户型交通区配套区景观教育区外文然环境楼型区外配套品牌







购房考虑素重性分数分析

N
Sum
Mean
建筑质量
96
467
486
物业理
97
443
457
价格
96
413
430
区位
96
398
415
户型
96
389
405
交通
96
373
389
区配套
95
360
379
区景观
96
352
367
教育
95
340
358
楼型
95
325
342
区外配套
94
321
341
品牌
95
317
334
Valid N (listwise)
94



现住宅满意方面

N
Minimum
Sum
Mean
物业理
98
0
20
20
交通状况
98
0
34
35
购物环境
98
0
16
16

部装修
98
0
2
02
户型
98
0
13
13
区环境
98
0
18
18
居住点
98
0
35
36
通风采光
98
0
28
29
居住面积
98
0
26
27
教育
98
0
15
15

98
0
1
01
Valid N (listwise)
98







现住宅满意方面

N
Minimum
Sum
Mean
物业理
98
0
37
38
交通状况
98
0
13
13
购物环境
98
0
19
19
部装修
98
0
11
11
户型
98
0
22
22
区环境
98
0
27
28
居住点
98
0
11
11
通风采光
98
0
7
07
居住面积
98
0
12
12
教育
98
0
15
15

98
0
2
02
Valid N (listwise)
98




交付求
期房屋交付标准中愿意毛坯房交付占347厨卫装修占429全装修占224根调查结果倾意愿进行性化装修生活质量求提升标志

期房屋交付标准

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
毛坯房
34
347
347
347
厨卫装修
42
429
429
776
全装修
22
224
224
1000


Total
98
1000
1000


配套设施求
景观设计感兴趣调查知部分希社区绿占份额60运动器械占40树座椅占27花坛占22街灯喷泉占21童乐园占19特色面铺装占17水池占15特色路灯背景音乐占13凉亭占12城市雕塑占10瀑布占6园林景观作购房重影响素位置提升


N
Sum
Mean
Std Deviation
运动器械
98
39
40
492
草
98
59
60
492
树
98
26
27
444
特色路灯
98
13
13
341
背景音乐
97
13
13
342
童乐园
98
19
19
397

98
0
0
000
城市雕塑
98
10
10
304
街灯喷泉
98
21
21
412
瀑布
98
6
6
241
水池
98
15
15
362
花坛
98
22
22
419
座椅
98
26
27
794
特色面铺装
98
17
17
381
凉亭
98
12
12
329
Valid N (listwise)
97



表知社区公设施中购房者中心花园重视占69次体育健康设施48医疗保健设施43农贸市场购物场均26文化娱乐设施车库均19公交站点16幼园14金融邮政餐饮均7学会分61购房时更重健康休闲娱乐设施生活配套服务完善


中心花园
会
体育健康设施
文化娱乐设施
医疗保健设
购物场
金融邮政设施
餐饮
农贸市场
幼园
车库
公交站点
学
N
Valid
98
98
98
98
98
98
98
98
98
98
97
98
98
Missing
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
Mean
69
1
48
19
43
26
7
7
26
14
19
16
6
Sum
68
1
47
19
42
25
7
7
25
14
18
16
6

结：购房者越越理性已仅仅满足基居住需求影响购房素次排序建筑质量物业理价格区位户型尤物业理区景观公配套提出较高求性化需求说明目前入住楼盘问题点集中建筑质量物业理区环境应两点抓住客户心态做出德州开发商表率提升项目形象制造品质买点
5入室调查问卷员构成基情况
调查分析表知 调查98效样中均年龄36岁年龄22岁年龄74岁2535岁间占4493545岁间2244555岁间194年龄段占例133

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
25岁
8
82
82
82
2535岁
44
449
449
531
3545岁
22
224
224
755
4555岁
19
194
194
949
55岁
5
51
51
1000
Total
98
1000
1000

N
Valid
98
Missing
0
Mean
3607
Median
3356(a)
Mode
25
Minimum
22
Maximum
74
Sum
3535
年龄例

受教育程度调查者中专学历占439专337科184研究生仅占41德州市学历层次相较低专

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
专
33
337
337
337
专
43
439
439
776
科
18
184
184
959
研究生
4
41
41
1000
Total
98
1000
1000





98样中商贸企业政府公务员占例194次IT通讯业153文卫事业单位102
部门属性

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
金融证券
5
51
51
51
轻工业
7
71
71
122
职业者
7
71
71
194

3
31
31
224
文卫事业单位
10
102
102
327
商贸企业
19
194
194
520
IT通讯
15
153
153
673
建筑房产
2
20
20
694
政府公务员
19
194
194
888
制造业
5
51
51
939
中介服务业
1
10
10
949
医药化工业
5
51
51
1000

般职员占份额541高级职员占41中层理员占265高级理者占92工占61
职位

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
工
6
61
61
61
职员
53
541
541
602
高级职员
4
41
41
643
中层理
26
265
265
908
高级理者
9
92
92
1000
Total
98
1000
1000

家庭结构调查者家庭两口家二代堂占724

家庭结构

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
单身
6
61
61
61
两口家
21
214
214
276
二代堂
50
510
510
786
三代堂
19
194
194
980
三代
2
20
20
1000
Total
98
1000
1000


家庭口总数

Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1
3
31
31
31
2
17
173
173
204
3
46
469
469
673
4
12
122
122
796
5
11
112
112
908
6
6
61
61
969
7
1
10
10
980
8
2
20
20
1000
Total
98
1000
1000

结：目前迫切购房两层面2535岁学历较高家庭结构两口家般职员3545岁两代堂孩子长原房子局促需改善居住条件中层职员两类项目期客户群
6媒体认知
解房产信息渠道回答频率高底排序报纸广告介绍电视广告户外广告房展会中介机构电台广告

报纸广告
电视广告
户外广告
相关网站
电台广告
中介机构
房展会
介绍

N
Valid
98
98
98
98
98
98
98
98
98
Missing
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Mean
48
33
28
03
06
13
15
44
08
Sum
47
32
27
3
6
13
15
43
8

关媒介常房产广告房产信息调查中回答齐鲁晚报次德州电视台次德州广播电视报德州日报


德州日报
齐鲁晚报
德州广播电视报
德州电视台
德州广播电台

N
Valid
98
98
98
98
98
98
Missing
0
0
0
0
0
0
Mean
27
52
33
48
08
14
Sum
26
51
32
47
8
14

结：客户群体受工作生活形态影响房产信息源般报纸电视台尤齐鲁晚报达率广步营销推广中选择德州日报德州电视台力媒体进行宣传推广更解项目发挥媒介优势

（三）重素相关分析
1户型功性面积取需求分析
年龄户型需求交叉分析
调查者中年龄段卧室厅卫生间阳台求表示：表知年龄段户型选择差异性较30岁中二室厅卫户型受欢迎3545岁中三室二厅二卫户型受欢迎三室厅二卫户型占重较 4050岁中四室二厅二卫户型受欢迎中三室二厅二室户型部分消费者偏50岁中二室三室需求接面积求太

卧 室
Total

2
3
4
Count
Row
Col


Count
Row
Col
Count
Row
Col
Count
Row
Col



年龄分组
30岁
19
487
543
20
513
333



39
1000
398
3040岁
5
185
143
21
778
350
1
37
333
27
1000
276
4050岁
6
300
171
12
600
200
2
100
667
20
1000
204
50岁
5
417
143
7
583
117



12
1000
122
Total
35
357
1000
60
612
1000
3
31
1000
98
1000
1000




厅
Total

1
2
Count
Row
Col

Count
Row
Col
Count
Row
Col



年龄分组
30岁
8
205
533
31
795
373
39
1000
398
3040岁
3
111
200
24
889
289
27
1000
276
4050岁
1
50
67
19
950
229
20
1000
204
50岁
3
250
200
9
750
108
12
1000
122
Total
15
153
1000
83
847
1000
98
1000
1000

卫 生 间
Total

1
2
Count
Row
Col

Count
Row
Col
Count
Row
Col



年龄分组
30岁
24
615
533
15
385
283
39
1000
398
3040岁
6
222
133
21
778
396
27
1000
276
4050岁
7
350
156
13
650
245
20
1000
204
50岁
8
667
178
4
333
75
12
1000
122
Total
45
459
1000
53
541
1000
98
1000
1000


阳 台
Total

1
2
Count
Row
Col

Count
Row
Col
Count
Row
Col



年龄分组
30岁
17
436
386
22
564
407
39
1000
398
3040岁
10
370
227
17
630
315
27
1000
276
4050岁
9
450
205
11
550
204
20
1000
204
50岁
8
667
182
4
333
74
12
1000
122
Total
44
449
1000
54
551
1000
98
1000
1000


家庭结构户型需求交叉分析

统计分析数三室两厅住房家庭结构较喜欢户型希两卫生间两阳台占数两口家选卫二卫二卫二阳例加老喜欢卧室全部南阳面厅阴面年轻希件项厅定南采光


卧室
Total
厅
Total
卫生间
Total
阳台
Total

2
3
4

1
2

1
2

1
2

家庭结构
单身
Count
1
5

6
1
5
6
1
5
6
2
4
6
Row
167
833

1000
167
833
1000
167
833
1000
333
667
1000
Col
29
83

61
67
60
61
22
94
61
45
74
61
两口家
Count
7
13
1
21
1
20
21
12
9
21
7
14
21
Row
333
619
48
1000
48
952
1000
571
429
1000
333
667
1000
Col
200
217
333
214
67
241
214
267
170
214
159
259
214
二代堂
Count
18
31
1
50
7
43
50
23
27
50
21
29
50
Row
360
620
20
1000
140
860
1000
460
540
1000
420
580
1000
Col
514
517
333
510
467
518
510
511
509
510
477
537
510
三代堂
Count
7
11
1
19
5
14
19
8
11
19
13
6
19
Row
368
579
53
1000
263
737
1000
421
579
1000
684
316
1000
Col
200
183
333
194
333
169
194
178
208
194
295
111
194
三代
Count
2


2
1
1
2
1
1
2
1
1
2
Row
1000


1000
500
500
1000
500
500
1000
500
500
1000
Col
57


20
67
12
20
22
19
20
23
19
20
Total
Count
35
60
3
98
15
83
98
45
53
98
44
54
98

Row
357
612
31
1000
153
847
1000
459
541
1000
449
551
1000

Col
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000

受教育程度户型需求交叉分析
调查者中专者选择三室两厅卫户型专学历者选择两室两厅两卫三室两厅两卫户型科研究生学历者选择三室两厅两卫户型说明受众群文化素质修养生活质量追求成正三室两厅数喜欢户型


卧室
Total
厅
Total
卫生间
Total
阳台
Total
2
3
4
1
2
1
2
1
2
受教育程度
专
Count
13
19
1
33
8
25
33
20
13
33
17
16
33
Col
371
317
333
337
533
301
337
444
245
337
386
296
337
Row
394
576
30
1000
242
758
1000
606
394
1000
515
485
1000
专
Count
17
26

43
5
38
43
17
26
43
19
24
43
Col
486
433

439
333
458
439
378
491
439
432
444
439
Row
395
605

1000
116
884
1000
395
605
1000
442
558
1000
科
Count
5
13

18
2
16
18
8
10
18
6
12
18
Col
143
217

184
133
193
184
178
189
184
136
222
184
Row
278
722

1000
111
889
1000
444
556
1000
333
667
1000
研究生
Count

2
2
4

4
4

4
4
2
2
4
Col

33
667
41

48
41

75
41
45
37
41
Row

500
500
1000

1000
1000

1000
1000
500
500
1000
Total
Count
35
60
3
98
15
83
98
45
53
98
44
54
98
Col
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
Row
357
612
31
1000
153
847
1000
459
541
1000
449
551
1000



















行业户型需求交叉分析
购房选择中行业特点潜意识中起定作工作稳定收入丰裕行政部门垄断性行业新兴行业成意购房力军尤脑力劳动行业生活质量求高政府公务员商贸企业IT通讯业职业者注重生活舒适三室二厅二卫情独钟金融证券行业文教卫生单位严谨性高户型实性求较高喜欢两室两厅两卫两室两厅卫户型

部门属性
卧室
Total
厅
Total
卫生间
Total
阳台
Total
2
3
4

1
2

1
2

1
2


金融证券
Count
3
2

5

5
5
2
3
5
4
1
5



Row
600
400

1000

1000
1000
400
600
1000
800
200
1000
Col
86
33

51

60
51
44
57
51
91
19
51
轻工业
Count
4
3

7
2
5
7
3
4
7
2
5
7
Row
571
429

1000
286
714
1000
429
571
1000
286
714
1000
Col
114
50

71
133
60
71
67
75
71
45
93
71
职业者
Count
2
5

7
2
5
7
2
5
7
2
5
7
Row
286
714

1000
286
714
1000
286
714
1000
286
714
1000
Col
57
83

71
133
60
71
44
94
71
45
93
71

Count
1
2

3
1
2
3
3

3
3

3
Row
333
667

1000
333
667
1000
1000

1000
1000

1000
Col
29
33

31
67
24
31
67

31
68

31
文卫事业单位
Count
6
3
1
10
1
9
10
7
3
10
2
8
10
Row
600
300
100
1000
100
900
1000
700
300
1000
200
800
1000
Col
171
50
333
102
67
108
102
156
57
102
45
148
102
商贸企业
Count
6
12
1
19
3
16
19
10
9
19
8
11
19
Row
316
632
53
1000
158
842
1000
526
474
1000
421
579
1000
Col
171
200
333
194
200
193
194
222
170
194
182
204
194
IT通讯
Count
4
11

15
2
13
15
5
10
15
7
8
15
Row
267
733

1000
133
867
1000
333
667
1000
467
533
1000
Col
114
183

153
133
157
153
111
189
153
159
148
153
建筑房产
Count
2


2
1
1
2
2

2
2

2
Row
1000


1000
500
500
1000
1000

1000
1000

1000
Col
57


20
67
12
20
44

20
45

20
政府公务员
Count
4
15

19
1
18
19
5
14
19
10
9
19
Row
211
789

1000
53
947
1000
263
737
1000
526
474
1000
Col
114
250

194
67
217
194
111
264
194
227
167
194
制造业
Count
1
4

5
1
4
5
2
3
5
2
3
5

Row
200
800

1000
200
800
1000
400
600
1000
400
600
1000
Col
29
67

51
67
48
51
44
57
51
45
56
51
中介服务业
Count

1

1

1
1
1

1
1

1
Row

1000

1000

1000
1000
1000

1000
1000

1000
Col

17

10

12
10
22

10
23

10
医药化工业
Count
2
2
1
5
1
4
5
3
2
5
1
4
5
Row
400
400
200
1000
200
800
1000
600
400
1000
200
800
1000
Col
57
33
333
51
67
48
51
67
38
51
23
74
51
Count
35
60
3
98
15
83
98
45
53
98
44
54
98
Row
357
612
31
1000
153
847
1000
459
541
1000
449
551
1000
Col
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000

职位户型需求交叉分析
表出种职位者三室两厅较偏户面积阳台卫生间中高层职位需求标准较高



卧室
Total
厅
Total
卫生间
Total
阳台
Total
2
3
4
1
2
1
2
1
2
事职位
工
Table
20
41

61
20
41
61
31
31
61
41
20
61
职员
Table
214
316
10
541
92
449
541
265
276
541
245
296
541
高级职员
Table

41

41

41
41

41
41
20
20
41
中层理
Table
102
163

265
31
235
265
143
122
265
122
143
265
高级理者
Table
20
51
20
92
10
82
92
20
71
92
20
71
92
Total
Table
357
612
31
1000
153
847
1000
459
541
1000
449
551
1000

结：综分析三室二厅二卫广泛接受户型次二室二厅二卫二室厅卫购房会受种素影响户型面积选择直接关系年龄层需求取起决定素现实家庭结构收入承受力物业规划设计中应工程分期层面需求合理划分组团安排户型室功分区面积

2楼型需求取分析
年龄楼型选择分析
统计分析表知基接受高层楼型高层接受年龄段介35岁着年龄增需求递减需求份额占255层接受占份额602外92墅表现出兴趣集中3550岁间



期楼型
Total
高层
高层
层
墅

年龄分组
30岁
Count
2
10
24
3
39
within 年龄分组
51
256
615
77
1000
within 期楼型
400
400
407
333
398
of Total
20
102
245
31
398
3040岁
Count
3
10
11
3
27
within 年龄分组
111
370
407
111
1000



within 期楼型
600
400
186
333
276
of Total
31
102
112
31
276
4050岁
Count
0
4
13
3
20
within 年龄分组
0
200
650
150
1000
within 期楼型
0
160
220
333
204
of Total
0
41
133
31
204
50岁
Count
0
1
11
0
12
within 年龄分组
0
83
917
0
1000
within 期楼型
0
40
186
0
122
of Total
0
10
112
0
122
Total
Count
5
25
59
9
98
within 年龄分组
51
255
602
92
1000
within 期楼型
1000
1000
1000
1000
1000
of Total
51
255
602
92
1000

职位楼型选择分析
调查者职位层面层认物业形式情况会考虑中中高层理者济条件生活品质追求墅较感兴趣选择高层集中中层高级年轻职员占255



期楼型
Total
高层
高层
层
墅

事职位
高级理者
Count
0
2
5
2
9
within 事职位
0
222
556
222
1000
within 期楼型
0
80
85
222
92
of Total
0
20
51
20
92
中层理
Count
2
6
16
2
26
within 事职位
77
231
615
77
1000
within 期楼型
400
240
271
222
265
of Total
20
61
163
20
265
高级职员
Count
1
1
2
0
4
within 事职位
250
250
500
0
1000
within 期楼型
200
40
34
0
41
of Total
10
10
20
0
41
职员
Count
2
15
31
5
53
within 事职位
38
283
585
94
1000
within 期楼型
400
600
525
556
541
of Total
20
153
316
51
541
工
Count
0
1
5
0
6
within 事职位
0
167
833
0
1000
within 期楼型
0
40
85
0
61
of Total
0
10
51
0
61

Total
Count
5
25
59
9
98

within 事职位
51
255
602
92
1000

within 期楼型
1000
1000
1000
1000
1000

of Total
51
255
602
92
1000
结：层力楼型高层定市场需求需求层面素质高年龄层低适考虑体量宜墅建造应期景观成型吸引客户

年龄段购房选择区域分析
年龄段开发区认识表知计划开发区新区购房调查者中年龄35岁次3545岁重富气发展潜力现尚完善配套认年会逐渐完备起


购房区
Total
市中心
城东
铁西
城南
城北
开发区
新区
X
25岁
Count
2
1
1
0
1
2
1
8
within X
250
125
125
0
125
250
125
1000
of Total
20
10
10
0
10
20
10
82
2535岁
Count
15
4
1
2
3
15
4
44
within X
341
91
23
45
68
341
91
1000
of Total
153
41
10
20
31
153
41
449
3545岁
Count
6
2
0
1
1
10
2
22
within X
273
91
0
45
45
455
91
1000
of Total
61
20
0
10
10
102
20
224
4555岁
Count
9
0
0
0
3
7
0
19
within X
474
0
0
0
158
368
0
1000
of Total
92
0
0
0
31
71
0
194
55岁
Count
2
2
0
1
0
0
0
5
within X
400
400
0
200
0
0
0
1000
of Total
20
20
0
10
0
0
0
51
Total
Count
34
9
2
4
8
34
7
98
within X
347
92
20
41
82
347
71
1000
of Total
347
92
20
41
82
347
71
1000
行业购房选择区域分析
表知政府公务员选择开发区购买住房占份额143次商贸企业轻工业单位工作者政府济开发区建设力度解投资商机敏锐握



购房区
Total


市中心
城东
铁西
城南
城北
开发区
新区

部门属性
医药化工业
Count
3
0
1
0
0
1
0
5
within 部门属性
600
0
200
0
0
200
0
1000
within 购房区
88
0
500
0
0
29
0
51
of Total
31
0
10
0
0
10
0
51
中介服务业
Count
0
0
0
0
0
0
1
1
within 部门属性
0
0
0
0
0
0
1000
1000
within 购房区
0
0
0
0
0
0
143
10
of Total
0
0
0
0
0
0
10
10
制造业
Count
1
0
1
0
1
2
0
5
within 部门属性
200
0
200
0
200
400
0
1000
within 购房区
29
0
500
0
125
59
0
51
of Total
10
0
10
0
10
20
0
51
政府公务员
Count
2
0
0
0
2
14
1
19
within 部门属性
105
0
0
0
105
737
53
1000
within 购房区
59
0
0
0
250
412
143
194
of Total
20
0
0
0
20
143
10
194
建筑房产
Count
2
0
0
0
0
0
0
2
within 部门属性
1000
0
0
0
0
0
0
1000
within 购房区
59
0
0
0
0
0
0
20
of Total
20
0
0
0
0
0
0
20
IT通讯
Count
9
2
0
0
0
2
2
15


within 部门属性
600
133
0
0
0
133
133
1000
within 购房区
265
222
0
0
0
59
286
153
of Total
92
20
0
0
0
20
20
153
商贸企业
Count
9
3
0
1
1
3
2
19
within 部门属性
474
158
0
53
53
158
105
1000
within 购房区
265
333
0
250
125
88
286
194
of Total
92
31
0
10
10
31
20
194
文卫事业单位
Count
3
1
0
2
2
2
0
10
within 部门属性
300
100
0
200
200
200
0
1000
within 购房区
88
111
0
500
250
59
0
102
of Total
31
10
0
20
20
20
0
102

Count
0
0
0
0
0
3
0
3
within 部门属性
0
0
0
0
0
1000
0
1000
within 购房区
0
0
0
0
0
88
0
31
of Total
0
0
0
0
0
31
0
31
职业者
Count
4
1
0
0
0
2
0
7



within 部门属性
571
143
0
0
0
286
0
1000
within 购房区
118
111
0
0
0
59
0
71
of Total
41
10
0
0
0
20
0
71
轻工业
Count
0
0
0
1
2
3
1
7
within 部门属性
0
0
0
143
286
429
143
1000
within 购房区
0
0
0
250
250
88
143
71
of Total
0
0
0
10
20
31
10
71
金融证券
Count
1
2
0
0
0
2
0
5
within 部门属性
200
400
0
0
0
400
0
1000
within 购房区
29
222
0
0
0
59
0
51


of Total
10
20
0
0
0
20
0
51
Total
Count
34
9
2
4
8
34
7
98
within 部门属性
347
92
20
41
82
347
71
1000
within 购房区
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
of Total
347
92
20
41
82
347
71
1000

结：购房置业区域选择中市中心引起成熟便利占位置济开发区没达热点市民全市范围众开发区信心足市政规划济开发区解甚少

体问卷调查交叉分析：
体问卷容形式全面通基数统计分析交叉分析德州市民住宅消费需求取层面项目进行纳总结规划设计建议客观效数

访谈问卷分析（见附件二）
30岁群占总问卷数57群占重偏访谈问卷总体倾年收入足2万元低年龄层代表中等中等偏收入购买群体
年龄 * 购房户型
户型选择集中两房厅卫两房两厅卫三房两厅卫分占总体121713相集中三户型

年龄 * 算购买住宅面积

户型需求面积集中80100米100120米分占总数3731中30岁群80100米占总体2280100米占18

表234

算购买住宅面积
Total


60米
60—80米
80100米
100120米
120150米
150180米
180米


年龄

Count
1
2
10
9
4
3
1
0
30


of Total
4
8
42
38
17
13
4
0
127


51岁
Count
1
1
5
0
1
0
0
0
8

of Total
4
4
21
0
4
0
0
0
34

4150岁
Count
0
1
4
4
4
0
1
0
14


of Total
0
4
17
17
17
0
4
0
59
3140岁
Count
0
4
16
18
10
1
0
1
50

of Total
0
17
68
76
42
4
0
4
211
30岁
Count
2
17
52
42
15
5
2
0
135


of Total
8
72
219
177
63
21
8
0
570
Total
Count
4
25
87
73
34
9
4
1
237

of Total
17
105
367
308
143
38
17
4
1000



年龄 * 合理房价

表235

合理房价
Total


1000元米
10001500元米
15002000元米
2500元米
缺省值

年龄

Count
14
13
3
0
0
30


of Total
59
55
13
0
0
127

51岁
Count
5
2
0
0
1
8


of Total
21
8
0
0
4
34

4150岁
Count
4
8
2
0
0
14


of Total
17
34
8
0
0
59

3140岁
Count
18
24
5
0
3
50


of Total
76
101
21
0
13
211

30岁
Count
58
61
6
1
9
135


of Total
245
257
25
4
38
570
Total
Count
99
108
16
1
13
237


of Total
418
456
68
4
55
1000



单价承受力低1000元米占4230岁群占2510001500元米占总数46中30岁群占26说明群中高端部分目标客户群


年龄 * 算购房住宅类型

表236

算购房住宅类型
Total


高层住宅（超12层）
层住宅（6层）
高层住宅（812层）
墅


年龄

Count
1
20
3
5
1
30


of Total
4
84
13
21
4
127

51岁
Count
0
6
2
0
0
8


of Total
0
25
8
0
0
34

4150岁
Count
0
12
0
1
1
14


of Total
0
51
0
4
4
59

3140岁
Count
1
43
5
1
0
50


of Total
4
181
21
4
0
211

30岁
Count
7
96
16
13
3
135


of Total
30
405
68
55
13
570
Total
Count
9
177
26
20
5
237

of Total
38
747
110
84
21
1000

层住宅类群首选高达75中30岁占413140岁占18


年龄 * 算购买住房结构

表237

算购买住房结构
Total
普通
复式
错层

年龄

Count
16
9
5
0
30
of Total
68
38
21
0
127
51岁
Count
5
0
3
0
8
of Total
21
0
13
0
34
4150岁
Count
10
1
3
0
14



of Total
42
4
13
0
59
3140岁
Count
28
17
4
1
50
of Total
118
72
17
4
211
30岁
Count
72
37
22
4
135
of Total
304
156
93
17
570
Total
Count
131
64
37
5
237
of Total
553
270
156
21
1000

总体普通住宅消费市场占55时复式错层部分消费群分占2716中较明显30岁群复式错层新型户型较感兴趣分占169


B家庭年收入素列联表分析
家庭年收入 * 购房户型

表238

购房户型
Total


房厅卫
两房厅卫
两房两厅卫
两房两厅两卫
三房两厅卫
三房两厅两卫


家庭年收入

Count
1
5
5
6
12
2
1
32

8万元
of Total
4
21
21
25
51
8
4
135

Count
0
0
0
1
0
0
0
1

of Total
0
0
0
4
0
0
0
4

58万元
Count
0
5
4
0
5
2
1
17

of Total
0
21
17
0
21
8
4
72

25万元
Count
0
8
18
16
20
10
1
73

of Total
0
34
76
68
84
42
4
308

2万元
Count
2
26
38
15
18
10
5
114

of Total
8
110
160
63
76
42
21
481
Total
Count
3
44
65
38
55
24
8
237

of Total
13
186
274
160
232
101
34
1000



家庭年收入 * 算购买住宅面积

表239

算购买住宅面积
Total


60米
60—80米
80100米
100120米
120150米
150180米
180米



家庭年收入
缺省值
Count
1
1
11
10
7
1
1
0
32
of Total
4
4
46
42
30
4
4
0
135
8万元

Count
0
0
1
0
0
0
0
0
1
of Total
0
0
4
0
0
0
0
0
4
58万元

Count
0
2
6
4
2
3
0
0
17
of Total
0
8
25
17
8
13
0
0
72
25万元

Count
1
3
23
31
14
1
0
0
73
of Total
4
13
97
131
59
4
0
0
308
2万元

Count
2
19
46
28
11
4
3
1
114
of Total
8
80
194
118
46
17
13
4
481
Total

Count
4
25
87
73
34
9
4
1
237
of Total
17
105
367
308
143
38
17
4
1000


分析出家庭年收入5万意120140米家庭年收入25万群购房消费倾100120米占总数13时家庭年收入2万群购房倾80100米占总数19




家庭年收入 * 合理房价
表240

合理房价
Total


1000元米
10001500元米
15002000元米
2500元米


家庭年收入


Count
13
16
3
0
0
32
of Total
55
68
13
0
0
135
8万元

Count
0
0
1
0
0
1
of Total
0
0
4
0
0
4
58万元

Count
3
8
5
0
1
17
of Total
13
34
21
0
4
72
25万元

Count
27
37
3
0
6
73
of Total
114
156
13
0
25
308
2万元

Count
56
47
4
1
6
114
of Total
236
198
17
4
25
481
Total
Count
99
108
16
1
13
237

of Total
418
456
68
4
55
1000

群中绝数目满足稍高居住需求济承受力弱



家庭年收入 * 算购房住宅类型

表241

算购房住宅类型
Total


高层住宅（超12层）
层住宅（6层）
高层住宅（812层）
墅


家庭年收入

Count
1
22
3
5
1
32


of Total
4
93
13
21
4
135

8万元
Count
0
0
0
0
1
1


of Total
0
0
0
0
4
4

58万元
Count
0
9
2
6
0
17


of Total
0
38
8
25
0
72

25万元
Count
5
56
7
4
1
73


of Total
21
236
30
17
4
308

2万元
Count
3
90
14
5
2
114


of Total
13
380
59
21
8
481
Total
Count
9
177
26
20
5
237

of Total
38
747
110
84
21
1000

家庭年收入 * 算购买住房结构

表242

算购买住房结构
Total


普通
复式
错层


家庭年收入


Count
15
10
6
1
32
of Total
63
42
25
4
135
8万元

Count
1
0
0
0
1
of Total
4
0
0
0
4
58万元

Count
6
5
6
0
17
of Total
25
21
25
0
72
25万元

Count
33
28
11
1
73
of Total
139
118
46
4
308
2万元

Count
76
21
14
3
114
of Total
321
89
59
13
481
Total

Count
131
64
37
5
237
of Total
553
270
156
21
1000

结：中等中等偏层面消费者需求80140米单价10001500元米中低档层普通住宅特点价格合适素会考虑少问卷中高端客户群需求应针性目标客户群

通访谈问卷分析调查者高端层面体问卷需求基吻合效支持体问卷中层面需求取致性30岁群（占总体57）访谈问卷中占重偏影响总体选择倾值户型面积集中80100米100120米100120米前两项分占3731户型选择集中两房厅卫两房两厅卫三房两厅卫分占总体121713相集中三户型相讲普遍接受传统层住宅收入群年收入2万元代表层面偏低

报纸问卷分析（见附件二）
期居住面积
表322
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
100120米
21
396
396
396

80100米
14
264
264
660

120140米
8
151
151
811

6080米
4
75
75
887

150180米
4
75
75
962


1
19
19
981

140150米
1
19
19
1000

Total
53
1000
1000



消费者中100120米集中需求面积跨度然集中80140米间

表319
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
1020万
41
774
774
774
2030万
11
208
208
981
3040万
1
19
19
1000
Total
53
1000
1000

购房总预算

购房原
表36
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid

2
38
38
38

拆迁
4
75
75
113

改善居住条件
35
660
660
774

投资升值
4
75
75
849

结婚房
7
132
132
981


1
19
19
1000

Total
53
1000
1000


说明报纸问卷消费者中购房目集中改善生活条件定付力属中等中等偏群体问卷群层面致





期楼型
表321
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
层
39
736
736
736
高层
6
113
113
849
墅
6
113
113
962
高层
2
38
38
1000
Total
53
1000
1000

认升值潜力区域
表337
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
开发区
38
717
717
717
城东
6
113
113
830
城中
3
57
57
887
城北
3
57
57
943
新城
2
38
38
981
铁西
1
19
19
1000
Total
53
1000
1000

1 层群中消费物业形式高层墅兴趣尝试
2 开发区升值潜力认度达717

停车位求 表333
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
车库
29
547
547
547

车位
23
434
434
981


1
19
19
1000

Total
53
1000
1000


表338
Frequency
Percent
Valid Percent
Cumulative Percent
Valid
专
21
396
396
396
科
18
340
340
736
专
13
245
245
981
研究生
1
19
19
1000
Total
53
1000
1000

说明类群投资意识较强时表明济实力允许考虑车库配套需求


报纸分析数体问卷基接足效支持体问卷中数数分析时说明周边县市区部分富余群 潜市场

(三)调查数误差评估
1 客观数分析中部分题目选项缺省值存客观会微弱误差
2 机调样中社会层面知识理解力控会层面认知局限性分析存机误差
通单样T检验置信度95左右

问卷调查综合评析：
体问卷中间层面客户需求访谈问卷报纸问卷中间层面需求基致说明客户群定位准确中层中层面需求事前预测基致访谈问卷报纸问卷足效支持体问卷分析结果低层收入做补充
媒介指明确尤次报纸问卷回收效果数量受客观条件影响达预期值质量高全部效说明目标客户群较集中三类问卷回收总问卷数424份效问卷数412份效率97出次市调均持肯定态度配合认开发区政府项爱民工程消费者负责态度方面确保市调容客观性真实信性方面侧面起宣传济开发区作加深市民开发区**产解关注续活动
予次调查客户定位充分衡量市场供求客观结作规划参素应

四房产市场供调查
市场调查时供市场卖方市场（售竞争项目）进行详细调查便更握利市场供求关系竞争优势
（）调查范围
筛选德州市场售项目找出基具备性列楼盘：
聚福源墅凯元山庄阳光花园天宝嘉园贵花园雅苑天衢花园温泉区阳光花园华腾家园
（二）基情况
1景观
景观越越引起居民重视许规模较楼盘设中心景观区少楼盘设水景喷泉等：五环庄园规模较楼盘景观意识较差停留济适房水
2配套
居民配套认知程度停留满足基生活需求配套较高楼盘价格然颇高：贵花园市场接受程度较差
供热：热采暖形式德州较常见：天宝嘉园雅苑部分集中供暖分户计量形式外象贵花园配备24时冷热水
供气：楼盘基预留气道提供道天然气楼盘提供防煤气泄漏系统部分楼盘没该系统
通信：楼盘预留电话线宽带线电话端口
安全：楼盘配备门禁讲机部分24时保安巡逻楼盘：贵花园设闭路电视监控
智化：区域智化应程度较差阳光花园设红外线防护动报警电子巡更紧急报警等系统
会：半楼盘中没会面积没起实质性作阳光花园相说功较齐全：桑房酒吧咖啡厅棋牌室健身房阅览室等
3物业类型形式
区域层物业新兴楼盘中高层出现阳光花园外聚福源凯元山庄等墅物业形式层错层普遍年轻思想较超前胡克群接受五环庄园阳光花园等楼盘中已错层出现
4户型面积
楼盘户型面积涵盖面较广基集中80—140米左右面积40—50米左右室厅面积200米五室两厅户型基三室两厅卫二室二厅卫力户型三室二厅集中100—120米左右二室二厅集中80—100米左右
5外立面
区域外立面形势处断发展阶段部分楼盘外立面色彩建筑形式等方面已较成熟色彩明亮现代感跳跃感充分采外飘窗落阳台欧式构建等形式：天宝嘉园贵花园雅苑等数楼盘处济适房现代成熟住宅发展阶段门窗阳台屋顶等形式较简单色彩较艳丽涂料饰面
6付款方式
楼盘提供7成30年揭贷款次性付款两种方式次市调结果显示客户群选区较付款方式分期付款次性付款
7价格
市区楼盘均价约1700元米左右部分中高档楼盘价位已突破2300元米：雅苑高价2400元米较低档楼盘存千元价位
开发区成规模楼盘湘江区聚福源墅凯元山庄等层均价1300元米左右墅均价2400元米左右
楼层差价基100—200元间
8物业理
物业理越越德州市民重视区域物业理水较差专业物业理公司没部分楼盘聘请专门物业理公司做物业顾问数楼盘开发商物业公司理基24时保安巡逻卫生保洁公设施维护等物容已具备
项目名称
位置
开发商
项目
定位
规模
价格
付款方式
户型面积
配套
物业
竣工时间
备注
市中心花园
市交警支队南原中法院拐角处
失信房产开发限公司
绅士豪宅
层高3m
起价：1330元㎡
高价：
1910元㎡

7成
30年揭

97．4㎡2房厅1卫3房2厅2卫146—164㎡4房2厅2卫180—200㎡
220㎡5房2厅
室外网球场户外健身设施温泉洗浴天然气讲机分户中央空调电话线线电视24时保安巡逻
全封闭物业理24时保安巡逻




华腾家园
湖滨南路马东二届（德州日报社北）
德州市华腾房产开发限公司


起价：1725元㎡
高价：
1828元㎡
车库：2300元㎡室：880元㎡
7成20年揭
次性付款优惠
期8种户型中二房二厅90米户型销售二期8266—13764米6种户型期51—140米
道天然气讲机集中供暖分户控制电话线线电视24时保安巡逻
区网络超表
物业费未定
2002年开工2003年5月竣工



天宝嘉园
田区中卢市工商银行面
房产开发总公司
田区路旁景观家园
22幢占70亩规划面积7万米容积率14
起价：1588元㎡
高价：1880元㎡
均价：1750元㎡
揭：
a区98折
b区97折
二房二厅89米三房二厅120米层高29米70—130米
二期绿化天然气讲机宽带暖电话线线电视24时保安巡逻
物费03元米
期2002年12月31日二期2003年12月31日
绿化率38

金谷园
迎宾露天衢路口
德州市金谷园商贸限公司
中档
期3栋楼
层高29m
起价：1476元㎡
高价：
1605元㎡
均价：1540元㎡
付3成贷7成
长10年次性优惠2
74——127㎡三室二厅二房二厅
会道天然气24时保安巡逻电话线
卫生间厨房粗装修全封闭阳台

开工2000年竣工2002年


嘉诚景园
湖滨南路
德州嘉诚房产开发限公司
中档
占130亩
规划面积
140000㎡
绿化率35
25栋6层层高29米期现房二期销售中三期5幢高层
起价：988元㎡
高价：
1200元㎡
均价：1188元㎡
物费015元㎡
7成30年揭99折
次性付款优惠3

44——140㎡室厅二室厅二室二厅三室二厅
入户防盗门道天然气电话线三表户外工超表集中供暖6000㎡会咖啡厅乒乓球台球棋牌室健身房商务中心洗衣房童乐园老活动中心医务室幼园精彩中心银行邮政10000㎡喷水池中央绿停车
24时保安巡逻
开工2002年9月竣工2003年

阳光花园
新华东路侧
金益德
高品质住宅示范区
占170亩规划面积13万米

起价：1658元㎡
高价：
1858㎡
均价：1788元㎡
物费：032元㎡
揭现办
次性优惠100元㎡捷克优惠50元㎡
三室二厅二室二厅60240㎡
会桑房乒乓球室台球室棋牌室健身房阅览室商务中心游戏室老活动中心幼园5000米建筑品中央绿组团绿宽带线电视闭路电视监控防煤气泄漏系统道天然气
24时保安巡逻红外线防护动报警电子巡更紧急报警
刚动工开盘时间：2003年2月


温泉区
湖滨北路
兆日房产
中档住宅
占20亩
容积率2
高28米
起价：800元㎡
高价：
1680元㎡
均价：1450元㎡层差100~200元㎡
7成30年揭次性付款优惠30元㎡
80~140米三室二厅二室二厅
电话线道天然气部分表出户线电视楼宇讲门暖

2000年开工开盘2001年竣工2002年
楼间距

凯元山庄
济开发区晶华街68号
圣泰房产开发公司
高档墅层住宅
容积率07 层高31345米
起价：1320元㎡高价：2660元㎡
7成30年揭次性付款优惠
106~167㎡墅280~450㎡

游泳池喷泉绿植道天然气防火应急联动系统线电视电话线宽带集中供暖
区网络超标交费防煤气泄漏系统密码锁家庭动报警系统
竣工时间：20036

聚福源墅
济开发区湘江路
天佑房产开发限公司
墅区
20幢墅

起价：40万元180㎡
高价：
120万390㎡
均价：2200元㎡

揭现办
次性优惠

游泳池电话线集中供暖暖
24时保安巡逻封闭式理


销专业理位


五市调综合评析
（）域住宅消费心理特点分析
1）消费观念保守
区域性居住观念严重解房产市场住宅贷款认识足建筑期分期付款接受度较高受收入限住房消费态度积极性弱绝部分群住宅投资力
2）城市文化氛围淡薄
住宅消费综合认识接受提升需定程
3）认朋友间介绍
较相信认亲朋推荐销售程中巧利
（二）目标客户群定位分析
根述市场调查目标客户群集中三受众层相需求承受价格总房款力集中三需求接受层面：
A中低层面解决基生活需求购房者
开发区政府机关事业单位青年公务员
开发区企业中青年职员
老市区政府机关事业单位青年公务员
老市区企事业单位青年职员
群年龄约2535岁间收入较龄稍高购买力总款10—14万面积80—120㎡间
B中层中层改善居住条件购房者
开发区政府机关事业单位中层理者
开发区企业中高层理者
市区企事业单位中高层
市区企事业单位青年职员
私营体业
集中政府机关效益较企事业单位3545岁中层中层创业初成中青年层
群企业部中层中层理员原住房太位置较差孩子成长济条件改善稳定高收入济定积蓄注重生活舒适性物业求较高追求更高生活质量舍花钱买服务购买力14—20万面积120—160㎡间属二次置业注重实性房型设计楼层选择段位置配套完善社区规模需求较高（僚间潜攀意识强）
C中层追求生活品质生活情趣购房者
私企成功士
高级理层
政府事业单位高层
群年龄45岁商海征战年定济实力属二次获次置业求绝工作生活环境安静容高生活品位周边绿化环境文氛围住宅私密性求邻里知识层次素考虑住房求面积180㎡德州市群现占例较少
结束语
希次市调分析结果申庄项目项决策提供效时感谢开发区**公司级领导调研程中予帮助力支持时间紧迫取调查样数量项目解限报告难免会疏漏足处希贵公司提建议步工作中更项目服务期着开发区**公司位领导项目规划详规续工作做进步沟通交流便该项目定位户型设计营销策略等作出修正调整
次感谢**公司予次合作机会德州规划建设绵薄力感高兴相信通次前期工作已成朋友心协力定寻找佳规划方案确保申庄项目成功
45结语
述市场调查报告项目建议评估市场出发结合次市调分析前德州房产市场特点项目特点消费者需求取出结客观性报告价值市调取样统计分析中量避免观素影响争取客观出发寻找答案
通德州市场需求解**公司步申庄项目运作中正确进行目标市场定位产品定位开发出市场急需差异化产品快解决**公司资金问题时通项目全程策划运作公司发展培养锻炼出支团队公司长远发展积蓄力量
5市场需求**公司建议
1 1申庄项目规划建议
规划济指标营销回报预测
现方案济指标(**公司济学设计提供关数估算)
总面积： 2185 公 顷
规划面积： 19416421 方米
总建筑面积： 234384 方米
（1）销售建筑总面积： 200914 方米
A住宅面积： （估算） 方米
1普通层： 937536 方米
2中高档层： 187505 方米
3高层总面积： 72659 方米
4联排面积： 4688 方米
B 网点面积： 11063 方米
（2）销售建筑总面积： 33470 方米
A 公建幼园 3000 方米
B 回迁安置面积： 30470 方米
容积率： 122
土总价： 9725万元
销售建筑楼面价： 484 元㎡
预计： 普通层销售均价： 1380元㎡
中高档层销售均价： 1450元㎡
高层销售均价： 1600元㎡
联排墅销售均价： 2300元㎡
网点销售均价： 2300元㎡
销售完成： 100
11 1产品建议
(1)物业类型建议
次市调结果综合市场需求项目定位中高档社区司建议项目：中档层物业适加中高档层（花园洋房）高层连排墅公建例层占40高层占8层花园洋房占31连排墅2公建6回迁13
(2)建筑风格建筑形式建议
项目建筑风格建筑形式遵循总原推陈出新引进新设计理念产品现存楼盘新意趣味样具市场竞争力市中楼盘雷客户群体限制开发区市区客户失购买理
建议项目建筑风格应然景观相协调现代风格调鉴江浙带风格加简约流畅建筑线条极富现代符号（：外飘窗整体外窗框落阳台等）建筑色彩整社区呈现出建筑然话建筑切合然融合三方面完美统谐生
◆ 建筑形式：
◇ 外立面力求简约方线条流畅加采光面积
◇ 屋顶做防水隔热时运现代感建筑符号形成建筑肢体语言整建筑显飘逸流畅项目建议物业类型—花园洋房屋顶采坡结合形式半坡面做露台层适赠送私家花园景观区单元景观方做观景阳台强调然话时更创造济效益
◇ 商业网点建议5米左右开间跨度分割基础适加层层高减二层挑出距离避免层建筑出现阴暗采光弊病建筑前预留出停车绿化空间网点外服务做准备
◇ 会水泵房配电室等附属设施应充分考虑建筑统性成社区处景观
◆ 区针客户群年龄跨度较建议社区建筑色彩基调采稳重浅灰暖色调组团添加色系附属色土黄天蓝赭石等较中性色调中选择组团统中求变化变化中求统终做淡雅中失明亮清亮妖艳
◇ 外窗玻璃分割配合建筑色彩略加色彩支持
◇ 屋顶颜色两三种较鲜明色彩组团区分开建筑色彩更加丰富
◆ 建筑材料建议彩色面砖仿石材面砖天然石材部分建筑构件建议购买成品构件抓住种风格味道做足
(3)建筑细部建议
◆ 建筑设计充分考虑建筑尺度握尤建筑构件设计恰处
◇ 充分考虑空调位设计量建筑相结合预留空调接线口塞入调整粗细塑料卡便避免空调位乱钉乱挂破坏建筑外立面现象
◇ 楼宇单元入口处结合雨棚量做气选择高档楼宇讲门提升楼盘档次
◇ 楼梯间建议采水磨石梯面加防滑条栏杆宜采铁艺锈钢材质扶手宜采木质刷亚光漆客户进户前感受楼盘品质
◆ 次市调分析居民购房类素重性项中总分5分建筑质量重视程度均值达486见做项重性司建议聘请知名监理单位承建商强强联手塑造**品牌
(4)户型建议
1面积户型建议
根市调分析建议项目力户型三室二厅二室二厅占775配二室厅（占05）四室二厅（占2）复式（占6）墅（占2）三期预留总建筑面积21
户型建议首先考虑客户承受力控制总价基础司建议：
◇ 期总价控制15万左右户型建议：二室厅卫80—90米占15二室二厅卫90—100米占35三室二厅卫100—120米占30三室二厅二卫110—130米占20
◇ 二期花园洋房总价控制25万墅总价控制80万户型建议：二室二厅二卫95—110米占20三室二厅卫110—125米占20三室二厅二卫120—140米占30四室二厅140—160米占10复式150—180占14连排墅200—350米占6
◇ 三期建设根前两起销售情况定预留总建筑面积21
2户型功建议
◆ 户型设计时建议参考建设部康住宅十标准求
◇ 满足六种性：实性安全性灵活性变性济性艺术性中灵活性：二室二厅改造三室厅房率化
◇ 满足七种分离：生理分离功分区动静分开公私分开次分开干湿分开洁污分开
◇ 满足8健康性素：合理日充分光线充足通风良空气新鲜保温性隔音防湿双水系统
◇ 期客厅面宽控制39—45米卧面宽控制36—39米卫生间面积控制4—6米厨房低7米南阳台面积控制6—8米二期客厅面宽控制42—45米卧面宽控制36—39米设计两卫生间时客卫做干湿分离厨房面积低7米考虑设计两阳台南阳台采落玻璃加采光面积
◇ 充分性化角度考虑户细节处理：窗台预留散热片位置景观单元预留生活阳台等
◇ 客厅设计根紧邻景观区位置确定南北
◇ 控制楼体进深宜超11米
◇ 项目户型面积较发挥余建议采现楼盘中较热销户型外希推陈出新参全国获奖户型提高生活舒适度
◇ 层做半车库储藏室利车库设置减少室面积增加车库储藏室选择性
512配套建议
区规模区公配套应：会幼园学健身器材诊邮局代办处银行储蓄超市等
建议配套外应配备设施服务：
◇ 社区会：建议配置餐厅游泳池美容美发厅图书阅览室健身房桑房游戏机室乒乓球室台球室网吧医务室洗衣房
◇ 游泳池：建议引入温泉水做四季温泉游泳池
◇ 中水处理系统：针德州缺水现象司建议设计2套排污道生活排水马桶排水分开根需部分生活排水回收二次处理区绿化灌溉洗车做水景补充水源做社区卖点
◇ 换热站：区规模建议少建处换热站保证居民冬季室温度
◇ 供水系统：建议设计3套供水道水纯净水温泉水入户纯净水营性质短时间收回道成赢回报温泉德州资源已较楼盘利关部门检验温泉水中含种微量元素健康保洁预防种疾病
◇ 供暖系统：项目周边供暖道司建议供暖方式采散热片方式集中供暖分户计量排气口预留室外
◇ 燃气系统：建议提供道天然气提供防煤气泄漏系统居民安全提供保证
◇ 通讯系统：电话线线电视宽带（建议电信宽带速度快）室综合布线客厅卧配端口
◇ 安保系统：建议封闭式理设红外线监控系统楼宇视讲门铃家庭紧急报警钮
◇ 物业理：三表IC卡缴费
52营销推广策略建议
12 1销售策略
直销行销关系行销核心组合营销策略
（1） 员推广
a培训支出色推销队伍变动等客门动出击（DM）
b配备具高超谈判水现场置业顾问确保成功率
C针关目标机构动门进行路演推广(CRM)
（2） 广告推广
a 广告方案制定原
效控制宣传推进节奏引导关注——解——认——购买心理接受程热烈情感诉求式广告线辅阶段性造势活动点形成范围宣传面铺开集中表现项目文化特色强势卖点
B 广告诉求重点（略）
（3） 媒体选择分析媒体组合
a 报纸广告
b 户外路牌灯箱广告
c 楼书宣传单户型图等面印刷品
d 工围墙
（4） 广告媒体投放例
综合考虑面部分报纸投放户外广告车体广告公促销活动等方面占例
（5）营业推广：开盘活动 节庆活动公益活动等
（6）价格策略：价格低开高走针市场现状率先推出相较低起价占领市场动性低价位击抢占市场份额分三组团8阶段逐步抬升价位
522推广策略
圈定目标顾客群重度顾客群未顾客群……
寻找建立接触渠道方法
选择较恰时机顾客沟通交流
客户关系理建立足够数量客户数库
客户保持友互通联系
帮助客户实现价值
☆ 改变市场客户观念
见相信 周边景观现房现场推广生活示范……
相信见 政府规划期房生活概念未价值……
————差异化产品卖点充实顾客期价值
价值观念转换顾客享受生活成观念
促进实现顾客购买行
准确效接触实现顾客观念沟通前提
准确信说辞精辟感形象元素影响顾客观念
空间沟通现场沟通效结合
销售现场氛围服务促成购买关键
众媒体专媒体结合
☆ 塑造提升品牌形象
————差异化产品适应差异化顾客需求
需差异化手段进行差异化沟通
品牌企业形象价值体现
品牌顾客企业行价值认
通产品市场展现**品牌形象力
通**•新城市花园规模项目成功运作**塑造成德州知名房产品牌
☆推广调性
舒适绿色便捷安全园林化……
实亲切流畅合理健康时尚
第阶段：**公司开发理念
提高生活舒适度享受成生活重点——造新城区首家康生活示范社区
第二阶段：**·新城市花园项目形象推广
提高生活舒适度享受成生活重点—概念扩张*
第三阶段：期产品推广
■ 表现执行
直效通道（暗线）众传播（明线）进
舆推广（软性）广告传播（硬性）结合
精心策划组织eventshow吸引顾客关注参
营造销售现场品质氛围提升楼盘价值
样板示范未生活引发顾客购买欲
53市场机会分析
531德州房产市场需求前景分析
2002年德州市固定资产投资快速增长全年全社会完成固定资产投资３５１２·０亿元年增长２５·１％增幅年提高１４·７百分点投资率３３·３％年提高３·６百分点国济类型投资２３２９·３亿元增长２８％中国单位投资１２３２·５亿元增长４％联营股份制外商港澳台等济类型投资１０９６·９亿元增长６５·５％城乡集体投资７６１·４亿元增长１７·７％体私营投资４２１·２亿元增长２３·７％国济类型投资中基建设投资１０９１·４亿元增长２７·３％更新改造投资６３７·６亿元增长２２·２％房产开发投资３９０·５亿元增长３１·３％
　　 投资结构断优化国济类型投资中第产业投资４５·５亿元年增长４１·９％第二产业投资１０６９·９亿元增长３０·６％中煤炭工业增长３３％冶金工业增长６８·６％化工工业增长３６·４％机电工业增长６５·５％轻纺工业增长５１·１％第三产业投资１２１３·９亿元增长２５·９％中房产业投资增长３５·５％城市公服务业投资增长４１·４％文教卫生广播福利业投资增长４５·１％运输邮电通信业增长０·４％商业饮食供销仓储业增长１７·４％科研综合服务业增长１９·４％金融保险业降６０·５％农村投资中第产业投资１３９·８亿元增长７·６％第二产业投资４２６·２亿元增长１１·２％第三产业投资３３５·５亿元增长１０·４％
　　 房产开发投资继续保持快速增长全省房产开发企业１５４９家完成房产开发投资３９０·５亿元年增长３１·３％中：商业营业房投资增长３７·５％住宅投资增长３１·７％办公楼投资增长２０·６％商品房建规模５０６４·４万方米增长２０·９％中住宅面积占８０·４％房屋竣工面积１９４２·８万方米增长２４·８％中住宅占８１·３％销售商品房面积１４３９·１万方米增长１８
·９％中销售住宅１２６２·９万方米占８７·８％居民购买住宅１１６３·１万方米占住宅销售总量９２·１％　
　　 鲁房景气指数利空间运行反映山东省房产开发市场景气状况鲁房景气指数年末达１０６·８年提高３·５点指数波动幅度全年月波动幅度较房产运行较稳健
市场调查知：德州算未3—5年购房群体特购房群呈年轻化高学历化市场需求伴德州济快速发展德州国民济高速发展市场需求断扩样化性化需求转变市场需求前景广阔
532德州房产市场竞争力前景分析
德州新区开发行业尤房产业带更机会时风险相应存众周知德州市济欠发达区工业基础薄弱高素质缺乏阻碍济快速发展2001年统计资料德州市均年收入仅693228元济收入低住房需求转变效需求份额相较时开发区新区认识相薄弱加开发时间短周边配套尚完善形势想做项目运作更注重项目规划定位产品身品质应符合市场需求准确价格策略独特具击力推广策略销售策略
德州房产市场市场空间扩政府招商引资政策引导省外型流房产开发企业纷纷进驻德州通年运作市场取骄业绩企业雄厚资金实力优越理团队先进全程策划理念滚动式发展企业战略断强占德州房产市场份额德州房产开发企业观念落匮乏理松散发展元化营造成资金足企业竞争力断降市场份额断减
机遇风险存形势土开发企业开始觉醒慢慢开始剥离产业业集中房产通强手联合出股权等形式流房产企业联合企业竞争力断提升市场份额逐步扩
市场需求济发展德州房产市场前景广阔竞争会越演越烈相信土企业更新观念调整战略引进然德州市场力军




参考文献书目

●张永进解建仓 种基行户满意度评价方法 西安理工学学报2001年第2期：218223
●陈志祥马士华王 户满意度评价模型实证分析 系统工程1999年第5期：4346
●赵 户满意度指数 质量理
●研究方法张绍勋 沧海书局2000
●提高企业问卷调查回收率实证研究徐联恩谢瑞史辅仁理评2001第八卷第期83—97页






附录： 建筑限生活懂生活开始
德州**房产市场调查问卷（报纸公开征集）
1您知道德州开发区？
A解 B较解 C 般 D 较解 E解
2提德州开发区您第感觉什（限选三项）
A发展潜力 B亲 C气蓬勃 D创新 E希 F承续文化 G精明 H权威 I值信赖 J未新市区
3提康住宅您第感觉什（限选三项）
A高尚体面物业 B舒服住宅 C社区生态景观 D文化物业服务 E智化信息化 F新市情结 G物值 H
4．您常媒介中收房产信息广告？（限选二项）
A德州日报 B齐鲁晚报 C德州广播电视报 D德州电视台 E德州广播电台 F
5您算什区域购房
A城中 B 城东 C城西 D城南 E城北 F开发区 G郊县 H
6您购房优先考虑素请排序
A 区位 B价格 C户型 D交通 E楼型 F建筑质量 G品牌 H区配套 I区外配套 J区景观 K区外文然环境 L物业理
7您购房总预算少
A1020万 B2030万 C3040万 D4050万 E 5060万 F6070万 G 70万
8您够承担月供金额少
A 5001000元 B 10001500元 C 15002000元 D20002500元 E 2500元
9您期楼型？
A高层 B高层 C层 D墅
10您期居住总面积
A 6080 m² B 80100m² C 100120m² D 120140m² E 140 m²150m2 F150180m22 G180m2
11您户型结构需求（说明：√选择适合数量面积行填写）
数量
名称
2间
3间
4间
您期间面积(m²)少
卧室




厅




卫生间




12您希区公设施(限选三项)
A中心花园 B会 C体育健康设施(游泳池网球场) D文化娱乐设施 E医疗保健设施 F商业购物场 G金融邮政设施 H餐饮 I农贸市场 J幼园 K车库 L公交站点
13您希物业理提供服务
基服务容
请√选择三项
特殊服务容
请√选择三项
求
A清洁卫生

A衣服洗熨


B家政服务

B提供学童专车

C治安消防

C代童伙食

D公设施维修保养

D宠物洗汽车

E家电维修

E时护老弱病残



F代聘家教保姆钟点工

14您景观配置较感兴趣（限选五项）
A活动器械 B城市雕塑 C装饰街灯 D喷泉 E瀑布 F水池 G花坛 H坐椅 I面铺装 J凉亭
K草 L树 M特色路灯 N背景音乐 O童乐园 P
15您期房屋交付标准
A毛坯房 B 厨卫装修 C全装修
16．未3年您认州房产价格会样？
A涨 B保持现状 C跌
17．您认升值潜力区域？
A城中 B 城东 C城西 D城南 E城北 F开发区 G郊县 H
18
您现居住状况满意方什？
满意方什？



背景资料（甄部分司完全保密作商业途）

您姓名 性 年龄 身份证号码 联系电话
电子邮件 住址：德州市 区 邮编
教育程度： A专 B专 C科 D研究生
事行业： A金融证券 B文卫事业单位 C商贸企业 D IT通讯 E建筑房产 F政府公务员 G制造工业 H中介服务业 I医药化工业 J轻工业 K科研机构 L媒介宣传
M职业者 N
事职位： A工 B农民 C职员 D高级职员 E中层理者 F高级理者
家庭结构： A单身 B两口家 C二代堂 D三代堂 E三代
家庭口总数：A12 B3 C4 D5 E 5
家庭年收入： A3万 B 35万 C58万 D810万 E10万
日常交通工具：A私车 B单位配车 C出租车 D公交车 E
日常休闲活动：A家休息 B运动健身 C逛街购物 D文化娱乐 E 朋友聚会 F
次感谢您支持

















问卷编号
（0001）（0002）（0003）（0004）

德州市商品房市场研究
体问卷

第部分 商品房购买意
Q1（出示卡片4）您家3年考虑购房（原）：
拆迁………………1
改善居住条件…………2
投资升值………………3
结婚房………………4
位身份象征………5
……………………6（请注明）___________

Q2您面提次买房属：
1第次买房 2二次买房 3次买房
Q3（出示卡片5）您家购房区：
市中心……………………1
城东………………………2
城西………………………3
城南区…………………4
城北区…………………5
开发区 …………………6
郊县…………… …………7
……………………… 8请注明)_________________________
Q4（出示卡片6）您购买房价范围少元方米（确定BC点）？高价位（D点）您认您家肯定会购买？低什价位（A点）您认质量保证会购买？
(单位元方米)

















1000
1200
1400
1600
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
3400
3600
3800
4000
4200
Q5（出示卡片7）您家购房花费总费少（确定BC点）？高少（D点）您认您家肯定会购买？低少（A点）您认质量保证会购买？


















10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
(单位万元)


Q61（出示示卡8）您家购房总面积约少方米
80方米…………………………1
80100方米…………………………2
100120方米……………………… 3
120140方米…………………… …4
140160方米…………………… …5
160180方米…………………… …7
180方米…………………………8
Q62 （出示示卡9）您家购房面积约少方米（确定BC点）？高少方米（D点）您认您家肯定会购买？低少（A点）会购买？

(单位方米)

















80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
240
250
Q7（出示示卡10）您期楼型：
1． 高层 2高层 3层4墅5（请注明）_______
Q8（出示示卡11）您期户型：
1层 2错层 3跃层（复式） 4_______________
Q9（出示示卡12）您期户型结构什间面积分少？
数量
名称
第1间
第2间
第3间
第4间
第5间
卧室






厅






卫生间






阳台






注：面积1间面积单位方米

Q10（出示示卡13）区公设施您希（超三项）？（请访问员K处循环读出答案）
1中心花园 2会 3体育健康设施 4文化娱乐设施 5医疗保健设施 6购物场 7金融邮政设施 8餐饮 9农贸市场11幼园 12车库 13公交站点 14学
Q11（出示示卡13）您希物业理基服务（超三项）？ 特殊服务（超三项）？（请访问员K处循环读出答案）

Q12（出示示卡13）您景观设计感兴趣（限选三项）（请访问员K处循环读出答案）
A活动器械 B城市雕塑 C装饰街灯 D喷泉 E瀑布
F水池 G花坛 H坐椅 I面铺装 J凉亭
K草 L树 M特色路灯 N背景音乐 O童乐园 P
Q13（出示示卡14）您期房屋交付标准
毛坯房………………1 厨卫装修…………2
全装修………………3 ………………4(注明)__________
Q14您购房时希采取什样付款方式：
次性………………1（果回答1请跳问Q17）
分期付款……………2
揭…………………3
…………………4（注明）_______________
Q15（出示示卡15）您期购房时首付额度：
15万 258万 3 810万 410—15万
515—20万 62025万 72530万 830万
Q16（出示示卡16）您愿意承担月供金额少
1 5001000元 2 10001500元 3 15002000元 420002500元 5 2500元
Q17（出示示卡17）购房时通常考虑素您认素重性请您
5分制分（请访问员K处循环读出答案）
（5分表示重1分表示重您15分中数字）

Q18．未3年您认德州房产价格会样？
1涨 2保持现状 3跌 4清楚
Q19．（出示示卡18）果您购买房产投资您会购买区域房产？
市中心 2 城东 3城西 4城南 5城北 6开发区7郊县8___
Q20您目前住房满意什？（开放题追问）
（1物业理 2交通状 况 3购物环境 4部装修 5户型 6区环境 7居住点 8通风采光 9居住面积 10教育 11）

Q21您目前住房满意什？（开放题追问）（1物业理 2交通状况 3购物环境 4部装修 5户型 6区环境 7居住点 8通风采光 9居住面积 10教育 11）
_____________________________________________________________________
第二部分 企业形象
Q22您知道德州开发区？
1解 2较解 3 般 4 太解 5解
Q23提德州开发区您第感觉什（限选三项）
1发展潜力 2亲 3气蓬勃 4创新 5希 6承续文化 7精明 8权威
9值信赖 10未新市区
Q24提康住宅您第感觉什（限选三项）
1高尚体面物业 2舒服住宅 3社区生态景观 4文化物业服务 5智化信息化 6新市情结 7物值



第三部分 休闲活动生活形态
媒体接触
Q25．（出示示卡21）您通渠道解房产信息广告？（限选二项）（请访问员K处循环读出答案）
1报纸广告 2电视广告 3户外广告 4相关网站 5电台广告 6中介机构 7房展会 8介绍9（请注明）_______

Q26（出示示卡22）您常媒介中收房产信息广告？（限选二项）
A德州日报 B齐鲁晚报 C德州广播电视报 D德州电视台 E德州广播电台 F


餐饮消费
Q27请问四星期里面您没快餐店买东西买外卖呢？
1 2没
Q28请问四星期里面没餐厅饮馆等方吃饭呢？
1 2没
信消费
Q29（出示示卡23）请问您购买种保险呢？（选）
1没购买 2汽车保险 3寿保险 4医疗保险
5养老保险 6房屋保险 7保险请列出
Q30（出示示卡24）银行银行帐户呢？（选 ）
1中国银行 2交通银行 3中国工商银行 4中国农业银行
5中国建设银行 6招商银行 7请列出
Q31您否拥信卡呢？（单选）
1 2没（果回答2请跳问Q38）
Q32（出示示卡25）果：信卡属种呢？（选）
1金穗卡 2龙卡 3长城卡 4牡丹卡 5VISACARD
6太洋卡 7招行卡通 8请列出
Q33（出示示卡26）您通常久会次信卡卡购物服务呢？（单选）
1周次 2月23次 3月次 4年23次
5少 6没
投资活动
Q34（出示示卡27）二年否投资？
1股票 2债券 3外币 4房产 5彩票
体育活动
Q35（出示示卡28）请问您通常会参加喜欢观运动活动呢？（选）
1 游泳 2骑行车 3健身健美操 4跳舞 5溜冰 6篮球 7羽毛球
8足球 9网球 10乒乓球11高尔夫球 12台球13钓鱼 14跑步15登山 16保龄球 17请列出
Q36（出示示卡29）通常情况您会参加消闲活动呢？（选）
1球游戏玩电子游戏2麻 3棋 4扑克 5游乐场6公园 7逛
街购物 8电影9歌舞剧戏剧话剧 10电视录影碟11唱卡拉OK 12听音乐13玩乐器 14咖啡厅酒吧 15走访朋友16饲养宠物 17种植花草 18阅读19集邮集币收藏20请列出
旅行活动
Q37两年您没外出旅游呢？（少外住宿晚包括探亲出差）
1 2没（果回答2请跳问Q51）
Q38（出示示卡30）您次外出里呢？（单选）
1省 2省外3香港澳门台湾4亚洲方 5美国
6欧洲7国家请注明
Q39（出示示卡31）次您外出旅游原什呢？（单选）
1探亲探朋友2公差公干3度假4专门旅游5学

生活形态
Q40 选项测试您生活态度行左边描述您意程度：意点意意反点意意五级描述做回答（项单选）（出示卡片32）
（1表示意2表示点意3表示意反4表示点意5表示意）
1） 现事工作较满意………………………………… ……（ ）
2） 爱…………………………………………………… … （ ）
3） 常参加行种社会公益活动……………………………………… … （ ）
4） 常外出旅游度假…………………………………………………… （ ）
5） 常参加种文娱活动………………………………………………… （ ）
6） 总朋友保持联系……………………………………………… （ ）
7） 常结识新朋友朋友聊天………………………………………… （ ）
8） 常逛商店购物……………………………………………………… （ ）
9） 常进行体育锻炼……………………………………………………… （ ）
10）家庭生活重…………………………………………………… （ ）
11）喜欢住房间舒适…………………………………………………（ ）
12）喜欢繁忙充实生活……………………………………………………（ ）
13）喜欢买新产品试试………………………………………………（ ）
14）喜欢做家务………………………………………………………………（ ）
15）喜欢电视听广播读书读报………………………………………（ ）
16）事业成感重………………………………………………（ ）
17）认力数强……………………………………………（ ）
18）较关注政治形势社会舆热点……………………………………（ ）
19）认识参加社会公益活动必………………………………………（ ）
20）喜欢钻研业务提高身素质…………………………………………（ ）
21）认发展济重………………………………………………（ ）
22）认应该更加注重教育…………………………………………………（ ）
23）希断推陈出新产品设计………………………………………（ ）
24）未满怀信心…………………………………………………………（ ）
25）欣赏富文化味艺术性东西………………………………………（ ）
26）试认牌子会常………………………………（ ）
27）宁愿买国产产品…………………………………………………………（ ）
28）名牌显示身份 …………………………………………… （ ）
29）购物时太注重品牌……………………………………………… （ ）
30）喜欢尝试新品牌 ……………………………………………………… （ ）
31）进口品牌令买放心 ………………………………………………… （ ）
32）极少注意报纸杂志广告………………………………………… （ ）
33）电视广告节目样喜欢…………………………………………（ ）
34）喜欢收听广播电台………………………………………………………（ ）
35）电视广告信程度较高…………………………………………………（ ）
36）会尝试购买广告见品牌…………………………………（ ）
37）喜欢参加种媒介（电视报纸电台等）力游戏抽奖节目（ ）
38）购物时通常较间商店类产品价格…………………………（ ）
39）抗拒昂贵化妆品…………………………………………………（ ）
40）质量产品稍贵点值……………………………………（ ）
41）认合资产品质量原装进口………………………………（ ）
42）次遇喜欢商品会价格问题犹豫决…………………（ ）
43）赞便宜货观点…………………………………………………（ ）
44）商店减价非常吸引 …………………………………………… （ ）
45）电视中关国外生活节目感兴趣…………………………………（ ）
46）介意花钱购买生活更方便东西………………………………（ ）

背景资料（甄部分完全保密仅作统计分析）
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您姓名 性 年龄
身份证号码 联系电话
电子邮件 住址：德州市 区 邮编
教育程度：1专 2专 3科 4研究生
单位属性： 1金融证券 2文卫事业单位 3商贸企业 4 IT通讯
5建筑房产 6政府公务员 7制造工业 8中介服务业 9医药化工业 10轻工业 11科研机构 12媒介宣传 13职业者 14
事职位：A工 B农民 C职员 D高级职员 E中层理者 F高级理者
家庭结构：1单身 2两口家 3 二代堂 4三代堂 5三代
家庭口总数：1
班交通工具：1私车 2单位配车 3单位班车 4出租车 5公交车 6 行车 7摩托车（电动车） 8（请注明）_________
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