房产评估报告
重庆江北区紫御江山楼盘房产处销售状况进行评估分析：
受理评估业务
1评估目：房产销售
2评估象：
（1）房产权利状况
根委托方提供房屋权证知估价象房屋权陈刚根房屋权证中设定项权利摘容2016年11月10日该房产民币780000元权利价值全部销售冯玉截止估价时点该房产存该项销售权利
（2）周边环境
江北嘴CBD定位重庆市中央商务区商务中心区兼容商业服务业居住等种功未城市形象展示窗口紫御江山占位江北嘴CBD核心领驭着北滨路整线繁华紫御江山难坐享城市线江景楼盘项目位居两江交汇处背山面水坐拥稀缺江山然景观80户型零距离观赏山城美丽线江景拥城市资源称作城市少
二价值定义
报告估价结果指估价象目前状况现状房产市场条件存销售权利二○六年十月十日房产市场价值
三评估方法
常房产估价方法收益原法市场较法成法等估价方法选择应房产价格评估技术规范根种方法适范围结合估价象具体特点估价目进行评估中考虑估价象住宅实际情况选市场较法收益原法作次评估基方法
1重庆市紫御江山项目江北区北滨路附象估价象种普通住宅较案例较采市场较法进行测算估价象作般商品房房产市场价值市场较法估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产成交价格做适应修正估算估价象客观合理价格价值方法
2重庆市紫御江山项目江北区北滨路附住宅出租情况较租金水较透明报告采收益法测算估价象作般商品房房产市场价格收益原法求取估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
3报告采市场较法收益原法两种方法角度反映估价象房产价值两种方法取权重终结果
四评估计算程
()采市场较法测算房产市场价格
1较实例选择
选择三委估宗途相交易类型相区域素条件相交易情况正常已发生交易案例价格作较结合影响价素进行素修正求取估宗价格
实例A保利观澜位江北区新溉路北侧海尔路东侧土途住宅建筑面积103方米交易价格11000元m2日期2016年11月
实例B保利观澜位江北区新溉路北侧海尔路东侧 土途住宅建筑面积985方米交易价格10400元m2日期2016年11月
实例C保利观澜位江北区新溉路北侧海尔路东侧 土途住宅建筑面积110方米交易价格10800元m2日期2016年11月
2编制较素条件说明表
3编制较素条件指数表
根估宗较实例种素具体情况编制较素条件指数表较素指数确定
(1)日期修正
选案例交易日期均2009年5月估价时点接予修正
(2)区域素
商业繁华程度公交便捷程度社区成熟度环境景观公设施完备度估宗均般较相差级应相应修正1
(3)素
建筑结构分砖木砖混钢混钢结构四级相差级应相应修正1
窗分南北南东东西相差级应相应修正1 装修水分装修(毛坯房)简单装修普通装修精装修四种委估宗100相差级应相应修正2
设备设施住宅包括燃气通风暖气电梯车库消防等设备设施完备程度少种相应修正1
根较素指数说明编制较素条件指数表
4编制素较修正系数表
取述三案例修正市场价格均值作次市场较法测算市场价
单价：（10670+10584+10395）31054967元m2
总价：1054967*8286507294元
(二) 采收益原法测算房产市场价格
1月租金确定
根估价员供需圈类似房产项目进行调查分析选取估价象具相关性实例分进行实查调查类住宅市场租金较透明根估价象周边区该房屋具体情况估价员认类似估价象出租价格3600元 套月时定市场竞争力报告3600元套月租金进行测算
2年效租金收入测算
（1） 估价象年租金毛收入 3600×1243200元
（2） 年效租金收入
根估价员调查分析估价象区域租赁市场状况较年空置率15天0512417计算客观反映估价象目前现状市场环境中正常租赁市场状况考虑拖欠租金原造成收入损失租金毛收入1年效租金收入
43200×(1417)×(11)4098457元
3客观运营费
税费
根关调整住房租赁市场税收政策通知(财税[2000]125号文)中关暂减市场价格出租居民住房营业税房产税关规定委估象出租居民住房符合文暂减规定5房产税营业税测算
A房产税
年效租金收入5计算 4098457×5204923元
B两税费(营业税教育费附加城市建设维护税)
年效租金收入55计 4098457×55225415元
述税费合计204923+225415430338元
（1）物业维修费
根目前物业维修费统计资料维修费约占年效租金收入10物业维修费 4098457×1040985元
（2）物业理费
包括正常源费清洁费员工工资福利等费年效租金收入20计 4098457*2081969元
（3）费
租赁代理费印花税预见费等费取效租金收入10：4098457*1040985元
（4）年客观运营成
年客观运营成税费+物业维修费+物业理费+费 430338+40985+81969+40985594277元
4净收益
年净收益年效租金收入年客观运营4098457594277350418元
5确定资化率
A资化率通安全利率加风险调整值方法求取谓安全利率指风险资投资收益率年期国债利率作安全利率考虑目前房产投资风险较增加回报率降确定资化率45
B估价象区域环境较市场该区域类项目需求较时考虑年北京市住宅市场分布面较代房产会相互影响竞争价格相互牵制趋致综合权衡估价员假设估价象年净收益营年限保持稳状态
6完整产权条件房产市场价格
par×[11(1+r)n]
中p房产市场价格
a年净收益(35041万元年)
r资化率(45)
n收益年限(剩余土年限4500 年计)
根述公式分析取数测算出估价象房产市场价格67130153元民币单价8186元m2
五终结果
采市场较法收益法测算结果：
估价方法： 市场较法 收益法
总价(万元)： 86507294 67130153
单价(元 m2)：1054967 8186
市场较法估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产成交价格做适应修正估算估价象客观合理价格价值方法收益原法求取估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
述两种方法角度反映估价象房产价值报告利权重法
取终结果
权重值
市场较法06
收益原法04
总价86507294×06+67130153×0478756438元
单价7875643882960444元m2
六估价结
次估价根估价目遵循估价原程序掌握关标物信息资料估价该房产（住房面积82m2）估价时点2016年11月10日评估价值民币78756438万元 写民币柒拾捌万柒仟伍佰陆拾肆元叁角捌分
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重庆江北区紫御江山楼盘房产处销售状况进行评估分析：
受理评估业务
1评估目：房产销售
2评估象：
（1）房产权利状况
根委托方提供房屋权证知估价象房屋权陈刚根房屋权证中设定项权利摘容2016年11月10日该房产民币780000元权利价值全部销售冯玉截止估价时点该房产存该项销售权利
（2）周边环境
江北嘴CBD定位重庆市中央商务区商务中心区兼容商业服务业居住等种功未城市形象展示窗口紫御江山占位江北嘴CBD核心领驭着北滨路整线繁华紫御江山难坐享城市线江景楼盘项目位居两江交汇处背山面水坐拥稀缺江山然景观80户型零距离观赏山城美丽线江景拥城市资源称作城市少
二价值定义
报告估价结果指估价象目前状况现状房产市场条件存销售权利二○六年十月十日房产市场价值
三评估方法
常房产估价方法收益原法市场较法成法等估价方法选择应房产价格评估技术规范根种方法适范围结合估价象具体特点估价目进行评估中考虑估价象住宅实际情况选市场较法收益原法作次评估基方法
1重庆市紫御江山项目江北区北滨路附象估价象种普通住宅较案例较采市场较法进行测算估价象作般商品房房产市场价值市场较法估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产成交价格做适应修正估算估价象客观合理价格价值方法
2重庆市紫御江山项目江北区北滨路附住宅出租情况较租金水较透明报告采收益法测算估价象作般商品房房产市场价格收益原法求取估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
3报告采市场较法收益原法两种方法角度反映估价象房产价值两种方法取权重终结果
四评估计算程
()采市场较法测算房产市场价格
1较实例选择
选择三委估宗途相交易类型相区域素条件相交易情况正常已发生交易案例价格作较结合影响价素进行素修正求取估宗价格
实例A保利观澜位江北区新溉路北侧海尔路东侧土途住宅建筑面积103方米交易价格11000元m2日期2016年11月
实例B保利观澜位江北区新溉路北侧海尔路东侧 土途住宅建筑面积985方米交易价格10400元m2日期2016年11月
实例C保利观澜位江北区新溉路北侧海尔路东侧 土途住宅建筑面积110方米交易价格10800元m2日期2016年11月
2编制较素条件说明表
3编制较素条件指数表
根估宗较实例种素具体情况编制较素条件指数表较素指数确定
(1)日期修正
选案例交易日期均2009年5月估价时点接予修正
(2)区域素
商业繁华程度公交便捷程度社区成熟度环境景观公设施完备度估宗均般较相差级应相应修正1
(3)素
建筑结构分砖木砖混钢混钢结构四级相差级应相应修正1
窗分南北南东东西相差级应相应修正1 装修水分装修(毛坯房)简单装修普通装修精装修四种委估宗100相差级应相应修正2
设备设施住宅包括燃气通风暖气电梯车库消防等设备设施完备程度少种相应修正1
根较素指数说明编制较素条件指数表
4编制素较修正系数表
取述三案例修正市场价格均值作次市场较法测算市场价
单价：（10670+10584+10395）31054967元m2
总价：1054967*8286507294元
(二) 采收益原法测算房产市场价格
1月租金确定
根估价员供需圈类似房产项目进行调查分析选取估价象具相关性实例分进行实查调查类住宅市场租金较透明根估价象周边区该房屋具体情况估价员认类似估价象出租价格3600元 套月时定市场竞争力报告3600元套月租金进行测算
2年效租金收入测算
（1） 估价象年租金毛收入 3600×1243200元
（2） 年效租金收入
根估价员调查分析估价象区域租赁市场状况较年空置率15天0512417计算客观反映估价象目前现状市场环境中正常租赁市场状况考虑拖欠租金原造成收入损失租金毛收入1年效租金收入
43200×(1417)×(11)4098457元
3客观运营费
税费
根关调整住房租赁市场税收政策通知(财税[2000]125号文)中关暂减市场价格出租居民住房营业税房产税关规定委估象出租居民住房符合文暂减规定5房产税营业税测算
A房产税
年效租金收入5计算 4098457×5204923元
B两税费(营业税教育费附加城市建设维护税)
年效租金收入55计 4098457×55225415元
述税费合计204923+225415430338元
（1）物业维修费
根目前物业维修费统计资料维修费约占年效租金收入10物业维修费 4098457×1040985元
（2）物业理费
包括正常源费清洁费员工工资福利等费年效租金收入20计 4098457*2081969元
（3）费
租赁代理费印花税预见费等费取效租金收入10：4098457*1040985元
（4）年客观运营成
年客观运营成税费+物业维修费+物业理费+费 430338+40985+81969+40985594277元
4净收益
年净收益年效租金收入年客观运营4098457594277350418元
5确定资化率
A资化率通安全利率加风险调整值方法求取谓安全利率指风险资投资收益率年期国债利率作安全利率考虑目前房产投资风险较增加回报率降确定资化率45
B估价象区域环境较市场该区域类项目需求较时考虑年北京市住宅市场分布面较代房产会相互影响竞争价格相互牵制趋致综合权衡估价员假设估价象年净收益营年限保持稳状态
6完整产权条件房产市场价格
par×[11(1+r)n]
中p房产市场价格
a年净收益(35041万元年)
r资化率(45)
n收益年限(剩余土年限4500 年计)
根述公式分析取数测算出估价象房产市场价格67130153元民币单价8186元m2
五终结果
采市场较法收益法测算结果：
估价方法： 市场较法 收益法
总价(万元)： 86507294 67130153
单价(元 m2)：1054967 8186
市场较法估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产成交价格做适应修正估算估价象客观合理价格价值方法收益原法求取估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
述两种方法角度反映估价象房产价值报告利权重法
取终结果
权重值
市场较法06
收益原法04
总价86507294×06+67130153×0478756438元
单价7875643882960444元m2
六估价结
次估价根估价目遵循估价原程序掌握关标物信息资料估价该房产（住房面积82m2）估价时点2016年11月10日评估价值民币78756438万元 写民币柒拾捌万柒仟伍佰陆拾肆元叁角捌分
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