前言
[世纪典厦]连锦联房屋开发限公司开发高层公寓厦位连市著名星海广场该厦目前已开始动工
[世纪典厦]树立独特鲜明形象赋予项目更丰富文化价值精神涵进行策划前思考重问题认必须品牌意识融入市场营销环节竞争激烈连楼市中脱颖出成名牌楼盘终取满意销售业绩该项目提出：品牌带动销售公关引导推广整体营销思路鉴时间紧工作量等素策划方案难免挂漏万敬请赐教
[世纪典厦]项目概况
[世纪典厦]简介
理位置：连市星海湾星海广场
土面积：4800方米
占面积：161397方米
建筑面积：399195方米
绿 化 率：308
容 积 率：83
实 率：85
建筑：高层高档公寓
户型：跃层跃复合体八种户型
四室二厅三卫——六室二厅四卫
面积： 248——320方米
总户数：126户
车位总数：120
年限：70年
预计交付日期：2002年5月1日
二环境配套
[世纪典厦]座落连市著名星海广场
星海广场东莲花山西接星海公园北体育中心南濒黄海连国际星海会展中心邻周围百年城雕海滨浴场圣亚海洋世界现代博物馆等休闲渡假场称连城市第景观
里交通便利四通八达距市中心4公里距火车站5公里距连港8公里距机场10公里距沈高速公路入口12公里16路22路23路28路406路711路502路等数十条交通线路刚投入轻轨电车厦旁穿
里连市名学院区幼园空军级幼园星海幼园等学富国学星海学中学46中（辽师附中）31中79中48中学连理工学东北财学连医科学连海事学辽宁税务专科学校连水产学院连市商业中专等数十中专院校
里距权威性医疗中心——连医科学附属二院仅站
里距型百盛购物中心家乐福超市仅5分钟车程数百米外星海广场东商业街正建设中
[世纪典厦]处繁华闹市边缘远离市喧嚣失交通便捷里然风景流达国际流水城市规划环境绿化环境保护完全符合住宅非中心化住宅生态化现代居家潮流
三[世纪典厦]户型特点
厦分跃层跃复合体八种户型面积248320方米户型四室二厅三卫六室三厅三卫
东北区率先推出跃复合体户型单元包含三空间层面客厅面积4352方米层高45米居室层高3米双行楼梯进入湿分区——厨房餐厅工房工卫行进入生活区——童房客房公卫生间客厅行楼梯进入生活区——超面积卧卫书房健身房
宽独立玄关佣动静干湿分区明晰完全避免相互干扰层相互独立空间仅提高建筑实率满足完整家庭整体协调满足家庭成员性空间需求充分体现现代居住价值观
四[世纪典厦]物料装饰
[世纪典厦] 开发理念规划设计楼宇设备选型装饰料选材处处超前领先代开发商综合实力丰富开发验强势外部资源组合保证厦品质技术领先
厦外观
运现代义设计风格造型典气势挺拔裙楼外墙采进口高档理石体采进口花岗岩干挂顶楼顶采进口高级新型建材做艺术造型
整体基色调分三部分裙楼部分绿色基调中间塔楼部分粉红色顶部天蓝色
堂
厦入口堂设计五星级酒店标准直径48米进口型智型旋转门微机控制安装16部传感器容轿车通层高11米开敞式堂布置名家设计喷泉瀑布景观品雕花立柱迎宾厅古典优雅气势非
会
会位厦裙楼二层设计装修豪华规划康体健身娱乐餐饮美容等功
层堂设商务中心钢琴伴奏区洽谈区品景观厦室恒温泳池桑房更衣室位会楼
会二层西区健身娱乐区设高尔夫推杆练场台球室乒乓球室壁球室麻雀室健身中心东区阅览室影音室咖啡厅功活动厅童活动中心等
建筑结构
梁楼板外筒剪力墙结构室突出梁柱
部装饰
l 窗
采弧形落氟碳喷涂铝合金窗双层中空密封钢化镀膜玻璃玻璃淡绿色窗框粉色具防紫外线环保降噪隔热强耐酸碱耐腐蚀性
l 门
户入户门双扇高级红檀木仿古雕花木门配设智化密码门禁系统防盗防火
l 阳台
室外观景阳台放置独立型家庭中央空调室外机透明钢化玻璃围合
l 厨房
配送整体进口厨房设备做精装修预留洗衣机水口设排烟道
l 卫生间
户三卫生间（卫公卫工卫）送原装进口顶级洁具业喜进行设计装修淋浴喷头型豪华浪浴盆皆采新科技流行外观墙面面全部采进口罗马磁砖百余种款式色彩供挑选
l 空调
户送进口独立式型家庭中央空调采风冷热泵水系统配合室装修时安装IC卡分户计量机置阳台面房间室设送风口房间分设温控开关温度意调节满足连冬季采暖夏季制冷求
l 电梯
四部日进口原装三菱高速电梯部豪华装修配24时电视摄监控系统背景音乐紧急呼系统时容纳15梯候梯时间超五秒
l 纯净水系统
采进口负离子净化纯净水系统效水中杂质细菌铜质水入户免二次污染出水达直接饮标准
智化设施
l 视讲系统
采前先进技术厦理中心设视讲系统连接住户支持访者住户安全沟通具备八功：
1． 高清晰度显示屏影清晰语音逼真
2． 设门铃提示四种室呼音君选择
3． 留言登录功：呼住户时未应答住户室机留言告知
4． 显示功：户呼理员时动显示住户门牌号码
5． 室外分机：层厅设公室外分机户门外室外分机部直接呼分机理中心双讲设计防破坏报警系统
6． 理中心：呼分机户进行集中理
7． 具室开锁功
8． 报警功：室分机预留种报警接口外接烟感探测器瓦斯探测器紧急扭
l 智型立体停车系统
引进德国进口全动智型立体停车系统优点考虑健康安全外时考虑车安全驾驶员需车开面进车口进行简单密码输入操作达存取车目车辆身更免意外擦伤车身盗危险根实现车分流
l 七表远传系统
冷水表热水表中水电表煤气表纯净水表热表通媒体技术实现远程费查询抄表户档案理费率维护等功代缴费系统七表障运行情况进行探测监控
l 二十四时热水系统
优质铜入户户分表计量
l 综合布线系统
采朗讯布线系统包括厦部网络信息服务理光纤干超五类语音布线户家庭通讯总线接口户设二语音点数点客厅卧卫设处电话插座书房设电脑插座处宽带高速网
l 消防动报警系统
车库设感温探测器部位设烟感探测器三层走廊电梯楼梯前室设烟感探测器声光报警器手动报警装置系统定扫描周期动执行全部探测器巡检保障厦消防安全
l 防盗监控系统
厦层窗外设红线外探测器三层窗体设磁控开关报警器楼顶设红外探测报警防护装置出入口（包括堂分户门层楼梯口）楼外停车场会中重部位电梯安装摄机实施电视监控楼梯间通道门车库门电动门锁控制中心控制开关消防联动控制中心突发事件发生场设紧急报警装置系统均实行报警联动警情时动报警摄机切换指定监视点启动预置功辅助功报警点做出响应发出声光报警
l 背景音乐系统
厦休息区会议室理办公室设音量开关泳池潮湿方设置防水型扬声器播放背景音乐紧急通知
l 线电视系统
户设二户终端（厅卧）接收全频道电视节目卫星电视节目接收厦办节目
五英式家服务
[世纪典厦]聘请国际著名International Guild of Butlers (国际家协会)作物业理顾问业提供享誉国际英式家服务
[世纪典厦]卖点提炼
五卖点：
高尚社区
景观优美
规划超前
户型独特
英式家
高尚社区
l 星海广场称连第城市景观气势恢弘连城市建设座丰碑连走国际化市代表作着连进步开放闻名世界
l 星海湾商务中心区连市面21世纪集会展商贸旅游休闲体国际商务中心区
l 邻高等学府高新科技开发集中区里成连居民文化素质艺术品位高区域
l 处繁华闹市边缘远离市喧嚣失交通便捷里然风景优美达国际流水城市规划环境绿化环境保护完全符合住宅非中心化住宅生态化现代居家潮流
二景观优美
[世纪典厦]面宽阔宏伟星海广场现代化连国际星海会展中心毗邻居东莲花山日出霞西邻星海公园绿草茵北体育中心气势恢弘南濒黄海碧波万倾
三规划超前
l 品质领先
l 创新题会
l 智化超前
四户型独特
东北区率先推出跃复合体户型分区明晰实率高满足家庭成员性空间需求充分体现现代居住价值观
五英式家
[世纪典厦]聘请国际著名International Guild of Butlers (国际家协会)作物业理顾问避免通常物业理分统理模式带种种弊端超越星级酒店式服务业提供享誉国际英式家服务充分考虑家庭性化需求满足业生活方式生活质量高标准求保证业家庭隐密安全舒适高贵开创连物业理性化先河
[世纪典厦]营销突破点
[世纪典厦]营销突破点
精心策划公关推广活动
1． 权威定位开创连空中墅英式家先河品牌先导全面整合市场优势资源赋予厦形象视觉力象征寓意文化创意树立连高层高档住宅第品牌树立锦联产特点鲜明格调高尚开发商形象
2． 组织特殊针性公关活动媒体组合推出形象广告加配合21世纪典生活广告形象力制造独特鲜明市场差异抓住目标消费层心理期
3． 实施种揭拉层差价定销售顾客心理定价顶级单位公开拍卖销售策略
二[世纪典厦]营销障碍点
1． [世纪典厦]称空中墅般认墅带私家花园远郊墅[世纪典厦]种位市区中心高层空中墅连没先例需认识接受程
2． [世纪典厦]特性决定市场消费层面窄适合规模媒体广告宣传关信息易传播位
3． [世纪典厦]作住宅受规模理位置限生活配套设施身完善赖周边市政配套建设社区未规划相关开发商难掌控素
4． 锦联房屋开发限公司作房产开发商连知名度认知度高
5． [世纪典厦]30单位景观利制定销售政策带相难度
6． 物业理难度较高市场期值现实条件较差距
7． 亚洲金融危机心理影响未消房产市场年价格跌阴影股市稳定部分投资者持币观态度时难改变
8． 连房产市场供需情况高档商品住宅供求
三[世纪典厦]营销机会点
1． 宏观角度国目前总体济形势良政治局势稳定济增长高速稳定GDP年增长率稳定8左右国家房产业作启动新轮济增长行业初见成效福利房分配制度已逐渐废住房商品化已成逆转现实政府政策程度倾斜总体房产业发展利民币利率调国民储蓄增加刺激商品房消费房产投资具保值增值风险相较等特点吸引投资
2． 投资潜力高档住宅需求会增加连市房产市场2000年开始进入高速成长期济形势房产市场（尤商品住宅）发展趋势着连市进步开放城市环境改善作东北外港口济活动中心位更加突显连投资中外客商持续增长
3． [世纪典厦]项目身具复制性定绝版效应连市已星海湾老虎滩东海头三片区列限制开发区域三片区房产项目开发已基饱2002年前审批新项目
4． [世纪典厦]市场定位正连城市发展思路求求佳谋合该项目推出起丰富房产市场提升住宅建设标准示范作
5． 升值潜力巨 [世纪典厦]处连市集科研文教旅游度假体商业金融中心——沙河口区位亚洲海滨广场——星海广场良理位置代然工景观 [世纪典厦]增加文化价值环境价值星海广场周边建设规划形成博物馆体育馆会展中心五星级酒店型购物中心高档住宅海滨浴场等商业文化旅游休闲等设施齐全广场社区形成风格异功样整体协调建筑群聚优势
6． [世纪典厦]开发商超前意识建造世纪典建筑魄力厦注入强者精神豪气极丰富延展[世纪典厦]形象涵
7． [世纪典厦]开发商优势资源组合厦规划设计建筑理高水准保证
8． [世纪典厦]物业优势：连首座高百米现代设计风格建筑外装饰选材色调极豪华五星级酒店标准堂装饰设计高尚会日进口原装三菱高速电梯户配送进口型家庭独立式中央空调东北区首次采跃复合体户型设计8种户型面积248320方米四室二厅三卫六室三厅三卫客厅层高45米房间层高3米先进智化安保设施85高实率
9． 连市房产发展商整合营销力2000年半年开始长足进步整体水提高尤物业硬件软件整合配套方面显太成熟种现状[世纪典厦]形象全面塑造预留相发展空间
锦联集团投资建设[世纪典厦]基长期战略考虑时雄厚实力支持[世纪典厦]新颖力营销活动独树帜连房产市场创造出鲜明楼盘形象集团实力形象力市场推广活动仅会吸引[世纪典厦]目标消费者时创造出锦联集团巨形资产种形资产会反促动[世纪典厦]市场销售
[世纪典厦]营销目标建议
[世纪典厦]营销总目标
通分阶段市场推广活动 21世纪典生活题传播[世纪典厦]超时代生态纯住宅整体形象树立连高层高档住宅第品牌
1． 创造连高层高档住宅第品牌知名度[世纪典厦]成连整东北区高级住宅目标消费群首选
2． [世纪典厦]成连星海湾商务区代表性建筑
3． 赢连高档住宅广告形象制高点竞争者模仿
4． 建立锦联房屋开发限公司高档实力形象
5． 建立目标客户资料库锦联产项目奠定基础
6．培训提高锦联产员工实战水房产营销素质积累验
二[世纪典厦]阶段营销目标
根[世纪典厦]工程进度项目特点[世纪典厦]市场营销目标分三阶段实施：
1． 第阶段（部认购期2000年3月厦封顶）
推广树立[世纪典厦]形象收集市场信息反馈建立目标消费群资料库
2． 第二阶段（强销期封顶2001年2月）
l 争取9月金秋时节正式开盘销售现场设售楼处充分利星海会展中心举办型国际性展览进行现场宣传
l 利年底节假日较时机采取登门拜访面面销售等方式重点突破目标消费者
3． 第三阶段（持续期2001年3月5月）
营造厦氛围完善绿化灯光等工程会开始营业
[世纪典厦]营销策略点
总体营销策略点
核心策略——
品牌推动 项目品牌树发展商品牌推动市场销售
公关推广 公关活动核心贯穿整市场推广期
核心手段——
心理定价 根目标消费者心理期定价
定销售 踪锁定目标消费群
公开拍卖 引起媒介关注扩影响
1． 导入品牌制胜战略观念运品牌营销手段营销阶段推广活动纳入21世纪典生活题塑造 [世纪典厦]名牌项目带动锦联产树立品牌战略中效推动市场销售
2． 利锦联集团优势资源知名度影响力开展种推广[世纪典厦]目公关公益活动吸引目标消费群参注意巧新闻炒作媒介传播力量力创造[世纪典厦]名牌效应
3． 定销售顾客心理定价控制市场效手段运[世纪典厦]种特殊量少高档商品会效刺激部分买家抬高价格示身份力
4． 拉层差价定销售顾客心理定价公开拍卖等手段样销售30较差单位效手段
5． 适时机采顶级差单位公开拍卖事件营销手段吸引目标买家参竞标旨引起媒介关注报道提高厦发展商知名度
6． 形成立足连重点东北面京津沪港台海外（韩国日）跳出连卖连宣传推广思路[世纪典厦]成连形象重组成部分
二阶段营销策略点
1． 部认购期
推售
造成市场饥渴控制市场制造悬念避免销售周期长导致缺乏销售节奏楼盘形象淡化广告效果难维持等问题
2强销期
顾客心理定价
引起目标消费层价格制定方式兴趣转移楼层价差注意力
3持续期
公开拍卖
根实际销售状况选择出高级差单位进行公开拍卖吸引目标消费群参竞标
[世纪典厦]市场定位
[世纪典厦]市场定位
超时代生态纯住宅
定位说明：
l 超时代涵运国际先进规划理念户型设计超前智化超前理模式超前
l 追求居住环境更接然更符合然生态趋势理位置选择外工环境营造新材料新环保技术应方面突出生态概念
l 纯住宅更体现高档次高品位私密性温馨性化更容易保证安全安宁
根[世纪典厦]处社区环境身质素连房产市场走势分析认[世纪典厦]未两年独树帜成连住宅楼王硬件条件具备外软件否称王关键软件包括厦物业理厦形象塑造推广开发商形象树立等部分软硬件应该相辅相成互补充
二[世纪典厦]市场定位支持
1． 集团支持
厦连锦联企业集团公司投资兴建集国际货运产置业导产业集物业理装饰工程生态休闲旅游拳击体育事业体综合性民营企业集团集团资产达
53亿元
2． 实力组合
锦联集团香港瑞华达国际投资限公司实力组合香港台湾深圳海物业理景观设计营销策划精英强强联手
3． 增值社区
位连星海广场社区规划完整现代城建商业潜力巨
4． 智厦
国际水准厦智设备技术超现行高标准
5． 高尚会
超3000方米住户专会装修豪华功齐全
6． 名牌材质
外墙堂住户门窗卫生间厨房型中央空调电梯净水系统等设备材全部名牌产品
7． 超前户型
中国北方率先推出跃复合体户型住宅功分区合理实率高
8． 英式家
国际公认英式家服务周充分体现业身份高贵
9． 安全承诺
消防防盗停车等设施先进完善智化程度高保安措施严密保安员求理严格
[世纪典厦]品牌形象定位
[世纪典厦]品牌定位
尊贵 高雅 现代
定位说明：
尊贵——厦材质高档服务周全高档路线面高档客户满足实力雄厚品位高时尚业心理需求物精客尊相互辉映
高雅——厦现代造型典雅装饰充满现代文化艺术气息满足时代精英审美情趣
现代——先进智化设施高速通讯网络满足现代追求效率充分享受科技带类方便
二[世纪典厦]品牌形象
1． 品牌核心形象
龙马展翼
龙马马头龙身合体中国古代传说中神物吉祥高贵象征[世纪典厦]体形象飞马海龙合体造型暗示中国传统文化象征西方文化海洋文化融会贯通象征厦品质高贵独具特性气势
龙马展翼作[世纪典厦]品牌核心形象整合营销程中通广告推广公关公益礼品海报等手段始终贯穿区楼盘树立[世纪典厦]独二品牌形象
龙马展翼古典形意色彩会[世纪典厦]现代感产生定距离需运广告语予弥补
2． 品牌形象广告语建议
[世纪典厦]目标客户定位
[世纪典厦]目标客户定位
次置业者销售象
投资者实际家型辅
定位说明：
[世纪典厦]物业档次高户型面积总价会较高受规模理位置限制作普通居家生活会诸方便处市场定位应重点考虑业身份位荣誉感定位取方面偏投资增值潜力
二[世纪典厦]目标消费群分析
根连市商品住宅消费群体调查研究显示目前购买商品住宅消费者体分三种类型实际家型投资型投机型消费动机成分构成消费决策等方面特点
认：
[世纪典厦]目标消费群中投资型会占较例次实际家型投机型少基考虑
现分析：
l 实际家型
购房目满足实际居住需求住亲住养老度假等购房行深思熟虑较长时间市场寻找较适合楼盘楼盘具体求较细节考虑周：
¨ 物业素质：
包括位置采光装修标准身配套实率物业理等
¨ 周边配套情况：
包括交通状况学校医院菜市超市等
¨ 价格：
实际家预算购房购房款储蓄资金部分般言价格较重常常会方搜集资料反复较家物业素质等着感性倾价廉物美始终追求目标
¨ 升值潜力：
非考虑素非买家身考虑短期换楼
总体言实际家较理性消费者般购房考虑时间较长落定速度慢偏选择现楼短期楼花物业
l 投资型
购房出物业前景希物业保值升值作长线收租目部分非居家考虑素：
¨ 物业升值潜力：
位置交通料配套档次情况发展商背景宏观投资环境等皆反映物业升值潜力素
¨ 物业租金回报率：
高回报减轻部分贷款利息利长线投资物业提供观租金回报投资者吸引力较
¨ 前期投入资金：
揭贷款额度般投资者抱着分散投资心态入市愿意量资金积压投资项目宁付出利息希前期投入资金揭成数愈愈快落定认购
着济快速发展投资意识逐渐增强存款利率低越越目光投股市产古玩字画等市场期获银行存款利息更高回报投资升值潜力高档商品住宅疑种风险较低投资形式2000年连产市场中众外消费者连产前景选择品质高环境规划理完善价格合理开发商实力楼盘投资
l 投机型
购房目物业前景唯求物业入伙前转图利注重短线炒作相言投资者风险更购房考虑素：
¨ 低价位：
俗称水位物业开盘前部认购期优惠折扣较区类型物业便宜价格等吸引类短期炒家入市
¨ 羊群心态：
纯低价位足吸引投机者入市般买升买跌果物业价格升首先需求压迫性展销会时营造山海热闹气氛开盘子时排队认购抽签认购等均直接刺激类买家入市
¨ 前期投入付款期长：
投机者般求前期投入资金少付款周期长便短期炒卖足够时间达博获取利润终目
¨ 物业升值潜力：
影响投机者认购物业关键素物业条件佳短期升幅效应会更显著时降低投机风险
¨ 购房考虑时间：
投机者购房会考虑诸细节问题较家言落定速度较快
中国陆进行房产投机香港受亚洲金融风暴影响港顾暇目前市场已鲜见香港投机者士受传统观念等素影响极少涉足商品住宅投机市场
三[世纪典厦]目标客户类型
根[世纪典厦]身特性连市场分析文市场定位建议列出目标消费群5种类型：
1 连企业高级职业理社会名流
2 连外资企业高层理员
3 定实力华侨连亲属置业
4 京津沪东三省连置业者
5．港台连投资者
四[世纪典厦]目标客户特征
1．济实力
具雄厚资实力连者国方产业投资
2．置业目
（1） 连区域性济中心国际性港口城市前景投资
（2） 城市相开放程度高政策优惠价相便宜升值潜力
（3） 喜爱连滨海特性连风景城市建设特点家安连
（4） 事业发展需连开展海外贸易渗透东北市场
3． 决策方式
高档住宅投资家庭成员业身事业发展规划相关目标客户群决策常常较长时间考察商议
部分作公司投资行决策层通专家咨询决策
4．文化特征
（1） 连消费者成分较复杂崇尚现代文明较强身份感部分甚攀心态
（2） 外企高层理员受良高等教育西方文化理解受影响较深品味较高
（3） 定实力华侨具定中国传统文化特点已惯西方生活方式
（4） 国方消费者接受西方文化生活方式
（5） 港台中国文化传统色彩较西方文明陌生排斥
5．阅读惯
目标客户群常阅读济财类报刊注意官方报纸新闻报道家庭成员较注意高档时尚杂志消费刊物
6． 行程惯例
机场类目标客户常出入旅行口岸
高级酒店高雅娱乐场（西餐厅特色餐厅高尔夫球场网球场等）日常活动场合
7． 心理特征
事业成讲究身份位荣誉品位尊严身份象征十分意
8．语言求
话两种语言较：英语普通话
9．社会意识
楼盘发展商实力背景公益形象公众议较关注
10．住宅求
材质优良拥世界性名牌率较意通讯（互联网）消防防盗等智化设置非常重视 位置方便否尤车位周边商业服务区位功较意物业理专业性性化国际惯例十分推崇希式干扰少家服务
环保绿化文化品位理员素质语言沟通求较高
11．销售服务求
售楼处环境布置求品位档次销售员气质专业素质求较高销售资料包装否精美意
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前言
[世纪典厦]连锦联房屋开发限公司开发高层公寓厦位连市著名星海广场该厦目前已开始动工
[世纪典厦]树立独特鲜明形象赋予项目更丰富文化价值精神涵进行策划前思考重问题认必须品牌意识融入市场营销环节竞争激烈连楼市中脱颖出成名牌楼盘终取满意销售业绩该项目提出：品牌带动销售公关引导推广整体营销思路鉴时间紧工作量等素策划方案难免挂漏万敬请赐教
[世纪典厦]项目概况
[世纪典厦]简介
理位置：连市星海湾星海广场
土面积：4800方米
占面积：161397方米
建筑面积：399195方米
绿 化 率：308
容 积 率：83
实 率：85
建筑：高层高档公寓
户型：跃层跃复合体八种户型
四室二厅三卫——六室二厅四卫
面积： 248——320方米
总户数：126户
车位总数：120
年限：70年
预计交付日期：2002年5月1日
二环境配套
[世纪典厦]座落连市著名星海广场
星海广场东莲花山西接星海公园北体育中心南濒黄海连国际星海会展中心邻周围百年城雕海滨浴场圣亚海洋世界现代博物馆等休闲渡假场称连城市第景观
里交通便利四通八达距市中心4公里距火车站5公里距连港8公里距机场10公里距沈高速公路入口12公里16路22路23路28路406路711路502路等数十条交通线路刚投入轻轨电车厦旁穿
里连市名学院区幼园空军级幼园星海幼园等学富国学星海学中学46中（辽师附中）31中79中48中学连理工学东北财学连医科学连海事学辽宁税务专科学校连水产学院连市商业中专等数十中专院校
里距权威性医疗中心——连医科学附属二院仅站
里距型百盛购物中心家乐福超市仅5分钟车程数百米外星海广场东商业街正建设中
[世纪典厦]处繁华闹市边缘远离市喧嚣失交通便捷里然风景流达国际流水城市规划环境绿化环境保护完全符合住宅非中心化住宅生态化现代居家潮流
三[世纪典厦]户型特点
厦分跃层跃复合体八种户型面积248320方米户型四室二厅三卫六室三厅三卫
东北区率先推出跃复合体户型单元包含三空间层面客厅面积4352方米层高45米居室层高3米双行楼梯进入湿分区——厨房餐厅工房工卫行进入生活区——童房客房公卫生间客厅行楼梯进入生活区——超面积卧卫书房健身房
宽独立玄关佣动静干湿分区明晰完全避免相互干扰层相互独立空间仅提高建筑实率满足完整家庭整体协调满足家庭成员性空间需求充分体现现代居住价值观
四[世纪典厦]物料装饰
[世纪典厦] 开发理念规划设计楼宇设备选型装饰料选材处处超前领先代开发商综合实力丰富开发验强势外部资源组合保证厦品质技术领先
厦外观
运现代义设计风格造型典气势挺拔裙楼外墙采进口高档理石体采进口花岗岩干挂顶楼顶采进口高级新型建材做艺术造型
整体基色调分三部分裙楼部分绿色基调中间塔楼部分粉红色顶部天蓝色
堂
厦入口堂设计五星级酒店标准直径48米进口型智型旋转门微机控制安装16部传感器容轿车通层高11米开敞式堂布置名家设计喷泉瀑布景观品雕花立柱迎宾厅古典优雅气势非
会
会位厦裙楼二层设计装修豪华规划康体健身娱乐餐饮美容等功
层堂设商务中心钢琴伴奏区洽谈区品景观厦室恒温泳池桑房更衣室位会楼
会二层西区健身娱乐区设高尔夫推杆练场台球室乒乓球室壁球室麻雀室健身中心东区阅览室影音室咖啡厅功活动厅童活动中心等
建筑结构
梁楼板外筒剪力墙结构室突出梁柱
部装饰
l 窗
采弧形落氟碳喷涂铝合金窗双层中空密封钢化镀膜玻璃玻璃淡绿色窗框粉色具防紫外线环保降噪隔热强耐酸碱耐腐蚀性
l 门
户入户门双扇高级红檀木仿古雕花木门配设智化密码门禁系统防盗防火
l 阳台
室外观景阳台放置独立型家庭中央空调室外机透明钢化玻璃围合
l 厨房
配送整体进口厨房设备做精装修预留洗衣机水口设排烟道
l 卫生间
户三卫生间（卫公卫工卫）送原装进口顶级洁具业喜进行设计装修淋浴喷头型豪华浪浴盆皆采新科技流行外观墙面面全部采进口罗马磁砖百余种款式色彩供挑选
l 空调
户送进口独立式型家庭中央空调采风冷热泵水系统配合室装修时安装IC卡分户计量机置阳台面房间室设送风口房间分设温控开关温度意调节满足连冬季采暖夏季制冷求
l 电梯
四部日进口原装三菱高速电梯部豪华装修配24时电视摄监控系统背景音乐紧急呼系统时容纳15梯候梯时间超五秒
l 纯净水系统
采进口负离子净化纯净水系统效水中杂质细菌铜质水入户免二次污染出水达直接饮标准
智化设施
l 视讲系统
采前先进技术厦理中心设视讲系统连接住户支持访者住户安全沟通具备八功：
1． 高清晰度显示屏影清晰语音逼真
2． 设门铃提示四种室呼音君选择
3． 留言登录功：呼住户时未应答住户室机留言告知
4． 显示功：户呼理员时动显示住户门牌号码
5． 室外分机：层厅设公室外分机户门外室外分机部直接呼分机理中心双讲设计防破坏报警系统
6． 理中心：呼分机户进行集中理
7． 具室开锁功
8． 报警功：室分机预留种报警接口外接烟感探测器瓦斯探测器紧急扭
l 智型立体停车系统
引进德国进口全动智型立体停车系统优点考虑健康安全外时考虑车安全驾驶员需车开面进车口进行简单密码输入操作达存取车目车辆身更免意外擦伤车身盗危险根实现车分流
l 七表远传系统
冷水表热水表中水电表煤气表纯净水表热表通媒体技术实现远程费查询抄表户档案理费率维护等功代缴费系统七表障运行情况进行探测监控
l 二十四时热水系统
优质铜入户户分表计量
l 综合布线系统
采朗讯布线系统包括厦部网络信息服务理光纤干超五类语音布线户家庭通讯总线接口户设二语音点数点客厅卧卫设处电话插座书房设电脑插座处宽带高速网
l 消防动报警系统
车库设感温探测器部位设烟感探测器三层走廊电梯楼梯前室设烟感探测器声光报警器手动报警装置系统定扫描周期动执行全部探测器巡检保障厦消防安全
l 防盗监控系统
厦层窗外设红线外探测器三层窗体设磁控开关报警器楼顶设红外探测报警防护装置出入口（包括堂分户门层楼梯口）楼外停车场会中重部位电梯安装摄机实施电视监控楼梯间通道门车库门电动门锁控制中心控制开关消防联动控制中心突发事件发生场设紧急报警装置系统均实行报警联动警情时动报警摄机切换指定监视点启动预置功辅助功报警点做出响应发出声光报警
l 背景音乐系统
厦休息区会议室理办公室设音量开关泳池潮湿方设置防水型扬声器播放背景音乐紧急通知
l 线电视系统
户设二户终端（厅卧）接收全频道电视节目卫星电视节目接收厦办节目
五英式家服务
[世纪典厦]聘请国际著名International Guild of Butlers (国际家协会)作物业理顾问业提供享誉国际英式家服务
[世纪典厦]卖点提炼
五卖点：
高尚社区
景观优美
规划超前
户型独特
英式家
高尚社区
l 星海广场称连第城市景观气势恢弘连城市建设座丰碑连走国际化市代表作着连进步开放闻名世界
l 星海湾商务中心区连市面21世纪集会展商贸旅游休闲体国际商务中心区
l 邻高等学府高新科技开发集中区里成连居民文化素质艺术品位高区域
l 处繁华闹市边缘远离市喧嚣失交通便捷里然风景优美达国际流水城市规划环境绿化环境保护完全符合住宅非中心化住宅生态化现代居家潮流
二景观优美
[世纪典厦]面宽阔宏伟星海广场现代化连国际星海会展中心毗邻居东莲花山日出霞西邻星海公园绿草茵北体育中心气势恢弘南濒黄海碧波万倾
三规划超前
l 品质领先
l 创新题会
l 智化超前
四户型独特
东北区率先推出跃复合体户型分区明晰实率高满足家庭成员性空间需求充分体现现代居住价值观
五英式家
[世纪典厦]聘请国际著名International Guild of Butlers (国际家协会)作物业理顾问避免通常物业理分统理模式带种种弊端超越星级酒店式服务业提供享誉国际英式家服务充分考虑家庭性化需求满足业生活方式生活质量高标准求保证业家庭隐密安全舒适高贵开创连物业理性化先河
[世纪典厦]营销突破点
[世纪典厦]营销突破点
精心策划公关推广活动
1． 权威定位开创连空中墅英式家先河品牌先导全面整合市场优势资源赋予厦形象视觉力象征寓意文化创意树立连高层高档住宅第品牌树立锦联产特点鲜明格调高尚开发商形象
2． 组织特殊针性公关活动媒体组合推出形象广告加配合21世纪典生活广告形象力制造独特鲜明市场差异抓住目标消费层心理期
3． 实施种揭拉层差价定销售顾客心理定价顶级单位公开拍卖销售策略
二[世纪典厦]营销障碍点
1． [世纪典厦]称空中墅般认墅带私家花园远郊墅[世纪典厦]种位市区中心高层空中墅连没先例需认识接受程
2． [世纪典厦]特性决定市场消费层面窄适合规模媒体广告宣传关信息易传播位
3． [世纪典厦]作住宅受规模理位置限生活配套设施身完善赖周边市政配套建设社区未规划相关开发商难掌控素
4． 锦联房屋开发限公司作房产开发商连知名度认知度高
5． [世纪典厦]30单位景观利制定销售政策带相难度
6． 物业理难度较高市场期值现实条件较差距
7． 亚洲金融危机心理影响未消房产市场年价格跌阴影股市稳定部分投资者持币观态度时难改变
8． 连房产市场供需情况高档商品住宅供求
三[世纪典厦]营销机会点
1． 宏观角度国目前总体济形势良政治局势稳定济增长高速稳定GDP年增长率稳定8左右国家房产业作启动新轮济增长行业初见成效福利房分配制度已逐渐废住房商品化已成逆转现实政府政策程度倾斜总体房产业发展利民币利率调国民储蓄增加刺激商品房消费房产投资具保值增值风险相较等特点吸引投资
2． 投资潜力高档住宅需求会增加连市房产市场2000年开始进入高速成长期济形势房产市场（尤商品住宅）发展趋势着连市进步开放城市环境改善作东北外港口济活动中心位更加突显连投资中外客商持续增长
3． [世纪典厦]项目身具复制性定绝版效应连市已星海湾老虎滩东海头三片区列限制开发区域三片区房产项目开发已基饱2002年前审批新项目
4． [世纪典厦]市场定位正连城市发展思路求求佳谋合该项目推出起丰富房产市场提升住宅建设标准示范作
5． 升值潜力巨 [世纪典厦]处连市集科研文教旅游度假体商业金融中心——沙河口区位亚洲海滨广场——星海广场良理位置代然工景观 [世纪典厦]增加文化价值环境价值星海广场周边建设规划形成博物馆体育馆会展中心五星级酒店型购物中心高档住宅海滨浴场等商业文化旅游休闲等设施齐全广场社区形成风格异功样整体协调建筑群聚优势
6． [世纪典厦]开发商超前意识建造世纪典建筑魄力厦注入强者精神豪气极丰富延展[世纪典厦]形象涵
7． [世纪典厦]开发商优势资源组合厦规划设计建筑理高水准保证
8． [世纪典厦]物业优势：连首座高百米现代设计风格建筑外装饰选材色调极豪华五星级酒店标准堂装饰设计高尚会日进口原装三菱高速电梯户配送进口型家庭独立式中央空调东北区首次采跃复合体户型设计8种户型面积248320方米四室二厅三卫六室三厅三卫客厅层高45米房间层高3米先进智化安保设施85高实率
9． 连市房产发展商整合营销力2000年半年开始长足进步整体水提高尤物业硬件软件整合配套方面显太成熟种现状[世纪典厦]形象全面塑造预留相发展空间
锦联集团投资建设[世纪典厦]基长期战略考虑时雄厚实力支持[世纪典厦]新颖力营销活动独树帜连房产市场创造出鲜明楼盘形象集团实力形象力市场推广活动仅会吸引[世纪典厦]目标消费者时创造出锦联集团巨形资产种形资产会反促动[世纪典厦]市场销售
[世纪典厦]营销目标建议
[世纪典厦]营销总目标
通分阶段市场推广活动 21世纪典生活题传播[世纪典厦]超时代生态纯住宅整体形象树立连高层高档住宅第品牌
1． 创造连高层高档住宅第品牌知名度[世纪典厦]成连整东北区高级住宅目标消费群首选
2． [世纪典厦]成连星海湾商务区代表性建筑
3． 赢连高档住宅广告形象制高点竞争者模仿
4． 建立锦联房屋开发限公司高档实力形象
5． 建立目标客户资料库锦联产项目奠定基础
6．培训提高锦联产员工实战水房产营销素质积累验
二[世纪典厦]阶段营销目标
根[世纪典厦]工程进度项目特点[世纪典厦]市场营销目标分三阶段实施：
1． 第阶段（部认购期2000年3月厦封顶）
推广树立[世纪典厦]形象收集市场信息反馈建立目标消费群资料库
2． 第二阶段（强销期封顶2001年2月）
l 争取9月金秋时节正式开盘销售现场设售楼处充分利星海会展中心举办型国际性展览进行现场宣传
l 利年底节假日较时机采取登门拜访面面销售等方式重点突破目标消费者
3． 第三阶段（持续期2001年3月5月）
营造厦氛围完善绿化灯光等工程会开始营业
[世纪典厦]营销策略点
总体营销策略点
核心策略——
品牌推动 项目品牌树发展商品牌推动市场销售
公关推广 公关活动核心贯穿整市场推广期
核心手段——
心理定价 根目标消费者心理期定价
定销售 踪锁定目标消费群
公开拍卖 引起媒介关注扩影响
1． 导入品牌制胜战略观念运品牌营销手段营销阶段推广活动纳入21世纪典生活题塑造 [世纪典厦]名牌项目带动锦联产树立品牌战略中效推动市场销售
2． 利锦联集团优势资源知名度影响力开展种推广[世纪典厦]目公关公益活动吸引目标消费群参注意巧新闻炒作媒介传播力量力创造[世纪典厦]名牌效应
3． 定销售顾客心理定价控制市场效手段运[世纪典厦]种特殊量少高档商品会效刺激部分买家抬高价格示身份力
4． 拉层差价定销售顾客心理定价公开拍卖等手段样销售30较差单位效手段
5． 适时机采顶级差单位公开拍卖事件营销手段吸引目标买家参竞标旨引起媒介关注报道提高厦发展商知名度
6． 形成立足连重点东北面京津沪港台海外（韩国日）跳出连卖连宣传推广思路[世纪典厦]成连形象重组成部分
二阶段营销策略点
1． 部认购期
推售
造成市场饥渴控制市场制造悬念避免销售周期长导致缺乏销售节奏楼盘形象淡化广告效果难维持等问题
2强销期
顾客心理定价
引起目标消费层价格制定方式兴趣转移楼层价差注意力
3持续期
公开拍卖
根实际销售状况选择出高级差单位进行公开拍卖吸引目标消费群参竞标
[世纪典厦]市场定位
[世纪典厦]市场定位
超时代生态纯住宅
定位说明：
l 超时代涵运国际先进规划理念户型设计超前智化超前理模式超前
l 追求居住环境更接然更符合然生态趋势理位置选择外工环境营造新材料新环保技术应方面突出生态概念
l 纯住宅更体现高档次高品位私密性温馨性化更容易保证安全安宁
根[世纪典厦]处社区环境身质素连房产市场走势分析认[世纪典厦]未两年独树帜成连住宅楼王硬件条件具备外软件否称王关键软件包括厦物业理厦形象塑造推广开发商形象树立等部分软硬件应该相辅相成互补充
二[世纪典厦]市场定位支持
1． 集团支持
厦连锦联企业集团公司投资兴建集国际货运产置业导产业集物业理装饰工程生态休闲旅游拳击体育事业体综合性民营企业集团集团资产达
53亿元
2． 实力组合
锦联集团香港瑞华达国际投资限公司实力组合香港台湾深圳海物业理景观设计营销策划精英强强联手
3． 增值社区
位连星海广场社区规划完整现代城建商业潜力巨
4． 智厦
国际水准厦智设备技术超现行高标准
5． 高尚会
超3000方米住户专会装修豪华功齐全
6． 名牌材质
外墙堂住户门窗卫生间厨房型中央空调电梯净水系统等设备材全部名牌产品
7． 超前户型
中国北方率先推出跃复合体户型住宅功分区合理实率高
8． 英式家
国际公认英式家服务周充分体现业身份高贵
9． 安全承诺
消防防盗停车等设施先进完善智化程度高保安措施严密保安员求理严格
[世纪典厦]品牌形象定位
[世纪典厦]品牌定位
尊贵 高雅 现代
定位说明：
尊贵——厦材质高档服务周全高档路线面高档客户满足实力雄厚品位高时尚业心理需求物精客尊相互辉映
高雅——厦现代造型典雅装饰充满现代文化艺术气息满足时代精英审美情趣
现代——先进智化设施高速通讯网络满足现代追求效率充分享受科技带类方便
二[世纪典厦]品牌形象
1． 品牌核心形象
龙马展翼
龙马马头龙身合体中国古代传说中神物吉祥高贵象征[世纪典厦]体形象飞马海龙合体造型暗示中国传统文化象征西方文化海洋文化融会贯通象征厦品质高贵独具特性气势
龙马展翼作[世纪典厦]品牌核心形象整合营销程中通广告推广公关公益礼品海报等手段始终贯穿区楼盘树立[世纪典厦]独二品牌形象
龙马展翼古典形意色彩会[世纪典厦]现代感产生定距离需运广告语予弥补
2． 品牌形象广告语建议
[世纪典厦]目标客户定位
[世纪典厦]目标客户定位
次置业者销售象
投资者实际家型辅
定位说明：
[世纪典厦]物业档次高户型面积总价会较高受规模理位置限制作普通居家生活会诸方便处市场定位应重点考虑业身份位荣誉感定位取方面偏投资增值潜力
二[世纪典厦]目标消费群分析
根连市商品住宅消费群体调查研究显示目前购买商品住宅消费者体分三种类型实际家型投资型投机型消费动机成分构成消费决策等方面特点
认：
[世纪典厦]目标消费群中投资型会占较例次实际家型投机型少基考虑
现分析：
l 实际家型
购房目满足实际居住需求住亲住养老度假等购房行深思熟虑较长时间市场寻找较适合楼盘楼盘具体求较细节考虑周：
¨ 物业素质：
包括位置采光装修标准身配套实率物业理等
¨ 周边配套情况：
包括交通状况学校医院菜市超市等
¨ 价格：
实际家预算购房购房款储蓄资金部分般言价格较重常常会方搜集资料反复较家物业素质等着感性倾价廉物美始终追求目标
¨ 升值潜力：
非考虑素非买家身考虑短期换楼
总体言实际家较理性消费者般购房考虑时间较长落定速度慢偏选择现楼短期楼花物业
l 投资型
购房出物业前景希物业保值升值作长线收租目部分非居家考虑素：
¨ 物业升值潜力：
位置交通料配套档次情况发展商背景宏观投资环境等皆反映物业升值潜力素
¨ 物业租金回报率：
高回报减轻部分贷款利息利长线投资物业提供观租金回报投资者吸引力较
¨ 前期投入资金：
揭贷款额度般投资者抱着分散投资心态入市愿意量资金积压投资项目宁付出利息希前期投入资金揭成数愈愈快落定认购
着济快速发展投资意识逐渐增强存款利率低越越目光投股市产古玩字画等市场期获银行存款利息更高回报投资升值潜力高档商品住宅疑种风险较低投资形式2000年连产市场中众外消费者连产前景选择品质高环境规划理完善价格合理开发商实力楼盘投资
l 投机型
购房目物业前景唯求物业入伙前转图利注重短线炒作相言投资者风险更购房考虑素：
¨ 低价位：
俗称水位物业开盘前部认购期优惠折扣较区类型物业便宜价格等吸引类短期炒家入市
¨ 羊群心态：
纯低价位足吸引投机者入市般买升买跌果物业价格升首先需求压迫性展销会时营造山海热闹气氛开盘子时排队认购抽签认购等均直接刺激类买家入市
¨ 前期投入付款期长：
投机者般求前期投入资金少付款周期长便短期炒卖足够时间达博获取利润终目
¨ 物业升值潜力：
影响投机者认购物业关键素物业条件佳短期升幅效应会更显著时降低投机风险
¨ 购房考虑时间：
投机者购房会考虑诸细节问题较家言落定速度较快
中国陆进行房产投机香港受亚洲金融风暴影响港顾暇目前市场已鲜见香港投机者士受传统观念等素影响极少涉足商品住宅投机市场
三[世纪典厦]目标客户类型
根[世纪典厦]身特性连市场分析文市场定位建议列出目标消费群5种类型：
1 连企业高级职业理社会名流
2 连外资企业高层理员
3 定实力华侨连亲属置业
4 京津沪东三省连置业者
5．港台连投资者
四[世纪典厦]目标客户特征
1．济实力
具雄厚资实力连者国方产业投资
2．置业目
（1） 连区域性济中心国际性港口城市前景投资
（2） 城市相开放程度高政策优惠价相便宜升值潜力
（3） 喜爱连滨海特性连风景城市建设特点家安连
（4） 事业发展需连开展海外贸易渗透东北市场
3． 决策方式
高档住宅投资家庭成员业身事业发展规划相关目标客户群决策常常较长时间考察商议
部分作公司投资行决策层通专家咨询决策
4．文化特征
（1） 连消费者成分较复杂崇尚现代文明较强身份感部分甚攀心态
（2） 外企高层理员受良高等教育西方文化理解受影响较深品味较高
（3） 定实力华侨具定中国传统文化特点已惯西方生活方式
（4） 国方消费者接受西方文化生活方式
（5） 港台中国文化传统色彩较西方文明陌生排斥
5．阅读惯
目标客户群常阅读济财类报刊注意官方报纸新闻报道家庭成员较注意高档时尚杂志消费刊物
6． 行程惯例
机场类目标客户常出入旅行口岸
高级酒店高雅娱乐场（西餐厅特色餐厅高尔夫球场网球场等）日常活动场合
7． 心理特征
事业成讲究身份位荣誉品位尊严身份象征十分意
8．语言求
话两种语言较：英语普通话
9．社会意识
楼盘发展商实力背景公益形象公众议较关注
10．住宅求
材质优良拥世界性名牌率较意通讯（互联网）消防防盗等智化设置非常重视 位置方便否尤车位周边商业服务区位功较意物业理专业性性化国际惯例十分推崇希式干扰少家服务
环保绿化文化品位理员素质语言沟通求较高
11．销售服务求
售楼处环境布置求品位档次销售员气质专业素质求较高销售资料包装否精美意
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