项目背景
1 项目名称：
嘉厦——海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程
2 开发商
海家合置业限公司注册资金1500万元民币住西江湾路272号
该公司三九发展（600614）集团公司部合资公司四家股东单位
3 项目
海市虹口区西江湾路272号花园路3688号
4 总体规划
虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划32万方米花园路北侧海长峰集团开发建设14万方米双塔五星级酒店12万方米shopping mall花园路南侧海家合置业限公司开发建设嘉厦计521268方米该段花园路建成四川北路商业街延伸（路名更名四川北路）
5 项目规划
嘉厦2幢28层塔楼2层裙房组成具体：
东楼：2层物业理房铁口连通1层商业设备房1~2层商业房3层会4层~28层开间办公房
西楼：1层机动车库1~2层商业房3层会4层~28层开间办公房
裙房：1~2层商业房连接两塔楼
总建筑面积521268方米（初步设计批复50870方米）办公房42898方米商业房6507方米会1465方米（实际设计均扩）
6 项目目前进展
² 手续情况：海家合置业限公司已取嘉厦初步设计批复建设规划许证（东楼部分）关西江湾路272号块综合开发项目批复建筑工程施工许证土证动迁结束邀请招标形式获
² 动迁进展：目前基里面28户居民动迁工作正常开展
² 工程进展：东楼结构封顶裙房整土西楼未开工（动迁居民未搬）
7 合作方式
该项目目前缺土证开发商投入16000万元没续资金希合作伙伴出资继续开发吸引新股东进入方式合作新股东持50股权
二 市场分析
1虹口区概况
虹口区位海市中心城区东北部东杨浦区相邻西闸北区毗连南黄浦江苏州河浦东新区黄浦区隔江相北宝山区接壤面积235方公里辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村9街道江湾镇2002年底户籍口约791万
虹口虹口港名域成陆约公元68世纪原分属海宝山两县解放划分虹口区北四川路区提篮桥区直1984年9月三区终正式合形成现境虹口集中央商务区中心商业区体中心城区海市市长朱镕基总理称誉虹口区风水宝区交通便捷环线横贯区中部轨道明珠线穿越区境公交线路四通八达
虹口区目前市型工业形成箱包业服装食品金银饰品印刷等行业发展格局
四川北路商业街条集购物贸易旅游休闲文化娱乐体综合性消费商业街全市商业中占重位享良声誉吴淞路－四路外贸商务金融功显现街已形成外贸商务金融功带海城市景观线
2商贸业态
虹口商贸业历史悠久素海商贸区商贸业规模效应跻身海商界专业化元化众化特色声名远播
市级商业街四川北路海市著名商业街全市商业中占重位享良声誉商业街商业文化设施齐全综合消费功完善条集购物贸易旅游休闲文化娱乐体综合性消费商业街
外柏树工贸中心区集家电家具装饰品钢材等专业市场集聚起物流商流流伦路文化名街雅俗观光展览休闲娱乐等功融体提篮桥商圈东名路航运街航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟填补传统商贸业空白
3虹口区规划
四川北路商业街开发规划
四川北路商业街简介
四川北路海著名市级商业街全长37公里商业设施规模达60万方米南京路淮海路构成海中心城区商业成海国际化消费市核心圈商业
2002年四川北路新轮改造全面启动区政府鉴吸收麦肯锡AC尼尔森等国际著名咨询公司著名高等院校研究成果制定完成四川北路商业街功形态规划
次规划范围南起苏州河北鲁迅公园东起四路——吴淞路西轻轨——河南北路规划面积21方公里规划坚持形态建设功开发相结合商业文化旅游体育等资源相融合推进南中北三功组团开发：
南段：北苏州河路——海宁路
中段：海宁路——海伦西路
北段：海伦西路——虹口足球场
四川北路南段简介 ——时尚休闲苏州河北岸
南段位苏州河畔海宁路间时北外滩外滩相连接繁华南京东路处黄浦江苏州河交汇处建成时尚休闲国际名品走廊型购物中心旗舰店营造繁华商业氛围辅量品牌专卖店支撑南段消费该段腹江建造部分高档智办公楼高级居住区
四川北路中段 ——生态商贸融合黄金腰带
中段充分利轨道交通东宝兴路站溧阳路站交通优势俞泾浦亲水特色托已建成四川北路绿建成电子娱乐商圈中心辅休闲餐饮综合商业服务设施商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇形成集五星级宾馆商业娱乐休闲高档商务住宅体具海派文化背景商务休闲中心
四川北路北段 ——历史文化相凝结性空间
北段伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目支点开发车站济建成集交通枢纽高档墅群特型摄取服务中心高档酒店娱乐体育休闲体高雅休闲娱乐圈文化旅游区高档办公居住区
中伦路文化名街二期项目规划范围东四川北路南抵海伦西路西明珠线期北接东江湾路伦路鸿德堂中心建设文化雕塑广场延续伦路文化气息余提供现代中国艺术户外集中艺术家游精神沟通汇点建成具文化特色历史悠久建筑风貌街区
外柏树工贸中心区集家电家具装饰品钢材等专业市场集聚起物流商流流伦路文化名街雅俗观光展览休闲娱乐等功融体提篮桥商圈东名路航运街
航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟填补传统商贸业空白
4虹口区房产市场概况
虹口区房价历2003年开始急速升2004年初部分楼盘月均价格较月200元方米左右增幅现区域总体房价保持稳定重原目前售房源数面积房源楼盘出现滞销状态位杨树浦路滨江雅墅潼苑定位叠加式墅区售165—228方米房源价格维持13200—21800元方米年开盘剩余20套售位北外滩区域附海星摩天轮总价240—370万元间加周边环境理想难购房者青睐
目前完全统计6月份开始虹口区量房源陆续市分布三板块北外滩板块四川北路板块轨道交通三号线线板块凉城板块没新房源推出北外滩板块房源然房型特色该板块中虹明珠苑推出房源面积相四川北路板块凯润金城国际明佳城房源唯轨道交通三号线线楼盘推出房源面积较适中逸居虹口面积紧凑外虹口区半年市房源然数量房价继续走高
虹口房价猛涨浦江两岸改造江边段稀少连路延安东路隧道北外滩陆家嘴联系紧密时虹口区缺乏铁等快速轨道交通现状着M8M1号线等建设改变交通网络改善促进虹口高档楼盘汇聚外滩江景更诱素虹口区特北外滩房价走高已争事实
良预计背样存较市场风险然规划支持10月猛涨7成确速嫌透支未购买力性非常
虹口域差异较相起黄金段北外滩四川北路虹口板块差房型差单价高环境欠佳楼盘目前已疲态
北外滩四川北路板块情况
价格变动情况 2003年半年起虹口区房价已接黄浦静安等中心城区北外滩规划启动造均价15000元方米恒升半岛国际中心厦高价达21800元方米潼苑四川北路新规划出台国际明佳城房型方米售价突破万元
板块分析 ：该板块理位置说算中心城区然房价明显高理位置似闸北区房价升原四川北路新规划出台北外滩规划启动
显然板块价格已渡透支市政规划利素着年体量济适房周边区域新房源市高价否保持甚继续攀高值怀疑
凉城板块
价格变动情况： 品新筑2003年8月均价仅5800元方米年末升7000元方米销售空良辰世家2003年9月均价5500元方米12月中旬批房源推出时均价升6400元方米丰华家园年初开案摸高7000元方米
板块分析： 北外滩周家嘴路线楼盘售价幅扬影响作区房产起步晚硬件配套差楼市2003年年中起频频演房价三级跳区域交通生活配套没明显改善期市政利消息年末供需衡情况涨价说身处虹口光
四板块
价格变动情况： 位四路四达路口世博花园2003年9月中旬售罄时全装修房均价8500元方米左右时位四路新港路口金轩邸尾盘均价7000元方米左右虹口足球场附花园城二期9月底均价8000元方米左右
花园城三期月开案价格9200—10000元方米
板块分析：板块 2003年然历较涨幅中部分涨基全市楼市价格整体扬时房源供应求情况交通生活配套设施方面较便利售价相区域板块泡沫较少
5竞争性楼盘研究
虹口足球场四川北路周边项目进行市场调查选取嘉厦接楼盘进行逐较：
² 高级住宅
Ø 凯润金城四川北路东宝兴路4栋3栋住宅1栋商办（1—5楼商铺）现出售2号楼住宅（28层）建筑面积：7561—1784方米价格：12600—17200元方米
u 简评：位置目前成熟（位四川北路北段商业区）物业价值应高嘉厦
Ø 花园城三期花园路中山北路住宅区建筑面积：100方米左右价格：10000元方米（均）
u 简评：位置处环线外目前嘉厦位置相长远位置较适合住宅商务氛围逊色嘉厦处区域价值应低嘉厦
² 酒店式公寓
Ø 国际明佳城四川北路公园湖畔（衡水路）31层60米户型全装修价格：15000元方米该项目已基售磬
u 简评：位置佳位四川北路绿边缘闹中取静交通条件欠佳（周围路较窄）目前价值应高嘉厦
Ø 民达厦四川北路伦路口户型面积：50方米左右价格：13000元方米
u 简评：伦路海保护文化旧里较文化气氛出行环境略逊色嘉厦价值较接
² 商铺
Ø 荣欣厦四川北路伦路路口2—4楼商铺2楼租金：65—7元m2天售价：28000元方米
u 位置目前优嘉厦发展潜力足根现场报价高价28000元方米估计均价26000元方米左右
6项目业态定位
嘉厦已开工建设功定位完成办公楼定位全装修SOHO办公酒店式公寓2层裙房商场定位合理
7项目价格定位
通竞争项目目前市场价格分析认嘉厦目前定位SOHO办公酒店式公寓价值应略高住宅价值（住宅价格10000—15000元方米）现两幢酒店式公寓售价基持（13000—15000元方米）商铺目前售价略低四川北路价格（四川北路北端26000元方米）
认嘉厦托鲁迅公园附成熟商业生活虹口足球场交通枢纽SOHO办公酒店式公寓目前售价保守估计12000元方米达15000元方米（视房产市场趋势定）商铺价格目前保守估计25000元米左右着交通枢纽完成商业街延伸价值会幅提升
三项目行方案
合作项目行方案：
方案：收购海家合置业限公司50股权股东数少三家保证公司相控股
1 海家合置业限公司进行审计资产评估
2 原股东转50股权公司
3 公司家合置业公司投资退出股东收回投资
4 项目风险收益新股东股份承担享受
方案二：海家合置业限公司增资扩股（扩100）公司作新投资方进入控股50
1 海家合置业限公司前面投入资金（16000万元）进行审计时获取量公司资料
2 海家合置业限公司增资扩股1500万元增3000万元公司注入注册资金1500万元持家合置业50股权入董事会
3 审计结果公司继续家合置业投资达股东先期投入资金量（16000万元）股东例出资预计时已土证融资预售家合置业身运转
4 项目风险收益股东股份承担享受
方案较：
相方案二方案缺点：
1 操作周期长涉资产评估产权转
2 资产评估势必产生资产溢价方操作较难（原价转）公司增加投资成
3 退出股东投资退出增加公司项目投资资金（具体金额目前详）
建议方案：
目前方案二方努力谈判中发现问题行研究决策
项目设计方案略
四财务分析
项目收购建项目成预测基项目现状项目土非招标出块涉居民单位动迁成预测准确性较差成预测基根海市目前般行情加预见费例
1 成预测
a) 土成（含动迁费土出金）
² 合动迁费
海家合置业限公司海市轨道交通虹口区指挥部签订房屋拆迁合书补充协议项目全部动迁费8850万元（含胶带股份范围拆迁）
² 实际动迁情况
三九科技董介绍预计项目动迁费达11000万元左右
² 市场行情估计动迁费
市场行情结合现场留居民住宅情况估计：
新工房114户×40万元户4560万元
新里171户×33万元户5643万元
体工商户营业补偿4户×50万元户200万元
非居住房屋补偿费444万元（合数）
代理租113万元（合数）
拆范围环卫设施费5万元（合数）
胶带股份范围拆迁费：2000万元（合数）
总计动迁费：12521万元
n 考虑市政动迁成控制力度该项目动迁费估计11000万元左右完成
² 开发商介绍土出金
三九科技董介绍预计项目土出金3000万元
² 市场评估价计算
虹口区目前土价值评估约20000元方米扣动迁费外价值约8000—10000元方米（600万元亩左右）30计算土出金：
10000元方米×30×9555方米28665万元
n 土出金应该3000万元（考虑土出金区部分返资金支出2000万元）
b) 配套费
² 项目办公市政配套般500元方米左右（区市政公司标准负责配套
² 配套标准参住宅项目包干根项目容量收取估计住宅项目高20左右：
220元方米×120264元方米
n 配套费总计764元方米764元方米×521268方米39825万元
c) 前期费
150元方米估算782万元
d) 建安费
² 海家合置业公司广东省第二建筑工程公司（沪）签订建设工程施工合出终审计结算合造价参意义
² 土建工程：2300元方米
² 外墙： 600元方米
² 般水电安装： 75元方米
² 设备（电梯水泵等）：200元方米
² 消防设施：125元方米
² 精装修：1500元方米（商场部位外）
n 建安费总计4800元方米（商场部位3300元方米）
4800元方米×446653方米214393万元
3300元方米×74615方米24623万元
：239016万元
e) 理费：1500万元
f) 财务费：700万元（目前没产生财务费预计贷款10000万元1年）
g) 销售税费（6计家合置业公司返营业税50）：
² 酒店式公寓（44000方米）12000元方米计算销售收入52800万元销售税费3168万元
² 商场（8000方米）25000元方米计算销售收入20000万元销售税费1200万元
² 部分（略）
n 总计4368万元
h) 预见费
土费建安费配套费10计算：41884万元
成预测总计：53812万元单位建筑面积成：10323元方米
2 利润分析
a) 销售收入
² 酒店式公寓：52800万元（12000元方米）
² 商场：20000万元（25000元方米）
n 销售总收入：72800万元（未计入商场部分车库部分收入）
b) 项目开发成：53812万元
c) 税前利润：18988万元
d) 税利润：12722万元（然该公司税返50优惠估计例较）
3 项目进度安排
项目东楼已结构封顶目前居民动迁尚余28户
资金位前提预计动迁1月2月结束预计9月底办理土证
东楼继续进入安装工程预计年底基竣工2005年5月交付
西楼动迁结束预计10月份开工2005年年底结构封顶2006年年底竣工交付
4 现金流量分析
目前没获方项目详细资料法排出详细现金流量表根介绍资料现场情况出致现金流量计划：
2004年9月：
动迁款支付 5000万元
土出金支付 3000万元
设备采购支付 2000万元
（目前东楼结构封顶资金进行设备装饰材料采购工程进展缓慢）
1000万元
2004年4季度：
项目融资流入 12000万元
工程款支付 2000万元
设备款支付 1000万元
原股东投入资金 5000万元
（假设公司投入11000万元获贷款原股东等应项目中投入11000万元收回投资款5000万元）
配套等 1000万元
2005年1季度：
工程款等支付 2000万元
2005年2季度：
开始预售
预售回笼款工程建设
5 投资收益
介绍家合公司已投入16000万元（终需审计）中动迁支付5700万元新加入资金50股权等投资16000万元中投资满11000万元土证（四证齐中约5000万元动迁资金3000万元土出金）融资预售目前信息短期需支付16000万元实际占资金约11000万元
16000万元投资额计算占2年半时间税收益12722万元×506361万元年投资收益率159
6 风险素
项目目前风险素：
Ø 土证风险该项目虹口足球场综合交通枢纽配套项目家合公司已取虹口区发展计划委员会立项批复取海市城市规划理局核发建设规划许证虹口区建设理委员会家合置业签订投资协议海市建筑业理办公室签发建筑工程施工许证等方介绍政府允诺进行土邀请招标事项基述资料中证实预计动迁结束通邀请招标方式获项目土权
Ø 开发成风险实查动迁进度基里面留数零星居民介绍项目动迁12强迁指标8没市政动迁力度等方面考虑动迁成动迁进度应该保障项目铁通道建设成关系目前没资料需进步核实
Ø 市场风险该项目段优越四川北路延伸概念交通枢纽（设计客流量50000次天）概念面五星级酒店型立体停车库等项目组合市场推广风险报告提出市场销售价仅立足目前虹口足球场商圈现状没考虑年快速增长项目市场前景较乐观
Ø 收购公司风险收购公司两项—负债风险员安置风险负债收购程中方集团公司予担保家合公司目前员介绍8—9集团委派外均社会招聘工作员合年签集团委派理员会求投资方安置
五结建议
海家合置业限公司投资开发位海市虹口足球场轨道交通枢纽嘉厦投资商资金紧张寻找新投资商认真市场调研提供资料认真分析认项目行符合公司目前发展战略具体原：
1该项目位海市虹口轨道交通枢纽目前轨道3号线（明珠线）通建M8铁线厦楼穿M8出口广场厦前规划条L2线轨道交通该处三条轨道交通交汇处具备高升值潜力
2 根市场调研然虹口区整体楼价已严重透支北外滩概念虹口足球场附楼价较正常认目前厦酒店式公寓销售价保守估计12000元方米商场销售价保守估计25000元方米（基目前售楼盘价格相等甚略低）项目完全成10323元方米具定利润空间投资计算投资利润率159年
3 项目预计2005年东楼（建筑面积267495方米）交付销售价值约32000万元80计算销售收入25600万元（合数）公司2005年销售收入目标贡献率256预计利润2724万元（合数）公司2005年利润目标贡献率272
4 项目预计2006年全部竣工年度销售价值47200万元80计算销售收入37760万元（合数）公司2006年销售收入目标贡献率25预计利润8000万元（合数）公司2006年利润目标贡献率533
5 项目风险控制
分析项目风险控中开发成需项目合作谈判中逐步明确风险控制控范围中
建议：
² 目前分析项目较符合市场公司发展战略建议进步接洽谈判增资扩股形式入海家合置业限公司控股50谈判程中逐步明确未明素发现重潜风险行终止
² 项目身项目虹口足球场交通建成应幅价值提升适宜持部分优质资产（商场）
市场拓展部
2004年7月28日
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1 项目名称：
嘉厦——海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程
2 开发商
海家合置业限公司注册资金1500万元民币住西江湾路272号
该公司三九发展（600614）集团公司部合资公司四家股东单位
3 项目
海市虹口区西江湾路272号花园路3688号
4 总体规划
虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划32万方米花园路北侧海长峰集团开发建设14万方米双塔五星级酒店12万方米shopping mall花园路南侧海家合置业限公司开发建设嘉厦计521268方米该段花园路建成四川北路商业街延伸（路名更名四川北路）
5 项目规划
嘉厦2幢28层塔楼2层裙房组成具体：
东楼：2层物业理房铁口连通1层商业设备房1~2层商业房3层会4层~28层开间办公房
西楼：1层机动车库1~2层商业房3层会4层~28层开间办公房
裙房：1~2层商业房连接两塔楼
总建筑面积521268方米（初步设计批复50870方米）办公房42898方米商业房6507方米会1465方米（实际设计均扩）
6 项目目前进展
² 手续情况：海家合置业限公司已取嘉厦初步设计批复建设规划许证（东楼部分）关西江湾路272号块综合开发项目批复建筑工程施工许证土证动迁结束邀请招标形式获
² 动迁进展：目前基里面28户居民动迁工作正常开展
² 工程进展：东楼结构封顶裙房整土西楼未开工（动迁居民未搬）
7 合作方式
该项目目前缺土证开发商投入16000万元没续资金希合作伙伴出资继续开发吸引新股东进入方式合作新股东持50股权
二 市场分析
1虹口区概况
虹口区位海市中心城区东北部东杨浦区相邻西闸北区毗连南黄浦江苏州河浦东新区黄浦区隔江相北宝山区接壤面积235方公里辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村9街道江湾镇2002年底户籍口约791万
虹口虹口港名域成陆约公元68世纪原分属海宝山两县解放划分虹口区北四川路区提篮桥区直1984年9月三区终正式合形成现境虹口集中央商务区中心商业区体中心城区海市市长朱镕基总理称誉虹口区风水宝区交通便捷环线横贯区中部轨道明珠线穿越区境公交线路四通八达
虹口区目前市型工业形成箱包业服装食品金银饰品印刷等行业发展格局
四川北路商业街条集购物贸易旅游休闲文化娱乐体综合性消费商业街全市商业中占重位享良声誉吴淞路－四路外贸商务金融功显现街已形成外贸商务金融功带海城市景观线
2商贸业态
虹口商贸业历史悠久素海商贸区商贸业规模效应跻身海商界专业化元化众化特色声名远播
市级商业街四川北路海市著名商业街全市商业中占重位享良声誉商业街商业文化设施齐全综合消费功完善条集购物贸易旅游休闲文化娱乐体综合性消费商业街
外柏树工贸中心区集家电家具装饰品钢材等专业市场集聚起物流商流流伦路文化名街雅俗观光展览休闲娱乐等功融体提篮桥商圈东名路航运街航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟填补传统商贸业空白
3虹口区规划
四川北路商业街开发规划
四川北路商业街简介
四川北路海著名市级商业街全长37公里商业设施规模达60万方米南京路淮海路构成海中心城区商业成海国际化消费市核心圈商业
2002年四川北路新轮改造全面启动区政府鉴吸收麦肯锡AC尼尔森等国际著名咨询公司著名高等院校研究成果制定完成四川北路商业街功形态规划
次规划范围南起苏州河北鲁迅公园东起四路——吴淞路西轻轨——河南北路规划面积21方公里规划坚持形态建设功开发相结合商业文化旅游体育等资源相融合推进南中北三功组团开发：
南段：北苏州河路——海宁路
中段：海宁路——海伦西路
北段：海伦西路——虹口足球场
四川北路南段简介 ——时尚休闲苏州河北岸
南段位苏州河畔海宁路间时北外滩外滩相连接繁华南京东路处黄浦江苏州河交汇处建成时尚休闲国际名品走廊型购物中心旗舰店营造繁华商业氛围辅量品牌专卖店支撑南段消费该段腹江建造部分高档智办公楼高级居住区
四川北路中段 ——生态商贸融合黄金腰带
中段充分利轨道交通东宝兴路站溧阳路站交通优势俞泾浦亲水特色托已建成四川北路绿建成电子娱乐商圈中心辅休闲餐饮综合商业服务设施商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇形成集五星级宾馆商业娱乐休闲高档商务住宅体具海派文化背景商务休闲中心
四川北路北段 ——历史文化相凝结性空间
北段伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目支点开发车站济建成集交通枢纽高档墅群特型摄取服务中心高档酒店娱乐体育休闲体高雅休闲娱乐圈文化旅游区高档办公居住区
中伦路文化名街二期项目规划范围东四川北路南抵海伦西路西明珠线期北接东江湾路伦路鸿德堂中心建设文化雕塑广场延续伦路文化气息余提供现代中国艺术户外集中艺术家游精神沟通汇点建成具文化特色历史悠久建筑风貌街区
外柏树工贸中心区集家电家具装饰品钢材等专业市场集聚起物流商流流伦路文化名街雅俗观光展览休闲娱乐等功融体提篮桥商圈东名路航运街
航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟填补传统商贸业空白
4虹口区房产市场概况
虹口区房价历2003年开始急速升2004年初部分楼盘月均价格较月200元方米左右增幅现区域总体房价保持稳定重原目前售房源数面积房源楼盘出现滞销状态位杨树浦路滨江雅墅潼苑定位叠加式墅区售165—228方米房源价格维持13200—21800元方米年开盘剩余20套售位北外滩区域附海星摩天轮总价240—370万元间加周边环境理想难购房者青睐
目前完全统计6月份开始虹口区量房源陆续市分布三板块北外滩板块四川北路板块轨道交通三号线线板块凉城板块没新房源推出北外滩板块房源然房型特色该板块中虹明珠苑推出房源面积相四川北路板块凯润金城国际明佳城房源唯轨道交通三号线线楼盘推出房源面积较适中逸居虹口面积紧凑外虹口区半年市房源然数量房价继续走高
虹口房价猛涨浦江两岸改造江边段稀少连路延安东路隧道北外滩陆家嘴联系紧密时虹口区缺乏铁等快速轨道交通现状着M8M1号线等建设改变交通网络改善促进虹口高档楼盘汇聚外滩江景更诱素虹口区特北外滩房价走高已争事实
良预计背样存较市场风险然规划支持10月猛涨7成确速嫌透支未购买力性非常
虹口域差异较相起黄金段北外滩四川北路虹口板块差房型差单价高环境欠佳楼盘目前已疲态
北外滩四川北路板块情况
价格变动情况 2003年半年起虹口区房价已接黄浦静安等中心城区北外滩规划启动造均价15000元方米恒升半岛国际中心厦高价达21800元方米潼苑四川北路新规划出台国际明佳城房型方米售价突破万元
板块分析 ：该板块理位置说算中心城区然房价明显高理位置似闸北区房价升原四川北路新规划出台北外滩规划启动
显然板块价格已渡透支市政规划利素着年体量济适房周边区域新房源市高价否保持甚继续攀高值怀疑
凉城板块
价格变动情况： 品新筑2003年8月均价仅5800元方米年末升7000元方米销售空良辰世家2003年9月均价5500元方米12月中旬批房源推出时均价升6400元方米丰华家园年初开案摸高7000元方米
板块分析： 北外滩周家嘴路线楼盘售价幅扬影响作区房产起步晚硬件配套差楼市2003年年中起频频演房价三级跳区域交通生活配套没明显改善期市政利消息年末供需衡情况涨价说身处虹口光
四板块
价格变动情况： 位四路四达路口世博花园2003年9月中旬售罄时全装修房均价8500元方米左右时位四路新港路口金轩邸尾盘均价7000元方米左右虹口足球场附花园城二期9月底均价8000元方米左右
花园城三期月开案价格9200—10000元方米
板块分析：板块 2003年然历较涨幅中部分涨基全市楼市价格整体扬时房源供应求情况交通生活配套设施方面较便利售价相区域板块泡沫较少
5竞争性楼盘研究
虹口足球场四川北路周边项目进行市场调查选取嘉厦接楼盘进行逐较：
² 高级住宅
Ø 凯润金城四川北路东宝兴路4栋3栋住宅1栋商办（1—5楼商铺）现出售2号楼住宅（28层）建筑面积：7561—1784方米价格：12600—17200元方米
u 简评：位置目前成熟（位四川北路北段商业区）物业价值应高嘉厦
Ø 花园城三期花园路中山北路住宅区建筑面积：100方米左右价格：10000元方米（均）
u 简评：位置处环线外目前嘉厦位置相长远位置较适合住宅商务氛围逊色嘉厦处区域价值应低嘉厦
² 酒店式公寓
Ø 国际明佳城四川北路公园湖畔（衡水路）31层60米户型全装修价格：15000元方米该项目已基售磬
u 简评：位置佳位四川北路绿边缘闹中取静交通条件欠佳（周围路较窄）目前价值应高嘉厦
Ø 民达厦四川北路伦路口户型面积：50方米左右价格：13000元方米
u 简评：伦路海保护文化旧里较文化气氛出行环境略逊色嘉厦价值较接
² 商铺
Ø 荣欣厦四川北路伦路路口2—4楼商铺2楼租金：65—7元m2天售价：28000元方米
u 位置目前优嘉厦发展潜力足根现场报价高价28000元方米估计均价26000元方米左右
6项目业态定位
嘉厦已开工建设功定位完成办公楼定位全装修SOHO办公酒店式公寓2层裙房商场定位合理
7项目价格定位
通竞争项目目前市场价格分析认嘉厦目前定位SOHO办公酒店式公寓价值应略高住宅价值（住宅价格10000—15000元方米）现两幢酒店式公寓售价基持（13000—15000元方米）商铺目前售价略低四川北路价格（四川北路北端26000元方米）
认嘉厦托鲁迅公园附成熟商业生活虹口足球场交通枢纽SOHO办公酒店式公寓目前售价保守估计12000元方米达15000元方米（视房产市场趋势定）商铺价格目前保守估计25000元米左右着交通枢纽完成商业街延伸价值会幅提升
三项目行方案
合作项目行方案：
方案：收购海家合置业限公司50股权股东数少三家保证公司相控股
1 海家合置业限公司进行审计资产评估
2 原股东转50股权公司
3 公司家合置业公司投资退出股东收回投资
4 项目风险收益新股东股份承担享受
方案二：海家合置业限公司增资扩股（扩100）公司作新投资方进入控股50
1 海家合置业限公司前面投入资金（16000万元）进行审计时获取量公司资料
2 海家合置业限公司增资扩股1500万元增3000万元公司注入注册资金1500万元持家合置业50股权入董事会
3 审计结果公司继续家合置业投资达股东先期投入资金量（16000万元）股东例出资预计时已土证融资预售家合置业身运转
4 项目风险收益股东股份承担享受
方案较：
相方案二方案缺点：
1 操作周期长涉资产评估产权转
2 资产评估势必产生资产溢价方操作较难（原价转）公司增加投资成
3 退出股东投资退出增加公司项目投资资金（具体金额目前详）
建议方案：
目前方案二方努力谈判中发现问题行研究决策
项目设计方案略
四财务分析
项目收购建项目成预测基项目现状项目土非招标出块涉居民单位动迁成预测准确性较差成预测基根海市目前般行情加预见费例
1 成预测
a) 土成（含动迁费土出金）
² 合动迁费
海家合置业限公司海市轨道交通虹口区指挥部签订房屋拆迁合书补充协议项目全部动迁费8850万元（含胶带股份范围拆迁）
² 实际动迁情况
三九科技董介绍预计项目动迁费达11000万元左右
² 市场行情估计动迁费
市场行情结合现场留居民住宅情况估计：
新工房114户×40万元户4560万元
新里171户×33万元户5643万元
体工商户营业补偿4户×50万元户200万元
非居住房屋补偿费444万元（合数）
代理租113万元（合数）
拆范围环卫设施费5万元（合数）
胶带股份范围拆迁费：2000万元（合数）
总计动迁费：12521万元
n 考虑市政动迁成控制力度该项目动迁费估计11000万元左右完成
² 开发商介绍土出金
三九科技董介绍预计项目土出金3000万元
² 市场评估价计算
虹口区目前土价值评估约20000元方米扣动迁费外价值约8000—10000元方米（600万元亩左右）30计算土出金：
10000元方米×30×9555方米28665万元
n 土出金应该3000万元（考虑土出金区部分返资金支出2000万元）
b) 配套费
² 项目办公市政配套般500元方米左右（区市政公司标准负责配套
² 配套标准参住宅项目包干根项目容量收取估计住宅项目高20左右：
220元方米×120264元方米
n 配套费总计764元方米764元方米×521268方米39825万元
c) 前期费
150元方米估算782万元
d) 建安费
² 海家合置业公司广东省第二建筑工程公司（沪）签订建设工程施工合出终审计结算合造价参意义
² 土建工程：2300元方米
² 外墙： 600元方米
² 般水电安装： 75元方米
² 设备（电梯水泵等）：200元方米
² 消防设施：125元方米
² 精装修：1500元方米（商场部位外）
n 建安费总计4800元方米（商场部位3300元方米）
4800元方米×446653方米214393万元
3300元方米×74615方米24623万元
：239016万元
e) 理费：1500万元
f) 财务费：700万元（目前没产生财务费预计贷款10000万元1年）
g) 销售税费（6计家合置业公司返营业税50）：
² 酒店式公寓（44000方米）12000元方米计算销售收入52800万元销售税费3168万元
² 商场（8000方米）25000元方米计算销售收入20000万元销售税费1200万元
² 部分（略）
n 总计4368万元
h) 预见费
土费建安费配套费10计算：41884万元
成预测总计：53812万元单位建筑面积成：10323元方米
2 利润分析
a) 销售收入
² 酒店式公寓：52800万元（12000元方米）
² 商场：20000万元（25000元方米）
n 销售总收入：72800万元（未计入商场部分车库部分收入）
b) 项目开发成：53812万元
c) 税前利润：18988万元
d) 税利润：12722万元（然该公司税返50优惠估计例较）
3 项目进度安排
项目东楼已结构封顶目前居民动迁尚余28户
资金位前提预计动迁1月2月结束预计9月底办理土证
东楼继续进入安装工程预计年底基竣工2005年5月交付
西楼动迁结束预计10月份开工2005年年底结构封顶2006年年底竣工交付
4 现金流量分析
目前没获方项目详细资料法排出详细现金流量表根介绍资料现场情况出致现金流量计划：
2004年9月：
动迁款支付 5000万元
土出金支付 3000万元
设备采购支付 2000万元
（目前东楼结构封顶资金进行设备装饰材料采购工程进展缓慢）
1000万元
2004年4季度：
项目融资流入 12000万元
工程款支付 2000万元
设备款支付 1000万元
原股东投入资金 5000万元
（假设公司投入11000万元获贷款原股东等应项目中投入11000万元收回投资款5000万元）
配套等 1000万元
2005年1季度：
工程款等支付 2000万元
2005年2季度：
开始预售
预售回笼款工程建设
5 投资收益
介绍家合公司已投入16000万元（终需审计）中动迁支付5700万元新加入资金50股权等投资16000万元中投资满11000万元土证（四证齐中约5000万元动迁资金3000万元土出金）融资预售目前信息短期需支付16000万元实际占资金约11000万元
16000万元投资额计算占2年半时间税收益12722万元×506361万元年投资收益率159
6 风险素
项目目前风险素：
Ø 土证风险该项目虹口足球场综合交通枢纽配套项目家合公司已取虹口区发展计划委员会立项批复取海市城市规划理局核发建设规划许证虹口区建设理委员会家合置业签订投资协议海市建筑业理办公室签发建筑工程施工许证等方介绍政府允诺进行土邀请招标事项基述资料中证实预计动迁结束通邀请招标方式获项目土权
Ø 开发成风险实查动迁进度基里面留数零星居民介绍项目动迁12强迁指标8没市政动迁力度等方面考虑动迁成动迁进度应该保障项目铁通道建设成关系目前没资料需进步核实
Ø 市场风险该项目段优越四川北路延伸概念交通枢纽（设计客流量50000次天）概念面五星级酒店型立体停车库等项目组合市场推广风险报告提出市场销售价仅立足目前虹口足球场商圈现状没考虑年快速增长项目市场前景较乐观
Ø 收购公司风险收购公司两项—负债风险员安置风险负债收购程中方集团公司予担保家合公司目前员介绍8—9集团委派外均社会招聘工作员合年签集团委派理员会求投资方安置
五结建议
海家合置业限公司投资开发位海市虹口足球场轨道交通枢纽嘉厦投资商资金紧张寻找新投资商认真市场调研提供资料认真分析认项目行符合公司目前发展战略具体原：
1该项目位海市虹口轨道交通枢纽目前轨道3号线（明珠线）通建M8铁线厦楼穿M8出口广场厦前规划条L2线轨道交通该处三条轨道交通交汇处具备高升值潜力
2 根市场调研然虹口区整体楼价已严重透支北外滩概念虹口足球场附楼价较正常认目前厦酒店式公寓销售价保守估计12000元方米商场销售价保守估计25000元方米（基目前售楼盘价格相等甚略低）项目完全成10323元方米具定利润空间投资计算投资利润率159年
3 项目预计2005年东楼（建筑面积267495方米）交付销售价值约32000万元80计算销售收入25600万元（合数）公司2005年销售收入目标贡献率256预计利润2724万元（合数）公司2005年利润目标贡献率272
4 项目预计2006年全部竣工年度销售价值47200万元80计算销售收入37760万元（合数）公司2006年销售收入目标贡献率25预计利润8000万元（合数）公司2006年利润目标贡献率533
5 项目风险控制
分析项目风险控中开发成需项目合作谈判中逐步明确风险控制控范围中
建议：
² 目前分析项目较符合市场公司发展战略建议进步接洽谈判增资扩股形式入海家合置业限公司控股50谈判程中逐步明确未明素发现重潜风险行终止
² 项目身项目虹口足球场交通建成应幅价值提升适宜持部分优质资产（商场）
市场拓展部
2004年7月28日
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