**厦前期策划提案报告
项目概况
案位七纬交叉口属西部老城区济南传统政务中心金融中心济南市规划局新规划CBD商圈土规划面积119亩总建筑面积约5万方米建41层中两层群楼四层层建筑面积2000方米群楼35层层建筑面积1200方米
二 市场定位
1 项目定位
案定位提供五星级酒店软硬件设施服务相匹配酒店式公寓济南具服务性化配套智化办公区域
规划设计握：超前设计理念+完善配套设施+性化配套服务+先进配套功
（1）项目业态划分
◆ 层：型招商空间拟招型知名超市
考虑家乐福
◆ 二层设备间
◆ 1—4楼（群楼部分）：香港名品城厅街招商空间
拟招：麦劳肯德基等知名餐饮业银行分行总部香港名品城
◆ 中间部分：办公区
◆ 顶部：酒店式公寓
◆ 楼体外空部分车库
车库3000方米约300车位
：
酒店式公寓客户群体居住私密性求较高酒店式公寓部分置楼体顶部保障客户私密性
（2）类物业形态例分割
写字楼酒店式公寓例2：3分割5—18层办公区19—41层酒店式公寓
：
◆ 公寓面积写字间面积较户型目前济南房产市场销售态势良投资者总价低资金回收周期短较热衷户型投资
◆ 排部分客户群体然购买酒店式公寓改造成商住双功空间利设计初充分考虑部分群体（机县级机关住济办事处）
2 价格定位
（1）写字间
起价元方米
（2）酒店式公寓
起价：元方米
价格定位： 四星级酒店长包房
（3）商铺
元方米
3 目标客户群体定位
（1）酒店式公寓：
1）高层商务士高级白领
客户特征需求置业心理：
◆ 型企业中层理员
◆ 高端技术工程师
◆ 资金实力雄厚年总收入50万
◆日常工作繁忙时难空闲时间注重生活品位享受
◆年龄区间般35—50岁
◆ 求理想生活空间惜重金
2）外商国留学生
客户特征需求置业心理：
◆ 公司创始股东负责
◆ 前长期居住海外国发达城市居住质量求较高
◆ 特注重安全性
◆ 视时间金钱办事注重效率浪费效时间
◆ 资金实力雄厚年总收入100万
◆ 年龄区间30—40岁间
3）山东省政府机关事业单位驻济办事处行政员
客户特征需求置业心理：
◆ 省辖市县级政府机关事业单加强省市政府机关单位紧密联系济南设立办事处负责
◆ 身份副县
◆ 单位匪灰色收入
◆注重项目理位置形象档次省市政府邻首选注重餐饮住宿娱乐便利性
◆强消费力
◆决策周期长旦决定会快速成交
3）soho族
客户特征需求置业心理：
◆住办公室没固定作息时间
◆没固定班点固定附某企业
◆着高学历事技术含量高行业
◆容易接受新事物
◆需安静安全工作环境
◆事行业高技术行业收入高50万
◆年龄区间40岁岁
◆旦决定会迅速成交
4）类型置业者
客户特征需求置业心理：
◆需私密空间置业者等特殊需求者
◆注重项目形象档次配套设施物业理服务
◆注重餐饮住宿娱乐便利性
◆较强消费力
◆旦决定成交周期短
（2）写字间目标客户分析：
1）外资企业跨公司驻济分公司办事处
需求置业心理：
◆注重项目硬件设施软件服务品质
◆ 注重项目商务配套设施状况
◆ 注重交通便捷
◆强消费力
◆决策周期长
2）国知名企业济分公司山东总部
需求置业心理：
◆ 总公司分公司办公形象高求
◆ 注重项目商务配套设施状况
◆ 注重周边商业环境
◆强消费力
◆决策周期长
3）济南企业
特征需求置业心理：
◆ 济南情况较解
◆ 实力雄厚区域环境企业形象求较高公司证券公司高档旅行社
◆ 资金实力
◆ 重区域发展前景
◆ 办公点选取求较苛刻
4）市县级招商局办济南长设机构政府长设机构
需求置业心理：
◆ 理位置特殊求希政治中心附
◆ 商务配套设施求高
◆ 注重办公环境舒适性
（3）投资者
1）专业投资者
客户特征投资心理：
◆ 专业投资客房产投资颇验
◆ 济势力雄厚
◆ 时注意济南房产发展动
◆ 特重项目发展前景
◆ 中项目惜重金买进
2）机关公务员
客户特征投资心理：
◆政机关副县级某部门负责
◆较灰色收入
◆洗钱目
◆日岗位退笔收入准备
3）般投资者
客户特征投资心理：
◆机关般工作员灰色收入较少没家庭年收入10万
◆型企业中层领导公司负责家庭年收入50万左右
◆重投资回报率求投资回报周期短
◆希承担太风险
4 户型面积定位
（1）酒店式公寓
建筑面积：35—65方米
户型：部实体墙面
空间布局：
◆型落窗方面
型落窗建议做成外突弧型形状（仅限公寓楼层）房间凸出部分做成弧型沙发美观实节省面积型玻璃坚固型材料部约米高部位做护栏加强安全性
◆橱柜方面
作户型公寓橱柜疑会分部分空间样达保证效果节省空间问题关键橱柜嵌入墙体部部分嵌入墙体
◆分割墙体方面
部需分割空间卫生间厨房等全部厚磨玻璃采实体墙面做节省空间达隔音效果
◆卧室客厅
达卧室动静分离分占空间采磨玻璃分割开门推拉门
（2）写字间
建筑面积：150—300方米
户型：实体墙简单分割
空间布局：空间布局简单分割出办公区居住区业根喜风格
三 卖点挖掘
1区位卖点利炒作
◆传统政治中心
◆金融中心
◆新商圈营造
香港名品城型卖场肯德基卖劳等聚集气营造出新商圈——泰融厦商圈
2身卖点造
1）酒店式公寓
◆五星级实施服务
◆安全私密性
智化电梯外员私入
建议设立4部智电梯酒店式公寓部分业IC卡进入属楼层楼层业外员进入中
◆精装修带全套家具名牌家电
◆入住群高素质
2）写字间
◆济南高档办公场
◆方便快捷商务服务
入住业需求代办工商税务等手续
◆配套设施齐全
商务会公会客厅公接室展示厅新闻发布厅印复印室
◆高度智化
超5A智化系统
包括：楼宇理总集成系统楼宇设备动化系统综合保安防范动控制系统微区域移动通讯系统中央计算机理系统 办公动化系统通信动化系统综合布线系统线电视接收系统
功会议系统消防报警动化系统通信系统动抄表系统液晶屏幕显示系统
◆24时商务功
电梯车库保安提供24时服务
◆超前设计理念
四 媒体策略
1 流媒体
（1）报纸广告
济南时报齐鲁晚报众日报
（2）电视广告
济南电视台新闻频道
（3）户外广告
（4）DM广告
2 媒体特征
（1）齐鲁晚报生活日报众日报
济南时报齐鲁晚报济南市受众面趋疑济南市受众面广报纸处济南时报面济南市区齐鲁晚报覆盖整山东省价格较高
案言客户群体济南市选择齐鲁晚报（全省版）会造成增援浪费特殊时间段齐鲁晚报（全省版）做备选发布媒体
济南时报应做广告发布媒体次齐鲁晚报齐鲁楼市日济南
众日报受众群体全省政机关事业单位型国企业缺点面全省发行会造成资源浪费媒体考虑必时候
（2）济南电视台新闻综合频道
受众群体济南市政机关公务员
（3）户外广告
侧重楼盘形象展示目标客户流案第影响产生购买意
（4）DM广告
价格便宜针性强
五 售楼处布置
1 售楼处选址
采现场售楼方式售楼处拟定七路侧品鲜西侧搭建时售楼处
2 装修风格
售楼处售楼盘门面客户案楼盘档次直观反映案售楼处装修程中充分体现出写字楼楼盘档次酒店式公寓华贵
3 部配置
楼盘模型销控台展板样版间沙发接谈判桌椅
六 行性分析
1 类中企业涌现增办公区域需求
2 着外资企业跨国公司济设立办事处增催生批外商设外群体部分群体办公居住求条件高案化提供客源
3 2004年济南新开工高档办公项目较少案积累定客户酒店式公寓尚属起步阶段整济南高档居住场属需市现状
4 做较高档商务楼盘——明珠国际商务港旺销案行性提供现实
七 预测性分析
1 省市机关迁置会损失部分客户
2 质竞争楼盘出现
2004年济南商务楼新开工项目年会批新项目新项目定位案雷案定价受限制
3 整房产领域2005年走特价格走
4 然灾害政策法规等抗拒性事件
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项目概况
案位七纬交叉口属西部老城区济南传统政务中心金融中心济南市规划局新规划CBD商圈土规划面积119亩总建筑面积约5万方米建41层中两层群楼四层层建筑面积2000方米群楼35层层建筑面积1200方米
二 市场定位
1 项目定位
案定位提供五星级酒店软硬件设施服务相匹配酒店式公寓济南具服务性化配套智化办公区域
规划设计握：超前设计理念+完善配套设施+性化配套服务+先进配套功
（1）项目业态划分
◆ 层：型招商空间拟招型知名超市
考虑家乐福
◆ 二层设备间
◆ 1—4楼（群楼部分）：香港名品城厅街招商空间
拟招：麦劳肯德基等知名餐饮业银行分行总部香港名品城
◆ 中间部分：办公区
◆ 顶部：酒店式公寓
◆ 楼体外空部分车库
车库3000方米约300车位
：
酒店式公寓客户群体居住私密性求较高酒店式公寓部分置楼体顶部保障客户私密性
（2）类物业形态例分割
写字楼酒店式公寓例2：3分割5—18层办公区19—41层酒店式公寓
：
◆ 公寓面积写字间面积较户型目前济南房产市场销售态势良投资者总价低资金回收周期短较热衷户型投资
◆ 排部分客户群体然购买酒店式公寓改造成商住双功空间利设计初充分考虑部分群体（机县级机关住济办事处）
2 价格定位
（1）写字间
起价元方米
（2）酒店式公寓
起价：元方米
价格定位： 四星级酒店长包房
（3）商铺
元方米
3 目标客户群体定位
（1）酒店式公寓：
1）高层商务士高级白领
客户特征需求置业心理：
◆ 型企业中层理员
◆ 高端技术工程师
◆ 资金实力雄厚年总收入50万
◆日常工作繁忙时难空闲时间注重生活品位享受
◆年龄区间般35—50岁
◆ 求理想生活空间惜重金
2）外商国留学生
客户特征需求置业心理：
◆ 公司创始股东负责
◆ 前长期居住海外国发达城市居住质量求较高
◆ 特注重安全性
◆ 视时间金钱办事注重效率浪费效时间
◆ 资金实力雄厚年总收入100万
◆ 年龄区间30—40岁间
3）山东省政府机关事业单位驻济办事处行政员
客户特征需求置业心理：
◆ 省辖市县级政府机关事业单加强省市政府机关单位紧密联系济南设立办事处负责
◆ 身份副县
◆ 单位匪灰色收入
◆注重项目理位置形象档次省市政府邻首选注重餐饮住宿娱乐便利性
◆强消费力
◆决策周期长旦决定会快速成交
3）soho族
客户特征需求置业心理：
◆住办公室没固定作息时间
◆没固定班点固定附某企业
◆着高学历事技术含量高行业
◆容易接受新事物
◆需安静安全工作环境
◆事行业高技术行业收入高50万
◆年龄区间40岁岁
◆旦决定会迅速成交
4）类型置业者
客户特征需求置业心理：
◆需私密空间置业者等特殊需求者
◆注重项目形象档次配套设施物业理服务
◆注重餐饮住宿娱乐便利性
◆较强消费力
◆旦决定成交周期短
（2）写字间目标客户分析：
1）外资企业跨公司驻济分公司办事处
需求置业心理：
◆注重项目硬件设施软件服务品质
◆ 注重项目商务配套设施状况
◆ 注重交通便捷
◆强消费力
◆决策周期长
2）国知名企业济分公司山东总部
需求置业心理：
◆ 总公司分公司办公形象高求
◆ 注重项目商务配套设施状况
◆ 注重周边商业环境
◆强消费力
◆决策周期长
3）济南企业
特征需求置业心理：
◆ 济南情况较解
◆ 实力雄厚区域环境企业形象求较高公司证券公司高档旅行社
◆ 资金实力
◆ 重区域发展前景
◆ 办公点选取求较苛刻
4）市县级招商局办济南长设机构政府长设机构
需求置业心理：
◆ 理位置特殊求希政治中心附
◆ 商务配套设施求高
◆ 注重办公环境舒适性
（3）投资者
1）专业投资者
客户特征投资心理：
◆ 专业投资客房产投资颇验
◆ 济势力雄厚
◆ 时注意济南房产发展动
◆ 特重项目发展前景
◆ 中项目惜重金买进
2）机关公务员
客户特征投资心理：
◆政机关副县级某部门负责
◆较灰色收入
◆洗钱目
◆日岗位退笔收入准备
3）般投资者
客户特征投资心理：
◆机关般工作员灰色收入较少没家庭年收入10万
◆型企业中层领导公司负责家庭年收入50万左右
◆重投资回报率求投资回报周期短
◆希承担太风险
4 户型面积定位
（1）酒店式公寓
建筑面积：35—65方米
户型：部实体墙面
空间布局：
◆型落窗方面
型落窗建议做成外突弧型形状（仅限公寓楼层）房间凸出部分做成弧型沙发美观实节省面积型玻璃坚固型材料部约米高部位做护栏加强安全性
◆橱柜方面
作户型公寓橱柜疑会分部分空间样达保证效果节省空间问题关键橱柜嵌入墙体部部分嵌入墙体
◆分割墙体方面
部需分割空间卫生间厨房等全部厚磨玻璃采实体墙面做节省空间达隔音效果
◆卧室客厅
达卧室动静分离分占空间采磨玻璃分割开门推拉门
（2）写字间
建筑面积：150—300方米
户型：实体墙简单分割
空间布局：空间布局简单分割出办公区居住区业根喜风格
三 卖点挖掘
1区位卖点利炒作
◆传统政治中心
◆金融中心
◆新商圈营造
香港名品城型卖场肯德基卖劳等聚集气营造出新商圈——泰融厦商圈
2身卖点造
1）酒店式公寓
◆五星级实施服务
◆安全私密性
智化电梯外员私入
建议设立4部智电梯酒店式公寓部分业IC卡进入属楼层楼层业外员进入中
◆精装修带全套家具名牌家电
◆入住群高素质
2）写字间
◆济南高档办公场
◆方便快捷商务服务
入住业需求代办工商税务等手续
◆配套设施齐全
商务会公会客厅公接室展示厅新闻发布厅印复印室
◆高度智化
超5A智化系统
包括：楼宇理总集成系统楼宇设备动化系统综合保安防范动控制系统微区域移动通讯系统中央计算机理系统 办公动化系统通信动化系统综合布线系统线电视接收系统
功会议系统消防报警动化系统通信系统动抄表系统液晶屏幕显示系统
◆24时商务功
电梯车库保安提供24时服务
◆超前设计理念
四 媒体策略
1 流媒体
（1）报纸广告
济南时报齐鲁晚报众日报
（2）电视广告
济南电视台新闻频道
（3）户外广告
（4）DM广告
2 媒体特征
（1）齐鲁晚报生活日报众日报
济南时报齐鲁晚报济南市受众面趋疑济南市受众面广报纸处济南时报面济南市区齐鲁晚报覆盖整山东省价格较高
案言客户群体济南市选择齐鲁晚报（全省版）会造成增援浪费特殊时间段齐鲁晚报（全省版）做备选发布媒体
济南时报应做广告发布媒体次齐鲁晚报齐鲁楼市日济南
众日报受众群体全省政机关事业单位型国企业缺点面全省发行会造成资源浪费媒体考虑必时候
（2）济南电视台新闻综合频道
受众群体济南市政机关公务员
（3）户外广告
侧重楼盘形象展示目标客户流案第影响产生购买意
（4）DM广告
价格便宜针性强
五 售楼处布置
1 售楼处选址
采现场售楼方式售楼处拟定七路侧品鲜西侧搭建时售楼处
2 装修风格
售楼处售楼盘门面客户案楼盘档次直观反映案售楼处装修程中充分体现出写字楼楼盘档次酒店式公寓华贵
3 部配置
楼盘模型销控台展板样版间沙发接谈判桌椅
六 行性分析
1 类中企业涌现增办公区域需求
2 着外资企业跨国公司济设立办事处增催生批外商设外群体部分群体办公居住求条件高案化提供客源
3 2004年济南新开工高档办公项目较少案积累定客户酒店式公寓尚属起步阶段整济南高档居住场属需市现状
4 做较高档商务楼盘——明珠国际商务港旺销案行性提供现实
七 预测性分析
1 省市机关迁置会损失部分客户
2 质竞争楼盘出现
2004年济南商务楼新开工项目年会批新项目新项目定位案雷案定价受限制
3 整房产领域2005年走特价格走
4 然灾害政策法规等抗拒性事件
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