目录
序言……………………………………………5
第局部回忆历史挑战未……………7
海楼市演变程……………………8
二 关未海楼市理性思考………10
1 高科技化住宅………………………11
2 环境艺术日臻完美…………………11
3 创新意识户型设计…………………12
4 国家政策利…………………12
第二局部市场分析………………………14
闵行楼市分析…………………………15
二 莘庄区楼市分析……………………18
附表…………………………………………20
第三局部工程分析…………………………27
案资源分析……………………………28
1 拥资源……………………28
2 面问题……………………31
3 问题点弥补方式…………………33
二 市场定位………………………………35
1 产品定位………………………………35
2 客户定位………………………………37
3 价格定位………………………………39
第四局部全局基调设计建议………………40
建筑风格市场效果影响……………41
1 建筑风格界定…………………………43
2 色彩立面造型处理………………44
二 环境绿化景观设计…………………45
三 户型功户型配建议…………50
1 户型设计功化……………………50
2 功配置完善性……………………52
3 户型设计细部处理……………………53
4 功分区更明显……………………54
5 户型合理配………………………55
四 智化网络设计建议…………………58
五 高尚物业配套…………………………59
1 保安……………………………………59
2 效劳……………………………………60
3 配套设施………………………………61
第五局部销售策略………………………62
推广阶段………………………………63
1 试销阶段………………………………63
2 公开阶段………………………………64
3 强销阶段……………………………65
4 稳步阶段……………………………66
5 续销阶段……………………………67
二 价格策略……………………………68
1 根准……………………………68
2 付款方式……………………………69
3 促销优惠……………………………70
4 价格执行阶段………………………71
三 组织架构………………………………72
1 岗位职权工作范围……………72
2 销售员技巧求……………73
第六局部推广策略………………………74
质化楼盘突破道………………75
二 概念确定核心策略………………76
三 概念诠释…………………………77
四 案名设计……………………………78
1 案名设定塑性强………………78
2 案名设定确切…………………78
3 案名设定突出品质优势………79
4 案名起拾遗补缺作………79
5 案名设定然记……………80
五 CIVI视觉系统设计………………81
1 CI战略……………………………81
2 VI视觉系统设计…………………82
六 售楼处包装…………………………84
1 售楼处包装重性……………84
2 案售楼处建议…………………84
七 样品房设计…………………………87
1 样品房作……………………87
2 案样品房设计建议……………87
八 广告宣传基调……………………89
九 广告宣传形式……………………91
十 广告节奏控制……………………94
第七局部合作效劳工程………………96
序言
您工程赢市场青睐？
您工程实现价值利润空间？
您公司工程推广中堆积品牌？
思考问题时先审视目前楼市状况：
1供剩
2质化倾严重
3市场进步细分
4买家消费越趋成熟理性
5市场推广效性降
6知识需求结构变化迅速难握
7知识济时代挑战
现实令越越投资开发商开发新工程时步举棋定果面市场严峻努力寻求出条解决道会全新前景
英国济学家凯恩斯说：困难存新生事物中存新生事物转变程中中国房产业历暴利时代疯狂历点子营销时期动茫目终回复应理性状态资源整合概念引导成种必然趋势限度挖掘释放生产力外部资源进行优化组合 规划设计建筑施工园林绿化物业理市场推广等项专业资源进行挑选集聚整合通专业化分工带壁垒隔膜环节合作钱降低专业环节提供高效运作台够限度发挥作政工程开始初应该样统协调
思维放样层次思考操作工程时会发现海阔鱼跃〞工程塑性增加开发商言意味着时机成功
第局部
海楼市演变程
沪房产开展四历史阶段房产市场开展逐渐幼稚走成熟市场化程度越越高海房产市场变化特征较显著
阶段
年代
市场行
市场特征
代表楼盘
第时代
19911996
炒买炒卖
卖方市场推销阶段
1 境外买家量介入(外销高达80
2 楼价急速攀升
3 高层住宅受捧层般
4 投资客户占数
康健区
古北区
珠江玫瑰花园
第二时代
(反思期)
19931996年半年
国家市场
买方市场
营销阶段
1外销疲软销旺
2楼价回落
3层住宅受捧 高层积压
4白领工薪阶层 消费抬头
5投资减少
金汇花园
佳信城市花园
虹叶花园
莲浦花苑
第三时代
(理性期)
1996年半年1999年半年
理性消费
供求稳
概念营销品牌营销
1二次置业数 增加2楼价复苏
3带电梯层高层受捧
4环境设计渐成卖点
沙田公寓
金鹏公寓
万科城市花园
虹康花园
第四时代
(增长期)
1999年半年
元消费
供求差距加规模化营
1产品元化 规模化时代
2楼价稳中降升
3选择面广
4环境科技渐成时尚
海花城
万里区
中远两湾城
创世纪花园
二 关未海楼市理性思考
未1015年时间里海城市建设进步接超欧美著名城市建设水城市疆域进步拓展群郊区化迁徙旷日持久江浙两省次重板块纳入海界海终约15年形成心圆式城市建设模式中心城区建设成高级商业商务区参加 WTO带国际商机提供高效序运作台环线外环线间成海中等收入士居住区外环线外形成阶梯型价格住宅区已建成高架道路网络十条轨道交通网络保持着城市角落沟通工作访友路程花费时间应115时〔单程〕
鉴海未城市建设规划预见中心城区两条环线土资源急剧匮乏外环线外侧5公里土资源成海住宅开展黄金带着海疆域拓展着商机断增加预计时海口达2000万左右住宅需求保持种稳步升趋势
时着科技进步居住质量求提高未海住宅表现出突出特点：
1高科技化住宅：
Inter网络流行宽带超频技术断成熟未海住宅全面立体智网络相连接网采购网教育网娱乐已司空见惯物业理纳电子纸化〞系统中光控声控住宅成市场新宠
2环境艺术日臻完美：
追求环境消费者开发商完全明白建筑环境艺术组成局部〞未住宅规划设计中环境造景设计优先户型设计住宅种建筑形态风格合宜环境艺术完美结合
3创新意识户型设计：
未海住宅户型设计吸取目前已户型格局衍生出现层错层跃层住宅户型摒弃底楼顶楼模样户型推崇组合分割性化户型等等
4国家政策利：
房产带动58相关行业生产消费带更业时机直认国民济支柱行业相信着国GDP水断提高想购房数断升刺激住房消费政策断出台开发企业承税费减免银行贷款利率会降贷款年限进步延长
根关市未楼市预测认未住宅市场导者应该卓远见开发企业敏锐洞察力先知先觉预先生产符合客户市场产品满足消费者断提升种需求中期言2001年2002年市楼市继续稳步幅度攀升呈现两极分化〞现象：优秀概念新盘受市场热烈追捧两年旧楼盘较幅度仓〞价格争夺市场份额
准确预测未市住宅市场走势助种创新超前思维营造区述然种预测勇气胆略准市场脉搏运符合市场创新理念定会成行中佼佼者
第二局部
闵行区楼市分析
闵行区位海市西南部城乡结合区辖15镇6街道市级工业区目前正进行行政区域合工作总面积31768方公里总户数约2205万户口约6175万整区年均收入约6650元市重商品住宅基
99年闵行区全年完成商品房住宅建设投资285亿元竣工交付面积约200万方米销售面积约2155方米销售总额约612亿元区域均销售单价2840元m22000年区房产市场政府项政策扶持继续保持良开展趋势
沪出现商品房消费闵行区住宅基消费量直位全市前列区域物业受广阔消费者青睐区域交通便利铁运行缩短闵行市中心区域距离较成熟配套设施消费者提供良生活环境远离区中心区吴泾外区较少工业污染宜居家价位拟适中
闵行区住宅分布集中区域：
1 梅陇 罗阳区
区域原动迁房96年起断新盘推出例：爱莲屋西班牙名园梅陇镇世纪苑未名苑等均属年表现良新盘整区域层次较高市场认程度较高目前区域均价3900元 m2左右
2 七宝区
区中高档商品住宅早期开发物业中万科城市花园〞外商品房均处相滞销阶段明泉公寓南国花园万泰公寓等期开发古镇名邸〞叠彩家〞均俗销售业绩目前该区域销售价格3200—4500元 m2间局部滞销楼盘已运达30降价幅度进行甩盘〞
3 航华区
该区域动迁房商品房相混杂特征丹桂花园〞新明星花园〞鸿禧花园〞属中高档物业余普通住宅动迁房虹桥机场原市场认程度佳该区域物业销售速度总体拟缓慢目前该区域均价格超3000元 m2
4 莘庄区〔文详细分析〕
二莘庄区楼市分析
莘庄区商品房发育较早92年起商品住宅出现莘庄商品房开展速度较区域相较慢九十年代期着莲浦花苑东苑绿世界新梅公寓海莘城春申城四季苑等批优秀住宅开发莘庄区楼市开始复苏进入21世纪莘庄区正成熟卫星城市开展世纪名门裕兴花园阳明国际花苑等批高品质住宅应运生莘城莲浦新苑〞等新盘推出进步加快莘庄区商品住宅建设全新营销理念击着莘庄房产市场莘城苑莘南花苑等批落伍住宅降价苟延残喘
目前莘庄区商品住宅容量然较新建物业〔1998年〕存量25万—30万方米左右早先开发旧盘存量少30万方米计价位品质段前提莘庄周边辐射区提供住宅供量4500—5000户市场形势容乐观
剧烈竞争形势想突破市场封锁壁垒必须破传统思维模式创新意识物业品牌企业形象筹划思路等方面时花力气建设方获相应市场份额
附件：
案名
源梦苑
海春城
莲花新村
虹梅家
位置
春申路
莲花南路
128弄
莲花南路
春申路1581弄
投资兴建
闵行商业
建设公司
房
万华房产
闵行房产营
公司
企划销售
莘亚置业
销
销
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
销售面积
3万M2
5万M2
7万M2
175万M2
建筑楼层
6F
9F
6F
6F
规划面积
78M2~170 M2
88 M2~119 M2
50 M293 M2
34 M290 M2
力面积
93 M2
110 M2
82 M2
55 M290 M2
单价范围
2248元
~2580元
2680元
~3888元
2280元
~2650元
1790元
~2100元
均单价
2414元
3300元
2460元
2000元
总价范围
184万~438万
24万~60万
12万~26万
67万~18万
力总价
22万
36万
18万
11万18万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
320户
480户
588户
1700户
销售率
80
50
65
60
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
现房
现房
附件：
案名
新申花城
虹梅新苑
罗阳花园
位置
春申路
虹梅南路166弄
投资兴建
新闵传慎
企划销售
销
销
富阳力阳
规划途
住宅
住宅
住宅
销售面积
41万M2
35万M2
建筑楼层
6F7F
6F
6F
规划面积
50 M2190 M2
64 M290 M2
5254 M2814 M2
力面积
90M2
64 M2 ~90M2
6023 M2
单价范围
2400元3700元
1860元2100元
1900元2230元
均单价
3000元
1980元
2100元
总价范围
12万元80万元
14万元16万元
99万元18万元
力总价
22万52万
15万
13万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
843户
578户
销售率
90
80
35
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
现房
附件：
案名
春申城
四季苑
海莘城
莘城公寓〔二期〕
位置
市路4633号
宝城路158弄
宝城路158弄
投资兴建
春申城开展公司
海莘城实业公司
海莘城实业公司
企划销售
亿房产
亿房产
北孚房产
规划途
住宅
住宅
住宅
销售面积
82万方米
30万
建筑楼层
12层
618层
612层
规划面积
7665M2～165M2
10714M2～158M2
100M2～264M2
力面积
13649M2
138 M2
162 M2
单价范围
2700元3500元
2800元3400元
均单价
2750元
3200元
3600元
总价范围
21万45万
29万55万
34万90万
力总价
38万
48万
57万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
销售率
80
82
65
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
期房
附表：
案名
文心苑
天仁苑
春申家园
位置
金二村
银路3178号
市路4481号
投资兴建
颛桥房产
颛桥房产
春申房产
企划销售
销
销
销
规划途
层
层
层
销售面积
29万M2
62万M2
建筑楼层
6层
6层
6层
规划面积
7112M29022M2
6316M211648M2
4321M2925M2
力面积
9311 M2
7652 M2
单价范围
1700元
1900元
2300元
2750元
1518元
1880元
均单价
1800元
2525元
1770元
总价范围
12万18万
15万32万
15万
力总价
15万
24万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
580户
240户
销售率
95
70
85
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
年限
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
现房
附表：
案名
阳明国际花园
莘城苑
香树丽舍
黎安家
位置
水清路
报春路
疏影路111弄135号
水清路
黎安路
黎安路443号
投资兴建
海阳明
房产公司
海联盟房产
海昕城房产
兴业房产
企划销售
宝名房产
甲山林
房产
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
销售面积
6万M2
建筑楼层
16层层
4栋高层
6层
6层
规划面积
10107M2
147 M2
6832M2
10125M2
90M2138M2
6672M21046M2
力面积
10107M2
147 M2
8162M2
90M2138M2
872 M2
单价范围
3300元3800元
1535元
2121元
2800元
3700元
2070元
2538元
均单价
3550元
1820元
3300元
2300元
总价范围
37万58万
14万22万
25万48万
14万27万
力总价
37万55万
17万
25万
22万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
680户
240户
售户数
销售率
50
30
40
90
银行贷款
首付二成
八成贷款
首付三成七成贷款
首付三成七成贷款
首付三成七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
30年
工程进度
结构封顶
现房
结构封顶
现房
附表：
案名
三琳花园
(莘巴洛克)
世纪名门
锦绣家
位置
莘松路299号
莘松路225号
春光路691号
投资兴建
申宇房产
东苑房产
信捷置业
企划销售
春声置业
新巢房产
售
规划途
住宅
住宅
住宅
销售面积
约2300252M2
约244608 M2
建筑楼层
14F(2栋)17F
12 F
6 F
规划面积
10079 M2 ~1552 M2
13067 M2
~17837 M2
8695 M2
~1163 M2
力面积
15520M2
10079M2
10858M2
15138 M2
15110 M2
单价范围
2528元~3468元
3563~3900元
2280元~2650元
均单价
3000元
3600元
2400元
总价范围
30万~~46万
46万~~70万
19万~~30万
力总价
40万
54万
付款方式
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
总户数
172户
80户
270户
销售率
约50
20
40
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款年限
30年
30年
30年
工程进度
准现房
期房
准现房＼现房
附表：
案名
金霄云邸
铁明珠
众众家园
位置
沪闵路水清路
莘建东路198号
广贤路
投资兴建
锦江房产
市南电力房产
众众房产
企划销售
精稳企划
新汉业
售
规划途
住宅
住宅商住
住宅
销售面积
约1547448 M2
37663 M2
建筑楼层
30F
6 F11 F15 F15 F
8 F＼9 F ＼11 F
规划面积
12078M2
15555 M2
7952M2
~21363 M2
8515 M2
~22564 M2
13624 M2
~14904 M2
力面积
79 52 M2
12791 M2
10852 M2
单价范围
3600元~4100元
3600元~4200元
3380元~3920元
均单价
3800元
3850元
3500元
总价范围
43万~64万
29万~49万
28万~58万
力总价
31万~49万
付款方式
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
总户数
112户
512户
237户
销售率
45
50
60
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成七成贷款
贷款年限
30年
30年
30年
工程进度
期房
期房
现房
第三局部
案资源分析
1 拥资源
案进行筹划包装前必须仔细审视案身资源予整合期挖掘出案化潜吸引消费者注意激发强烈购置欲通销售引导促购置达成良销售业绩
外部资源：
a 市政配套兴土木亚洲第立交桥建立铁号线外环线丰富案域立体交通网络系统闵行区独良公绿化系统案开展前景更加诱
b 消费者购置行日趋理性房源选择已摆脱前两年风走状况简单配套户型已满足购置求案选择开发时机利身物业规划设计户型设计景观设计等硬件配备处较先进层面
c 案处春申路友谊路口位海莘城西南端周边已建建工程较商业设施配置稍嫌缺乏海莘城总量100万方米开发规模案奠定良形象根底周围四通八达交通系统案市中心区域交流较便捷
d 市政府房产众利消息例产权手续费减免措施契税调等较力度刺激房产销售
部资源
a 开发商作闵行房集团属企业整块整体性开发运作资金流转运具相雄厚实力
b 目前暂定规划高层建筑拟符合消费者居住需求接受力规划具定先天优势
c 房型配尚未定稿设计中存较变性根市场反应情况设计出符合消费者需求房型配
d 区景观规划设计尚未定型局部设计变性较根全新景观理念市场走势表达出案独具特色景观效果
资源整合
根外部资源部资源合理运案销售中达更理想销售率缩短销售周期快回笼资金达理想销售业绩抓紧机遇项资源予筛选补充题概念突出中心程度效劳案筹划销售成筹划中缺组成局部
2 面问题
案言存机遇时存定问题点筹划说着直接影响作案进行筹划前必须明确问题点寻找出予剖析
a 案占2万方米左右呈南北长350米东西宽6570米狭长条形设计单位言样块进行规划设计难度确实法摆脱兵营式〞类兵营式〞设计窠臼法充分发挥想象力较易区布局显呆板缺乏灵动感觉
b 案属海莘城众块中块海莘城〞名称面世已三年历史喜新厌旧消费者说名称已缺乏日激情击力
c 案整体规划局限性景观规划中法采规模景观效应吸引消费者注意
d 案体量说属中型物业较难成型周边型楼盘〔例莘城公寓新万科城等〕进行正面抗争消费者目前购房时较考虑购物业规模案规模缺乏竞争优势
3 问题点弥补方式
针述影响案销售问题点设法弥补量防止问题点销售中产生负面影响影响整体营销提供项初步弥补方案〔具体细节方案定稿开发商协商确定〕：
a 规划时量防止兵营排列〞布局采错落致院落围合式原进行规划单元具较采光景观效果
户型设计中应注意调查解市场受喜爱户型资料产品生产产品销售需求根吻合
b 宣传着重突出案域优势环境优势强调距莘庄成熟商业区仅700米遥毗邻国家级花园——莘城中央花园紧风光秀丽横沥港等弥补莘城目前配套尚齐全带缺憾时运区景观优势予弥补
c 案块狭长景观设计极重建议延请专业园艺设计公司〔境外公司〕进行整体设计特应注重立体景观立体绿化设计丰富区景观层次感时运型组团绿化点缀区区移步换景整区景观更具吸引力
d 案规模尚较难型楼盘进行正面抗争筹划应量防止规模劣势性化思路案进行唯性包装营造物业难模仿难逾越市场壁垒求毕功役〞实现理想必须品质特色物效劳作文章
二 市场定位
确保良销售业绩前期定位相重市场定位正确否直接影响物业开发成败否首先需建立物业品牌创造热岛〞效应房产开发营中物业品牌建立已成克敌制胜必备武器物业品牌建立取决物业独特性塑造
1 产品定位
进行产品定位前已注意案具备三根底首先案开发商声誉卓著国营企业拥相雄厚济实力企业优质品牌物业品牌建立奠定背景根底次案处西南区卫星城市海莘城中邻莘庄成熟生活商业圈具备建立中高档优秀物业品牌物质根底第三案周边交通条件良绿色生态系统完善〔莘城中央公园〕休闲娱乐设施齐全〔金燕厦莘城宾馆〕具备品牌物业消费认根底
根述三根底立运差异化竞争策略案独特性塑造成竞争手法逾越市场壁垒运价格势〞原理案成新世纪西南楼市领头羊
眼中产品定位源产品解市场握准确产品定位案较特定潜客户目标
建议案定位：
莘庄区海莘城区域座适合中等收入家庭购置中高档住宅区
认：案毗邻春申路沪闵路属莘城范围较段案东已逐渐出现批新建住宅案位置正确较潜力周边物业价格分析案应属中价位楼盘案品质属中档偏高品质住宅
根产品定位拟提炼语句案定义：
集景观园林化户型功化配套智化效劳立体化价格民化体现代功中档住宅区闵行区新世纪康住宅建设样板局部中产者梦寐求理想家园
2 客户定位
根区域环境周边物业分析案市场定位原认案理区位较佳交通便利吸引市区居民前认购客户层表现：
类公司职白领阶层局部成功私企业家庭月收入40006000元者
群客户选择新居时般考虑户型外讲究物业品质功环境景观设置希种返璞真环境中摆脱工作中生活中心理压力寻求然谐居家环境表达价值
客户源：
案处闵行区铁线面目标客户相较广西南区购房消费者例较高源致分类：
A) 铁线区域货币化安置动迁居民
B) 案周边工作稳定收入士
C) 铁线班稳定收入家庭
D) 拟注重交通配套居民
E) 拟注重周边配套客户
F) 素质较佳私营业
G) 周边区域货币化安置动迁居民
H) 外沪工青年白领
3 价格定位
考虑案理位置交通条件区规划客户定位周边物业竞争等方面素案价格应控制28003600元单方价格通拉开优劣楼层套型间价差早消化较差房源吸引气产生羊群效应〞时控制楼层价格系数案均价控32003300元M2左右特注重案外观包装视觉价值超越实际价格期产生价格势期价风格升提供根底
〔具体价格控制系统详见专题报告书〕
第四局部
建筑风格市场效果影响
建筑容形式统体达美观两目风格总形式联系起成建筑缺组成局部意义说风格住宅开发具重意义表现三层面：
（1） 建筑身说通建筑风格取两种效果：美观二识〔CI设计〕
（2） 市场角度讲良建筑风格楼盘促销积极意义楼盘推广卖点
（3） 消费者说风格建筑获认引致精神愉悦特针特定消费象楼盘更风格目标客户心理特征相符
段时间沪楼市刮起股欧陆风〞特征粘贴古希腊古罗马艺术符号标记建筑外形较出现山花尖顶饰花柱式宝瓶通花栏杆石膏线脚饰窗等处理具强烈装饰效果色彩粉红色浅色线脚相结合三段式表象特征欧陆风〞刮起初期市场引起消费者注目喜爱建筑风起云涌屡见鲜时欧陆风〞时尚受宠先见明开发商开始辟蹊径出现古典义〞现代义〞相结合建筑风格种风格建筑外观吸取类似欧陆风格〞元素处理手法加简化局部色彩面积浅色装饰味相简化追求种轻快清新典雅气氛目前种风格住宅建筑群较属导性〞建筑风格
认建筑风格选应身楼盘目标客户定位直接联系般说文化知识水准较高容易接受较含蓄抽象造型色彩普通文化水准较容易接受具体较艳丽醒目直观建筑风格色彩
鉴案客户定位批收入较高白领阶层事业成功士批知识面见识阅历较深较广案建筑风格宜繁文缛节〞
1建筑风格界定——
具性化简洁化建筑风格吸引批消费群体建议：
案建筑风格应选没分装饰切功出发讲究造型例适度空间构图明确美观强调建筑外观明快简洁现代义〞建筑风格求适应目标消费群文化心理客户建筑风格感觉属感豪感荣誉感楼盘成格化建筑物极强生命力号召力
2色彩立面造型处理——
现代生活追求简洁居家风格居家气氛案建筑风格审美时尚相致立面色彩设计中力求简约手法表达出建筑身具美感外墙色彩处理抛弃欧陆风格粉红咖啡红急躁采清净浅米色少份城市喧嚣份居家宁静
建议设计采整区架空层设计幢楼架空底部绿化公绿化连成片提供区居民进行交流沟通巨场增绿化更效改善案型带视觉缺憾真正表达然交流沟通
二 环境绿化景观设计
景观设计重视然融洽统时根身工程特性制定合理景观设计方案营销程中充分兑现价值首先应界定两点：
（1） 利工程现外部景观资源案景观作铺垫形成外部景观独延续补充案形成景相益彰
（2） 营造工程身景观效果挖掘工程中利景观高价值提高景观营销中附加值
围绕二点出案毗邻西侧条疏浚横沥港水质情况良通黄浦江活水源傍工程西侧疑案增添道然景观
根市场消费者解80然河景非常重种样亲水住宅〞应运生然河资源充分利然河资源惜化费工挖掘工湖泊增加卖点新动说明营造生态居住区规划设计中充分注重保护然资源利天然貌势营造舒适宜生态区
工程型呈狭长型较难布置绿化景观果现形状态创造出然生态怡绿化景观样满足消费者阳光然渴样创造出颇具性化区园景
建议区景观设计三根素作区景观绿化设计蓝：
a点〞——栋住宅前应组团独立景观现代居住环境中居住者结构原家庭血缘根底仅仅获取居住空间恰巧〞走起职业文化程度行准道德标准等差异生活方式相凝聚力明显减家成城市堡垒〞长期压制环境监控安感居住环境拥领域感属感认感呼声日高更加期情感沟通相互解交必组团景观设计时组团形式围绕某种性绿化庭院外性道路完全分开间设置凉亭桌凳花架花圃水池等品周围绿化环境相协调模拟然生然实现类回然属性
休闲时间组团绿化中闲聊棋健身晒太阳等形成便交极具领域感邻里交空间环境深处中居民种亲切感组团景观绿化适加变化形成特点突出空间性增强识性
b线〞——面〞组团绿化区通线〞绿化组团连结起形成序连贯统
路网系统做车分流未住宅开展趋势区条贯南北干道外余宅前屋道路减少面积〔道路设计满足消防通道等求前提〕干道宅前屋道路种植成年树木绿荫成伞盖条道路绿荫覆盖浓荫翠绿条道路行间蜿蜒曲折行云流水般拥抱绿意
河长350米河岸道路形成颇具特色绿色长廊种植名贵树木增添驿亭休闲桌椅花钵假山等景徉河岸边闻花香听水流抚飘柳感受西子湖畔柳浪闻莺〞美感充分享受然恩泽
C面〞——相组团绿化言面〞绿化体景观——区中心绿
体景观组团绿化讲究气豪迈通入口门廊设计进入区首先印入眼帘开阔广场广场中心叠泉喷露中央广场需工装饰广场两侧种植片低矮灌木四季盛开花坛形成花坛四季彩虹广场灌木花坛外围种植热带植物例棕榈树芭蕉等区会坐拥浓密热带植物丛中
中央广场叠泉喷露 外延四季花坛 外延热带植物 外延中心会层层叠叠错落致中央广场容丰富起空间层次感定构图中心
三 户型功户型配建议
户型设计断变化促成房产市场断成熟买家喜年热卖户型明天成垃圾正促考虑户型设计更加超前意识市场准确判断掌握市场需求针出现变化进行深入细致研究断尝试
1 户型设计功化
客厅
餐厅
公活动区——
门厅
家庭厅
卧室
功分区—— 私密休息区—— 书房
客房
厨房
卫生间
辅助区 —— 阳台
贮藏
（1） 公活动区：
供起居交谊客厅餐厅家庭厅门厅等
（2） 私密休息区：
供处理私事务睡眠休息卧室书房保姆房等
（3） 辅助区：
供两局部辅助厨房卫生间贮藏间阳台等
分区明确专门功动静区环境求合理互相干扰
2 功配置完善性
（1） 房带卫生间已成中户型必设计
（2） 工作阳台设置前功重合阳台设计〔家务操作观景等功集中空间实现〕相变合理方便
（3） 书房童房贮藏室衣帽间等配套空间设置室生活更丰富彩居家更舒适
（4） 玄关设计增加户空间层次生活水提高社会现实相吻合入室更衣换鞋等新风气变进居家健康化安逸化
3 户型设计细部处理
（1） 传统厨房采I型设计建议采L型设计开放式半开放式厨房设计宽度方面考虑操作台盥洗台厨具电器壁柜设置摆放位线安装通风排气条件
（2） 建议工程采落窗凸窗角窗破单纯阳台作居室外延空间局面
（3） 卧室门注意防止房间门相现象
（4） 采低窗台设计坐卧增加空间开阔视野
4 功分区更明显
（1） 96年前住宅没什功分区概念居家极科学厅功拟混乱根区分休息娱乐区〔客厅〕进餐厅〔餐厅〕卧室门直接开厅设计十分合理
（2） 96年住宅开始注重空间层次分区问题三分区理念：动态静态空间划分工作空间生活空间划分公空间私密空间划分思想户型设计中效贯彻
（3） 错层越层户型设计破面厅划分旧传统利凸出边角台阶隐型走道等设计进行空间划分空间层次感受更强空间变化更
5 户型合理配
户型配应具合理性实性美观性前瞻性户型配面积配应总价市场消费者购置力水集中表达区分目标市场根标准参数理想户型配面积配应该目标客户总价市场相吻合
根局部案细分市场〞分析中已出目标客户：
a 2845岁间白领士事业成功士
b 批家庭结构三口家
c 月均收入2500元
d 根愿意三代堂
e 购置群体年青化
出房型应项功齐全〔卧次卧书房客厅餐厅二卫〕三房二厅二卫作力房型次二房二厅次力房型结：
类型
面积
配
总价控制
三房二厅
120M2130M2
55
4045万间
二房二厅
90M2115M2
40
3540万间
四房二厅
150M2160M2
50
5055万间
户型配符合案目标客户价格承受力家庭总收入40006000元白领家庭说付完首期款月须贷款2000元左右〔30年贷计算〕
综述户型构成例出二素：
第 户型宜杂战线宜拉长
房型较兼容满足种需求思想错误战线长法集中力量满足某种需求层次表达出楼宇档次形象定位
第二具体户型构成例应目标客群细分确定
楼盘必然预期目标客户群针目标客群需求特点细分出特征群体然根群体购置力购置目购置心理等素进行研究分析调查摸底确定应户型具体例
四 智网络设计建议
智化住宅区房屋开展方趋势价值表达方面：
a． 住户生活便利娱乐丰富享受网络化教育网络购物电子邮件电脑阅读等功
b． 物业理更效率更便理物业中水电煤物费等通传感器进行数采集物业增加效劳性赢利性容保安购物洗衣社区厨房等通网络更效物数减少素质提高提高工作效率
C开发商获取高科技增值利润智化区建设中开发商计算机系统集成商起规划设计敷设区网络建立区智化控制中心投资供电系统整区投资中占例较智区设计功突出品质高尚市场竞争中极优势开发商获取增值利润回报
五高尚物业配套
鉴案目标客户层定位白领私营业等高档次群物业效劳应表达众身份物业效劳采取方式：〔案初步建议具体建议开发商协商拟订〕
1 保安方面：
A 采红外线双探头周界警戒系统区进行监控
B 电视监控系统监视区细微处
C 门窗红外线屏障系统
D 户动报警开关
E 单元门磁警报警报警系统
F 区特设电子巡更系统
G 区入口访客查询系统
H 进户门安装电子门锁智识系统
I 单元门安装电视讲系统
J 专业保安队伍
2 效劳方面：
A 特设区钟点效劳减少业整理家居烦恼
B 星级效劳表达案高档品质
C 提供定期门体格检查医院联网保障业健康
D 家教中心联网建立社区家教保障业子女学辅读丰富业余生活
E 提供快递效劳
F 预定机票车票等
G 提供出游咨询效劳
H 提供商务效劳
I 设立社区厨师
3 配套设施：
A 建立中央供水系统直接提供净化水
B 区花园设立背景音响系统
C 区设洗衣房
D 建立VIP会丰富业业余生活容包含体育休闲娱乐等
E 区建立观景休闲台作业休闲聚会理想场
第五局部
推广阶段
1． 试销阶段 〔开盘前二四月〕
阶段预售证尚未出未市场进行公开销售作市场接受层面做初步探寻具体谋略行动前天时利精密审视判断引导步企划根底阶段需完成工作步骤：
a． 确立整盘营销方案企划方案细部容
b． 完成销售员案前培训
c． 完成案名设定VI视觉系统设计〔名片胸卡楼书引导旗效果图等面设计〕
d． 完成样品屋装修布置
e． 完成销售部表格化数化理化设计系统
f． 掌握公司客户资料作先期预定
g． 制定完毕广告媒体方案公开出售传播方式
h． 做该阶段门客户登记预定统计
i． 完成现场接中心设计建造布置
2公开销售阶段〔执行第月第三月〕
公开销售阶段策略运会通类宣传途径接触解案引起目标客户注意唤起目标客户群兴趣聚集气产生羊群效应〞呼百应达公开出售第步目阶段全力赴力争达目标
a 完成销售总量3040
b 完成达第阶段销售均价〔见价格策略〕
c 集成掌握电分析控制
d 实施楼层分层推出控制
e 根试销公开两阶段销售情况作出相应修正方案
f 适量面媒体配合SP促销活动员销售全面展开〔现场促销员拜访 追踪直接邮递〕
3 强销阶段 〔执行第四月第六月〕
整盘推广程中该阶段属稳固阵〞扩战果〞时段阵〞指已取市场份额市场接受度否取案成功关键该阶段销量否破房产销售生命线〞——60〔60生命线房产开发商局部资金已回笼〕力求该阶段采取措施完成销售目标
a 完成销售总量60
b 扩宣传面采取立体组合广告攻势
c 充分掌握案市场影响力
d 建立案市场品牌效应
e 充分掌握竞争楼盘详细背景资料
f 预测发生受阻态势制定应措施
g 已成交客户进行联络沟通希通客户口碑作具说服力推销
h 实现该阶段销售均价
4 稳步阶段 〔执行销售第七月第九月〕
案已市场建立热效应通品牌深化提升确立案牢破形象该阶段工作策略：
a 着重推出TCS〞〔客户满意〕战略
b 强化宣传案物业理
c 针剩余楼层推出适优惠方案
d 加强成交客户联谊活动扩口碑宣传
e 加强访电客户追踪滤
5 续销阶段
〔执行销售第十月第十二月〕
时案通前阶段销售已众目标客户接受建筑工程渐渐进入掀开面纱露真容阶段阶段产品接受市场考验重阶段物值客户进行鉴定出现新轮波浪握点：
a 提出建筑外立面调整建议〔提早提出〕
b 提出区外部结构细部处理建议〔提早提出〕
c 提出区绿化景观布置建议
d 针老客户介绍新客户采取奖励措施
e 召集新老客户物提出建议
f 筹备起草业委员会章程细
g 已购房客户进行亲情慰问
h 完成剩余楼层销售工作总均价控制
二价格策略
房产定价否准确营销程中起关重作旦定价错位直接影响市场反映推广效果定价前需产品身综合资源进行细密证周围楼价进行详细调研客户定位握准确根底推出价格市场接受房产利润少够控制合理时间数量范围
1． 根准
a 产品价格产品价值相符合物值
b 维持先期根资金运作保证期利润创收
c 低开高走幅频涨稳步升
d 设定景观楼层系数
2． 付款方式
避开高价带利素限度减轻购房者资金承受力更范围扩目标客源层考虑钱利润条件保障资金回笼前提考虑采取灵活样付款方式根客户济状况提供相适应付款方式
a 分期付款根工程进度设定分期付款
b 银行贷款：首付1080银贷10交房时支付
c 免二成首期款〔付2万元定金〕80银行贷款20三年款方案
d 次性付款折扣优惠
e 银行签定零首付协议促进二次购房业选购案
3． 促销优惠
促销优惠指限定时间范围配合整体促销活动方案通赠送折等方式客户购置行进行直接刺激种方法活泼销售气氛进行销售调节更时候抛开价格体系直接利行
a 开盘前期出局部位置层次较差房子作促销优惠达聚集气目
b SP活动时局部房子作促销优惠扩影响力
c 出数套边角料〞楼层较差房型进行促销优惠
d 定时间段进行购房抽奖活动〔送相优惠价值房屋面积电器出国旅游等〕
4． 价格执行时间段
a． 第阶段试销阶段
定价原：价格暂公开试探市场反映
方式：签定条件时撤换购置意认定书收受定金户2万元整
b． 第二阶段 公开期
定价原：行情开盘缓慢升保证根运转资金回笼
c． 第三阶段 强销期
定价原：高价塑形象付款创佳绩
d． 第四阶段 持续期
定价原：微利运作盘活余房
价格消费者敏感话题产品综合性货币表达市场接纳程度供需晴雨表更投资利润终实现关键定价执行步骤中握方
三组织架构
1 职位职权工作范围
营业筹划总监：负责整楼盘全程统率作业
专案理：１〕负责楼盘销售业务方案执行
２〕负责现场销售控制员理
３〕负责部门协调沟通
销售：１〕负责现场客户接介绍成交
２〕负责销售流程事务
３〕协助财务部门收缴款业务
４〕负责促销活动执行
5〕负责预售贷款合
签署
6〕负责期客户效劳工
作
揭贷款：负责期贷款工作办理
行政：负责现场行政工作
企划：１〕负责楼盘广告企划作业执行
２〕负责媒体方案执行
市调：１〕负责市场调查执行
２〕负责调查结果分析评判
３〕协助修正营销方案
2销售员求技巧
A 良团队合作精神
B熟练效销售技巧
C完整房产法律法规知识
D百折挠职业忍耐力
E职工作楼盘坚决信心
述五项求公司销售员求唯支训练素铁军〞取良济效益
第六局部
质化时代突破道
房产走天步然概念卖掉楼盘〞奇迹注意力济〞召唤工程想突出性陷质化认感属感概念疑突出性〞条出路条算难走路
谓题指某种识容涵义预期形象〞房产工程确立题简言赋予工程思想生命建筑物活起〞展现出动性魅力〞确立题概念三方面入手：
确立核心思想
概念确立 围绕核心思想确定概念
概念富表现力感染力
二 概念确定核心策略
四方面考虑确定案概念
（1） 企业品牌特征应加渲染描述
（2） 什案部外部资源核心素
（3） 案面目标消费群文化背景生活方式
（4） 概念保持永时创新意识
认案概念应确定：
——新类新陆摩登生活
三 概念诠释
1492年哥仑布发现新陆〞蜂涌新陆〞片崭新土耕耘劳作建立美丽城市美富庶家园
海莘城犹轮初升太阳冉冉升起西南片广阔肥沃土中央公园落成金燕厦矗立分布莘城中时尚区建成海莘城点缀美丽摩登二十世纪新陆〞？新类时尚追求摩登生活〞
四 案名设计
案名设定已房产营销程中必少环节取案名坏直接影响楼盘外形象审美愉悦名称会强化客户第印象客户买房整程中会起潜移默化煽动作制定案名思考中首先基点：
1． 案名设定塑性强
表现突出企业楼盘品牌表达域优势表达区功价格优势国家法律规定中符合般民俗惯命名范围包含
2． 案名设定确切
案名设定产品身属性相符合清楚楼盘消费群体属阶层面高消费群体案名需显现出高贵气质面普通工薪层案名应表达实惠实
3． 案名设定突出品质优势
产品销售成功必须具竞争手没广阔购房者接受产品优势点产品优势点突出强化房产案名身疑载体
4． 案名设定起拾遗补缺作
产品优势点渲染传播外楼盘案名身作营销广告组成局部更应拾遗补缺成产品身组成局部产品优势修正法修正作产品组成局部——案名善美特产品优势点十清楚显时候画龙点睛命名起弥补作
5． 案名设定然记
样涵需形势表现房产名称然记念听仅琅琅口传播更广更远购房者引豪生价值通购置房产通案名充分嘹亮显耀出
鉴考虑案案名建议定：
摩登时代
MODEN TIMES
目：
突出案筹划题反映案浓烈时代气息区具超前设施配套时结合莘城筹划思路反映种全新生活理念
概念：
助艺术师卓林拍摄摩登时代脍炙口著名影片片名作案名案更加容易消费者接受益推广区知名度
五 CI战略VI视觉系统设计
1． CI战略
CI称CIS英文Corporate Identity System〔企业统化系统〕缩写富性企业特征营理念理策略行标准等信息运统化标准化视觉传达系统广泛公关系活动传达企业关系者全社会企业部外部相关环境产生致认感价值观产品总价值消费者言开发商整体形象公司实力理理念已成消费时考虑素作房产企业运CI战略身推市场已成市场导趋势竞争剧烈手林立市场中站稳脚根寻份市场份额统化标准化系统包装筹划必少
2． VI视觉系统设计
VI设计CI战略中重环重性表达企业外观意义CI战略中VI体系企业标志根底设计系统触眼睛工程构成根素包括方面
A． 企业标志〔案LOGO〕——案视觉沟通根形态VI设计核心设计根底
B． 案标准字体——中英文字体选择应符合案性质决定案标志求会销售环节应达完美契合
C． 案标准色辅助色——案说种形象色彩功渗透性极强会相广泛范围展开：标志标准字楼书DM广告横幅引导旗指路牌制服等
视觉系统必须符合三方面素设计组合销售程中达统序目VI视觉系统设计幅度提高消费者开发商专业力济实力信指数营销筹划中必少
六 售楼处包装
1． 售楼处包装必性
案说售楼处作窗口直接影响销售业绩消费者说售楼处表达楼盘品质开发商实力品位第印象售楼处够直接吸引客户注意力案推市场第步售楼处直接表达案筹划思路突出优势VI视觉系统中占席
2案售楼处建议
案位春申路沪闵路考虑售楼处必须设立流密集干道路案售楼处选址春申路沪闵路口较适宜春申路沪闵路均属交通干道流车流频繁售楼处建造助良理优势进行宣传时沪闵路良绿化带更加醒目
达整盘包装超值性效果售楼处包装做高雅新潮独具格建议售楼处建造采取项措施：
A． 外观：
选取理位置形状较佳售楼处外形摆脱传统长条形设计采扇型外形样包容沪闵春申两条干道外形力争达案独特色颜色采案VI系统色调宣传资料达成统吸引消费者注意力整售楼处外形需明显标识
B． 部包装：
售楼处部助外形开面达明亮采光效果时配良明系统保持售楼处光线明亮客户洽谈程中始终保持明快心情部色调采系统色中较温馨颜色增强客户属感部装修简洁气符合时代快节奏设控洽谈区域提升案售楼处专业化印象
C． 销售道具：
售楼处摆置式点缀突出案品味时配模型LOGO墙展板等销售道具销售更具洽谈气氛道具选取设计制作必须符合VI求外增设背景音乐活泼气氛
〔案初步方案具体方案开发商协商拟定〕
七 样板房设计
1． 样品房作
样品房样板屋均称客户购房时具盲性引导性广告相似样品房样具极强引导刺激购房作套样品房予消费者美未生活憧憬购置欲更形象化具体化案销售中重缺少环样品房设计会影响案销售分布选择设计样品房时应慎重考虑方面素分析
2． 案样品房设计
案客户定位中高档次时房型设计选择面较广面积覆盖选择设计装璜样品房时应仔细考虑选取三四套进行设计推市场〔选择房型正式启动时予决定〕达良销售辅助作样品房设计遵循标准
a 设计：考虑现场市家居装饰求案样品房设计聘专业设计公司设计符合时代节奏样稿房型采二种品味适合消费者审美观念
b 选址：考虑带样品房便捷成度样品房销售选二楼作设计装璜样品房楼层
c 布置：样品房设工部脚手架等种施工工具会影响室采光样品房增设高品味窗帘必须保证充足明时细摆设装饰选择品味新意样品房更具居家气氛〔具体细节样品房正式启动决定〕
八 广告宣传基调
常言道事预立预废〞事先做充足准备工作找宣传切入点制定广告策略项周密广告筹划实施步骤层次道手续项宣传规定具体实施方法包括：广告应什时间什形式什点发布出广告活动楼盘整体促销策略相配合检验效果时调整周边物业情况作出相应反映考虑问题整程中环节相重缺广告宣传基调确实定参考思考：
1 找出产品特色
2 市场竞争产品作拟
3 分析价格产品关联性
4 寻出众特色具竞争力特点
5 产品前消费者心理关联性
点展开案广告宣传思路清晰出：海莘城块新陆〞包装重点立意高单纯包装案应该整海莘城视作块新陆〞全体新类提供全新生活新陆〞里提供5万M2中央公园兴建17万M2SHOPPING MALL座高星级酒店块新陆〞收获未
包装序应该首先包装海莘城包装案两者结合形成立体包装达宣传真正目
九 广告宣传形式：
企业界流传着样句理名言：然资源枯竭唯理念生生息句名言中指理念述概念底蕴理念渗透概念中形成股部导力击力需良推广形式予阐发
根案解制定组合推广形式
A宣传通路：
NS—报纸媒体广告具容全面详传阅性强保存特点作反复认知工具成案宣传手段媒体广告发布案种资讯组合外推广起拉网捕鱼〞作目前海众媒体中选择适媒体根进度销售率工程进度等方面素作载体相重媒体选择终应变化达良宣传效果
B辅助宣传手段
Ø TV—电视广告具接受面广包括容丰富全面视觉击力极强特点房产界开始逐步风行宣传形式电视广告消费者说更表达开发商实力信度较强媒体广告案宣传定辅助通道通序电视广告配合媒体广告进行宣传
Ø 横幅—创造销售气氛传播销售象塑造良形象加强消费者公司楼盘印象
Ø 引导旗—案附区域悬挂起横幅相作作指示标志开盘SP活动期间
Ø 楼书—直接表达案筹划理念房型设计引导消费
Ø DM—题概念渗透者筹划重点指示特定区域诉求象实施整体密集轰炸筹划概念真正渗入消费者心中强销阶段根开盘期购房业统计针性进行宣传
Ø 车身广告—车身广告流动性强覆盖面广易案概念进行宣传半强制性案印象渗透消费者心目中案理优势投放车身广告拟适合
Ø SP—促销活动定期定期举行进步加强案资讯传播加强客户交流更深步提升销售气氛
Ø 房展会—扩案客源接触运房展会现场热烈气氛推广案知名度吸引客户参观
十 广告节奏控制
广告投放宣传中起相重作案销售程中广告投放根销售阶段实际情况时调整达良销售业绩根销售阶段作体分配〔详细分配签约协商拟订〕
A 试销阶段—阶段预售许证尚未达媒体宣传较难实施阶段媒体发布软性文章宣传案规划筹划理念案进行形象包装作形象广告时车身广告推社会前期先行推广案案名渗透入消费者心目中开盘销售作定铺垫
B 公开阶段—阶段作销售中拟重环节广告投放应该组合出击开盘前期运较版面宣传开盘信息开盘保持定投放量时开盘时举行型SP活动制造销售气氛悬挂横幅引导旗配合推广加电视广告辅助宣传达预期销售目标
C 强销阶段—公开阶段相阶段销售中起着相重作阶段选择效媒体加TV广告根前阶段客户源分析纳区域DM形式集中宣传迅速提高案知名度推广理念吸引准客户前购置定期参加房展活动销售中配SP促销活动聚集气达预期销售目标
D 阶段保持前两阶段销售热潮阶段广告投放媒体持续广告配合进度举行SP促销活动参加房产活动宣传深化筹划理念
E 续销阶段—阶段销售次升温宣传更台阶广告次配合DM进行宣传媒体宣传突出现房概念举行型SP活动辅助宣传
第七局部
摩登时代合作方式独家营销总代理代理公司提供效劳：
1 概念设计案名设计
A 概念设计
B 概念立意阐述
C 案名设计案名寓意
2 全套VI视觉识系统：
A 楼书设计
B 楼标设计
C 户外展板设计
D 横幅设计
E 引导旗设计
F 室板设计
G 售楼中心设计
H 室控台设计
I LOGO墙设计
J 胸卡设计
K 名片设计
L 售楼员服饰设计
3 全程营销筹划方案制定：
A 试销期推广方案制定
B 公开期推广方案制定
C 期方案准备
4 全程广告方案制定：
A 试销期广告题确实定推广方案
B 公开期广告推广方案
C 期广告方案安排
5 全程价格构成系统制定完善
A 价格构成系统制定原
B 价格构成系统
C 景观系数
D 楼层系数
E 系数
F 均加收系数
G 价格控制表
6 规划设计布局园艺布局建议书：
A 区整体布局建议
B 园林设计建议
C 外观立面设计建议
D 会设计建议
7 促销方案制定：
A SP展示活动方案
B DS直销活动方案
C 展示会方案
D 现场SHOW方案
8 现场销售员培训现场销售
A 房产专业知识培训
B 关法律法规培训
C 专业销售技巧培训
D 客户心理学
E 客户类型判相应措施
F 现场专案销控
G 现场销售组织架构派驻
H 现场销售务执行反应市场反映
海盘古房产咨询
二OOO年十月
盘古公司简介
海盘古房产咨询沪家专业房产营销筹划代理公司公司成立吸纳市数十位筹划销售精英着专业兢业乐业〞企业理念竭诚沪数十家房产开发企业提供专业化效劳
公司成立闵行区业绩：
1 梅莲苑〔虹梅路1111号〕25万M2
接手总代理通良筹划广告推广100天完成总销量90
2 美丽家园〔莘西南路128弄〕37万M2
总代理期通新奇效促销创意10月完成销售28万M2
3 金榜世家〔15期〕〔沧源路〕总面积约125万M2司独家
全程筹划金榜世家工程教育作物业推广线推导出东川学城〞概念市场取良反响物业荣获1999年度全市销量排行榜第18位闵行区第6位
目前金榜五期司精心筹划正处正常运作状况中销售前景乐观
4 富仕名邸〔东川路碧江路〕约13万M2
司担该盘全程筹划举获成功年9月18日开盘〔40天〕完成销量176套
司相信：专业筹划公司开发商企业未房产开展中处生荣双赢〞模式中努力带开发企业更市场份额更快销售速度更企业品牌左右风调整风帆〞
愿贵司携手进创辉煌
海盘古房产咨询
二000年十月
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序言……………………………………………5
第局部回忆历史挑战未……………7
海楼市演变程……………………8
二 关未海楼市理性思考………10
1 高科技化住宅………………………11
2 环境艺术日臻完美…………………11
3 创新意识户型设计…………………12
4 国家政策利…………………12
第二局部市场分析………………………14
闵行楼市分析…………………………15
二 莘庄区楼市分析……………………18
附表…………………………………………20
第三局部工程分析…………………………27
案资源分析……………………………28
1 拥资源……………………28
2 面问题……………………31
3 问题点弥补方式…………………33
二 市场定位………………………………35
1 产品定位………………………………35
2 客户定位………………………………37
3 价格定位………………………………39
第四局部全局基调设计建议………………40
建筑风格市场效果影响……………41
1 建筑风格界定…………………………43
2 色彩立面造型处理………………44
二 环境绿化景观设计…………………45
三 户型功户型配建议…………50
1 户型设计功化……………………50
2 功配置完善性……………………52
3 户型设计细部处理……………………53
4 功分区更明显……………………54
5 户型合理配………………………55
四 智化网络设计建议…………………58
五 高尚物业配套…………………………59
1 保安……………………………………59
2 效劳……………………………………60
3 配套设施………………………………61
第五局部销售策略………………………62
推广阶段………………………………63
1 试销阶段………………………………63
2 公开阶段………………………………64
3 强销阶段……………………………65
4 稳步阶段……………………………66
5 续销阶段……………………………67
二 价格策略……………………………68
1 根准……………………………68
2 付款方式……………………………69
3 促销优惠……………………………70
4 价格执行阶段………………………71
三 组织架构………………………………72
1 岗位职权工作范围……………72
2 销售员技巧求……………73
第六局部推广策略………………………74
质化楼盘突破道………………75
二 概念确定核心策略………………76
三 概念诠释…………………………77
四 案名设计……………………………78
1 案名设定塑性强………………78
2 案名设定确切…………………78
3 案名设定突出品质优势………79
4 案名起拾遗补缺作………79
5 案名设定然记……………80
五 CIVI视觉系统设计………………81
1 CI战略……………………………81
2 VI视觉系统设计…………………82
六 售楼处包装…………………………84
1 售楼处包装重性……………84
2 案售楼处建议…………………84
七 样品房设计…………………………87
1 样品房作……………………87
2 案样品房设计建议……………87
八 广告宣传基调……………………89
九 广告宣传形式……………………91
十 广告节奏控制……………………94
第七局部合作效劳工程………………96
序言
您工程赢市场青睐？
您工程实现价值利润空间？
您公司工程推广中堆积品牌？
思考问题时先审视目前楼市状况：
1供剩
2质化倾严重
3市场进步细分
4买家消费越趋成熟理性
5市场推广效性降
6知识需求结构变化迅速难握
7知识济时代挑战
现实令越越投资开发商开发新工程时步举棋定果面市场严峻努力寻求出条解决道会全新前景
英国济学家凯恩斯说：困难存新生事物中存新生事物转变程中中国房产业历暴利时代疯狂历点子营销时期动茫目终回复应理性状态资源整合概念引导成种必然趋势限度挖掘释放生产力外部资源进行优化组合 规划设计建筑施工园林绿化物业理市场推广等项专业资源进行挑选集聚整合通专业化分工带壁垒隔膜环节合作钱降低专业环节提供高效运作台够限度发挥作政工程开始初应该样统协调
思维放样层次思考操作工程时会发现海阔鱼跃〞工程塑性增加开发商言意味着时机成功
第局部
海楼市演变程
沪房产开展四历史阶段房产市场开展逐渐幼稚走成熟市场化程度越越高海房产市场变化特征较显著
阶段
年代
市场行
市场特征
代表楼盘
第时代
19911996
炒买炒卖
卖方市场推销阶段
1 境外买家量介入(外销高达80
2 楼价急速攀升
3 高层住宅受捧层般
4 投资客户占数
康健区
古北区
珠江玫瑰花园
第二时代
(反思期)
19931996年半年
国家市场
买方市场
营销阶段
1外销疲软销旺
2楼价回落
3层住宅受捧 高层积压
4白领工薪阶层 消费抬头
5投资减少
金汇花园
佳信城市花园
虹叶花园
莲浦花苑
第三时代
(理性期)
1996年半年1999年半年
理性消费
供求稳
概念营销品牌营销
1二次置业数 增加2楼价复苏
3带电梯层高层受捧
4环境设计渐成卖点
沙田公寓
金鹏公寓
万科城市花园
虹康花园
第四时代
(增长期)
1999年半年
元消费
供求差距加规模化营
1产品元化 规模化时代
2楼价稳中降升
3选择面广
4环境科技渐成时尚
海花城
万里区
中远两湾城
创世纪花园
二 关未海楼市理性思考
未1015年时间里海城市建设进步接超欧美著名城市建设水城市疆域进步拓展群郊区化迁徙旷日持久江浙两省次重板块纳入海界海终约15年形成心圆式城市建设模式中心城区建设成高级商业商务区参加 WTO带国际商机提供高效序运作台环线外环线间成海中等收入士居住区外环线外形成阶梯型价格住宅区已建成高架道路网络十条轨道交通网络保持着城市角落沟通工作访友路程花费时间应115时〔单程〕
鉴海未城市建设规划预见中心城区两条环线土资源急剧匮乏外环线外侧5公里土资源成海住宅开展黄金带着海疆域拓展着商机断增加预计时海口达2000万左右住宅需求保持种稳步升趋势
时着科技进步居住质量求提高未海住宅表现出突出特点：
1高科技化住宅：
Inter网络流行宽带超频技术断成熟未海住宅全面立体智网络相连接网采购网教育网娱乐已司空见惯物业理纳电子纸化〞系统中光控声控住宅成市场新宠
2环境艺术日臻完美：
追求环境消费者开发商完全明白建筑环境艺术组成局部〞未住宅规划设计中环境造景设计优先户型设计住宅种建筑形态风格合宜环境艺术完美结合
3创新意识户型设计：
未海住宅户型设计吸取目前已户型格局衍生出现层错层跃层住宅户型摒弃底楼顶楼模样户型推崇组合分割性化户型等等
4国家政策利：
房产带动58相关行业生产消费带更业时机直认国民济支柱行业相信着国GDP水断提高想购房数断升刺激住房消费政策断出台开发企业承税费减免银行贷款利率会降贷款年限进步延长
根关市未楼市预测认未住宅市场导者应该卓远见开发企业敏锐洞察力先知先觉预先生产符合客户市场产品满足消费者断提升种需求中期言2001年2002年市楼市继续稳步幅度攀升呈现两极分化〞现象：优秀概念新盘受市场热烈追捧两年旧楼盘较幅度仓〞价格争夺市场份额
准确预测未市住宅市场走势助种创新超前思维营造区述然种预测勇气胆略准市场脉搏运符合市场创新理念定会成行中佼佼者
第二局部
闵行区楼市分析
闵行区位海市西南部城乡结合区辖15镇6街道市级工业区目前正进行行政区域合工作总面积31768方公里总户数约2205万户口约6175万整区年均收入约6650元市重商品住宅基
99年闵行区全年完成商品房住宅建设投资285亿元竣工交付面积约200万方米销售面积约2155方米销售总额约612亿元区域均销售单价2840元m22000年区房产市场政府项政策扶持继续保持良开展趋势
沪出现商品房消费闵行区住宅基消费量直位全市前列区域物业受广阔消费者青睐区域交通便利铁运行缩短闵行市中心区域距离较成熟配套设施消费者提供良生活环境远离区中心区吴泾外区较少工业污染宜居家价位拟适中
闵行区住宅分布集中区域：
1 梅陇 罗阳区
区域原动迁房96年起断新盘推出例：爱莲屋西班牙名园梅陇镇世纪苑未名苑等均属年表现良新盘整区域层次较高市场认程度较高目前区域均价3900元 m2左右
2 七宝区
区中高档商品住宅早期开发物业中万科城市花园〞外商品房均处相滞销阶段明泉公寓南国花园万泰公寓等期开发古镇名邸〞叠彩家〞均俗销售业绩目前该区域销售价格3200—4500元 m2间局部滞销楼盘已运达30降价幅度进行甩盘〞
3 航华区
该区域动迁房商品房相混杂特征丹桂花园〞新明星花园〞鸿禧花园〞属中高档物业余普通住宅动迁房虹桥机场原市场认程度佳该区域物业销售速度总体拟缓慢目前该区域均价格超3000元 m2
4 莘庄区〔文详细分析〕
二莘庄区楼市分析
莘庄区商品房发育较早92年起商品住宅出现莘庄商品房开展速度较区域相较慢九十年代期着莲浦花苑东苑绿世界新梅公寓海莘城春申城四季苑等批优秀住宅开发莘庄区楼市开始复苏进入21世纪莘庄区正成熟卫星城市开展世纪名门裕兴花园阳明国际花苑等批高品质住宅应运生莘城莲浦新苑〞等新盘推出进步加快莘庄区商品住宅建设全新营销理念击着莘庄房产市场莘城苑莘南花苑等批落伍住宅降价苟延残喘
目前莘庄区商品住宅容量然较新建物业〔1998年〕存量25万—30万方米左右早先开发旧盘存量少30万方米计价位品质段前提莘庄周边辐射区提供住宅供量4500—5000户市场形势容乐观
剧烈竞争形势想突破市场封锁壁垒必须破传统思维模式创新意识物业品牌企业形象筹划思路等方面时花力气建设方获相应市场份额
附件：
案名
源梦苑
海春城
莲花新村
虹梅家
位置
春申路
莲花南路
128弄
莲花南路
春申路1581弄
投资兴建
闵行商业
建设公司
房
万华房产
闵行房产营
公司
企划销售
莘亚置业
销
销
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
销售面积
3万M2
5万M2
7万M2
175万M2
建筑楼层
6F
9F
6F
6F
规划面积
78M2~170 M2
88 M2~119 M2
50 M293 M2
34 M290 M2
力面积
93 M2
110 M2
82 M2
55 M290 M2
单价范围
2248元
~2580元
2680元
~3888元
2280元
~2650元
1790元
~2100元
均单价
2414元
3300元
2460元
2000元
总价范围
184万~438万
24万~60万
12万~26万
67万~18万
力总价
22万
36万
18万
11万18万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
320户
480户
588户
1700户
销售率
80
50
65
60
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
现房
现房
附件：
案名
新申花城
虹梅新苑
罗阳花园
位置
春申路
虹梅南路166弄
投资兴建
新闵传慎
企划销售
销
销
富阳力阳
规划途
住宅
住宅
住宅
销售面积
41万M2
35万M2
建筑楼层
6F7F
6F
6F
规划面积
50 M2190 M2
64 M290 M2
5254 M2814 M2
力面积
90M2
64 M2 ~90M2
6023 M2
单价范围
2400元3700元
1860元2100元
1900元2230元
均单价
3000元
1980元
2100元
总价范围
12万元80万元
14万元16万元
99万元18万元
力总价
22万52万
15万
13万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
843户
578户
销售率
90
80
35
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
现房
附件：
案名
春申城
四季苑
海莘城
莘城公寓〔二期〕
位置
市路4633号
宝城路158弄
宝城路158弄
投资兴建
春申城开展公司
海莘城实业公司
海莘城实业公司
企划销售
亿房产
亿房产
北孚房产
规划途
住宅
住宅
住宅
销售面积
82万方米
30万
建筑楼层
12层
618层
612层
规划面积
7665M2～165M2
10714M2～158M2
100M2～264M2
力面积
13649M2
138 M2
162 M2
单价范围
2700元3500元
2800元3400元
均单价
2750元
3200元
3600元
总价范围
21万45万
29万55万
34万90万
力总价
38万
48万
57万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
销售率
80
82
65
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
期房
附表：
案名
文心苑
天仁苑
春申家园
位置
金二村
银路3178号
市路4481号
投资兴建
颛桥房产
颛桥房产
春申房产
企划销售
销
销
销
规划途
层
层
层
销售面积
29万M2
62万M2
建筑楼层
6层
6层
6层
规划面积
7112M29022M2
6316M211648M2
4321M2925M2
力面积
9311 M2
7652 M2
单价范围
1700元
1900元
2300元
2750元
1518元
1880元
均单价
1800元
2525元
1770元
总价范围
12万18万
15万32万
15万
力总价
15万
24万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
580户
240户
销售率
95
70
85
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
年限
30年
30年
30年
工程进度
现房
现房
现房
附表：
案名
阳明国际花园
莘城苑
香树丽舍
黎安家
位置
水清路
报春路
疏影路111弄135号
水清路
黎安路
黎安路443号
投资兴建
海阳明
房产公司
海联盟房产
海昕城房产
兴业房产
企划销售
宝名房产
甲山林
房产
销
规划途
住宅
住宅
住宅
住宅
销售面积
6万M2
建筑楼层
16层层
4栋高层
6层
6层
规划面积
10107M2
147 M2
6832M2
10125M2
90M2138M2
6672M21046M2
力面积
10107M2
147 M2
8162M2
90M2138M2
872 M2
单价范围
3300元3800元
1535元
2121元
2800元
3700元
2070元
2538元
均单价
3550元
1820元
3300元
2300元
总价范围
37万58万
14万22万
25万48万
14万27万
力总价
37万55万
17万
25万
22万
付款方式
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
次性
组合贷款
总户数
680户
240户
售户数
销售率
50
30
40
90
银行贷款
首付二成
八成贷款
首付三成七成贷款
首付三成七成贷款
首付三成七成贷款
贷款率限
30年
30年
30年
30年
工程进度
结构封顶
现房
结构封顶
现房
附表：
案名
三琳花园
(莘巴洛克)
世纪名门
锦绣家
位置
莘松路299号
莘松路225号
春光路691号
投资兴建
申宇房产
东苑房产
信捷置业
企划销售
春声置业
新巢房产
售
规划途
住宅
住宅
住宅
销售面积
约2300252M2
约244608 M2
建筑楼层
14F(2栋)17F
12 F
6 F
规划面积
10079 M2 ~1552 M2
13067 M2
~17837 M2
8695 M2
~1163 M2
力面积
15520M2
10079M2
10858M2
15138 M2
15110 M2
单价范围
2528元~3468元
3563~3900元
2280元~2650元
均单价
3000元
3600元
2400元
总价范围
30万~~46万
46万~~70万
19万~~30万
力总价
40万
54万
付款方式
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
总户数
172户
80户
270户
销售率
约50
20
40
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成七成贷款
首付三成
七成贷款
贷款年限
30年
30年
30年
工程进度
准现房
期房
准现房＼现房
附表：
案名
金霄云邸
铁明珠
众众家园
位置
沪闵路水清路
莘建东路198号
广贤路
投资兴建
锦江房产
市南电力房产
众众房产
企划销售
精稳企划
新汉业
售
规划途
住宅
住宅商住
住宅
销售面积
约1547448 M2
37663 M2
建筑楼层
30F
6 F11 F15 F15 F
8 F＼9 F ＼11 F
规划面积
12078M2
15555 M2
7952M2
~21363 M2
8515 M2
~22564 M2
13624 M2
~14904 M2
力面积
79 52 M2
12791 M2
10852 M2
单价范围
3600元~4100元
3600元~4200元
3380元~3920元
均单价
3800元
3850元
3500元
总价范围
43万~64万
29万~49万
28万~58万
力总价
31万~49万
付款方式
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
组合贷款
次性付款
总户数
112户
512户
237户
销售率
45
50
60
银行贷款
首付三成
七成贷款
首付三成
七成贷款
首付三成七成贷款
贷款年限
30年
30年
30年
工程进度
期房
期房
现房
第三局部
案资源分析
1 拥资源
案进行筹划包装前必须仔细审视案身资源予整合期挖掘出案化潜吸引消费者注意激发强烈购置欲通销售引导促购置达成良销售业绩
外部资源：
a 市政配套兴土木亚洲第立交桥建立铁号线外环线丰富案域立体交通网络系统闵行区独良公绿化系统案开展前景更加诱
b 消费者购置行日趋理性房源选择已摆脱前两年风走状况简单配套户型已满足购置求案选择开发时机利身物业规划设计户型设计景观设计等硬件配备处较先进层面
c 案处春申路友谊路口位海莘城西南端周边已建建工程较商业设施配置稍嫌缺乏海莘城总量100万方米开发规模案奠定良形象根底周围四通八达交通系统案市中心区域交流较便捷
d 市政府房产众利消息例产权手续费减免措施契税调等较力度刺激房产销售
部资源
a 开发商作闵行房集团属企业整块整体性开发运作资金流转运具相雄厚实力
b 目前暂定规划高层建筑拟符合消费者居住需求接受力规划具定先天优势
c 房型配尚未定稿设计中存较变性根市场反应情况设计出符合消费者需求房型配
d 区景观规划设计尚未定型局部设计变性较根全新景观理念市场走势表达出案独具特色景观效果
资源整合
根外部资源部资源合理运案销售中达更理想销售率缩短销售周期快回笼资金达理想销售业绩抓紧机遇项资源予筛选补充题概念突出中心程度效劳案筹划销售成筹划中缺组成局部
2 面问题
案言存机遇时存定问题点筹划说着直接影响作案进行筹划前必须明确问题点寻找出予剖析
a 案占2万方米左右呈南北长350米东西宽6570米狭长条形设计单位言样块进行规划设计难度确实法摆脱兵营式〞类兵营式〞设计窠臼法充分发挥想象力较易区布局显呆板缺乏灵动感觉
b 案属海莘城众块中块海莘城〞名称面世已三年历史喜新厌旧消费者说名称已缺乏日激情击力
c 案整体规划局限性景观规划中法采规模景观效应吸引消费者注意
d 案体量说属中型物业较难成型周边型楼盘〔例莘城公寓新万科城等〕进行正面抗争消费者目前购房时较考虑购物业规模案规模缺乏竞争优势
3 问题点弥补方式
针述影响案销售问题点设法弥补量防止问题点销售中产生负面影响影响整体营销提供项初步弥补方案〔具体细节方案定稿开发商协商确定〕：
a 规划时量防止兵营排列〞布局采错落致院落围合式原进行规划单元具较采光景观效果
户型设计中应注意调查解市场受喜爱户型资料产品生产产品销售需求根吻合
b 宣传着重突出案域优势环境优势强调距莘庄成熟商业区仅700米遥毗邻国家级花园——莘城中央花园紧风光秀丽横沥港等弥补莘城目前配套尚齐全带缺憾时运区景观优势予弥补
c 案块狭长景观设计极重建议延请专业园艺设计公司〔境外公司〕进行整体设计特应注重立体景观立体绿化设计丰富区景观层次感时运型组团绿化点缀区区移步换景整区景观更具吸引力
d 案规模尚较难型楼盘进行正面抗争筹划应量防止规模劣势性化思路案进行唯性包装营造物业难模仿难逾越市场壁垒求毕功役〞实现理想必须品质特色物效劳作文章
二 市场定位
确保良销售业绩前期定位相重市场定位正确否直接影响物业开发成败否首先需建立物业品牌创造热岛〞效应房产开发营中物业品牌建立已成克敌制胜必备武器物业品牌建立取决物业独特性塑造
1 产品定位
进行产品定位前已注意案具备三根底首先案开发商声誉卓著国营企业拥相雄厚济实力企业优质品牌物业品牌建立奠定背景根底次案处西南区卫星城市海莘城中邻莘庄成熟生活商业圈具备建立中高档优秀物业品牌物质根底第三案周边交通条件良绿色生态系统完善〔莘城中央公园〕休闲娱乐设施齐全〔金燕厦莘城宾馆〕具备品牌物业消费认根底
根述三根底立运差异化竞争策略案独特性塑造成竞争手法逾越市场壁垒运价格势〞原理案成新世纪西南楼市领头羊
眼中产品定位源产品解市场握准确产品定位案较特定潜客户目标
建议案定位：
莘庄区海莘城区域座适合中等收入家庭购置中高档住宅区
认：案毗邻春申路沪闵路属莘城范围较段案东已逐渐出现批新建住宅案位置正确较潜力周边物业价格分析案应属中价位楼盘案品质属中档偏高品质住宅
根产品定位拟提炼语句案定义：
集景观园林化户型功化配套智化效劳立体化价格民化体现代功中档住宅区闵行区新世纪康住宅建设样板局部中产者梦寐求理想家园
2 客户定位
根区域环境周边物业分析案市场定位原认案理区位较佳交通便利吸引市区居民前认购客户层表现：
类公司职白领阶层局部成功私企业家庭月收入40006000元者
群客户选择新居时般考虑户型外讲究物业品质功环境景观设置希种返璞真环境中摆脱工作中生活中心理压力寻求然谐居家环境表达价值
客户源：
案处闵行区铁线面目标客户相较广西南区购房消费者例较高源致分类：
A) 铁线区域货币化安置动迁居民
B) 案周边工作稳定收入士
C) 铁线班稳定收入家庭
D) 拟注重交通配套居民
E) 拟注重周边配套客户
F) 素质较佳私营业
G) 周边区域货币化安置动迁居民
H) 外沪工青年白领
3 价格定位
考虑案理位置交通条件区规划客户定位周边物业竞争等方面素案价格应控制28003600元单方价格通拉开优劣楼层套型间价差早消化较差房源吸引气产生羊群效应〞时控制楼层价格系数案均价控32003300元M2左右特注重案外观包装视觉价值超越实际价格期产生价格势期价风格升提供根底
〔具体价格控制系统详见专题报告书〕
第四局部
建筑风格市场效果影响
建筑容形式统体达美观两目风格总形式联系起成建筑缺组成局部意义说风格住宅开发具重意义表现三层面：
（1） 建筑身说通建筑风格取两种效果：美观二识〔CI设计〕
（2） 市场角度讲良建筑风格楼盘促销积极意义楼盘推广卖点
（3） 消费者说风格建筑获认引致精神愉悦特针特定消费象楼盘更风格目标客户心理特征相符
段时间沪楼市刮起股欧陆风〞特征粘贴古希腊古罗马艺术符号标记建筑外形较出现山花尖顶饰花柱式宝瓶通花栏杆石膏线脚饰窗等处理具强烈装饰效果色彩粉红色浅色线脚相结合三段式表象特征欧陆风〞刮起初期市场引起消费者注目喜爱建筑风起云涌屡见鲜时欧陆风〞时尚受宠先见明开发商开始辟蹊径出现古典义〞现代义〞相结合建筑风格种风格建筑外观吸取类似欧陆风格〞元素处理手法加简化局部色彩面积浅色装饰味相简化追求种轻快清新典雅气氛目前种风格住宅建筑群较属导性〞建筑风格
认建筑风格选应身楼盘目标客户定位直接联系般说文化知识水准较高容易接受较含蓄抽象造型色彩普通文化水准较容易接受具体较艳丽醒目直观建筑风格色彩
鉴案客户定位批收入较高白领阶层事业成功士批知识面见识阅历较深较广案建筑风格宜繁文缛节〞
1建筑风格界定——
具性化简洁化建筑风格吸引批消费群体建议：
案建筑风格应选没分装饰切功出发讲究造型例适度空间构图明确美观强调建筑外观明快简洁现代义〞建筑风格求适应目标消费群文化心理客户建筑风格感觉属感豪感荣誉感楼盘成格化建筑物极强生命力号召力
2色彩立面造型处理——
现代生活追求简洁居家风格居家气氛案建筑风格审美时尚相致立面色彩设计中力求简约手法表达出建筑身具美感外墙色彩处理抛弃欧陆风格粉红咖啡红急躁采清净浅米色少份城市喧嚣份居家宁静
建议设计采整区架空层设计幢楼架空底部绿化公绿化连成片提供区居民进行交流沟通巨场增绿化更效改善案型带视觉缺憾真正表达然交流沟通
二 环境绿化景观设计
景观设计重视然融洽统时根身工程特性制定合理景观设计方案营销程中充分兑现价值首先应界定两点：
（1） 利工程现外部景观资源案景观作铺垫形成外部景观独延续补充案形成景相益彰
（2） 营造工程身景观效果挖掘工程中利景观高价值提高景观营销中附加值
围绕二点出案毗邻西侧条疏浚横沥港水质情况良通黄浦江活水源傍工程西侧疑案增添道然景观
根市场消费者解80然河景非常重种样亲水住宅〞应运生然河资源充分利然河资源惜化费工挖掘工湖泊增加卖点新动说明营造生态居住区规划设计中充分注重保护然资源利天然貌势营造舒适宜生态区
工程型呈狭长型较难布置绿化景观果现形状态创造出然生态怡绿化景观样满足消费者阳光然渴样创造出颇具性化区园景
建议区景观设计三根素作区景观绿化设计蓝：
a点〞——栋住宅前应组团独立景观现代居住环境中居住者结构原家庭血缘根底仅仅获取居住空间恰巧〞走起职业文化程度行准道德标准等差异生活方式相凝聚力明显减家成城市堡垒〞长期压制环境监控安感居住环境拥领域感属感认感呼声日高更加期情感沟通相互解交必组团景观设计时组团形式围绕某种性绿化庭院外性道路完全分开间设置凉亭桌凳花架花圃水池等品周围绿化环境相协调模拟然生然实现类回然属性
休闲时间组团绿化中闲聊棋健身晒太阳等形成便交极具领域感邻里交空间环境深处中居民种亲切感组团景观绿化适加变化形成特点突出空间性增强识性
b线〞——面〞组团绿化区通线〞绿化组团连结起形成序连贯统
路网系统做车分流未住宅开展趋势区条贯南北干道外余宅前屋道路减少面积〔道路设计满足消防通道等求前提〕干道宅前屋道路种植成年树木绿荫成伞盖条道路绿荫覆盖浓荫翠绿条道路行间蜿蜒曲折行云流水般拥抱绿意
河长350米河岸道路形成颇具特色绿色长廊种植名贵树木增添驿亭休闲桌椅花钵假山等景徉河岸边闻花香听水流抚飘柳感受西子湖畔柳浪闻莺〞美感充分享受然恩泽
C面〞——相组团绿化言面〞绿化体景观——区中心绿
体景观组团绿化讲究气豪迈通入口门廊设计进入区首先印入眼帘开阔广场广场中心叠泉喷露中央广场需工装饰广场两侧种植片低矮灌木四季盛开花坛形成花坛四季彩虹广场灌木花坛外围种植热带植物例棕榈树芭蕉等区会坐拥浓密热带植物丛中
中央广场叠泉喷露 外延四季花坛 外延热带植物 外延中心会层层叠叠错落致中央广场容丰富起空间层次感定构图中心
三 户型功户型配建议
户型设计断变化促成房产市场断成熟买家喜年热卖户型明天成垃圾正促考虑户型设计更加超前意识市场准确判断掌握市场需求针出现变化进行深入细致研究断尝试
1 户型设计功化
客厅
餐厅
公活动区——
门厅
家庭厅
卧室
功分区—— 私密休息区—— 书房
客房
厨房
卫生间
辅助区 —— 阳台
贮藏
（1） 公活动区：
供起居交谊客厅餐厅家庭厅门厅等
（2） 私密休息区：
供处理私事务睡眠休息卧室书房保姆房等
（3） 辅助区：
供两局部辅助厨房卫生间贮藏间阳台等
分区明确专门功动静区环境求合理互相干扰
2 功配置完善性
（1） 房带卫生间已成中户型必设计
（2） 工作阳台设置前功重合阳台设计〔家务操作观景等功集中空间实现〕相变合理方便
（3） 书房童房贮藏室衣帽间等配套空间设置室生活更丰富彩居家更舒适
（4） 玄关设计增加户空间层次生活水提高社会现实相吻合入室更衣换鞋等新风气变进居家健康化安逸化
3 户型设计细部处理
（1） 传统厨房采I型设计建议采L型设计开放式半开放式厨房设计宽度方面考虑操作台盥洗台厨具电器壁柜设置摆放位线安装通风排气条件
（2） 建议工程采落窗凸窗角窗破单纯阳台作居室外延空间局面
（3） 卧室门注意防止房间门相现象
（4） 采低窗台设计坐卧增加空间开阔视野
4 功分区更明显
（1） 96年前住宅没什功分区概念居家极科学厅功拟混乱根区分休息娱乐区〔客厅〕进餐厅〔餐厅〕卧室门直接开厅设计十分合理
（2） 96年住宅开始注重空间层次分区问题三分区理念：动态静态空间划分工作空间生活空间划分公空间私密空间划分思想户型设计中效贯彻
（3） 错层越层户型设计破面厅划分旧传统利凸出边角台阶隐型走道等设计进行空间划分空间层次感受更强空间变化更
5 户型合理配
户型配应具合理性实性美观性前瞻性户型配面积配应总价市场消费者购置力水集中表达区分目标市场根标准参数理想户型配面积配应该目标客户总价市场相吻合
根局部案细分市场〞分析中已出目标客户：
a 2845岁间白领士事业成功士
b 批家庭结构三口家
c 月均收入2500元
d 根愿意三代堂
e 购置群体年青化
出房型应项功齐全〔卧次卧书房客厅餐厅二卫〕三房二厅二卫作力房型次二房二厅次力房型结：
类型
面积
配
总价控制
三房二厅
120M2130M2
55
4045万间
二房二厅
90M2115M2
40
3540万间
四房二厅
150M2160M2
50
5055万间
户型配符合案目标客户价格承受力家庭总收入40006000元白领家庭说付完首期款月须贷款2000元左右〔30年贷计算〕
综述户型构成例出二素：
第 户型宜杂战线宜拉长
房型较兼容满足种需求思想错误战线长法集中力量满足某种需求层次表达出楼宇档次形象定位
第二具体户型构成例应目标客群细分确定
楼盘必然预期目标客户群针目标客群需求特点细分出特征群体然根群体购置力购置目购置心理等素进行研究分析调查摸底确定应户型具体例
四 智网络设计建议
智化住宅区房屋开展方趋势价值表达方面：
a． 住户生活便利娱乐丰富享受网络化教育网络购物电子邮件电脑阅读等功
b． 物业理更效率更便理物业中水电煤物费等通传感器进行数采集物业增加效劳性赢利性容保安购物洗衣社区厨房等通网络更效物数减少素质提高提高工作效率
C开发商获取高科技增值利润智化区建设中开发商计算机系统集成商起规划设计敷设区网络建立区智化控制中心投资供电系统整区投资中占例较智区设计功突出品质高尚市场竞争中极优势开发商获取增值利润回报
五高尚物业配套
鉴案目标客户层定位白领私营业等高档次群物业效劳应表达众身份物业效劳采取方式：〔案初步建议具体建议开发商协商拟订〕
1 保安方面：
A 采红外线双探头周界警戒系统区进行监控
B 电视监控系统监视区细微处
C 门窗红外线屏障系统
D 户动报警开关
E 单元门磁警报警报警系统
F 区特设电子巡更系统
G 区入口访客查询系统
H 进户门安装电子门锁智识系统
I 单元门安装电视讲系统
J 专业保安队伍
2 效劳方面：
A 特设区钟点效劳减少业整理家居烦恼
B 星级效劳表达案高档品质
C 提供定期门体格检查医院联网保障业健康
D 家教中心联网建立社区家教保障业子女学辅读丰富业余生活
E 提供快递效劳
F 预定机票车票等
G 提供出游咨询效劳
H 提供商务效劳
I 设立社区厨师
3 配套设施：
A 建立中央供水系统直接提供净化水
B 区花园设立背景音响系统
C 区设洗衣房
D 建立VIP会丰富业业余生活容包含体育休闲娱乐等
E 区建立观景休闲台作业休闲聚会理想场
第五局部
推广阶段
1． 试销阶段 〔开盘前二四月〕
阶段预售证尚未出未市场进行公开销售作市场接受层面做初步探寻具体谋略行动前天时利精密审视判断引导步企划根底阶段需完成工作步骤：
a． 确立整盘营销方案企划方案细部容
b． 完成销售员案前培训
c． 完成案名设定VI视觉系统设计〔名片胸卡楼书引导旗效果图等面设计〕
d． 完成样品屋装修布置
e． 完成销售部表格化数化理化设计系统
f． 掌握公司客户资料作先期预定
g． 制定完毕广告媒体方案公开出售传播方式
h． 做该阶段门客户登记预定统计
i． 完成现场接中心设计建造布置
2公开销售阶段〔执行第月第三月〕
公开销售阶段策略运会通类宣传途径接触解案引起目标客户注意唤起目标客户群兴趣聚集气产生羊群效应〞呼百应达公开出售第步目阶段全力赴力争达目标
a 完成销售总量3040
b 完成达第阶段销售均价〔见价格策略〕
c 集成掌握电分析控制
d 实施楼层分层推出控制
e 根试销公开两阶段销售情况作出相应修正方案
f 适量面媒体配合SP促销活动员销售全面展开〔现场促销员拜访 追踪直接邮递〕
3 强销阶段 〔执行第四月第六月〕
整盘推广程中该阶段属稳固阵〞扩战果〞时段阵〞指已取市场份额市场接受度否取案成功关键该阶段销量否破房产销售生命线〞——60〔60生命线房产开发商局部资金已回笼〕力求该阶段采取措施完成销售目标
a 完成销售总量60
b 扩宣传面采取立体组合广告攻势
c 充分掌握案市场影响力
d 建立案市场品牌效应
e 充分掌握竞争楼盘详细背景资料
f 预测发生受阻态势制定应措施
g 已成交客户进行联络沟通希通客户口碑作具说服力推销
h 实现该阶段销售均价
4 稳步阶段 〔执行销售第七月第九月〕
案已市场建立热效应通品牌深化提升确立案牢破形象该阶段工作策略：
a 着重推出TCS〞〔客户满意〕战略
b 强化宣传案物业理
c 针剩余楼层推出适优惠方案
d 加强成交客户联谊活动扩口碑宣传
e 加强访电客户追踪滤
5 续销阶段
〔执行销售第十月第十二月〕
时案通前阶段销售已众目标客户接受建筑工程渐渐进入掀开面纱露真容阶段阶段产品接受市场考验重阶段物值客户进行鉴定出现新轮波浪握点：
a 提出建筑外立面调整建议〔提早提出〕
b 提出区外部结构细部处理建议〔提早提出〕
c 提出区绿化景观布置建议
d 针老客户介绍新客户采取奖励措施
e 召集新老客户物提出建议
f 筹备起草业委员会章程细
g 已购房客户进行亲情慰问
h 完成剩余楼层销售工作总均价控制
二价格策略
房产定价否准确营销程中起关重作旦定价错位直接影响市场反映推广效果定价前需产品身综合资源进行细密证周围楼价进行详细调研客户定位握准确根底推出价格市场接受房产利润少够控制合理时间数量范围
1． 根准
a 产品价格产品价值相符合物值
b 维持先期根资金运作保证期利润创收
c 低开高走幅频涨稳步升
d 设定景观楼层系数
2． 付款方式
避开高价带利素限度减轻购房者资金承受力更范围扩目标客源层考虑钱利润条件保障资金回笼前提考虑采取灵活样付款方式根客户济状况提供相适应付款方式
a 分期付款根工程进度设定分期付款
b 银行贷款：首付1080银贷10交房时支付
c 免二成首期款〔付2万元定金〕80银行贷款20三年款方案
d 次性付款折扣优惠
e 银行签定零首付协议促进二次购房业选购案
3． 促销优惠
促销优惠指限定时间范围配合整体促销活动方案通赠送折等方式客户购置行进行直接刺激种方法活泼销售气氛进行销售调节更时候抛开价格体系直接利行
a 开盘前期出局部位置层次较差房子作促销优惠达聚集气目
b SP活动时局部房子作促销优惠扩影响力
c 出数套边角料〞楼层较差房型进行促销优惠
d 定时间段进行购房抽奖活动〔送相优惠价值房屋面积电器出国旅游等〕
4． 价格执行时间段
a． 第阶段试销阶段
定价原：价格暂公开试探市场反映
方式：签定条件时撤换购置意认定书收受定金户2万元整
b． 第二阶段 公开期
定价原：行情开盘缓慢升保证根运转资金回笼
c． 第三阶段 强销期
定价原：高价塑形象付款创佳绩
d． 第四阶段 持续期
定价原：微利运作盘活余房
价格消费者敏感话题产品综合性货币表达市场接纳程度供需晴雨表更投资利润终实现关键定价执行步骤中握方
三组织架构
1 职位职权工作范围
营业筹划总监：负责整楼盘全程统率作业
专案理：１〕负责楼盘销售业务方案执行
２〕负责现场销售控制员理
３〕负责部门协调沟通
销售：１〕负责现场客户接介绍成交
２〕负责销售流程事务
３〕协助财务部门收缴款业务
４〕负责促销活动执行
5〕负责预售贷款合
签署
6〕负责期客户效劳工
作
揭贷款：负责期贷款工作办理
行政：负责现场行政工作
企划：１〕负责楼盘广告企划作业执行
２〕负责媒体方案执行
市调：１〕负责市场调查执行
２〕负责调查结果分析评判
３〕协助修正营销方案
2销售员求技巧
A 良团队合作精神
B熟练效销售技巧
C完整房产法律法规知识
D百折挠职业忍耐力
E职工作楼盘坚决信心
述五项求公司销售员求唯支训练素铁军〞取良济效益
第六局部
质化时代突破道
房产走天步然概念卖掉楼盘〞奇迹注意力济〞召唤工程想突出性陷质化认感属感概念疑突出性〞条出路条算难走路
谓题指某种识容涵义预期形象〞房产工程确立题简言赋予工程思想生命建筑物活起〞展现出动性魅力〞确立题概念三方面入手：
确立核心思想
概念确立 围绕核心思想确定概念
概念富表现力感染力
二 概念确定核心策略
四方面考虑确定案概念
（1） 企业品牌特征应加渲染描述
（2） 什案部外部资源核心素
（3） 案面目标消费群文化背景生活方式
（4） 概念保持永时创新意识
认案概念应确定：
——新类新陆摩登生活
三 概念诠释
1492年哥仑布发现新陆〞蜂涌新陆〞片崭新土耕耘劳作建立美丽城市美富庶家园
海莘城犹轮初升太阳冉冉升起西南片广阔肥沃土中央公园落成金燕厦矗立分布莘城中时尚区建成海莘城点缀美丽摩登二十世纪新陆〞？新类时尚追求摩登生活〞
四 案名设计
案名设定已房产营销程中必少环节取案名坏直接影响楼盘外形象审美愉悦名称会强化客户第印象客户买房整程中会起潜移默化煽动作制定案名思考中首先基点：
1． 案名设定塑性强
表现突出企业楼盘品牌表达域优势表达区功价格优势国家法律规定中符合般民俗惯命名范围包含
2． 案名设定确切
案名设定产品身属性相符合清楚楼盘消费群体属阶层面高消费群体案名需显现出高贵气质面普通工薪层案名应表达实惠实
3． 案名设定突出品质优势
产品销售成功必须具竞争手没广阔购房者接受产品优势点产品优势点突出强化房产案名身疑载体
4． 案名设定起拾遗补缺作
产品优势点渲染传播外楼盘案名身作营销广告组成局部更应拾遗补缺成产品身组成局部产品优势修正法修正作产品组成局部——案名善美特产品优势点十清楚显时候画龙点睛命名起弥补作
5． 案名设定然记
样涵需形势表现房产名称然记念听仅琅琅口传播更广更远购房者引豪生价值通购置房产通案名充分嘹亮显耀出
鉴考虑案案名建议定：
摩登时代
MODEN TIMES
目：
突出案筹划题反映案浓烈时代气息区具超前设施配套时结合莘城筹划思路反映种全新生活理念
概念：
助艺术师卓林拍摄摩登时代脍炙口著名影片片名作案名案更加容易消费者接受益推广区知名度
五 CI战略VI视觉系统设计
1． CI战略
CI称CIS英文Corporate Identity System〔企业统化系统〕缩写富性企业特征营理念理策略行标准等信息运统化标准化视觉传达系统广泛公关系活动传达企业关系者全社会企业部外部相关环境产生致认感价值观产品总价值消费者言开发商整体形象公司实力理理念已成消费时考虑素作房产企业运CI战略身推市场已成市场导趋势竞争剧烈手林立市场中站稳脚根寻份市场份额统化标准化系统包装筹划必少
2． VI视觉系统设计
VI设计CI战略中重环重性表达企业外观意义CI战略中VI体系企业标志根底设计系统触眼睛工程构成根素包括方面
A． 企业标志〔案LOGO〕——案视觉沟通根形态VI设计核心设计根底
B． 案标准字体——中英文字体选择应符合案性质决定案标志求会销售环节应达完美契合
C． 案标准色辅助色——案说种形象色彩功渗透性极强会相广泛范围展开：标志标准字楼书DM广告横幅引导旗指路牌制服等
视觉系统必须符合三方面素设计组合销售程中达统序目VI视觉系统设计幅度提高消费者开发商专业力济实力信指数营销筹划中必少
六 售楼处包装
1． 售楼处包装必性
案说售楼处作窗口直接影响销售业绩消费者说售楼处表达楼盘品质开发商实力品位第印象售楼处够直接吸引客户注意力案推市场第步售楼处直接表达案筹划思路突出优势VI视觉系统中占席
2案售楼处建议
案位春申路沪闵路考虑售楼处必须设立流密集干道路案售楼处选址春申路沪闵路口较适宜春申路沪闵路均属交通干道流车流频繁售楼处建造助良理优势进行宣传时沪闵路良绿化带更加醒目
达整盘包装超值性效果售楼处包装做高雅新潮独具格建议售楼处建造采取项措施：
A． 外观：
选取理位置形状较佳售楼处外形摆脱传统长条形设计采扇型外形样包容沪闵春申两条干道外形力争达案独特色颜色采案VI系统色调宣传资料达成统吸引消费者注意力整售楼处外形需明显标识
B． 部包装：
售楼处部助外形开面达明亮采光效果时配良明系统保持售楼处光线明亮客户洽谈程中始终保持明快心情部色调采系统色中较温馨颜色增强客户属感部装修简洁气符合时代快节奏设控洽谈区域提升案售楼处专业化印象
C． 销售道具：
售楼处摆置式点缀突出案品味时配模型LOGO墙展板等销售道具销售更具洽谈气氛道具选取设计制作必须符合VI求外增设背景音乐活泼气氛
〔案初步方案具体方案开发商协商拟定〕
七 样板房设计
1． 样品房作
样品房样板屋均称客户购房时具盲性引导性广告相似样品房样具极强引导刺激购房作套样品房予消费者美未生活憧憬购置欲更形象化具体化案销售中重缺少环样品房设计会影响案销售分布选择设计样品房时应慎重考虑方面素分析
2． 案样品房设计
案客户定位中高档次时房型设计选择面较广面积覆盖选择设计装璜样品房时应仔细考虑选取三四套进行设计推市场〔选择房型正式启动时予决定〕达良销售辅助作样品房设计遵循标准
a 设计：考虑现场市家居装饰求案样品房设计聘专业设计公司设计符合时代节奏样稿房型采二种品味适合消费者审美观念
b 选址：考虑带样品房便捷成度样品房销售选二楼作设计装璜样品房楼层
c 布置：样品房设工部脚手架等种施工工具会影响室采光样品房增设高品味窗帘必须保证充足明时细摆设装饰选择品味新意样品房更具居家气氛〔具体细节样品房正式启动决定〕
八 广告宣传基调
常言道事预立预废〞事先做充足准备工作找宣传切入点制定广告策略项周密广告筹划实施步骤层次道手续项宣传规定具体实施方法包括：广告应什时间什形式什点发布出广告活动楼盘整体促销策略相配合检验效果时调整周边物业情况作出相应反映考虑问题整程中环节相重缺广告宣传基调确实定参考思考：
1 找出产品特色
2 市场竞争产品作拟
3 分析价格产品关联性
4 寻出众特色具竞争力特点
5 产品前消费者心理关联性
点展开案广告宣传思路清晰出：海莘城块新陆〞包装重点立意高单纯包装案应该整海莘城视作块新陆〞全体新类提供全新生活新陆〞里提供5万M2中央公园兴建17万M2SHOPPING MALL座高星级酒店块新陆〞收获未
包装序应该首先包装海莘城包装案两者结合形成立体包装达宣传真正目
九 广告宣传形式：
企业界流传着样句理名言：然资源枯竭唯理念生生息句名言中指理念述概念底蕴理念渗透概念中形成股部导力击力需良推广形式予阐发
根案解制定组合推广形式
A宣传通路：
NS—报纸媒体广告具容全面详传阅性强保存特点作反复认知工具成案宣传手段媒体广告发布案种资讯组合外推广起拉网捕鱼〞作目前海众媒体中选择适媒体根进度销售率工程进度等方面素作载体相重媒体选择终应变化达良宣传效果
B辅助宣传手段
Ø TV—电视广告具接受面广包括容丰富全面视觉击力极强特点房产界开始逐步风行宣传形式电视广告消费者说更表达开发商实力信度较强媒体广告案宣传定辅助通道通序电视广告配合媒体广告进行宣传
Ø 横幅—创造销售气氛传播销售象塑造良形象加强消费者公司楼盘印象
Ø 引导旗—案附区域悬挂起横幅相作作指示标志开盘SP活动期间
Ø 楼书—直接表达案筹划理念房型设计引导消费
Ø DM—题概念渗透者筹划重点指示特定区域诉求象实施整体密集轰炸筹划概念真正渗入消费者心中强销阶段根开盘期购房业统计针性进行宣传
Ø 车身广告—车身广告流动性强覆盖面广易案概念进行宣传半强制性案印象渗透消费者心目中案理优势投放车身广告拟适合
Ø SP—促销活动定期定期举行进步加强案资讯传播加强客户交流更深步提升销售气氛
Ø 房展会—扩案客源接触运房展会现场热烈气氛推广案知名度吸引客户参观
十 广告节奏控制
广告投放宣传中起相重作案销售程中广告投放根销售阶段实际情况时调整达良销售业绩根销售阶段作体分配〔详细分配签约协商拟订〕
A 试销阶段—阶段预售许证尚未达媒体宣传较难实施阶段媒体发布软性文章宣传案规划筹划理念案进行形象包装作形象广告时车身广告推社会前期先行推广案案名渗透入消费者心目中开盘销售作定铺垫
B 公开阶段—阶段作销售中拟重环节广告投放应该组合出击开盘前期运较版面宣传开盘信息开盘保持定投放量时开盘时举行型SP活动制造销售气氛悬挂横幅引导旗配合推广加电视广告辅助宣传达预期销售目标
C 强销阶段—公开阶段相阶段销售中起着相重作阶段选择效媒体加TV广告根前阶段客户源分析纳区域DM形式集中宣传迅速提高案知名度推广理念吸引准客户前购置定期参加房展活动销售中配SP促销活动聚集气达预期销售目标
D 阶段保持前两阶段销售热潮阶段广告投放媒体持续广告配合进度举行SP促销活动参加房产活动宣传深化筹划理念
E 续销阶段—阶段销售次升温宣传更台阶广告次配合DM进行宣传媒体宣传突出现房概念举行型SP活动辅助宣传
第七局部
摩登时代合作方式独家营销总代理代理公司提供效劳：
1 概念设计案名设计
A 概念设计
B 概念立意阐述
C 案名设计案名寓意
2 全套VI视觉识系统：
A 楼书设计
B 楼标设计
C 户外展板设计
D 横幅设计
E 引导旗设计
F 室板设计
G 售楼中心设计
H 室控台设计
I LOGO墙设计
J 胸卡设计
K 名片设计
L 售楼员服饰设计
3 全程营销筹划方案制定：
A 试销期推广方案制定
B 公开期推广方案制定
C 期方案准备
4 全程广告方案制定：
A 试销期广告题确实定推广方案
B 公开期广告推广方案
C 期广告方案安排
5 全程价格构成系统制定完善
A 价格构成系统制定原
B 价格构成系统
C 景观系数
D 楼层系数
E 系数
F 均加收系数
G 价格控制表
6 规划设计布局园艺布局建议书：
A 区整体布局建议
B 园林设计建议
C 外观立面设计建议
D 会设计建议
7 促销方案制定：
A SP展示活动方案
B DS直销活动方案
C 展示会方案
D 现场SHOW方案
8 现场销售员培训现场销售
A 房产专业知识培训
B 关法律法规培训
C 专业销售技巧培训
D 客户心理学
E 客户类型判相应措施
F 现场专案销控
G 现场销售组织架构派驻
H 现场销售务执行反应市场反映
海盘古房产咨询
二OOO年十月
盘古公司简介
海盘古房产咨询沪家专业房产营销筹划代理公司公司成立吸纳市数十位筹划销售精英着专业兢业乐业〞企业理念竭诚沪数十家房产开发企业提供专业化效劳
公司成立闵行区业绩：
1 梅莲苑〔虹梅路1111号〕25万M2
接手总代理通良筹划广告推广100天完成总销量90
2 美丽家园〔莘西南路128弄〕37万M2
总代理期通新奇效促销创意10月完成销售28万M2
3 金榜世家〔15期〕〔沧源路〕总面积约125万M2司独家
全程筹划金榜世家工程教育作物业推广线推导出东川学城〞概念市场取良反响物业荣获1999年度全市销量排行榜第18位闵行区第6位
目前金榜五期司精心筹划正处正常运作状况中销售前景乐观
4 富仕名邸〔东川路碧江路〕约13万M2
司担该盘全程筹划举获成功年9月18日开盘〔40天〕完成销量176套
司相信：专业筹划公司开发商企业未房产开展中处生荣双赢〞模式中努力带开发企业更市场份额更快销售速度更企业品牌左右风调整风帆〞
愿贵司携手进创辉煌
海盘古房产咨询
二000年十月
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