博思堂崇仁25号地块前期定位报告2007-43PPT
- 1. 崇仁25号地块 前期定位报告苏州博思堂市场部 2007年六月
- 2. 太阳从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，…新城市主义之光照耀全城。------新城市主义New cityism
- 3. 新城市主义之重视城市边界，建设紧凑型城市
- 4. 新城市主义之继承传统，复兴传统开发
- 5. 以人为本，建设充满人情味的新社区 新城市主义之
- 6. 尊重自然，回归自然 新城市主义之
- 7. 提倡健康的生活方式 新城市主义之
- 8. 新城市主义之回归传统习惯性的邻里关系
- 9. 葵花 太阳之花 传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元 绽放五常，闪耀全城
- 10. 为太阳之花绽放全城出征……
- 11. (本页无文本内容)
- 12. 孙子说谋定而后动，知己知彼百战不殆
- 13. 五常市地产市场现状/住宅现状1Part五常共有两层以上楼房450余栋，建筑面积454万平方米。开发住宅小区10个，已交付使用的花园小区、鸿源小区、迎宾小区、天城缘小区、教育小区、广场小区、文教小区、北环名苑等建筑面积都超过40万平方米。城镇居民人均住宅面积由1980年的5.6平方米增加到现在的13.5平方米；农村人均住宅面积19.6平方米，砖瓦化率达到86％。市民的居住条件正在逐步改善。五 常 住 宅 小 区 现 状
- 14. 2007年市场供应量与上年比较有较大的飞跃，市场在建项目达19.2万米项目名称占地建面形态开发建设电影院不夜城小区1万2.8万多层鹤岗松威鹤岗松威文化诚信小区4万9万多层鹤岗松威鹤岗松威时代嘉园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司时代星园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司贵都大厦0.7万2万高层五常城市房屋开发五常建筑企业总公司福泽家园2.4万5万多层哈尔滨福泽地产五常建总一公司 五常市地产市场现状/供量1Part
- 15. 农业型城市五常在05年政府取消农业税后，农民收入大幅提高，农民新生代结婚安家选择在城市买房已经成为一种时尚和趋势，五常地产刚性需求极强； 葵花药业、古泉酒厂、五常大米等本地企业的蓬勃发展直接带动城镇收入提高，换房、二次置业需求持续增温。 虽然07年五常地产进入超常规发展，在建面积达23万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供不应求状态 五常市地产市场现状/需求1Part
- 16. 现有产品品质： 调研五常在售楼盘8处，成熟社区3处，其品质如下： 五常现有产品明显带有五类城镇的特征，规划落后、设计难受、销售混乱，目前的产品状况给本案极大机会1Part项目名称小区概况产品品质电影院不夜城小区普通住宅，外墙涂料五类城镇普通住宅文化诚信小区普通住宅、规划不合理，基本没有配套及绿化毛坯房、楼梯间水泥地面时代嘉园高档楼盘、准现房公共设施齐全、配套完整时代星园为时代嘉园的姊妹楼，较嘉园晚一年开工公共设施齐全、配套完整贵都大厦板式高层，打基础阶段公共设施齐全、配套完整福泽家园多层部分带阁楼，主体封顶五类城镇普通住宅文教北区多层带阁楼，主体封顶毛坯房、楼梯间水泥地面金荷花园场地平整、规划为高层、多层各一未知天成缘03年小区，规划一般厨房铝合金门窗北环名苑小区规划较合理飘窗、封闭小区有物业文教南区小区规划较合理毛坯房、楼梯间水泥地面五常市地产市场现状/产品
- 17. 2007年市场之销售状况： 销售业绩突飞猛进 ，销售价格一路高歌以时代嘉园为例：2006年9月开盘到2007年5月平均增幅 4%，而07年5月到9月增幅为8.49%，是前一 年的2倍 五常市地产市场现状/价格1Part
- 18. 现有产品价格：1Part项目名称主力户型价格优惠电影院不夜城小区60米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费文化诚信小区60-90米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费时代嘉园120米1660起，楼层差为50现每米优惠50时代星园80-100米1570起，楼层差为50现每米优惠50贵都大厦60-80米三楼起2000，四五2100，六七2200，八-十顺加100，以上每层加40无福泽家园60-80米二层1460，三、四、五1580，六1310贷款每米加20金荷花园 高层2000起，多层1600左右五常在售项目多层均价为1550元/米，高层1800元/米，多层 较上半年有大幅提高，高层因时代嘉园亦增长8%左右，该状 态是三四线城市正常价格表现，有向上浮动空间。五常市地产市场现状/价格
- 19. 2007年市场供应量多、高层比较：市场仍以多层为主，但潜在高层项目供量不容忽视。 五常市地产市场现状/高层1Part金荷花园 贵都大厦 时代星园 清华苑附近 7栋高层 即将入市
- 20. 销售特性： 五常在售项目中多层基本不存在营销概念，高层中因时代嘉园为五常常务副市长投资开发，聘请哈尔滨销售人员进行了略微的包装、策划，销售中心装修后摆放沙盘、户型模型的销售工具，成为五常销售最系统的项目。1Part项目名称销售形象主题推广电影院不夜城小区现场环境乱、销售人员不专业无文化诚信小区与不夜城在一处共同销售无时代嘉园有销售中心，环境较好五常第一座高层时代星园同上五常第一座高层贵都大厦销售现场一般，销售人员素质差无福泽家园销售现场一般，销售人员一般无文教北区售罄金荷花园销售中心装修，未开盘未开盘五常在售项目销售表现力较差，营销基本为零阶段。本项目若能在营销策划方面有上佳表现必将获得事半功倍效果。 五常市地产市场现状/销售特性
- 21. 综合市场项目研判： 五常地产市场仍处于初级阶段，普遍竞争力偏弱，需要高品质产品引领市场走向成熟 60-90米为本市场主力户型，120米以上大面积住宅应限量版生产 高尚产品存在一定量市场空缺 地块商业氛围不成熟，项目底商招商挑战与机会并存五常市地产市场现状/市场研判1Part
- 22. 项目位于崇仁社区哈五路五常入口方向右侧，呈东西长向，南北短向，靠休闲广场，沿金山大街 地块周边环境成熟，周边50米辐射区内林立政府机构、广场、社区、学校等配套设施齐全、开发区内发展升值潜力巨大 地块所属区域住宅相对成熟 地块周边商业氛围不强 2Part图 项目背景/地理位置/地块价值分析
- 23. 片区房地产市场状况以及对本项目的启示本项目开发正处于片区的快速发展期，开发区经过多年基础建设与政经匹配，走过了艰难的培育期，即将迎来快速发展阶段，井喷式发展会快速提升项目价值；片区房地产发展形势一片大好，在国家地产一片火红的条件下，五常地产2007年高歌猛进，销售量、销售面积稳步上升。市场供需两旺，成交量较2006有较大增长；2Part项目背景/地理位置/地块价值分析
- 24. 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障及较大的发展空间；逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群；片区房地产市场状况以及对本项目的启示随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成为五常市未来辐射和发展的重要战场。2Part项目背景/地理位置/本项目启示
- 25. 片区房地产市场状况以及对本项目的启示地块四周分布：实验二小、二中、实验中学等学校，近万米休闲广场是五常最大公共区域，金山公园与项目隔道不足100米，这些都提升项目人文价值，未来开发中“教育”、“生态”可作为两张王牌以阻击竞争对手。 图 地块被三校区包围2Part项目背景/地理位置/本项目启示
- 26. 2Part项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析时代嘉园作为五常第一个高层项目，有较大的参考意义，本案重点针对时代嘉园购买人群进行了重点分析,帮助我们确定本项目的目标人群： 1、区域结构分析： 一期时代嘉园共60套，目前已售37套，其中小定6套，内部预留4套，销售率达61%，37位成交客户中，有效登记地点30个。 从30位购房客户的居住地点来看，共分布在五常的29位(其中80%左右为政府领导)，8位分布在其周边市镇。 2、年龄结构分析： 从成交客户的年龄构成来看，36-55岁的客户成为主要购买力量，这一年龄层次的人主要是社会的中坚力量，有较好的经济基础，购房一般是处于二次置业或者投资，有部分是给家里的老人购房养老。
- 27. 3、职业性质： 由于时代嘉园开发均是100-180米大户型，而且付款方式十分单一，只能一次性付款。对买主的经济实力要求很高。个体经商业主、政府机关、教师等高收入人群为项目购买主力，其中个体经商业主与政府机关人员占购买人群71%强； 4、户型面积： 小面积产品去化速度较快，120米以下的户型已销售70%以上。 5、购房目的： 购房者首选的五常第一座高层带来的新鲜感，其次才是追求生活舒适和生活高度，标榜身份者也不乏其人，外地投资客、本地投资客约占15%。2Part项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析
- 28. 2Part寻找我们的目标客户他们是否具备购买本案的经济能力？ 他们是否具有相应的文化水平，对产品的价值有所判定？ 他们是否追求生活的高品质？ 他们是否认同新城市主义的生活方式？ 这是界定本项目目标客户时必需回答的问题，也是购买本案必需满足的四个条件。因此，我们分别以经济、文化、生活态度、生活方式为底线，来界定我们的客户群体。项目背景/项目目标人群定位
- 29. 他们： 一般被描述为：社会的中坚，单位的脊梁，基本事业有成，眼光敏锐，富有远见，有责任心，懂生活，爱生活，爱家人、年龄在30-60之间。他们具有一定的经济基础，受教育程度较高，追求生活品质，开明，接受能力强，对新鲜事务不排斥。 （1）社会的原动力 （2）品质的追求者 （3）新鲜的猎奇者 （4）成熟的投资者2Part就是：项目背景/目标人群定位
- 30. 这部分群体锁定在：（1）政府科级以上领导 （2）社会固定投资团体 （3）有限资本运营高手2Part他们是：个体工商业主、公务人员、教师、律师等人群 他们的行为习惯决定了购买方向，如何寻找他们，什么样的产品吸引他们，是本案的重点考虑对象项目背景/目标人群定位
- 31. 孙子说善用兵者，不战而屈人之兵
- 32. 五常首席高尚地产3Part项目定位/市场定位
- 33. 葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造葵花制造 身份 领衔五常 生活 白金品质高尚·纯居·至尊生活
- 34. 3PartS优势 片区内高尚社区是稀缺产品 “葵花”品牌价值深入人心，其“品质”、“诚信”在本项目中可发扬光大，其价值继续延展到”健康”深入贯穿本项目 投资商在当地的实力值得信赖 临万米广场、金山花园生态环境优秀 区域内校区林立，学风斐然，是本项目优势之一0机会 本地地产尚不成熟，与哈尔滨尚有差距，引入先进的理念、现代操盘手法，定可获得较好的经济效益 地块所处区域为五常市未来城市中心区，未来城市重心的转移势必对本项目的升值带来巨大潜力 本项目商业体量一万米，占总建面的1/4具备组建大型商业之基础，寻找主力店、主力品牌可带动本地域商业及提升住宅品质W劣势 建筑现场杂乱无章，施工队伍没有品牌，影响对本项目价值体现 区域内商业萧条，商业氛围冷淡，培育需时间 区域内二手房市场价格混乱，不利于未来价格定位参考 目前商业规划方向能否与区域城市发展相适应，尚需仔细论证T威胁 2007年五常地产发展过于迅猛，购买力是否被透支不得而知，尚需继续深入调研 08年包括本项目在内，约有7栋高层正在或准备入市，定将分流部分客户，是否具备足够的市场容量需要引起开发商的足够认识 哈尔滨开发商欲上山下乡，抢占三线以下城镇市场，加速竞争项目定位/SWOT
- 35. 核心概念新城市主义改变正悄然发生 新城市主义住宅革命3Part项目定位/概念导入
- 36. 释义：葵花，是企业的品牌，声名远播，案名上应用既延续葵花原有积累的含义，又显示成功企业在另一领域要取得成功的决心。 美地，直接表明我们要建造是美的住宅，美的建筑、美的景色 整体上即延续了葵花品牌，有美的意境，又直接带出行业所在。 葵花·美地高尚居住，纯美生活3Part项目定位/案名推荐
- 37. 葵花·杰座五常首席高尚纯居住宅，新城市主义住宅典范释义： 案名延续了葵花的丰富含义，“杰作” “杰座”，葵花之作，杰出之作。 简单有力，韵味无穷。3Part项目定位/案名推荐
- 38. 葵花·杰座高尚·纯居·至尊生活 俯仰在历史和现代之间，为今日五常新颜而悸动 臻品高尚纯居，尊贵宅邸 为您而建 新城市主义住宅典范
- 39. 葵花药业自98年建厂以来，凭其优质产品为获得良好的信誉，因此在人们心中葵花的诚信已深入人心 葵花产品几经市场考验屹立不倒，不断推陈出新，足以证明其品质 做药就是做健康，看到葵花很容易联想到健康 本案建议，在本项目中引入葵花的原有价值，并在其基础上拓展到“健康”、“阳光”、“高尚”等含义，提升项目品质和形象。4Part借“葵花”品牌延伸项目价值价值延伸
- 40. 深度拷问结束篇
- 41. 本项目开发商的利润最大化如何实现？ 项目最终能够实现什么样的销售价位，不是开发商拍脑袋的结果，产品品质是决定价格的最直接因素，给产品多少价值提升，用什么提升，花多少成本提升都关乎开发商的利润。挖掘对消费者而言是有价值、有影响力的利益点，然后进行加工包装实现利润最大化
- 42. 商业部分与住宅部分如何相互提升？ 本项目商业部分约万米，占总体量的1/4，而地块所处区域商业氛围不成熟，商业部分如何操盘，如何定位，如何招商、如何运营使之成为区域商业中心，会大大提升住宅品质与价格。
- 43. THANKS
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