北京路某项目提案策划报告
商业物业市场现状简析
11 中国商业市场总体现状简析
2004年中国商业产开发势头十分凶猛呈现出供应量放需求量拉动够市场特征专业机构调查2002年中国商业产市场中单体建筑面积6000 m2典型售商业房产项目达653总体供应量达1316万m2出现增减趋势正常进度建设中商业体量未3年完全释放
111 供应规模总体
已投放市场商业产项目整体规划面积15万—20万m2房产商业项目市场供应体商业规模5000—10000 m210001—15000 m2项目供应例旗鼓相分达总供应项目数量1415万—20万方米商业产项目充市场绝力次面积5001—10000 m210001—15000 m2项目
112 中心城区角
聚集中心城区气发达起商业产着旧城改造型居住社区断外型扩张显现出中心城区渐渐新城区郊区蔓延趋势然2003年中国城市城市中心区域尤旧城区商业产吸附力然位居榜首占整商业市场份额4684新区占1877郊区占1013区域占2426商业产热点区域城市中心区域商业产供应量城市商业市场中然占导位
113 价格走势涨落
然售商业产项目段商业形态异价格跨度类商业价格总体趋势成商业市场例城中心黄金口岸商业项目方米超36000元城市脉搏方米售价高卖6万元城西城北均价格维持方米7500元
114 投资者首选街商铺
分析中国商业产投资营消费群体中然商业产营业房空置率呈升趋势盲目乐观需求面积30方米左右商铺需求然尤面宽58米34米910米商铺受数投资者青睐58米面宽商铺适应种营业态仅选率高次性付款例高达40次占30分期付款揭付款投资者热衷型街商铺中投资者投资市场流群体
市场情况投资者关注投资回报率少半数商铺投资者希握营权中获利
115 需求拉动乏力商铺市场然严重饱
2003年市场形势中国商业产开发竣工面积变化商业房实际销售面积呈现出相变化趋势市场供应情况需求波动敏感性较强需求加直接刺激供应增加1997年市场商业营业房供应缓市场消化呈现出范围周期波动2001年需求突然放量直接刺激2002年商业营业房面积竣工空置面积直接反映出进入市场新增营业房未投入整体商业营业房市场呈现出假性需求局部存泡沫
然目前商业机构举扩张商业物业出路带希时出年商业物业量开发更加剧市场消化难度时开发商业满足商家实际需
116 型商圈断涌现
2003着城市发展原商业区域外城市中心区房产发展较快新区已具备新代商圈规模时周边卫星城镇等区域政府规划素影响商业发展逐渐步入轨道呈现欣欣荣局面预见中国城市商业点层次方发展原商圈集中化交易新代型商圈中已转化社区服务配套
117商铺已成众投资品种
相较商铺销售象中国中产阶级逐步成市场购买力群体时型商业商铺分割型化满足投资者资金求商铺投资方式成众化投资工具
118 商铺租售市场重新崛起
着中国加入 WTO外资商业机构加快中国扩张步伐时年国商业日益成熟具备扩张条件华润万佳百佳华联等批国商业巨子已具备国外商业机构抗衡条件时应年商业幅度扩张攻城掠势必会造成批竞争实力弱型商业倒闭急寻求商家开发商言疑良机遇
119 二级城市成圈新热点
二级城市成圈新热点完成国省重点城市布点2003年级市蕴含强消费力政府连锁业重视吸引批产开发商投资眼球时吸引省型连锁企业抢占深圳广州等城市时开始佛山中山东莞等二级城市布点
1110 特色商业街异彩纷呈
住宅市场火爆带动住宅底商投资热情已目睹准确握市场动态项目竞争激烈市场中脱颖出开发商均出浑身解数种方式吸引投资者目光种风格商业步行街概念炒作成功北京现代城欧陆典嘉名桐城珠江帝景现现代城美式街区昆泰国际中心环绕商业步行街商业物业已改住宅底商纯粹配套服务功开发商愈加注重突出商业部分概念题包装市场反馈情况部分商业物业热销开发商名利双收
1111 商业盘（SHOPPING MALL）迅速崛起竞争迅速加剧
商业性盘全国城市周边二级城市迅速兴起彻底改变住宅产业枝独秀格局专业化品牌化规模化商业盘城市周边二级城市断出现统计2004年中国开盘商业项目中万方米盘少250
中国购物中心发展报告资料显示城乡差异口密度商业布局等方面素影响购物中心分布呈现出城市中心型局面全国77购物中心分布城市中心区城市边缘区占例18
总结：中国商业营业房市场已呈现出局部性供求态势着2004年量型商业项目竣工预见买方市场新增商业营业项目需求未年会放缓
12广州商业物业市场总体现状简析
根广州市统计局资料2003年第二季度广州市第三产业占GDP例第季度6009降338中广州零售市场第二季度受疫情击严重广州部分零售商选择退租押扩充计划广州商铺市场年第二季度呈现2001年首次负吸纳量达42000方米时空置率59跳升159首层二楼商铺租金分调7681
艰难渡非典疫情2003年第三季度广州商业需求明显提升商铺需求情况明显活跃旧城区商业圈北京路九路商铺租金提升2002年期升5进入2004年广州商业产市场逐渐释放
专业机构调查继正佳广场维利广场外期广州商铺市场出现型物业——王商场王广场位东山区英雄广场中华广场铁物业流行前线正形成新商圈外连接友谊商店世贸中心白云宾馆空中走廊工程已动工建成包括友谊商店世贸中心商场白云宾馆商场形成营业面积达5万方米环市东路商务圈高档精品购物圈外原广州赛马场已企业承租建成占21万方米华南汽车专业市场
2004年批量商业项目进入市场广州型商业物业正处竞争白热化然相非典疫情时期商业市场情况转整体商业市场然太乐观均租金持续调特零售业艰难营环境导致数理善型商场暂时停业重新定位装修部分商场缩减零售楼面改做途外市场零售物业需求持续放缓吸纳量降空置率升
13 北京路商圈市场总体现状简析
作传统商业核心北京路商圈交通便利配套完善商业发达广州市寸土尺金核心商业圈广州商家必争核心中核心北京路步行街年初更广州市政府定位广州商业文明窗口广州市形象工程建设窗口广州市政府1999年北京路整饰工程投入资金超四千万外市政府决定开放南越王宫更北京路增添浓厚历史文化气息悉越王宫遗址公园位北京路北端建成成目前世界遗址公园
统计目前北京路步行街日均流量30万次周六日日均流量高达60万次高天流量80万段周边商业物业带限商机
131 休闲购物饮食娱乐全程式享受
北京路购物饮食娱乐休闲配套广州出名齐全完善消费者直奔题享受站式购物乐趣广州百货新新百货逛逛步行街散散心精品贵金器等式样街店均满足消费者需求堡狮龙佐丹奴卡佛莲莱尔斯丹等世界著名连锁店时恭候品牌族光……禾寿司麦劳必胜客绿茵阁西餐厅八旗二马路清水居等餐厅步行街两旁风味食前消费群体快剁颐数年历史新华书店外文书店科技书店永汉电影院满足消费者精神需
132 北京路市政配套完善
北京路市政配套非常完善面提种购物饮食娱乐休闲店面外周边聚集众基础教育设施医院邮政市场等市政配套具体包括10中15中25中39中46中南路学新路学教育路学中山五路学新路幼园少年宫等十学校省中医越秀区第民医院中国邮政广卫路公交车总站等等外拥越王宫御花园等处文物古迹文化公园童公园
133北京路商圈规划周边商物业创造契机
政府计划未五年投入30亿元北京路商圈面积扩展95公顷受惠北京路商圈规划物业原商铺物业外包括已全部售馨中旅商业城北京厦售楼盘
出文物古迹老字号商家保护北京路周边商品房项目供应十分限买少见少形容综观北京路周边目前售商物业广百新翼厦安泰厦等处位置楼盘销售情况相径庭：背广州厦广百新翼厦刚处步行街核心段加发展商推出理退铺措施商铺租售非常火爆反观位文明路安泰厦位置理想商铺住宅销售进度相缓慢售楼部直冷冷清清位北京南路尾商项目新光商务港项目位置紧邻八旗二马路江路离铁二号线海珠广场站交通十分便利重项目业轻易享受北京路商圈齐全成熟配套该项目更业提供贴身性化服务项目诉求题柔性办公义正囊括便捷
134高租金高顶手费低回报
处黄金带北京路租金顶手费直高居广州市商业街道榜首调查北京路街旺铺租金致分三等级面积50方米店月租般方米900～1000元50方米30方米月租般方米2000～3000元30方米般3000元总体面积越单位面积租金越高位置十方米店方米租金甚超万元５方米铺面月租金高达75万元方米15万元受高租金诱惑名牌店铺文三轩等干脆铺面租出外租偏点方重新开张
135北京路型商业项目租售乐观竞争激烈
广州传统商业旺北京路概念商圈型商业项目中明显透支托北京路概念商圈型商业项目质化严重运北京路作项目卖点项目处水深火热中光明广场名盛广场北京厦等目前处招商营困境究原点：
1 项目行性研究位缺乏北京路商圈广州商业市场深入研究
2 项目质化严重项目没形成产品身核心竞争力
3 功基雷定位短视局限北京路商圈没战略高度审视市场需求
4 广州消费者投资者营者正逐渐成熟甚超越项目开发商广州商业已进入北京路概念时代北京路概念已市场缺乏吸引力
5 项目规划设计定位切入目标商家实际需求
6 项目整体缺乏鲜明题缺乏独特性没形成项目身罕亮点局部题明显没法形成局部拉动整体效应
7 发展商没项目营商家制定行品牌计划营商家项目前景缺乏强势投资信心
8 业态组合没形成循环竞争
9 ……
目前北京路商圈市场分析处北京路时代广州商业产北京路概念商圈型商业项目成功保障着竞争环境断加剧项目想成功突围必须超前眼光战略层面跳出北京路定位项目形成项目特色塑造项目核心吸引力（整体细部）配合劈奚径招商策略营理手法结合北京路先天利优势项目必胜筹码
14 目前型商业项目现状简析
141型项目机会分析：
2003年着中国商业产市场全线飘红型商业产项目特购物中心（SHOPPING MALL）江南北雨水春笋般迅速崛起体量数量全世界实属罕见然面动辄十万建筑面积巨霸市场承受力？消费群项目认力？必商业盘发展前景进行次全面梳理
（1）型项目群雄四起
狼烟四起国零售战场路诸侯操持着业态跑马圈尚未片刻喘息SHOPPING MALL导入次原酣战犹激商战添分诡秘色彩实际着WTO推进资越越具想象力MALL竞争力商业时代快速驶
（2）郊区化趋势明显
第代购物中心特征迥异新马MALL已家出闹市商圈安营市郊外围交通枢纽带奥林匹克购物中心选点广州东郊黄村广深高速东环高速广园快速干线交汇处东莞万江华南MALL选址广深高速公路107国道间种选址方式疑降低MALL成规模成倍放
（3）题设计亮丽鲜明
早期型商场缺少体现市文化品位富性化题设计容设置品牌引进异引发日益严重质化危机造成中国第代购物中心题缺位硬伤成先天残疾阳产业数购物商场规划设计染题缺位质化通病新生MALL志种方式探寻规划设计题营造新路太古汇文化广场出报业文化旗报社办公楼型图书馆公众艺术馆开放式购物广场结合体东莞华南MALL造水乡风情题利珠三角河汊水网营造供游客泛舟观光水道景观深圳铜锣湾广场选址华侨城题公园群落营造国第家生态景观海洋文化题MALL题营造MALL走差异化竞争路时旅游景区客源享开创商业旅游业互动融合先河
（4）娱乐功逐渐突出
面中国第代购物中心功缺陷硬伤新生型商业项目通提供长廊广场庭院等带消费者休闲空间购物餐饮休闲娱乐区域合理搭配满足消费者次购足站式休闲消费需求消费模式升级新代MALL独具匠心题营造MALL娱乐休闲功更加突出回购物中心业态质——休闲时代产物充分体现理念营造引导新消费方式引进种新文化理念生活理念种重视整体环境功提升结果消费者购物单纯购物种享受配合次性购足新消费观念疑会消费者种全新购物体验
（5）营销招术层出穷
2003年中国商业产市场着型商业产项目断出现开发商进行招商活动层出穷位老总历专业机构番洗脑深感触说确实没想搞商业产住宅社区商铺相居然区
商业楼盘盘化住宅盘特征区仅仅体量衡量体关键错综复杂商业定位
（6）产品定位普遍走高
产品定位客户定位目前中国型商业产项目定位中高端市场定程度形成商业产结构均衡总览北京商业产立志世界500强携手万达广场号称造北京新天建外SOHO矢志造CBD生活区欧式品牌商业街珠江帝景中典型珠江帝景全长2500米欧洲风情商业走廊例立足高端消费者需求业态规划非常翔实细腻餐饮娱乐休闲购物展览展示阅读欣赏全面覆盖区域生活种种性需求
（7）SHOPPING MALL发展时机逐渐成熟
中国目前营发展状况零售商业发展态势未发展规划均购买力水生活质素水求提高中国发展具备优良购物环境提供型休闲场停车场集购物休闲娱乐餐饮文化服务等项功体现代购物中心条件已逐渐成熟摩尔出现中国商业发展定阶段商业业态社会优化组合必然趋势
142 型项目危机分析：
（1）市场发展前景明朗
2004年中国型商业项目全面释放年然型商业项目支撑消费力？广州千亿消费力型商业项目须百亿千亿销量支持型商业项目广州发展非常心统计数显示广州均产值4300美元美国3万美元香港24万美元带消费力样广州发展型商业项目注意市场调查远见外实际基础
（2）项目开发谨慎乐观
型商业项目国开发普遍处探索阶段城市背景开发商适合者说具备做型商业项目条件商业房产项目开发基础条件项目面核心商圈消费总量体现核心商务圈口基数体现核心商圈力包括GDP水准做项目判断时候项目周边核心商圈消费总量判断助项目做出较正确结外果开发商身资金实力尚足解决型商业项目土款问题更增加开发风险
（3）投资周期漫长
投资方面越越实际济规模达某点收益力反会降低甚项目处竞争劣势广州型商业项目市场身处发展初期城市中心郊区型商业项目发展定会市场培育程意味着少存三五年合理亏损期值关注点开发商竞争优势足保证项目开发利完成甚保证运营期间成功运营商业产四级客户群体级营群体级投资群体级消费群体级开发商四级客户需求性化求高基市场竞争加剧结果
（4）零散出售营绝症
商铺出售方面国外机构专家认型商业项目发展应该采取整体出租营方式目前情况国少MALL项目采取力店位置留做出租商铺做出售方式尤目前金融政策环境种趋势太容易改变需改变开发商解决问题
（5）资金环节非常薄弱
毋庸置疑华润中信着诸背景资金实力派加入造型商业产项目麦田里早鸟全民营资型商业产项目已成中国私资高投资宝典
目前关键问题民营资风险认识严重足型商业项目复杂性困难度认识严重足产商完全利益驱动持种短期投机心态没意识商业产住宅产区：进行滚动开发型商业项目设计牵涉众环节生命周期长关键等久熬久
型商业项目魅力规模庞动辄十万方米规模背演资玩家掷千金豪赌国零售业外资驱动动盲目规模复制
152004年广州型商业产项目疑问：
疑问1：2004年广州型商业产市场会否虚火度？
疑问2：型商业产项目投资回报源盈利模式里？
疑问3：广州房产商动动介入商业两种态势会令2004年型商业产市场产生样竞争态势？
疑问4：广州型商业产项目赢利营理模式路方？
总结：
中国需商业产开发需开发商长期营规划算
抛弃做住宅产急功利理念已投资项目做做强做通专业化策划操作先进商业模式带进保证项目成功基础实现项目效益（济效益品牌效益效益等）化
然中国型商业产市场发展路然崎岖毫疑问2004年中国商业市场全面释放盘时代
二案定位建议简析
21案定位分析
211项目定位建筑规模确定
212项目定位题创新
213项目定位品牌店组合[1]
214营定位
215案定位简析
作北京路型商业项目案零售角度定位疑效切入北京路商圈整体需求完全迎合商圈市场消费群体营群体脉搏娱乐休闲餐饮购物功出发构筑站式综合性商场基北京路商圈目前营状况形成定补充丰富方面说项目定位疑具定行性然型商业项目项目定位缺乏创新缺乏商业领跑角色整体战略定位
22案定位存问题分析
通详细研究结合广州商业市场北京路商圈消费者营者司丰富验司发现案具定位问题：
1 总体定位够清晰
2 题定位够明确缺乏形成项目核心竞争力题题模糊商业项目特型商业项目难激活广州商业市场需求
3 细化定位欠缺性化市场缺乏吸引力北京路商圈项目质化较严重特名盛广场开辟4万方米作北京路饮食天疑案23餐饮功构成直接竞争
4 战略定位符合项目未发展需求鉴案处广州传统商圈北京路案作定位时应考虑：
案属北京路延续北京路风格？案定位北京路补缺？案提升领导北京路潮流战略高度商家消费者行媒体等想北京路想案？
注：（1）北京路概念卖方市场（1998年——2001年）
北京路综合型商业概念卖方市场时（1998年——2001年）北京路疑成综合型商场项目卖点项目销售招商北京路名义路飘红时北京厦1999年时销售率达高达96然失败处期营理
（2）北京路概念买方市场北京路概念时代（2002年——）
2001年着市场断成熟商业供应量断加广州商业进入竞争白热化时期广州营者消费者投资者北京路概念已常利北京路概念作项目核心卖点已失年市场吸引力时托北京路概念作项目定位疑陷入种商业怪圈缺乏新意时项目带进激烈竞争旋涡案目前定位项目招商营缺乏力推动反成阻碍北京路商圈目前光明广场名盛广场见斑
23案定位支持
FIP（中国）策划限公司职：项目前期策划
项目竞争激烈型综合性商业项目场竞技激处突围出必须项目定位形成项目独二核心竞争力
231未界定现宏策划模式赋予项目独二性化题概念北京路项目形成卖点落差形成项目身亮点
232细化项目整体定位形成项目真正差异化形成项目耀眼特色性质
233通专业运作验战略联盟商家实际需求重新界定项目战略定位领跑广州商业市场成北京路商圈新商业革命引擎
三案业态功分区简析
31案业态功组合简析
311营商家需求界定
312消费群需求界定
313市场竞争界定
32案业态功组合问题简析
321业态组合缺乏领导核心位业种
322业态定位部分商家实际需求突
323业态功组合整体相较模糊明确没法形成项目核心竞争
324业态功组合楼层没形成集群效应难形成强烈购物氛围
325层业态功界定清晰缺乏细化
33案业态功组合支持
331项目整体需求业态案合理定位
332控制耗角度业态案合理界定
333业态商家楼层位置进深面宽等求案业态合理调整
334商家营特点案业态合理调整
335北京路商圈融合性业态合理调整
外案业态组合必须考虑量细节置步行街商铺开间进深购物动线宽度应该少宜商铺面积划分利招商利营公摊面积少方易业接受什情况置步行街更高楼层设置样选择业种组合商铺招商价格佳处理业租赁合招商合关系等等细节必须案业态组合定位精准吻合
四案原规划设计建议
41案原规划设计简析
案规划设计必须市场调查出定位结集中策划师灵感智慧运建筑设计师技术手段发挥营销专家推广策略完成需特注意引进新业态设计项目业态组合通案商业现状进行充分市场研究项目身业态选择业态组合分布面积占业种选择分布面积占商铺划分建筑形态区域楼层功流导系统项目环境配套设施等进行预先设定指导项目工程规划设计建筑设计
42案原建筑规划设计问题简析
根司年丰富商业运作验结合级战略联盟营商家意见时深入北京路商圈研究案原规划设计提出疑问：
421柱间距太窄符合商业项目营商家需求
422柱网太符合发展商利益化求
423外立面设计切合案原题定位（作永久营否做外立面5年时面设计30年落）
424外立面设计北京路商圈起差异化点睛形成案独二活广告——北京路商业名片求
425观光电梯作案卖点目前位置安排满足基功没法起点睛效果（视觉效果功效果卖点效果宣传效果）
426手扶梯数量满足商场需求手扶梯位置合理流起化引导
427目前中庭设计风格跨度位置面积起聚集流增加整体商业气氛商业活动演示形成回旋消费功案倡导题相符
428外立面流线设计符合发展商广告收益化求
429规划设计符合级商家需求（面积进深商业服务商业配套仓库门面等）百佳超市香港需求面积层30004500方米广州求13000方米
4210目前规划设计未充分挖掘出案块价值达发展商成化利益化（层商业价值化二层通巧妙设计达层租价等）
4211面交通设计未充分起流效引导作特层半弧型步行街设计没法起蓄客作
4212面部格局符合目标商家需求
4213垂直交通设计充分引导流拉升目前广州消费者惯消费者购物达五楼楼层时会产生厌倦感出现疲劳状态规划设计没消费者消费角度体现商城性化
43案建筑设计简建议
（1） 商业空间步行化
（2） 商业空间室化
（3） 公空间社会化
（4） 限空间利益化
（5） 商业空间休闲化
（6） 商业环境性化
431商业项目面设计简建议
432公空间设计简建议
433开间设计简建议
434中庭空间设计简建议
（1）中庭空间功组合
（2）中庭空间造型交流
（3）层面时引入流
（4）垂直交通工具
（5）景观垂直吸引力
435外立面入口简建议
436景观设计简建议
44规划设计支持：
441市场角度予专业符合级营商家求建议
442消费角度予效聚集流规划设计建议
443宣传角度予效果化收益化切合题概念外立面设计建议
444营角度提出保持旺场规划设计建议
445成角度予合理济预算建议
446发展商利润化角度予专业整改建议层回旋设计二层力设计
447消费性化角度提出设计建议消费者步行时间设计消费者购物路线设计消费者休恬空间设计消费者达性设计等
五案招商策略建议
51案招商策略简析
案位广州传统商业旺北京路具先天优越性时具规模优势面竞争
激烈出现甚十商城竞争营商家白热化时代案招商工作会存定风险疑增加案招商难度
保证案招商目标够成功贵司招商前必须做工作：
第步：次成预算
第二步：需根金融情况确定出租方式策略
第三步：业态次定位
第四步：制定招商标准
第五步：品牌商户分级策略
第六步：确定招商客户范围
第七步：筛选力商户
第八步：制定针性招商策略
52案招商支持
521 FIP独模数招商手法
招商疑型商场重头戏针案规模区位发展商开发求FIP案制定创新招商手法——模数招商采取泛招商联动招商相互结合确定明确招商思路贯穿始终树立长期品牌先形象规划招商筹备初期着重项目整体形象宣传针商家宣传商场营理念功规划营优势投资前景
522庞客户资源
FIP（中国）策划限公司专门事商业产全程运作全国（香港台湾广州深圳北京海等）亚太区行业商家等结成商业联盟具庞客户资源
523专业招商
FIP（中国）策划限公司拥丰富招商专公司众员工职天河城华南MALL佛山东方广场东莞第国际东莞虎门步行街等著名商业项目
524案商业环境进行设计包装
525案未品牌进行设计
发展商品牌发展计划程度影响营商家营信心直接影响案招商成败FIP（中国）策划限公司具深厚品牌推广验：
1） 构造五维立体传播空间：行业媒体消费者营者投资者全方位塑造案品牌渠道
2） FIP独全国房产专业书籍编写职案推广硬性视觉击提升柔性文化渗透传播迅速树立案全国行独二专业位实现行间口碑传播
3） FIP众品牌营商家结成战略联盟案品牌提升提供强品牌组合元素
4） FIP独创宏策划模式案品牌发展提供力保障
5） FIP香港商场理学会亚太商业产营理学会结成战略伙伴案继营提供宝贵商业验鉴
6） 结合广州消费者需求国际商场品牌推广验FIP案量身制定计划性活动适时性活动案品牌持续发展制定实战略
526案招商推广时机进行制定
527案招商员进行招商技巧培训
528案整体招商策略提出建议
招商策划承租户选择关系案成败
1 招商程中承租户进行分级评价预测营前景作店面出租指导
2 核心承租户设立专门员踪服务提供适店面位置优惠政策选择承租户必须遵循原：
a承租户选择确保租金源
b保证商场商品种类完整性
c保证案营项目样性综合性
d案招商时应考虑选择承租户集中布置扩商品覆盖范围方便购物者进行较提供城市商业区样竞争性便利性创造购物气氛
3 遵循高品味低门槛策略目标力商户适放松严格挑选吸纳商户开业前放松级散户力求满场开业效果
六案营理模式建议
61案营理简分析
案作整体招商型商业项目营理关重案说招商完成成功半良营理案拥持久生命力保证没良营理出现项目初期销售租赁火爆维持长时间会楼空营惨淡踏踏实实做项目期营理工作项目市场认创造出高额利润良信誉
然案正处前期阶段营理策略制定招商期运作莫作台湾台北京华城成功处营理全程导入
62案营理建议
621丰富商业市场消费者提供购物便利填补商业市场空白点
622商家断占市场提升商业营水改善商业营环境促进业态成熟升华
623投资者口袋里钱找出路获稳定回报
624发展商手中商铺价值化商铺开发风险化
625营理全程导入贯穿项目整开发程
63案营理支持
FIP（中国）策划限公司：营理顾问
FIP（中国）策划限公司联合香港商场理学会英国显高理顾问公司专门研究中国商业产项目营理：
（1）东莞虎门步行街
（2）天津铜锣湾广场
（3）北京安贞商业广场
（4）东莞第国际
（5）福州集友商城
（6）海斯乐斯广场
……
等十家商场营理顾问具丰富营理验专业理
项目发展战略关系企业成败必须战略回答客户提供满意服务商户建立长期赢关系仅招商取成功更重运营够长期吸引客户光顾走持续发展路
七案风险简析
型商业产开发仅埋藏着定产风险潜伏着商业风险金融风险社会风险隐患风险积累定程度急剧释放时仅会商业产身带致命击会整社会发展稳定带巨击应带负面影响采取效措施时化解风险防止风险积累蔓延促进商业产健康发展全面分析找规避风险方法赚取利润道走更稳更长远
71案讲市场风险市场供求关系风险开发商身专业价值专业力缺陷导致市场风险
72零售包括服务业态没做相关考虑包括专卖店面积少力店面积少餐饮面积少者没进行合理服务设施划分开发商身难项目整财务收益进行详细评价均租金估计然种估计缺乏准确性商铺租金收益完全甚专卖店力店收益会差十倍止
73项目出售出租首先项目第层客户群体零售商缺乏零售商需求解者判断者没零售商需求进行相关规划设计者定位项目招商期营会产生巨影响甚关系项目成败
74开发型商业项目资金项目成功保证案成败需强资金作盾
75招商风险
76营理风险
广州市方特思投资策划限公司· FIP(中国)房产投资策划机构 版权 2005
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商业物业市场现状简析
11 中国商业市场总体现状简析
2004年中国商业产开发势头十分凶猛呈现出供应量放需求量拉动够市场特征专业机构调查2002年中国商业产市场中单体建筑面积6000 m2典型售商业房产项目达653总体供应量达1316万m2出现增减趋势正常进度建设中商业体量未3年完全释放
111 供应规模总体
已投放市场商业产项目整体规划面积15万—20万m2房产商业项目市场供应体商业规模5000—10000 m210001—15000 m2项目供应例旗鼓相分达总供应项目数量1415万—20万方米商业产项目充市场绝力次面积5001—10000 m210001—15000 m2项目
112 中心城区角
聚集中心城区气发达起商业产着旧城改造型居住社区断外型扩张显现出中心城区渐渐新城区郊区蔓延趋势然2003年中国城市城市中心区域尤旧城区商业产吸附力然位居榜首占整商业市场份额4684新区占1877郊区占1013区域占2426商业产热点区域城市中心区域商业产供应量城市商业市场中然占导位
113 价格走势涨落
然售商业产项目段商业形态异价格跨度类商业价格总体趋势成商业市场例城中心黄金口岸商业项目方米超36000元城市脉搏方米售价高卖6万元城西城北均价格维持方米7500元
114 投资者首选街商铺
分析中国商业产投资营消费群体中然商业产营业房空置率呈升趋势盲目乐观需求面积30方米左右商铺需求然尤面宽58米34米910米商铺受数投资者青睐58米面宽商铺适应种营业态仅选率高次性付款例高达40次占30分期付款揭付款投资者热衷型街商铺中投资者投资市场流群体
市场情况投资者关注投资回报率少半数商铺投资者希握营权中获利
115 需求拉动乏力商铺市场然严重饱
2003年市场形势中国商业产开发竣工面积变化商业房实际销售面积呈现出相变化趋势市场供应情况需求波动敏感性较强需求加直接刺激供应增加1997年市场商业营业房供应缓市场消化呈现出范围周期波动2001年需求突然放量直接刺激2002年商业营业房面积竣工空置面积直接反映出进入市场新增营业房未投入整体商业营业房市场呈现出假性需求局部存泡沫
然目前商业机构举扩张商业物业出路带希时出年商业物业量开发更加剧市场消化难度时开发商业满足商家实际需
116 型商圈断涌现
2003着城市发展原商业区域外城市中心区房产发展较快新区已具备新代商圈规模时周边卫星城镇等区域政府规划素影响商业发展逐渐步入轨道呈现欣欣荣局面预见中国城市商业点层次方发展原商圈集中化交易新代型商圈中已转化社区服务配套
117商铺已成众投资品种
相较商铺销售象中国中产阶级逐步成市场购买力群体时型商业商铺分割型化满足投资者资金求商铺投资方式成众化投资工具
118 商铺租售市场重新崛起
着中国加入 WTO外资商业机构加快中国扩张步伐时年国商业日益成熟具备扩张条件华润万佳百佳华联等批国商业巨子已具备国外商业机构抗衡条件时应年商业幅度扩张攻城掠势必会造成批竞争实力弱型商业倒闭急寻求商家开发商言疑良机遇
119 二级城市成圈新热点
二级城市成圈新热点完成国省重点城市布点2003年级市蕴含强消费力政府连锁业重视吸引批产开发商投资眼球时吸引省型连锁企业抢占深圳广州等城市时开始佛山中山东莞等二级城市布点
1110 特色商业街异彩纷呈
住宅市场火爆带动住宅底商投资热情已目睹准确握市场动态项目竞争激烈市场中脱颖出开发商均出浑身解数种方式吸引投资者目光种风格商业步行街概念炒作成功北京现代城欧陆典嘉名桐城珠江帝景现现代城美式街区昆泰国际中心环绕商业步行街商业物业已改住宅底商纯粹配套服务功开发商愈加注重突出商业部分概念题包装市场反馈情况部分商业物业热销开发商名利双收
1111 商业盘（SHOPPING MALL）迅速崛起竞争迅速加剧
商业性盘全国城市周边二级城市迅速兴起彻底改变住宅产业枝独秀格局专业化品牌化规模化商业盘城市周边二级城市断出现统计2004年中国开盘商业项目中万方米盘少250
中国购物中心发展报告资料显示城乡差异口密度商业布局等方面素影响购物中心分布呈现出城市中心型局面全国77购物中心分布城市中心区城市边缘区占例18
总结：中国商业营业房市场已呈现出局部性供求态势着2004年量型商业项目竣工预见买方市场新增商业营业项目需求未年会放缓
12广州商业物业市场总体现状简析
根广州市统计局资料2003年第二季度广州市第三产业占GDP例第季度6009降338中广州零售市场第二季度受疫情击严重广州部分零售商选择退租押扩充计划广州商铺市场年第二季度呈现2001年首次负吸纳量达42000方米时空置率59跳升159首层二楼商铺租金分调7681
艰难渡非典疫情2003年第三季度广州商业需求明显提升商铺需求情况明显活跃旧城区商业圈北京路九路商铺租金提升2002年期升5进入2004年广州商业产市场逐渐释放
专业机构调查继正佳广场维利广场外期广州商铺市场出现型物业——王商场王广场位东山区英雄广场中华广场铁物业流行前线正形成新商圈外连接友谊商店世贸中心白云宾馆空中走廊工程已动工建成包括友谊商店世贸中心商场白云宾馆商场形成营业面积达5万方米环市东路商务圈高档精品购物圈外原广州赛马场已企业承租建成占21万方米华南汽车专业市场
2004年批量商业项目进入市场广州型商业物业正处竞争白热化然相非典疫情时期商业市场情况转整体商业市场然太乐观均租金持续调特零售业艰难营环境导致数理善型商场暂时停业重新定位装修部分商场缩减零售楼面改做途外市场零售物业需求持续放缓吸纳量降空置率升
13 北京路商圈市场总体现状简析
作传统商业核心北京路商圈交通便利配套完善商业发达广州市寸土尺金核心商业圈广州商家必争核心中核心北京路步行街年初更广州市政府定位广州商业文明窗口广州市形象工程建设窗口广州市政府1999年北京路整饰工程投入资金超四千万外市政府决定开放南越王宫更北京路增添浓厚历史文化气息悉越王宫遗址公园位北京路北端建成成目前世界遗址公园
统计目前北京路步行街日均流量30万次周六日日均流量高达60万次高天流量80万段周边商业物业带限商机
131 休闲购物饮食娱乐全程式享受
北京路购物饮食娱乐休闲配套广州出名齐全完善消费者直奔题享受站式购物乐趣广州百货新新百货逛逛步行街散散心精品贵金器等式样街店均满足消费者需求堡狮龙佐丹奴卡佛莲莱尔斯丹等世界著名连锁店时恭候品牌族光……禾寿司麦劳必胜客绿茵阁西餐厅八旗二马路清水居等餐厅步行街两旁风味食前消费群体快剁颐数年历史新华书店外文书店科技书店永汉电影院满足消费者精神需
132 北京路市政配套完善
北京路市政配套非常完善面提种购物饮食娱乐休闲店面外周边聚集众基础教育设施医院邮政市场等市政配套具体包括10中15中25中39中46中南路学新路学教育路学中山五路学新路幼园少年宫等十学校省中医越秀区第民医院中国邮政广卫路公交车总站等等外拥越王宫御花园等处文物古迹文化公园童公园
133北京路商圈规划周边商物业创造契机
政府计划未五年投入30亿元北京路商圈面积扩展95公顷受惠北京路商圈规划物业原商铺物业外包括已全部售馨中旅商业城北京厦售楼盘
出文物古迹老字号商家保护北京路周边商品房项目供应十分限买少见少形容综观北京路周边目前售商物业广百新翼厦安泰厦等处位置楼盘销售情况相径庭：背广州厦广百新翼厦刚处步行街核心段加发展商推出理退铺措施商铺租售非常火爆反观位文明路安泰厦位置理想商铺住宅销售进度相缓慢售楼部直冷冷清清位北京南路尾商项目新光商务港项目位置紧邻八旗二马路江路离铁二号线海珠广场站交通十分便利重项目业轻易享受北京路商圈齐全成熟配套该项目更业提供贴身性化服务项目诉求题柔性办公义正囊括便捷
134高租金高顶手费低回报
处黄金带北京路租金顶手费直高居广州市商业街道榜首调查北京路街旺铺租金致分三等级面积50方米店月租般方米900～1000元50方米30方米月租般方米2000～3000元30方米般3000元总体面积越单位面积租金越高位置十方米店方米租金甚超万元５方米铺面月租金高达75万元方米15万元受高租金诱惑名牌店铺文三轩等干脆铺面租出外租偏点方重新开张
135北京路型商业项目租售乐观竞争激烈
广州传统商业旺北京路概念商圈型商业项目中明显透支托北京路概念商圈型商业项目质化严重运北京路作项目卖点项目处水深火热中光明广场名盛广场北京厦等目前处招商营困境究原点：
1 项目行性研究位缺乏北京路商圈广州商业市场深入研究
2 项目质化严重项目没形成产品身核心竞争力
3 功基雷定位短视局限北京路商圈没战略高度审视市场需求
4 广州消费者投资者营者正逐渐成熟甚超越项目开发商广州商业已进入北京路概念时代北京路概念已市场缺乏吸引力
5 项目规划设计定位切入目标商家实际需求
6 项目整体缺乏鲜明题缺乏独特性没形成项目身罕亮点局部题明显没法形成局部拉动整体效应
7 发展商没项目营商家制定行品牌计划营商家项目前景缺乏强势投资信心
8 业态组合没形成循环竞争
9 ……
目前北京路商圈市场分析处北京路时代广州商业产北京路概念商圈型商业项目成功保障着竞争环境断加剧项目想成功突围必须超前眼光战略层面跳出北京路定位项目形成项目特色塑造项目核心吸引力（整体细部）配合劈奚径招商策略营理手法结合北京路先天利优势项目必胜筹码
14 目前型商业项目现状简析
141型项目机会分析：
2003年着中国商业产市场全线飘红型商业产项目特购物中心（SHOPPING MALL）江南北雨水春笋般迅速崛起体量数量全世界实属罕见然面动辄十万建筑面积巨霸市场承受力？消费群项目认力？必商业盘发展前景进行次全面梳理
（1）型项目群雄四起
狼烟四起国零售战场路诸侯操持着业态跑马圈尚未片刻喘息SHOPPING MALL导入次原酣战犹激商战添分诡秘色彩实际着WTO推进资越越具想象力MALL竞争力商业时代快速驶
（2）郊区化趋势明显
第代购物中心特征迥异新马MALL已家出闹市商圈安营市郊外围交通枢纽带奥林匹克购物中心选点广州东郊黄村广深高速东环高速广园快速干线交汇处东莞万江华南MALL选址广深高速公路107国道间种选址方式疑降低MALL成规模成倍放
（3）题设计亮丽鲜明
早期型商场缺少体现市文化品位富性化题设计容设置品牌引进异引发日益严重质化危机造成中国第代购物中心题缺位硬伤成先天残疾阳产业数购物商场规划设计染题缺位质化通病新生MALL志种方式探寻规划设计题营造新路太古汇文化广场出报业文化旗报社办公楼型图书馆公众艺术馆开放式购物广场结合体东莞华南MALL造水乡风情题利珠三角河汊水网营造供游客泛舟观光水道景观深圳铜锣湾广场选址华侨城题公园群落营造国第家生态景观海洋文化题MALL题营造MALL走差异化竞争路时旅游景区客源享开创商业旅游业互动融合先河
（4）娱乐功逐渐突出
面中国第代购物中心功缺陷硬伤新生型商业项目通提供长廊广场庭院等带消费者休闲空间购物餐饮休闲娱乐区域合理搭配满足消费者次购足站式休闲消费需求消费模式升级新代MALL独具匠心题营造MALL娱乐休闲功更加突出回购物中心业态质——休闲时代产物充分体现理念营造引导新消费方式引进种新文化理念生活理念种重视整体环境功提升结果消费者购物单纯购物种享受配合次性购足新消费观念疑会消费者种全新购物体验
（5）营销招术层出穷
2003年中国商业产市场着型商业产项目断出现开发商进行招商活动层出穷位老总历专业机构番洗脑深感触说确实没想搞商业产住宅社区商铺相居然区
商业楼盘盘化住宅盘特征区仅仅体量衡量体关键错综复杂商业定位
（6）产品定位普遍走高
产品定位客户定位目前中国型商业产项目定位中高端市场定程度形成商业产结构均衡总览北京商业产立志世界500强携手万达广场号称造北京新天建外SOHO矢志造CBD生活区欧式品牌商业街珠江帝景中典型珠江帝景全长2500米欧洲风情商业走廊例立足高端消费者需求业态规划非常翔实细腻餐饮娱乐休闲购物展览展示阅读欣赏全面覆盖区域生活种种性需求
（7）SHOPPING MALL发展时机逐渐成熟
中国目前营发展状况零售商业发展态势未发展规划均购买力水生活质素水求提高中国发展具备优良购物环境提供型休闲场停车场集购物休闲娱乐餐饮文化服务等项功体现代购物中心条件已逐渐成熟摩尔出现中国商业发展定阶段商业业态社会优化组合必然趋势
142 型项目危机分析：
（1）市场发展前景明朗
2004年中国型商业项目全面释放年然型商业项目支撑消费力？广州千亿消费力型商业项目须百亿千亿销量支持型商业项目广州发展非常心统计数显示广州均产值4300美元美国3万美元香港24万美元带消费力样广州发展型商业项目注意市场调查远见外实际基础
（2）项目开发谨慎乐观
型商业项目国开发普遍处探索阶段城市背景开发商适合者说具备做型商业项目条件商业房产项目开发基础条件项目面核心商圈消费总量体现核心商务圈口基数体现核心商圈力包括GDP水准做项目判断时候项目周边核心商圈消费总量判断助项目做出较正确结外果开发商身资金实力尚足解决型商业项目土款问题更增加开发风险
（3）投资周期漫长
投资方面越越实际济规模达某点收益力反会降低甚项目处竞争劣势广州型商业项目市场身处发展初期城市中心郊区型商业项目发展定会市场培育程意味着少存三五年合理亏损期值关注点开发商竞争优势足保证项目开发利完成甚保证运营期间成功运营商业产四级客户群体级营群体级投资群体级消费群体级开发商四级客户需求性化求高基市场竞争加剧结果
（4）零散出售营绝症
商铺出售方面国外机构专家认型商业项目发展应该采取整体出租营方式目前情况国少MALL项目采取力店位置留做出租商铺做出售方式尤目前金融政策环境种趋势太容易改变需改变开发商解决问题
（5）资金环节非常薄弱
毋庸置疑华润中信着诸背景资金实力派加入造型商业产项目麦田里早鸟全民营资型商业产项目已成中国私资高投资宝典
目前关键问题民营资风险认识严重足型商业项目复杂性困难度认识严重足产商完全利益驱动持种短期投机心态没意识商业产住宅产区：进行滚动开发型商业项目设计牵涉众环节生命周期长关键等久熬久
型商业项目魅力规模庞动辄十万方米规模背演资玩家掷千金豪赌国零售业外资驱动动盲目规模复制
152004年广州型商业产项目疑问：
疑问1：2004年广州型商业产市场会否虚火度？
疑问2：型商业产项目投资回报源盈利模式里？
疑问3：广州房产商动动介入商业两种态势会令2004年型商业产市场产生样竞争态势？
疑问4：广州型商业产项目赢利营理模式路方？
总结：
中国需商业产开发需开发商长期营规划算
抛弃做住宅产急功利理念已投资项目做做强做通专业化策划操作先进商业模式带进保证项目成功基础实现项目效益（济效益品牌效益效益等）化
然中国型商业产市场发展路然崎岖毫疑问2004年中国商业市场全面释放盘时代
二案定位建议简析
21案定位分析
211项目定位建筑规模确定
212项目定位题创新
213项目定位品牌店组合[1]
214营定位
215案定位简析
作北京路型商业项目案零售角度定位疑效切入北京路商圈整体需求完全迎合商圈市场消费群体营群体脉搏娱乐休闲餐饮购物功出发构筑站式综合性商场基北京路商圈目前营状况形成定补充丰富方面说项目定位疑具定行性然型商业项目项目定位缺乏创新缺乏商业领跑角色整体战略定位
22案定位存问题分析
通详细研究结合广州商业市场北京路商圈消费者营者司丰富验司发现案具定位问题：
1 总体定位够清晰
2 题定位够明确缺乏形成项目核心竞争力题题模糊商业项目特型商业项目难激活广州商业市场需求
3 细化定位欠缺性化市场缺乏吸引力北京路商圈项目质化较严重特名盛广场开辟4万方米作北京路饮食天疑案23餐饮功构成直接竞争
4 战略定位符合项目未发展需求鉴案处广州传统商圈北京路案作定位时应考虑：
案属北京路延续北京路风格？案定位北京路补缺？案提升领导北京路潮流战略高度商家消费者行媒体等想北京路想案？
注：（1）北京路概念卖方市场（1998年——2001年）
北京路综合型商业概念卖方市场时（1998年——2001年）北京路疑成综合型商场项目卖点项目销售招商北京路名义路飘红时北京厦1999年时销售率达高达96然失败处期营理
（2）北京路概念买方市场北京路概念时代（2002年——）
2001年着市场断成熟商业供应量断加广州商业进入竞争白热化时期广州营者消费者投资者北京路概念已常利北京路概念作项目核心卖点已失年市场吸引力时托北京路概念作项目定位疑陷入种商业怪圈缺乏新意时项目带进激烈竞争旋涡案目前定位项目招商营缺乏力推动反成阻碍北京路商圈目前光明广场名盛广场见斑
23案定位支持
FIP（中国）策划限公司职：项目前期策划
项目竞争激烈型综合性商业项目场竞技激处突围出必须项目定位形成项目独二核心竞争力
231未界定现宏策划模式赋予项目独二性化题概念北京路项目形成卖点落差形成项目身亮点
232细化项目整体定位形成项目真正差异化形成项目耀眼特色性质
233通专业运作验战略联盟商家实际需求重新界定项目战略定位领跑广州商业市场成北京路商圈新商业革命引擎
三案业态功分区简析
31案业态功组合简析
311营商家需求界定
312消费群需求界定
313市场竞争界定
32案业态功组合问题简析
321业态组合缺乏领导核心位业种
322业态定位部分商家实际需求突
323业态功组合整体相较模糊明确没法形成项目核心竞争
324业态功组合楼层没形成集群效应难形成强烈购物氛围
325层业态功界定清晰缺乏细化
33案业态功组合支持
331项目整体需求业态案合理定位
332控制耗角度业态案合理界定
333业态商家楼层位置进深面宽等求案业态合理调整
334商家营特点案业态合理调整
335北京路商圈融合性业态合理调整
外案业态组合必须考虑量细节置步行街商铺开间进深购物动线宽度应该少宜商铺面积划分利招商利营公摊面积少方易业接受什情况置步行街更高楼层设置样选择业种组合商铺招商价格佳处理业租赁合招商合关系等等细节必须案业态组合定位精准吻合
四案原规划设计建议
41案原规划设计简析
案规划设计必须市场调查出定位结集中策划师灵感智慧运建筑设计师技术手段发挥营销专家推广策略完成需特注意引进新业态设计项目业态组合通案商业现状进行充分市场研究项目身业态选择业态组合分布面积占业种选择分布面积占商铺划分建筑形态区域楼层功流导系统项目环境配套设施等进行预先设定指导项目工程规划设计建筑设计
42案原建筑规划设计问题简析
根司年丰富商业运作验结合级战略联盟营商家意见时深入北京路商圈研究案原规划设计提出疑问：
421柱间距太窄符合商业项目营商家需求
422柱网太符合发展商利益化求
423外立面设计切合案原题定位（作永久营否做外立面5年时面设计30年落）
424外立面设计北京路商圈起差异化点睛形成案独二活广告——北京路商业名片求
425观光电梯作案卖点目前位置安排满足基功没法起点睛效果（视觉效果功效果卖点效果宣传效果）
426手扶梯数量满足商场需求手扶梯位置合理流起化引导
427目前中庭设计风格跨度位置面积起聚集流增加整体商业气氛商业活动演示形成回旋消费功案倡导题相符
428外立面流线设计符合发展商广告收益化求
429规划设计符合级商家需求（面积进深商业服务商业配套仓库门面等）百佳超市香港需求面积层30004500方米广州求13000方米
4210目前规划设计未充分挖掘出案块价值达发展商成化利益化（层商业价值化二层通巧妙设计达层租价等）
4211面交通设计未充分起流效引导作特层半弧型步行街设计没法起蓄客作
4212面部格局符合目标商家需求
4213垂直交通设计充分引导流拉升目前广州消费者惯消费者购物达五楼楼层时会产生厌倦感出现疲劳状态规划设计没消费者消费角度体现商城性化
43案建筑设计简建议
（1） 商业空间步行化
（2） 商业空间室化
（3） 公空间社会化
（4） 限空间利益化
（5） 商业空间休闲化
（6） 商业环境性化
431商业项目面设计简建议
432公空间设计简建议
433开间设计简建议
434中庭空间设计简建议
（1）中庭空间功组合
（2）中庭空间造型交流
（3）层面时引入流
（4）垂直交通工具
（5）景观垂直吸引力
435外立面入口简建议
436景观设计简建议
44规划设计支持：
441市场角度予专业符合级营商家求建议
442消费角度予效聚集流规划设计建议
443宣传角度予效果化收益化切合题概念外立面设计建议
444营角度提出保持旺场规划设计建议
445成角度予合理济预算建议
446发展商利润化角度予专业整改建议层回旋设计二层力设计
447消费性化角度提出设计建议消费者步行时间设计消费者购物路线设计消费者休恬空间设计消费者达性设计等
五案招商策略建议
51案招商策略简析
案位广州传统商业旺北京路具先天优越性时具规模优势面竞争
激烈出现甚十商城竞争营商家白热化时代案招商工作会存定风险疑增加案招商难度
保证案招商目标够成功贵司招商前必须做工作：
第步：次成预算
第二步：需根金融情况确定出租方式策略
第三步：业态次定位
第四步：制定招商标准
第五步：品牌商户分级策略
第六步：确定招商客户范围
第七步：筛选力商户
第八步：制定针性招商策略
52案招商支持
521 FIP独模数招商手法
招商疑型商场重头戏针案规模区位发展商开发求FIP案制定创新招商手法——模数招商采取泛招商联动招商相互结合确定明确招商思路贯穿始终树立长期品牌先形象规划招商筹备初期着重项目整体形象宣传针商家宣传商场营理念功规划营优势投资前景
522庞客户资源
FIP（中国）策划限公司专门事商业产全程运作全国（香港台湾广州深圳北京海等）亚太区行业商家等结成商业联盟具庞客户资源
523专业招商
FIP（中国）策划限公司拥丰富招商专公司众员工职天河城华南MALL佛山东方广场东莞第国际东莞虎门步行街等著名商业项目
524案商业环境进行设计包装
525案未品牌进行设计
发展商品牌发展计划程度影响营商家营信心直接影响案招商成败FIP（中国）策划限公司具深厚品牌推广验：
1） 构造五维立体传播空间：行业媒体消费者营者投资者全方位塑造案品牌渠道
2） FIP独全国房产专业书籍编写职案推广硬性视觉击提升柔性文化渗透传播迅速树立案全国行独二专业位实现行间口碑传播
3） FIP众品牌营商家结成战略联盟案品牌提升提供强品牌组合元素
4） FIP独创宏策划模式案品牌发展提供力保障
5） FIP香港商场理学会亚太商业产营理学会结成战略伙伴案继营提供宝贵商业验鉴
6） 结合广州消费者需求国际商场品牌推广验FIP案量身制定计划性活动适时性活动案品牌持续发展制定实战略
526案招商推广时机进行制定
527案招商员进行招商技巧培训
528案整体招商策略提出建议
招商策划承租户选择关系案成败
1 招商程中承租户进行分级评价预测营前景作店面出租指导
2 核心承租户设立专门员踪服务提供适店面位置优惠政策选择承租户必须遵循原：
a承租户选择确保租金源
b保证商场商品种类完整性
c保证案营项目样性综合性
d案招商时应考虑选择承租户集中布置扩商品覆盖范围方便购物者进行较提供城市商业区样竞争性便利性创造购物气氛
3 遵循高品味低门槛策略目标力商户适放松严格挑选吸纳商户开业前放松级散户力求满场开业效果
六案营理模式建议
61案营理简分析
案作整体招商型商业项目营理关重案说招商完成成功半良营理案拥持久生命力保证没良营理出现项目初期销售租赁火爆维持长时间会楼空营惨淡踏踏实实做项目期营理工作项目市场认创造出高额利润良信誉
然案正处前期阶段营理策略制定招商期运作莫作台湾台北京华城成功处营理全程导入
62案营理建议
621丰富商业市场消费者提供购物便利填补商业市场空白点
622商家断占市场提升商业营水改善商业营环境促进业态成熟升华
623投资者口袋里钱找出路获稳定回报
624发展商手中商铺价值化商铺开发风险化
625营理全程导入贯穿项目整开发程
63案营理支持
FIP（中国）策划限公司：营理顾问
FIP（中国）策划限公司联合香港商场理学会英国显高理顾问公司专门研究中国商业产项目营理：
（1）东莞虎门步行街
（2）天津铜锣湾广场
（3）北京安贞商业广场
（4）东莞第国际
（5）福州集友商城
（6）海斯乐斯广场
……
等十家商场营理顾问具丰富营理验专业理
项目发展战略关系企业成败必须战略回答客户提供满意服务商户建立长期赢关系仅招商取成功更重运营够长期吸引客户光顾走持续发展路
七案风险简析
型商业产开发仅埋藏着定产风险潜伏着商业风险金融风险社会风险隐患风险积累定程度急剧释放时仅会商业产身带致命击会整社会发展稳定带巨击应带负面影响采取效措施时化解风险防止风险积累蔓延促进商业产健康发展全面分析找规避风险方法赚取利润道走更稳更长远
71案讲市场风险市场供求关系风险开发商身专业价值专业力缺陷导致市场风险
72零售包括服务业态没做相关考虑包括专卖店面积少力店面积少餐饮面积少者没进行合理服务设施划分开发商身难项目整财务收益进行详细评价均租金估计然种估计缺乏准确性商铺租金收益完全甚专卖店力店收益会差十倍止
73项目出售出租首先项目第层客户群体零售商缺乏零售商需求解者判断者没零售商需求进行相关规划设计者定位项目招商期营会产生巨影响甚关系项目成败
74开发型商业项目资金项目成功保证案成败需强资金作盾
75招商风险
76营理风险
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