物业理济学分析
引 言
物业理国新兴行业物业理行业身讲极复杂综合性行业适应中国国情国特殊社会济环境健康利发展物业理行业迫切需解决严峻课题物业理体制国发展实践海发达区城市型省会城市开展早发展快全国范围全面推广专业化社会化营型物业理体制然面许困难物业理研究年已许识士开展物业理体制研究方面总结许成功验方面引鉴许国际成熟做法研 究属实务操作性东西较属基础理研究较少综合实践发展理研究两方面需笔者认前应加强物业理基础理分析通种分析更加深刻理解物业理位作时发展物业理行业实践中遇现实问题提供理解答发展中国物业理策研究提供理指导事实二十年改革开放实践证明方面改革现实突破首先赖理突破物业理然例外
问题物业理言基础理研究底应该包括容方面着手进行种研究物业理作种现代社会必少服务业发展历史尚长分析身突出特点物业理房产生产循环程中参生产建设阶段参消费阶段物业理联系事包括开发商业包括关政府部门具体专业服务企业具般企业具备复杂性二物业理企业提供服务供特定消费者业种服务象独特限定范围区般企业产品面普通社会众情况三物业理提供服务样中包括形理修缮服务包括形环境气氛形象中谁出钱谁受益私消费般服务包括全体业者集体消费享具某种准公物品性质独特服务针三方面特点认物业理基础理应包含三方面容：
作物业理基础理第方面容应理阐明物业理作行业产生发展必然性仅仅现实需方面佐证更物业理作应现代技术发展产权制度安排制度创新角度发掘规律必然性理高度审视物业理实质容基础理第二方面容阐明物业理作企业提供特殊产品—物业理服务种物业理服务房屋设备设施市政等进行全方位功营理服务营理服务中较独特较复杂部分全体业者集体消费公性服务基础理必须种介般私物品财政提供公物品间特殊服务进行阐释分析基础理第三方面容应集中物业理市场环境培育市场行体规范等问题物业理企业专业化规范化建设业委员会制度建设完善政府相关部门行业组织效率改善等
物业理基础理研究展开途径鉴理济学新进展适物业理新生事物基济学原理构造理分析框架基原理包括现代产权理外部性理公物品理公选择理社会分工理委托—代理理服务济理等等文面分四节述部分济学原理出发物业理基问题作初步分析探讨
第节 物业理现代产权制度理
济学研究资源配置门社会科学成功否行分析科学性高低种科学性直接基济学分析前提假定描摹现实中行准确性现代济学新进展正源传统济学某现实假定批评修正新进展方面现代产权理制度济学理揭示济活动中产权制度功社会资源配置济增长起作节笔者试图基济学原理物业理作番理阐述
现代产权制度理简介
()产权b\ML
财产通常意义指物理状态身实际更准确理解中财产种权利种操该项财产排性权利抽象讲拥外特权控制某事物时财产权(张军：现代产权济学海三联书店1991年版第26页)完备产权总复数名词出现：允许权利允许范围种方式权利权损害情况享受事物中获种利益益权改变事物形状容决策权通出租益权转权出售渡权种意义讲项物质商品交易实际该商品者间组权利交换G
种权利集合权利束概念特助理解什物业知道物业指已建成投入类房屋相配套设备设施场实质物业应房屋设备设施场特定权利集合具体讲交易中物业完整权包括权利：占权(Possession)理权(Control)享权(Enjoyment)排权(Exclusion)处置权(Disposition)(包含出售出租抵押赠继承)权利集合构成宗物业完整权业者物业时行拥物业全部部分权利集合L
权利角度理解物业重方面产权安排(公私)必然影响着权利行方式决定着物业身利方面权利束(集合)身决定权利物业够做什够做什说明业者物业具体中着丰富复杂容
(二) 产权重性产权安排`3ti_
1科斯定理niN@
产权概念重整济系统中重元素常识会怀疑产权必性重性济学理讲解决问题科斯定理科斯定理新制度济学鼻祖R•Coase命名美国济学家G•Stigler根Coase文社会成问题提出科斯定理讲果假定交易费零市场运作终结果法律制度(产权制度)关句令费解话换成种易懂说法：没交易费世界没摩擦力世界样存现实交易费必然存情况利明确界定产权间愿交换达资源佳配置什交易费必须存科斯话说：进行市场交易需发现谁交道通知想做生意条件什成交进行谈判起草签订合保证合条款履行进行必检查等活动成昂贵
2产权安排济效率i
科斯定理中获知交易费零产权系统会行效率产生作产权变动必然带效益差说果想济效率潜力发挥出应进行产权结构某优化\a
产权安排底类型呢
权力核心私产权排斥样权利处置该资源
(2)社团产权：社团产权享某种资源行某权利时排斥该资源行样权利私产权相社团产权间完全分完全重合\YdC\
(3)集体产权：作集体产权资源种权利行决定必须集体做出集体决策机构民程序权利行做出规约束
(4)交换产权：非产权交换转交换产权称交换产权 I
(5)排性产权：交换产权必然排斥通交换方式取权利果产权排资源会变成公
(三)制度制度变迁
产权然决定影响行资源配置济绩效重素诸变量中更理解问题必须更广视角—制度素考虑事实产权理身作新制度济学派分支存Ts^2n0
1制度}
谓制度约束行系列规现实世界中制度处制度某服务供者应济增长技术进步需产生够具体纳出制度提供服务：降低交易费制度(货币期货市场)确立公物品服务生产分配框架制度(高速公路学校农业试验站)制度济学分析中制度作种素纳入模型基思想制度济增长济绩效影响重制度处断变迁中时期济绩效差异正受制度演进根影响`lD
2制度变迁
制度变迁指种制度安排种制度安排转变渡制度安排断改变制度安排通俗讲种具体制度种支配济单位间合作竞争规制度处变迁中制度会创新团体承担类变迁成获旧制度安排利润果预期净收益超预期成项制度安排会创新诱发努力改变制度安排收益源现制度安排法外部利润外部利润源四方面：规模济外部性风险交易费
二现代物业理产生根动
什定会产生现代物业理必须予肯定回答关键问题问题实质质询现代物业理存价值
物业理产生着许现实原现书籍文中回答问题应深处开掘分析表明现代物业理产生根动技术进步带生活生产方式变革房产利方式变革房产产权元化复杂化间矛盾
现代物业理代产生产生首先发源技术进步带生产生活方式房产利方式转变种技术进步直接体现建筑技术交通技术发展建筑技术发展建设高层建筑功综合物业交通技术发展拓广活动空间分离生产生活空间正技术进步现代化城市生产生活方式产生种方式根特点集聚性例间现代化写字楼中聚集十百家公司中办公工业区工厂生产车间鳞次栉住宅区更聚集量住户种集聚性特点现代房产利开发建设中根特点着社会济发展技术进步集聚特征会越越明显越越强种集聚性带两种效应两种效应(益)呼唤着现代物业理产生
()规模效益
谓规模效益指规模变动引起产出变动规模发生变动时产出变化三种：产量增加例投入增加例投入增加例等投入增加例三种情况分称规模收益递增递减变果种投入产出采生产函数表示出规模收益严格概念
设生产函数齐次函数零λ：λn•QF(λX1λX2……)ｎ＞1时规模收益递增n＜1时规模收益递减n1时规模收益变(魏埙蔡继明刘俊民柳欣编著现代西方济学教程南开学书版社1991年版第134页)规模收益递增称规模济产出高投入例更快增长现象说明效(单位成低)产出需较规模企业d
产生规模济原结两点技术投入分性专业化分工考察现代房产利理服务生产存规模济种技术现象
集聚性现代高层建筑区建设中明显存着技术投入分性明显现代房产维护保养理服务中技术装备设备规模足够时譬楼宇玻璃清洁专清洁技术装备规模足够时购买效率远高户行设法清洁均成会单干更低时专业化分工社会济发展必然较规模提高专业化分工程度样提高济效率没集聚性集聚性尚明显情况分散独立房产业者会足提供房产理服务集聚性增强单位空间业者密度提高需理服务规模急剧扩然专业化分工提供发展空间专业化分工提高效率位业者中受益N
集聚性引致规模济传统独立足式理服务方式变济
(二)外部效应>&&\`
生活中外部效应广泛存严重影响生活外部效应定义私成社会成时引起影响（张军：现代产权济学海三联书店1991年版第96页）愿行未第三方意情况强加予成收益（[美]罗伯特•考特托马斯•尤伦：法济学海民出版社1994年版第231页)外部效应存者物品会影响外部效应处例：邻居凌晨三点声吹奏音乐电梯中抽着廉价雪茄客消费负外部效应时存着正外部效应观赏花园带愉悦外部效应特征存着带收益成没市场出售商品没凌晨三点声吹奏音乐市场没廉价雪茄烟雾市场外部效应存行私成社会成相等2hU
集聚性导致突出问题外部效应集聚行予成(负外部效应)收益(正外部效应)察步正两位新制度济学家描述样家居者财产价值实现仅仅反映住宅维修决策改进反映邻居方面（［美］R•科斯等：财产权利制度变迁海民出版社1994年版第280页）集聚性存外部效应更加强烈外部效应根源突产权
前面产权概念作介绍中知道财产制度资源分配予支配财产出发点创设处置圈范围者处置财产思想前提假定者财产者财产区分开难进行种区分时构成突产权导致外部效应存
外部效应存独立足理服务方式继续存譬者权物业负责维修理法干涉类似行时必然外部效应受额外损失收益譬法制止位邻居合理装修承重结构带损坏时损失言喻
外部效应种新理服务供方式产生影响然仅仅技术中更重产权安排影响首先现代物业产权结构元化复杂化位权利求完全行拥具体权利容种权利行必然集聚环境中产生予正负外部效应次分性问题够区分财产者财产会导致外部效应问题集聚性环境现代物业物理结构技术分权利独立行具体权利容分性问题更加严重独立足治式理服务供方式更满足求第三更重外部效应部化问题产权基功资源配置更效率表现产权安排外部效应部化然集聚性现代物业利中外部效应问题更加严重应该作相应产权安排外部效应部化全部业者受益种选择社团产权转化集体产权种原始情况现代物业中许部分（道路厅电梯公绿等等）属社团产权社团产权特点行种权利决定需意样界定会带效率外部效应例许城市新建区中住户常楼绿空中倾倒垃圾种行带必然负外部效应仅道德问题更种社团产权安排效应旦产权安排转换集体产权事情会立改观集体产权中资源种权利行决定必然集体作出集体产权会投票表决选出代表成员委员会委员会民方式进行决策决定行权利效利资源财产民方式数通规常常众权利间取较满意结果集体产权安排委员会禁止赔偿方式消倾倒垃圾行赔偿（罚款）办法倾倒垃圾行市场价格外部效应部化(o4
总现代物业理产生根动社会济技术进步带集聚性元化复杂化产权中分矛盾技术原产权安排中更高效率转化原现代物业理相立独立足治式理服务供方式必然会种新供方式取代什定会现代物业理种方式取代面制度理解释回答
三现代物业理产生种制度创新
制度济活动中重变量影响济增长重素宏观济中微观济活动中例外现代物业理产生种制度创新面分析中技术原产权安排问题治式理服务供方式必须新方式取代制度分析角度实际旧制度已适应需需次制度创新新制度提高效率
()制度需求制度供现代物业理制度创新wMW
类社会济生活制度需勿需怀疑制度安排需求容易理解制度安排需求结：现制度安排法获潜利益(外利润)制度创新者意识现制度安排改变获取原制度利益制度变化供取决政治秩序提供新制度安排力意愿
制度安排需求强度取决创新者预期潜收益(外利润)高低制度变化供影响素较中重素制度设计成现知识积累社会科学知识进步实施新制度安排预期成
现代物业理产生旧理服务供方式旧制度安排已适合需种适合需说明现潜收益存种制度安排法获取收益例规模收益递增专业化外部效应存意味着潜收益存时方面预期着成潜收益超预期成时次制度创新发生M
种创新制度安排供选择制度安排集合中挑选出什挑选特定制度安排制度安排制度安排更效 时创新蹴渐进程种治式方式渡现代完善物业理程创新结果选择现代物业理相制度安排效供角度三项原促成终挑选出知识积累包括物业理实行技术性专业化分工深入观念转变现代企业组织知识房产市场存等等二制度引进问题国产生物业理种创新区国家学引进三政府选择政策影响o
综合制度需求制度变化供供选择制度集合现代物业理种更效率(获取外利润)创新制度产生
中国物业理早发端深圳迄正处种全面推广普阶段遇相方面阻力种现象许改革举措相似什深圳会早出现物业理发展阻力较全国范围(尤广)样尝试制度变迁两种方式解释种现象
(二)诱致性制度变迁中国物业理产生3
诱致性制度变迁群()响应制度均衡引致获利机会时进行发性变迁相应强制性制度变迁指政府法令引起变迁
中国物业理深圳产生发展种诱致性变迁种变迁产生利推广重原：
1深圳制度需求强烈：物业理方面深圳新兴现代化市建成房产国现代化技术先进市场竞争物业利中集聚性强烈产权安排方面深圳房产商品化私化早区产权明晰化产权结构复杂化元化格局较早形成样二者间矛盾碰撞诸规模效益外部效应等素导致潜收益已十分明显引重视亟新制度安排获取
2深圳存着批眼光力敢险勇创新企业家：创新者构成团体认识潜收益存进行制度创新改变旧制度安排获潜收益企业家创新者新制度济学中谈初级行团体正团体启动制度安排创新进程深圳富样初级行团体
3学制度引进：学制度引进深圳物业理产生利开展重原学时间中积累知识传递制度变迁速度学速度函数深圳创新者深圳显然处更学氛围中里集中优秀接纳新事物速度快集中种知识积累更加充分改革开放里更区国家进行交流学速度快知识存量进行物业理创新速度较快较利更重交流中制度引进种制度引进身设计创造种新制度安排成降低学初级行团体高素质降低新制度安排预期实施成降低制度供成深圳物业理作种诱致性制度变迁利产生迅速发展
4制度环境外部条件新制度留足够空间边界：物业理作种新制度孤立存制度环境外部条件决定制度安排变迁深圳成功益环境条件拓宽新制度创新空间深圳特区作块改革试验田制度环境宽松时深圳住房制度改革房屋商品化私化程度较深促进物业理制度创新重外部条件K
观深圳物业理产生发展结种诱致性制度变迁具发性盈利性(预期收益预期成)渐进性深圳成功制度变迁成效益分析中解释：成功降低预期成深圳济价值提高增加潜收益
(三)强制性制度变迁物业理中国推广
深圳情况相反物业理推广中国许区尤陆区属种强制性制度变迁种分析解释物业理推广遇困难阻力
强制性制度变迁政府命令法律引入实现什会数区赖强制性变迁推广物业理存阻力困难呢深层次原总结两方面：
件限制济价值够外部条件房产产权私化足重公产权安排财产权利界定清晰新制度安排深圳条件带潜收益明显济价值较低制度需求足重原美国济学家TWSchultz句名言难想象济长期变动制度改变产生影响会工资相租金变动(财产服务价值)影响更深远([美]R•科斯等：财产权利制度变迁海民出版社1994年第260页)制度新需求结济价值提高结果三理：制度劳动力市场价值提高反应制度力资投资报酬率提高反应制度消费者支配收入增加反应中国数区济价值尚未提高深圳水前提然法产生新足够制度需求样助解释什高收入房屋产权界定较清晰区物业理较易开展区外部条件准备济价值产生足够制度变迁需求
2强制性制度变迁独特长处作强制性制度变迁体国家身基功提供制度供优势国家作垄断者竞争性组织(初次行团体)低费提供制度服务方面源国家全国范围推动制度变迁获规模济方面源国家强制力降低新制度组织实施成发性诱致性变迁足产生区然适强制性变迁方式推广物业理强制性变迁存缺陷缺陷降低效性缺陷强制性变迁体国家国家潜收益预期成评价种变迁定保证普通社会成员获收益方物业理推广阻力正源：政府效化社会完全致时强制性变迁诱更加复杂
诱致性强制性变迁两种物业理产生发展方式：选择种方式具体环境成收益分析决定两种方式相辅相承采强制性变迁居民观念问题居民选择基成收益分析理性选择强制性变迁方式表面更快更简单缺乏诱致性变迁发性盈利性更容易居民意见致遭遇阻力甚变形
第二节 物业理房产消费特点社会分工理
现代物业理分析应该阐释房产商品特殊性房产消费特殊性现代房产技术特征物业理专业化分工等问题权利制度层面分析构成补充种分析着重技术层面分析解释问题
房产房产消费特殊性
物业理操作象类房产分析先房产消费特殊性开始
()房产特点
区分房产般商品特征四：较高价值耐久性异质性理位置固定性房产较高价值体现市场价格较高耐久性更言喻般房产寿命十百年然形态考虑产寿命限异质性说没两宗完全样房产设计区房产会楼层相位置法作完全样固定性更重罗马法开始财产否具种固定性区分动产动产房产重动产特征直接决定房产消费独特性质特殊求
(二)房产消费中特殊性
房产区般商品特征直接决定区般商品消费中特殊性种特殊性举出根三点：
1作种耐品房产持消费投资：房产毫疑问种耐品然耐期限济耐期限长作耐品重特征产生服务流量房产种耐品特点持兼具消费投资双重性质容易相互转换例购买幢住宅果全家提供栖身幢住宅言宗消费品居住宅中效房出租收租牟利时幢住宅种投资时先消费品形式住宅历时期房产价格升时房转牟利种情况住宅兼具消费投资双重性完成消费投资转化>
房产特性般耐品具备者纯粹消费者纯粹投资房产特性作物质形态易灭失供弹性低保值增值特性
K
2房产消费中理服务必少理服务房产互补品：泛泛讲般产品消费中会产生理服务问题例汽车中保养维修服务种般产品理服务低层次非常性般产品消费中需维修保养种低层次服务时时需理服务般产品消费达缺程度
房产理服务种强烈互补品种互补品结合房产够正常消费实际房产功仅仅局限提供立足遮风避雨房产消费中仅仅利消耗物质实体更享提供种环境种氛围种综合服务远作物质形态房产独立完成必须辅理服务种服务简单维修保养种综合高层次理服务出钱购买幢住宅购置仅仅住宅物质实体更附带优美环境良邻里关系安定治安等等
尤重理服务必须常性会奇怪作种存量房产服务种流量相结合实房产作种耐品表面存量实际连续服务流量流量贯穿全部寿命期正房产身服务流量加外部理服务流量构成完整享象说明理服务仅房产消费缺常性贯穿整寿命期行时举
3房产消费存外部效应：房产消费者者事消费强烈赖外部环境毗连房产者行尤现代社会着城市化技术进步更规模更密度聚集成房产特征种外部环境行赖已成争事实
特技术进步房产功样化附属设备复杂化消费中外部环境行赖更加明显强烈例现代房产建筑结构设备贯通性已种独门独立鸡犬声相闻时代返种赖便产生严重外部效应(节中产权制度理分析中已详细介绍外部效应概念影响)
特征房产作种独特产品存决定现代物业理产生必然性
二现代物业理产生必然性
面房产消费特殊性剖析引出技术特点决定物业理产生必然性
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（）消费—投资双重性决定理服务综合性
房产果单纯作种消费品存理服务尚局限维修保养消费—投资双重性必然需种高维修保养综合性理服务
果房产单纯消费品理服务集中物质损耗(然力素造成)更新弥补作双重身份房产事情仅仅简单种情况核心问题作种投资保值增值获取收益时理服务职仅维修保养包括形损耗弥补更新营服务
谓形损耗指非物质形体损耗带房产价值损失功素济素造成功素造成形损耗实际功退化带损失包括技术进步设计发展造成房产相落设备足效率降低等方面针种损耗应该提供理服务包括更新设备重新装修更改设计更新相关设施等等济素造成形损耗指房产外部环境协调市场类似房产相优良性减退针济素损耗理服务中必须包含外部环境(绿化治安道路……)保持改善容总形损耗弥补更新需综合性理服务房产作消费品保持断改良舒适性作投资维持令满意收益性
产作投资持情况提供种营服务必少租赁房产提供租赁理服务更高级种财产理信托服务发达房产市场种服务必然存例日投机土理专门动产理公司负责显然作投资房产提供营服务
房产双重性决定理服务综合性种理服务作种特殊服务具存价值现代物业理产生必条件'
(二)作房产商品互补品物业理社会常性需
什互补品呢知道商品间存关联关系天时享着种商品构成特定商品组合提供效种关联关系分三种：代互补独立果两种商品XY定义判定二者属种关系式出：
式零xy属互补品关系式零二者属代品关系式等零二者独立(存关联)式子济含义消费y数量固定时x消费量增加消费y边际效增加通俗讲作互补品xy结合效更x价格降低会y消费量增加(交叉价格弹性零)
作互补品物业理房产身结合完整发挥功物业理独立房产交易常性存种服务仅新建房产更已存房产广阔存空间市场持续性种持续性物业理独立存重条件`
物业理作互补品特性易房产开发商发现承担举例讲汽车商明白质优价廉汽油促进销售物业理房产开发存类似关系然房产评价局限物质实体方面良物业理必增加房产价值促进销售种关系助解释什物业理产生开发商开发房产物业理形成种子老子工局面种方式简单理解售服务
(三)外部效应决定物业理企业化形式
房产消费中外部性仅技术意义更权利制度意义里着重谈技术意义外部效应问题技术进步现代房产中单单位赖种公设备设施单位合作正常里面理服务已涉单者影响整区域全部者样足式服务已法适应种技术外部效应物业理服务必须作种专门服务位户理服务中分离出市场济社会中独立出职必企业组织形式承担房产消费中特性视现代物业理产生充分条件
种充分条件助理解现代物业理初产生世纪末伴高层建筑电梯出现出现中国物业理产生新建楼宇住宅区
三分工专业化物业理企业
面技术观点分析物业理提供服务必须作种特殊性互补品供房产业者里着线分析什应物业理企业提供类服务企业什独立房产开发企业存应采取策略发展？
（） 分工专业化：职分化
房产消费特殊性作技术分析实际证物业理服务应作种必少服务商品常性提供换句话说种分工物业理作种独立职房产生产操作活动中独立分化出形成物业理企业需历分工专业化进程中第步种职分立根源前面房产消费特殊性分析里重复里需描述分工专业化基含义分工专业化问题两方面分工两两组织原组织生产活动中包含职操作分开进行专业化组织减少生产活动中职操作种类者说生产集较少职操作企业言分工专业化程企业职断分离出专业化企业专门承担职程#*k
专业化进程中第阶段物业理成种独立职须组织单独提供户足简单作房产开发企业售服务种职分离直接结果开发商须设立专门部门生产提供专业理服务见设立独立物业理部门开发企业动机促销着深层次必然性
（二）分工专业化二：物业理企业专业化k
职分立职部门独立分工专业化第步种进程继续发展直接导致物业理企业专业化物业理企业专业化理解物业理作种独立职专门物业理企业承担种专业化处两：
1物业理企业作市场中独立济实体身济利益追求促提高效率开发企业作部门物业理会责权利问题缺乏种追求动机YV
2作独立企业物业理公司跳出作职部门局限面更市场面市场越物业理公司面竞争越良市场竞争提高效率唯途径
见企业化物业理市场济中分工专业化必然选择
（三）分工专业化三：物业理社会化AM
物业理社会化分工专业化增进阶段谓物业理社会化两重含义方面指物业理公司作独立企业面整市场营继专业化形成企业次增进—仅面托开发商物业更面全市场物业方面物业理项具体服务容专业服务队伍承担种社会化物业理服务需处理关系z
1否需拥专业服务队伍？
社会化物业理种理想模式：物业理公司面服务象综合性物业理服务供者面专业服务企业物业理公司作种需求方出现举例言物业理公司住宅区提供治安保安服务种服务物业理公司专业保安公司里购否定采种模式呢刀切种模式实际专业化进步表现否实现种增进取决条件：
（1）交易费谓交易费指买卖商品劳务时价格外费拥专业服务队伍（例）拥专业服务队伍物业理进行选择交易费较寻找委托专业服务公司花费成市场交易费企业理协调专业队伍成企业部交易费前者高者企业会选择组织拥专业服务队伍者高前者理想模式取
（2）市场规模市场规模物业理企业选择般说市场规模扩带专业化增进市场化进程加快市场规模容量增会促物业理设想理想模式发展
2业种营
现国物业理企业提出业种营营战略战略取固然营收入弥补理费重济原
业种营实际讲企业样化企业原产品市场外营活动前物业理公司样化营利接物业进行营活动（租场办农贸市场开发营电子商务等等）种营原范围济物业理公司搞营成较低种样化物业理公司事独立物业理托物业扩营现代公司种常见营策略文讨列
第三节 物业理公物品理
物业理行业提供特殊服务商品种商品特殊性服务中相部分属带公物品性质俱乐部物品种特殊性决定物业理行业特殊性决定收费供服务形式容营宗旨方面复杂性Yq
现代物业理理范围已相广泛服务项目业已元化概括起物业理基容包括：日常维修养护治安保卫清扫保洁消防安全日常修急修项目工程等等项目分析理服务般服务商品般服务譬说雇佣保姆雇提供服务出钱购买雇享物业理服务容中许部分样高层楼宇电梯维护保养会业者负责种服务业者甚访者受益里尝试种特殊性分析出发点解释解答物业理基问题
私物品公物品
面提物业理服务容般服务差正济学家极关注种普遍现象种现象纳起私物品公物品差异
()公物品私物品>
公物品样种物品：旦生产出生产者法决定谁换言公物品旦提供出生产者法排斥物品付费者排成高排成事情常举例子国家国防公物品非排性相应私物品定义源消费中排性换句话说具消费排性物品私物品
公物品私物品差两方面消费差否排性：私物品消费具排性公物品具消费排性生产两者差明显：私物品生产者够决定谁获物品谁支付价款谁私物品意味着私权利公物品行生产出生产者法决定谁付费获消费通常分析中市场机制私物品基础全部消费量等全部生产量公物品讲单生产满足全部消费单消费意味着全部生产
(二)俱乐部物品
公物品私物品定义区中出公物品私物品种极端纯粹物品实际中许物品难划纯粹公物品纯粹私物品ckreF
1965年Jaures Buchanan写篇创新文章俱乐部济学理中纯公物品纯私物品间连续体定义种物品：俱乐部物品谓俱乐部物品介纯公物品纯私物品间产品服务私物品相区完全等公物品特征二：
1排性：俱乐部物品仅俱乐部全体成员(具某种资格遵守俱乐部规单成员组成)消费针非俱乐部成员消费排似私物品区公物品性质
2非抗性：单俱乐部成员俱乐部物品消费会影响减少俱乐部成员物品消费似公物品私物品相区性质
二俱乐部物品概念物业理服务
现试俱乐部物品概念分析物业理服务收费问题免费搭问题
()物业理收费问题
微观角度分析物业理企业理幢楼宇区服务供存优边界供服务数量质量高边际成超业边际代率时种供效解释什物业单位物业理服务说明服务提供越(质量越高)关键满足业者需求符合效供条件说明低收入区物业服务应低档次高收入区反高收入区业私财货会更样水(相低收入区)物业理服务供效递减边际代率会较高更高边际成提供更物业理服务取物业理全国范围尤中西部区推广时牢记优供边界注意档次拉开具相重现实指导意义8`B(t
优物业理服务供量确定情况理讲位业愿意支付价格物业理服务应该收费极复杂问题现实中极简单解决方式：现实中收费标准固定般单位面积固定费水征收业者视仁种现实简单化处理方式着深刻合理性两点理说明：
QFbg w
1位业真实支付意愿难调查易隐蔽业定物业理服务支付意愿偏决定种偏难测度想象区百千位业者调查偏支付意愿会项费时耗力甚巨工程更重会轻易表露真实支付意愿果支付意愿收费话隐瞒真实支付意愿量压低支付费甚称支付意愿零支付费物业理服务中俱乐部物品俱乐部消费非抗性
2俱乐部收费应均等物业理服务供全体象视俱乐部时收费应均等俱乐部成员收取费试图赶走部分成员(收费高出支付意愿)导致整集体稳定
收费方式分析助物业理企业营宗旨讨般描述种宗旨强调保微利实际作种企业组织物业理公司追求利润动机厚非否保微利应该市场供求竞争决定真正应该重视物业理公司旦业委员会选定作唯理服务供者俱乐部成垄断厂商应规限制种垄断者利行现流行理费实际开支预算总面积分摊办法实际种均产品定价行种行中物业理公司身没降低开支压低成动机值注意问题业委员会监督控制作解决问题重手段'
(二)免费搭问题解决
常说天没免费午餐涉公物品俱乐部物品事情样物业理服务俱乐部物品性质俱乐部范围消费排例区治安保卫服务提供全体业户享受享会影响享然发现出资种服务提供出付费坐享种服务种希独购买服务坐享成问题实际间试图互相免费搭车想吃免费午餐什作俱乐部物品物业理服务然提供出存免费搭车问题呢收费问题更深层次问题
1免费搭博弈
考察间互相试图免费搭问题博弈（game theory）中囚犯难题模型分析事行策略
现假定两位业(AB)拥财产假定1000元物业理服务费300元认种物业理服务言价值200元(提供200元效)二认应购买种服务300元费二摊果说应购买认应购买费全部认应购买支付样面支付矩阵
矩阵中左角元素（10501050）意味着二决定摊费负担150元时200元效私物品理服务提供1050元效左角意味着A决定购买B决定买费全部A负担200元收益二享AB二私物品服务提供效分900元1200元右右元素容<
支付矩阵两决定购买种佳策略选择：AB选择买买总效选择买(1200＞10501000＞900)B样A选择买买B选择买会更总效(1200＞10501000＞900)结两试图方里免费搭结果二讲确实利物业理服务(二效400元总费300元)购买两带效提高帕累托改善免费搭车企图实现种情况难理解合理追求确实会造成种合理结局—体现理性集体理性间差集体中成员增加时情况会更差更里免费搭
模型引愿均衡情况物业理种俱乐部物品供量少帕累托效供量(俱乐部全体成员效提高效供量)引解释什传统房屋理中理服务水低劣没组织业者家博弈中达成均衡谁现服务理改善作额外支付集团种理服务停留政府职部门提供公服务低限度水正区年新二年旧三年破合理状况隐藏义行合理性
2免费搭问题解决
免费搭问题实质免费搭倾导致集团成员间合作义行逻辑集体利益作牺牲值问题解决集体组织业委员会实际解决物业理服务供具体问题集体组织现实存形式业委员会重作体现两方面：
（1）业委员会组成追求集体利益实现物业理服务致支付成业委员会成立种受免费搭诱惑选择决定物业理供代业委员会集体决定集体采种民方式作出决定种决定集体成员带种强制约束集体成员现必须集体利益改善贡献支付
（2）业委员会作集体成员提供种动力机制惩罚制订出套保证行集体利益相致规制度违背遭惩罚反方实现集体利益改善必措施
种分析重启示物业理否接受物业理公司组织完善政府部门积极推动固然重业者组织极重作集团组织业委员会关重环
第四节 物业理中委托—代理关系
前面节中着力分析物业理作种特殊服务商品性质实际物业理公司业户间关系服务买卖简单里集中委托—代理关系角度审视物业理物业理企业业户间关系
委托—代理关系
物业理公司业户间存种委托—代理关系里先什委托—代理产生源什
()委托—代理含义
(组织)受雇(组织)雇利益采取某种行动构成种委托—代理关系里受雇雇利益采取行动方代理雇方委托旦委托—代理关系形成代理代表委托采取行动委托（成员）变成受束缚
(二)委托—代理关系产生原
委托—代理关系产生根源委托没力者愿进行委托代理进行活动种描述方法委托进行活动机会成高济发展分工深化事某项活动需专门知识求越越高委托代理关系济生活中越越常见值注意委托—代理关系实际委托拥某种权力暂时条件渡代理必须法律认定缺乏法律委托—代理关系容易产生纠纷法律委托代理关系认罗马法般原中代表现代法律中委托代理关系受法律保护
二委托—代理关系物业理特点
物业理中委托—代理关系体现物业理公司作代理代理业委员会物业进行理提供服务种关系决定物业理特点
()物业理服务理理寓服务
物业理作种特殊服务种理理服务互相渗透密分体现物业理公司业户营造良居住环境时硬件固然重软件视委托代理关系业房产全部权力集合中分离出理权种理权渡物业理公司物业理公司行理权业代理正物业理区般服务业重特征
(二)物业理权利分离
分析中出物业理公司行委托渡予权利物业理存前提委托拥权力理权利分离出方讲权营权分离情况理阶层法出现 作委托法分离营权渡理(代理)
传统房屋理弊病国家作者公房屋进行理营房单位行政指示行事存委托代理关系房单位缺乏激励房服务然没效率种体制改革中国家者理者间委托—代理关系建立现代物业理制度重条件
(三)物业理需明确契约法律保障
委托—代理然种权利渡行必须法律保障契约形式明确事责权利关系（业公约物业理合等）契约文件重公契约目前国公契约没法律法令认具法律效力改变种状况前物业理法制化建设中项十分重务
三委托—代理问题
存委托—代理关系会存委托—代理问题谓委托—代理问题指委托信息完全情况法监督保证代理行动符合委托利益实委托授权代理行动关系实质委托希代理根代理已知委托知信息采取行动正委托者法监督代理采取什行动者知道代理行动否适法保证效益化追求
物业理委托代理关第中影响效率素四方面：
（）产权利益
委托—代理关系中代理进行监督激励原动力委托产权利益追求物业理中元产权会构成委托利益体作利益体成员越规模越委托分享利益份额越免费搭倾越严重委托优监督积极性降导致代理受监督工作努力水降体规模扩张限（全民）时委托分享份额缩减穷穷导致产权虚置公财产神圣侵犯变成完全侵犯产权功基丧失
(二)监督距离
物业理委托—代理干连续性委托—代理链窜组成：
初始委托（产权）终代理（单位员工）间存着产权性质导致数等中间层中间层必定时具（前委托）代理（代理）委托样双重身份>j
基委托代理目标函数——委托代理失反然致初始委托理监督距离中间层会次拉长中间层越监督距离越长意味着达终代理身初始监督力度减监督力度意味着终代理更差工作努力水更低理业绩意味着发生更代理成
（三）激励手段
正面激励手段点海豚嬉水：指令完成某种动作喂条鲜鱼物业理实绩考核中难形成划量化指标更定性指标元定性指标设置身规定完成状况通评议考核评议存歧见困惑（见仁见智）存收买（拉关系票）导致正面激励效应递减>
反面激励手段代威胁：代理骗脚投票退出委托关系者手投票解雇更换代理物业理实践中脚投票意味着卖掉房屋行置业手投票存更优代者寻觅谈判成问题然反面激励手段选择空间确实限
（四）行力
合约关系中方具备谈判履约力>q
委托方言体全体成员纷纭意见统起限度代表众业利益重视规范业会组织业委员会选举进入委员会里忠职守精明干练办事时间调动委员动精神身份产权利益追求外外加激励兼监察约束措施尤防止业假全体业名义滥权力谋取私利完善业委员会制度建设规范物业理委托代理链中第环节关重必须强化政府业委员会制度运作中指导调控监督处罚权力
代理方言克维护委托物业价值工作生活环境秩序职责权制止越轨者商品代销商抵制沽买惩戒偷盗物业理约束象会某少数业律性业公约业委员会支持配合相应法律规范成绝必台湾局年前通公寓厦理条例甚作出妨碍公卫生公安宁公安全恶邻居进行制止报警罚款甚强制迁离强制出物业（产权）规定体现出种颇激进行政干预
四委托—代理问题解决
解决委托—代理问题核心设计种激励机制保证两点：代理努力工作委托代理间利益分配合理物业理作委托代理关系必然存委托—代理问题针物业理设计解决问题激励机制点：
()详契约
量减少契约中确定性量契约更详样代理物业理公司行监督更容易委托业委员会监督行更合理解决问题效手段目前通行委托理合业公约示范文皆失简略业公约法律效力提高
（二）长期合
签订长期合全体业（业会）物业理公司间委托代理关系相稳定解决问题方法信息完全称情况长期合相优点时房产作种耐品相较长期物业理合应利激励物业理公司业提供稳定优质理服务
（三）市场化
市场竞争委托代理获合理利益分配手段理招聘制例释市场化物业理中获取物业理合竞争实际种代理权竞买程种程均衡意味着委托(业委员会)代理(物业理公司)相公利益分配恐怕效激励机制
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物业理济学分析
引 言
物业理国新兴行业物业理行业身讲极复杂综合性行业适应中国国情国特殊社会济环境健康利发展物业理行业迫切需解决严峻课题物业理体制国发展实践海发达区城市型省会城市开展早发展快全国范围全面推广专业化社会化营型物业理体制然面许困难物业理研究年已许识士开展物业理体制研究方面总结许成功验方面引鉴许国际成熟做法研 究属实务操作性东西较属基础理研究较少综合实践发展理研究两方面需笔者认前应加强物业理基础理分析通种分析更加深刻理解物业理位作时发展物业理行业实践中遇现实问题提供理解答发展中国物业理策研究提供理指导事实二十年改革开放实践证明方面改革现实突破首先赖理突破物业理然例外
问题物业理言基础理研究底应该包括容方面着手进行种研究物业理作种现代社会必少服务业发展历史尚长分析身突出特点物业理房产生产循环程中参生产建设阶段参消费阶段物业理联系事包括开发商业包括关政府部门具体专业服务企业具般企业具备复杂性二物业理企业提供服务供特定消费者业种服务象独特限定范围区般企业产品面普通社会众情况三物业理提供服务样中包括形理修缮服务包括形环境气氛形象中谁出钱谁受益私消费般服务包括全体业者集体消费享具某种准公物品性质独特服务针三方面特点认物业理基础理应包含三方面容：
作物业理基础理第方面容应理阐明物业理作行业产生发展必然性仅仅现实需方面佐证更物业理作应现代技术发展产权制度安排制度创新角度发掘规律必然性理高度审视物业理实质容基础理第二方面容阐明物业理作企业提供特殊产品—物业理服务种物业理服务房屋设备设施市政等进行全方位功营理服务营理服务中较独特较复杂部分全体业者集体消费公性服务基础理必须种介般私物品财政提供公物品间特殊服务进行阐释分析基础理第三方面容应集中物业理市场环境培育市场行体规范等问题物业理企业专业化规范化建设业委员会制度建设完善政府相关部门行业组织效率改善等
物业理基础理研究展开途径鉴理济学新进展适物业理新生事物基济学原理构造理分析框架基原理包括现代产权理外部性理公物品理公选择理社会分工理委托—代理理服务济理等等文面分四节述部分济学原理出发物业理基问题作初步分析探讨
第节 物业理现代产权制度理
济学研究资源配置门社会科学成功否行分析科学性高低种科学性直接基济学分析前提假定描摹现实中行准确性现代济学新进展正源传统济学某现实假定批评修正新进展方面现代产权理制度济学理揭示济活动中产权制度功社会资源配置济增长起作节笔者试图基济学原理物业理作番理阐述
现代产权制度理简介
()产权b\ML
财产通常意义指物理状态身实际更准确理解中财产种权利种操该项财产排性权利抽象讲拥外特权控制某事物时财产权(张军：现代产权济学海三联书店1991年版第26页)完备产权总复数名词出现：允许权利允许范围种方式权利权损害情况享受事物中获种利益益权改变事物形状容决策权通出租益权转权出售渡权种意义讲项物质商品交易实际该商品者间组权利交换G
种权利集合权利束概念特助理解什物业知道物业指已建成投入类房屋相配套设备设施场实质物业应房屋设备设施场特定权利集合具体讲交易中物业完整权包括权利：占权(Possession)理权(Control)享权(Enjoyment)排权(Exclusion)处置权(Disposition)(包含出售出租抵押赠继承)权利集合构成宗物业完整权业者物业时行拥物业全部部分权利集合L
权利角度理解物业重方面产权安排(公私)必然影响着权利行方式决定着物业身利方面权利束(集合)身决定权利物业够做什够做什说明业者物业具体中着丰富复杂容
(二) 产权重性产权安排`3ti_
1科斯定理niN@
产权概念重整济系统中重元素常识会怀疑产权必性重性济学理讲解决问题科斯定理科斯定理新制度济学鼻祖R•Coase命名美国济学家G•Stigler根Coase文社会成问题提出科斯定理讲果假定交易费零市场运作终结果法律制度(产权制度)关句令费解话换成种易懂说法：没交易费世界没摩擦力世界样存现实交易费必然存情况利明确界定产权间愿交换达资源佳配置什交易费必须存科斯话说：进行市场交易需发现谁交道通知想做生意条件什成交进行谈判起草签订合保证合条款履行进行必检查等活动成昂贵
2产权安排济效率i
科斯定理中获知交易费零产权系统会行效率产生作产权变动必然带效益差说果想济效率潜力发挥出应进行产权结构某优化\a
产权安排底类型呢
权力核心私产权排斥样权利处置该资源
(2)社团产权：社团产权享某种资源行某权利时排斥该资源行样权利私产权相社团产权间完全分完全重合\YdC\
(3)集体产权：作集体产权资源种权利行决定必须集体做出集体决策机构民程序权利行做出规约束
(4)交换产权：非产权交换转交换产权称交换产权 I
(5)排性产权：交换产权必然排斥通交换方式取权利果产权排资源会变成公
(三)制度制度变迁
产权然决定影响行资源配置济绩效重素诸变量中更理解问题必须更广视角—制度素考虑事实产权理身作新制度济学派分支存Ts^2n0
1制度}
谓制度约束行系列规现实世界中制度处制度某服务供者应济增长技术进步需产生够具体纳出制度提供服务：降低交易费制度(货币期货市场)确立公物品服务生产分配框架制度(高速公路学校农业试验站)制度济学分析中制度作种素纳入模型基思想制度济增长济绩效影响重制度处断变迁中时期济绩效差异正受制度演进根影响`lD
2制度变迁
制度变迁指种制度安排种制度安排转变渡制度安排断改变制度安排通俗讲种具体制度种支配济单位间合作竞争规制度处变迁中制度会创新团体承担类变迁成获旧制度安排利润果预期净收益超预期成项制度安排会创新诱发努力改变制度安排收益源现制度安排法外部利润外部利润源四方面：规模济外部性风险交易费
二现代物业理产生根动
什定会产生现代物业理必须予肯定回答关键问题问题实质质询现代物业理存价值
物业理产生着许现实原现书籍文中回答问题应深处开掘分析表明现代物业理产生根动技术进步带生活生产方式变革房产利方式变革房产产权元化复杂化间矛盾
现代物业理代产生产生首先发源技术进步带生产生活方式房产利方式转变种技术进步直接体现建筑技术交通技术发展建筑技术发展建设高层建筑功综合物业交通技术发展拓广活动空间分离生产生活空间正技术进步现代化城市生产生活方式产生种方式根特点集聚性例间现代化写字楼中聚集十百家公司中办公工业区工厂生产车间鳞次栉住宅区更聚集量住户种集聚性特点现代房产利开发建设中根特点着社会济发展技术进步集聚特征会越越明显越越强种集聚性带两种效应两种效应(益)呼唤着现代物业理产生
()规模效益
谓规模效益指规模变动引起产出变动规模发生变动时产出变化三种：产量增加例投入增加例投入增加例等投入增加例三种情况分称规模收益递增递减变果种投入产出采生产函数表示出规模收益严格概念
设生产函数齐次函数零λ：λn•QF(λX1λX2……)ｎ＞1时规模收益递增n＜1时规模收益递减n1时规模收益变(魏埙蔡继明刘俊民柳欣编著现代西方济学教程南开学书版社1991年版第134页)规模收益递增称规模济产出高投入例更快增长现象说明效(单位成低)产出需较规模企业d
产生规模济原结两点技术投入分性专业化分工考察现代房产利理服务生产存规模济种技术现象
集聚性现代高层建筑区建设中明显存着技术投入分性明显现代房产维护保养理服务中技术装备设备规模足够时譬楼宇玻璃清洁专清洁技术装备规模足够时购买效率远高户行设法清洁均成会单干更低时专业化分工社会济发展必然较规模提高专业化分工程度样提高济效率没集聚性集聚性尚明显情况分散独立房产业者会足提供房产理服务集聚性增强单位空间业者密度提高需理服务规模急剧扩然专业化分工提供发展空间专业化分工提高效率位业者中受益N
集聚性引致规模济传统独立足式理服务方式变济
(二)外部效应>&&\`
生活中外部效应广泛存严重影响生活外部效应定义私成社会成时引起影响（张军：现代产权济学海三联书店1991年版第96页）愿行未第三方意情况强加予成收益（[美]罗伯特•考特托马斯•尤伦：法济学海民出版社1994年版第231页)外部效应存者物品会影响外部效应处例：邻居凌晨三点声吹奏音乐电梯中抽着廉价雪茄客消费负外部效应时存着正外部效应观赏花园带愉悦外部效应特征存着带收益成没市场出售商品没凌晨三点声吹奏音乐市场没廉价雪茄烟雾市场外部效应存行私成社会成相等2hU
集聚性导致突出问题外部效应集聚行予成(负外部效应)收益(正外部效应)察步正两位新制度济学家描述样家居者财产价值实现仅仅反映住宅维修决策改进反映邻居方面（［美］R•科斯等：财产权利制度变迁海民出版社1994年版第280页）集聚性存外部效应更加强烈外部效应根源突产权
前面产权概念作介绍中知道财产制度资源分配予支配财产出发点创设处置圈范围者处置财产思想前提假定者财产者财产区分开难进行种区分时构成突产权导致外部效应存
外部效应存独立足理服务方式继续存譬者权物业负责维修理法干涉类似行时必然外部效应受额外损失收益譬法制止位邻居合理装修承重结构带损坏时损失言喻
外部效应种新理服务供方式产生影响然仅仅技术中更重产权安排影响首先现代物业产权结构元化复杂化位权利求完全行拥具体权利容种权利行必然集聚环境中产生予正负外部效应次分性问题够区分财产者财产会导致外部效应问题集聚性环境现代物业物理结构技术分权利独立行具体权利容分性问题更加严重独立足治式理服务供方式更满足求第三更重外部效应部化问题产权基功资源配置更效率表现产权安排外部效应部化然集聚性现代物业利中外部效应问题更加严重应该作相应产权安排外部效应部化全部业者受益种选择社团产权转化集体产权种原始情况现代物业中许部分（道路厅电梯公绿等等）属社团产权社团产权特点行种权利决定需意样界定会带效率外部效应例许城市新建区中住户常楼绿空中倾倒垃圾种行带必然负外部效应仅道德问题更种社团产权安排效应旦产权安排转换集体产权事情会立改观集体产权中资源种权利行决定必然集体作出集体产权会投票表决选出代表成员委员会委员会民方式进行决策决定行权利效利资源财产民方式数通规常常众权利间取较满意结果集体产权安排委员会禁止赔偿方式消倾倒垃圾行赔偿（罚款）办法倾倒垃圾行市场价格外部效应部化(o4
总现代物业理产生根动社会济技术进步带集聚性元化复杂化产权中分矛盾技术原产权安排中更高效率转化原现代物业理相立独立足治式理服务供方式必然会种新供方式取代什定会现代物业理种方式取代面制度理解释回答
三现代物业理产生种制度创新
制度济活动中重变量影响济增长重素宏观济中微观济活动中例外现代物业理产生种制度创新面分析中技术原产权安排问题治式理服务供方式必须新方式取代制度分析角度实际旧制度已适应需需次制度创新新制度提高效率
()制度需求制度供现代物业理制度创新wMW
类社会济生活制度需勿需怀疑制度安排需求容易理解制度安排需求结：现制度安排法获潜利益(外利润)制度创新者意识现制度安排改变获取原制度利益制度变化供取决政治秩序提供新制度安排力意愿
制度安排需求强度取决创新者预期潜收益(外利润)高低制度变化供影响素较中重素制度设计成现知识积累社会科学知识进步实施新制度安排预期成
现代物业理产生旧理服务供方式旧制度安排已适合需种适合需说明现潜收益存种制度安排法获取收益例规模收益递增专业化外部效应存意味着潜收益存时方面预期着成潜收益超预期成时次制度创新发生M
种创新制度安排供选择制度安排集合中挑选出什挑选特定制度安排制度安排制度安排更效 时创新蹴渐进程种治式方式渡现代完善物业理程创新结果选择现代物业理相制度安排效供角度三项原促成终挑选出知识积累包括物业理实行技术性专业化分工深入观念转变现代企业组织知识房产市场存等等二制度引进问题国产生物业理种创新区国家学引进三政府选择政策影响o
综合制度需求制度变化供供选择制度集合现代物业理种更效率(获取外利润)创新制度产生
中国物业理早发端深圳迄正处种全面推广普阶段遇相方面阻力种现象许改革举措相似什深圳会早出现物业理发展阻力较全国范围(尤广)样尝试制度变迁两种方式解释种现象
(二)诱致性制度变迁中国物业理产生3
诱致性制度变迁群()响应制度均衡引致获利机会时进行发性变迁相应强制性制度变迁指政府法令引起变迁
中国物业理深圳产生发展种诱致性变迁种变迁产生利推广重原：
1深圳制度需求强烈：物业理方面深圳新兴现代化市建成房产国现代化技术先进市场竞争物业利中集聚性强烈产权安排方面深圳房产商品化私化早区产权明晰化产权结构复杂化元化格局较早形成样二者间矛盾碰撞诸规模效益外部效应等素导致潜收益已十分明显引重视亟新制度安排获取
2深圳存着批眼光力敢险勇创新企业家：创新者构成团体认识潜收益存进行制度创新改变旧制度安排获潜收益企业家创新者新制度济学中谈初级行团体正团体启动制度安排创新进程深圳富样初级行团体
3学制度引进：学制度引进深圳物业理产生利开展重原学时间中积累知识传递制度变迁速度学速度函数深圳创新者深圳显然处更学氛围中里集中优秀接纳新事物速度快集中种知识积累更加充分改革开放里更区国家进行交流学速度快知识存量进行物业理创新速度较快较利更重交流中制度引进种制度引进身设计创造种新制度安排成降低学初级行团体高素质降低新制度安排预期实施成降低制度供成深圳物业理作种诱致性制度变迁利产生迅速发展
4制度环境外部条件新制度留足够空间边界：物业理作种新制度孤立存制度环境外部条件决定制度安排变迁深圳成功益环境条件拓宽新制度创新空间深圳特区作块改革试验田制度环境宽松时深圳住房制度改革房屋商品化私化程度较深促进物业理制度创新重外部条件K
观深圳物业理产生发展结种诱致性制度变迁具发性盈利性(预期收益预期成)渐进性深圳成功制度变迁成效益分析中解释：成功降低预期成深圳济价值提高增加潜收益
(三)强制性制度变迁物业理中国推广
深圳情况相反物业理推广中国许区尤陆区属种强制性制度变迁种分析解释物业理推广遇困难阻力
强制性制度变迁政府命令法律引入实现什会数区赖强制性变迁推广物业理存阻力困难呢深层次原总结两方面：
件限制济价值够外部条件房产产权私化足重公产权安排财产权利界定清晰新制度安排深圳条件带潜收益明显济价值较低制度需求足重原美国济学家TWSchultz句名言难想象济长期变动制度改变产生影响会工资相租金变动(财产服务价值)影响更深远([美]R•科斯等：财产权利制度变迁海民出版社1994年第260页)制度新需求结济价值提高结果三理：制度劳动力市场价值提高反应制度力资投资报酬率提高反应制度消费者支配收入增加反应中国数区济价值尚未提高深圳水前提然法产生新足够制度需求样助解释什高收入房屋产权界定较清晰区物业理较易开展区外部条件准备济价值产生足够制度变迁需求
2强制性制度变迁独特长处作强制性制度变迁体国家身基功提供制度供优势国家作垄断者竞争性组织(初次行团体)低费提供制度服务方面源国家全国范围推动制度变迁获规模济方面源国家强制力降低新制度组织实施成发性诱致性变迁足产生区然适强制性变迁方式推广物业理强制性变迁存缺陷缺陷降低效性缺陷强制性变迁体国家国家潜收益预期成评价种变迁定保证普通社会成员获收益方物业理推广阻力正源：政府效化社会完全致时强制性变迁诱更加复杂
诱致性强制性变迁两种物业理产生发展方式：选择种方式具体环境成收益分析决定两种方式相辅相承采强制性变迁居民观念问题居民选择基成收益分析理性选择强制性变迁方式表面更快更简单缺乏诱致性变迁发性盈利性更容易居民意见致遭遇阻力甚变形
第二节 物业理房产消费特点社会分工理
现代物业理分析应该阐释房产商品特殊性房产消费特殊性现代房产技术特征物业理专业化分工等问题权利制度层面分析构成补充种分析着重技术层面分析解释问题
房产房产消费特殊性
物业理操作象类房产分析先房产消费特殊性开始
()房产特点
区分房产般商品特征四：较高价值耐久性异质性理位置固定性房产较高价值体现市场价格较高耐久性更言喻般房产寿命十百年然形态考虑产寿命限异质性说没两宗完全样房产设计区房产会楼层相位置法作完全样固定性更重罗马法开始财产否具种固定性区分动产动产房产重动产特征直接决定房产消费独特性质特殊求
(二)房产消费中特殊性
房产区般商品特征直接决定区般商品消费中特殊性种特殊性举出根三点：
1作种耐品房产持消费投资：房产毫疑问种耐品然耐期限济耐期限长作耐品重特征产生服务流量房产种耐品特点持兼具消费投资双重性质容易相互转换例购买幢住宅果全家提供栖身幢住宅言宗消费品居住宅中效房出租收租牟利时幢住宅种投资时先消费品形式住宅历时期房产价格升时房转牟利种情况住宅兼具消费投资双重性完成消费投资转化>
房产特性般耐品具备者纯粹消费者纯粹投资房产特性作物质形态易灭失供弹性低保值增值特性
K
2房产消费中理服务必少理服务房产互补品：泛泛讲般产品消费中会产生理服务问题例汽车中保养维修服务种般产品理服务低层次非常性般产品消费中需维修保养种低层次服务时时需理服务般产品消费达缺程度
房产理服务种强烈互补品种互补品结合房产够正常消费实际房产功仅仅局限提供立足遮风避雨房产消费中仅仅利消耗物质实体更享提供种环境种氛围种综合服务远作物质形态房产独立完成必须辅理服务种服务简单维修保养种综合高层次理服务出钱购买幢住宅购置仅仅住宅物质实体更附带优美环境良邻里关系安定治安等等
尤重理服务必须常性会奇怪作种存量房产服务种流量相结合实房产作种耐品表面存量实际连续服务流量流量贯穿全部寿命期正房产身服务流量加外部理服务流量构成完整享象说明理服务仅房产消费缺常性贯穿整寿命期行时举
3房产消费存外部效应：房产消费者者事消费强烈赖外部环境毗连房产者行尤现代社会着城市化技术进步更规模更密度聚集成房产特征种外部环境行赖已成争事实
特技术进步房产功样化附属设备复杂化消费中外部环境行赖更加明显强烈例现代房产建筑结构设备贯通性已种独门独立鸡犬声相闻时代返种赖便产生严重外部效应(节中产权制度理分析中已详细介绍外部效应概念影响)
特征房产作种独特产品存决定现代物业理产生必然性
二现代物业理产生必然性
面房产消费特殊性剖析引出技术特点决定物业理产生必然性
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（）消费—投资双重性决定理服务综合性
房产果单纯作种消费品存理服务尚局限维修保养消费—投资双重性必然需种高维修保养综合性理服务
果房产单纯消费品理服务集中物质损耗(然力素造成)更新弥补作双重身份房产事情仅仅简单种情况核心问题作种投资保值增值获取收益时理服务职仅维修保养包括形损耗弥补更新营服务
谓形损耗指非物质形体损耗带房产价值损失功素济素造成功素造成形损耗实际功退化带损失包括技术进步设计发展造成房产相落设备足效率降低等方面针种损耗应该提供理服务包括更新设备重新装修更改设计更新相关设施等等济素造成形损耗指房产外部环境协调市场类似房产相优良性减退针济素损耗理服务中必须包含外部环境(绿化治安道路……)保持改善容总形损耗弥补更新需综合性理服务房产作消费品保持断改良舒适性作投资维持令满意收益性
产作投资持情况提供种营服务必少租赁房产提供租赁理服务更高级种财产理信托服务发达房产市场种服务必然存例日投机土理专门动产理公司负责显然作投资房产提供营服务
房产双重性决定理服务综合性种理服务作种特殊服务具存价值现代物业理产生必条件'
(二)作房产商品互补品物业理社会常性需
什互补品呢知道商品间存关联关系天时享着种商品构成特定商品组合提供效种关联关系分三种：代互补独立果两种商品XY定义判定二者属种关系式出：
式零xy属互补品关系式零二者属代品关系式等零二者独立(存关联)式子济含义消费y数量固定时x消费量增加消费y边际效增加通俗讲作互补品xy结合效更x价格降低会y消费量增加(交叉价格弹性零)
作互补品物业理房产身结合完整发挥功物业理独立房产交易常性存种服务仅新建房产更已存房产广阔存空间市场持续性种持续性物业理独立存重条件`
物业理作互补品特性易房产开发商发现承担举例讲汽车商明白质优价廉汽油促进销售物业理房产开发存类似关系然房产评价局限物质实体方面良物业理必增加房产价值促进销售种关系助解释什物业理产生开发商开发房产物业理形成种子老子工局面种方式简单理解售服务
(三)外部效应决定物业理企业化形式
房产消费中外部性仅技术意义更权利制度意义里着重谈技术意义外部效应问题技术进步现代房产中单单位赖种公设备设施单位合作正常里面理服务已涉单者影响整区域全部者样足式服务已法适应种技术外部效应物业理服务必须作种专门服务位户理服务中分离出市场济社会中独立出职必企业组织形式承担房产消费中特性视现代物业理产生充分条件
种充分条件助理解现代物业理初产生世纪末伴高层建筑电梯出现出现中国物业理产生新建楼宇住宅区
三分工专业化物业理企业
面技术观点分析物业理提供服务必须作种特殊性互补品供房产业者里着线分析什应物业理企业提供类服务企业什独立房产开发企业存应采取策略发展？
（） 分工专业化：职分化
房产消费特殊性作技术分析实际证物业理服务应作种必少服务商品常性提供换句话说种分工物业理作种独立职房产生产操作活动中独立分化出形成物业理企业需历分工专业化进程中第步种职分立根源前面房产消费特殊性分析里重复里需描述分工专业化基含义分工专业化问题两方面分工两两组织原组织生产活动中包含职操作分开进行专业化组织减少生产活动中职操作种类者说生产集较少职操作企业言分工专业化程企业职断分离出专业化企业专门承担职程#*k
专业化进程中第阶段物业理成种独立职须组织单独提供户足简单作房产开发企业售服务种职分离直接结果开发商须设立专门部门生产提供专业理服务见设立独立物业理部门开发企业动机促销着深层次必然性
（二）分工专业化二：物业理企业专业化k
职分立职部门独立分工专业化第步种进程继续发展直接导致物业理企业专业化物业理企业专业化理解物业理作种独立职专门物业理企业承担种专业化处两：
1物业理企业作市场中独立济实体身济利益追求促提高效率开发企业作部门物业理会责权利问题缺乏种追求动机YV
2作独立企业物业理公司跳出作职部门局限面更市场面市场越物业理公司面竞争越良市场竞争提高效率唯途径
见企业化物业理市场济中分工专业化必然选择
（三）分工专业化三：物业理社会化AM
物业理社会化分工专业化增进阶段谓物业理社会化两重含义方面指物业理公司作独立企业面整市场营继专业化形成企业次增进—仅面托开发商物业更面全市场物业方面物业理项具体服务容专业服务队伍承担种社会化物业理服务需处理关系z
1否需拥专业服务队伍？
社会化物业理种理想模式：物业理公司面服务象综合性物业理服务供者面专业服务企业物业理公司作种需求方出现举例言物业理公司住宅区提供治安保安服务种服务物业理公司专业保安公司里购否定采种模式呢刀切种模式实际专业化进步表现否实现种增进取决条件：
（1）交易费谓交易费指买卖商品劳务时价格外费拥专业服务队伍（例）拥专业服务队伍物业理进行选择交易费较寻找委托专业服务公司花费成市场交易费企业理协调专业队伍成企业部交易费前者高者企业会选择组织拥专业服务队伍者高前者理想模式取
（2）市场规模市场规模物业理企业选择般说市场规模扩带专业化增进市场化进程加快市场规模容量增会促物业理设想理想模式发展
2业种营
现国物业理企业提出业种营营战略战略取固然营收入弥补理费重济原
业种营实际讲企业样化企业原产品市场外营活动前物业理公司样化营利接物业进行营活动（租场办农贸市场开发营电子商务等等）种营原范围济物业理公司搞营成较低种样化物业理公司事独立物业理托物业扩营现代公司种常见营策略文讨列
第三节 物业理公物品理
物业理行业提供特殊服务商品种商品特殊性服务中相部分属带公物品性质俱乐部物品种特殊性决定物业理行业特殊性决定收费供服务形式容营宗旨方面复杂性Yq
现代物业理理范围已相广泛服务项目业已元化概括起物业理基容包括：日常维修养护治安保卫清扫保洁消防安全日常修急修项目工程等等项目分析理服务般服务商品般服务譬说雇佣保姆雇提供服务出钱购买雇享物业理服务容中许部分样高层楼宇电梯维护保养会业者负责种服务业者甚访者受益里尝试种特殊性分析出发点解释解答物业理基问题
私物品公物品
面提物业理服务容般服务差正济学家极关注种普遍现象种现象纳起私物品公物品差异
()公物品私物品>
公物品样种物品：旦生产出生产者法决定谁换言公物品旦提供出生产者法排斥物品付费者排成高排成事情常举例子国家国防公物品非排性相应私物品定义源消费中排性换句话说具消费排性物品私物品
公物品私物品差两方面消费差否排性：私物品消费具排性公物品具消费排性生产两者差明显：私物品生产者够决定谁获物品谁支付价款谁私物品意味着私权利公物品行生产出生产者法决定谁付费获消费通常分析中市场机制私物品基础全部消费量等全部生产量公物品讲单生产满足全部消费单消费意味着全部生产
(二)俱乐部物品
公物品私物品定义区中出公物品私物品种极端纯粹物品实际中许物品难划纯粹公物品纯粹私物品ckreF
1965年Jaures Buchanan写篇创新文章俱乐部济学理中纯公物品纯私物品间连续体定义种物品：俱乐部物品谓俱乐部物品介纯公物品纯私物品间产品服务私物品相区完全等公物品特征二：
1排性：俱乐部物品仅俱乐部全体成员(具某种资格遵守俱乐部规单成员组成)消费针非俱乐部成员消费排似私物品区公物品性质
2非抗性：单俱乐部成员俱乐部物品消费会影响减少俱乐部成员物品消费似公物品私物品相区性质
二俱乐部物品概念物业理服务
现试俱乐部物品概念分析物业理服务收费问题免费搭问题
()物业理收费问题
微观角度分析物业理企业理幢楼宇区服务供存优边界供服务数量质量高边际成超业边际代率时种供效解释什物业单位物业理服务说明服务提供越(质量越高)关键满足业者需求符合效供条件说明低收入区物业服务应低档次高收入区反高收入区业私财货会更样水(相低收入区)物业理服务供效递减边际代率会较高更高边际成提供更物业理服务取物业理全国范围尤中西部区推广时牢记优供边界注意档次拉开具相重现实指导意义8`B(t
优物业理服务供量确定情况理讲位业愿意支付价格物业理服务应该收费极复杂问题现实中极简单解决方式：现实中收费标准固定般单位面积固定费水征收业者视仁种现实简单化处理方式着深刻合理性两点理说明：
QFbg w
1位业真实支付意愿难调查易隐蔽业定物业理服务支付意愿偏决定种偏难测度想象区百千位业者调查偏支付意愿会项费时耗力甚巨工程更重会轻易表露真实支付意愿果支付意愿收费话隐瞒真实支付意愿量压低支付费甚称支付意愿零支付费物业理服务中俱乐部物品俱乐部消费非抗性
2俱乐部收费应均等物业理服务供全体象视俱乐部时收费应均等俱乐部成员收取费试图赶走部分成员(收费高出支付意愿)导致整集体稳定
收费方式分析助物业理企业营宗旨讨般描述种宗旨强调保微利实际作种企业组织物业理公司追求利润动机厚非否保微利应该市场供求竞争决定真正应该重视物业理公司旦业委员会选定作唯理服务供者俱乐部成垄断厂商应规限制种垄断者利行现流行理费实际开支预算总面积分摊办法实际种均产品定价行种行中物业理公司身没降低开支压低成动机值注意问题业委员会监督控制作解决问题重手段'
(二)免费搭问题解决
常说天没免费午餐涉公物品俱乐部物品事情样物业理服务俱乐部物品性质俱乐部范围消费排例区治安保卫服务提供全体业户享受享会影响享然发现出资种服务提供出付费坐享种服务种希独购买服务坐享成问题实际间试图互相免费搭车想吃免费午餐什作俱乐部物品物业理服务然提供出存免费搭车问题呢收费问题更深层次问题
1免费搭博弈
考察间互相试图免费搭问题博弈（game theory）中囚犯难题模型分析事行策略
现假定两位业(AB)拥财产假定1000元物业理服务费300元认种物业理服务言价值200元(提供200元效)二认应购买种服务300元费二摊果说应购买认应购买费全部认应购买支付样面支付矩阵
矩阵中左角元素（10501050）意味着二决定摊费负担150元时200元效私物品理服务提供1050元效左角意味着A决定购买B决定买费全部A负担200元收益二享AB二私物品服务提供效分900元1200元右右元素容<
支付矩阵两决定购买种佳策略选择：AB选择买买总效选择买(1200＞10501000＞900)B样A选择买买B选择买会更总效(1200＞10501000＞900)结两试图方里免费搭结果二讲确实利物业理服务(二效400元总费300元)购买两带效提高帕累托改善免费搭车企图实现种情况难理解合理追求确实会造成种合理结局—体现理性集体理性间差集体中成员增加时情况会更差更里免费搭
模型引愿均衡情况物业理种俱乐部物品供量少帕累托效供量(俱乐部全体成员效提高效供量)引解释什传统房屋理中理服务水低劣没组织业者家博弈中达成均衡谁现服务理改善作额外支付集团种理服务停留政府职部门提供公服务低限度水正区年新二年旧三年破合理状况隐藏义行合理性
2免费搭问题解决
免费搭问题实质免费搭倾导致集团成员间合作义行逻辑集体利益作牺牲值问题解决集体组织业委员会实际解决物业理服务供具体问题集体组织现实存形式业委员会重作体现两方面：
（1）业委员会组成追求集体利益实现物业理服务致支付成业委员会成立种受免费搭诱惑选择决定物业理供代业委员会集体决定集体采种民方式作出决定种决定集体成员带种强制约束集体成员现必须集体利益改善贡献支付
（2）业委员会作集体成员提供种动力机制惩罚制订出套保证行集体利益相致规制度违背遭惩罚反方实现集体利益改善必措施
种分析重启示物业理否接受物业理公司组织完善政府部门积极推动固然重业者组织极重作集团组织业委员会关重环
第四节 物业理中委托—代理关系
前面节中着力分析物业理作种特殊服务商品性质实际物业理公司业户间关系服务买卖简单里集中委托—代理关系角度审视物业理物业理企业业户间关系
委托—代理关系
物业理公司业户间存种委托—代理关系里先什委托—代理产生源什
()委托—代理含义
(组织)受雇(组织)雇利益采取某种行动构成种委托—代理关系里受雇雇利益采取行动方代理雇方委托旦委托—代理关系形成代理代表委托采取行动委托（成员）变成受束缚
(二)委托—代理关系产生原
委托—代理关系产生根源委托没力者愿进行委托代理进行活动种描述方法委托进行活动机会成高济发展分工深化事某项活动需专门知识求越越高委托代理关系济生活中越越常见值注意委托—代理关系实际委托拥某种权力暂时条件渡代理必须法律认定缺乏法律委托—代理关系容易产生纠纷法律委托代理关系认罗马法般原中代表现代法律中委托代理关系受法律保护
二委托—代理关系物业理特点
物业理中委托—代理关系体现物业理公司作代理代理业委员会物业进行理提供服务种关系决定物业理特点
()物业理服务理理寓服务
物业理作种特殊服务种理理服务互相渗透密分体现物业理公司业户营造良居住环境时硬件固然重软件视委托代理关系业房产全部权力集合中分离出理权种理权渡物业理公司物业理公司行理权业代理正物业理区般服务业重特征
(二)物业理权利分离
分析中出物业理公司行委托渡予权利物业理存前提委托拥权力理权利分离出方讲权营权分离情况理阶层法出现 作委托法分离营权渡理(代理)
传统房屋理弊病国家作者公房屋进行理营房单位行政指示行事存委托代理关系房单位缺乏激励房服务然没效率种体制改革中国家者理者间委托—代理关系建立现代物业理制度重条件
(三)物业理需明确契约法律保障
委托—代理然种权利渡行必须法律保障契约形式明确事责权利关系（业公约物业理合等）契约文件重公契约目前国公契约没法律法令认具法律效力改变种状况前物业理法制化建设中项十分重务
三委托—代理问题
存委托—代理关系会存委托—代理问题谓委托—代理问题指委托信息完全情况法监督保证代理行动符合委托利益实委托授权代理行动关系实质委托希代理根代理已知委托知信息采取行动正委托者法监督代理采取什行动者知道代理行动否适法保证效益化追求
物业理委托代理关第中影响效率素四方面：
（）产权利益
委托—代理关系中代理进行监督激励原动力委托产权利益追求物业理中元产权会构成委托利益体作利益体成员越规模越委托分享利益份额越免费搭倾越严重委托优监督积极性降导致代理受监督工作努力水降体规模扩张限（全民）时委托分享份额缩减穷穷导致产权虚置公财产神圣侵犯变成完全侵犯产权功基丧失
(二)监督距离
物业理委托—代理干连续性委托—代理链窜组成：
初始委托（产权）终代理（单位员工）间存着产权性质导致数等中间层中间层必定时具（前委托）代理（代理）委托样双重身份>j
基委托代理目标函数——委托代理失反然致初始委托理监督距离中间层会次拉长中间层越监督距离越长意味着达终代理身初始监督力度减监督力度意味着终代理更差工作努力水更低理业绩意味着发生更代理成
（三）激励手段
正面激励手段点海豚嬉水：指令完成某种动作喂条鲜鱼物业理实绩考核中难形成划量化指标更定性指标元定性指标设置身规定完成状况通评议考核评议存歧见困惑（见仁见智）存收买（拉关系票）导致正面激励效应递减>
反面激励手段代威胁：代理骗脚投票退出委托关系者手投票解雇更换代理物业理实践中脚投票意味着卖掉房屋行置业手投票存更优代者寻觅谈判成问题然反面激励手段选择空间确实限
（四）行力
合约关系中方具备谈判履约力>q
委托方言体全体成员纷纭意见统起限度代表众业利益重视规范业会组织业委员会选举进入委员会里忠职守精明干练办事时间调动委员动精神身份产权利益追求外外加激励兼监察约束措施尤防止业假全体业名义滥权力谋取私利完善业委员会制度建设规范物业理委托代理链中第环节关重必须强化政府业委员会制度运作中指导调控监督处罚权力
代理方言克维护委托物业价值工作生活环境秩序职责权制止越轨者商品代销商抵制沽买惩戒偷盗物业理约束象会某少数业律性业公约业委员会支持配合相应法律规范成绝必台湾局年前通公寓厦理条例甚作出妨碍公卫生公安宁公安全恶邻居进行制止报警罚款甚强制迁离强制出物业（产权）规定体现出种颇激进行政干预
四委托—代理问题解决
解决委托—代理问题核心设计种激励机制保证两点：代理努力工作委托代理间利益分配合理物业理作委托代理关系必然存委托—代理问题针物业理设计解决问题激励机制点：
()详契约
量减少契约中确定性量契约更详样代理物业理公司行监督更容易委托业委员会监督行更合理解决问题效手段目前通行委托理合业公约示范文皆失简略业公约法律效力提高
（二）长期合
签订长期合全体业（业会）物业理公司间委托代理关系相稳定解决问题方法信息完全称情况长期合相优点时房产作种耐品相较长期物业理合应利激励物业理公司业提供稳定优质理服务
（三）市场化
市场竞争委托代理获合理利益分配手段理招聘制例释市场化物业理中获取物业理合竞争实际种代理权竞买程种程均衡意味着委托(业委员会)代理(物业理公司)相公利益分配恐怕效激励机制
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