楼盘差异化营销策略－－雅兰苑营销筹划实录
段开展商固步封
雅兰苑位老城区繁华商业段高雅楼盘位置优势商业气氛气旺楼盘第期2001年中期开始出售价格初４７００断攀升６０００元推出单元半年时间全部销售空第期销售成功开展商点飘飘然
开展商王先生早期做写字楼发家做写字楼思维操作住宅楼工程成功素点：段段段选中段竞争手优势升值潜力工程等成功半投资写字楼雅兰苑第期成功成套段注脚
雅兰苑成功销售期王先生段升值潜力惜切代价投入巨资钱加紧开发第二期工程
雅兰苑第二期2002年9月时候开始推出基建筑钱增加楼盘第期推出时市场良反响开展商出售价定6400元方米支撑工程卖高价工程优势独特卖点消费者接受力市场需求信息定纯粹王先生套执着段〞——土稀缺位置房子必然升值必然存着需求市场
市场时王先生雅兰苑开玩笑
雅兰苑推出时毗邻缺乏千米前时三楼盘先出售三楼盘面积位置开展商品牌起雅兰苑毫逊色更利相隔太远外区占40万方米型楼盘准备推售价格雅兰苑低竞争形势容乐观
然雅兰苑广告出街前咨询 流络绎绝客户解情况声息——现选择面前左右雅兰苑相差远工程价钱雅兰苑更优势
第二期楼盘开售时间三月雅兰苑仅仅售出十套时开展商王先生点慌神苦思冥想认前期推广力度够吸引客流够加投资马报纸广告现场活动想着雅兰苑期成功口碑二期销售绝会问题——广告宣传吸流
竞争显然残酷事情开展没王先生预料样利
雅兰苑影响力日报投入百万连续马星期广告三楼盘毫示弱样投入巨资媒体广告雅兰苑举办歌舞抽奖等现场SHOW手立等活动方式更王先生愤怒竞争手甚派销售员雅兰苑门口派传单现场拦截少雅兰苑参观客户
种贴身式博奕显然耗彼实力二月时间雅兰苑广告活动投入少200万效果令沮丧——仅仅售出二十套单元甚顶年期开售时天成果
工程卖点市场买点间进行接
接手雅兰苑工程方面情况进行深入细致解调查根思路致清楚——工程已定型情况做工作详密消费者分析中准确找出市场买点营销差异化角度入手工程制造独特卖点工程卖点市场买点相接
市场买点什呢？实现工程差异化营销？抛开市场买点先制造差异化营销入手
营销差异化分竞争观念差异化竞争方式差异化市场定位差异化等方面雅兰苑方面进行差异化营销呢？制定策略前整房产市场创新式营销手法进行扫描
楼盘通娱乐方式表现开展商样板房设鲜明题题通耳熟详电影名字概括戏年华〞黑客帝国〞等种方式够楼盘特征熟知事物紧密联系起加深客户记忆时达品牌移植目楼盘前期业中首次置业年轻买家年轻业喜欢网喜欢纯真拙朴色彩亮丽米式成漫画该楼盘开创漫画形式广告先河市场反响非常错某户型白领公寓出整版网虫〞明白网络语言描述该楼盘居住环境美居民区认赞美广告出街样评潮
种营销手法受欢送准确抓住目标客户消费心理贴切语言表现方式准确表述出目标客户心某种事物渴令产生鸣
什雅兰苑卖点？雅兰苑潜客户群样特征？样实施效差异化策略提升楼盘形象品位拉开竞争距离？整整数周问题影形般脑海中萦绕
决定售楼部现场蹲点仔细观察名访客户找时机客户交谈试图解心隐秘需求段时间发现趣现象：雅兰苑客户中夫妻起解楼盘方面具体情况时妻子表现出更兴趣丈夫旁耐心倾听少女性客户逛街者偶然时进参观雅兰苑感兴趣第二次回丈夫起种情况成功率高——男性客户听妻子介绍感觉根错订访客记录簿中发现趣现象： 访问八成女性绝局部住附居民
什女性客户工程感兴趣？中否契机利？
保利百合花园爱家男住百合〞广告诉求动爱家男女实种高超营销策略：外表诉求象男实更切中男背女需求——女希丈夫爱家顾家常回家？
广告商说女孩子钱赚女感性女群聚性女口碑相传率——商品某种特性真正动会成商家忠实顾客会正确口碑传播者
雅兰苑否女性诉求营销攻势？侧翼进攻差异化营销手法塑造工程卖点？
雅兰苑处繁华老市区优势言喻：周围商铺民宅林立购物消费生活极便利居住周围老街坊区域感情少客户销售员说希生活十年区找套合心意房子希外迁区——说市场买点〞
述分析雅兰苑目标客户应该集中区域中居民区域天生感情果通某策略准确握住客户感情通情感诉求方式引起客户鸣必然引发雅兰苑感基前面观察雅兰苑客户中女性表现出男性更强兴趣女性男性更加留恋生活旧区域喜欢气旺方然拍板购置决定建议感受说服否购置起关键作决定女性心理需求市场推广突破点通策略工程卖点市场买点相接
常策略创新制造差异化营销效果
年市场验告诉切创新思维必然建立日常细节精确全面握雅兰苑目标客户群行方式消费惯心理喜爱体解围绕着女性诉求核心制定套营销推广方案：
策略：色家〞——特殊色彩迎合女性客户心理喜
色彩喜偏色彩搭配联想产生感情效果针雅兰苑目标客户心理特征售楼部样板间中布置具梦幻联想紫色调尤增加具图案淡紫色似意颜色搭配图案设计实精心研究客户心理定种色彩搭配够客户倍亲切温馨时引发家〞渴
效果策略证明实施种新色彩布置方式女性客户均样板间售楼部停留时间原先长许更耐心兴趣解关雅兰苑方面情况
策略二：沟通心开始〞——聘特殊〞销售员促进客户沟通
区域成长龄间沟通显然象交流畅专门招聘批年龄3040岁已婚女性雅兰苑区生活年老居民区域相解感情更动目标客户心专门目标客户群关心切问题列成点时结合雅兰苑雅兰苑区特点重点批龄〞销售员进行培训便更客户沟通
出意料批龄〞销售员然原先销售员年轻漂亮面雅兰苑目标客户群时更显优势——区域熟悉区域感情客户介绍时明显更具说服力更意想访客户中少竟然销售员邻居朋友甚亲属——销售变成诚意介绍推介效果想象
龄〞售楼姐策略果见奇效雅兰苑第炮销售利翻开局面
策略三：雅兰苑祝福天母亲〞——传单派出奇效
派传单楼盘促销时会特点费低目标性强观察许开展商传单策略运常运：印制质量粗劣客户连扫眼兴趣没通篇吹擂缺乏信性感厌烦聘请形象欠佳派单派单面表情传单硬塞客户心理舒服
传单显具格准确传达信息呢？
考虑母亲节基普遍求福祝愿心理整张传单剪切做成张流光溢彩福字〞福〞字中间隐含着雅兰苑LOGO名字福字面印句话母亲庇护成长幸福庇护母亲生安——雅兰苑祝福天母亲〞传单方设计条悬挂住红绳挂墙者方
传单背印关母亲节趣闻秩事传单方贴着张印制精美名片卡片面写着幸福母亲希住里〞样句悬念式话卡片翻雅兰苑址
派送区域集中突破写字楼街派发惯集中雅兰苑目标客户常出现方：酒楼文化广场商场入口公汽车站
传单设计巧妙心理准确握许客户接传单非常快乐甚张少骑车手张单挂车远远雅兰苑福字流中左右闪现作创意时心欣慰简直法言喻
策略四：快乐快乐〞——六童节亲子乐游园活动
母亲节六童节快六童节少母亲会带着孩子出外游玩孩子喜欢游乐场玩具店饮食城会时间满患知道吸引母亲注意首先吸引孩子注意想方法雅兰雅六天变成童乐园——孩子开心母亲开心快乐会雅兰苑更显欢乐家〞
六天雅兰苑门口请装扮成米老鼠唐老鸭带孩子母亲热情邀请参加雅兰苑快乐游园活动购置许童话物面具参加游园活动孩子免费选喜欢面具戴面具参加游园活动——雅兰苑宣传礼品藏区某角落然孩子张图寻找
寻宝游戏外放风筝赛投篮赛趣味钓鱼等——低钱投入参性强亲子乐活动孩子旁玩兴高彩烈母亲机感受雅兰苑良气氛欣赏雅兰苑园林设计时现场倾听销售员介绍
天活动少孩子玩舍孩子央求母亲说想住里雅兰苑玩着母亲雅兰苑兴趣勃勃销售员仔细解楼盘方面情形知道目达
策略五：爱家〞——情感诉求感染女性客户
区妇联促进社区精神文化建设年举办次文明家庭类评选活动考虑决定区妇联合作区妇联名义挂头作协助机构出资筹划雅兰苑举行爱家〞家庭趣味活动暨正确母亲评选活动费活动组织负责区妇联正省精力费投入活动非常支持
通区妇联属街道办事处区家庭发出邀请参加活动象局部雅兰苑目标潜客户精心设置家庭趣味游戏参赛客户玩非常兴增进家庭成员间感情沟通感受雅兰苑家〞味道楼盘正确母亲评选活动更母亲引起鸣
首先家庭成员台〔丈夫者孩子〕台讲讲母亲〔妻子〕时家中表现者什感事迹然现场家庭评分分高者选正确家庭妇
许丈夫孩子台讲述妻子者母亲时面家庭妇听泪光闪闪——正预料女性非常感性动物容易细感动感染中选正确母亲女性幅彩色片挂区展示栏中 选录丈夫孩子祝福语俨然成处温馨家庭荣耀榜活动结束仅家庭常参观家庭荣耀榜
活动开始天短短两周时间中成功销售出百套中高天卖出24套——中少参加活动女性客户
五策略实施雅兰苑知名度美誉度迅速升楼盘美誉度支撑客户价格敏感度会降低成交量开始持续升——知道正招常〞策略常综合运成功制造出雅兰苑差异化种差异化赋予雅兰苑种清晰品牌形象：具亲力性化楼盘种品牌形象会令消费者联想亲切温馨家〞情脉脉关心爱种品牌感染力绝广告效果法达竞争手轻易模仿美名曰——雅兰苑核心竞争力
记：创新生命力句话房产营销筹划中显尤突出创新定达语惊死休出奇必然现实根底提出新观点新做法者原手法进行新组合次活动形式策略言运营销手法实家司空见惯结合楼盘消费者具体情况营销手法素进行重新组合操作真正显示出效果
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段开展商固步封
雅兰苑位老城区繁华商业段高雅楼盘位置优势商业气氛气旺楼盘第期2001年中期开始出售价格初４７００断攀升６０００元推出单元半年时间全部销售空第期销售成功开展商点飘飘然
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雅兰苑成功销售期王先生段升值潜力惜切代价投入巨资钱加紧开发第二期工程
雅兰苑第二期2002年9月时候开始推出基建筑钱增加楼盘第期推出时市场良反响开展商出售价定6400元方米支撑工程卖高价工程优势独特卖点消费者接受力市场需求信息定纯粹王先生套执着段〞——土稀缺位置房子必然升值必然存着需求市场
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然雅兰苑广告出街前咨询 流络绎绝客户解情况声息——现选择面前左右雅兰苑相差远工程价钱雅兰苑更优势
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策略三：雅兰苑祝福天母亲〞——传单派出奇效
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派送区域集中突破写字楼街派发惯集中雅兰苑目标客户常出现方：酒楼文化广场商场入口公汽车站
传单设计巧妙心理准确握许客户接传单非常快乐甚张少骑车手张单挂车远远雅兰苑福字流中左右闪现作创意时心欣慰简直法言喻
策略四：快乐快乐〞——六童节亲子乐游园活动
母亲节六童节快六童节少母亲会带着孩子出外游玩孩子喜欢游乐场玩具店饮食城会时间满患知道吸引母亲注意首先吸引孩子注意想方法雅兰雅六天变成童乐园——孩子开心母亲开心快乐会雅兰苑更显欢乐家〞
六天雅兰苑门口请装扮成米老鼠唐老鸭带孩子母亲热情邀请参加雅兰苑快乐游园活动购置许童话物面具参加游园活动孩子免费选喜欢面具戴面具参加游园活动——雅兰苑宣传礼品藏区某角落然孩子张图寻找
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天活动少孩子玩舍孩子央求母亲说想住里雅兰苑玩着母亲雅兰苑兴趣勃勃销售员仔细解楼盘方面情形知道目达
策略五：爱家〞——情感诉求感染女性客户
区妇联促进社区精神文化建设年举办次文明家庭类评选活动考虑决定区妇联合作区妇联名义挂头作协助机构出资筹划雅兰苑举行爱家〞家庭趣味活动暨正确母亲评选活动费活动组织负责区妇联正省精力费投入活动非常支持
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五策略实施雅兰苑知名度美誉度迅速升楼盘美誉度支撑客户价格敏感度会降低成交量开始持续升——知道正招常〞策略常综合运成功制造出雅兰苑差异化种差异化赋予雅兰苑种清晰品牌形象：具亲力性化楼盘种品牌形象会令消费者联想亲切温馨家〞情脉脉关心爱种品牌感染力绝广告效果法达竞争手轻易模仿美名曰——雅兰苑核心竞争力
记：创新生命力句话房产营销筹划中显尤突出创新定达语惊死休出奇必然现实根底提出新观点新做法者原手法进行新组合次活动形式策略言运营销手法实家司空见惯结合楼盘消费者具体情况营销手法素进行重新组合操作真正显示出效果
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