连锁事业
商圈调查选店
*** 目 录 ***
壹总
贰商圈定义
叁商圈调查流程
肆商圈调查重点调查方式
伍商圈调查报告方式
陆立素
柒点选定条件
壹 总
商圈调查目
调查商圈解预设商店营业范围理区域协助适零售点选择商圈调查目包括：
1 解区居民口特性社会济变项生活形态等
2 确定产品组合促销重点
3 分析商圈否重迭
4 计算某理区域应开家店
5 找出商圈障碍包括：
A． 道路设施便
B． 口拥挤
C． 交通度拥塞
6 法规方面考虑租税执营运低工资市区域划分情况
7 素：解区性质竞争家数〔竞争否剧烈〕变动趋势供商位置运输否方便〔交通状况〕否利物流中心次补齐需物品停车场否宽广等
二商圈调查作业范围
1 直营店展店前商圈调查立调查报告
2 加盟店加盟意进行商圈调查评估评定否适合开店
三权责单位权责确实立
商圈调查作业展店单位负责门店寻找研判分析
四营业展店组织架构
展店工程
展店开发
营业理
营业单位
五展店开发岗位职责
1 商圈情报动收集
2 商圈资料建立
3 商圈规划评估分析报告
4 执行开店布点策略制度
5 展店方案活动推动
6 商圈点选择开店技巧制度建立教导
7 租店选店业务执行
8 租金行情分析解呈报
9 竞争厂商开店情报搜集应策略拟定
10 定期〔季〕展店发表会规划推动
11 展店评审作业规划推动
12 准加盟店拜访公关
13 房东租店谈判
14 法务订定租店合
15 执行开店理制度
16 良店迁移淘汰
17 关展店事项
贰商圈定义
商圈〔trade area〕指家零售商店顾客理区域
商店获取顾客百分商圈划分三局部：
1． 商圈(primary trading area)：商店区域顾客数约占总顾客数55—70
2． 次商圈(secondary trading area)：商店区域顾客数约占总顾客数15—25
3． 边缘商圈(fringe trading area)：商店商圈中剔前两种商圈剩余顾客构成区域
边缘商圈
〔包含剩余顾客〕
次商圈
商店
〔包含约二成顾客〕
商圈
〔包含约七成顾客〕
注：商圈根没形状然方便方案般事前规划圆形形式商圈推算
布点方案
取消调查
NO
选定
抽样点
YES
搜集资料
商圈资料
政府出版资料
商店分布资料
集合场资料
交通状况资料
潮流动资料
建筑物资料
竞争店资料
潮变动资料
政府未变动
年龄分布资料
教育程度资料
区口资料
口资料
拟写商圈报告
NO
评估
档
YES
展店
确立商圈调查
绘制简图
叁商圈调查流程
肆商圈调查重点调查方式
商圈范围划分确定
情况限制商圈范围划分点：
1商圈范围
A集中型商圈
商圈半径2000米次商圈半径2000米—5000米间边缘商圈5000米外
B分散型商圈
商圈半径500米次商圈半径500米—1000米间边缘商圈1000米外
2马路分界超４０米宽道路四线道中间栏杆安岛阻隔干道
3铁路交道阻隔
铁路交道阻隔交通受阻划分成两商圈
4高架桥道阻隔
高架桥道阻隔潮流动易划分成商圈
5安岛阻隔
安岛阻隔潮流动易划分成商圈
6水沟
水沟阻隔潮流动易划分成商圈
7单行道
单行道阻隔潮流动易划分成商圈
8潮走
潮走购物惯潮流动方该区形成独立商圈
二 商圈界定方法
[Compass 法]家竞争店铺规模power开始掌握吸引力方面点设定领域境界方式计算公式示路程距离测量利车子里程表便简单测出
方案点竞争店距离
商圈境界点 ———————————————
竞争店卖场面积
1 + ——————————
方案卖场面积
例：
A竞争店
60米
B竞争店
20米
1000米
600米
方案
30米
1．方案A竞争店分歧点：
1000米 1000米
商圈境界点 —————————— ————— 414米
60米 2414
1 + ————
30米
2．方案B竞争店分歧点：
600米 600米
商圈境界点 —————————— ————— 330米
20米 1816
1 + ————
30米
[Compass 法]限制：
1考虑距离未考虑十字道路路口等道路交通状况
2顾客认知距离会受购物验影响果效劳良商店设施优越形成顾客商店良印象顾客认知距离会真正距离短
三绘制简图
1集中型商圈周边5000米简图
分散型商圈周边1000米简图
2标出重建筑物楼＜金融楼办公楼＞
3著名商店影响生活型态段特征＜戏院百货公司＞
4潮聚集段商店群型集客场＜超级市场娱乐区．．．等类＞
5标出竞争店性质商店位置抽样点位置
6企业连锁店互补作门店
7政府重行政中心
8车站加油站学校停车场市场公园．．等特定族群会集场
9标出街道行进方＜单行道方＞
10标出未促销活动发ＤＭ点．
四抽样点发ＤＭ点选择确定
1抽样点选择
(1)办公口班族聚集点＜未适合设店点＞
(2)潮走聚集点
(3)固定口较集中流动点
(4)形成未商店群段
(5)预定三～四抽样点
(6)中量抽样点性质商店
2发ＤＭ点选择
(1)消费群走动频繁点．
(2)次消费群走动频繁点．
(3)区分消费群活动频繁时段．
五商圈特征
1商店特色分布情况
(1)建筑型态
A商店街干道建筑建筑高度
B新楼旧式建筑分布
C目前改建情况
D～三年改建趋式
(2)行业型态
A商店街干道行业类型
B产品贩卖产品层次
(3)分布家数见附件表格
A抽样点行道路调查象．
B道路商店分布明细．
a商店分门类记录．
b统计填入明细表．
C干道马路相商店家数．
D商店聚集带概述．
E商店＜辅助店竞争店＞正确位置标注商圈简图
(4)点类型
A孤立店
B未规划商业区
C规划购物中心
2住宅特色〔集中型商圈调查〕
(1)建物型态
A实解商圈住宅区建筑型态
a建筑高度楼数．
b建筑型式新式旧式
c分布区域
B目前改建情况
C～三年改建趋式
(2)分布情况
A实解该区实际住户建筑物分布情况
B该商圈分
a商店区＜甲＞代码
b辨公区＜甲２＞代码
c新式住宅区＜乙１＞代码
d旧式住宅区＜乙２＞代码
e文教区＜丙＞代码
C简图分划定区域制作商圈
D图注明建筑物楼．
3集会场
(1)场类型
A商圈会聚潮场类型
a商店＜肯德基麦劳百货公司＞
b戏院
c政府行政机关
d展览会场
e学校文教机关公园．
f补班
g表演竞技赛场
h菜市场超级市场
i证券公司．
B聚集口类型
a青少年
b班族
c特定行业士
d家庭妇
(2)动线
A潮聚集流动路线
B潮聚集流动方
4竞争者分析
解存竞争者数量竞争者强弱势评估短期长期展饱程度见附件表格二
(1)卖场气氛
区企业较影响性竞争店卖场气氛购物环境效劳态度
(2)客数
该竞争店日成交客户数
(3)均消费额
A解该店类客数消费金额例．
B根例分价格．
C加总求均值均消费额．
(4)营业额
客数×均消费额＝日营业额
日营业额×月工作天数＝月营业额
5商店组合
商店组合否互相配合衡量商店间否互换顾客见附件表格例：
(1)药房超市面包店蔬果店肉店
(2)百货公司衣饰店裤袜店衣店鞋店珠宝店
六潮状况＜实抽样方式＞
1潮走
(1)日假日女性潮状况见附件表格三
A周时间区分２段．
a周～周五
b周六周日国定假日
BＡＭ７～ＰＭ１２点两时细分段．
C１５分钟抽样时段样计算抽样点实际数摩托车汽车助动车脚踏车．
D抽样时女性潮分1524岁2535岁3445岁45岁．见附件表格四
E抽样数转变成２时潮流动数
例：１５分钟抽样该抽样点数ＹＹ×８ ＝ Z口流动数．
F数字时段填入＜潮流动抽样表＞
G潮流动抽样数字线图表示＜潮分布图＞
2口住家户数推算〔集中型商圈调查〕
(1)固定住家
a该商圈建筑物推算住家户数
b户数×３预估口数
c抽样点口数均减口数外流动数
(2)办公户数
a计算该区公司家数
b该区公司家数×〔１０～２０〕＝该区办公口
c该区办公口该区半固定口．
3交通状况
见附件表格五
(1)公车返方
A该商圈公车起站路线．
B该商圈公车行驶路线终点站．
(2)车走
A转车目行路线
B休闲购物目行路线
C回家目行路线
(3)未交通运输系统影响
A捷运系统出入口带动潮
B重道路拓宽辟建带动潮
(4)该商圈停车场
七消费特征口特征．
1该区住户口女性
A高达均国民４倍占率
B中达均国民２倍占率
C均户女性全年收支情况表图
2该区居住口女性消费惯
A便利性效劳品质门店气份诉求概况．
B惯消费〔文胸〕
C女性年龄分配情形
D性分配情形
E教育程度分配表图
F职业分配表图
3外流动口女性消费惯特征
A年龄分布情况
B消费种类
C高底
八商圈类型
1集中型商圈
A 商圈流动口(分钟约３０～４０位)
B 商圈住宅口(约２４０００)
C 区建筑物高密集
D 商店集中范围
E 产业互补性商店规模(型购物中心超级市场百货公司〕
F 交通频繁车辆流量
G 商圈类型：办商商办商住商业办住
2分散型商圈
A 商圈流动口少
B 商圈腹分散
C 区建筑物普通老旧高度３楼
D 商店分散范围
E 产业互补性商店少规模
F 交通频繁车辆流量少
G 商圈类型：住住商住办办办住
九预估收入支出净利
见附件表格六
1抽样点实际方米数租金调查
(1)目前承租洽询
(2)洽询
2预估次消费金额
(1)先评估商圈抽样点适合开类型店
(2)连锁店商圈类划分市场定位
3日客数预估
(1)解店潮数
(2)店客÷店潮数×１００％＝店入店率
(3)求出入店率×该商圈抽样点潮数＝预估客户数
(4)未商圈消费年龄惯变动客数影响做正〔负〕百分修正．
4业绩
(1)预估消费金额×客户数＝日营业金额
(2)日营业金额×３０＝月营业金额
5固定费
(1)预估固定薪资费 元
(2)折旧费预估 元
(3)销费预估 元
(4)预估固定费 元
6预估变动钱
(1)预估理月费 ．
(2)销货钱 ．
(3)总变动费＝ ×月营业额
7预估净利
(1)月营业业绩－租金－固定费－变动总费＝预估净利
(2)预估净利税前净利
8损益衡
〔固定费＋租金〕÷〔１－变动钱〕
十建议点确定
1抽样潮抽样点净利
2分析未开展情况
3供企业开设门店段区间注明
十商圈未开展潜力结
1开展情况
(1)未政府行政中心型休闲集客场建造
(2)未捷运系统交通运输中心点．
(3)型办公楼商业中心．．．等建造
(4)该商圈未转变情况
A口年龄层转变
B消费惯未改变情况
C潮聚集变动段
2竞争情况
(1)商圈存竞争者数量
(2)商圈饱程度
3结
根种调查资料结时明确资料整理出五项重点加说明：
(1)点应设处阶段适宜开店
(2)种商品组合配合
(3)顾客型态
(4)租金状况
(5)集会场
十二幻灯片投影片制作方式目
1幻灯片制作方式目
(1)针显示商圈特征象．
a商圈界线〔：马路高架桥等〕
b住宅区建筑型态．
c办公区建筑型态
d商店区行业分布
e抽样点
f车潮概况
g竞争店店面
(2)便解商圈实际情况．
(3)配合报告容第三者该商圈明确概念．
2投影片制作方式目
(1)针报告中图表明确数字象
a商圈简图
b商圈住宅办公混合商店区划分简图
c区公车路线图
d竞争者分析图
e固定口区分布简图
g抽样潮分布图
g年龄层分配图
h教育程度分配图
i支出分配图
j预估收入支出净利表
k结
(2)便解说商圈概况
伍商圈调查报告方式
商圈演示文稿方式
1演绎法：方法种慢慢导入结种方法先商圈调查方法收集种资料加分析出结
2纳法：
方法种开始便提出建议事项方法演示文稿开始便提商圈处适合开店开种类型商店然种收集资料支持点
二商圈演示文稿进行标准
1演绎法：步骤
(1)产生开场白演示文稿时报告纲全部列举出：
A商圈范围确实定
B商圈特征分析
C潮交通状况分析
D消费特征口特性分析
E净利推算
F商圈优缺点评估
G日供设店利段
H开展情况
I结
(2)概述文步骤
AShow商圈简图投影片
商圈分界线确定
B介绍商圈特征
a说明商业干道旁建筑行业型态分布家数
bShow住宅特色幻灯片说明商圈建筑情况分布密集度
cShow集会场幻灯片说明场类型聚集口类型
dShow竞争者幻灯片竞争者分析表加说明
C介绍潮交通状况
aShow出户数数投影片说明固定住户口情况
bShow出潮分布图投影片说明日假日潮状况走
c说明公交车返方
d公交车客车走
e说明未捷运系统商圈影响
D介绍消费特征口特性
aShow出消费者年龄分配图投影片说明商圈消费者年龄层
bShow出教育程度分配图投影片说明教育分配情形投影片
cShow出消费者均收支情况分配图投影片说明商圈口均年户支出
E简介净利推算
Show净利预估表投影片假设点预估收支情况说明
F商圈优缺点做分析
G说明商圈供设店段
H未开展情况简述
(3)结
AShow结投影片说明商圈
a顾客型态
b种商品组合配合
c集会场
d租金状况
e点应设处
2纳法：步骤
潮交通状况分析
未开展情况分析
结
优缺点评估
消费特征口特征分析
商圈特征分析
供设店段分析
净利推算
商圈范围确定
(1)结概述
AShow出商圈简图
a确立商圈范围
b说明商圈适合开店点
Ｂ．概述文步骤
Ｃ．结
纳法流程图：
结
未开展情况分析
供设店段分析
优缺点评估
净利推算
商圈特征分析
潮交通状况分析
消费口特征分析
陆立素
营业面积<卖场>
1否合方案预定面积．
2营业面积方米分类
(1) 方米
(2) 方米
(3) 方米
二标准宽度
1 米正确
2 米次佳
3 米次佳
三见度
1拐角楼正确
2干道交会点班街道方
3潮走咽喉段
四便利性
1商圈半径５００米设店范圈
2注意障碍阻隔马路高架桥铁道等等
3办公商业区密度应500家公司行号设店基数
五取性
1该点租约期限
2说服加盟
六房屋类
1目前房屋类
2水电型态现状
七租金
1营业额 准
2营业额 正确
注：立素数示范店开出家运营做估算
柒点选定条件
潮
1流动口＜根原＞
(1)均分钟６０次极佳
(2)均分钟４５次次佳
(3)均分钟３０次准
2商店群───足吸引群走商店附
(1) 型购物中心超级市场出口．
(2) 百货公司型服装店附．
(3) 肯德基麦劳．
二点
1拐角位置正确．
2干道交会点班街道方．
3潮走咽喉段．
4转运公车站牌附．
5办公商圈〔机关团体公司行号〕密集区
三卖场面积
1 方米正确
2 方米次佳
3 方米次佳
四租金
1该店营业额 准．
2 正确．
注：点选定条件数示范店开出家运营做估算
附件表格
商圈道路商店分布明细表
编号
商 店
代码
甲
乙
丙
丁
合 计
1
保健文胸专卖店
R
2
超级市场
S
3
银行邮局
P
4
效劳店
X
5
便利商店
C
6
食品店
F
7
婚礼服
W
8
银楼珠宝店
J
9
旅行社
T
10
花店礼品店
G
11
百货公司
I
12
服饰店
D
13
饮食店
B
14
医院药房
H
15
摄影店
☆
16
电气品店
E
17
美容美发材料行
Q
18
眼镜店
O
19
娱乐场
A
20
装璜家俱行
L
21
幼园学校
K
22
房屋中介
M
23
皮饰皮鞋店
N
24
证券公司
P
25
文教品书店
V
总 计
备注 甲． ※编号１竞争店
乙． ※编号２～２5互补店
丙．
丁．
附件表格二
竞争者分析表
竞争店
位置
营业
面积
租金
营业
时间
价位
客
数
日业绩
营特色
强弱势未开展情况
附件表格三
____________商圈
抽样时间： 年 月 日 星期 (15分钟／次〕
区 域
甲
乙
丙
丁
时间分类
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ａ
Ｂ
Ｃ
0700～0900
0900～1100
1100～1300
1300～1500
1500～1700
1700～1900
1900～2100
2100～2400
甲 乙
丙 丁
注 1Ａ行 Ｂ汽车摩托车 Ｃ脚踏车助动车
2统计购置力
附件表格四
路线时段女性潮分析拟表
时段
流动
路线
流动潮
总合
1524岁
2534岁
3544岁
45岁
班
时间
午餐
时间
班
时间
常
时段
总合
百分
注：统计购置力
附件表格五
商圈重道路交通状况表
工程
路名
交通
重性
重
普通
重
交通
功
交通
枢纽
转运站
交通
道
塞车
状况
严重
普通
严重
公交车
站牌
影响
普通
停车
状况
方便
普通
便
门口50米
公交车通
区域公交
车号码
备
注
附件表格六
预估收入支出净利金额
抽样时间： 年 月 日～ 月 日
方 米
甲
乙
丙
丁
月 租 金
押 金
预估次购置金额
客 户 数
业 绩
预估固定费
预估变动钱
预 估 净 利
损 益 衡
预估固定费：预估薪资费
折 旧
固定费 万
备注：甲：
乙：
丙：
丁：
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商圈调查选店
*** 目 录 ***
壹总
贰商圈定义
叁商圈调查流程
肆商圈调查重点调查方式
伍商圈调查报告方式
陆立素
柒点选定条件
壹 总
商圈调查目
调查商圈解预设商店营业范围理区域协助适零售点选择商圈调查目包括：
1 解区居民口特性社会济变项生活形态等
2 确定产品组合促销重点
3 分析商圈否重迭
4 计算某理区域应开家店
5 找出商圈障碍包括：
A． 道路设施便
B． 口拥挤
C． 交通度拥塞
6 法规方面考虑租税执营运低工资市区域划分情况
7 素：解区性质竞争家数〔竞争否剧烈〕变动趋势供商位置运输否方便〔交通状况〕否利物流中心次补齐需物品停车场否宽广等
二商圈调查作业范围
1 直营店展店前商圈调查立调查报告
2 加盟店加盟意进行商圈调查评估评定否适合开店
三权责单位权责确实立
商圈调查作业展店单位负责门店寻找研判分析
四营业展店组织架构
展店工程
展店开发
营业理
营业单位
五展店开发岗位职责
1 商圈情报动收集
2 商圈资料建立
3 商圈规划评估分析报告
4 执行开店布点策略制度
5 展店方案活动推动
6 商圈点选择开店技巧制度建立教导
7 租店选店业务执行
8 租金行情分析解呈报
9 竞争厂商开店情报搜集应策略拟定
10 定期〔季〕展店发表会规划推动
11 展店评审作业规划推动
12 准加盟店拜访公关
13 房东租店谈判
14 法务订定租店合
15 执行开店理制度
16 良店迁移淘汰
17 关展店事项
贰商圈定义
商圈〔trade area〕指家零售商店顾客理区域
商店获取顾客百分商圈划分三局部：
1． 商圈(primary trading area)：商店区域顾客数约占总顾客数55—70
2． 次商圈(secondary trading area)：商店区域顾客数约占总顾客数15—25
3． 边缘商圈(fringe trading area)：商店商圈中剔前两种商圈剩余顾客构成区域
边缘商圈
〔包含剩余顾客〕
次商圈
商店
〔包含约二成顾客〕
商圈
〔包含约七成顾客〕
注：商圈根没形状然方便方案般事前规划圆形形式商圈推算
布点方案
取消调查
NO
选定
抽样点
YES
搜集资料
商圈资料
政府出版资料
商店分布资料
集合场资料
交通状况资料
潮流动资料
建筑物资料
竞争店资料
潮变动资料
政府未变动
年龄分布资料
教育程度资料
区口资料
口资料
拟写商圈报告
NO
评估
档
YES
展店
确立商圈调查
绘制简图
叁商圈调查流程
肆商圈调查重点调查方式
商圈范围划分确定
情况限制商圈范围划分点：
1商圈范围
A集中型商圈
商圈半径2000米次商圈半径2000米—5000米间边缘商圈5000米外
B分散型商圈
商圈半径500米次商圈半径500米—1000米间边缘商圈1000米外
2马路分界超４０米宽道路四线道中间栏杆安岛阻隔干道
3铁路交道阻隔
铁路交道阻隔交通受阻划分成两商圈
4高架桥道阻隔
高架桥道阻隔潮流动易划分成商圈
5安岛阻隔
安岛阻隔潮流动易划分成商圈
6水沟
水沟阻隔潮流动易划分成商圈
7单行道
单行道阻隔潮流动易划分成商圈
8潮走
潮走购物惯潮流动方该区形成独立商圈
二 商圈界定方法
[Compass 法]家竞争店铺规模power开始掌握吸引力方面点设定领域境界方式计算公式示路程距离测量利车子里程表便简单测出
方案点竞争店距离
商圈境界点 ———————————————
竞争店卖场面积
1 + ——————————
方案卖场面积
例：
A竞争店
60米
B竞争店
20米
1000米
600米
方案
30米
1．方案A竞争店分歧点：
1000米 1000米
商圈境界点 —————————— ————— 414米
60米 2414
1 + ————
30米
2．方案B竞争店分歧点：
600米 600米
商圈境界点 —————————— ————— 330米
20米 1816
1 + ————
30米
[Compass 法]限制：
1考虑距离未考虑十字道路路口等道路交通状况
2顾客认知距离会受购物验影响果效劳良商店设施优越形成顾客商店良印象顾客认知距离会真正距离短
三绘制简图
1集中型商圈周边5000米简图
分散型商圈周边1000米简图
2标出重建筑物楼＜金融楼办公楼＞
3著名商店影响生活型态段特征＜戏院百货公司＞
4潮聚集段商店群型集客场＜超级市场娱乐区．．．等类＞
5标出竞争店性质商店位置抽样点位置
6企业连锁店互补作门店
7政府重行政中心
8车站加油站学校停车场市场公园．．等特定族群会集场
9标出街道行进方＜单行道方＞
10标出未促销活动发ＤＭ点．
四抽样点发ＤＭ点选择确定
1抽样点选择
(1)办公口班族聚集点＜未适合设店点＞
(2)潮走聚集点
(3)固定口较集中流动点
(4)形成未商店群段
(5)预定三～四抽样点
(6)中量抽样点性质商店
2发ＤＭ点选择
(1)消费群走动频繁点．
(2)次消费群走动频繁点．
(3)区分消费群活动频繁时段．
五商圈特征
1商店特色分布情况
(1)建筑型态
A商店街干道建筑建筑高度
B新楼旧式建筑分布
C目前改建情况
D～三年改建趋式
(2)行业型态
A商店街干道行业类型
B产品贩卖产品层次
(3)分布家数见附件表格
A抽样点行道路调查象．
B道路商店分布明细．
a商店分门类记录．
b统计填入明细表．
C干道马路相商店家数．
D商店聚集带概述．
E商店＜辅助店竞争店＞正确位置标注商圈简图
(4)点类型
A孤立店
B未规划商业区
C规划购物中心
2住宅特色〔集中型商圈调查〕
(1)建物型态
A实解商圈住宅区建筑型态
a建筑高度楼数．
b建筑型式新式旧式
c分布区域
B目前改建情况
C～三年改建趋式
(2)分布情况
A实解该区实际住户建筑物分布情况
B该商圈分
a商店区＜甲＞代码
b辨公区＜甲２＞代码
c新式住宅区＜乙１＞代码
d旧式住宅区＜乙２＞代码
e文教区＜丙＞代码
C简图分划定区域制作商圈
D图注明建筑物楼．
3集会场
(1)场类型
A商圈会聚潮场类型
a商店＜肯德基麦劳百货公司＞
b戏院
c政府行政机关
d展览会场
e学校文教机关公园．
f补班
g表演竞技赛场
h菜市场超级市场
i证券公司．
B聚集口类型
a青少年
b班族
c特定行业士
d家庭妇
(2)动线
A潮聚集流动路线
B潮聚集流动方
4竞争者分析
解存竞争者数量竞争者强弱势评估短期长期展饱程度见附件表格二
(1)卖场气氛
区企业较影响性竞争店卖场气氛购物环境效劳态度
(2)客数
该竞争店日成交客户数
(3)均消费额
A解该店类客数消费金额例．
B根例分价格．
C加总求均值均消费额．
(4)营业额
客数×均消费额＝日营业额
日营业额×月工作天数＝月营业额
5商店组合
商店组合否互相配合衡量商店间否互换顾客见附件表格例：
(1)药房超市面包店蔬果店肉店
(2)百货公司衣饰店裤袜店衣店鞋店珠宝店
六潮状况＜实抽样方式＞
1潮走
(1)日假日女性潮状况见附件表格三
A周时间区分２段．
a周～周五
b周六周日国定假日
BＡＭ７～ＰＭ１２点两时细分段．
C１５分钟抽样时段样计算抽样点实际数摩托车汽车助动车脚踏车．
D抽样时女性潮分1524岁2535岁3445岁45岁．见附件表格四
E抽样数转变成２时潮流动数
例：１５分钟抽样该抽样点数ＹＹ×８ ＝ Z口流动数．
F数字时段填入＜潮流动抽样表＞
G潮流动抽样数字线图表示＜潮分布图＞
2口住家户数推算〔集中型商圈调查〕
(1)固定住家
a该商圈建筑物推算住家户数
b户数×３预估口数
c抽样点口数均减口数外流动数
(2)办公户数
a计算该区公司家数
b该区公司家数×〔１０～２０〕＝该区办公口
c该区办公口该区半固定口．
3交通状况
见附件表格五
(1)公车返方
A该商圈公车起站路线．
B该商圈公车行驶路线终点站．
(2)车走
A转车目行路线
B休闲购物目行路线
C回家目行路线
(3)未交通运输系统影响
A捷运系统出入口带动潮
B重道路拓宽辟建带动潮
(4)该商圈停车场
七消费特征口特征．
1该区住户口女性
A高达均国民４倍占率
B中达均国民２倍占率
C均户女性全年收支情况表图
2该区居住口女性消费惯
A便利性效劳品质门店气份诉求概况．
B惯消费〔文胸〕
C女性年龄分配情形
D性分配情形
E教育程度分配表图
F职业分配表图
3外流动口女性消费惯特征
A年龄分布情况
B消费种类
C高底
八商圈类型
1集中型商圈
A 商圈流动口(分钟约３０～４０位)
B 商圈住宅口(约２４０００)
C 区建筑物高密集
D 商店集中范围
E 产业互补性商店规模(型购物中心超级市场百货公司〕
F 交通频繁车辆流量
G 商圈类型：办商商办商住商业办住
2分散型商圈
A 商圈流动口少
B 商圈腹分散
C 区建筑物普通老旧高度３楼
D 商店分散范围
E 产业互补性商店少规模
F 交通频繁车辆流量少
G 商圈类型：住住商住办办办住
九预估收入支出净利
见附件表格六
1抽样点实际方米数租金调查
(1)目前承租洽询
(2)洽询
2预估次消费金额
(1)先评估商圈抽样点适合开类型店
(2)连锁店商圈类划分市场定位
3日客数预估
(1)解店潮数
(2)店客÷店潮数×１００％＝店入店率
(3)求出入店率×该商圈抽样点潮数＝预估客户数
(4)未商圈消费年龄惯变动客数影响做正〔负〕百分修正．
4业绩
(1)预估消费金额×客户数＝日营业金额
(2)日营业金额×３０＝月营业金额
5固定费
(1)预估固定薪资费 元
(2)折旧费预估 元
(3)销费预估 元
(4)预估固定费 元
6预估变动钱
(1)预估理月费 ．
(2)销货钱 ．
(3)总变动费＝ ×月营业额
7预估净利
(1)月营业业绩－租金－固定费－变动总费＝预估净利
(2)预估净利税前净利
8损益衡
〔固定费＋租金〕÷〔１－变动钱〕
十建议点确定
1抽样潮抽样点净利
2分析未开展情况
3供企业开设门店段区间注明
十商圈未开展潜力结
1开展情况
(1)未政府行政中心型休闲集客场建造
(2)未捷运系统交通运输中心点．
(3)型办公楼商业中心．．．等建造
(4)该商圈未转变情况
A口年龄层转变
B消费惯未改变情况
C潮聚集变动段
2竞争情况
(1)商圈存竞争者数量
(2)商圈饱程度
3结
根种调查资料结时明确资料整理出五项重点加说明：
(1)点应设处阶段适宜开店
(2)种商品组合配合
(3)顾客型态
(4)租金状况
(5)集会场
十二幻灯片投影片制作方式目
1幻灯片制作方式目
(1)针显示商圈特征象．
a商圈界线〔：马路高架桥等〕
b住宅区建筑型态．
c办公区建筑型态
d商店区行业分布
e抽样点
f车潮概况
g竞争店店面
(2)便解商圈实际情况．
(3)配合报告容第三者该商圈明确概念．
2投影片制作方式目
(1)针报告中图表明确数字象
a商圈简图
b商圈住宅办公混合商店区划分简图
c区公车路线图
d竞争者分析图
e固定口区分布简图
g抽样潮分布图
g年龄层分配图
h教育程度分配图
i支出分配图
j预估收入支出净利表
k结
(2)便解说商圈概况
伍商圈调查报告方式
商圈演示文稿方式
1演绎法：方法种慢慢导入结种方法先商圈调查方法收集种资料加分析出结
2纳法：
方法种开始便提出建议事项方法演示文稿开始便提商圈处适合开店开种类型商店然种收集资料支持点
二商圈演示文稿进行标准
1演绎法：步骤
(1)产生开场白演示文稿时报告纲全部列举出：
A商圈范围确实定
B商圈特征分析
C潮交通状况分析
D消费特征口特性分析
E净利推算
F商圈优缺点评估
G日供设店利段
H开展情况
I结
(2)概述文步骤
AShow商圈简图投影片
商圈分界线确定
B介绍商圈特征
a说明商业干道旁建筑行业型态分布家数
bShow住宅特色幻灯片说明商圈建筑情况分布密集度
cShow集会场幻灯片说明场类型聚集口类型
dShow竞争者幻灯片竞争者分析表加说明
C介绍潮交通状况
aShow出户数数投影片说明固定住户口情况
bShow出潮分布图投影片说明日假日潮状况走
c说明公交车返方
d公交车客车走
e说明未捷运系统商圈影响
D介绍消费特征口特性
aShow出消费者年龄分配图投影片说明商圈消费者年龄层
bShow出教育程度分配图投影片说明教育分配情形投影片
cShow出消费者均收支情况分配图投影片说明商圈口均年户支出
E简介净利推算
Show净利预估表投影片假设点预估收支情况说明
F商圈优缺点做分析
G说明商圈供设店段
H未开展情况简述
(3)结
AShow结投影片说明商圈
a顾客型态
b种商品组合配合
c集会场
d租金状况
e点应设处
2纳法：步骤
潮交通状况分析
未开展情况分析
结
优缺点评估
消费特征口特征分析
商圈特征分析
供设店段分析
净利推算
商圈范围确定
(1)结概述
AShow出商圈简图
a确立商圈范围
b说明商圈适合开店点
Ｂ．概述文步骤
Ｃ．结
纳法流程图：
结
未开展情况分析
供设店段分析
优缺点评估
净利推算
商圈特征分析
潮交通状况分析
消费口特征分析
陆立素
营业面积<卖场>
1否合方案预定面积．
2营业面积方米分类
(1) 方米
(2) 方米
(3) 方米
二标准宽度
1 米正确
2 米次佳
3 米次佳
三见度
1拐角楼正确
2干道交会点班街道方
3潮走咽喉段
四便利性
1商圈半径５００米设店范圈
2注意障碍阻隔马路高架桥铁道等等
3办公商业区密度应500家公司行号设店基数
五取性
1该点租约期限
2说服加盟
六房屋类
1目前房屋类
2水电型态现状
七租金
1营业额 准
2营业额 正确
注：立素数示范店开出家运营做估算
柒点选定条件
潮
1流动口＜根原＞
(1)均分钟６０次极佳
(2)均分钟４５次次佳
(3)均分钟３０次准
2商店群───足吸引群走商店附
(1) 型购物中心超级市场出口．
(2) 百货公司型服装店附．
(3) 肯德基麦劳．
二点
1拐角位置正确．
2干道交会点班街道方．
3潮走咽喉段．
4转运公车站牌附．
5办公商圈〔机关团体公司行号〕密集区
三卖场面积
1 方米正确
2 方米次佳
3 方米次佳
四租金
1该店营业额 准．
2 正确．
注：点选定条件数示范店开出家运营做估算
附件表格
商圈道路商店分布明细表
编号
商 店
代码
甲
乙
丙
丁
合 计
1
保健文胸专卖店
R
2
超级市场
S
3
银行邮局
P
4
效劳店
X
5
便利商店
C
6
食品店
F
7
婚礼服
W
8
银楼珠宝店
J
9
旅行社
T
10
花店礼品店
G
11
百货公司
I
12
服饰店
D
13
饮食店
B
14
医院药房
H
15
摄影店
☆
16
电气品店
E
17
美容美发材料行
Q
18
眼镜店
O
19
娱乐场
A
20
装璜家俱行
L
21
幼园学校
K
22
房屋中介
M
23
皮饰皮鞋店
N
24
证券公司
P
25
文教品书店
V
总 计
备注 甲． ※编号１竞争店
乙． ※编号２～２5互补店
丙．
丁．
附件表格二
竞争者分析表
竞争店
位置
营业
面积
租金
营业
时间
价位
客
数
日业绩
营特色
强弱势未开展情况
附件表格三
____________商圈
抽样时间： 年 月 日 星期 (15分钟／次〕
区 域
甲
乙
丙
丁
时间分类
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ａ
Ｂ
Ｃ
0700～0900
0900～1100
1100～1300
1300～1500
1500～1700
1700～1900
1900～2100
2100～2400
甲 乙
丙 丁
注 1Ａ行 Ｂ汽车摩托车 Ｃ脚踏车助动车
2统计购置力
附件表格四
路线时段女性潮分析拟表
时段
流动
路线
流动潮
总合
1524岁
2534岁
3544岁
45岁
班
时间
午餐
时间
班
时间
常
时段
总合
百分
注：统计购置力
附件表格五
商圈重道路交通状况表
工程
路名
交通
重性
重
普通
重
交通
功
交通
枢纽
转运站
交通
道
塞车
状况
严重
普通
严重
公交车
站牌
影响
普通
停车
状况
方便
普通
便
门口50米
公交车通
区域公交
车号码
备
注
附件表格六
预估收入支出净利金额
抽样时间： 年 月 日～ 月 日
方 米
甲
乙
丙
丁
月 租 金
押 金
预估次购置金额
客 户 数
业 绩
预估固定费
预估变动钱
预 估 净 利
损 益 衡
预估固定费：预估薪资费
折 旧
固定费 万
备注：甲：
乙：
丙：
丁：
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