锦宏骏苑筹划案
工程根情况
工程位龙江路毗邻雅典国际社区新锦江花园等高层电梯公寓工程总占4099968 M2总建筑面积14038M2 容积率304绿化率544﹪总户数905户停车位632辆〔中422辆210辆〕
二区域概况
案处市中心段旧城改造重点区域未开展热点周边配套设施齐全生活方便交通便捷道路四通八达
A 周边住宅区分布情况：
雅典国际社区新锦江花园鸿禧花园莱茵河畔万高市欣城
B 工程档次：
中高档少量高档
C 周边配套情况：
1 教育系统完善：
名校众：龙江路学四川音乐学院成市第七中学成幼师范学校等等分布四周
2 医务安保障：市第七医院华西附院
3 购物商场：红旗直销商场伊藤洋华堂
4 健身休闲：省体育馆
5 交通便利：路公交车直达：6路76路11路32路302路等
三周边工程情况概述
1雅典国际社区
开发商：成倍特新时代置业
建筑面积：130000方米
栋数：5栋
结构：框架剪力墙
层数：26层
均价：4500
揭：8成30年
公推：166
面积区间：165447—300左右
力户型：165447 169436 176308
装修情况：全装修〔选方案〕
交房日期：20028—10
备注：期C D E座已销售完毕目前AB 座预售销售率约70
2锦江花园城
开发商：四川百事佳国际房产开发
栋数：4栋
占：38余亩
建筑面积：160267方米
结构：框架剪力墙
层数：33层
均价：4000
揭：8成30年
公推：18
面积区间：11759—36499
力户型： 12562等
装修情况：全清水
交房日期：20024
备注：目前正销售期销售率约70二期两栋预计年年底开盘销售
3鸿禧花园
栋数：5栋
结构：框架
层数：21层
均价：2580
揭：8成30年
公推：126
面积区间：88—219`
装修情况：全清水
交房日期：20023
备注：销售情况良目前剩面积135M2
4万高市欣城
投资商：四川省万高集团股份
栋数：单栋三段式〞
结构：框架剪力墙
层数：28层
均价：3200
揭：8成30年
公推：16
面积区间：134—300左右
装修情况：全清水
交房日期：20023
备注：根销售完毕仅余少量
四工程优劣势分析
1 优势分析
A 段方便性
着市产业开展特西部开发〞号角吹响房产开发呈现出热火荼情形新成新形象〞届政府工作务力整治改造旧城城市中心段房产开发台阶前种方便环境开发思路荡然存取代环境方便生活良社区
案段优势言喻府南河边龙江路学四川音乐学院相邻生活学工作十分方便舒心
B 开展城潜力穷
案周边旧城着市政府旧城改造更深入全新社区环境更加完善社区配套正形成相信假时日优越生活社区犹府南河般会亮相登场
C整体规模独二
然区域楼盘众开发高层电梯公寓体规模较占面积较案开发高层电梯公寓占面积宽绿化率总布置较合理该区域应该相竞争力
D户型巧功齐全
案开发80㎡—130 ㎡相较户型做三室两厅双卫公摊仅13﹪案目标群体购置心理相实户型优惠价格良配套优美环境案该区域拥崭新市场群体
E环境配套优势
案高层电梯公寓绿化空间较环境配套公设施配套较完善宣传靓点卖点网球场游泳池水景绿化案高档次重标志
2劣势分析
A位置河
案处理环境府南河边干道相邻雅典国际社区锦江花园城南岸家相伴楼盘理位置较优越社会认度较高方面案理位置处风
B外围环境
案处旧城中心周边旧城形象时改变二者新旧反差案存着定负面影响
C楼间距较
总案楼距较视觉感觉较密果期房阶段快完成销售着楼房竣工种影响更加明显突出
D竞争楼盘较
案周边楼盘众加雅典国际社区〞新锦江花园〞鸿禧花园〞莱茵河畔〞等特点客户群体中雅典国际社区〞形象定位高宣传位开发较早该区域客户中拥较佳形象较稳定客户群体目前属枝独秀楼盘客户群体特征性少少案客户群体相关竞争应该相剧烈期宣传包装中应楼盘作避锋芒击软肋
五目标客户分析
更案找准目标客户群体分析购置动机针性开发出需住宅特分析：
1 改变居住环境二次置业者
A 区域居住区单位职工宿舍区较二次置业需求者较目改善居住环境提高生活品质
B 某单位效益居住环境差
C 客户区域情况较熟悉
2单身族年轻夫妇
A事业重
B希空间
C月收入4000元左右者
3市白领族
A3040岁间
B事业成
C白领层公司营者
D置业求性化〞工作生活便利度
4买父母
5投资者—意识房产增值性
六推广建议
A开盘时间建议
案预售许证12月办理完毕10月中旬规模广告推出稍嫌太早开盘期积累客户迟迟签定正式合方面信心击较方面楼盘竞争确定性增影响开盘销售效果
建议开盘日定取销售许证前10天〔周〕进行房号接受预定推出众优惠措施 时加强广告宣传力度报纸电视播送等媒体力宣传推出系列活动时段购房客户目光集中案前做现场板路牌等包装引导工作累积定数量意性客户
B销售控制建议
达开盘前销售良状况应种套型分配结合宣传容客户具体情况建议推出套型面积宜总中处位置较宜第批客户传递出物廉价优〞信息带动期销售
C装修标准菜单式效劳
现案装修标准全清水较符合前趋势更效劳客户创造出全新生活气氛外便公司进行期理建议厨房卫生间装修步位材料公司提供菜单供客户选择
D环境配套建议
总表达出区环境配套完善应注意环境楼房结合环境生活结合然环境水线水相关鱼石树布置表达加桂花树李子树桃花树梅树感觉实实花香鸟语
七推广策略
1客户心理素
根市场分析案行市场定位应抓住客户群体定济实力众原市区中央购房消费者
心仪房屋建筑外立面特点社区配套齐全绿化生活空间适住房面积适中售价较长揭年限
2市场区隔
案脱颖出成该区热销楼盘供题材较良社区配套户型设计环境布置建筑特点外周边学校医院等相结合形成独立卖点
案新锦江花园鸿禧花园等楼盘存较竟争性客户选择相较述楼盘已开盘社会已定知名度形象定量客户追宣传中应重点分析特点抓住弱项发挥身独特卖点高层电梯公寓档次规模配套重点宣传案处制胜关键起抑扬作
3营销通路
A常规营销：现场述求广告述求
B利口碑：期效劳功夫利老客户关系带动新客户
八宣传推广目标
1 响锦宏•骏苑知名度建立工程品牌形象
2 传输高品质精品住宅区概念激发公众购房欲
3 促进分期销售务完成终达成总务完成
九宣传推广题
1中心广告语拟：空间蒙太奇〞
2空间蒙太奇〞首先单外表听读第感觉效果讲具时尚感案根情况相符合次涵方面方面诠译争房产工程说空间〞分室室外空间案空间合理性完美性实性美观性等等充实句中心广告语中心广告语提升工程身档次达述宣传推广目标实现
十宣传推广思路
1 整宣传推广中锦宏•骏苑〞市精品住宅概念赋予实容
整营销活动中提出市精品住宅概念提升工程心理价位通营造市精品住宅气氛锦宏•骏苑产生物超值〞印象提升工程心目中价位等级激发购置欲
宣传推广方面说单纯市精品住宅概念果没实工程容难消费者认应该宣传推广中真正展示工程作市精品住宅实际涵提升锦宏•骏苑感度信赖度心目中建立名副实〞市精品住宅形象促进销售成功
锦宏•骏苑作高尚住宅工程具备特点：
〔1〕高品质特点：处市生活腹具显赫理位置颇具规模全框架异性柱结构采超薄砖体层高30米量采飘窗设计……
〔2〕高品味特点：区拥时尚外观整体外观采现代建筑特色风格超绿化率套型样套面积分布合理户型优势显区设泳池健身房超市等完善配套设施方便生活时更加增添生活情趣区物业独具特色入住中品味穷……
〔3〕高科技特点：采摄监控区周边公区域均设红外线监控系统楼宇讲系统智网络方面……
系列高品质高品味高科技特点锦宏•骏苑够充分满足追求高档次生活享受注入高尚〞血液致贯穿整宣传推广中
2循序渐进逐步传递信息锦宏•骏苑市精品住宅概念整体细节完整传达消费者
锦宏•骏苑作新市工程刚市时消费者缺乏关注解锦宏•骏苑推市场处建议制造市场热点新闻点例：〔1〕市生活适合居住段府河现代城时建议采相较高广告频率形成较高达率推出锦宏•骏苑市精品形象留意锦宏•骏苑锦宏•骏苑具高品质高品味高科技高享受〞整体印象然案涵进行细化深入卖点进行述求整体印象某特点感兴趣促进销售成功
3方式角度引起客户锦宏•骏苑关注
工程言开发商信销售成功关键认知感信赖度形成必须通信息传递实现通宣传推广实现需配合新闻炒作软性报道公关活动促销活动等手段锦宏•骏苑优势买点充分展现开利媒体信赖度案提供效劳等深信疑
4 合理选择媒体
锦宏•骏苑宣传推广费预算限制必须合理紧凑安排媒体宣传具体讲：〔1〕报纸广告 成商报众报业中相优势较强考虑作媒体
然选择性余样拥量固定读者群报业做预告出售封顶活动安排等华西市报外规模宣传造势节约开支选择新型联合媒体方式行
〔2〕外现场利围墙板指路牌灯箱广告牌等方式客户直观感受
5 密切关注反应信息进行合理安排调整宣传推广方案
销售预测素密切关注媒体反映时进行总结检讨客户反应信息统计分析相重总体思路延续条件时调整安排宣传推广具体操作
十广告策略
1发布广告时间
广告发布应该工程推广紧密结合时间间隔易太长安排提前周作预告性广告提醒目标客户群体注意阻止购置楼盘动静案登场
建议发布广告时间11月中旬
2发布广告媒体
A开盘广告
商报篇幅彩版时间安排周次连续两月
商报读者较发行量30万份日影响力较目标客户群体获取信息渠道
成晚报辅〔12 彩版〕二周次作商报广告补充延续查缺补漏广开宣传通路
B中盘广告
销售30﹪进入中盘广告阶段商报宣传渠道〔12 彩版二周次〕辅DM宣传单电视宣传相关客户活动等组合拳〞套路出击形成点面广告宣传起佳宣传作
C尾盘广告
销售达80﹪减少广告投入量媒体选择重点抓老客户宣传工作利间连谊活动辅月次报纸广告完成期销售
十二卖点广告例举
1 理位置
广告标题：意想位置意想空间
广告文案设计：众现代市生活
传奇血缘
会香港成
遥隔千山
精彩中闪灿出类温柔
……现代市情浓……
广告面设计：需市感时代感较强表达市繁华感会香港局部图片表现……
备注：广告标题结合面设计等气势雄壮感觉目类型广告提升工程心理价位
2 环境外观
广告标题：生命该风景画
广告文案设计：40000M2锦宏•骏苑
蓝天白云底绿树碧草墨
广阔天间挥洒出巨幅现代市风景画
广告面设计：结合广告文案容加案效果图表现目广告画面文案等美环境案实际外观勾勒产生定美遐想兴趣关注解案销售现场垂询促进销售终达成
3市生活便利性
广告标题：天太洋女角
广告面设计：太洋百货做背景结合名时尚白领女性设计表达市热闹繁华五彩霓虹灯群表达案位置显赫文案中参加局部卖点定吸引群体
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工程根情况
工程位龙江路毗邻雅典国际社区新锦江花园等高层电梯公寓工程总占4099968 M2总建筑面积14038M2 容积率304绿化率544﹪总户数905户停车位632辆〔中422辆210辆〕
二区域概况
案处市中心段旧城改造重点区域未开展热点周边配套设施齐全生活方便交通便捷道路四通八达
A 周边住宅区分布情况：
雅典国际社区新锦江花园鸿禧花园莱茵河畔万高市欣城
B 工程档次：
中高档少量高档
C 周边配套情况：
1 教育系统完善：
名校众：龙江路学四川音乐学院成市第七中学成幼师范学校等等分布四周
2 医务安保障：市第七医院华西附院
3 购物商场：红旗直销商场伊藤洋华堂
4 健身休闲：省体育馆
5 交通便利：路公交车直达：6路76路11路32路302路等
三周边工程情况概述
1雅典国际社区
开发商：成倍特新时代置业
建筑面积：130000方米
栋数：5栋
结构：框架剪力墙
层数：26层
均价：4500
揭：8成30年
公推：166
面积区间：165447—300左右
力户型：165447 169436 176308
装修情况：全装修〔选方案〕
交房日期：20028—10
备注：期C D E座已销售完毕目前AB 座预售销售率约70
2锦江花园城
开发商：四川百事佳国际房产开发
栋数：4栋
占：38余亩
建筑面积：160267方米
结构：框架剪力墙
层数：33层
均价：4000
揭：8成30年
公推：18
面积区间：11759—36499
力户型： 12562等
装修情况：全清水
交房日期：20024
备注：目前正销售期销售率约70二期两栋预计年年底开盘销售
3鸿禧花园
栋数：5栋
结构：框架
层数：21层
均价：2580
揭：8成30年
公推：126
面积区间：88—219`
装修情况：全清水
交房日期：20023
备注：销售情况良目前剩面积135M2
4万高市欣城
投资商：四川省万高集团股份
栋数：单栋三段式〞
结构：框架剪力墙
层数：28层
均价：3200
揭：8成30年
公推：16
面积区间：134—300左右
装修情况：全清水
交房日期：20023
备注：根销售完毕仅余少量
四工程优劣势分析
1 优势分析
A 段方便性
着市产业开展特西部开发〞号角吹响房产开发呈现出热火荼情形新成新形象〞届政府工作务力整治改造旧城城市中心段房产开发台阶前种方便环境开发思路荡然存取代环境方便生活良社区
案段优势言喻府南河边龙江路学四川音乐学院相邻生活学工作十分方便舒心
B 开展城潜力穷
案周边旧城着市政府旧城改造更深入全新社区环境更加完善社区配套正形成相信假时日优越生活社区犹府南河般会亮相登场
C整体规模独二
然区域楼盘众开发高层电梯公寓体规模较占面积较案开发高层电梯公寓占面积宽绿化率总布置较合理该区域应该相竞争力
D户型巧功齐全
案开发80㎡—130 ㎡相较户型做三室两厅双卫公摊仅13﹪案目标群体购置心理相实户型优惠价格良配套优美环境案该区域拥崭新市场群体
E环境配套优势
案高层电梯公寓绿化空间较环境配套公设施配套较完善宣传靓点卖点网球场游泳池水景绿化案高档次重标志
2劣势分析
A位置河
案处理环境府南河边干道相邻雅典国际社区锦江花园城南岸家相伴楼盘理位置较优越社会认度较高方面案理位置处风
B外围环境
案处旧城中心周边旧城形象时改变二者新旧反差案存着定负面影响
C楼间距较
总案楼距较视觉感觉较密果期房阶段快完成销售着楼房竣工种影响更加明显突出
D竞争楼盘较
案周边楼盘众加雅典国际社区〞新锦江花园〞鸿禧花园〞莱茵河畔〞等特点客户群体中雅典国际社区〞形象定位高宣传位开发较早该区域客户中拥较佳形象较稳定客户群体目前属枝独秀楼盘客户群体特征性少少案客户群体相关竞争应该相剧烈期宣传包装中应楼盘作避锋芒击软肋
五目标客户分析
更案找准目标客户群体分析购置动机针性开发出需住宅特分析：
1 改变居住环境二次置业者
A 区域居住区单位职工宿舍区较二次置业需求者较目改善居住环境提高生活品质
B 某单位效益居住环境差
C 客户区域情况较熟悉
2单身族年轻夫妇
A事业重
B希空间
C月收入4000元左右者
3市白领族
A3040岁间
B事业成
C白领层公司营者
D置业求性化〞工作生活便利度
4买父母
5投资者—意识房产增值性
六推广建议
A开盘时间建议
案预售许证12月办理完毕10月中旬规模广告推出稍嫌太早开盘期积累客户迟迟签定正式合方面信心击较方面楼盘竞争确定性增影响开盘销售效果
建议开盘日定取销售许证前10天〔周〕进行房号接受预定推出众优惠措施 时加强广告宣传力度报纸电视播送等媒体力宣传推出系列活动时段购房客户目光集中案前做现场板路牌等包装引导工作累积定数量意性客户
B销售控制建议
达开盘前销售良状况应种套型分配结合宣传容客户具体情况建议推出套型面积宜总中处位置较宜第批客户传递出物廉价优〞信息带动期销售
C装修标准菜单式效劳
现案装修标准全清水较符合前趋势更效劳客户创造出全新生活气氛外便公司进行期理建议厨房卫生间装修步位材料公司提供菜单供客户选择
D环境配套建议
总表达出区环境配套完善应注意环境楼房结合环境生活结合然环境水线水相关鱼石树布置表达加桂花树李子树桃花树梅树感觉实实花香鸟语
七推广策略
1客户心理素
根市场分析案行市场定位应抓住客户群体定济实力众原市区中央购房消费者
心仪房屋建筑外立面特点社区配套齐全绿化生活空间适住房面积适中售价较长揭年限
2市场区隔
案脱颖出成该区热销楼盘供题材较良社区配套户型设计环境布置建筑特点外周边学校医院等相结合形成独立卖点
案新锦江花园鸿禧花园等楼盘存较竟争性客户选择相较述楼盘已开盘社会已定知名度形象定量客户追宣传中应重点分析特点抓住弱项发挥身独特卖点高层电梯公寓档次规模配套重点宣传案处制胜关键起抑扬作
3营销通路
A常规营销：现场述求广告述求
B利口碑：期效劳功夫利老客户关系带动新客户
八宣传推广目标
1 响锦宏•骏苑知名度建立工程品牌形象
2 传输高品质精品住宅区概念激发公众购房欲
3 促进分期销售务完成终达成总务完成
九宣传推广题
1中心广告语拟：空间蒙太奇〞
2空间蒙太奇〞首先单外表听读第感觉效果讲具时尚感案根情况相符合次涵方面方面诠译争房产工程说空间〞分室室外空间案空间合理性完美性实性美观性等等充实句中心广告语中心广告语提升工程身档次达述宣传推广目标实现
十宣传推广思路
1 整宣传推广中锦宏•骏苑〞市精品住宅概念赋予实容
整营销活动中提出市精品住宅概念提升工程心理价位通营造市精品住宅气氛锦宏•骏苑产生物超值〞印象提升工程心目中价位等级激发购置欲
宣传推广方面说单纯市精品住宅概念果没实工程容难消费者认应该宣传推广中真正展示工程作市精品住宅实际涵提升锦宏•骏苑感度信赖度心目中建立名副实〞市精品住宅形象促进销售成功
锦宏•骏苑作高尚住宅工程具备特点：
〔1〕高品质特点：处市生活腹具显赫理位置颇具规模全框架异性柱结构采超薄砖体层高30米量采飘窗设计……
〔2〕高品味特点：区拥时尚外观整体外观采现代建筑特色风格超绿化率套型样套面积分布合理户型优势显区设泳池健身房超市等完善配套设施方便生活时更加增添生活情趣区物业独具特色入住中品味穷……
〔3〕高科技特点：采摄监控区周边公区域均设红外线监控系统楼宇讲系统智网络方面……
系列高品质高品味高科技特点锦宏•骏苑够充分满足追求高档次生活享受注入高尚〞血液致贯穿整宣传推广中
2循序渐进逐步传递信息锦宏•骏苑市精品住宅概念整体细节完整传达消费者
锦宏•骏苑作新市工程刚市时消费者缺乏关注解锦宏•骏苑推市场处建议制造市场热点新闻点例：〔1〕市生活适合居住段府河现代城时建议采相较高广告频率形成较高达率推出锦宏•骏苑市精品形象留意锦宏•骏苑锦宏•骏苑具高品质高品味高科技高享受〞整体印象然案涵进行细化深入卖点进行述求整体印象某特点感兴趣促进销售成功
3方式角度引起客户锦宏•骏苑关注
工程言开发商信销售成功关键认知感信赖度形成必须通信息传递实现通宣传推广实现需配合新闻炒作软性报道公关活动促销活动等手段锦宏•骏苑优势买点充分展现开利媒体信赖度案提供效劳等深信疑
4 合理选择媒体
锦宏•骏苑宣传推广费预算限制必须合理紧凑安排媒体宣传具体讲：〔1〕报纸广告 成商报众报业中相优势较强考虑作媒体
然选择性余样拥量固定读者群报业做预告出售封顶活动安排等华西市报外规模宣传造势节约开支选择新型联合媒体方式行
〔2〕外现场利围墙板指路牌灯箱广告牌等方式客户直观感受
5 密切关注反应信息进行合理安排调整宣传推广方案
销售预测素密切关注媒体反映时进行总结检讨客户反应信息统计分析相重总体思路延续条件时调整安排宣传推广具体操作
十广告策略
1发布广告时间
广告发布应该工程推广紧密结合时间间隔易太长安排提前周作预告性广告提醒目标客户群体注意阻止购置楼盘动静案登场
建议发布广告时间11月中旬
2发布广告媒体
A开盘广告
商报篇幅彩版时间安排周次连续两月
商报读者较发行量30万份日影响力较目标客户群体获取信息渠道
成晚报辅〔12 彩版〕二周次作商报广告补充延续查缺补漏广开宣传通路
B中盘广告
销售30﹪进入中盘广告阶段商报宣传渠道〔12 彩版二周次〕辅DM宣传单电视宣传相关客户活动等组合拳〞套路出击形成点面广告宣传起佳宣传作
C尾盘广告
销售达80﹪减少广告投入量媒体选择重点抓老客户宣传工作利间连谊活动辅月次报纸广告完成期销售
十二卖点广告例举
1 理位置
广告标题：意想位置意想空间
广告文案设计：众现代市生活
传奇血缘
会香港成
遥隔千山
精彩中闪灿出类温柔
……现代市情浓……
广告面设计：需市感时代感较强表达市繁华感会香港局部图片表现……
备注：广告标题结合面设计等气势雄壮感觉目类型广告提升工程心理价位
2 环境外观
广告标题：生命该风景画
广告文案设计：40000M2锦宏•骏苑
蓝天白云底绿树碧草墨
广阔天间挥洒出巨幅现代市风景画
广告面设计：结合广告文案容加案效果图表现目广告画面文案等美环境案实际外观勾勒产生定美遐想兴趣关注解案销售现场垂询促进销售终达成
3市生活便利性
广告标题：天太洋女角
广告面设计：太洋百货做背景结合名时尚白领女性设计表达市热闹繁华五彩霓虹灯群表达案位置显赫文案中参加局部卖点定吸引群体
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