农村宅基制度改革
宅基制度改革容原底线
中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通深化农村宅基制度改革试点方案强调积极探索落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权具体路径办法坚决守住土公制性质改变耕红线突破农民利益受损三条底线实现维护发展农民权益推进农村宅基制度改革试点推进土素市场化配置改革重探索补齐农村土制度短板完善乡村振兴四梁八柱政策体系具重意义
二 宅基制度改革必性
（）助解决宅基闲置浪费土利效率高问题
改革开放国城镇化发展迅速量农村口持续城镇转移40年国农村口数量减少约239亿情况宅基面积累计增加超3000万亩农村宅基闲置浪费现象十分严重造成种局面原原宅基制度改革根现法律规定政策宅基集体成员偿取户宅允许转买卖甚集体具备偿收回农民宅基权机制种情况方面农村新增户需新增宅基方面已进城农民闲置宅基通市场途径流转重新配置容易导致宅基总量增加闲置浪费存农村宅基制度改革正坚持土集体保障农户资格前提引入市场机制放活宅基权流转提高土效率遏制宅基闲置浪费现象
（二） 助吸引乡村建设资金促进城乡融合发展
长期国农村建设资金缺乏问题相突出宅基闲置农房均允许外开放农村缺乏吸引城市资金乡载体乡村建设资金池出进资金素城乡间双流动局面法形成农村宅基制度改革正致力构建套开放享公宅基权流转交易制度释放出农村宅基农村房屋资源价值吸引外部资投入农村实现城乡融合发展时宅基交易双方参城镇房屋土流转交易税费征收办法国家缴纳税费充实农村集体建设资金宅基集体权找实现形式
（三） 助实现农民财产权利加快农业转移口市民化
农民言住房重财产根现法律规定政策宅基发入市然农民带财产性收入时确实解决部分进城口居住问题存少制度障碍农村宅基制度改革正通放活宅基农宅权交易农民开获财产性收入门尤已城市业急需定居资金农业转移口说财产性收入获提供实现市民化物质基础
（四）推进农村宅基制度改革深化农村土制度改革实施乡村振兴战略重抓手贯彻落实总书记关三农工作重述精神具体体现农业农村现代化发展道路必须坚持稳中求进工作总基调坚持审慎创新重断宅基制度改革深推进
三 农村宅基存问题
农村宅基户宅现象较普遍基集体土占白占占占等思想根深蒂固农户发占领处宅基方面基层理局限应该收回宅基法收回进步加剧宅基户宅现象
二农户建房面积严重超标囿房子光宗耀祖等陈旧观念相互攀心理影响村民建房严重超县宅基建设面积标准
三村庄缺乏规划房屋布局较散乱长期农村住房建设缺乏科学规划理绝部分村庄没编制村庄规划致村民建房选址意性房屋布局散乱杂乱章
四闲置房屋村庄空心化严重农村口量外出业村民建新
拆旧致闲置破败房屋散布处集中连片加剧村庄空心化程度
五违规建房宅基审批意识强违规建房现象严重
六私流转现象普遍宅基理制度滞加村民普遍认宅基祖业私财产房屋宅基私流转现象普遍
四 龙港市做法
（） 政策支持机制：宅改制度保障列宅基改革试点该市宅基改革提供契机龙港市紧紧围绕中央定法公取节约集约愿偿退出宅基制度改革总目标两完善两探索改革务推行宅基制度改革宅基制度改革项乡村治理改革项国家治理工作宅基制度改革推行离开政策支持表现市民政府统领导成立宅基试点改革工作领导组领导统筹全市宅基制度改革市民政府领导结合市实际情况制定具体政策制度出台项综合性指导文件—龙港市农村宅基制度改革试点实施方案容包括指导思想基原工作目标工作务工作步骤工作措施六部分围绕宅改目标出台23项配套文件3项组织理制度系列工作指南等配套文件宅基制度改革利进行提供政策支持
五写开篇（进行宅基制度改革）
农村改革目活村富民中国农村重庞资存量三块农宅基集体建设新发展阶段深化农业供侧结构性改革实施乡村振兴战略发挥农村国循环动性作关键盘活农村三块支点撬动动员社会投资优化生产素市场化配置推动农村二三产业融合发展丰富乡村济业态挖掘释放农村土制度红利重构新型工农城乡关系着力拓展农民增收空间
疑农村宅基制度国具特色备受关注制度安排正中中央关制定国民济社会发展第十四五年规划二0三五年远景目标建议强调积极探索宅基权资格权权分置实现形式保障进城落户农民土承包权宅基权集体收益分配权鼓励法愿偿转
六宅基制度改革未方
进步探索宅基权资格权权分置实现形式维护集体权厘清农户资格权基础盘活宅基权重点：
三权分置推进农村宅基权资格权权三权分置关键维护权基础厘清资格权国2007年实施物权法规定：农民集体动产动产集体成员集体2021年实施民法典作出样规定根物权法民法典规定农民集体动产动产权体集体济组织村民委员会全体村民集体济组织成员集体产权运作层面说维护农村宅基集体权核心形成凌驾成员集体形成成员外排明晰农村宅基财产属必须集体济组织成员权资格权界定清楚样集体权真正落实处解决权体虚置模糊问题
二产权开放农承包营权三权分置仅诱导农流转规模营破村庄社区封闭格局产权开发中引入社会资形成样化新型营体样宅基三权分置必促导农村社区产权开放宅基集体权决定农户资格权资格权决定农户权果说资格权封闭权开放没开放仅难生成价格竞争性市场难促进村庄口流动尤力营体进入渠道方面通村庄宅基特空心村整治进行适搬迁集中利耕占补衡区域性建设指标交易盘活土资源方面支持村集体济合作社出租入股合作等种方式盘活利闲置宅基闲置农房
三撬动盘活盘活宅基权进步促进城乡素序流动增加农民财产性收入重渠道方面应该稳妥推进农民住房宅基财产权抵押担保转激活农村金融产业振兴生态宜居目标结合起推进二三产业融合发展发挥土制度美丽乡村建设中基础性作方面利财政资金进行宅基置换整理修复撬动放社会资注入农民闲置住房成发展乡村旅游农业观光民俗体闲文化体验养老文化教育等产业效载体中通股份合作方式开发古村落民俗村体闲农庄等造新产业链发展享房屋享庭院享村落等享济形式造乡村振兴新业态
应该强调开放盘活产权必须充分尊重农民意愿切实保护农民合法权益守住农民利益受损底线基础改革推深入激发乡村发展活力促进乡村振兴提供力支撑学界必农村宅基制度改革予持续关注
七 改革背景
国现行农村宅基制度源土制度改革实践实践验总结提升基础进行制度设计年农村宅基制度断调整完善形成套具中国特色制度体系效保障农民居者屋农村社会稳定起重作着工业化城镇化断深入现行宅基制度暴露出系列问题2015年开始中央加紧部署包括宅基制度系列土制度改革2019年新修订土理法方新实践升法律规范标志着改革进入新阶段站新起点梳理国宅基制度政策演变脉络握宅基制度现状特征纳试点探索突破制约深入推进宅基制度改革具重意义
八 宅基制度改革发展历程
新中国成立国农村宅基制度历私集体流转限制流转程处笔者结合宅基权属性质体制变革土理体制求反应等新中国成立农村宅基制度政策演变划分阶段
（）私流转时期(19481961年)
新中国成立实行生产资料私制农村宅基房屋等农民私农民享充分处置权买卖社会义改造时期通互助组初级社高级社等公制改造农村生产资料集体化程度断提高宅基房屋属农民制度没改变1956年实施高级农业生产合作社示范章程规定社员房屋基必入社时期房屋建房保持私财产性质买卖租赁继承受法律保护
（二）集体房走时期(19621994年)
高级社农村民公社渡农村实行生产资料集体制农村宅基逐步集体化农民宅基权演变宅基权1962年农村民公社工作条例修正草案规定生产队范围土生产队准出租买卖社员房屋社员社员买卖者租赁房屋权利阶
段允许宅基单独出租买卖宅基房屋流转文化革命爆发济社会建设趋停滞包括宅基制度农村项制度明显变化时期农村房屋买卖带实现宅基权转移1982年国务院颁布村镇建房理条例明确规定农村宅基权房屋买卖转移出卖出租房屋申请宅基1986年土理法规定城镇居民建住宅需集体土必须县级民政府批准首次法律明确城镇居民合法申请集体土盖房
改革开放着农村济快速发展农村出现建房热潮农民建房热衷占占出现量占耕势头严格保护耕1990年国务院批转国家土理局关加强农村宅基理工作请示通知提出选择济基础较耕资源紧张区步骤开展宅基偿试点进入90年代农民负担日益加重中央断出台措施减轻农民负担1993年中办国办颁布关涉农民负担项目审核处理意见通知明确减轻农民负担取消农村宅基偿费超占费宅基次实行偿
（三）严格理限制交易时期(19952008年)
1995年施行担保法规定宅基权抵押标志着宅基进入严格理限制交易时期1998年城镇住房分配体制改革量城市居民乡购买农民房屋控制城镇居民购买农村房屋行利推进城镇住房制度改革1998年修订土理法法律禁止城镇居民购买农村宅基房屋规定农村居民户拥处宅基禁止农民住宅出售城镇居民农村村民户宅规定堵城市居民合法获农村宅基途径国家出台系列政策文件2004年国务院关深化改革严格土理决定2007年国办关严格执行关农村集体建设法律政策通知等严令禁止城镇居民农村购置宅基禁止城镇居民购买农成宅基制度改革红线
（四）拓展权探索时期(20082014年)
新世纪统筹城乡发展力度断加量农村口加速流城市城市业购房居住农村宅基房屋闲置现象量出现引发社会关注提高宅基利效率推进口流动土资源配置相匹配国家探索放松宅基权限制稳慎序激活包括农村土房屋资源素市场成改革探索方2008年十七届三中全会决定提出法保障农户宅基益物权2010年原国土资源部关进步完善农村宅基理制度切实维护农民权益通知提出选择合适区开展宅基偿试点宅基偿次成改革容2013年十八届三中全会决定求改革完善农村宅基制度慎重稳妥开展农民住房财产权抵押试点权赋重特征宅基制度改革步伐逐步加快农民房屋宅基权益保护持续加强
（五）保障权益深化改革时期(2015年)
落实十八届三中全会求2014年12月中央深改组审议通农村土制度三项改革意见系统谋划推进完善宅基权益保障取方式探索宅基偿制度宅基愿偿退出机制等改革事项2015年2月全国授权全国33试点区暂时调整实施关法律法规开展宅基制度改革试点2015年11月中办国办印发深化农村改革综合性实施方案探索宅基偿制度愿偿退出机制开展农民住房财产权抵押贷款等改革事项提日程2018年中央号文件提出完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基三权分置等改革事项5年改革实践总结试点验基础2019年全国通新修订土理法宅基制度进行修改：明确规定保障户居种实现形式二放宅基审批权三允许农民法愿偿退出宅基鼓励盘活利闲置宅基闲置住宅
九 深化改革制度建议
（） 建立健全农业农村部门然资源部门分工协作机制
宅基理新轮机构改革明确宅基审批监督理执法等职责划转农业农村部门村庄规划宅基确权颁证计划指标理等职责然资源部门实践中两部门职存定程度交叉两部门职包括空白带建立两部门宅基理效协机制需认真研究中信息数享健全两部门协机制核心建议国家层面快研究建立两部门关宅基理数享协作机制
（二） 研究制定宅基偿制度实现试点期政策稳渡
探索宅基偿制度前期改革试点项重改革容试点区做量卓成效工作果试点工作结束偿政策继续执行前期工作必徒劳试点区委政府公信力会折扣甚影响宅基理秩序建议部署新轮深化宅基制度改革试点时继续作重改革容授权试点区结合实际研究否继续执行宅基偿制度确定收费标准
（三） 加快探索户居种实现形式完善农民住房保障方式
三权分置改革方制度框架保障农民户居种实现形式继续探索重问题新修改土理法规定均土少保障户拥处宅基区县级民政府充分尊重农村村民意愿基础省级政府规定标准保障农村居民实现户居中规定标准究竞标准进步明确实践中制宜探索户居实现形式宅基退出增减挂钩集中居住等工作配合开展果政策配合户居相关政策否独立运行资金筹集等问题需进步研究
（四） 深入探索宅基跨集体流转问题盘活闲置宅基资源
盘活闲置宅基资源促进农村土效利宅基三权分置改革求宅基流转盘活闲置宅基住宅方式目前单村集体部宅基需求限情况果跨集体流转效盘活利成句空话实践情况试点区探索开展种方式宅基权跨集体流转机制建议已探索进行政策实施效果评估确保农民利益受损情况择机部署开展轮试点工作进步验证政策行性逐步实践证明行效做法升制度安排解决宅基合法流转渠道畅问题
十 前宅基制度存问题
（）权属功虚化权属清晰农村宅基产权功虚化弱化
目前国农村宅基袭改革开放前确立集体制农民享宅基权房屋权房屋宅基权分属土体导致宅基权土体虚化虚位农村宅基房屋转受限较少宅基
权转限制较宅基真正实现流转前提农村住房市场法真正发展起进影响农民房屋权权实现导致难实现真正意义动产统登记宅基权房屋权割裂农村宅基产权功严重虚化弱化
（二）权利保护制度缺失农村宅基益物权完整
然物权法确立宅基权益物权性质政府加快农村宅基权确权发证工作房屋权宅基权政策规范法律规定存着定突具体表现农民宅基房屋城镇非农业居民出售二1999年5月6日国务院办公厅关十加强土转理严禁炒卖土通知发布城市居民购买农民住宅予登记三非村集体济组织成员通继承房屋取宅基权登记问题四农村宅基权土体集体组织成员身份界定问题导致然物权法农村宅基益物权原性规定具体实施困难重重
（三）规划建设严重滞农村宅基闲置浪费存粗放现象严重
目前已村镇建设规划村庄布局规划等规划引导作控制力度够基层理者未严格执行宅基规划农村住宅建设规模失控然村庄环境整治困难十农村宅基权流转受限制农村宅基市场机制进行资源配置加农村乡土情社会基层理位导致农村宅基闲置现象量存土资源利浪费严重出现均宅基面积衡空心村私搭乱建严重等现象
（四）流转退出机制形虚设农村宅基隐形交易流转量发生
根土理法关规定：国家鼓励进城定居农村居民愿偿退出宅基集体济组织宅基权协商回购十满足集体部宅基分配者根国家关规定整理利实践中农村宅基愿偿退出效果明显原：村集体财力薄弱回购资金短缺二农民期值较高退出宅基流转空间范围限三宅基增值收益分配机制尚健全缺乏具体政策支撑四宅基退出没明确配套政策保障体系法激发群众退出宅基积极性法律明确禁止宅基买卖实践中通房屋买卖租代购等形式隐形交易流转现象量存宅基理造成进步混乱
十 宅基制度存问题
1宅基权难显化
现行法律宅基集体属安排已较清晰前需解决关键问题更落实显化集体项权包括处置理收益等三方面宅基权集体集体抽象概念需通定组织执行完成集体意志良组织形态运行机制关系着宅基处置理收益等集体权利实现目前尚法律法规集体概念进行界定存三权分置集体土权落实风险f}l宅基改革实践中村民委员会村集体济组织合作社新型农村治组织(基层农村区应协商民创新村民治实现形式断探索搭建起种新型治组织台村民理事会乡规民约评理会村民议事会)等司职科学处理组织间关系条紊实施处置理收益权彰显宅基集体权首问题二偿费收取问题农村宅基改革实践中实施偿选位针超面积占宅基收取费宅基集约节
约治理创新举措市场宅基资源配置中发挥决定性作重体现实践中国1990年1993年期间宅基偿取短暂试点快停减轻农民负担强化宅基权居住保障功实践中宅基权均偿取长期户宅农民免费配置宅基制度理念已深心缺乏相应法律法规支持情况长效化偿收
费机制否建认观察三宅基退出补偿资金村民否获公合理价补偿愿退出宅基重前提然资源享赋较优越集体济发展较村言退出宅基法快速变现增值补偿资金般位村集体济组织法解决补偿资金情况推进宅基序退出政府财政资金支持果没强力财政支持会导致集体济组织宅基权制弱化通项目带动村庄规划村庄规划先行建认起公合理土收益金分配机制化解村集体宅基资格权宅基权流转收益分配中矛盾等农村宅基权显化必须面棘手问题
2宅基资格权认定规范保护较模糊
宅基制度改革两权三权农户资格权宅基三权中新创设独认权利类型勾连宅基权权纽带科学认知定位宅基资格权关系农村宅基制度改革成败前关宅基资格权创设逻辑成员权权两种解释路径宅基资格权直接脱胎集体济组织成员权抑直接裂变两权分离中宅基权两种证思路侧重客观认识宅基资格权源处具维度参考价值然种解释终绕开集体济组织成员权宅基三权分置’宅基权具身份性质权利取享均权利具集体济组织成员身份前提然理卜抑实践中关集体济组织认识然较模糊存较争议方面伴着农村产业融合发展种新集体组织济形态断涌现集体济组织成员权认定规范带挑战方面着城乡融合发展婚嫁参军求学返乡业创业等原导致迁迁出会频繁发生变动必然会带宅基资格权变动农村集体济组织法律位明确成员资格认定模糊清制约着宅基资格权认定规范保护时关宅基资格权成员身份认知争议宅基退出理规范保护提出挑战杭州市天目山宅基试点改革退出方面举措发力包括采房换(农民公寓置换)钱换(货币回购)等方式引导农村愿偿退出闲置宅基农房时结合村庄整治收回余宅基目前引导农村闲置宅基退出创新举措已取初步成效毕竟试点改革时间较短续问题没完全暴露出例愿退出宅基农户否意味着宅基资格权完全丧失毕竟宅基退出必然导致农村集体济组织成员权丧失外激活宅基财产权价值宅基三权分置改革重目2019年新修订土理法仅允许村民出卖住宅允许赠住宅宅基住宅变动方式会越越样化赠析产继承等方式获取住宅体仅包括农村集体济组织成员会涉非农村集体济组织成员基宅基三权分置设计导非农村集体济组织成员获取宅基权基存法理卜障碍非农村集体济组织成员会进步提出获取宅基资格权诉求非农村集体济组织成员否通住宅赠析产继承等方式实现成员身份补正
问题实践断探索出法理科学解答时宅基三权分置规范设计宅基农房权流转宅基资格权然保留处理资格权权受前权责关系界定明确
3宅基权规范流转盘活利市场机制法治保障足
坚守宅基居住保障功时进步凸显宅基资产属性财产性价值宅基三权分置改革重目宅基财产性价值显化赖宅基权盘活利杭州市宅基改革实践权盘活方面做出益探索目前然面探讨解决问题
（1）宅基权流转范围根前关法律规定宅基权集体济组织成员部流转着农村产业融合城乡融合断推进局限集体济组织成员部宅基权流转存着市场容量足缺乏活力困境然突破集体济组织部成员限制进行宅基权流转会产生改革法法律风险2019年新修订土理法然宅基流转做出进步规范仅止闲置宅基农房盘活宅基退出原性规定长期基两权分离惯性思维宅基权流转身份性限制显然已法契合现实改革需总结试点实践验基础卜宅基权流转范围做出符合时宜法律规定显极迫切
（2）宅基权流转期限前国法律没农民享宅基期限做出限制相期限国土权言农村宅基权期限囿房体原农房继承时必然会发生非集体济组织成员占宅基情况农村宅基三权分置设计背景宅基权规范利会面着期限设置问题杭州天目山宅基产权试点改革实践中宅基权设定高出期限20年实践中开发公司基农村农业长线思维投资价值考量期限更高求
（3）宅基融资功设计宅基资产属性财产性价值仅体现合法流转抵押担保囿前法律限制杭州宅基改革没涉宅基权融资抵押浙江省义乌乐清瑞安青田四开展试点困难重重宅基融资抵押功缺失严重影响着宅基财产性价值实现
（4）宅基流转交易市场培育建认宅基产权制度改革时间较短范围受限市场化宅基权流转交易机制未形成实践中存较交易履约法律风险
（5）宅基途规范理杭州宅基改革实践表明强化规划优化布局闲置宅基盘活利重基础村庄布局优化会涉土统筹利问题方面否结余闲置宅基指标转换成集体营性建设进更程度实现宅基市场价值方面保持宅基性质变情况闲置宅基农房利必然涉土利形式改变种改变应该采什样理方式进步探讨
十二宅基制度改革方
1发挥村集体导作推进宅基集体权效落实
宅基集体权效落实宅基三权分置改革逻辑起点实现效落实目标化解宅基集体权虚化弱化问题需尊重村民治充分发挥村集体宅基理中导作宅基三权分置会赋予村集体农民更宅基利权处分收益权增加乡村治理力提出更高求需村集体土权益实施机构决策运行程序提升完善作出合适应答年杭州市宅基制度改革实践重视村民治激发村民治活力改革利推进关键素目前乡村治理力宅基三权分置改革求存定差距前完善乡村治理体系坐实做强村集体济组织健全农村集体济组织制度促进宅基开发利中真正发挥村集体产权组织作时需进步健全村级土理议事机构完善宅基开发利民决策民理制度体系
2显化宅基农户资格权建构完善确权赋机制
宅基三权分置’仅土制度产权造更重塑城乡土权益关系探索实施宅基三权分置沉睡宅基激活造重途径彰显落实宅基集体需明晰集体权体确认集体权
享处置理收益等完整权厘清宅基三权间权责关系需做宅基三权分置登记发证工作确权登记保障宅基财产权价值发挥重基础针宅基三权分置确权登记问题方开展方式探索时颁发宅基权资格权两证做法确认分置宅基权颁发动产权证书摸索方显化宅基资格权直接宅基资格权颁证强调改革法新时代宅基三权分置登记规范探索显然放置国动产统登记法治架构外更偏离房体登记原坚持种改革思路效预防发生新分散登记改革符合
法治求现产权登记法治架构凸显宅基资格权回应宅基三权分置改革现实时宅基三权分置登记运行法治轨道宅基资格权备注(附记)标记方式值推崇安宅基改革方面已做出鉴意义前期探索⑦充分赋权扩推进农村产业融合发展针利闲置宅基农房发展农村新业态导致原途发生变化应该允许保留原样态办理途变更登记激活闲置宅基农房推动农村宅基序退出需进步明晰农村宅基项权资源市场中边界参国土类似途流转期限规定明确规范宅基权流转期限应逐渐消宅基权城乡流转壁垒符合空间制情况适允许宅基权流转受农村集体济组织成员身份域限制结合宅基偿制度构建通宅基序退出通道真正建认起农村集体济组织推进理宅基退出机制
3推进宅基三权分置改革规范发展保障宅基权适度放活
宅基三权分置作具中国特色土制度改革创新充分展示方动中央推动良互动局面折射政府市场土资源配置中协发力重价值宅基三权分置改革深推进离开级政府政策扶持效监首先政府做宅基三权分置规范发展推手通制定相关政策引领宅基三权分置改革规范探索积极构建种激励措施福利政策促进宅基流转退出效提升宅基财产权价值实现宅基减量化目标次政府积极推动搭建宅基开发利交易台通规范化运作交易台链接起宅基开发利供需两端端连接宅基资格权(宅基权供方)端连接集体济组织项目开发者(宅基权受方)供需两端交易实现农民收益化目标次政府做宅基三权分置改革效监尊重村民治基础完善宅基审批监机制强化空间制优化村庄布局治理结
构实现农村宅基节约集约化目标
4推动宅基三权分置外协改革序促进闲置宅基盘活利
年国农村土制度改革三项试点已起初试点区封闭单项突破转三项试点统筹推进背景宅基三权分置改革果仅单兵推进显然难取佳效果应促进闲置宅基盘活利切口推进宅基三权分置改革相关领域改革协融合断完善宅基益物权保障机制新修改土理法集体营性建设直接市扫清法律障碍推进构建城乡统建设市场提供坚实法律支撑时闲置宅基农房激活利开辟更广阔前景时利集体建设建设租赁住房试点改革⑧宅基制度改革外部协提供重支撑然宅基属农村建设特农村家庭生存保障价值必然会功开发利带限制更效盘活闲置宅基闲置宅基规划转集体营性建设进行开发利浙江省德清县义乌市作国农村土制度三项改革试点县市方面已做出益探索产生良济社会效益符合土规划严格审批手续前提尝试宅基权转化集体营性建设权避免宅基权处分直接放开造成击时降低改革成难度[13}二钱里解决农村宅基序退出关键素予公合理补偿促进农户序退出闲置宅基农房实现农村闲置宅基序减量退出积极构建城镇建设增加农村闲置宅基减量退出相挂钩运行机制样纤解农村闲置宅基减量退出资金压力适缓解城镇建设断增加压力三宅基三权分置改革农村土综合整治改革结合起2019年新修订土理法明确坚持宅基户宅突破基础卜新增实现户宅区允许县级政府创新举措保障户居例外条款⑨条款宅基集约节约利指明方提供法律保障盘活利闲置宅基具积极促进作定意义卜助农村土综合整治改革利实施杭州天目山宅基试点改革实践表明宅基三权分置改革农村土综合整治改革机结合起宅基制度改革发挥事半功倍效果村例通盘活利存量建设调剂置换等方式仅腾挪出公寓楼回迁安置区建设部分造起房子家庭条件较困难村民选择性安置调剂外造夏家民宿集群切实增强村民改革获感幸福感[ 14]
十二 三条底线
坚决守住土公制性质改变坚持农村土农民集体坚持农村基营制度魂作国农村基础制度土公制重组成部分农村土集体制促进国农村生产力发展保障农民权益维护农村谐稳定根保障深化农村宅基制度改革积极探索落实宅基集体权基础通市场机制优化资源配置适度放活宅基农民房屋权适度放活宅基农民房屋权绝城里工商资农村买房置严格禁止乡利农村宅基建设墅院私会馆市场化程度越深化越始终坚持农村土农民集体根定海神针确保改革进程中发生颠覆性错误
坚决守住耕红线突破切实保护耕国基国策实行严格耕保护制度保护熊猫样保护耕民食天粮土耕保护事关国家粮食安全绝容半点闪失着工业化城镇化发展方面土需求越越高愈发提醒集约节约利分寸土重性深化农村宅基制度改革必须坚持农姓农严守耕红线保障粮食安全方面进步规范农村宅基理制度完善宅基分配农民建房理探索种形式保障农村居民户居坚决遏制农村乱占耕建房问题方面积极稳妥开展农村闲置宅基闲置住宅盘活利工作通挖掘农村建设存量提高土集约节约利效率
坚决守住农民利益受损深化农村宅基制度改革关农民基居住权益始终农民权益作改革出发点落脚点正确处理农民土关系深化农村宅基制度改革切实保障宅基农户资格权农民房屋财产权赋予农户更加充分宅基益物权农民群众宅基制度改革体力量改革尊重农民群众意愿切实保障农民知情权参权表达权监督权种名义违背农民意愿强制流转宅基非法强迫农民楼违法收回农民合法取宅基退出宅基作农民进城落户条件
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宅基制度改革容原底线
中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通深化农村宅基制度改革试点方案强调积极探索落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权具体路径办法坚决守住土公制性质改变耕红线突破农民利益受损三条底线实现维护发展农民权益推进农村宅基制度改革试点推进土素市场化配置改革重探索补齐农村土制度短板完善乡村振兴四梁八柱政策体系具重意义
二 宅基制度改革必性
（）助解决宅基闲置浪费土利效率高问题
改革开放国城镇化发展迅速量农村口持续城镇转移40年国农村口数量减少约239亿情况宅基面积累计增加超3000万亩农村宅基闲置浪费现象十分严重造成种局面原原宅基制度改革根现法律规定政策宅基集体成员偿取户宅允许转买卖甚集体具备偿收回农民宅基权机制种情况方面农村新增户需新增宅基方面已进城农民闲置宅基通市场途径流转重新配置容易导致宅基总量增加闲置浪费存农村宅基制度改革正坚持土集体保障农户资格前提引入市场机制放活宅基权流转提高土效率遏制宅基闲置浪费现象
（二） 助吸引乡村建设资金促进城乡融合发展
长期国农村建设资金缺乏问题相突出宅基闲置农房均允许外开放农村缺乏吸引城市资金乡载体乡村建设资金池出进资金素城乡间双流动局面法形成农村宅基制度改革正致力构建套开放享公宅基权流转交易制度释放出农村宅基农村房屋资源价值吸引外部资投入农村实现城乡融合发展时宅基交易双方参城镇房屋土流转交易税费征收办法国家缴纳税费充实农村集体建设资金宅基集体权找实现形式
（三） 助实现农民财产权利加快农业转移口市民化
农民言住房重财产根现法律规定政策宅基发入市然农民带财产性收入时确实解决部分进城口居住问题存少制度障碍农村宅基制度改革正通放活宅基农宅权交易农民开获财产性收入门尤已城市业急需定居资金农业转移口说财产性收入获提供实现市民化物质基础
（四）推进农村宅基制度改革深化农村土制度改革实施乡村振兴战略重抓手贯彻落实总书记关三农工作重述精神具体体现农业农村现代化发展道路必须坚持稳中求进工作总基调坚持审慎创新重断宅基制度改革深推进
三 农村宅基存问题
农村宅基户宅现象较普遍基集体土占白占占占等思想根深蒂固农户发占领处宅基方面基层理局限应该收回宅基法收回进步加剧宅基户宅现象
二农户建房面积严重超标囿房子光宗耀祖等陈旧观念相互攀心理影响村民建房严重超县宅基建设面积标准
三村庄缺乏规划房屋布局较散乱长期农村住房建设缺乏科学规划理绝部分村庄没编制村庄规划致村民建房选址意性房屋布局散乱杂乱章
四闲置房屋村庄空心化严重农村口量外出业村民建新
拆旧致闲置破败房屋散布处集中连片加剧村庄空心化程度
五违规建房宅基审批意识强违规建房现象严重
六私流转现象普遍宅基理制度滞加村民普遍认宅基祖业私财产房屋宅基私流转现象普遍
四 龙港市做法
（） 政策支持机制：宅改制度保障列宅基改革试点该市宅基改革提供契机龙港市紧紧围绕中央定法公取节约集约愿偿退出宅基制度改革总目标两完善两探索改革务推行宅基制度改革宅基制度改革项乡村治理改革项国家治理工作宅基制度改革推行离开政策支持表现市民政府统领导成立宅基试点改革工作领导组领导统筹全市宅基制度改革市民政府领导结合市实际情况制定具体政策制度出台项综合性指导文件—龙港市农村宅基制度改革试点实施方案容包括指导思想基原工作目标工作务工作步骤工作措施六部分围绕宅改目标出台23项配套文件3项组织理制度系列工作指南等配套文件宅基制度改革利进行提供政策支持
五写开篇（进行宅基制度改革）
农村改革目活村富民中国农村重庞资存量三块农宅基集体建设新发展阶段深化农业供侧结构性改革实施乡村振兴战略发挥农村国循环动性作关键盘活农村三块支点撬动动员社会投资优化生产素市场化配置推动农村二三产业融合发展丰富乡村济业态挖掘释放农村土制度红利重构新型工农城乡关系着力拓展农民增收空间
疑农村宅基制度国具特色备受关注制度安排正中中央关制定国民济社会发展第十四五年规划二0三五年远景目标建议强调积极探索宅基权资格权权分置实现形式保障进城落户农民土承包权宅基权集体收益分配权鼓励法愿偿转
六宅基制度改革未方
进步探索宅基权资格权权分置实现形式维护集体权厘清农户资格权基础盘活宅基权重点：
三权分置推进农村宅基权资格权权三权分置关键维护权基础厘清资格权国2007年实施物权法规定：农民集体动产动产集体成员集体2021年实施民法典作出样规定根物权法民法典规定农民集体动产动产权体集体济组织村民委员会全体村民集体济组织成员集体产权运作层面说维护农村宅基集体权核心形成凌驾成员集体形成成员外排明晰农村宅基财产属必须集体济组织成员权资格权界定清楚样集体权真正落实处解决权体虚置模糊问题
二产权开放农承包营权三权分置仅诱导农流转规模营破村庄社区封闭格局产权开发中引入社会资形成样化新型营体样宅基三权分置必促导农村社区产权开放宅基集体权决定农户资格权资格权决定农户权果说资格权封闭权开放没开放仅难生成价格竞争性市场难促进村庄口流动尤力营体进入渠道方面通村庄宅基特空心村整治进行适搬迁集中利耕占补衡区域性建设指标交易盘活土资源方面支持村集体济合作社出租入股合作等种方式盘活利闲置宅基闲置农房
三撬动盘活盘活宅基权进步促进城乡素序流动增加农民财产性收入重渠道方面应该稳妥推进农民住房宅基财产权抵押担保转激活农村金融产业振兴生态宜居目标结合起推进二三产业融合发展发挥土制度美丽乡村建设中基础性作方面利财政资金进行宅基置换整理修复撬动放社会资注入农民闲置住房成发展乡村旅游农业观光民俗体闲文化体验养老文化教育等产业效载体中通股份合作方式开发古村落民俗村体闲农庄等造新产业链发展享房屋享庭院享村落等享济形式造乡村振兴新业态
应该强调开放盘活产权必须充分尊重农民意愿切实保护农民合法权益守住农民利益受损底线基础改革推深入激发乡村发展活力促进乡村振兴提供力支撑学界必农村宅基制度改革予持续关注
七 改革背景
国现行农村宅基制度源土制度改革实践实践验总结提升基础进行制度设计年农村宅基制度断调整完善形成套具中国特色制度体系效保障农民居者屋农村社会稳定起重作着工业化城镇化断深入现行宅基制度暴露出系列问题2015年开始中央加紧部署包括宅基制度系列土制度改革2019年新修订土理法方新实践升法律规范标志着改革进入新阶段站新起点梳理国宅基制度政策演变脉络握宅基制度现状特征纳试点探索突破制约深入推进宅基制度改革具重意义
八 宅基制度改革发展历程
新中国成立国农村宅基制度历私集体流转限制流转程处笔者结合宅基权属性质体制变革土理体制求反应等新中国成立农村宅基制度政策演变划分阶段
（）私流转时期(19481961年)
新中国成立实行生产资料私制农村宅基房屋等农民私农民享充分处置权买卖社会义改造时期通互助组初级社高级社等公制改造农村生产资料集体化程度断提高宅基房屋属农民制度没改变1956年实施高级农业生产合作社示范章程规定社员房屋基必入社时期房屋建房保持私财产性质买卖租赁继承受法律保护
（二）集体房走时期(19621994年)
高级社农村民公社渡农村实行生产资料集体制农村宅基逐步集体化农民宅基权演变宅基权1962年农村民公社工作条例修正草案规定生产队范围土生产队准出租买卖社员房屋社员社员买卖者租赁房屋权利阶
段允许宅基单独出租买卖宅基房屋流转文化革命爆发济社会建设趋停滞包括宅基制度农村项制度明显变化时期农村房屋买卖带实现宅基权转移1982年国务院颁布村镇建房理条例明确规定农村宅基权房屋买卖转移出卖出租房屋申请宅基1986年土理法规定城镇居民建住宅需集体土必须县级民政府批准首次法律明确城镇居民合法申请集体土盖房
改革开放着农村济快速发展农村出现建房热潮农民建房热衷占占出现量占耕势头严格保护耕1990年国务院批转国家土理局关加强农村宅基理工作请示通知提出选择济基础较耕资源紧张区步骤开展宅基偿试点进入90年代农民负担日益加重中央断出台措施减轻农民负担1993年中办国办颁布关涉农民负担项目审核处理意见通知明确减轻农民负担取消农村宅基偿费超占费宅基次实行偿
（三）严格理限制交易时期(19952008年)
1995年施行担保法规定宅基权抵押标志着宅基进入严格理限制交易时期1998年城镇住房分配体制改革量城市居民乡购买农民房屋控制城镇居民购买农村房屋行利推进城镇住房制度改革1998年修订土理法法律禁止城镇居民购买农村宅基房屋规定农村居民户拥处宅基禁止农民住宅出售城镇居民农村村民户宅规定堵城市居民合法获农村宅基途径国家出台系列政策文件2004年国务院关深化改革严格土理决定2007年国办关严格执行关农村集体建设法律政策通知等严令禁止城镇居民农村购置宅基禁止城镇居民购买农成宅基制度改革红线
（四）拓展权探索时期(20082014年)
新世纪统筹城乡发展力度断加量农村口加速流城市城市业购房居住农村宅基房屋闲置现象量出现引发社会关注提高宅基利效率推进口流动土资源配置相匹配国家探索放松宅基权限制稳慎序激活包括农村土房屋资源素市场成改革探索方2008年十七届三中全会决定提出法保障农户宅基益物权2010年原国土资源部关进步完善农村宅基理制度切实维护农民权益通知提出选择合适区开展宅基偿试点宅基偿次成改革容2013年十八届三中全会决定求改革完善农村宅基制度慎重稳妥开展农民住房财产权抵押试点权赋重特征宅基制度改革步伐逐步加快农民房屋宅基权益保护持续加强
（五）保障权益深化改革时期(2015年)
落实十八届三中全会求2014年12月中央深改组审议通农村土制度三项改革意见系统谋划推进完善宅基权益保障取方式探索宅基偿制度宅基愿偿退出机制等改革事项2015年2月全国授权全国33试点区暂时调整实施关法律法规开展宅基制度改革试点2015年11月中办国办印发深化农村改革综合性实施方案探索宅基偿制度愿偿退出机制开展农民住房财产权抵押贷款等改革事项提日程2018年中央号文件提出完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基三权分置等改革事项5年改革实践总结试点验基础2019年全国通新修订土理法宅基制度进行修改：明确规定保障户居种实现形式二放宅基审批权三允许农民法愿偿退出宅基鼓励盘活利闲置宅基闲置住宅
九 深化改革制度建议
（） 建立健全农业农村部门然资源部门分工协作机制
宅基理新轮机构改革明确宅基审批监督理执法等职责划转农业农村部门村庄规划宅基确权颁证计划指标理等职责然资源部门实践中两部门职存定程度交叉两部门职包括空白带建立两部门宅基理效协机制需认真研究中信息数享健全两部门协机制核心建议国家层面快研究建立两部门关宅基理数享协作机制
（二） 研究制定宅基偿制度实现试点期政策稳渡
探索宅基偿制度前期改革试点项重改革容试点区做量卓成效工作果试点工作结束偿政策继续执行前期工作必徒劳试点区委政府公信力会折扣甚影响宅基理秩序建议部署新轮深化宅基制度改革试点时继续作重改革容授权试点区结合实际研究否继续执行宅基偿制度确定收费标准
（三） 加快探索户居种实现形式完善农民住房保障方式
三权分置改革方制度框架保障农民户居种实现形式继续探索重问题新修改土理法规定均土少保障户拥处宅基区县级民政府充分尊重农村村民意愿基础省级政府规定标准保障农村居民实现户居中规定标准究竞标准进步明确实践中制宜探索户居实现形式宅基退出增减挂钩集中居住等工作配合开展果政策配合户居相关政策否独立运行资金筹集等问题需进步研究
（四） 深入探索宅基跨集体流转问题盘活闲置宅基资源
盘活闲置宅基资源促进农村土效利宅基三权分置改革求宅基流转盘活闲置宅基住宅方式目前单村集体部宅基需求限情况果跨集体流转效盘活利成句空话实践情况试点区探索开展种方式宅基权跨集体流转机制建议已探索进行政策实施效果评估确保农民利益受损情况择机部署开展轮试点工作进步验证政策行性逐步实践证明行效做法升制度安排解决宅基合法流转渠道畅问题
十 前宅基制度存问题
（）权属功虚化权属清晰农村宅基产权功虚化弱化
目前国农村宅基袭改革开放前确立集体制农民享宅基权房屋权房屋宅基权分属土体导致宅基权土体虚化虚位农村宅基房屋转受限较少宅基
权转限制较宅基真正实现流转前提农村住房市场法真正发展起进影响农民房屋权权实现导致难实现真正意义动产统登记宅基权房屋权割裂农村宅基产权功严重虚化弱化
（二）权利保护制度缺失农村宅基益物权完整
然物权法确立宅基权益物权性质政府加快农村宅基权确权发证工作房屋权宅基权政策规范法律规定存着定突具体表现农民宅基房屋城镇非农业居民出售二1999年5月6日国务院办公厅关十加强土转理严禁炒卖土通知发布城市居民购买农民住宅予登记三非村集体济组织成员通继承房屋取宅基权登记问题四农村宅基权土体集体组织成员身份界定问题导致然物权法农村宅基益物权原性规定具体实施困难重重
（三）规划建设严重滞农村宅基闲置浪费存粗放现象严重
目前已村镇建设规划村庄布局规划等规划引导作控制力度够基层理者未严格执行宅基规划农村住宅建设规模失控然村庄环境整治困难十农村宅基权流转受限制农村宅基市场机制进行资源配置加农村乡土情社会基层理位导致农村宅基闲置现象量存土资源利浪费严重出现均宅基面积衡空心村私搭乱建严重等现象
（四）流转退出机制形虚设农村宅基隐形交易流转量发生
根土理法关规定：国家鼓励进城定居农村居民愿偿退出宅基集体济组织宅基权协商回购十满足集体部宅基分配者根国家关规定整理利实践中农村宅基愿偿退出效果明显原：村集体财力薄弱回购资金短缺二农民期值较高退出宅基流转空间范围限三宅基增值收益分配机制尚健全缺乏具体政策支撑四宅基退出没明确配套政策保障体系法激发群众退出宅基积极性法律明确禁止宅基买卖实践中通房屋买卖租代购等形式隐形交易流转现象量存宅基理造成进步混乱
十 宅基制度存问题
1宅基权难显化
现行法律宅基集体属安排已较清晰前需解决关键问题更落实显化集体项权包括处置理收益等三方面宅基权集体集体抽象概念需通定组织执行完成集体意志良组织形态运行机制关系着宅基处置理收益等集体权利实现目前尚法律法规集体概念进行界定存三权分置集体土权落实风险f}l宅基改革实践中村民委员会村集体济组织合作社新型农村治组织(基层农村区应协商民创新村民治实现形式断探索搭建起种新型治组织台村民理事会乡规民约评理会村民议事会)等司职科学处理组织间关系条紊实施处置理收益权彰显宅基集体权首问题二偿费收取问题农村宅基改革实践中实施偿选位针超面积占宅基收取费宅基集约节
约治理创新举措市场宅基资源配置中发挥决定性作重体现实践中国1990年1993年期间宅基偿取短暂试点快停减轻农民负担强化宅基权居住保障功实践中宅基权均偿取长期户宅农民免费配置宅基制度理念已深心缺乏相应法律法规支持情况长效化偿收
费机制否建认观察三宅基退出补偿资金村民否获公合理价补偿愿退出宅基重前提然资源享赋较优越集体济发展较村言退出宅基法快速变现增值补偿资金般位村集体济组织法解决补偿资金情况推进宅基序退出政府财政资金支持果没强力财政支持会导致集体济组织宅基权制弱化通项目带动村庄规划村庄规划先行建认起公合理土收益金分配机制化解村集体宅基资格权宅基权流转收益分配中矛盾等农村宅基权显化必须面棘手问题
2宅基资格权认定规范保护较模糊
宅基制度改革两权三权农户资格权宅基三权中新创设独认权利类型勾连宅基权权纽带科学认知定位宅基资格权关系农村宅基制度改革成败前关宅基资格权创设逻辑成员权权两种解释路径宅基资格权直接脱胎集体济组织成员权抑直接裂变两权分离中宅基权两种证思路侧重客观认识宅基资格权源处具维度参考价值然种解释终绕开集体济组织成员权宅基三权分置’宅基权具身份性质权利取享均权利具集体济组织成员身份前提然理卜抑实践中关集体济组织认识然较模糊存较争议方面伴着农村产业融合发展种新集体组织济形态断涌现集体济组织成员权认定规范带挑战方面着城乡融合发展婚嫁参军求学返乡业创业等原导致迁迁出会频繁发生变动必然会带宅基资格权变动农村集体济组织法律位明确成员资格认定模糊清制约着宅基资格权认定规范保护时关宅基资格权成员身份认知争议宅基退出理规范保护提出挑战杭州市天目山宅基试点改革退出方面举措发力包括采房换(农民公寓置换)钱换(货币回购)等方式引导农村愿偿退出闲置宅基农房时结合村庄整治收回余宅基目前引导农村闲置宅基退出创新举措已取初步成效毕竟试点改革时间较短续问题没完全暴露出例愿退出宅基农户否意味着宅基资格权完全丧失毕竟宅基退出必然导致农村集体济组织成员权丧失外激活宅基财产权价值宅基三权分置改革重目2019年新修订土理法仅允许村民出卖住宅允许赠住宅宅基住宅变动方式会越越样化赠析产继承等方式获取住宅体仅包括农村集体济组织成员会涉非农村集体济组织成员基宅基三权分置设计导非农村集体济组织成员获取宅基权基存法理卜障碍非农村集体济组织成员会进步提出获取宅基资格权诉求非农村集体济组织成员否通住宅赠析产继承等方式实现成员身份补正
问题实践断探索出法理科学解答时宅基三权分置规范设计宅基农房权流转宅基资格权然保留处理资格权权受前权责关系界定明确
3宅基权规范流转盘活利市场机制法治保障足
坚守宅基居住保障功时进步凸显宅基资产属性财产性价值宅基三权分置改革重目宅基财产性价值显化赖宅基权盘活利杭州市宅基改革实践权盘活方面做出益探索目前然面探讨解决问题
（1）宅基权流转范围根前关法律规定宅基权集体济组织成员部流转着农村产业融合城乡融合断推进局限集体济组织成员部宅基权流转存着市场容量足缺乏活力困境然突破集体济组织部成员限制进行宅基权流转会产生改革法法律风险2019年新修订土理法然宅基流转做出进步规范仅止闲置宅基农房盘活宅基退出原性规定长期基两权分离惯性思维宅基权流转身份性限制显然已法契合现实改革需总结试点实践验基础卜宅基权流转范围做出符合时宜法律规定显极迫切
（2）宅基权流转期限前国法律没农民享宅基期限做出限制相期限国土权言农村宅基权期限囿房体原农房继承时必然会发生非集体济组织成员占宅基情况农村宅基三权分置设计背景宅基权规范利会面着期限设置问题杭州天目山宅基产权试点改革实践中宅基权设定高出期限20年实践中开发公司基农村农业长线思维投资价值考量期限更高求
（3）宅基融资功设计宅基资产属性财产性价值仅体现合法流转抵押担保囿前法律限制杭州宅基改革没涉宅基权融资抵押浙江省义乌乐清瑞安青田四开展试点困难重重宅基融资抵押功缺失严重影响着宅基财产性价值实现
（4）宅基流转交易市场培育建认宅基产权制度改革时间较短范围受限市场化宅基权流转交易机制未形成实践中存较交易履约法律风险
（5）宅基途规范理杭州宅基改革实践表明强化规划优化布局闲置宅基盘活利重基础村庄布局优化会涉土统筹利问题方面否结余闲置宅基指标转换成集体营性建设进更程度实现宅基市场价值方面保持宅基性质变情况闲置宅基农房利必然涉土利形式改变种改变应该采什样理方式进步探讨
十二宅基制度改革方
1发挥村集体导作推进宅基集体权效落实
宅基集体权效落实宅基三权分置改革逻辑起点实现效落实目标化解宅基集体权虚化弱化问题需尊重村民治充分发挥村集体宅基理中导作宅基三权分置会赋予村集体农民更宅基利权处分收益权增加乡村治理力提出更高求需村集体土权益实施机构决策运行程序提升完善作出合适应答年杭州市宅基制度改革实践重视村民治激发村民治活力改革利推进关键素目前乡村治理力宅基三权分置改革求存定差距前完善乡村治理体系坐实做强村集体济组织健全农村集体济组织制度促进宅基开发利中真正发挥村集体产权组织作时需进步健全村级土理议事机构完善宅基开发利民决策民理制度体系
2显化宅基农户资格权建构完善确权赋机制
宅基三权分置’仅土制度产权造更重塑城乡土权益关系探索实施宅基三权分置沉睡宅基激活造重途径彰显落实宅基集体需明晰集体权体确认集体权
享处置理收益等完整权厘清宅基三权间权责关系需做宅基三权分置登记发证工作确权登记保障宅基财产权价值发挥重基础针宅基三权分置确权登记问题方开展方式探索时颁发宅基权资格权两证做法确认分置宅基权颁发动产权证书摸索方显化宅基资格权直接宅基资格权颁证强调改革法新时代宅基三权分置登记规范探索显然放置国动产统登记法治架构外更偏离房体登记原坚持种改革思路效预防发生新分散登记改革符合
法治求现产权登记法治架构凸显宅基资格权回应宅基三权分置改革现实时宅基三权分置登记运行法治轨道宅基资格权备注(附记)标记方式值推崇安宅基改革方面已做出鉴意义前期探索⑦充分赋权扩推进农村产业融合发展针利闲置宅基农房发展农村新业态导致原途发生变化应该允许保留原样态办理途变更登记激活闲置宅基农房推动农村宅基序退出需进步明晰农村宅基项权资源市场中边界参国土类似途流转期限规定明确规范宅基权流转期限应逐渐消宅基权城乡流转壁垒符合空间制情况适允许宅基权流转受农村集体济组织成员身份域限制结合宅基偿制度构建通宅基序退出通道真正建认起农村集体济组织推进理宅基退出机制
3推进宅基三权分置改革规范发展保障宅基权适度放活
宅基三权分置作具中国特色土制度改革创新充分展示方动中央推动良互动局面折射政府市场土资源配置中协发力重价值宅基三权分置改革深推进离开级政府政策扶持效监首先政府做宅基三权分置规范发展推手通制定相关政策引领宅基三权分置改革规范探索积极构建种激励措施福利政策促进宅基流转退出效提升宅基财产权价值实现宅基减量化目标次政府积极推动搭建宅基开发利交易台通规范化运作交易台链接起宅基开发利供需两端端连接宅基资格权(宅基权供方)端连接集体济组织项目开发者(宅基权受方)供需两端交易实现农民收益化目标次政府做宅基三权分置改革效监尊重村民治基础完善宅基审批监机制强化空间制优化村庄布局治理结
构实现农村宅基节约集约化目标
4推动宅基三权分置外协改革序促进闲置宅基盘活利
年国农村土制度改革三项试点已起初试点区封闭单项突破转三项试点统筹推进背景宅基三权分置改革果仅单兵推进显然难取佳效果应促进闲置宅基盘活利切口推进宅基三权分置改革相关领域改革协融合断完善宅基益物权保障机制新修改土理法集体营性建设直接市扫清法律障碍推进构建城乡统建设市场提供坚实法律支撑时闲置宅基农房激活利开辟更广阔前景时利集体建设建设租赁住房试点改革⑧宅基制度改革外部协提供重支撑然宅基属农村建设特农村家庭生存保障价值必然会功开发利带限制更效盘活闲置宅基闲置宅基规划转集体营性建设进行开发利浙江省德清县义乌市作国农村土制度三项改革试点县市方面已做出益探索产生良济社会效益符合土规划严格审批手续前提尝试宅基权转化集体营性建设权避免宅基权处分直接放开造成击时降低改革成难度[13}二钱里解决农村宅基序退出关键素予公合理补偿促进农户序退出闲置宅基农房实现农村闲置宅基序减量退出积极构建城镇建设增加农村闲置宅基减量退出相挂钩运行机制样纤解农村闲置宅基减量退出资金压力适缓解城镇建设断增加压力三宅基三权分置改革农村土综合整治改革结合起2019年新修订土理法明确坚持宅基户宅突破基础卜新增实现户宅区允许县级政府创新举措保障户居例外条款⑨条款宅基集约节约利指明方提供法律保障盘活利闲置宅基具积极促进作定意义卜助农村土综合整治改革利实施杭州天目山宅基试点改革实践表明宅基三权分置改革农村土综合整治改革机结合起宅基制度改革发挥事半功倍效果村例通盘活利存量建设调剂置换等方式仅腾挪出公寓楼回迁安置区建设部分造起房子家庭条件较困难村民选择性安置调剂外造夏家民宿集群切实增强村民改革获感幸福感[ 14]
十二 三条底线
坚决守住土公制性质改变坚持农村土农民集体坚持农村基营制度魂作国农村基础制度土公制重组成部分农村土集体制促进国农村生产力发展保障农民权益维护农村谐稳定根保障深化农村宅基制度改革积极探索落实宅基集体权基础通市场机制优化资源配置适度放活宅基农民房屋权适度放活宅基农民房屋权绝城里工商资农村买房置严格禁止乡利农村宅基建设墅院私会馆市场化程度越深化越始终坚持农村土农民集体根定海神针确保改革进程中发生颠覆性错误
坚决守住耕红线突破切实保护耕国基国策实行严格耕保护制度保护熊猫样保护耕民食天粮土耕保护事关国家粮食安全绝容半点闪失着工业化城镇化发展方面土需求越越高愈发提醒集约节约利分寸土重性深化农村宅基制度改革必须坚持农姓农严守耕红线保障粮食安全方面进步规范农村宅基理制度完善宅基分配农民建房理探索种形式保障农村居民户居坚决遏制农村乱占耕建房问题方面积极稳妥开展农村闲置宅基闲置住宅盘活利工作通挖掘农村建设存量提高土集约节约利效率
坚决守住农民利益受损深化农村宅基制度改革关农民基居住权益始终农民权益作改革出发点落脚点正确处理农民土关系深化农村宅基制度改革切实保障宅基农户资格权农民房屋财产权赋予农户更加充分宅基益物权农民群众宅基制度改革体力量改革尊重农民群众意愿切实保障农民知情权参权表达权监督权种名义违背农民意愿强制流转宅基非法强迫农民楼违法收回农民合法取宅基退出宅基作农民进城落户条件
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