农村宅基制度改革
第部分：改革背景
宅基重性
新发展阶段深化农业供侧结构性改革实施乡村振兴战略发挥农村国循环动性作关键盘活农村三块支点撬动动员社会投资优化生产素市场化配置推动农村二三产业融合发展丰富乡村济业态挖掘释放农村土制度红利重构新型工农城乡关系着力拓展农民增收空间
农村改革目活村富民中国农村重庞资存量三块农宅基集体建设
疑农村宅基制度国具特色备受关注制度安排
定义：农村村民建造住宅附属设施集体建设包括住房附属房庭院等（中农发〔2019〕11号文）
体：农村村民
途：建造住宅附属设施（住房附属房庭院等）
性质：农村集体建设
二农村宅基存问题
（）农村宅基户宅现象较普遍
基集体土占白占占占等思想根深蒂固农户发占领处宅基方面基层理局限应该收回宅基法收回进步加剧宅基户宅现象
（二）农户建房面积严重超标
囿房子光宗耀祖等陈旧观念相互攀心理影响村民建房严重超县宅基建设面积标准
（三）村庄缺乏规划房屋布局较散乱
长期农村住房建设缺乏科学规划理绝部分村庄没编制村庄规划致村民建房选址意性房屋布局散乱杂乱章
（四）闲置房屋村庄空心化严重
农村口量外出业村民建新拆旧致闲置破败房屋散布处集中连片加剧村庄空心化程度
（五）违规建房
宅基审批意识强违规建房现象严重
（六）私流转现象普遍
宅基理制度滞加村民普遍认宅基祖业私财产房屋宅基私流转现象普遍
三农村宅基制度存问题
（）宅基权难显化
土理法第九条规定：城市市区土属国家
农村城市郊区土法律规定属国家外属农民集体宅基留留山属农民集体
现行法律宅基集体属安排已较清晰前需解决关键问题更落实显化集体项权包括处置理收益等三方面
宅基权集体集体抽象概念需通定组织执行完成集体意志
良组织形态运行机制关系着宅基处置理收益等集体权利实现目前尚法律法规集体概念进行界定存三权分置集体土权落实风险宅基改革实践中村民委员会村集体济组织合作社新型农村治组织等司职科学处理组织间关系条紊实施处置理收益权彰显宅基集体权首问题
（二）宅基资格权认定规范保护较模糊
资格权指农户基农村集体济组织成员拥特宅基居住保障权利
1宅基制度改革两权三权农户资格权宅基三权中新创设独立权利类型勾连宅基权权纽带科学认知定位宅基资格权关系农村宅基制度改革成败前关宅基资格权创设逻辑成员权权两种解释路径宅基资格权直接脱胎集体济组织成员权抑直接裂变两权分离中宅基权两种证思路侧重客观认识宅基资格权源处具维度参考价值然种解释终绕开集体济组织成员权
2集体济组织认识然较模糊存较争议
（1）方面伴着农村产业融合发展种新集体组织济形态断涌现集体济组织成员权认定规范带挑战
（2）方面着城乡融合发展婚嫁参军求学返乡业创业等原导致迁迁出会频繁发生变动必然会带宅基资格权变动农村集体济组织法律位明确成员资格认定模糊清制约着宅基资格权认定规范保护
（3）关宅基资格权成员身份认知争议宅基退出理规范保护提出挑战
（三）宅基权规范流转盘活利市场机制法治保障足
1宅基权流转范围
根前关法律规定宅基权集体济组织成员部流转着农村产业融合城乡融合断推进局限集体济组织成员部宅基权流转存着市场容量足缺乏活力困境
2 宅基权流转期限
农村宅基三权分置设计背景宅基权规范利会面着期限设置问题杭州天目山宅基产权试点改革实践中宅基权设定高出期限20年实践中开发公司基农村农业长线思维投资价值考量期限更高求
3宅基融资功设计宅基资产属性财产性价值仅体现合法流转抵押担保囿前法律限制宅基权融资抵押宅基融资抵押功缺失严重影响着宅基财产性价值实现
4宅基流转交易市场培育建立宅基产权制度改革时间较短范围受限市场化宅基权流转交易机制未形成实践中存较交易履约法律风险
5宅基途规范理村庄布局优化会涉土统筹利问题方面否结余闲置宅基指标转换成集体营性建设进更程度实现宅基市场价值方面保持宅基性质变情况闲置宅基农房利必然涉土利形式改变种改变应该采什样理方式进步探讨
第二部分：改革容
宅基制度改革历程
新中国成立国农村宅基制度历私集体流转限制流转程
（）私流转时期（19481961年）
新中国成立实行生产资料私制农村宅基房屋等农民私农民享充分处置权买卖
社会义改造时期通互助组初级社高级社等公制改造农村生产资料集体化程度断提高宅基房屋属农民制度没改变
1956年实施高级农业生产合作社示范章程规定社员房屋基必入社时期房屋建房保持私财产性质买卖租赁继承受法律保护
（二）集体房走时期（19621994年）
高级社农村民公社渡农村实行生产资料集体制农村宅基逐步集体化农民宅基权演变宅基权
1962年农村民公社工作条例修正草案规定生产队范围土生产队准出租买卖宅基房屋流转
1982年国务院颁布村镇建房理条例明确规定农村宅基权房屋买卖转移出卖出租房屋申请宅基
1986年土理法规定城镇居民建住宅需集体土必须县级民政府批准首次法律明确城镇居民合法申请集体土盖房
改革开放着农村济快速发展农村出现建房热潮农民建房热衷占占出现量占耕势头严格保护耕1990年国务院批转国家土理局关加强农村宅基理工作请示通知提出选择济基础较耕资源紧张区步骤开展宅基偿试点
（三）严格理限制交易时期（19952008年）
1995年施行担保法规定宅基权抵押标志着宅基进入严格理限制交易时期
1998年城镇住房分配体制改革量城市居民乡购买农民房屋控制城镇居民购买农村房屋行利推进城镇住房制度改革1998年修订土理法法律禁止城镇居民购买农村宅基房屋规定农村居民户拥处宅基禁止农民住宅出售城镇居民农村村民户宅规定堵城市居民合法获农村宅基途径
国家出台系列政策文件2004年国务院关深化改革严格土理决定2007年国办关严格执行关农村集体建设法律政策通知等严令禁止城镇居民农村购置宅基禁止城镇居民购买农成宅基制度改革红线
（四）拓展权探索时期（20082014年）
新世纪统筹城乡发展力度断加量农村口加速流城市城市业购房居住农村宅基房屋闲置现象量出现引发社会关注提高宅基利效率推进口流动土资源配置相匹配国家探索放松宅基权限制稳慎序激活包括农村土房屋资源素市场成改革探索方
2008年十七届三中全会决定提出法保障农户宅基益物权（益物权指益物权动产者动产法享占收益权利）
2010年原国土资源部关进步完善农村宅基理制度切实维护农民权益通知提出选择合适区开展宅基偿试点宅基偿次成改革容
2013年十八届三中全会决定求改革完善农村宅基制度慎重稳妥开展农民住房财产权抵押试点权赋重特征宅基制度改革步伐逐步加快农民房屋宅基权益保护持续加强
（五）保障权益深化改革时期（2015年）
落实十八届三中全会求2014年12月中央深改组审议通农村土制度三项改革意见系统谋划推进完善宅基权益保障取方式探索宅基偿制度宅基愿偿退出机制等改革事项
2015年2月全国授权全国33试点区暂时调整实施关法律法规开展宅基制度改革试点
2015年11月中办国办印发深化农村改革综合性实施方案探索宅基偿制度愿偿退出机制开展农民住房财产权抵押贷款等改革事项提日程
2018年中央号文件提出完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基三权分置等改革事项
2019年全国通新修订土理法宅基制度进行修改：明确规定保障户居种实现形式二放宅基审批权三允许农民法愿偿退出宅基鼓励盘活利闲置宅基闲置住宅
2020年6月30号中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通深化农村宅基制度改革试点方案（[2020]18号）强调积极探索落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权具体路径办法坚决守住土公制性质改变耕红线突破农民利益受损三条底线实现维护发展农民权益
明确农村宅基制度改革基原试点目标试点容保障措施
二宅基制度改革基原
（）坚持稳慎推进
严守土公制性质改变耕红线突破农民利益受损底线稳慎推进宅基制度改革充分认识农村宅基制度改革复杂性长期性保持历史耐心稳慎推进强化严理严格规范试点防止出现偏差
（二） 坚持三权分置
落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权积极探索宅基三权分置实现路径方法
（三）农民体
充分尊重农民意愿反映农民诉求切实保障农民合法权益充分体现农民群众体性发挥农民集体协商作实现维护发展农民权益
（四）坚持问题导
针前农村宅基制度方面存突出问题矛盾创新理思路优化制度设计妥善处理农村宅基历史遗留问题击非法占行限制增量放活存量鼓励减量激活市场序推进宅基改革
（五） 坚持分类指导
坚持顶层设计基层创新良性互动根区资源条件发展水制宜探索改革模式
三宅基制度改革目标务
（）进步理清宅基权资格权权关系明确权实现路径形成层次分明结构合理等保护格局
（二）探索完善宅基分配流转抵押退出收益审批监等制度方法路径推动宅基制度更加健全权益更保障利更加效理更加规范
（三）总结批复制推广惠民生利修法制度创新成果（全国试点验推广）
四 宅基制度改革容
（） 完善宅基集体权行机制
1 明确宅基权体
土理法第九条规定：城市市区土属国家
农村城市郊区土法律规定属国家外属农民集体宅基留留山属农民集体
土理法规定：农民集体土法属村农民集体村集体济组织者村民委员会营理已分属村两农村集体济组织农民集体村该农村集体济组织者村民组营理已属乡（镇）农民集体乡（镇）农村集体济组织营理
集体济组织村民委员会村民组行时候权责未理清
2 探索宅基集体权效实现形式方法路径
赋予集体济组织宅基理职行宅基占收益处分（包括分配）权
指导集体济组织建立宅基理章程理集体济组织村民组宅基理职
建立健全村民代表会议审议决定宅基重事项程序办法健全议事协商机制矛盾纠纷调解机制
充分发挥基层网格宅基理中作实现宅基网格化理
集体土确权登记颁证基础宅基权确权层级集体济组织成员集体法集体济组织行权
（二） 探索宅基资格权保障机制
农户基农村集体济组织成员拥特宅基居住保障权利
土理法规定：农村村民户拥处宅基宅基面积超省治区直辖市规定标准
均土少保障户拥处宅基区县级民政府充分尊重农村村民意愿基础采取措施省治区直辖市规定标准保障农村村民实现户居
1宅基资格权认定
集体济组织成员身份基础综合户籍关系婚姻关系继承关系土承包居住情况履行义务等素完善宅基资格权认定方式市单位出台认定办法
户组成成员界定：村民（户籍）集体济组织成员户籍结合承包关系居住履行义务情况（资格权认定）
宅界定独门独户住房宅户宅实际面积满足生产生活需求宅确定明确村民户占两处宅基总面积超标认定户宅
资格户集重漏原针农户界定分户条件等关键问题开展宅基资格权认定登记规范宅基资格权异迁移行实行资格权登记信息动态更新
2科学制定宅基面积标准
1982年村镇建房理条例首次宅基面积提出求规定省级民政府根山区丘陵原牧区城效集镇等情况分规定限额县级民政府根省级民政府规定限额结合均耕家庭副业民族俗计划生育等情况规定宅基面积标准
3建立户居资格权保障方式
传统农区实行户宅分配制度
均耕较少二三产业较发达区实行相集中统建户联建等方式落实户宅
城镇建设范围建设农民公寓农民住宅区等方式满足农民居住需求
4探索宅基资格权样化实现方式
探索社区化货币化异安置等种保障方式探索市跨集体济组织实现资格权实施办法探索建立集体济组织体集体济组织成员（宅基资格权）住房保障基金制度实现居住权兜底保障
（三） 探索宅基权流转制度
确保户居前提逐步放活宅基权允许宅基资格权通营出租入股抵押合作等种方式盘活利农村闲置宅基闲置住房发展乡村产业效途径研究提出相应理措施探索继承农房宅基权理办法
包括三种出租集体部转跨集体转
出租容包括：
1 原住户保留资格权享取动产权证书享新建改建转营收益融资抵押担保等权益
2 结合宅基三权分置改革允许农户定年限（5～30年）宅基房屋权进行流转
跨集体转条件
1转宅基房屋法取符合村庄规划
2转方须农村城镇合法住转申请宅基
3受农村村民（集体济组织成员）符合宅基申请条件
4征宅基属农民集体意村集体缴纳定费
（四）探索宅基权抵押制度
1赋予宅基农房抵押融资功探索开展宅基权抵押融资赋予宅基资格权住房财产权（含宅基权）抵押融资功
2建立宅基基准价体系抵押价值评估体系更评估宅基农房价值
3探索建立相应抵押登记制度结合农村金融改革通农村金融数字化转型进步深化政银合作破数壁垒简化抵押业务办理流程
4建立宅基抵押风险防范机制研究宅基权差化处置方式宅基农房抵押权实现时应保障抵押基居住条件确保抵押居屋
（五）探索宅基愿偿退出机制
土理法规定：国家允许进城落户农村村民法愿偿退出宅基鼓励农村集体济组织成员盘活利闲置宅基闲置住宅
1样化退出方式
坚持尊重民意鼓励居民愿偿原宅基退集体济组织创新退出方式探索保权退出（已进城落户原农民集体成员愿偿退出宅基保留宅基申请取资格需时重新申请取宅基）养老助推退出（允许农村老愿宅基房屋承包营权退回集体置换养老服务）补贴引导退出（允许愿退出宅基农户申请城镇济适房廉租住房等）返租引导退出（权体进城务工进城落户闲置宅基权体暂时愿意退出村集体统宅基租回授权社会体开发营）等退出方式货币房票等补偿政策
2分类处理户宅问题
合理原探索采偿退出方式引导退出违法违规占根实际情况法处置应退出予退出
3 健全价评估体系制定宅基退出补偿标准
4 退出宅基处理问题
符合国土空间规划途制前提探索通整理复垦复绿等方式退出宅基开展序整治研究统筹利政策措施法规实施城乡建设增减挂钩集体营性建设入市乡村振兴提供土等素保障
（六） 探索宅基偿制度
2010年国土资源部关进步完善农村宅基理制度切实维护农民权益通知提出允许村治组织新申请宅基住户开展宅基偿试点超规定面积标准宅基法处置村集体组织确认超占面积实施偿
1 偿收费范围
继承外非村集体济组织成员实际占面积实行偿集体济组织成员分户申请宅基时超标部分实行偿
2偿费收取标准
宅基初始偿取费根占农补偿成前期开发成确定（底价）
超面积标准户宅非集体成员偿费收取标准制定分区域差化阶梯式收费标准（新疆伊宁实行宅基初次分配成价取成价村集体行确定甘肃陇西划分城镇村镇村庄三区域县民政府定期公布偿标准湖北宜城城区副城区集镇中心村普通村确定米121元等基准价格村民行约定调节系数（022间）浙江义乌制定宅基基准价作偿费收取）
3收费体
偿费收取村委会集体济组织负责般年定年期次性收取初始取费次性收取保环节次性年定年期收取
4偿费利
取民民农民集体收取纳入村级三资统理集体公事业支出方偿费收数额较结余部分成员间均分配
（七）健全宅基收益分配制度
1收益源
宅基收益源宅基偿宅基权流转进行营活动产生土增值收益中缴集体济组织部分
2
集体济组织收取宅基收益严格集体济组织三资相关规定理实行专账理严格限定宅基收益范围仅限集体济组织兴办公益事业完善基础设施改善居环境编制村庄规划偿收回宅基等
3 监
收益情况集体民决策纳入集体济组织事务公开容接受审计督查政府监
（八）完善宅基审批制度
1优化审批程序
窗受理农民建房审批受理事项纳入台运行整合规划国土窗口制作标准统农民建房申请材料清单
限时办结严格规定审批时间规定时间完成审批事项
张表审批编制符合审批惯农民建房审批表规划国土农民建房申请审核职实现张表头批底
2放审批权限
探索乡镇政府履行宅基审批职责提升承接审批权放力效机制
（九） 健全宅基监机制
1 加强宅基理队伍建设
新轮机构改革新修订土理法求理部门职责建立农业农村然资源等相关部门效协机制保障宅基理职履行位配足宅基理编制员市农业农村局增设宅基理科完善宅基理数享协作机制
2建立宅基综合执法机制
合理划分宅基监执法职责边界农业农村部门牵头建立部门负责宅基监机制建立网格化理机制加强宅基日常巡查职责综合行政执法部门负责宅基违法行调查处罚续监工作建立健全综合执法部门业务部门间信息通报资源享执法协助业务指导案件移送工作会商协调联动等制度形成畅效协调配合工作机制
五宅基制度改革相关基础工作
（）摸清农村宅基底数
着力开展宅基基础信息调查利第三次全国国土调查卫星遥感等数信息结合房体宅基权确权登记颁证农村宅基农房利现状调查等资料组织开展宅基基础信息调查资格权调查涵盖宅基空间信息权属信息利现状宅基资格权等信息摸清全市农村宅基农房家底
（二）构建宅基智慧理信息台
通区块链技术建设龙港宅基数字化智综合理台通数字赋实现集体济组织成员农户宅基资格确认分配审批流转置换退出等全生命周期理建立部门数享机制
（三）开展村庄规划编制
统筹城乡发展结合新轮国土空间规划编制市域村庄布局规划科学优化农村布局根类型村庄发展需编制规合实性村庄规划实行宅基规模总量控制优化布局农村基础设施公益事业设施促进集体建设节约集约利
（四）妥善处理历史遗留问题
历史形成类宅基问题进行系统排查注意建档立案根关法律法规政策规定研究制定符合实际处置办法法规稳妥序原分类认定问题性质逐步化解
第三部分：未展
展未农村宅基制度改革应实现权基理念予农民更土财产权利农民分享更发展成果应构建城乡体土政策体系核心导建立健全等开放统监城乡建设市场体系土理制度
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第部分：改革背景
宅基重性
新发展阶段深化农业供侧结构性改革实施乡村振兴战略发挥农村国循环动性作关键盘活农村三块支点撬动动员社会投资优化生产素市场化配置推动农村二三产业融合发展丰富乡村济业态挖掘释放农村土制度红利重构新型工农城乡关系着力拓展农民增收空间
农村改革目活村富民中国农村重庞资存量三块农宅基集体建设
疑农村宅基制度国具特色备受关注制度安排
定义：农村村民建造住宅附属设施集体建设包括住房附属房庭院等（中农发〔2019〕11号文）
体：农村村民
途：建造住宅附属设施（住房附属房庭院等）
性质：农村集体建设
二农村宅基存问题
（）农村宅基户宅现象较普遍
基集体土占白占占占等思想根深蒂固农户发占领处宅基方面基层理局限应该收回宅基法收回进步加剧宅基户宅现象
（二）农户建房面积严重超标
囿房子光宗耀祖等陈旧观念相互攀心理影响村民建房严重超县宅基建设面积标准
（三）村庄缺乏规划房屋布局较散乱
长期农村住房建设缺乏科学规划理绝部分村庄没编制村庄规划致村民建房选址意性房屋布局散乱杂乱章
（四）闲置房屋村庄空心化严重
农村口量外出业村民建新拆旧致闲置破败房屋散布处集中连片加剧村庄空心化程度
（五）违规建房
宅基审批意识强违规建房现象严重
（六）私流转现象普遍
宅基理制度滞加村民普遍认宅基祖业私财产房屋宅基私流转现象普遍
三农村宅基制度存问题
（）宅基权难显化
土理法第九条规定：城市市区土属国家
农村城市郊区土法律规定属国家外属农民集体宅基留留山属农民集体
现行法律宅基集体属安排已较清晰前需解决关键问题更落实显化集体项权包括处置理收益等三方面
宅基权集体集体抽象概念需通定组织执行完成集体意志
良组织形态运行机制关系着宅基处置理收益等集体权利实现目前尚法律法规集体概念进行界定存三权分置集体土权落实风险宅基改革实践中村民委员会村集体济组织合作社新型农村治组织等司职科学处理组织间关系条紊实施处置理收益权彰显宅基集体权首问题
（二）宅基资格权认定规范保护较模糊
资格权指农户基农村集体济组织成员拥特宅基居住保障权利
1宅基制度改革两权三权农户资格权宅基三权中新创设独立权利类型勾连宅基权权纽带科学认知定位宅基资格权关系农村宅基制度改革成败前关宅基资格权创设逻辑成员权权两种解释路径宅基资格权直接脱胎集体济组织成员权抑直接裂变两权分离中宅基权两种证思路侧重客观认识宅基资格权源处具维度参考价值然种解释终绕开集体济组织成员权
2集体济组织认识然较模糊存较争议
（1）方面伴着农村产业融合发展种新集体组织济形态断涌现集体济组织成员权认定规范带挑战
（2）方面着城乡融合发展婚嫁参军求学返乡业创业等原导致迁迁出会频繁发生变动必然会带宅基资格权变动农村集体济组织法律位明确成员资格认定模糊清制约着宅基资格权认定规范保护
（3）关宅基资格权成员身份认知争议宅基退出理规范保护提出挑战
（三）宅基权规范流转盘活利市场机制法治保障足
1宅基权流转范围
根前关法律规定宅基权集体济组织成员部流转着农村产业融合城乡融合断推进局限集体济组织成员部宅基权流转存着市场容量足缺乏活力困境
2 宅基权流转期限
农村宅基三权分置设计背景宅基权规范利会面着期限设置问题杭州天目山宅基产权试点改革实践中宅基权设定高出期限20年实践中开发公司基农村农业长线思维投资价值考量期限更高求
3宅基融资功设计宅基资产属性财产性价值仅体现合法流转抵押担保囿前法律限制宅基权融资抵押宅基融资抵押功缺失严重影响着宅基财产性价值实现
4宅基流转交易市场培育建立宅基产权制度改革时间较短范围受限市场化宅基权流转交易机制未形成实践中存较交易履约法律风险
5宅基途规范理村庄布局优化会涉土统筹利问题方面否结余闲置宅基指标转换成集体营性建设进更程度实现宅基市场价值方面保持宅基性质变情况闲置宅基农房利必然涉土利形式改变种改变应该采什样理方式进步探讨
第二部分：改革容
宅基制度改革历程
新中国成立国农村宅基制度历私集体流转限制流转程
（）私流转时期（19481961年）
新中国成立实行生产资料私制农村宅基房屋等农民私农民享充分处置权买卖
社会义改造时期通互助组初级社高级社等公制改造农村生产资料集体化程度断提高宅基房屋属农民制度没改变
1956年实施高级农业生产合作社示范章程规定社员房屋基必入社时期房屋建房保持私财产性质买卖租赁继承受法律保护
（二）集体房走时期（19621994年）
高级社农村民公社渡农村实行生产资料集体制农村宅基逐步集体化农民宅基权演变宅基权
1962年农村民公社工作条例修正草案规定生产队范围土生产队准出租买卖宅基房屋流转
1982年国务院颁布村镇建房理条例明确规定农村宅基权房屋买卖转移出卖出租房屋申请宅基
1986年土理法规定城镇居民建住宅需集体土必须县级民政府批准首次法律明确城镇居民合法申请集体土盖房
改革开放着农村济快速发展农村出现建房热潮农民建房热衷占占出现量占耕势头严格保护耕1990年国务院批转国家土理局关加强农村宅基理工作请示通知提出选择济基础较耕资源紧张区步骤开展宅基偿试点
（三）严格理限制交易时期（19952008年）
1995年施行担保法规定宅基权抵押标志着宅基进入严格理限制交易时期
1998年城镇住房分配体制改革量城市居民乡购买农民房屋控制城镇居民购买农村房屋行利推进城镇住房制度改革1998年修订土理法法律禁止城镇居民购买农村宅基房屋规定农村居民户拥处宅基禁止农民住宅出售城镇居民农村村民户宅规定堵城市居民合法获农村宅基途径
国家出台系列政策文件2004年国务院关深化改革严格土理决定2007年国办关严格执行关农村集体建设法律政策通知等严令禁止城镇居民农村购置宅基禁止城镇居民购买农成宅基制度改革红线
（四）拓展权探索时期（20082014年）
新世纪统筹城乡发展力度断加量农村口加速流城市城市业购房居住农村宅基房屋闲置现象量出现引发社会关注提高宅基利效率推进口流动土资源配置相匹配国家探索放松宅基权限制稳慎序激活包括农村土房屋资源素市场成改革探索方
2008年十七届三中全会决定提出法保障农户宅基益物权（益物权指益物权动产者动产法享占收益权利）
2010年原国土资源部关进步完善农村宅基理制度切实维护农民权益通知提出选择合适区开展宅基偿试点宅基偿次成改革容
2013年十八届三中全会决定求改革完善农村宅基制度慎重稳妥开展农民住房财产权抵押试点权赋重特征宅基制度改革步伐逐步加快农民房屋宅基权益保护持续加强
（五）保障权益深化改革时期（2015年）
落实十八届三中全会求2014年12月中央深改组审议通农村土制度三项改革意见系统谋划推进完善宅基权益保障取方式探索宅基偿制度宅基愿偿退出机制等改革事项
2015年2月全国授权全国33试点区暂时调整实施关法律法规开展宅基制度改革试点
2015年11月中办国办印发深化农村改革综合性实施方案探索宅基偿制度愿偿退出机制开展农民住房财产权抵押贷款等改革事项提日程
2018年中央号文件提出完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基三权分置等改革事项
2019年全国通新修订土理法宅基制度进行修改：明确规定保障户居种实现形式二放宅基审批权三允许农民法愿偿退出宅基鼓励盘活利闲置宅基闲置住宅
2020年6月30号中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通深化农村宅基制度改革试点方案（[2020]18号）强调积极探索落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权具体路径办法坚决守住土公制性质改变耕红线突破农民利益受损三条底线实现维护发展农民权益
明确农村宅基制度改革基原试点目标试点容保障措施
二宅基制度改革基原
（）坚持稳慎推进
严守土公制性质改变耕红线突破农民利益受损底线稳慎推进宅基制度改革充分认识农村宅基制度改革复杂性长期性保持历史耐心稳慎推进强化严理严格规范试点防止出现偏差
（二） 坚持三权分置
落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权积极探索宅基三权分置实现路径方法
（三）农民体
充分尊重农民意愿反映农民诉求切实保障农民合法权益充分体现农民群众体性发挥农民集体协商作实现维护发展农民权益
（四）坚持问题导
针前农村宅基制度方面存突出问题矛盾创新理思路优化制度设计妥善处理农村宅基历史遗留问题击非法占行限制增量放活存量鼓励减量激活市场序推进宅基改革
（五） 坚持分类指导
坚持顶层设计基层创新良性互动根区资源条件发展水制宜探索改革模式
三宅基制度改革目标务
（）进步理清宅基权资格权权关系明确权实现路径形成层次分明结构合理等保护格局
（二）探索完善宅基分配流转抵押退出收益审批监等制度方法路径推动宅基制度更加健全权益更保障利更加效理更加规范
（三）总结批复制推广惠民生利修法制度创新成果（全国试点验推广）
四 宅基制度改革容
（） 完善宅基集体权行机制
1 明确宅基权体
土理法第九条规定：城市市区土属国家
农村城市郊区土法律规定属国家外属农民集体宅基留留山属农民集体
土理法规定：农民集体土法属村农民集体村集体济组织者村民委员会营理已分属村两农村集体济组织农民集体村该农村集体济组织者村民组营理已属乡（镇）农民集体乡（镇）农村集体济组织营理
集体济组织村民委员会村民组行时候权责未理清
2 探索宅基集体权效实现形式方法路径
赋予集体济组织宅基理职行宅基占收益处分（包括分配）权
指导集体济组织建立宅基理章程理集体济组织村民组宅基理职
建立健全村民代表会议审议决定宅基重事项程序办法健全议事协商机制矛盾纠纷调解机制
充分发挥基层网格宅基理中作实现宅基网格化理
集体土确权登记颁证基础宅基权确权层级集体济组织成员集体法集体济组织行权
（二） 探索宅基资格权保障机制
农户基农村集体济组织成员拥特宅基居住保障权利
土理法规定：农村村民户拥处宅基宅基面积超省治区直辖市规定标准
均土少保障户拥处宅基区县级民政府充分尊重农村村民意愿基础采取措施省治区直辖市规定标准保障农村村民实现户居
1宅基资格权认定
集体济组织成员身份基础综合户籍关系婚姻关系继承关系土承包居住情况履行义务等素完善宅基资格权认定方式市单位出台认定办法
户组成成员界定：村民（户籍）集体济组织成员户籍结合承包关系居住履行义务情况（资格权认定）
宅界定独门独户住房宅户宅实际面积满足生产生活需求宅确定明确村民户占两处宅基总面积超标认定户宅
资格户集重漏原针农户界定分户条件等关键问题开展宅基资格权认定登记规范宅基资格权异迁移行实行资格权登记信息动态更新
2科学制定宅基面积标准
1982年村镇建房理条例首次宅基面积提出求规定省级民政府根山区丘陵原牧区城效集镇等情况分规定限额县级民政府根省级民政府规定限额结合均耕家庭副业民族俗计划生育等情况规定宅基面积标准
3建立户居资格权保障方式
传统农区实行户宅分配制度
均耕较少二三产业较发达区实行相集中统建户联建等方式落实户宅
城镇建设范围建设农民公寓农民住宅区等方式满足农民居住需求
4探索宅基资格权样化实现方式
探索社区化货币化异安置等种保障方式探索市跨集体济组织实现资格权实施办法探索建立集体济组织体集体济组织成员（宅基资格权）住房保障基金制度实现居住权兜底保障
（三） 探索宅基权流转制度
确保户居前提逐步放活宅基权允许宅基资格权通营出租入股抵押合作等种方式盘活利农村闲置宅基闲置住房发展乡村产业效途径研究提出相应理措施探索继承农房宅基权理办法
包括三种出租集体部转跨集体转
出租容包括：
1 原住户保留资格权享取动产权证书享新建改建转营收益融资抵押担保等权益
2 结合宅基三权分置改革允许农户定年限（5～30年）宅基房屋权进行流转
跨集体转条件
1转宅基房屋法取符合村庄规划
2转方须农村城镇合法住转申请宅基
3受农村村民（集体济组织成员）符合宅基申请条件
4征宅基属农民集体意村集体缴纳定费
（四）探索宅基权抵押制度
1赋予宅基农房抵押融资功探索开展宅基权抵押融资赋予宅基资格权住房财产权（含宅基权）抵押融资功
2建立宅基基准价体系抵押价值评估体系更评估宅基农房价值
3探索建立相应抵押登记制度结合农村金融改革通农村金融数字化转型进步深化政银合作破数壁垒简化抵押业务办理流程
4建立宅基抵押风险防范机制研究宅基权差化处置方式宅基农房抵押权实现时应保障抵押基居住条件确保抵押居屋
（五）探索宅基愿偿退出机制
土理法规定：国家允许进城落户农村村民法愿偿退出宅基鼓励农村集体济组织成员盘活利闲置宅基闲置住宅
1样化退出方式
坚持尊重民意鼓励居民愿偿原宅基退集体济组织创新退出方式探索保权退出（已进城落户原农民集体成员愿偿退出宅基保留宅基申请取资格需时重新申请取宅基）养老助推退出（允许农村老愿宅基房屋承包营权退回集体置换养老服务）补贴引导退出（允许愿退出宅基农户申请城镇济适房廉租住房等）返租引导退出（权体进城务工进城落户闲置宅基权体暂时愿意退出村集体统宅基租回授权社会体开发营）等退出方式货币房票等补偿政策
2分类处理户宅问题
合理原探索采偿退出方式引导退出违法违规占根实际情况法处置应退出予退出
3 健全价评估体系制定宅基退出补偿标准
4 退出宅基处理问题
符合国土空间规划途制前提探索通整理复垦复绿等方式退出宅基开展序整治研究统筹利政策措施法规实施城乡建设增减挂钩集体营性建设入市乡村振兴提供土等素保障
（六） 探索宅基偿制度
2010年国土资源部关进步完善农村宅基理制度切实维护农民权益通知提出允许村治组织新申请宅基住户开展宅基偿试点超规定面积标准宅基法处置村集体组织确认超占面积实施偿
1 偿收费范围
继承外非村集体济组织成员实际占面积实行偿集体济组织成员分户申请宅基时超标部分实行偿
2偿费收取标准
宅基初始偿取费根占农补偿成前期开发成确定（底价）
超面积标准户宅非集体成员偿费收取标准制定分区域差化阶梯式收费标准（新疆伊宁实行宅基初次分配成价取成价村集体行确定甘肃陇西划分城镇村镇村庄三区域县民政府定期公布偿标准湖北宜城城区副城区集镇中心村普通村确定米121元等基准价格村民行约定调节系数（022间）浙江义乌制定宅基基准价作偿费收取）
3收费体
偿费收取村委会集体济组织负责般年定年期次性收取初始取费次性收取保环节次性年定年期收取
4偿费利
取民民农民集体收取纳入村级三资统理集体公事业支出方偿费收数额较结余部分成员间均分配
（七）健全宅基收益分配制度
1收益源
宅基收益源宅基偿宅基权流转进行营活动产生土增值收益中缴集体济组织部分
2
集体济组织收取宅基收益严格集体济组织三资相关规定理实行专账理严格限定宅基收益范围仅限集体济组织兴办公益事业完善基础设施改善居环境编制村庄规划偿收回宅基等
3 监
收益情况集体民决策纳入集体济组织事务公开容接受审计督查政府监
（八）完善宅基审批制度
1优化审批程序
窗受理农民建房审批受理事项纳入台运行整合规划国土窗口制作标准统农民建房申请材料清单
限时办结严格规定审批时间规定时间完成审批事项
张表审批编制符合审批惯农民建房审批表规划国土农民建房申请审核职实现张表头批底
2放审批权限
探索乡镇政府履行宅基审批职责提升承接审批权放力效机制
（九） 健全宅基监机制
1 加强宅基理队伍建设
新轮机构改革新修订土理法求理部门职责建立农业农村然资源等相关部门效协机制保障宅基理职履行位配足宅基理编制员市农业农村局增设宅基理科完善宅基理数享协作机制
2建立宅基综合执法机制
合理划分宅基监执法职责边界农业农村部门牵头建立部门负责宅基监机制建立网格化理机制加强宅基日常巡查职责综合行政执法部门负责宅基违法行调查处罚续监工作建立健全综合执法部门业务部门间信息通报资源享执法协助业务指导案件移送工作会商协调联动等制度形成畅效协调配合工作机制
五宅基制度改革相关基础工作
（）摸清农村宅基底数
着力开展宅基基础信息调查利第三次全国国土调查卫星遥感等数信息结合房体宅基权确权登记颁证农村宅基农房利现状调查等资料组织开展宅基基础信息调查资格权调查涵盖宅基空间信息权属信息利现状宅基资格权等信息摸清全市农村宅基农房家底
（二）构建宅基智慧理信息台
通区块链技术建设龙港宅基数字化智综合理台通数字赋实现集体济组织成员农户宅基资格确认分配审批流转置换退出等全生命周期理建立部门数享机制
（三）开展村庄规划编制
统筹城乡发展结合新轮国土空间规划编制市域村庄布局规划科学优化农村布局根类型村庄发展需编制规合实性村庄规划实行宅基规模总量控制优化布局农村基础设施公益事业设施促进集体建设节约集约利
（四）妥善处理历史遗留问题
历史形成类宅基问题进行系统排查注意建档立案根关法律法规政策规定研究制定符合实际处置办法法规稳妥序原分类认定问题性质逐步化解
第三部分：未展
展未农村宅基制度改革应实现权基理念予农民更土财产权利农民分享更发展成果应构建城乡体土政策体系核心导建立健全等开放统监城乡建设市场体系土理制度
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