摘 ：筹资企业先决条件企业运营保证房产属收益越高风险越投资期长资聚集行业房产企业否进行良发展会受筹资力高低影响国资义济市场发展速度落企业身环境完善市场济断发展房产企业现阶段资金筹集方式越发暴露出足处国房产公司筹资方面出手筹资状况进行初步调查分析
关键词：房产企业筹资状况筹资建议分析
中国恒集团概况 2
㈠集团简介 2
㈡筹资程 2
1．初创期(19972004) 3
2．成长期(20042007) 3
3．成熟期(2007) 4
二恒集团财务状况分析 5
㈠率分析 5
1盈利力 5
2偿债力 6
3营运力 6
4发展力 7
㈡趋势分析 7
1较资产负债表分析 7
2较利润表分析 8
㈢分析 8
1较资产负债表分析 8
2较利润表分析 9
㈣现金流 9
三恒集团筹资现状存问题分析 10
（）筹资现状 10
（二）筹资存问题 10
1资产负债率高负债筹资规模 10
2筹资方式单资金源赖性强 11
3筹资成高源筹资足 11
四中国恒集团筹资理建议 11
㈠调整负债规模降低资产负债率 11
㈡筹资方式元化 12
1合作开发 12
2企业购 12
3房产信托 12
4房产证券化 12
㈢扩源筹资 13
中国恒集团概况
㈠集团简介
中国恒集团建立1996年现公司名称中国恒集团原恒产集团限公司总部中国广东省广州市黄埔道西78号恒中心43楼许家印集团董事长恒发展抵分三阶段：
初创期：（19962004）1996年恒广州成立公司零开始1997年开发第楼盘金碧花园两时抢购空实现8000万销量获公司开始发展极珍贵第桶金通三年艰苦奋斗1999年恒2000家广州房企中遥遥领先成广州产10强2004年公司开始实行精品战略断实现产品升级换代
成长期：（20042007）2006年该公司全国范围迅速扩张广州迅速扩展中国20城市包括海天津武汉成等开发项目2增50跻身中国房企20强时利引进淡马锡德意志银行美林银行等国际投资者成中国房产企业迈国际标杆
成熟期：（2007）2008年底恒项核心济指标较2006年实现1020倍超常规增长创造公司跨越发展奇迹2017年公司战略转型成效显著位列全国500强第338名举跃升158位成全国500强排名提高快企业
㈡筹资程
根著名学者韩志成理恒集团财务状况房产市场宏观济素波特产品生命周期理财务绩效作标准恒产发展程分初始期成长期成熟期[19]
1．初创期(19972004)
恒产建立1996恒前期业务中没足够资金土储备面着较业务政策信息重组风险规模相较信贷水盈利力没达基金信托等相关金融机构支持更法发行债券股票等较宽松信贷条件银行获贷款
2002年8月恒市公司更名恒产成功市场壳琼源市时琼源(000502)418645万股法股受成第股东占总股2689％恒壳市目获资市场筹资希市公司筹资台帮助继续获企业发展需资金终形成符合现代市场济公司治理结构求促进企业持续发展恒产筹资初期银行贷款壳市
2．成长期(20042007)
期间国股票市场长期疲软恒壳琼源国资市场功基丧失2006年11月29日恒正式德意志银行美林淡马锡(金融投资者)达成战略投资协议根该协议三家机构投资者支付4亿美元认购恒8亿美元转换优先股获恒8％股权目前止中国民营企业境外私募(持股情况表)
表1 德意志银行美林淡马锡持股情况
2007年8月恒通市赞助商瑞士信贷帮助筹集43亿美元海外资金2000万民币国结构性担保贷款根贷款协议贷款方求支付年回报率高达19％195％恒旗附属公司股权土权鑫鑫BVI(许家印全资持)持恒股份作抵押贷款持续五年三分结构性担保贷款金全球发售款项中支付余额2012年8月31日期偿规定回报率计算该笔结构担保贷款恒年产生约利息支付082亿美元折成民币约6亿元2005年2006年恒净利润仅19亿元33亿元恒期间海外私募股权筹资贷款筹资
3．成熟期(2007)
2008年6月新世界集团董事长郑裕彤通控制周福15亿美元入股恒占公司股份39中东某国家投资局投入资金146亿美元占公司股份38％德意志银行美林等五家机构21亿美元投资入股通次私募筹资恒筹集资金506亿美元
表2 引入新投资者恒已发行股结构
2009年10月恒香港证券交易成功市筹资65亿港元2011年2013年恒先分发行两次优先票筹集180亿元民币
2013年恒产民生银行安银行联合发行30亿元优先股恒产4家项目公司营筹资
2014年越越房产公司转信托等金融机构恒产477亿元信托筹资规模位居榜首
2015年新年伊始恒中国农业银行中国邮政储蓄银行中国民生银行签署战略合作协议建立全面深入广泛长期战略合作关系三银行恒提总700亿授信
成熟期国家宏观调控政策控制资市场持续发展恒产筹资模式呈现元化发展恒止利传统银行款优先票筹资积动采香港股票交易市私募股权筹资房产信托筹资优先股筹等方式
二恒集团财务状况分析
通中国恒集团财务报表进行率分析趋势分析分析现金流分析全面评价企业时期种财务力文分析中国恒集团筹资资现状筹资足解决恒集团运营中种问题提供
表3 中国恒集团2014年2016年资产负债表部分数
单位：亿元
2014年
2015年
2016年
货币资金
247054
385039
658857
应收账款
7381
9332
15644
流动资产合计
383650
612344
1113635
资产合计
474462
757035
1350868
流动负债合计
268236
456681
733394
负债合计
362084
614893
1158336
股东权益合计
112378
142142
192532
表4 中国恒集团2014年2016年利润表表部分数
单位：亿元
2014年
2015年
2016年
营业收入
111398
13313
211444
利润总额
31191
31445
36862
净利润
18016
1734
17617
㈠率分析
1盈利力
20142016年中国恒集团盈利力指标见表5通分析出：20142016年恒集团盈利力项指标呈现出降趋势表明企业运净资产负债获利力降
表5 20142016年中国恒集团盈利力指标
2014年
2015年
2016年
毛利率（）
2853
2810
2810
营业利润率（）
2809
2391
1753
股东权益报酬率）
1879
1220
1053
净资产收益率（）
2466
2051
1151
综述恒集团毛利率低盈利力降
2偿债力
根表格数出：20142016年恒集团资产负债率70 85间逐年升超警戒线60说明企业负债太承受外部击力较弱相关资料知房产开发企业流动率均值2现金率均值1处安全范围然恒集团流动率现金率均低行业安全水说明行业相短期偿债力较低存定偿风险20142016年中中国恒集团产权率分322432601呈逐年升趋势数值高说明企业部资占总资产重较长期偿债力较弱权益数越表明者投入企业资占全部资产重越企业负债程度越高20142016年恒集团权益数逐年增加分422532701表明企业外部筹资财务杠杆倍数较风险相较企业长期负债率警戒线2020142016年数显示中国恒集团长期负债率分197820903146均值已高警戒线20说明恒集团存负债资化程度高长期偿债压力状况
表6 20142016年中国恒集团偿债力指标
2014年
2015年
2016年
资产负债率（）
7631
8122
8575
流动率
143
134
152
现金率
011
023
027
产权率
322
432
601
权益数
422
532
701
长期负债率（）
1978
2090
3146
综述中国恒集团短期偿债力长期偿债力均高
3营运力
出：恒集团2014年2016年应收账款周转率分1806|5931693根行业均值38明显偏高时根表格数数显示恒存货周转天数逐年升存货周转次需超季度时间果受国家宏观调控影响预期存货年成交量会更低周转天数会更长果继续受国家宏观调控影响预定年时间量会更低需运转时间会更长
表7 20142016年中国恒集团营运力指标
2014年
2015年
2016年
存货周转天数（天）
9782
11920
12371
应收账款周转（次）
1806
1593
1693
综述恒集团应收账款实现速度逐年放缓资金周转时间长积压量库存流动性差
4发展力
表8 20142016年中国恒集团发展力指标
2014年
2015年
2016年
销售增长率（）
1892
1951
5883
资产增长率（）
3628
5956
7844
表8出恒销售增长率低零说明公司年营业收入增加恒销售增长率呈升趋势表明恒营业收入成长性发展力更强时根表明显出恒资产增长率呈逐渐升趋势资产增长率高说明恒集团资产规模增长速度快集团竞争力增强
㈡趋势分析
1较资产负债表分析
表9中国恒集团20142016年资产负债表部分财务数
单位：亿元
2014年
例
2015年
例
2016年
例
货币资金
247054
100
385039
15585
658857
17711
应收账款
7381
100
9332
12642
15644
16763
资产合计
474462
100
757035
15955
1350868
17844
流动资产合计
383650
100
612344
15961
1113635
18186
负债合计
362084
100
614893
16982
1158336
18838
（设2014年基年）
数出恒集团2014年2016年资产负债表中指标呈升趋势尤资产增长速度快反映恒集团资产规模扩张速度负债合计变化分析数见恒集团负债增长较快增长速度高总资产速度说明恒集团负债高长期偿债压力状况存定财务风险
2较利润表分析
表10 中国恒集团20142016年利润表部分财务数
单位：亿元
2014年 例
2015年 例
2016年 例
营业收入
111398
100
13313
1195
211444
15882
销售费
9153
100
13325
14557
15983
11994
数难出恒2014201年间营业收入幅度涨增长速度较快说明恒集团发展力较强销售成增长幅度降表明恒集团加强销售成控制
㈢分析
1较资产负债表分析
表11 中国恒集团20142016年资产负债表部分财务数
单位：亿元
项目
2014年 例
2015年 例
2016年 例
流动资产
383650
8086
612344
8089
1113635
8244
非流动资产
90812
1914
144691
1911
237233
1756
资产合计
474462
100
757035
100
1350868
100
流动负债合计
268236
5653
456681
6032
733394
5429
非流动负债合计
93847
1978
158212
2090
424942
3146
负债合计
362084
7631
614893
8122
1158336
8575
股东权益
112378
2369
142142
1878
192532
1425
负债股东权益总额
474462
100
757035
100
1350868
100
数出然流动负债资金源中重呈降趋势非流动负债呈升趋势负债率整体升出恒集团股东权益呈降趋势说明恒集团负债率高没调整资结构财务状况稳定财务风险较高
2较利润表分析
表12 中国恒集团20142016年利润表部分财务数
单位：亿元
2014年 例
2015年 例
2016年 例
营业总收入
111398
100
13313
100
211444
100
营业总成
79614
7146
95717
7189
152022
7189
数出恒集团营业总成然升趋势速度非常慢没高出营业总收入说明恒集团期间处盈利状态时说明恒集团增加集团收入努力加强集团理控制种期间费衡收节支工作
㈣现金流
表示：20142016年恒集团营流动现金投资活动现金流量严重足表明中国恒集团阶段投入量资金拓展市场资金源仅款融资等筹资方式时恒集团营性净现金流偿欠债利息支付保障力高
表13 20142016年中国恒集团现金流项目表
单位：亿元
2014年
2015年
2016年
营流动现金流量净额(万元
45484
23749
5861
投资活动现金流量净额(万元)
12390
12553
119559
筹资活动现金流量净额(万元)
47598
10944
273079
三恒集团筹资现状存问题分析
（）筹资现状
通分析中国恒集团财务状况发现
2014年2016年恒集团产权率（负债总额股东权益）分322 432601般情况产权例标准值12恒集团值远远高标准值表明企业偿债务力较低债务理存风险
恒集团2016年流动负债733394亿元占负债总额6331非流动负债仅3669房产开发企业理发展仅需钱施工时间加销售需长段时间求年偿流动负债企业规定时间偿债务会增加企业违约风险企业期旧债偿需新短期债务加入会促交易成增加进提高资成终企业价值降低
企业资金周转企业投资会带便时中国恒集团负债结构极合理
2016年中国恒集团存货658857亿元远远高出2014年247054亿元定流动性率情况库存积累会导致速动率降低导致中国恒集团短期偿债力降企业想库存处理掉时会客户信评价太高求会导致量款项时收回坏账增加性会提高长期会企业产生利影响
恒集团2014年2016年营活动产生现金流量净额分45484亿元23749亿元5861亿元营现金流量明显足流失量断增加企业利短期款解决暂时财务困难流动负债风险越总负债扩拥高负债例力会越低
（二）筹资存问题
文根恒集团中国实际情况分析恒集团财务状况筹资状况出恒集团筹资存问题原：
1资产负债率高负债筹资规模
20142016年恒集团资产负债率分763181228575连续3年75远远超出房产开发企业均值资产负债率高财务风险相较高会导致进步筹资成加剧中国恒集团2016年负债总额1158336亿元相2014年幅度增长产权幅升表明恒集团形成量债务加筹资风险
2筹资方式单资金源赖性强
分析恒集团财务状况项指标明显出企业约50资金源信贷赖银行未效运种筹资方式
3筹资成高源筹资足
20142016年中国恒集团营活动产生现金流量净额分45484亿元23749亿元5861亿元营现金流量明显足说明恒集团源筹资少赖外源筹资
表18 20142016中国恒集团款情况表
单位：亿元
2014年
占款总额百分
2015年
占款总额百分
2016年
占款总额百分
年
797
510
1587
535
2029
379
两年
559
358
548
185
1613
301
两五年
96
126
740
249
1587
297
五年
90
06
94
31
122
23
合计
1561
100
2969
100
5351
1000
表出恒集团短期款呈降趋势长期款逐年增加总体负债规模增种筹资结构会产生巨额利息支出导致筹资成高存巨偿风险利企业稳定长远发展
综述恒集团想提高企业抗风险力持续发展力必须合理安排资金源加强筹资程中理改变现筹资状况
四中国恒集团筹资理建议
针述问题充分考虑中国恒集团财务状况外部环境前提认中国恒集团筹资程应该做点：
㈠调整负债规模降低资产负债率
恒集团通控制现金流风险提高土拥资产负债表完整情况保证稳中运营加强成控制实现提高前正常运营力影响长远发展目标增加股权资例金融决策风险筹资结构转变稳健结构提升资金盘活速度长期贷款例增维持负债结构中长期短期贷款合理度缓解债压力流动性风险降低加强企业营力重视资运效率增强公司身资金积累达调整负债规模降低资产负债率效果25
㈡筹资方式元化
恒集团应根财务状况外部素身需灵活选择种筹资方案具体包括四种：
1合作开发
恒集团拥更流动资金时候持土开发权利企业进行合作提供劳动力技术工作员双方企业达成合作享收益时需承担合作程中带风险
2企业购
年恒集团部资金缺乏资产负债率持续增加截止2016年资产负债率已达8575筹集资金程中会受极限制政府中央银行引入相关政策情况会影响房产开发项目资金筹集企业购种发展战略恒集团筹资方面面问题相适应
3房产信托
恒集团考虑房产信托筹资方式传统筹资方式需房产信托筹资方式作补充样确保资金充裕建议恒找合作伙伴时综合考虑评估信托机构方面力甄选出真正优质信托公司
4房产证券化
恒集团公司信誉形房产投资证券化基础通房产投资公司等机构房产权益分拆成种衍生权益证券固定资产形态房产价值细分具流动性证券产品通发售金融衍生产品资市场中筹集资金实现房产资众化投资风险分散化[28}考虑中国恒集团实际情况避免单筹资体系建设风险建议恒集团区域发展新土考虑房产证券化筹资方式
㈢扩源筹资
房产开发企业说合理部筹资通股东年度盈余资金提前存款财产预订房子钱等部分资金合理利次投入更高收益项目降低企业筹资成企业持续发展[29]2014年2015年中国恒集团未分配利润分4425亿元42398亿元2016年更降38495亿元然总体呈降状态降程度明显说明企业留存资金较稳定果笔钱购买建筑原材料投资房产开发建设工成等方面源性集资企业免承担高额利息减少债务筹资股权筹资风险等筹资方式风险样企业发展程中会产生济压力恒集团运营发展提供资金保障建议恒集团应该积极合理拓展源筹资节约企业筹资费
综述恒集团众企业样缺乏资金支持筹资赖程度非常严重果问题解决恒集团进行良理促进企业持续发展
实践中恒集团应分析具体问题症药资金状况外部条件变化适改变筹集资金方式实践操作程中许会相互突时候求企业灵活应变优先考虑分析中处坏处实现企业长远利益持续发展筹集资时候注重实现企业利润化房产宏观政策紧缩情况市场诸企业未知素市场风险增加时企业应仅限寻求较低成筹集资金应该综合评估恒长期发展造成利影响素例政策市场风险等时增强企业抵御风险力寻找更安全方式集资负债率短期负债例保持较低水长远更利企业健康持续发展
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关键词：房产企业筹资状况筹资建议分析
中国恒集团概况 2
㈠集团简介 2
㈡筹资程 2
1．初创期(19972004) 3
2．成长期(20042007) 3
3．成熟期(2007) 4
二恒集团财务状况分析 5
㈠率分析 5
1盈利力 5
2偿债力 6
3营运力 6
4发展力 7
㈡趋势分析 7
1较资产负债表分析 7
2较利润表分析 8
㈢分析 8
1较资产负债表分析 8
2较利润表分析 9
㈣现金流 9
三恒集团筹资现状存问题分析 10
（）筹资现状 10
（二）筹资存问题 10
1资产负债率高负债筹资规模 10
2筹资方式单资金源赖性强 11
3筹资成高源筹资足 11
四中国恒集团筹资理建议 11
㈠调整负债规模降低资产负债率 11
㈡筹资方式元化 12
1合作开发 12
2企业购 12
3房产信托 12
4房产证券化 12
㈢扩源筹资 13
中国恒集团概况
㈠集团简介
中国恒集团建立1996年现公司名称中国恒集团原恒产集团限公司总部中国广东省广州市黄埔道西78号恒中心43楼许家印集团董事长恒发展抵分三阶段：
初创期：（19962004）1996年恒广州成立公司零开始1997年开发第楼盘金碧花园两时抢购空实现8000万销量获公司开始发展极珍贵第桶金通三年艰苦奋斗1999年恒2000家广州房企中遥遥领先成广州产10强2004年公司开始实行精品战略断实现产品升级换代
成长期：（20042007）2006年该公司全国范围迅速扩张广州迅速扩展中国20城市包括海天津武汉成等开发项目2增50跻身中国房企20强时利引进淡马锡德意志银行美林银行等国际投资者成中国房产企业迈国际标杆
成熟期：（2007）2008年底恒项核心济指标较2006年实现1020倍超常规增长创造公司跨越发展奇迹2017年公司战略转型成效显著位列全国500强第338名举跃升158位成全国500强排名提高快企业
㈡筹资程
根著名学者韩志成理恒集团财务状况房产市场宏观济素波特产品生命周期理财务绩效作标准恒产发展程分初始期成长期成熟期[19]
1．初创期(19972004)
恒产建立1996恒前期业务中没足够资金土储备面着较业务政策信息重组风险规模相较信贷水盈利力没达基金信托等相关金融机构支持更法发行债券股票等较宽松信贷条件银行获贷款
2002年8月恒市公司更名恒产成功市场壳琼源市时琼源(000502)418645万股法股受成第股东占总股2689％恒壳市目获资市场筹资希市公司筹资台帮助继续获企业发展需资金终形成符合现代市场济公司治理结构求促进企业持续发展恒产筹资初期银行贷款壳市
2．成长期(20042007)
期间国股票市场长期疲软恒壳琼源国资市场功基丧失2006年11月29日恒正式德意志银行美林淡马锡(金融投资者)达成战略投资协议根该协议三家机构投资者支付4亿美元认购恒8亿美元转换优先股获恒8％股权目前止中国民营企业境外私募(持股情况表)
表1 德意志银行美林淡马锡持股情况
2007年8月恒通市赞助商瑞士信贷帮助筹集43亿美元海外资金2000万民币国结构性担保贷款根贷款协议贷款方求支付年回报率高达19％195％恒旗附属公司股权土权鑫鑫BVI(许家印全资持)持恒股份作抵押贷款持续五年三分结构性担保贷款金全球发售款项中支付余额2012年8月31日期偿规定回报率计算该笔结构担保贷款恒年产生约利息支付082亿美元折成民币约6亿元2005年2006年恒净利润仅19亿元33亿元恒期间海外私募股权筹资贷款筹资
3．成熟期(2007)
2008年6月新世界集团董事长郑裕彤通控制周福15亿美元入股恒占公司股份39中东某国家投资局投入资金146亿美元占公司股份38％德意志银行美林等五家机构21亿美元投资入股通次私募筹资恒筹集资金506亿美元
表2 引入新投资者恒已发行股结构
2009年10月恒香港证券交易成功市筹资65亿港元2011年2013年恒先分发行两次优先票筹集180亿元民币
2013年恒产民生银行安银行联合发行30亿元优先股恒产4家项目公司营筹资
2014年越越房产公司转信托等金融机构恒产477亿元信托筹资规模位居榜首
2015年新年伊始恒中国农业银行中国邮政储蓄银行中国民生银行签署战略合作协议建立全面深入广泛长期战略合作关系三银行恒提总700亿授信
成熟期国家宏观调控政策控制资市场持续发展恒产筹资模式呈现元化发展恒止利传统银行款优先票筹资积动采香港股票交易市私募股权筹资房产信托筹资优先股筹等方式
二恒集团财务状况分析
通中国恒集团财务报表进行率分析趋势分析分析现金流分析全面评价企业时期种财务力文分析中国恒集团筹资资现状筹资足解决恒集团运营中种问题提供
表3 中国恒集团2014年2016年资产负债表部分数
单位：亿元
2014年
2015年
2016年
货币资金
247054
385039
658857
应收账款
7381
9332
15644
流动资产合计
383650
612344
1113635
资产合计
474462
757035
1350868
流动负债合计
268236
456681
733394
负债合计
362084
614893
1158336
股东权益合计
112378
142142
192532
表4 中国恒集团2014年2016年利润表表部分数
单位：亿元
2014年
2015年
2016年
营业收入
111398
13313
211444
利润总额
31191
31445
36862
净利润
18016
1734
17617
㈠率分析
1盈利力
20142016年中国恒集团盈利力指标见表5通分析出：20142016年恒集团盈利力项指标呈现出降趋势表明企业运净资产负债获利力降
表5 20142016年中国恒集团盈利力指标
2014年
2015年
2016年
毛利率（）
2853
2810
2810
营业利润率（）
2809
2391
1753
股东权益报酬率）
1879
1220
1053
净资产收益率（）
2466
2051
1151
综述恒集团毛利率低盈利力降
2偿债力
根表格数出：20142016年恒集团资产负债率70 85间逐年升超警戒线60说明企业负债太承受外部击力较弱相关资料知房产开发企业流动率均值2现金率均值1处安全范围然恒集团流动率现金率均低行业安全水说明行业相短期偿债力较低存定偿风险20142016年中中国恒集团产权率分322432601呈逐年升趋势数值高说明企业部资占总资产重较长期偿债力较弱权益数越表明者投入企业资占全部资产重越企业负债程度越高20142016年恒集团权益数逐年增加分422532701表明企业外部筹资财务杠杆倍数较风险相较企业长期负债率警戒线2020142016年数显示中国恒集团长期负债率分197820903146均值已高警戒线20说明恒集团存负债资化程度高长期偿债压力状况
表6 20142016年中国恒集团偿债力指标
2014年
2015年
2016年
资产负债率（）
7631
8122
8575
流动率
143
134
152
现金率
011
023
027
产权率
322
432
601
权益数
422
532
701
长期负债率（）
1978
2090
3146
综述中国恒集团短期偿债力长期偿债力均高
3营运力
出：恒集团2014年2016年应收账款周转率分1806|5931693根行业均值38明显偏高时根表格数数显示恒存货周转天数逐年升存货周转次需超季度时间果受国家宏观调控影响预期存货年成交量会更低周转天数会更长果继续受国家宏观调控影响预定年时间量会更低需运转时间会更长
表7 20142016年中国恒集团营运力指标
2014年
2015年
2016年
存货周转天数（天）
9782
11920
12371
应收账款周转（次）
1806
1593
1693
综述恒集团应收账款实现速度逐年放缓资金周转时间长积压量库存流动性差
4发展力
表8 20142016年中国恒集团发展力指标
2014年
2015年
2016年
销售增长率（）
1892
1951
5883
资产增长率（）
3628
5956
7844
表8出恒销售增长率低零说明公司年营业收入增加恒销售增长率呈升趋势表明恒营业收入成长性发展力更强时根表明显出恒资产增长率呈逐渐升趋势资产增长率高说明恒集团资产规模增长速度快集团竞争力增强
㈡趋势分析
1较资产负债表分析
表9中国恒集团20142016年资产负债表部分财务数
单位：亿元
2014年
例
2015年
例
2016年
例
货币资金
247054
100
385039
15585
658857
17711
应收账款
7381
100
9332
12642
15644
16763
资产合计
474462
100
757035
15955
1350868
17844
流动资产合计
383650
100
612344
15961
1113635
18186
负债合计
362084
100
614893
16982
1158336
18838
（设2014年基年）
数出恒集团2014年2016年资产负债表中指标呈升趋势尤资产增长速度快反映恒集团资产规模扩张速度负债合计变化分析数见恒集团负债增长较快增长速度高总资产速度说明恒集团负债高长期偿债压力状况存定财务风险
2较利润表分析
表10 中国恒集团20142016年利润表部分财务数
单位：亿元
2014年 例
2015年 例
2016年 例
营业收入
111398
100
13313
1195
211444
15882
销售费
9153
100
13325
14557
15983
11994
数难出恒2014201年间营业收入幅度涨增长速度较快说明恒集团发展力较强销售成增长幅度降表明恒集团加强销售成控制
㈢分析
1较资产负债表分析
表11 中国恒集团20142016年资产负债表部分财务数
单位：亿元
项目
2014年 例
2015年 例
2016年 例
流动资产
383650
8086
612344
8089
1113635
8244
非流动资产
90812
1914
144691
1911
237233
1756
资产合计
474462
100
757035
100
1350868
100
流动负债合计
268236
5653
456681
6032
733394
5429
非流动负债合计
93847
1978
158212
2090
424942
3146
负债合计
362084
7631
614893
8122
1158336
8575
股东权益
112378
2369
142142
1878
192532
1425
负债股东权益总额
474462
100
757035
100
1350868
100
数出然流动负债资金源中重呈降趋势非流动负债呈升趋势负债率整体升出恒集团股东权益呈降趋势说明恒集团负债率高没调整资结构财务状况稳定财务风险较高
2较利润表分析
表12 中国恒集团20142016年利润表部分财务数
单位：亿元
2014年 例
2015年 例
2016年 例
营业总收入
111398
100
13313
100
211444
100
营业总成
79614
7146
95717
7189
152022
7189
数出恒集团营业总成然升趋势速度非常慢没高出营业总收入说明恒集团期间处盈利状态时说明恒集团增加集团收入努力加强集团理控制种期间费衡收节支工作
㈣现金流
表示：20142016年恒集团营流动现金投资活动现金流量严重足表明中国恒集团阶段投入量资金拓展市场资金源仅款融资等筹资方式时恒集团营性净现金流偿欠债利息支付保障力高
表13 20142016年中国恒集团现金流项目表
单位：亿元
2014年
2015年
2016年
营流动现金流量净额(万元
45484
23749
5861
投资活动现金流量净额(万元)
12390
12553
119559
筹资活动现金流量净额(万元)
47598
10944
273079
三恒集团筹资现状存问题分析
（）筹资现状
通分析中国恒集团财务状况发现
2014年2016年恒集团产权率（负债总额股东权益）分322 432601般情况产权例标准值12恒集团值远远高标准值表明企业偿债务力较低债务理存风险
恒集团2016年流动负债733394亿元占负债总额6331非流动负债仅3669房产开发企业理发展仅需钱施工时间加销售需长段时间求年偿流动负债企业规定时间偿债务会增加企业违约风险企业期旧债偿需新短期债务加入会促交易成增加进提高资成终企业价值降低
企业资金周转企业投资会带便时中国恒集团负债结构极合理
2016年中国恒集团存货658857亿元远远高出2014年247054亿元定流动性率情况库存积累会导致速动率降低导致中国恒集团短期偿债力降企业想库存处理掉时会客户信评价太高求会导致量款项时收回坏账增加性会提高长期会企业产生利影响
恒集团2014年2016年营活动产生现金流量净额分45484亿元23749亿元5861亿元营现金流量明显足流失量断增加企业利短期款解决暂时财务困难流动负债风险越总负债扩拥高负债例力会越低
（二）筹资存问题
文根恒集团中国实际情况分析恒集团财务状况筹资状况出恒集团筹资存问题原：
1资产负债率高负债筹资规模
20142016年恒集团资产负债率分763181228575连续3年75远远超出房产开发企业均值资产负债率高财务风险相较高会导致进步筹资成加剧中国恒集团2016年负债总额1158336亿元相2014年幅度增长产权幅升表明恒集团形成量债务加筹资风险
2筹资方式单资金源赖性强
分析恒集团财务状况项指标明显出企业约50资金源信贷赖银行未效运种筹资方式
3筹资成高源筹资足
20142016年中国恒集团营活动产生现金流量净额分45484亿元23749亿元5861亿元营现金流量明显足说明恒集团源筹资少赖外源筹资
表18 20142016中国恒集团款情况表
单位：亿元
2014年
占款总额百分
2015年
占款总额百分
2016年
占款总额百分
年
797
510
1587
535
2029
379
两年
559
358
548
185
1613
301
两五年
96
126
740
249
1587
297
五年
90
06
94
31
122
23
合计
1561
100
2969
100
5351
1000
表出恒集团短期款呈降趋势长期款逐年增加总体负债规模增种筹资结构会产生巨额利息支出导致筹资成高存巨偿风险利企业稳定长远发展
综述恒集团想提高企业抗风险力持续发展力必须合理安排资金源加强筹资程中理改变现筹资状况
四中国恒集团筹资理建议
针述问题充分考虑中国恒集团财务状况外部环境前提认中国恒集团筹资程应该做点：
㈠调整负债规模降低资产负债率
恒集团通控制现金流风险提高土拥资产负债表完整情况保证稳中运营加强成控制实现提高前正常运营力影响长远发展目标增加股权资例金融决策风险筹资结构转变稳健结构提升资金盘活速度长期贷款例增维持负债结构中长期短期贷款合理度缓解债压力流动性风险降低加强企业营力重视资运效率增强公司身资金积累达调整负债规模降低资产负债率效果25
㈡筹资方式元化
恒集团应根财务状况外部素身需灵活选择种筹资方案具体包括四种：
1合作开发
恒集团拥更流动资金时候持土开发权利企业进行合作提供劳动力技术工作员双方企业达成合作享收益时需承担合作程中带风险
2企业购
年恒集团部资金缺乏资产负债率持续增加截止2016年资产负债率已达8575筹集资金程中会受极限制政府中央银行引入相关政策情况会影响房产开发项目资金筹集企业购种发展战略恒集团筹资方面面问题相适应
3房产信托
恒集团考虑房产信托筹资方式传统筹资方式需房产信托筹资方式作补充样确保资金充裕建议恒找合作伙伴时综合考虑评估信托机构方面力甄选出真正优质信托公司
4房产证券化
恒集团公司信誉形房产投资证券化基础通房产投资公司等机构房产权益分拆成种衍生权益证券固定资产形态房产价值细分具流动性证券产品通发售金融衍生产品资市场中筹集资金实现房产资众化投资风险分散化[28}考虑中国恒集团实际情况避免单筹资体系建设风险建议恒集团区域发展新土考虑房产证券化筹资方式
㈢扩源筹资
房产开发企业说合理部筹资通股东年度盈余资金提前存款财产预订房子钱等部分资金合理利次投入更高收益项目降低企业筹资成企业持续发展[29]2014年2015年中国恒集团未分配利润分4425亿元42398亿元2016年更降38495亿元然总体呈降状态降程度明显说明企业留存资金较稳定果笔钱购买建筑原材料投资房产开发建设工成等方面源性集资企业免承担高额利息减少债务筹资股权筹资风险等筹资方式风险样企业发展程中会产生济压力恒集团运营发展提供资金保障建议恒集团应该积极合理拓展源筹资节约企业筹资费
综述恒集团众企业样缺乏资金支持筹资赖程度非常严重果问题解决恒集团进行良理促进企业持续发展
实践中恒集团应分析具体问题症药资金状况外部条件变化适改变筹集资金方式实践操作程中许会相互突时候求企业灵活应变优先考虑分析中处坏处实现企业长远利益持续发展筹集资时候注重实现企业利润化房产宏观政策紧缩情况市场诸企业未知素市场风险增加时企业应仅限寻求较低成筹集资金应该综合评估恒长期发展造成利影响素例政策市场风险等时增强企业抵御风险力寻找更安全方式集资负债率短期负债例保持较低水长远更利企业健康持续发展
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