房产开发项目风险控制理浅析
摘 ：房产开发项目次性单件性投资额度开发周期长等特点决定房产开发项目具较风险进行房产开发项目风险控制理研究意义深远效项目开发阶段进行准确市场定位项目面风险进行效控制理成决定项目成败关键
关键词：房产 风险控制理 策
房产开发项目风险研究意义
房产开发项目风险指项目投资分析决策阶段前期阶段建设阶段租售阶段阶段全程中确定素存产生济损失性房产开发风险存投资决策阶段土获取阶段建设阶段物业理阶段四环节中投资决策阶段包括：开发区域风险开发物业类型风险开发时机风险土获取阶段包括：土购买风险市场风险征安置风险筹资风险建设阶段包括：招标模式风险承包方式风险合风险工期风险质量风险成风险物业理阶段包括：然灾害意外事
房产开发项目风险素客观存风险事件否发生发生性确定风险果确定房产开发项目风险研究必须通风险素分析辨识建立必数学模型进行量化处理实现定性分析定量分析相结合测定房产开发项目风险程度风险研究进行风险理前提基础
风险理20世纪30年代起源美国现已成门独立学科广泛应投资理工程项目理企业理中风险理包括：风险辨识分析评价规避转移风险控制等房产开发项目风险研究旨房产开发项目实施全程中种风险素进行客观预测辨识准确量化评估寻找效规避控制策进实施效风险理服务实现项目目标促进房产业发展城市社会济发展均着极重意义
()风险研究企业发展意义
企业创建发展根目盈利利润风险存果房产投资者没超前意识灵活头脑娴熟手段握确定素脉搏进行效防范控制血
陷入绝境许规模较初次涉足房产开发领域公司风险没足够认识盲目乐观观臆断需求没深入细致研究定位失误投资入市时机导致极惨重失利
(二)风险研究房产行业发展意义
房产开发房产业发展基础房产业发展龙头房产开发健康序实施根解决工业发展速度加快城市口急剧增加导致住宅紧缺交通堵塞建筑混乱环境恶化等城市问题城市基础设施公配套设施建设注入资金活力带动建材业建筑业相关产业发展
房产开发健康序根取决前期策划规划设计建设促销理性构思运作等风险研究实行效风险理基础实现房产业健康良性发展前提
(三)风险研究城市社会济发展意义
房产开发房产市场供源类型时期房产投资规模分析确定程度影响类房产供求关系供求关系具体项目价格开发周期空置率销售成具决定性影响房产开发水直接关系房产行业良性发展风险研究城市规划制定具重警示作城市规划实现起着重推动作
二房产开发项目风险防范控制手段
房产开发项目面诸风险素投资者投资决策前项目实施中采种手段风险进行防范利控制减少风险事件发生降低风险损失
()风险回避 风险回避中断风险源致发生遏制发展种手段包括两种形式：
1放弃业已承担风险容避免更损失
采种手段时需做出某种牺牲牺牲较承担风险真正发生造成损失开发商投资决策分析阶段市场调查数偏颇没采适方法整理数
投资决策提供错误项目前期阶段已投入相数量资金发现项目实施点质条件异常恶劣继续数倍增加基础处理费重新决策重新进行项目选址工作
2拒绝承担项目风险
开发商根实力承担风险力市场状况认真分析风险开发项目采取放弃原避免招致风险损失时放弃获利开发商包销方式委托物业代理目回避市场价格变动风险损失放弃价格提升带巨额利润
风险回避种风险防范措施应该承认种消极防范手段回避风险然避免损失时失获利机会果处处回避事事回避结果停止生存果开发商想谋取更发展慎风险回避种防范手段
(二)风险转移
风险转移指采取定技术措施转移投资风险承担者措施风险转移形式分三种类型：
1合形式风险转移
通合形式风险活动身财务负担法律责转移非保险达减方风险损失程度目例：开发商通工程项目总承包合签订项目施工建设期风险(恶劣天气影响现场条件难搞清物价涨承担拖期赔偿等)转移总承包商开发商通合条款中责明确划分合理转移责达减少方损失第三方损失责施工中事承包提出施工方案施工进度计划监理工程师批准解承包责等
2财务责形式风险转移
财务责形式风险转移通发行股票寻找投资伙伴寻求外部资金支持形式部分投资收益连财务责风险损失转移风险转移形式
开发商避免承担开发商违约风险损失通投标保证金(保函)履约保证金(保函)维修保证金(保函)形式制约承包商降低信风险
3保险形式风险转移
保险保险保险济损失提供保障开发商项目运作程中项目遭受然灾害意外事等风险损失通保险转移保险公司
项目保险单纯风险转移实施程中总风险控制风险保留等策着密切联系
(三)风险留
风险留风险留承担回避予转移风险留策分两种：
1非计划性风险留
风险理员没意识风险存者没处理项目风险准备时风险留类型风险留风险意识欠缺引起开发商忽略建设工程施工合条款身利益保护作没商定履约担保条款违约责处理条款独承担重风险损失外风险理决策实施时间差者决策身延误旦项目风险实际发生成事实非计划风险留
事实型复杂工程项目风险理员识出项目风险意义说非计划风险留种常见风险处理策略
2计划性风险留
计划性风险留指风险理员合理分析评价意识计划风险留承担种情况风险承受通常已做处理风险准备
例开发商确定价格策略时充分考虑市场状况周围竞争性物业价格水居民购买力接受程度决定高价开盘力争短时间获利润开发商解出现客户生畏情形毕竟充分信心项目品质优秀规模合理
时强力促销阵容万开盘利实力耐心等消费者逐渐接受高价回心转意
风险留策应风险控制策结合实行风险留策时应保证重项目风险保险实施风险控制计划
风险留策选择应考虑保险策相较决定风险留必须符合条件：
(1)留风险耗费低投保费：
(2)企业衡量期值低保险估计：
(3)企业较风险单位(意味着单位风险企业力准确预测损失)：
(4)企业潜损失期损失较
(5)短期企业承受潜损失期损失济力：
(6)企业部风险理员工作素质优良
(四)风险控制
风险控制旨寻求积极措施降低风险损失控制包括三方面工作：
1预防损失
预防损失指采取种预防措施减少损失发生机会开发商求承包商出种保函防止承包商履约履约利开发商确保拆迁工作进度采种安置补偿办法适应拆迁需包括：货币迁现房迁回迁等保证资金供应时位开发商采渠道方式融资降低融资风险损失等开发商聘高水监理工程师严格质量成进度控制等
2减少损失
减少损失指风险损失已避免发生情况通种种措施降低损失严重性遏制损失加剧开发商确信某承包商力继续履行施工承包合义务立撤换承包商安全事发生采取紧急救护：市场走入低迷供求销售畅时时采取降低优惠赠送策略迅速推进销售速度快收回资金避免长期空置造成更损失
3投资组合分散风险
分散风险指通增加风险承担单位减轻总体风险压力达分摊集体风险目
投资组合理点：相宏观济环境投资项目收益会反应种情况适投资项目组合起便实现投资理想目标固定预期收益率风险低预设接受风险收益化投资组合
投资组合减风险分散风险效应表现方面：
(1)数情况组合投资风险量值项目风险量值组合投资确起分散风险降低风险目
(2)组合投资收益率期值必然单项资投资收益值分散风险代价降低风险收益：
(3)房产项目投资风险通投资类型房产项目组合实现通投资区房产项目组合实现
(五)风险利
风险利指利投机风险提供谋利机会获处投机风险系指供进行投机活动谋取利益风险利风险
营活动中利润风险存利润潜伏风险中承担定风险取利润条件拒绝承担风险法取高额利润
利风险通常包括种：
1政治风险
开发商利合理信息渠道通科学分析判断预测政策走势城市规划变动等降低取土
权费等成争取时间缩短开发周期免承担长持期带时间风险
利法制健全处理土税收等问题意性等现状常常获额外处：商业物业开发项目增加少量展览等功商业转化工业固定资产投资方调节税降低幅度利政策倾斜庇护取巨额利润许开发商短期发达利手段种作法根结底利政治风险取处
2济风险
货币贬值债权说项重风险开发商进口设备材料合付款例中提高软货币例取硬货币涨价时利润点国际货币采购方市场条件难办
3商务风险
房产开发项目投资通市场价格走势准确推测合适年份合适季节甚合适月份抛出商品适时调价取高额销售利润
投资者进行贷投机贷资金资购进者卖出拥财产种投机利货币升贬值贬值时买进升值时抛出获取升贬值差额
风险利门学问求风险理员仅渊博知识娴熟技巧高度责心灵活机动应变力良法律意识风险利实际操作步骤通常：
(1)分析风险利价值
(2)计算利风险代价
(3)评估承受力
(4)制订策略实施步骤
(5)操作时势利导扩战果
(6)总结提高
三房产开发项目阶段具体风险素防范策示例
房产开发项目周期阶段风险素差异投资决策阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段风险进行防范处理手段应时异进行逐阐述
()投资决策阶段风险理风险项风险回避转移计划留严格风险损失控制手段降低避免决策失误言喻合理配置决策机构提高决策员综合素质降低理风险捷径
(二)风险理贯彻开发周期全程概念典型应体现前期工作阶段降低方案选择风险投资者必须前期工作阶段出台套旨回避风险控制风险损失利风险发生取潜收益市场营销总体方案方案仅市场营销组合四环节机连成系统力争组织机构专业员配备方案实施充分保证外着市场变化信息快速反馈方案实施动态理极重环外决策者应格外重视融资方案确定选择采种融资方式融资渠道进行融资分散融资风险预售楼宇回收资金作续投入项目应融资方案中考虑房产销售市场景气低价滞销导致资金回收受阻造成建设资金供应应急办法
(三)建设阶段投资者通合关系技术风险部分济风险(材料设备调价带资承包等)转移承包商聘请业务素质高监理公司进行监理选择技术实力强承包商进行施工降低技术风险理风险效途径
(四)租售阶段市场供求风险投资者会面回避通理手段控制风险损失乐观讲果利市场价格波动规律取潜收益外投资者应审慎选择物业代理公司聘请业务素质高社会信誉较高验丰富专业公司提供服务果开发项目委托物业代理应选择具物业理资质代理公司两项工作委托家公司回避两家公司营目标致工作协调造成风险
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摘 ：房产开发项目次性单件性投资额度开发周期长等特点决定房产开发项目具较风险进行房产开发项目风险控制理研究意义深远效项目开发阶段进行准确市场定位项目面风险进行效控制理成决定项目成败关键
关键词：房产 风险控制理 策
房产开发项目风险研究意义
房产开发项目风险指项目投资分析决策阶段前期阶段建设阶段租售阶段阶段全程中确定素存产生济损失性房产开发风险存投资决策阶段土获取阶段建设阶段物业理阶段四环节中投资决策阶段包括：开发区域风险开发物业类型风险开发时机风险土获取阶段包括：土购买风险市场风险征安置风险筹资风险建设阶段包括：招标模式风险承包方式风险合风险工期风险质量风险成风险物业理阶段包括：然灾害意外事
房产开发项目风险素客观存风险事件否发生发生性确定风险果确定房产开发项目风险研究必须通风险素分析辨识建立必数学模型进行量化处理实现定性分析定量分析相结合测定房产开发项目风险程度风险研究进行风险理前提基础
风险理20世纪30年代起源美国现已成门独立学科广泛应投资理工程项目理企业理中风险理包括：风险辨识分析评价规避转移风险控制等房产开发项目风险研究旨房产开发项目实施全程中种风险素进行客观预测辨识准确量化评估寻找效规避控制策进实施效风险理服务实现项目目标促进房产业发展城市社会济发展均着极重意义
()风险研究企业发展意义
企业创建发展根目盈利利润风险存果房产投资者没超前意识灵活头脑娴熟手段握确定素脉搏进行效防范控制血
陷入绝境许规模较初次涉足房产开发领域公司风险没足够认识盲目乐观观臆断需求没深入细致研究定位失误投资入市时机导致极惨重失利
(二)风险研究房产行业发展意义
房产开发房产业发展基础房产业发展龙头房产开发健康序实施根解决工业发展速度加快城市口急剧增加导致住宅紧缺交通堵塞建筑混乱环境恶化等城市问题城市基础设施公配套设施建设注入资金活力带动建材业建筑业相关产业发展
房产开发健康序根取决前期策划规划设计建设促销理性构思运作等风险研究实行效风险理基础实现房产业健康良性发展前提
(三)风险研究城市社会济发展意义
房产开发房产市场供源类型时期房产投资规模分析确定程度影响类房产供求关系供求关系具体项目价格开发周期空置率销售成具决定性影响房产开发水直接关系房产行业良性发展风险研究城市规划制定具重警示作城市规划实现起着重推动作
二房产开发项目风险防范控制手段
房产开发项目面诸风险素投资者投资决策前项目实施中采种手段风险进行防范利控制减少风险事件发生降低风险损失
()风险回避 风险回避中断风险源致发生遏制发展种手段包括两种形式：
1放弃业已承担风险容避免更损失
采种手段时需做出某种牺牲牺牲较承担风险真正发生造成损失开发商投资决策分析阶段市场调查数偏颇没采适方法整理数
投资决策提供错误项目前期阶段已投入相数量资金发现项目实施点质条件异常恶劣继续数倍增加基础处理费重新决策重新进行项目选址工作
2拒绝承担项目风险
开发商根实力承担风险力市场状况认真分析风险开发项目采取放弃原避免招致风险损失时放弃获利开发商包销方式委托物业代理目回避市场价格变动风险损失放弃价格提升带巨额利润
风险回避种风险防范措施应该承认种消极防范手段回避风险然避免损失时失获利机会果处处回避事事回避结果停止生存果开发商想谋取更发展慎风险回避种防范手段
(二)风险转移
风险转移指采取定技术措施转移投资风险承担者措施风险转移形式分三种类型：
1合形式风险转移
通合形式风险活动身财务负担法律责转移非保险达减方风险损失程度目例：开发商通工程项目总承包合签订项目施工建设期风险(恶劣天气影响现场条件难搞清物价涨承担拖期赔偿等)转移总承包商开发商通合条款中责明确划分合理转移责达减少方损失第三方损失责施工中事承包提出施工方案施工进度计划监理工程师批准解承包责等
2财务责形式风险转移
财务责形式风险转移通发行股票寻找投资伙伴寻求外部资金支持形式部分投资收益连财务责风险损失转移风险转移形式
开发商避免承担开发商违约风险损失通投标保证金(保函)履约保证金(保函)维修保证金(保函)形式制约承包商降低信风险
3保险形式风险转移
保险保险保险济损失提供保障开发商项目运作程中项目遭受然灾害意外事等风险损失通保险转移保险公司
项目保险单纯风险转移实施程中总风险控制风险保留等策着密切联系
(三)风险留
风险留风险留承担回避予转移风险留策分两种：
1非计划性风险留
风险理员没意识风险存者没处理项目风险准备时风险留类型风险留风险意识欠缺引起开发商忽略建设工程施工合条款身利益保护作没商定履约担保条款违约责处理条款独承担重风险损失外风险理决策实施时间差者决策身延误旦项目风险实际发生成事实非计划风险留
事实型复杂工程项目风险理员识出项目风险意义说非计划风险留种常见风险处理策略
2计划性风险留
计划性风险留指风险理员合理分析评价意识计划风险留承担种情况风险承受通常已做处理风险准备
例开发商确定价格策略时充分考虑市场状况周围竞争性物业价格水居民购买力接受程度决定高价开盘力争短时间获利润开发商解出现客户生畏情形毕竟充分信心项目品质优秀规模合理
时强力促销阵容万开盘利实力耐心等消费者逐渐接受高价回心转意
风险留策应风险控制策结合实行风险留策时应保证重项目风险保险实施风险控制计划
风险留策选择应考虑保险策相较决定风险留必须符合条件：
(1)留风险耗费低投保费：
(2)企业衡量期值低保险估计：
(3)企业较风险单位(意味着单位风险企业力准确预测损失)：
(4)企业潜损失期损失较
(5)短期企业承受潜损失期损失济力：
(6)企业部风险理员工作素质优良
(四)风险控制
风险控制旨寻求积极措施降低风险损失控制包括三方面工作：
1预防损失
预防损失指采取种预防措施减少损失发生机会开发商求承包商出种保函防止承包商履约履约利开发商确保拆迁工作进度采种安置补偿办法适应拆迁需包括：货币迁现房迁回迁等保证资金供应时位开发商采渠道方式融资降低融资风险损失等开发商聘高水监理工程师严格质量成进度控制等
2减少损失
减少损失指风险损失已避免发生情况通种种措施降低损失严重性遏制损失加剧开发商确信某承包商力继续履行施工承包合义务立撤换承包商安全事发生采取紧急救护：市场走入低迷供求销售畅时时采取降低优惠赠送策略迅速推进销售速度快收回资金避免长期空置造成更损失
3投资组合分散风险
分散风险指通增加风险承担单位减轻总体风险压力达分摊集体风险目
投资组合理点：相宏观济环境投资项目收益会反应种情况适投资项目组合起便实现投资理想目标固定预期收益率风险低预设接受风险收益化投资组合
投资组合减风险分散风险效应表现方面：
(1)数情况组合投资风险量值项目风险量值组合投资确起分散风险降低风险目
(2)组合投资收益率期值必然单项资投资收益值分散风险代价降低风险收益：
(3)房产项目投资风险通投资类型房产项目组合实现通投资区房产项目组合实现
(五)风险利
风险利指利投机风险提供谋利机会获处投机风险系指供进行投机活动谋取利益风险利风险
营活动中利润风险存利润潜伏风险中承担定风险取利润条件拒绝承担风险法取高额利润
利风险通常包括种：
1政治风险
开发商利合理信息渠道通科学分析判断预测政策走势城市规划变动等降低取土
权费等成争取时间缩短开发周期免承担长持期带时间风险
利法制健全处理土税收等问题意性等现状常常获额外处：商业物业开发项目增加少量展览等功商业转化工业固定资产投资方调节税降低幅度利政策倾斜庇护取巨额利润许开发商短期发达利手段种作法根结底利政治风险取处
2济风险
货币贬值债权说项重风险开发商进口设备材料合付款例中提高软货币例取硬货币涨价时利润点国际货币采购方市场条件难办
3商务风险
房产开发项目投资通市场价格走势准确推测合适年份合适季节甚合适月份抛出商品适时调价取高额销售利润
投资者进行贷投机贷资金资购进者卖出拥财产种投机利货币升贬值贬值时买进升值时抛出获取升贬值差额
风险利门学问求风险理员仅渊博知识娴熟技巧高度责心灵活机动应变力良法律意识风险利实际操作步骤通常：
(1)分析风险利价值
(2)计算利风险代价
(3)评估承受力
(4)制订策略实施步骤
(5)操作时势利导扩战果
(6)总结提高
三房产开发项目阶段具体风险素防范策示例
房产开发项目周期阶段风险素差异投资决策阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段风险进行防范处理手段应时异进行逐阐述
()投资决策阶段风险理风险项风险回避转移计划留严格风险损失控制手段降低避免决策失误言喻合理配置决策机构提高决策员综合素质降低理风险捷径
(二)风险理贯彻开发周期全程概念典型应体现前期工作阶段降低方案选择风险投资者必须前期工作阶段出台套旨回避风险控制风险损失利风险发生取潜收益市场营销总体方案方案仅市场营销组合四环节机连成系统力争组织机构专业员配备方案实施充分保证外着市场变化信息快速反馈方案实施动态理极重环外决策者应格外重视融资方案确定选择采种融资方式融资渠道进行融资分散融资风险预售楼宇回收资金作续投入项目应融资方案中考虑房产销售市场景气低价滞销导致资金回收受阻造成建设资金供应应急办法
(三)建设阶段投资者通合关系技术风险部分济风险(材料设备调价带资承包等)转移承包商聘请业务素质高监理公司进行监理选择技术实力强承包商进行施工降低技术风险理风险效途径
(四)租售阶段市场供求风险投资者会面回避通理手段控制风险损失乐观讲果利市场价格波动规律取潜收益外投资者应审慎选择物业代理公司聘请业务素质高社会信誉较高验丰富专业公司提供服务果开发项目委托物业代理应选择具物业理资质代理公司两项工作委托家公司回避两家公司营目标致工作协调造成风险
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