浅析房产开发项目成理
术语成——实施项目中需花费成理——项目理子集包括保证批准预算完成项目需程资源计划编制成估算成预算成控制构成资源计划编制——确定执行项目活动需资源种类（工机具材料）数量成估算——估算完成项目活动需资源成成预算——成估算分摊项目子项成控制——控制项目预算变化
成理历数房产开发项目重头戏产开发根目成化利益化开发面风险化产开发项目成理伴着开发商开发项目项目开发阶段然现止媒体日常理中听词——房产开发项目成控制
程项目成理发展阶段
计划济时期工程建设项目成理时企业设置职部门——财务处科行成理职时计划工程统计财务部门分离工程局处落实工程工程处科熟悉图纸熟悉工程点相关然条件编写施工组织设计施工方案统计处科熟悉图纸统计工程量计划处科根工程相关然条件编制该工程单位估价表工程方面提出施工组织设计统计方面统计出工程量汇起进行整项目工料分析出整工程工材料机具总量根工程项目总体完工时间求计划处科编制劳动力计划机具计划材料计划财务处根述计划编制工程项目资金计划银行信贷计划时环境单位财务资金情况属保密工程计划统计般普通员根知道财务工程等部门实际工作状态工程进展情况出现计划济时期成理等秋算帐没起监督控制作改革开放特工程建设基程序中强制引入工程项目监理制工程建设成控制质量控制进度控制合理信息理引入工程理程监理工作基原事前控制事中控制辅坚持事反馈控制时期工程项目成理房产开发项目工程建设阶段然作开发项目说工程成80发生阶段正原相数量开发商成控制精力集中阶段种分强调某阶段成轻视阶段形成（物业理成）形成（社会效益业口碑）致少量开发商失部分业失部分市场
房产开发项目监理介入发生项目建设阶段监理角度监理工作范围监理合中业委托监理容进行监理实际相部分房产开发项目工程建设实施中监理工程成建设方进行成理建设方进行成理造价咨询公司编制出工程造价造价咨询公司相关员未工程第手资料进行收集编制出造价执行程中总现场基情况出入加材料市场价格波动确定素增加市场济情况总包合类风险果价格风险承包商接受范围工程建设质量工期尚保证果超承受范围承包商会想出种种办法采取索赔形式偷工减料拖延工期等等形式寻求补偿种情况建设方吃亏承包商应利益业种损失
基述原必改革现理模式寻求种新理方法现代项目成理模式解决问题
二房产开发项目现代成理
现代项目成理定义：保证批准预算完成项目需程资源计划编制成估算成预算成控制构成述定义出成控制现代项目成理中环节逻辑讲程组中控制反馈程果项目成理取绩效忽视前三程程成果质量
1 资源计划编制
输入工作分解结构历史信息范围说明资源库描述组织方针活动历时估算工作分解结构（WBS）：项目阶段提交交付成果成果质量特性数量特性行性研究报告行性研究阶段交付成果成果质量特性报告格式符合房产开发项目政府审查格式求含盖容政府求容致报告相关资料数调查真实非杜撰资料数分析方法科学合理出结定性定量分析说服力结续工作项目策划定位指导性意义真正行性研究报告非批性研究报告数量特性份勘报告质勘察阶段交付成果成果质量特性数量特征质量特征勘察报告中准确描述拟开发快质状态（覆盖土厚度岩层走相应力学特征）数量特征钻孔深度总进尺（米）抵制报告出结必须指导续施工图结构设计工作分解结构（WBS）类似常遇分部分项工程统计相关工程量未质量特性统计工程量时考虑素分离施工组织设计质量专题里
历史信息：开发商已开发项目中总结出验教训（文档化）开发商项目相关信息项目团队员相关知识（受观影响）
范围说明：拟开发项目项目证拟开发项目产品（业态规模）项目目标（质量进度成范围理等）
资源库描述：项目提供咨询服务行性研究单位开发产品策划单位项目资源状况材水泥砂石钢材等储量运距单价质量状况承担项目施工队伍状况施工机械状况等
组织方针：开发商拟开发项目行性研究项目策划营销等组织实施委托具相应资格咨询服务部单位建设实施程中建承包相应资质承包商材料供应采取甲供料乙供等
活动历时估算：完成交付成果需时间行性研究需2月产品策划需3月质勘察需2月相应完成时段等
述属成理中资源计划编制输入样述输入变输出呢？现代项目理提出相应解决办法办法：组织相应专家确定计划济时代采取工料分析分析出开发项目阶段需工材料机械设备时考虑备选方案保证供应
资源计划编制输出：资源需求计划 资源需求计划实际20年前承接新工程新工程开始时计划处科提出三计划材料需计划劳动力（包括脑力劳动者）需计划机械设备需计划时作出计划工程目标没挂钩形成部沟通畅现代项目理张工程开始项目团队资源进行整合提材料需求计划时质量目标进度目标项目产品目标贯穿中实现目标创造条件
2 成估算
输入：工作分解结构（WBS）资源需求资源单价活动历时估算帐目表工作分解结构（WBS）：前面已作介绍
资源需求：资源计划编制输出包括力材料设备三需求关键三需求工作分解结构交付成果相应
资源单价：项目开发需种资源单位价格钢材X元吨工X元天行性研究报告XX万元等
活动历时估算：完成项交付成果需活动项活动历时长专门交付成果进行活动定义活动排序活动历时估算
历史信息：前面已作介绍
帐目表：帐目成进行分类（工日常品材料）监控编码系统基开发商会计科目表
述基资料根房产开发项目处阶段分方法进行估算项目行性研究阶段采类似估算法规划方案设计阶段策划定位阶段采参数模型法施工图阶段采字估算法估算处阶段方法估算精度时间耗费根工程进展需决定
根述估算结果出成理计划详细成估算成理计划：房产开发项目行性阶段→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等阶段项目定义渐进明细程开发项目整成断接实际成程成理计划房产开发项目项目生命周期理成变化
详细：作开发项目估算时假设假定假设假定理解传统编制工程预算进度计划常写编制说明编制
成估算：完成开发项目诸活动需资源成定量估算着项目定义断明细市场济条件资源价格变化估算动态
3 成预算
成预算输入：成估算工作分解结构（WBS）项目进度计划成估算：前面已作介绍
工作分解结构（WBS）：房产开发项目阶段交付成果里WBS估算WBS致里需强调估算预算开发项目阶段交付成果质致项目生命周期中处阶段成果断变化现实房产开发项目中种情况屡屡发生行性研究中定义某块做中档住宅开发策划定位阶段定义传统风格高档墅规划方案设计时作成异域风情特色社区认种断改变交付成果种进步实际种瞎折腾造成种情况开发商寻找作行性研究合格开发商组织前期工作水太低心中数种断变换项目交付成果成法预算项目进度计划：开发项目开发节奏交付成果时间节点编制出进度计划安排
根述输入利成估算类法参数模型法估算法计算机模型等工具技术编制成预算成预算：成估算分配项工作时进度计划相匹配形成形成成基准计划成基准计划通定程序批准变更必须通成变更控制系统进行间歇式变更保证成基准计划严肃性基准
计划开发项目实施程中实际成计划成进行较检测项目成绩效进度绩效
4 成控制
输入：成基准计划绩效报告变更申请成理计划成基准计划：前面已作介绍绩效报告：开发项目实际进行开发运作程中时掌握实际情况编写状态报告进度报告发展趋势
变更申请：导致项目成变化素开发范围发生变更（增缩）必须引起成变化时间巨调整会引起成变化项目出现重事会引起成变化关键员调整会引起成变化等成变化必须通定程序项目估算项目预算进行调整成变化必须通书面形式完成
成理计划：前面已作介绍
述引起成变化首先必须通定程序变更申请进行处理核实变更合理性核实程绩效测量测量结果确实需变更重新补充编制成估算编制方法常规计算计算机辅助工具
述程会出修订成估算更新预算开发项目执行程中根已花费实际成根项目绩效报告预测项目完成究竟需少成样作出开发项目完工估算
项目实施程中发生成变更原深入分析动变更成根项目实际情况企业身财务状况动采取纠正措施调整范围改变资源条件重新协调进度成质量三者关系
作房产开发断总结验教训验房产商宝贵财富教训房产开发项目说更珍贵温知新断总结中壮发展
杨光清2004714重庆
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术语成——实施项目中需花费成理——项目理子集包括保证批准预算完成项目需程资源计划编制成估算成预算成控制构成资源计划编制——确定执行项目活动需资源种类（工机具材料）数量成估算——估算完成项目活动需资源成成预算——成估算分摊项目子项成控制——控制项目预算变化
成理历数房产开发项目重头戏产开发根目成化利益化开发面风险化产开发项目成理伴着开发商开发项目项目开发阶段然现止媒体日常理中听词——房产开发项目成控制
程项目成理发展阶段
计划济时期工程建设项目成理时企业设置职部门——财务处科行成理职时计划工程统计财务部门分离工程局处落实工程工程处科熟悉图纸熟悉工程点相关然条件编写施工组织设计施工方案统计处科熟悉图纸统计工程量计划处科根工程相关然条件编制该工程单位估价表工程方面提出施工组织设计统计方面统计出工程量汇起进行整项目工料分析出整工程工材料机具总量根工程项目总体完工时间求计划处科编制劳动力计划机具计划材料计划财务处根述计划编制工程项目资金计划银行信贷计划时环境单位财务资金情况属保密工程计划统计般普通员根知道财务工程等部门实际工作状态工程进展情况出现计划济时期成理等秋算帐没起监督控制作改革开放特工程建设基程序中强制引入工程项目监理制工程建设成控制质量控制进度控制合理信息理引入工程理程监理工作基原事前控制事中控制辅坚持事反馈控制时期工程项目成理房产开发项目工程建设阶段然作开发项目说工程成80发生阶段正原相数量开发商成控制精力集中阶段种分强调某阶段成轻视阶段形成（物业理成）形成（社会效益业口碑）致少量开发商失部分业失部分市场
房产开发项目监理介入发生项目建设阶段监理角度监理工作范围监理合中业委托监理容进行监理实际相部分房产开发项目工程建设实施中监理工程成建设方进行成理建设方进行成理造价咨询公司编制出工程造价造价咨询公司相关员未工程第手资料进行收集编制出造价执行程中总现场基情况出入加材料市场价格波动确定素增加市场济情况总包合类风险果价格风险承包商接受范围工程建设质量工期尚保证果超承受范围承包商会想出种种办法采取索赔形式偷工减料拖延工期等等形式寻求补偿种情况建设方吃亏承包商应利益业种损失
基述原必改革现理模式寻求种新理方法现代项目成理模式解决问题
二房产开发项目现代成理
现代项目成理定义：保证批准预算完成项目需程资源计划编制成估算成预算成控制构成述定义出成控制现代项目成理中环节逻辑讲程组中控制反馈程果项目成理取绩效忽视前三程程成果质量
1 资源计划编制
输入工作分解结构历史信息范围说明资源库描述组织方针活动历时估算工作分解结构（WBS）：项目阶段提交交付成果成果质量特性数量特性行性研究报告行性研究阶段交付成果成果质量特性报告格式符合房产开发项目政府审查格式求含盖容政府求容致报告相关资料数调查真实非杜撰资料数分析方法科学合理出结定性定量分析说服力结续工作项目策划定位指导性意义真正行性研究报告非批性研究报告数量特性份勘报告质勘察阶段交付成果成果质量特性数量特征质量特征勘察报告中准确描述拟开发快质状态（覆盖土厚度岩层走相应力学特征）数量特征钻孔深度总进尺（米）抵制报告出结必须指导续施工图结构设计工作分解结构（WBS）类似常遇分部分项工程统计相关工程量未质量特性统计工程量时考虑素分离施工组织设计质量专题里
历史信息：开发商已开发项目中总结出验教训（文档化）开发商项目相关信息项目团队员相关知识（受观影响）
范围说明：拟开发项目项目证拟开发项目产品（业态规模）项目目标（质量进度成范围理等）
资源库描述：项目提供咨询服务行性研究单位开发产品策划单位项目资源状况材水泥砂石钢材等储量运距单价质量状况承担项目施工队伍状况施工机械状况等
组织方针：开发商拟开发项目行性研究项目策划营销等组织实施委托具相应资格咨询服务部单位建设实施程中建承包相应资质承包商材料供应采取甲供料乙供等
活动历时估算：完成交付成果需时间行性研究需2月产品策划需3月质勘察需2月相应完成时段等
述属成理中资源计划编制输入样述输入变输出呢？现代项目理提出相应解决办法办法：组织相应专家确定计划济时代采取工料分析分析出开发项目阶段需工材料机械设备时考虑备选方案保证供应
资源计划编制输出：资源需求计划 资源需求计划实际20年前承接新工程新工程开始时计划处科提出三计划材料需计划劳动力（包括脑力劳动者）需计划机械设备需计划时作出计划工程目标没挂钩形成部沟通畅现代项目理张工程开始项目团队资源进行整合提材料需求计划时质量目标进度目标项目产品目标贯穿中实现目标创造条件
2 成估算
输入：工作分解结构（WBS）资源需求资源单价活动历时估算帐目表工作分解结构（WBS）：前面已作介绍
资源需求：资源计划编制输出包括力材料设备三需求关键三需求工作分解结构交付成果相应
资源单价：项目开发需种资源单位价格钢材X元吨工X元天行性研究报告XX万元等
活动历时估算：完成项交付成果需活动项活动历时长专门交付成果进行活动定义活动排序活动历时估算
历史信息：前面已作介绍
帐目表：帐目成进行分类（工日常品材料）监控编码系统基开发商会计科目表
述基资料根房产开发项目处阶段分方法进行估算项目行性研究阶段采类似估算法规划方案设计阶段策划定位阶段采参数模型法施工图阶段采字估算法估算处阶段方法估算精度时间耗费根工程进展需决定
根述估算结果出成理计划详细成估算成理计划：房产开发项目行性阶段→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等阶段项目定义渐进明细程开发项目整成断接实际成程成理计划房产开发项目项目生命周期理成变化
详细：作开发项目估算时假设假定假设假定理解传统编制工程预算进度计划常写编制说明编制
成估算：完成开发项目诸活动需资源成定量估算着项目定义断明细市场济条件资源价格变化估算动态
3 成预算
成预算输入：成估算工作分解结构（WBS）项目进度计划成估算：前面已作介绍
工作分解结构（WBS）：房产开发项目阶段交付成果里WBS估算WBS致里需强调估算预算开发项目阶段交付成果质致项目生命周期中处阶段成果断变化现实房产开发项目中种情况屡屡发生行性研究中定义某块做中档住宅开发策划定位阶段定义传统风格高档墅规划方案设计时作成异域风情特色社区认种断改变交付成果种进步实际种瞎折腾造成种情况开发商寻找作行性研究合格开发商组织前期工作水太低心中数种断变换项目交付成果成法预算项目进度计划：开发项目开发节奏交付成果时间节点编制出进度计划安排
根述输入利成估算类法参数模型法估算法计算机模型等工具技术编制成预算成预算：成估算分配项工作时进度计划相匹配形成形成成基准计划成基准计划通定程序批准变更必须通成变更控制系统进行间歇式变更保证成基准计划严肃性基准
计划开发项目实施程中实际成计划成进行较检测项目成绩效进度绩效
4 成控制
输入：成基准计划绩效报告变更申请成理计划成基准计划：前面已作介绍绩效报告：开发项目实际进行开发运作程中时掌握实际情况编写状态报告进度报告发展趋势
变更申请：导致项目成变化素开发范围发生变更（增缩）必须引起成变化时间巨调整会引起成变化项目出现重事会引起成变化关键员调整会引起成变化等成变化必须通定程序项目估算项目预算进行调整成变化必须通书面形式完成
成理计划：前面已作介绍
述引起成变化首先必须通定程序变更申请进行处理核实变更合理性核实程绩效测量测量结果确实需变更重新补充编制成估算编制方法常规计算计算机辅助工具
述程会出修订成估算更新预算开发项目执行程中根已花费实际成根项目绩效报告预测项目完成究竟需少成样作出开发项目完工估算
项目实施程中发生成变更原深入分析动变更成根项目实际情况企业身财务状况动采取纠正措施调整范围改变资源条件重新协调进度成质量三者关系
作房产开发断总结验教训验房产商宝贵财富教训房产开发项目说更珍贵温知新断总结中壮发展
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