中海产股份限公司
房产行业薪酬调研报告
北京新华信理顾问限公司
2002年12月
目录
目录 1
房产行业薪酬调查报告 1
第节 报告摘 1
第二节 背景说明 3
引言 3
二 研究方法 3
三 研究探讨外部企业 4
第三节 行业篇 6
房产行业发展趋势 6
二 房产行业薪酬制度特征 7
三 房产行业薪酬制度发展趋势 9
四 2001年行业间均薪资水较 11
五 19992001年间房产业均薪资变化趋势 13
六 2001年城市产行业均薪资水 14
第四节 企业篇 15
薪酬激励模式介绍 15
二 城市岗位薪资水调查 18
第五节 结 22
第六节 附录 23
附录：推行薪酬制度改革方面资鉴验 23
二 附录二：专名词解释 24
房产行业薪酬调查报告
报告摘
中海产股份限公司（简称中海）委聘北京新华信理顾问限公司（简称新华信）开展题中海产股份限公司绩效考核薪酬激励咨询理咨询项目
房产行业薪酬调查报告作次咨询项目容方面项目程中设计薪酬理方案提供外部参方面中海实施完善项目方案提供基定位报告顾中海产薪酬制度现实发展研究干代表性房产市公司者型企业薪酬理方面新发展重点三方面进行研究：
l 国房产行业普遍采薪酬政策薪酬制度薪酬结构
l 国房产行业推行绩效奖励制度（激励措施）验
l 区域房产企业薪酬水
面报告结
首先国房产业期薪酬水调查结果：
19992001年间房产业薪酬水持续升均年薪水1999年31955元涨2001年36220元两年涨幅分约76
作代表珠江三角洲华东华北三房产热点区域深圳海广州北京四次调查域象中深圳产业薪资水尤突出2001年均年薪约RMB52665元年第二北京均年薪约RMB37860元年次海均年薪约RMB37018元年末广州均年薪约RMB36550元年出深圳北京海广州四薪酬水约：100：72：70：69
深圳北京海广州整体薪资水参差齐具体职位薪酬分布具定性：首先收入职位行业专业程度成正次收入职位企业贡献程度成正具体表现：
20012002年度深圳区中总工程师均年薪约28万元投资部理均年薪约24万元总建筑师均年薪约23万元销售理均年薪约235万元事行政理约235万元合约部理均年薪约225万元财务理均年薪约225万元
20012002年度北京区中总工程师均年薪约22万元投资部理均年薪约18万元销售理均年薪约165万元总建筑师均年薪约16万元财务理均年薪约16万元事行政理约16万元合约部理均年薪约155万元
20012002年度海区中总工程师均年薪约18万元投资部理均年薪约15万元总建筑师均年薪约14万元销售理均年薪约155万元事行政理约145万元合约部理均年薪约145万元财务理均年薪约14万元
20012002年度广州区中总工程师均年薪约20万元投资部理均年薪约17万元总建筑师均年薪约155万元销售理均年薪约16万元事行政理约155万元合约部理均年薪约15万元财务理均年薪约145万元
第二发现目前国房产行业薪酬制度着普遍趋势：进步薪酬政策理职放予属部门机构通形式绩效奖励致力加强员工薪酬业绩联系较灵活措施取代僵硬高度集权化制度
第三国产业薪酬政策课题致力员工（尤中高层员工）薪酬进步表现挂钩绩效薪酬制推行成效取决两关键素：发展信赖稳健绩效理架构提供充足费便效分辨表现庸表现突出员工
企业员工薪酬制度配合特定需根研究成果中课题资鉴验简介：
薪酬体系改革实施程中应脱离企业理制度整体改革薪酬体系改革取成功必须范畴推行相辅相成改革
树立企业制度变革积极认识积极持续传达宣传改革成效降低变革风险中层理架构层面企业文化层面企业高层必须改革作出持续承诺支持维持动力
取关键士变革认支持早企业理员员工征询意见助员工加快认识变革需求种变革方案消疑虑构思改革建议时早吸纳意见
背景说明
引言
中海产委聘新华信理顾问限公司协助研究干代表性房产市公司者型企业薪酬理方面新发展顾中海产薪酬制度现实发展寻找供中海产鉴做法
报告三研究重点进行研究：
l 普遍采薪酬政策薪酬制度薪酬結构
l 区域房产企业薪酬水
l 推行绩效奖励制度（激励措施）验
薪酬理涉少通术語企业术语运致统处理通术语意义法根术语中海产內实际法（适话）编纂词汇表供读者查阅
研究方法
研究方法务求紧迫时间提出精辟切合中海产工作求研究成果研究进行期间助方法：
严谨研究框架
制定详细结构严谨研究框架确保关房产企业薪酬制度介绍评述致方式理念进行
薪酬较制度果企业企业员工信必须正式实际构成报酬总额薪酬素某情况奖励优越工作表现予例外薪酬素两者量心区清楚量剔会公正歪曲历年年薪趋势计算特素例升职调职特努力获特殊奖励工龄性动递增薪额等
良顾问背景
助资深顾问城市代表性企业进行重点研究资深顾问部分关企业离高级理员相关企业薪酬制度发展深入认识该企业高层官员保持接触迅速取关资料观点
庞数库支持
助新华信数库城市房产行业进行研究数日常数积累项目实践基础建立起迅速中提炼出相关宏观面信息
合理样
提炼岗位薪酬信息时作少样点数限定太少样点调查结果准确反映市场状况限定某样点数7系统会计算出该岗位薪酬福利报告
紧密结合中海现状
中海产薪酬安排历史背景导发展特素进行研究研究工作范围言须中海产薪酬制度作出评解实际运作发展原中海产实际情况评估外界型房产企业值鉴验发展重参考作
中海产紧密合作确保研究效切合实际方式满足中海产发展求
研究探讨外部企业
报告分万科企业股份限公司（简称万科）华润置（北京）股份限公司（简称华润）中远发展股份限公司（简称中远）运盛(海)实业股份限公司（简称运盛）重点研究象企业视作次研究重点较象基考虑素：
（） 资产规模
述企业资产规模30亿民币中万科华润置总资产分达约65亿约80亿民币（2002年中期）规模般情况行业中企业资产规模越企业理复杂度越高薪酬制度更具参考价值
（二） 企业专业性
述企业专业房产企业已中国房产市场运作超五年时间定意义说基中海产样进入规模化营品牌化营阶段薪酬理手段中海鉴意义较
（三） 市场渗透范围
述企业均三区域拥房产项目属跨区房产企业点中海产情况相类似企业线城市二线城市（西安福州沈阳等）新兴市场扩张
扩张程中激励员工开拓精神保证骨干员迅速调配衡决策质量决策效率间关系企业面问题解决问题程中薪酬体系作相应改革改革薪酬体系薪酬体系改革身疑中海产着重鉴意义
（四） 企业治理机制理模式
述企业属中国市房产企业部分直接间接受母公司控制例中远隶属中国远洋集团华润隶属香港中资企业华润集团间接控股运盛属香港运盛(中国)投资集团限公司控股中海产隶属香港中国海外集团情况十分相似
行业篇
房产行业发展趋势
年国济发展城市化进程加快居民收入水提高政府启动需政策房产业发展注入新活力综合考查2000年房产业总体发展状况清晰整中国房产业正历次深刻巨转型
（） 房产业日趋市场化
国提出建立社会义市场济体制房产业产业样市场化进展明显加快表现：住宅计划封闭生产转商品化营全民集体股份合资民营等种济成份存开创中国房产投资体元化时代城市土偿划拨转偿出直天推行公开拍卖城市建设积累量资金实行货币安置推行货币分配制度拆迁合理安置取消福利分房培育住宅买卖市场国房产市逐步走良性循环发展轨道
（二） 产开发企业呈现规模化集团化发展趋势
房产行业资金密集型行业风险较行业想日益激烈房产市场竞争中长久生存发展必须具强资金实力世界国房产发展历史点企业规模化集团化少数十家十家房产公司导部分市场国房产业前年高速发展目前正处结构性转变关键时期房产公司实力正急剧增强市场竞争核心力正加速形成批市场较影响力房产龙头企业正脱颖出实力缺乏核心竞争力房产企业未年会面淘汰出局危险
（三） 产企业品牌化营
保持企业长久生存发展持续发展问题着市场竞争日益激烈外部环境急剧变化正越越受企业家关注拥知名品牌企业获取持续发展非常重素：首先市场供求状态取竞争优势立败必须超越前竞争优势想超越手然会走品牌竞争路房产业走品牌竞争手段元化深化竞争阶段产业竞争结果市场走成熟必然求次品牌化营会提高房产企业域扩张效率降低开拓新兴市场营销成述房产企业规模化集团化发展战略相呼应
（四） 房产市场域差异明显
国房产投资域性差异明显呈东高西低特征房产投资热点集中广州海导东部带根2002年19月统计数海广东浙江江苏投资增长率分31430334314东部带中国济增长快区济发展居民收入水提高消费升级换代量外资进入劳动力流动会增加房产需求
方面价格水区差距进步扩两年国家关部门土转价格具体构成作调整基准价趋合理方政府纷纷出台政策减少土转中税费全国土转价格水降时区间价格水进步扩种差距存济发展水城市间城市中城市间
时全国半房产开发商分布广东海北京江苏浙江等东部区12省市中西部边远区仅开发商数量少企业规模东西部区房产开发商间差距仅体现数量体现盈利水营力创新意识等方面东部区企业竞争已资金实力土开发权竞争走品牌营销服务等方面西部区开发商远远未达步
西部区二三线城市房产市场成熟房产开发商言充满利润空间机遇
（五） 非国房产企业发展迅速
年着房产市场逐步复苏加房产行业均利润较行业说属较高吸引民营济股份制济举进入民营济发展迅速逐渐成国房产投资增长动力加民营企业具良理机制重视力资源开发利量吸收国房产公司优秀迅速增强企业综合素质国企业体制机制历史遗留问题等深层次原竞争中处劣势样造成民进国退局面然种格局符合优胜劣汰市场竞争规律利房产市场结构投资结构调整促进房产业健康快速发展
二 房产行业薪酬制度特征
薪酬制度作企业理体系子系统避免受企业治理机制企业组织架构组织架构规模企业文化等素影响结合分析市场房产开发企业研究发现目前房产行业薪酬制度着特征：
薪资结构样性
首先房产发展商企业性质体制造成薪资结构样性致目前国房产企业体分三类市公司万科金类公司分领导决策层职业理层般雇员第二类民营企业
深圳泰华等类公司企业雇员两类第三类国企业建设控股等类公司部员工尤具强烈国济成分背景市企业中远等薪酬政策制订基础两坐标系中徘徊：市场母公司系统中子公司企业市场化体制背景约束性造成类企业薪资结构矛盾情况说明前中国房产企业制度创新边际效益边际成薪资结构样性仅必然现象企业进步发展提供机遇空间
次房产企业规模体制导致战略规划目标例新进入房产行业拥巨额资金企业言更侧重短期目标重视案操盘力甚理控制体系完善情况薪酬结构会强调短期行激励作总作激励机制部分薪酬结构避免企业目标表现出样性特征
薪资政策异
房产高级稀缺性企业间恶性竞争薪资政策岗
产流动两方面原：方面受房产企业体制影响方面职业理追求更高遇时前房产流动横流动开发商开发商者中介公司开发商间目前流动加房产行业产业链中部分设计院开发商销售代理广告媒体等流动日益加房产求越越高原
目前房产流动集中市公司民营企业职业理高级雇员中例万科产深圳流失率8左右
两类企业流动中方面职业理感体制约束发挥力流动方面目前房产太尤缺乏具丰富操盘验高级房产高级种稀缺性诱导企业争夺时动机偏差：仅增强身企业竞争力削弱手竞争优势资源动机驱部分企业核心岗位薪资政策演化岗：薪资政策基岗位分析财务预算基争夺象公司部商业机密基予手破坏程度争夺身带市场炒作影响
许房产企业采薪酬保密制度定程度掩饰薪资政策非制度化样保密制度般房产企业财物高度集权特点相契合力资源问题高度集权够促进决策效率法保证决策质量仅短期获长期薪资政策保持整体队伍士气稳定性问题留力资源项目第二阶段逐解决
三 房产行业薪酬制度发展趋势
通研究万科中远华润运盛四重点研究象发现目前房产行业薪酬制度着发展趋势：
（） 薪酬政策理职存明显分权化倾
许房产企业员工薪酬改革方面关键长远课题进步放薪酬决策理职藉提供员工灵活性责心整体表现效率相产发展商言万科运盛推行较激进措施：企业已相程度淘汰集团全国性薪酬议订转根集团统制定准指引部分薪酬职放予属机构部门中远华润保留较集权化制度两企业予部门定程度灵活性
种发展趋势中重例外高级理职员薪酬安排述企业继续集团统理部分全体高级理职员薪酬事宜整体力资源理事宜意见认种方法效控制企业薪酬开支确保属部门机构高层理员凝聚力企业部效调度现时中海员工队伍高级理层薪酬力资源安排述企业关安排处非完全相
（二） 加强员工薪酬表现联系
述企业薪酬政策方面普遍趋势企业直致力加强薪酬表现（指表现企业生产力提高）联系目标提高员工队伍效率生产力协助企业培养绩效文化提高企业灵活性述企业方面整体发展趋势通系列绩效薪酬安排包括灵活薪幅绩效奖金奖励计划取代补充传统固定薪级制类新设立薪酬安排初期般适高级理层
薪资政策灵活化
述企业均已采取较灵活措施程度合取消员工津贴藉提高企业薪酬制度透明度加强员工队伍责性减省行政开支举例说运盛估计处理员工津贴福利涉开支约占力资源服务总成四份方面政策般受员工欢迎津贴福利入基薪资中员工运薪金方面享更度举例说运盛推行单薪制政策类津贴额外奖励（例高级理职员车津贴）已取消入基薪金
保留津贴般少数特原予保留例：执行艰辛职务偏远生活指数偏高区工作超时额外工作吸纳留填补需特殊技暂时手短缺职位
四 2001年行业间均薪资水较
根调查国部分行业2001年均薪酬绝数行业排名高低分：电信电子技术金融石油化工房产汽车制造(见表31图31)
表31 2001年行业间均薪资水较
行业
均年薪水(RMB元)
50分位点(RMB元)
电信
52677
41000
电子技术
43380
35100
金融
42478
32400
石油化工
36755
24200
房产
36220
27600
汽车制造
35438
26100
时50分位点均值差距程度间接解该行业中企业间薪酬水差异程度（见图32）
注：差异指数1（50分位值均值）
图32中发现石油化工业中企业间薪酬水差距电子技术业企业间薪酬差距房产业企业企业间薪酬差距介汽车制造业金融业间
图表角度反映行业市场化程度企业薪酬政策间关系行业市场化程度越高流动性越企业间薪酬水差距越着房产行业市场化程度日趋提高房产企业薪酬水应市场变化节奏保持基致符合市场发展规律
五 19992001年间房产业均薪资变化趋势
根调查表明：19992001年间房产业薪酬水持续升均年薪水1999年31955元涨2001年36220元两年间涨幅分约76增长幅度两年国国民生产总值（GDP）增长率相接
果房产业薪酬水继续6水增长2002年房产业均年薪水预计达RMB38395元年
表32 19992001年间房产业均薪资变化趋势
年度
均年薪水(RMB元)
增长幅度
1999
31955
2000
34176
约7
2001
36220
约6
六 2001年城市产行业均薪资水
珠江三角洲华北华东目前国三房产发展热点区域选取深圳广州海北京四城市分代表三热点区域
深圳广州海北京属国发达城市列房产行业薪资水差距悬殊中深圳产业薪资水尤突出2001年均年薪约RMB52665元年第二北京均年薪约RMB37860元年次海均年薪约RMB37018元年末广州均年薪约RMB36550元年
图35示北京广州海三薪酬水分约深圳区薪酬水727065中海产握区子公司间总体薪酬差异幅度时提供定参考
企业篇
薪酬激励模式介绍
房产企业员工激励分物质激励非物质激励重点研究象企业物质激励模式进行类分析（见图41）
图41 激励方式分类分析
类情况开物质激励时间性分短期长期激励连续性原分稳定稳定
长期稳定激励模式
华润例般员工副总20级低G6高A1级序：G6G5G4G3G2G1F4F3F2F1E2E1D2D1C2C1B2B1A2A1非销售员工资总额（工资＋津贴）级直接挂钩中月考核里基工资部分属种长期稳定薪资激励长期稳定物质激励程度会激励效果断弱化长激励作明显薪资水没更关系企业员工会产生该固定想法样奖金（超额劳动付出回报）企业长期福利政策成种固定模式进行发放激励作基薪资没根区万科华润运盛存样长期稳定激励模式
长期稳定激励模式
运盛例楼宇售（租）奖金提取幅度表4－1：
表41 运盛楼宇售（租）奖金提取幅度
物业类型
售楼提取例（）
租楼提取例（）
备 注
1墅
06—13
2040
售楼销售收入提取租楼首月租金提取租期年提取例100计计提半年足年提取例50计提
2写字楼
07—12
1530
3商场
05—12
1530
4中高档公寓
04—07
1530
5普通住宅
03—05
1520
规定提取售（租）楼奖金专职营销员奖专职营销员奖金直接营销业绩挂钩劳封顶保底
里体现销售奖金长期稳定物质激励模式激励效果长期稳定激励效果非常长期稳定激励适员工部门非常局限般会项目理员营销售楼员
项目营项目例运盛年度指标奖计算：营性开发项目年度指标奖占整项目指标奖例相应年度销售收入占整项目销售收入例50％计算项目前期准备阶段年度销售收入指标时该年度预提指标奖公司完成整项目竣工决算（含室外工程）项目目标税净利润时进行项目指标奖结算结算前公司应编制项目考核指标完成情况报告根集团核定项目奖励（罚）方案编制项目奖金分配方案报送集团项目奖金分配方案中包括公司总理奖金专职营销员奖金重点研究象企业基存长期稳定激励措施样注意长期稳定物质激励员范围传统难题奖金分配范围考虑直接营员业绩时考虑协部门作分配范围集中会引发部分配公分散会激励作严重弱化
万科例万科高级理员实行年度述职考评制度年初根公司中长期发展战略目标年度营目标确定位高级理员年度营考核指标年终时公司总理根年度营业绩理状况持续发展情况考虑行业收入水确定报酬总数额
短期稳定激励模式
企业激励员工常常会出台短期稳定激励措施例部分企业住房提供房改现金分配等类短期稳定激励措施方面短时间激励获物质利益员工方面现没获利益员工期激励激励措施样类激励方式存局限员工获益激励作会迅速降起长期激励效果
短期稳定激励
激励制度外存着事实短期稳定物质激励（例红包）种定时奖金常常针关键理岗位员公司骨干激励效果短期稳定非常效激励频率没规律存员工长期适应问题短期稳定激励公开化透明度局限性激励范围外员工会暗箱操作感觉
运盛例98年南京玄武墅稍稍改变建筑方案该项目滞销楼变成暢销楼该建筑师－－国家级建筑师集团产部副总理奖金150万元
重点研究象企业中四类激励定程度存性问题没企业员工进行划分新华信认针企业员工应该进行类似市场细分工作四类激励模式分适员工群体定组合构成企业物质激励系统样企业存非物质激励措施涉职业发展荣誉授予文化认等方面中影响中高层理员职业发展激励职业发展途径透明通畅受约束条件等素控制常常够起超出物质激励效果未列入次调查研究范围做深入分析
城市岗位薪资水调查
深圳
深圳区房产行业年发展已开始走成熟供需矛盾开始凸现2001年房产企业流动增加数显示2002年16月份深圳房产行业员流动率年期26倍继续升趋势
根调查：20012002年度深圳区中总工程师均年薪约28万元投资部理均年薪约24万元销售理均年薪约235万元总建筑师均年薪约235万元事行政理约23万元合约部理均年薪约225万元财务理均年薪约225万元详细数表4－2示
表4－2 20012002年度深圳区房产行业薪酬情况
20012002年度深圳区房产行业薪酬情况
职位
年收入（万元）
较低值
较高值
均值
总工程师
118126
3840
28
投资部理
9510
3335
24
总建筑师
10105
3233
235
销售理
665
3234
235
事行政理
455
30132
23
合约部理
56
31533
225
财务理
555
3537
225
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
北京
根调查：20012002年度北京区中总工程师均年薪约22万元投资部理均年薪约18万元销售理均年薪约165万元总建筑师均年薪约16万元财务理均年薪约16万元事行政理约16万元合约部理均年薪约155万元详细数表4－3示
表4－3 20012002年度北京区房产行业薪酬情况
20012002年度北京区房产行业薪酬情况
职位
年收入（万元）
较低值
较高值
均值
总工程师
910
2829
22
投资部理
67
2425
18
销售理
556
2123
165
总建筑师
665
1920
16
财务理
555
2225
16
事行政理
455
2021
16
合约部理
354
19195
155
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
广州
20012002年度广州区中总工程师均年薪约185万元投资部理均年薪约15万元总建筑师均年薪约14万元销售理均年薪约155万元事行政理约145万元合约部理均年薪约145万元财务理均年薪约14万元
20012002年度广州区房产行业薪酬情况
年收入（万元）
职位
较低值
较高值
均值
总工程师
9105
2930
20
投资部理
785
2122
17
销售理
665
19521
16
总建筑师
6575
20215
155
事行政理
455
1920
155
合约部理
445
1718
15
财务理
556
20521
145
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
海
20012002年度海区中总工程师均年薪约185万元投资部理均年薪约15万元总建筑师均年薪约14万元销售理均年薪约155万元事行政理约145万元合约部理均年薪约145万元财务理均年薪约14万元
20012002年度海区房产行业薪酬情况
年收入（万元）
职位
较低值
较高值
均值
总工程师
95105
2830
185
投资部理
78
21225
15
销售理
665
1920
155
事行政理
455
18195
145
合约部理
354
1718
145
总建筑师
6575
20215
14
财务理
555
20205
14
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
结
报告概述四重点研究象薪酬体系发展初步研究成果工作旨房产企业方面推行种措施介绍原薪酬水必须强调报告拟提出具体建议针文薪酬体系提三重范畴进行客观调查高层次角度探讨问题讨时难免简略概括然时间紧迫相信研究报告掌握外部企业薪酬体系发展方面趋势前实际情况指出中供中海产鉴验
附录
附录：推行薪酬制度改革方面资鉴验
研究企业员工薪酬理制度进行重改革方面积累验新旧制度间利成功渡军邮少资鉴验认验中海环境息息相关特简介：
企业整体理体系相联系
薪酬体系变革实施程中应脱离企业理制度整体改革具体言资鉴明确验：薪酬体系变革成功否取决领域系列相辅相成改革例：
l 力资源理职责放予属部门机构便效理员工
l 放财务理监控职责便高层员效理资源争取较佳成效
l 设立辅助性绩效评核理架构确保薪酬体系改革公致方式进行
树立制度变革积极认识
第寻找令信服变革然积极持续传达宣传改革成效初期访谈时获反馈次印证取员工薪酬制度改革认等重
第二企业文化层面中层理架构层面企业高层必须改革作出持续承诺支持维持动力全体员工改革终成效清晰明确认识着方努力实现目标
第三采取循序渐进方法配合致充分阐释改革计划期重新确立员工队伍信心加强凝聚力助试点研究试验种建议方案加广泛推行藉降低风险协助培养企业员工变革力
取关键士变革认支持
必须取关键士变革认承诺改革成败起着相重作企业方面采方针包括：
l 早关键士（尤企业內理员般员工）征询意见
l 采取措施培养企业员工变革力相关验
l 员工培训技发展（尤绩效理技培训）
附录二：专名词解释
词汇 说明
50分位点（中位值）： 假100公司参薪酬调查话薪酬水低高排名第50位排名（中位值）公司薪酬水
年度总薪酬： 总现金收入加雇支付项福利费
薪酬薪金： 发员工现金报酬
固定薪酬： 预先订定水适关职位薪金金额固定适担关职位全体雇员
绩效薪酬： 雇员工绩效考核发员工奖金里包括团队获业绩奖金派发成员奖励
薪酬水： 某群雇员相雇员均薪金薪酬水调查较某群雇员相雇员实薪金
薪酬政策： 薪酬政策规定企业业务策略文化薪酬理念前提高层制定执行程序理层事力资源专门员提供基框架解决特定常性薪酬问题例薪酬金额问题薪酬政策助作出致决策（情况适合）时需保持弹性避免政策僵化
薪幅： 预先确定薪金限限适某职位薪幅范围低点高点薪幅中点均成现实薪金
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中海产股份限公司
房产行业薪酬调研报告
北京新华信理顾问限公司
2002年12月
目录
目录 1
房产行业薪酬调查报告 1
第节 报告摘 1
第二节 背景说明 3
引言 3
二 研究方法 3
三 研究探讨外部企业 4
第三节 行业篇 6
房产行业发展趋势 6
二 房产行业薪酬制度特征 7
三 房产行业薪酬制度发展趋势 9
四 2001年行业间均薪资水较 11
五 19992001年间房产业均薪资变化趋势 13
六 2001年城市产行业均薪资水 14
第四节 企业篇 15
薪酬激励模式介绍 15
二 城市岗位薪资水调查 18
第五节 结 22
第六节 附录 23
附录：推行薪酬制度改革方面资鉴验 23
二 附录二：专名词解释 24
房产行业薪酬调查报告
报告摘
中海产股份限公司（简称中海）委聘北京新华信理顾问限公司（简称新华信）开展题中海产股份限公司绩效考核薪酬激励咨询理咨询项目
房产行业薪酬调查报告作次咨询项目容方面项目程中设计薪酬理方案提供外部参方面中海实施完善项目方案提供基定位报告顾中海产薪酬制度现实发展研究干代表性房产市公司者型企业薪酬理方面新发展重点三方面进行研究：
l 国房产行业普遍采薪酬政策薪酬制度薪酬结构
l 国房产行业推行绩效奖励制度（激励措施）验
l 区域房产企业薪酬水
面报告结
首先国房产业期薪酬水调查结果：
19992001年间房产业薪酬水持续升均年薪水1999年31955元涨2001年36220元两年涨幅分约76
作代表珠江三角洲华东华北三房产热点区域深圳海广州北京四次调查域象中深圳产业薪资水尤突出2001年均年薪约RMB52665元年第二北京均年薪约RMB37860元年次海均年薪约RMB37018元年末广州均年薪约RMB36550元年出深圳北京海广州四薪酬水约：100：72：70：69
深圳北京海广州整体薪资水参差齐具体职位薪酬分布具定性：首先收入职位行业专业程度成正次收入职位企业贡献程度成正具体表现：
20012002年度深圳区中总工程师均年薪约28万元投资部理均年薪约24万元总建筑师均年薪约23万元销售理均年薪约235万元事行政理约235万元合约部理均年薪约225万元财务理均年薪约225万元
20012002年度北京区中总工程师均年薪约22万元投资部理均年薪约18万元销售理均年薪约165万元总建筑师均年薪约16万元财务理均年薪约16万元事行政理约16万元合约部理均年薪约155万元
20012002年度海区中总工程师均年薪约18万元投资部理均年薪约15万元总建筑师均年薪约14万元销售理均年薪约155万元事行政理约145万元合约部理均年薪约145万元财务理均年薪约14万元
20012002年度广州区中总工程师均年薪约20万元投资部理均年薪约17万元总建筑师均年薪约155万元销售理均年薪约16万元事行政理约155万元合约部理均年薪约15万元财务理均年薪约145万元
第二发现目前国房产行业薪酬制度着普遍趋势：进步薪酬政策理职放予属部门机构通形式绩效奖励致力加强员工薪酬业绩联系较灵活措施取代僵硬高度集权化制度
第三国产业薪酬政策课题致力员工（尤中高层员工）薪酬进步表现挂钩绩效薪酬制推行成效取决两关键素：发展信赖稳健绩效理架构提供充足费便效分辨表现庸表现突出员工
企业员工薪酬制度配合特定需根研究成果中课题资鉴验简介：
薪酬体系改革实施程中应脱离企业理制度整体改革薪酬体系改革取成功必须范畴推行相辅相成改革
树立企业制度变革积极认识积极持续传达宣传改革成效降低变革风险中层理架构层面企业文化层面企业高层必须改革作出持续承诺支持维持动力
取关键士变革认支持早企业理员员工征询意见助员工加快认识变革需求种变革方案消疑虑构思改革建议时早吸纳意见
背景说明
引言
中海产委聘新华信理顾问限公司协助研究干代表性房产市公司者型企业薪酬理方面新发展顾中海产薪酬制度现实发展寻找供中海产鉴做法
报告三研究重点进行研究：
l 普遍采薪酬政策薪酬制度薪酬結构
l 区域房产企业薪酬水
l 推行绩效奖励制度（激励措施）验
薪酬理涉少通术語企业术语运致统处理通术语意义法根术语中海产內实际法（适话）编纂词汇表供读者查阅
研究方法
研究方法务求紧迫时间提出精辟切合中海产工作求研究成果研究进行期间助方法：
严谨研究框架
制定详细结构严谨研究框架确保关房产企业薪酬制度介绍评述致方式理念进行
薪酬较制度果企业企业员工信必须正式实际构成报酬总额薪酬素某情况奖励优越工作表现予例外薪酬素两者量心区清楚量剔会公正歪曲历年年薪趋势计算特素例升职调职特努力获特殊奖励工龄性动递增薪额等
良顾问背景
助资深顾问城市代表性企业进行重点研究资深顾问部分关企业离高级理员相关企业薪酬制度发展深入认识该企业高层官员保持接触迅速取关资料观点
庞数库支持
助新华信数库城市房产行业进行研究数日常数积累项目实践基础建立起迅速中提炼出相关宏观面信息
合理样
提炼岗位薪酬信息时作少样点数限定太少样点调查结果准确反映市场状况限定某样点数7系统会计算出该岗位薪酬福利报告
紧密结合中海现状
中海产薪酬安排历史背景导发展特素进行研究研究工作范围言须中海产薪酬制度作出评解实际运作发展原中海产实际情况评估外界型房产企业值鉴验发展重参考作
中海产紧密合作确保研究效切合实际方式满足中海产发展求
研究探讨外部企业
报告分万科企业股份限公司（简称万科）华润置（北京）股份限公司（简称华润）中远发展股份限公司（简称中远）运盛(海)实业股份限公司（简称运盛）重点研究象企业视作次研究重点较象基考虑素：
（） 资产规模
述企业资产规模30亿民币中万科华润置总资产分达约65亿约80亿民币（2002年中期）规模般情况行业中企业资产规模越企业理复杂度越高薪酬制度更具参考价值
（二） 企业专业性
述企业专业房产企业已中国房产市场运作超五年时间定意义说基中海产样进入规模化营品牌化营阶段薪酬理手段中海鉴意义较
（三） 市场渗透范围
述企业均三区域拥房产项目属跨区房产企业点中海产情况相类似企业线城市二线城市（西安福州沈阳等）新兴市场扩张
扩张程中激励员工开拓精神保证骨干员迅速调配衡决策质量决策效率间关系企业面问题解决问题程中薪酬体系作相应改革改革薪酬体系薪酬体系改革身疑中海产着重鉴意义
（四） 企业治理机制理模式
述企业属中国市房产企业部分直接间接受母公司控制例中远隶属中国远洋集团华润隶属香港中资企业华润集团间接控股运盛属香港运盛(中国)投资集团限公司控股中海产隶属香港中国海外集团情况十分相似
行业篇
房产行业发展趋势
年国济发展城市化进程加快居民收入水提高政府启动需政策房产业发展注入新活力综合考查2000年房产业总体发展状况清晰整中国房产业正历次深刻巨转型
（） 房产业日趋市场化
国提出建立社会义市场济体制房产业产业样市场化进展明显加快表现：住宅计划封闭生产转商品化营全民集体股份合资民营等种济成份存开创中国房产投资体元化时代城市土偿划拨转偿出直天推行公开拍卖城市建设积累量资金实行货币安置推行货币分配制度拆迁合理安置取消福利分房培育住宅买卖市场国房产市逐步走良性循环发展轨道
（二） 产开发企业呈现规模化集团化发展趋势
房产行业资金密集型行业风险较行业想日益激烈房产市场竞争中长久生存发展必须具强资金实力世界国房产发展历史点企业规模化集团化少数十家十家房产公司导部分市场国房产业前年高速发展目前正处结构性转变关键时期房产公司实力正急剧增强市场竞争核心力正加速形成批市场较影响力房产龙头企业正脱颖出实力缺乏核心竞争力房产企业未年会面淘汰出局危险
（三） 产企业品牌化营
保持企业长久生存发展持续发展问题着市场竞争日益激烈外部环境急剧变化正越越受企业家关注拥知名品牌企业获取持续发展非常重素：首先市场供求状态取竞争优势立败必须超越前竞争优势想超越手然会走品牌竞争路房产业走品牌竞争手段元化深化竞争阶段产业竞争结果市场走成熟必然求次品牌化营会提高房产企业域扩张效率降低开拓新兴市场营销成述房产企业规模化集团化发展战略相呼应
（四） 房产市场域差异明显
国房产投资域性差异明显呈东高西低特征房产投资热点集中广州海导东部带根2002年19月统计数海广东浙江江苏投资增长率分31430334314东部带中国济增长快区济发展居民收入水提高消费升级换代量外资进入劳动力流动会增加房产需求
方面价格水区差距进步扩两年国家关部门土转价格具体构成作调整基准价趋合理方政府纷纷出台政策减少土转中税费全国土转价格水降时区间价格水进步扩种差距存济发展水城市间城市中城市间
时全国半房产开发商分布广东海北京江苏浙江等东部区12省市中西部边远区仅开发商数量少企业规模东西部区房产开发商间差距仅体现数量体现盈利水营力创新意识等方面东部区企业竞争已资金实力土开发权竞争走品牌营销服务等方面西部区开发商远远未达步
西部区二三线城市房产市场成熟房产开发商言充满利润空间机遇
（五） 非国房产企业发展迅速
年着房产市场逐步复苏加房产行业均利润较行业说属较高吸引民营济股份制济举进入民营济发展迅速逐渐成国房产投资增长动力加民营企业具良理机制重视力资源开发利量吸收国房产公司优秀迅速增强企业综合素质国企业体制机制历史遗留问题等深层次原竞争中处劣势样造成民进国退局面然种格局符合优胜劣汰市场竞争规律利房产市场结构投资结构调整促进房产业健康快速发展
二 房产行业薪酬制度特征
薪酬制度作企业理体系子系统避免受企业治理机制企业组织架构组织架构规模企业文化等素影响结合分析市场房产开发企业研究发现目前房产行业薪酬制度着特征：
薪资结构样性
首先房产发展商企业性质体制造成薪资结构样性致目前国房产企业体分三类市公司万科金类公司分领导决策层职业理层般雇员第二类民营企业
深圳泰华等类公司企业雇员两类第三类国企业建设控股等类公司部员工尤具强烈国济成分背景市企业中远等薪酬政策制订基础两坐标系中徘徊：市场母公司系统中子公司企业市场化体制背景约束性造成类企业薪资结构矛盾情况说明前中国房产企业制度创新边际效益边际成薪资结构样性仅必然现象企业进步发展提供机遇空间
次房产企业规模体制导致战略规划目标例新进入房产行业拥巨额资金企业言更侧重短期目标重视案操盘力甚理控制体系完善情况薪酬结构会强调短期行激励作总作激励机制部分薪酬结构避免企业目标表现出样性特征
薪资政策异
房产高级稀缺性企业间恶性竞争薪资政策岗
产流动两方面原：方面受房产企业体制影响方面职业理追求更高遇时前房产流动横流动开发商开发商者中介公司开发商间目前流动加房产行业产业链中部分设计院开发商销售代理广告媒体等流动日益加房产求越越高原
目前房产流动集中市公司民营企业职业理高级雇员中例万科产深圳流失率8左右
两类企业流动中方面职业理感体制约束发挥力流动方面目前房产太尤缺乏具丰富操盘验高级房产高级种稀缺性诱导企业争夺时动机偏差：仅增强身企业竞争力削弱手竞争优势资源动机驱部分企业核心岗位薪资政策演化岗：薪资政策基岗位分析财务预算基争夺象公司部商业机密基予手破坏程度争夺身带市场炒作影响
许房产企业采薪酬保密制度定程度掩饰薪资政策非制度化样保密制度般房产企业财物高度集权特点相契合力资源问题高度集权够促进决策效率法保证决策质量仅短期获长期薪资政策保持整体队伍士气稳定性问题留力资源项目第二阶段逐解决
三 房产行业薪酬制度发展趋势
通研究万科中远华润运盛四重点研究象发现目前房产行业薪酬制度着发展趋势：
（） 薪酬政策理职存明显分权化倾
许房产企业员工薪酬改革方面关键长远课题进步放薪酬决策理职藉提供员工灵活性责心整体表现效率相产发展商言万科运盛推行较激进措施：企业已相程度淘汰集团全国性薪酬议订转根集团统制定准指引部分薪酬职放予属机构部门中远华润保留较集权化制度两企业予部门定程度灵活性
种发展趋势中重例外高级理职员薪酬安排述企业继续集团统理部分全体高级理职员薪酬事宜整体力资源理事宜意见认种方法效控制企业薪酬开支确保属部门机构高层理员凝聚力企业部效调度现时中海员工队伍高级理层薪酬力资源安排述企业关安排处非完全相
（二） 加强员工薪酬表现联系
述企业薪酬政策方面普遍趋势企业直致力加强薪酬表现（指表现企业生产力提高）联系目标提高员工队伍效率生产力协助企业培养绩效文化提高企业灵活性述企业方面整体发展趋势通系列绩效薪酬安排包括灵活薪幅绩效奖金奖励计划取代补充传统固定薪级制类新设立薪酬安排初期般适高级理层
薪资政策灵活化
述企业均已采取较灵活措施程度合取消员工津贴藉提高企业薪酬制度透明度加强员工队伍责性减省行政开支举例说运盛估计处理员工津贴福利涉开支约占力资源服务总成四份方面政策般受员工欢迎津贴福利入基薪资中员工运薪金方面享更度举例说运盛推行单薪制政策类津贴额外奖励（例高级理职员车津贴）已取消入基薪金
保留津贴般少数特原予保留例：执行艰辛职务偏远生活指数偏高区工作超时额外工作吸纳留填补需特殊技暂时手短缺职位
四 2001年行业间均薪资水较
根调查国部分行业2001年均薪酬绝数行业排名高低分：电信电子技术金融石油化工房产汽车制造(见表31图31)
表31 2001年行业间均薪资水较
行业
均年薪水(RMB元)
50分位点(RMB元)
电信
52677
41000
电子技术
43380
35100
金融
42478
32400
石油化工
36755
24200
房产
36220
27600
汽车制造
35438
26100
时50分位点均值差距程度间接解该行业中企业间薪酬水差异程度（见图32）
注：差异指数1（50分位值均值）
图32中发现石油化工业中企业间薪酬水差距电子技术业企业间薪酬差距房产业企业企业间薪酬差距介汽车制造业金融业间
图表角度反映行业市场化程度企业薪酬政策间关系行业市场化程度越高流动性越企业间薪酬水差距越着房产行业市场化程度日趋提高房产企业薪酬水应市场变化节奏保持基致符合市场发展规律
五 19992001年间房产业均薪资变化趋势
根调查表明：19992001年间房产业薪酬水持续升均年薪水1999年31955元涨2001年36220元两年间涨幅分约76增长幅度两年国国民生产总值（GDP）增长率相接
果房产业薪酬水继续6水增长2002年房产业均年薪水预计达RMB38395元年
表32 19992001年间房产业均薪资变化趋势
年度
均年薪水(RMB元)
增长幅度
1999
31955
2000
34176
约7
2001
36220
约6
六 2001年城市产行业均薪资水
珠江三角洲华北华东目前国三房产发展热点区域选取深圳广州海北京四城市分代表三热点区域
深圳广州海北京属国发达城市列房产行业薪资水差距悬殊中深圳产业薪资水尤突出2001年均年薪约RMB52665元年第二北京均年薪约RMB37860元年次海均年薪约RMB37018元年末广州均年薪约RMB36550元年
图35示北京广州海三薪酬水分约深圳区薪酬水727065中海产握区子公司间总体薪酬差异幅度时提供定参考
企业篇
薪酬激励模式介绍
房产企业员工激励分物质激励非物质激励重点研究象企业物质激励模式进行类分析（见图41）
图41 激励方式分类分析
类情况开物质激励时间性分短期长期激励连续性原分稳定稳定
长期稳定激励模式
华润例般员工副总20级低G6高A1级序：G6G5G4G3G2G1F4F3F2F1E2E1D2D1C2C1B2B1A2A1非销售员工资总额（工资＋津贴）级直接挂钩中月考核里基工资部分属种长期稳定薪资激励长期稳定物质激励程度会激励效果断弱化长激励作明显薪资水没更关系企业员工会产生该固定想法样奖金（超额劳动付出回报）企业长期福利政策成种固定模式进行发放激励作基薪资没根区万科华润运盛存样长期稳定激励模式
长期稳定激励模式
运盛例楼宇售（租）奖金提取幅度表4－1：
表41 运盛楼宇售（租）奖金提取幅度
物业类型
售楼提取例（）
租楼提取例（）
备 注
1墅
06—13
2040
售楼销售收入提取租楼首月租金提取租期年提取例100计计提半年足年提取例50计提
2写字楼
07—12
1530
3商场
05—12
1530
4中高档公寓
04—07
1530
5普通住宅
03—05
1520
规定提取售（租）楼奖金专职营销员奖专职营销员奖金直接营销业绩挂钩劳封顶保底
里体现销售奖金长期稳定物质激励模式激励效果长期稳定激励效果非常长期稳定激励适员工部门非常局限般会项目理员营销售楼员
项目营项目例运盛年度指标奖计算：营性开发项目年度指标奖占整项目指标奖例相应年度销售收入占整项目销售收入例50％计算项目前期准备阶段年度销售收入指标时该年度预提指标奖公司完成整项目竣工决算（含室外工程）项目目标税净利润时进行项目指标奖结算结算前公司应编制项目考核指标完成情况报告根集团核定项目奖励（罚）方案编制项目奖金分配方案报送集团项目奖金分配方案中包括公司总理奖金专职营销员奖金重点研究象企业基存长期稳定激励措施样注意长期稳定物质激励员范围传统难题奖金分配范围考虑直接营员业绩时考虑协部门作分配范围集中会引发部分配公分散会激励作严重弱化
万科例万科高级理员实行年度述职考评制度年初根公司中长期发展战略目标年度营目标确定位高级理员年度营考核指标年终时公司总理根年度营业绩理状况持续发展情况考虑行业收入水确定报酬总数额
短期稳定激励模式
企业激励员工常常会出台短期稳定激励措施例部分企业住房提供房改现金分配等类短期稳定激励措施方面短时间激励获物质利益员工方面现没获利益员工期激励激励措施样类激励方式存局限员工获益激励作会迅速降起长期激励效果
短期稳定激励
激励制度外存着事实短期稳定物质激励（例红包）种定时奖金常常针关键理岗位员公司骨干激励效果短期稳定非常效激励频率没规律存员工长期适应问题短期稳定激励公开化透明度局限性激励范围外员工会暗箱操作感觉
运盛例98年南京玄武墅稍稍改变建筑方案该项目滞销楼变成暢销楼该建筑师－－国家级建筑师集团产部副总理奖金150万元
重点研究象企业中四类激励定程度存性问题没企业员工进行划分新华信认针企业员工应该进行类似市场细分工作四类激励模式分适员工群体定组合构成企业物质激励系统样企业存非物质激励措施涉职业发展荣誉授予文化认等方面中影响中高层理员职业发展激励职业发展途径透明通畅受约束条件等素控制常常够起超出物质激励效果未列入次调查研究范围做深入分析
城市岗位薪资水调查
深圳
深圳区房产行业年发展已开始走成熟供需矛盾开始凸现2001年房产企业流动增加数显示2002年16月份深圳房产行业员流动率年期26倍继续升趋势
根调查：20012002年度深圳区中总工程师均年薪约28万元投资部理均年薪约24万元销售理均年薪约235万元总建筑师均年薪约235万元事行政理约23万元合约部理均年薪约225万元财务理均年薪约225万元详细数表4－2示
表4－2 20012002年度深圳区房产行业薪酬情况
20012002年度深圳区房产行业薪酬情况
职位
年收入（万元）
较低值
较高值
均值
总工程师
118126
3840
28
投资部理
9510
3335
24
总建筑师
10105
3233
235
销售理
665
3234
235
事行政理
455
30132
23
合约部理
56
31533
225
财务理
555
3537
225
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
北京
根调查：20012002年度北京区中总工程师均年薪约22万元投资部理均年薪约18万元销售理均年薪约165万元总建筑师均年薪约16万元财务理均年薪约16万元事行政理约16万元合约部理均年薪约155万元详细数表4－3示
表4－3 20012002年度北京区房产行业薪酬情况
20012002年度北京区房产行业薪酬情况
职位
年收入（万元）
较低值
较高值
均值
总工程师
910
2829
22
投资部理
67
2425
18
销售理
556
2123
165
总建筑师
665
1920
16
财务理
555
2225
16
事行政理
455
2021
16
合约部理
354
19195
155
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
广州
20012002年度广州区中总工程师均年薪约185万元投资部理均年薪约15万元总建筑师均年薪约14万元销售理均年薪约155万元事行政理约145万元合约部理均年薪约145万元财务理均年薪约14万元
20012002年度广州区房产行业薪酬情况
年收入（万元）
职位
较低值
较高值
均值
总工程师
9105
2930
20
投资部理
785
2122
17
销售理
665
19521
16
总建筑师
6575
20215
155
事行政理
455
1920
155
合约部理
445
1718
15
财务理
556
20521
145
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
海
20012002年度海区中总工程师均年薪约185万元投资部理均年薪约15万元总建筑师均年薪约14万元销售理均年薪约155万元事行政理约145万元合约部理均年薪约145万元财务理均年薪约14万元
20012002年度海区房产行业薪酬情况
年收入（万元）
职位
较低值
较高值
均值
总工程师
95105
2830
185
投资部理
78
21225
15
销售理
665
1920
155
事行政理
455
18195
145
合约部理
354
1718
145
总建筑师
6575
20215
14
财务理
555
20205
14
注：排偏离市场均薪酬水太远数影响排前1010数
结
报告概述四重点研究象薪酬体系发展初步研究成果工作旨房产企业方面推行种措施介绍原薪酬水必须强调报告拟提出具体建议针文薪酬体系提三重范畴进行客观调查高层次角度探讨问题讨时难免简略概括然时间紧迫相信研究报告掌握外部企业薪酬体系发展方面趋势前实际情况指出中供中海产鉴验
附录
附录：推行薪酬制度改革方面资鉴验
研究企业员工薪酬理制度进行重改革方面积累验新旧制度间利成功渡军邮少资鉴验认验中海环境息息相关特简介：
企业整体理体系相联系
薪酬体系变革实施程中应脱离企业理制度整体改革具体言资鉴明确验：薪酬体系变革成功否取决领域系列相辅相成改革例：
l 力资源理职责放予属部门机构便效理员工
l 放财务理监控职责便高层员效理资源争取较佳成效
l 设立辅助性绩效评核理架构确保薪酬体系改革公致方式进行
树立制度变革积极认识
第寻找令信服变革然积极持续传达宣传改革成效初期访谈时获反馈次印证取员工薪酬制度改革认等重
第二企业文化层面中层理架构层面企业高层必须改革作出持续承诺支持维持动力全体员工改革终成效清晰明确认识着方努力实现目标
第三采取循序渐进方法配合致充分阐释改革计划期重新确立员工队伍信心加强凝聚力助试点研究试验种建议方案加广泛推行藉降低风险协助培养企业员工变革力
取关键士变革认支持
必须取关键士变革认承诺改革成败起着相重作企业方面采方针包括：
l 早关键士（尤企业內理员般员工）征询意见
l 采取措施培养企业员工变革力相关验
l 员工培训技发展（尤绩效理技培训）
附录二：专名词解释
词汇 说明
50分位点（中位值）： 假100公司参薪酬调查话薪酬水低高排名第50位排名（中位值）公司薪酬水
年度总薪酬： 总现金收入加雇支付项福利费
薪酬薪金： 发员工现金报酬
固定薪酬： 预先订定水适关职位薪金金额固定适担关职位全体雇员
绩效薪酬： 雇员工绩效考核发员工奖金里包括团队获业绩奖金派发成员奖励
薪酬水： 某群雇员相雇员均薪金薪酬水调查较某群雇员相雇员实薪金
薪酬政策： 薪酬政策规定企业业务策略文化薪酬理念前提高层制定执行程序理层事力资源专门员提供基框架解决特定常性薪酬问题例薪酬金额问题薪酬政策助作出致决策（情况适合）时需保持弹性避免政策僵化
薪幅： 预先确定薪金限限适某职位薪幅范围低点高点薪幅中点均成现实薪金
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