土市场
1 土供应情况分析
2009年2月东莞市国土资源局挂牌市12宗土挂牌出11宗土中包括6宗工业3宗商住2宗科研设计挂牌转1宗工业土面面积分141010㎡25212741㎡31379㎡总计供应土面积42451641㎡月挂牌市12宗土已11宗1月份市国土资源局公告
2 土交易情况分析
2009年2月东莞市成交19宗土总计面面积42577731㎡总金额35400万元工业土挂牌成交12宗商住4宗科研设计2宗仓储1宗成交19宗土中12宗月挂牌市7宗1月份挂牌市
2月成交工业土12宗面积3228万㎡面价540元㎡目前工业土幅块成交2月成交12宗单宗面积达26902㎡
2月东莞市挂牌成交3宗商住宗流拍2009年第1宗流拍商住目前土拍卖现场然冷清参竞拍者寥寥商住土基底价成交
2月位岭山连村块编号2009G001商住底价8250万元东莞市信立实业限公司拍走竞拍现场冷清仅家参竞拍
石龙20094001块仅家参竞拍终东莞市滨江晋业房产开发限公司底价3187万元成功取折合楼面价1182元米
2009G0032009G004两宗处万江块面积均较东莞市深城投实业投资限公司底价竞两块土旗滨江公馆项目
2009G002块位中堂镇工业道东侧面积130124㎡起始价21亿元起始楼面价702元㎡挂牌时间竞价终流拍宗块面积较起始总价较高楼面价东莞全市言已较低区域价值限开发利润已折扣开发商理性谨慎选择投资
3 商住价格走势情况
东莞市2007年2008年7月8月11月2009年1月份商住成交目前已连续4月成交低迷东莞楼市现存量较商住土供求减少助市楼市健康发展2009年2月成交4宗商住面积378731㎡面价3941元㎡楼面价2020元㎡
二级市场
1 总体市场分析
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月东莞市全市新增商品房供应面积3813万㎡成交面积3510万㎡面积计算2月份全市整体供求109：1新增商品房吸纳率面积9205整体吸纳率较高市场已连续4月实现供需衡价格方面09年2月商品房成交均价出现二次探底普通住宅（含洋房公寓）均价4937元㎡环608％降幅余类型产品程度降相前期探底番探底量效配合逐步构筑政策底市场底市转头存量方面截2009年2月28日东莞商品住宅市场存量59675万㎡55504套中洋房存量48716万㎡45207套
）新增供应分析
2009年2月份东莞新增商品房供应总体情况：
东莞中原产研究中心监测结果统计显示2009年2月份13楼盘项目新增供应新增供应项目然09年2月份全市商品房总供应量3813万㎡较年期升7491环09年1月份升3736中住宅供应量3253万㎡升5807住宅供应套数2855套升4686住宅供应占总供应8531％较月升818百分点供应量增加春节长假市场交投气氛回升成交量释放定程度增加开发商市供应信心市场供应量升
2009年2月份新增供应项目分布图详细情况见图表：
供应月线走势 节供应回升处低位
东莞中原产研究中心监测数显示月度供应走势09年1月受春节长假影响新增供应锐减春节2月份着市场交投明显活跃开发商供应信心逐步提升市场供应量回升相前期处低位
2月份新增供应城区南城供应位居首位
东莞中原产研究中心监测数显示供应区域2009年2月份新增供应城区供应面积2373万㎡占全市供应例高达6223％镇区新增供应面积1440万㎡占全市供应例仅3777％城区供应新增供应南城（1298万㎡）松山湖（529万㎡）镇区供应道滘虎门朗新增供应量分870万㎡272万㎡212万㎡
新增供应住宅普通住宅供应例升8356％
东莞中原产研究中心监测数显示供应结构2009年2月份东莞商品房供应旧住宅重点中普通住宅新增供应占商品房供应重8356成供应力墅供应幅降低占仅176％
二）需求分析
09年2月东莞产交投明显活跃成交量幅回升
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月商品房累积成交面积（含撤案数）3576万㎡环升3196升27019成交3465套环升3130升21818中住宅成交3296万㎡合2262套环升约3成升达250％非住宅成交280万㎡325套交投明显前月活跃成交量体现
东莞市商品房2009年2月份成交总体情况：
东莞中原产研究中心监测数显示元宵期间市场销售量出09年元宵量周商品房销售套数面积08年均程度升相07年升说明东莞楼市节反弹行情正展开
成交月线走势：09年2月放量明显淡季淡
东莞中原产研究中心监测数显示月线走势图出国家年10月启动房产新政东莞市场成交量稳步扬08年年末形成波较升势头进入09年1月份受春节长假影响市场购房意愿明显降导致09年1月份商品房成交量高回落新2月份数显示历1月静2月东莞楼市重新焕发活力出现淡季淡良局面年前年较幅度升成交量仅仅年旺季成交量稍低说09年农历新年取开门红
城镇成交重较合理镇区成交户型偏明显
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月份东莞商品房镇区成交面积占5626较1月份降约2百分点2月城区成交占4374升约2百分点城镇成交重然较合理户均成交面积城区户均成交面积9779㎡镇区户均成交面积10685㎡城区高出906㎡1月份减低镇区户型偏然明显
成交普通住宅住需求释放明显
根东莞中原产研究中心统计数显示 2009年2月新增商品住宅成交普通住宅成交面积计算成交占高达8319较月升544百分点次公寓成交占559墅成交占仅542月均程度减低尤墅明显降幅度达537百分点市场住需求释放明显
三）供需分析
2009年2月整体供应3813万㎡消化3510万㎡总成交金额19783亿元
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月份全市新增商品房供应面积3813万㎡累积成交3510万㎡合3418套面积计算2月份全市整体供求109：1新增存量303万㎡月度累积成交金额19783亿元09年2月份新增商品房吸纳率面积9205整体吸纳率较高
供求月线走势：市场连续4月出现供需衡
东莞中原产研究中心监测数显示进入2009年出政策刺激作释放住房需求加未产开发预期明朗影响市场供应量抑制市场需求量温放量形成供需衡良局面加08年11月12月市场连续4月出现供需衡预计未月市场供应增加供需衡局面相稳定
四）价格分析
09年2月商品房均价5636元㎡ 结构性调明显市场价格二次探底
东莞中原产研究中心监测数统计显示2009年2月份商品房均价5636元㎡08年降1001环1119降幅洋房均价4888元㎡08年降1440公寓均价5675元㎡08年降202非住宅类产品均较幅度降 09年2月份商品房价格二次探底原：第农历新年发展商开年促销力度加价换量意图明显第二着价格回调市场中低端产品销售占价格带动市场整体均价行第三政策作逐步显现第四年10月进入政策底市场逐步进入市场底部
普通住宅价格月线走势——房价二次探底构筑市场底市转头
东莞中原产研究中心监测数显示2008年10月东莞普通住宅（包括洋房公寓）成交均价出现温升趋势连续4月稳步升进入2009年2月市场开年价换量意图明显促销力度相较市场中低档楼盘项目销售良反中高端楼盘总价高高端置业群出生意周转储备资金抗击金融风暴原纷纷抑制置业需求造成中低端项目唱角局面市场出现短暂性结构性调时前期政策影响开始显现番二次探底真正构筑市场底番探底成交量效配合年10月政策底部时没出现情况市价格走势转头
成交5000元㎡洋房项目重回升
东莞中原产研究中心监测数显示09年2月成交项目157中5000元㎡项目105占总体68882月低价格项目重提升两原首先年末高素质项目市加年促销活动售楼盘剩余单位素质成交价格较高次08年冷淡市场卖方09年积极走量价格求降低两种原2月5000元㎡项目重增加明显
2月成交项目价格集中洋房成交项目3000元㎡4000元㎡增长明显
东莞中原产研究中心监测数显示2月洋房成交项目中3000元㎡6000元㎡项目占总项目成交80208年价格调整2月洋房成交中低价格项目占重项目价格段成交重中见3000元㎡4000元㎡增长明显成交套数3000元㎡4000元㎡2月成交731套占总成交25894000元㎡5000元㎡月成交1034套占总成交3661两价格段成交单位
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月普通住宅成交单套均价排名前三区域茶山莞城松山湖单套价格分达977万元775万元675万元茶山新世纪丽江豪园五期面积户型销售区域中长安单套价格641万元东城585万元南城520万元万江445万元市场成交均价排名长安莞城虎门居前三位置
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月普通住宅成交价格增长区域6降区域21销售量增长区域23降4区域量价表现出价跌量升状况
2月份长安朗东城虎门麻涌黄江桥头石排万江等区域表现较增长幅度均超5倍区域市场价格均跌10中长安朗黄江区域市场成交价格降3040表现较差区域包括莞城石碣区域市场价格较坚挺降幅度销售量幅缩减
五）存量分析
商品房市场存量71254万㎡累积销售率提高存量减少消化压力然巨
东莞中原产研究中心监测数显示目前东莞商品房累积供应量195297万㎡累积销售量124043万㎡累积售存量71254万㎡累积销售率6352连续5月呈升态势目前东莞住宅存量59675万㎡55504套中洋房存量48716万㎡45207套墅存量6106万㎡1600套公寓存量4852万㎡8697套
东莞中原产研究中心监测数显示年10月份市场累积供应量增势趋缓累积销售量温升累计销售率年10月份摆脱单行趋势调头说明市场销售率正逐步回升方面市场售存量逐步走缓缓慢回落趋势市场新增供应逐步理性抑制市场成交量作出效配合东莞产市场销售率提高高库存逐步解压供需逐步衡良局面客观讲71254万市场库存巨消化压力然较高
六）潜供应分析
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月全市新开工面积3019万㎡2008年期降4561趋势2008年9月份开始受全球金融危机影响房产开发投资明显回落市确定性令发展商举棋定原准备动工暂缓开工已动工部分项目开始停工2009年2月4项目新开工项目工程进度出现放缓甚停工
七）消化速度分析
整体住宅项目货速度明显增快
货速度衡量项目销售情况理想否重指标东莞中原产研究中心价格区段成交量区段界限通分计算出：2月份东莞普通住宅货速度明显增快
东莞中原产研究中心监测数显示价格区段计算结果出均价5000元㎡项目2月份成交1141月份成交项目数出13占总成交项目数总重6786％货速度均价5000元㎡项目2月份均货速度064套天项目环1月份升60％均价50006000元㎡项目货速度066套天项目环1月份身6098％置业均价8000元㎡高端项目货速度环出现645％降幅说明2月份整体货速度加快中低档项目货速度良高端项目货趋缓
东莞中原产研究中心监测数显示成交套数区段计算结果出2月份东莞普通住宅项目中成交超100套项目2货速度412套天项目1月份类畅销项目没成交50100套项目111月份3货速度225套天项目环1月份升1421％成交3050套项目22货速度环1月份升1638％余区段项目成交项目数量货速度均1月份明显升
八）月度销售排行
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土市场
1 土供应情况分析
2009年2月东莞市国土资源局挂牌市12宗土挂牌出11宗土中包括6宗工业3宗商住2宗科研设计挂牌转1宗工业土面面积分141010㎡25212741㎡31379㎡总计供应土面积42451641㎡月挂牌市12宗土已11宗1月份市国土资源局公告
2 土交易情况分析
2009年2月东莞市成交19宗土总计面面积42577731㎡总金额35400万元工业土挂牌成交12宗商住4宗科研设计2宗仓储1宗成交19宗土中12宗月挂牌市7宗1月份挂牌市
2月成交工业土12宗面积3228万㎡面价540元㎡目前工业土幅块成交2月成交12宗单宗面积达26902㎡
2月东莞市挂牌成交3宗商住宗流拍2009年第1宗流拍商住目前土拍卖现场然冷清参竞拍者寥寥商住土基底价成交
2月位岭山连村块编号2009G001商住底价8250万元东莞市信立实业限公司拍走竞拍现场冷清仅家参竞拍
石龙20094001块仅家参竞拍终东莞市滨江晋业房产开发限公司底价3187万元成功取折合楼面价1182元米
2009G0032009G004两宗处万江块面积均较东莞市深城投实业投资限公司底价竞两块土旗滨江公馆项目
2009G002块位中堂镇工业道东侧面积130124㎡起始价21亿元起始楼面价702元㎡挂牌时间竞价终流拍宗块面积较起始总价较高楼面价东莞全市言已较低区域价值限开发利润已折扣开发商理性谨慎选择投资
3 商住价格走势情况
东莞市2007年2008年7月8月11月2009年1月份商住成交目前已连续4月成交低迷东莞楼市现存量较商住土供求减少助市楼市健康发展2009年2月成交4宗商住面积378731㎡面价3941元㎡楼面价2020元㎡
二级市场
1 总体市场分析
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月东莞市全市新增商品房供应面积3813万㎡成交面积3510万㎡面积计算2月份全市整体供求109：1新增商品房吸纳率面积9205整体吸纳率较高市场已连续4月实现供需衡价格方面09年2月商品房成交均价出现二次探底普通住宅（含洋房公寓）均价4937元㎡环608％降幅余类型产品程度降相前期探底番探底量效配合逐步构筑政策底市场底市转头存量方面截2009年2月28日东莞商品住宅市场存量59675万㎡55504套中洋房存量48716万㎡45207套
）新增供应分析
2009年2月份东莞新增商品房供应总体情况：
东莞中原产研究中心监测结果统计显示2009年2月份13楼盘项目新增供应新增供应项目然09年2月份全市商品房总供应量3813万㎡较年期升7491环09年1月份升3736中住宅供应量3253万㎡升5807住宅供应套数2855套升4686住宅供应占总供应8531％较月升818百分点供应量增加春节长假市场交投气氛回升成交量释放定程度增加开发商市供应信心市场供应量升
2009年2月份新增供应项目分布图详细情况见图表：
供应月线走势 节供应回升处低位
东莞中原产研究中心监测数显示月度供应走势09年1月受春节长假影响新增供应锐减春节2月份着市场交投明显活跃开发商供应信心逐步提升市场供应量回升相前期处低位
2月份新增供应城区南城供应位居首位
东莞中原产研究中心监测数显示供应区域2009年2月份新增供应城区供应面积2373万㎡占全市供应例高达6223％镇区新增供应面积1440万㎡占全市供应例仅3777％城区供应新增供应南城（1298万㎡）松山湖（529万㎡）镇区供应道滘虎门朗新增供应量分870万㎡272万㎡212万㎡
新增供应住宅普通住宅供应例升8356％
东莞中原产研究中心监测数显示供应结构2009年2月份东莞商品房供应旧住宅重点中普通住宅新增供应占商品房供应重8356成供应力墅供应幅降低占仅176％
二）需求分析
09年2月东莞产交投明显活跃成交量幅回升
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月商品房累积成交面积（含撤案数）3576万㎡环升3196升27019成交3465套环升3130升21818中住宅成交3296万㎡合2262套环升约3成升达250％非住宅成交280万㎡325套交投明显前月活跃成交量体现
东莞市商品房2009年2月份成交总体情况：
东莞中原产研究中心监测数显示元宵期间市场销售量出09年元宵量周商品房销售套数面积08年均程度升相07年升说明东莞楼市节反弹行情正展开
成交月线走势：09年2月放量明显淡季淡
东莞中原产研究中心监测数显示月线走势图出国家年10月启动房产新政东莞市场成交量稳步扬08年年末形成波较升势头进入09年1月份受春节长假影响市场购房意愿明显降导致09年1月份商品房成交量高回落新2月份数显示历1月静2月东莞楼市重新焕发活力出现淡季淡良局面年前年较幅度升成交量仅仅年旺季成交量稍低说09年农历新年取开门红
城镇成交重较合理镇区成交户型偏明显
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月份东莞商品房镇区成交面积占5626较1月份降约2百分点2月城区成交占4374升约2百分点城镇成交重然较合理户均成交面积城区户均成交面积9779㎡镇区户均成交面积10685㎡城区高出906㎡1月份减低镇区户型偏然明显
成交普通住宅住需求释放明显
根东莞中原产研究中心统计数显示 2009年2月新增商品住宅成交普通住宅成交面积计算成交占高达8319较月升544百分点次公寓成交占559墅成交占仅542月均程度减低尤墅明显降幅度达537百分点市场住需求释放明显
三）供需分析
2009年2月整体供应3813万㎡消化3510万㎡总成交金额19783亿元
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月份全市新增商品房供应面积3813万㎡累积成交3510万㎡合3418套面积计算2月份全市整体供求109：1新增存量303万㎡月度累积成交金额19783亿元09年2月份新增商品房吸纳率面积9205整体吸纳率较高
供求月线走势：市场连续4月出现供需衡
东莞中原产研究中心监测数显示进入2009年出政策刺激作释放住房需求加未产开发预期明朗影响市场供应量抑制市场需求量温放量形成供需衡良局面加08年11月12月市场连续4月出现供需衡预计未月市场供应增加供需衡局面相稳定
四）价格分析
09年2月商品房均价5636元㎡ 结构性调明显市场价格二次探底
东莞中原产研究中心监测数统计显示2009年2月份商品房均价5636元㎡08年降1001环1119降幅洋房均价4888元㎡08年降1440公寓均价5675元㎡08年降202非住宅类产品均较幅度降 09年2月份商品房价格二次探底原：第农历新年发展商开年促销力度加价换量意图明显第二着价格回调市场中低端产品销售占价格带动市场整体均价行第三政策作逐步显现第四年10月进入政策底市场逐步进入市场底部
普通住宅价格月线走势——房价二次探底构筑市场底市转头
东莞中原产研究中心监测数显示2008年10月东莞普通住宅（包括洋房公寓）成交均价出现温升趋势连续4月稳步升进入2009年2月市场开年价换量意图明显促销力度相较市场中低档楼盘项目销售良反中高端楼盘总价高高端置业群出生意周转储备资金抗击金融风暴原纷纷抑制置业需求造成中低端项目唱角局面市场出现短暂性结构性调时前期政策影响开始显现番二次探底真正构筑市场底番探底成交量效配合年10月政策底部时没出现情况市价格走势转头
成交5000元㎡洋房项目重回升
东莞中原产研究中心监测数显示09年2月成交项目157中5000元㎡项目105占总体68882月低价格项目重提升两原首先年末高素质项目市加年促销活动售楼盘剩余单位素质成交价格较高次08年冷淡市场卖方09年积极走量价格求降低两种原2月5000元㎡项目重增加明显
2月成交项目价格集中洋房成交项目3000元㎡4000元㎡增长明显
东莞中原产研究中心监测数显示2月洋房成交项目中3000元㎡6000元㎡项目占总项目成交80208年价格调整2月洋房成交中低价格项目占重项目价格段成交重中见3000元㎡4000元㎡增长明显成交套数3000元㎡4000元㎡2月成交731套占总成交25894000元㎡5000元㎡月成交1034套占总成交3661两价格段成交单位
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月普通住宅成交单套均价排名前三区域茶山莞城松山湖单套价格分达977万元775万元675万元茶山新世纪丽江豪园五期面积户型销售区域中长安单套价格641万元东城585万元南城520万元万江445万元市场成交均价排名长安莞城虎门居前三位置
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月普通住宅成交价格增长区域6降区域21销售量增长区域23降4区域量价表现出价跌量升状况
2月份长安朗东城虎门麻涌黄江桥头石排万江等区域表现较增长幅度均超5倍区域市场价格均跌10中长安朗黄江区域市场成交价格降3040表现较差区域包括莞城石碣区域市场价格较坚挺降幅度销售量幅缩减
五）存量分析
商品房市场存量71254万㎡累积销售率提高存量减少消化压力然巨
东莞中原产研究中心监测数显示目前东莞商品房累积供应量195297万㎡累积销售量124043万㎡累积售存量71254万㎡累积销售率6352连续5月呈升态势目前东莞住宅存量59675万㎡55504套中洋房存量48716万㎡45207套墅存量6106万㎡1600套公寓存量4852万㎡8697套
东莞中原产研究中心监测数显示年10月份市场累积供应量增势趋缓累积销售量温升累计销售率年10月份摆脱单行趋势调头说明市场销售率正逐步回升方面市场售存量逐步走缓缓慢回落趋势市场新增供应逐步理性抑制市场成交量作出效配合东莞产市场销售率提高高库存逐步解压供需逐步衡良局面客观讲71254万市场库存巨消化压力然较高
六）潜供应分析
东莞中原产研究中心监测数显示2009年2月全市新开工面积3019万㎡2008年期降4561趋势2008年9月份开始受全球金融危机影响房产开发投资明显回落市确定性令发展商举棋定原准备动工暂缓开工已动工部分项目开始停工2009年2月4项目新开工项目工程进度出现放缓甚停工
七）消化速度分析
整体住宅项目货速度明显增快
货速度衡量项目销售情况理想否重指标东莞中原产研究中心价格区段成交量区段界限通分计算出：2月份东莞普通住宅货速度明显增快
东莞中原产研究中心监测数显示价格区段计算结果出均价5000元㎡项目2月份成交1141月份成交项目数出13占总成交项目数总重6786％货速度均价5000元㎡项目2月份均货速度064套天项目环1月份升60％均价50006000元㎡项目货速度066套天项目环1月份身6098％置业均价8000元㎡高端项目货速度环出现645％降幅说明2月份整体货速度加快中低档项目货速度良高端项目货趋缓
东莞中原产研究中心监测数显示成交套数区段计算结果出2月份东莞普通住宅项目中成交超100套项目2货速度412套天项目1月份类畅销项目没成交50100套项目111月份3货速度225套天项目环1月份升1421％成交3050套项目22货速度环1月份升1638％余区段项目成交项目数量货速度均1月份明显升
八）月度销售排行
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