掌握房产动态充分解市场供求空间价格趋势公司安排布署2008年11月旬2009年2月初进行**市区楼盘调查工作全面细致掌握**市区手资料**房产市场分析预测初步基础
区调查基情况
**市居民区总计3443460栋楼120281户楼层56层单位宿舍年代较早区少4层楼房19处高层高层楼盘中单位宿舍132905栋30674户**村改造21254栋11292户98年前(含98年)区31339栋11450户剔**村改造98年前区城区区2922867栋97539户建楼盘未统计列
二 **市区口居民收支基情况
截止2007年底市区口1875万户5939万均户31675非农业口1322万户4187万口增长率56综合农村城市化进程素城区口年递增数约1万左右外口常年德居住数需进步核实2007年城市居民均支配收入12392元年增加208均消费性支出8588元年增加188城市住户均住房建筑面积3072㎡
三 **房产市场基情况
年**市房产业保持健康发展运行态势投资增势稳快速开发规模继续扩商品房销售市场日趋活跃房产业逐渐发展成国民济新增长点消费热点
着国家宏观调控政策力度逐步加世界金融海啸突然袭**市房产业目前出现投资快速增长速度减缓消费者观情绪加重致销售速度明显减慢供应规模趋稳定需求结构两极分化新开发项目进展放缓推盘速度急剧减慢销售价格基稳定运行特点
2006年开始直2008年半年**房产市场进入黄金发展时期开发规模销售总量销售价格全部进入快速升**历史积压需求爆发性释放量改善住房中高收入阶层部分投资性购房群体集中释放需求时间促价格路攀升
直2008年11月底种供需两旺销售火爆局面出现转折方面部分房产需求中坚力量需求年量供应部分已满足方面没满足部分客户群体种媒体天天播报全球金融海啸新闻严重挫伤消费积极性持币观已成普遍性选择2008年半年推出中高端项目尤理位置般高层力户型面积140方米销售均价3000元方米项目明显滞销
着**市年济快速增长市民刚性需求然强劲青年结婚购房**型企业中层理员安家置业部分群体需求特征价格2500左右面积80—100方米两房110—130方米三房项目整体综合素质较高性价高层项目类项目分布**开发区**区特2008年10月层面需求占**市房产市场流
时城区中心核心段综合素质高周边配套齐全品牌高端高层高层豪宅项目均价3500元方米面积100—120两房130—160三房项目出现热销外**区段层项目**工业区(天衢工业园)均价格2000元面积60—90两房低端项目(天衢工业园部分产权房甚层均价1500元左右)类项目半年取俗销售业绩
四 市场总体特征发展趋势
1市场总体特征:
1)房价趋稳定销售速度放缓: 着世界金融危机影响逐步显现**市房产业目前出现投资快速增长速度减缓消费者观情绪加重致销售速度明显减慢新开发项目进展放缓推盘速度急剧减慢销售价格基稳定运行特点
2)成商品房购买体需求体中低端拢:
**货币化住房制度实行购买商品房例逐年增加**房产市场发展初期需求市场体批先富裕起私营业体老板灰色收入群体等喜欢力实力购买面积高总价产品金字塔需求理中属顶端消费阶级数量相较少需供应市场规律造时供应结构面积占绝导供应特点部分客源满足缺乏新消费群体支撑热销时房子豪宅市场进入供求饱合期
时市场消费体转中产阶级:创业初期中私营业机关事业单位工作普通职员企业中层级理员济效益较企业单位普通员工等等属中间消费层数量总体消费力强目前正满足尚未满足消费群体现定时期**房产市场消费中坚
3)高端产品竞争激烈低端市场需求尚未效释放:
放眼目前**房产市场发现市场明星级项目中高端年准备面世项目矛头指**高端市场高端市场区域竞争区域彼竞争极激烈反观低端市场市场反映淡涨快房价许消费者存较心理障碍阻碍低端市场需求效释放
4)开发理念操盘水提高
部分开发商开发理念陈旧投资验忽视科学决策重视期销售重视前期市场定位策略分析寻找客户需求重视楼盘差异化营销热衷概念炒作然少开发商深知营销房产开发中重性真正知道什营销什营销组合战略知道造什样房子卖房子更重少开发商营销等广告促销现场售楼根重视房产营销前期市场细分目标市场选择产品定位
例产品细节表现方面相产品进深面宽立面户型格局诚然样面积出足出落舒适越越成熟挑剔消费理念遗弃产品开发商片面追求售面积理利润时增加销售抗性化风险直接带资金回笼缓慢甚产品积压
需引起足够警惕问题然市场交易表象**消费群体产品面积接受情况普遍高类城市**包括已购房客户消费群体样调查表明:造成现象原受长期供结构影响非消费群体实际需求真实体现**房产市场长期产品供力面积直偏造成现象原区域房产市场发展初期合理时需求市场体身需求金字塔顶高端客源需求面积片特定时期特定体现
**产市场需求体已发展中间客源现果旧传统定式高端客源需求塑造规划产品会造成产品定位失准根威胁产品期市场化利润实现点**前部分项目市场表现直观体现
2市场发展趋势:
1)房产市场供量持续增住房空置率增
**市土实行招拍挂政策土价格急剧升房产成升出现系列问题直接关系国计民生政府会增房产市场调控力度逐步正规化未楼盘间竞争必演变市场份额竞争促开发商断提高业务水开发力水低理念差楼盘市场压力增市场重新洗牌开发企业优胜劣汰
2)楼盘品质逐步升客户消费元化
市场竞争激烈销售速度放缓迫开发商律提高水开发产品品质逐步升出现规模盘产品更加丰富时目标市场元化理念化楼盘间竞争变市场握竞争楼盘品质竞争
3)板块优势显现高品质楼盘相集中:
受城市规划发展城市市政设施完备度影响未年**市住宅开发市区东部**区域优势明显高品质规模楼盘该区域相集中中心城区旧城改造受城市重心影响高品质高层高层分布区域营业房市场集中市中心传统商业区新兴住宅区域附
4)产品发展趋势:
户型面积
整体**供市场户型80—100两房100130三室总价控制格局合理性已成目前开发商户型定位消费者需求程度受消费水制约高端客群整需求市场中占例毕竟限事实存量房源中户型面积产品设计合理恰恰造成早期项目滞销原点产品定位引起足够重视
物业理
目前**市场项目物业理绝数委托专业物业理公司代楼盘极少说明物业理市场**较成熟着房产市场发展购置住房仅购买房屋身更注重期服务知名物业理公司仅够业带流服务够提高物业附加值特市场竞争日趋激烈情况物业理水已成吸引目标客户重手段
产品配套
项目通讯系统供电系统等方面较差异基采预留电话接口宽带接口等方式采暖方式采市政供暖供暖设备绝部分采板辐射暖气片采暖
数项目智化设施配备较少楼宇配套提升楼盘品质意义重事实证明楼盘区位等原法提升楼盘价格通增加楼宇配套改善区品质
整体规划
目前项目整体规划较呆板鲜性化亮点竞争激烈市场制胜唯出路产品做规划第步规划效提升项目附加价值产生价值凝聚效应
绿化景观
项目环境景观提升楼盘素质品质重途径早期项目受总体规模开发理念局限绿化景观方面意达政府求绿率区利楼间距道路两边见缝插针栽培植物根谈什景观着消费理念成熟观景效果社区环境越越消费者重视项目景观设计已逐渐成楼盘销售卖点
五 市场需求分析战略建议
然未市场预测确实妄结中国济基面持续工业化迅速推进城镇化发展成中国济发展阶段性特征房产业中国城市化进程中重产业政府采取综合性措施促进房产市场健康发展居民购买普通住房改善型住房现阶段合理住房消费需求商品住房市场中占导位综合情况调查资料数字分析**市区商品住房刚性需求然较果设定老区80改善性换房需求考虑二次购房建区未统计等素致35万户缺口需求面积达280万㎡
前形势新盘供应产品定位销售情况结合**市房产市场目前高端低端两级分化发展趋势现走高端路线产品硬件做鹤立鸡群时辅高端营销战略走低端路线户型做总价控制低营造出物美价廉感觉着实凸显项目高性价
**开发区例区域售推出住宅项目****园七中庄园徳棉佳园粮苑名居鑫苑区等层均价1580~2600元㎡该板块项目集中**路两侧价格基走低端路线年价格提升较快销售速度趋缓明显区域考虑公司正运作**项目应走低端路线户型70—110㎡两室三室抓住总价控制格局合理性点提升楼盘品质突破口尝试厨卫精装设想造区域精品求众楼盘中枝独秀脱颖出果战略思路成立项目首期入市均价应该2000元方米果宏观市场回暖逐渐调整价格全盘终均价应该运作2200元方米左右
全球性济危机出现结束短3年左右时间进行消化整行业萧条期成功企业发展壮期现形势正企业修炼功破旧立新谋求进步发展时期国情中三素决定房价存跌:第价难变第二产业政策未变第三刚性需求未变长远着种种利政策逐步行业消化崭新产行业黄金期成熟消费市场久降考虑政府促进房产市场发展相关政策楼盘建设周期等素**项目更应抓住建筑成较低力时机抓紧马房产市场日益激烈竞争中抢先机
结束语
时间紧迫验限报告难免会疏漏足处敬请领导事指正
区调查组
20090220初稿
20090330定稿
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