报告单位： 海XX企业策划限公司
海XX房产投资咨询限公司
报告日期： 二00二年十二月
XX & 开启
址：海市xxx2200号2楼
XX区房产市场分析
1 区域概况
16 XX区海中心城区位市中心南部北距民广场2公里距铁路海站5公里西虹桥机场15公里东抵十六铺客站35公里境域四：东西藏南路淮海中路黄浦区相接西藏南路肇周路制造局路高雄路江边路抵黄浦江江边码头原南市相邻西日晖港东水道瑞金南路肇嘉浜路陕西南路长乐路口徐汇区交界继陕西南路延安中路口静安区接壤南黄浦江浦东新区相北延安中路成南路静安区相连金陵西路金陵中路黄浦区邻全境东西约2公里南北约4公里总面积802方公里中水域面积05方公里
18 区境辖淮海中路瑞金二路浦桥五里桥4街道设83居民委员会
21 截止2001年末全区常住口3463万
2 XX区住宅市场概况
2001年四季度2002年三季度XX区商品房供求关系
XX区
批准预售面积（万方米）
占中心城区总量重（）
已登记预售面积（万方米）
占中心城区总量重（）
供求
2001年4季度
5856
9066
1517
3925
1：026
2002年1季度
211
6635
1372
3513
1：650
2002年2季度
1438
2312
1497
3640
1：104
2002年3季度
2232
5530
1348
3821
1：060
合计
9737
5734
5734
3721
1：059
见：
6 中心城区供量集中区域四季区域累计批准预售量占总量占总量重超57区域成交量波澜惊四季度1315万方米狭窄区域波动季成交量占总量重均40
7 四季度区域累计供求仅1：059三中心城区唯累计供求1值较低说明区域供超需求会区域市产生较影响
8 季度走势区域供求已年四季度1：026低位回升1：060着年四季度超量供市场逐步消化供求逐步趋高
XX区季度均价指数变化情况
XX指数
109461
109974
111792
119452
122219
127231
138333
环（+）
193
047
165
685
232
410
873
全市指数
105037
107256
108471
112731
114715
117850
122177
环（+）
050
211
113
393
176
273
367
见：
7 区域均价前三季度中心城区均线方运行中心城区起缓慢移2002年三季度前三季度积蓄量猛烈释放季均价增幅高达255达7715元方米创行政区域价新高区均价举破中心城区均价线重回中心城区均线方
8 均价涨相应区域指数处行通道三季度指数增幅加速度加快成级增加2002年三季度指数季增幅达873高位
9 期区域均价指数双双配合增速时加快显示区住宅市场良发展前景期区域均价指数预计会升幅度明显放缓
XX区力单价范围峰值变化情况
季度
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
单价力范围（元方米）
40005000
40005500
45005500
45006500
50006000
50006500
55007500
单价峰值（元方米）
4500
5000
5000
5000
5500
5500
7000
见：
6 四季度区域力成交单价震荡行价位整体提升年三季度力已达全新高度三季度力限升7500元方米区域均价季快速涨致
7 年二季度力5000元方米三季度时成交量急剧猾退出力范围5000元方米成交重降明显相区高价位成交量出现井喷现象成交幅增加
8 力范围移程中区域成交重相稳定6876间幅波动力间成交量分布较均匀显示力价格整体移亿市场认
9 峰值前三季度5000元方米渡5500元方米年三季度峰值均价幅扬举抬升7000元方米占较份额
XX力面积范围峰值变化情况
季度
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
面积力范围（方米套）
100110130
100120 130
100120140
100150
100120140150
100140
70100110
面积峰值（方米套）
110
100
100
110
100
140
100
见：
6 四季度区域力成交面积变化较频繁70方米套户型面积进入力150方米套进入力力范围较宽泛显示区域面积需求层次样
7 四季度100方米套140方米套均力列说明两面积附户型较受欢迎区域市场逐渐形成100110方米套130140方米套波峰150方米套前两季进入力两季退出力受价格素制约区域面积户型市场限
8 峰值100方米套110方米套140方米套间循环年二季度140方米套热销重较高外余三季峰值重变化
XX区力总价范围峰值变化情况
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
总价力范围（万元套）
4060
4060
5070
5080
5090
60100
50100
总价峰值（万元套）
50
50
50
60
60
80
80
见：
10 四季度区域力成交总价范围扩移力限50万元套60万元套间徘徊力限稳步升80万元套升100万元套两季力限均稳定100万元套
11 力区间变时力重未见明显增加说明区域总价需求集中趋分散价格段均定成交量力间成交重差距缩
12 峰值2002年二季度抬升80万元套三季度重回50万元套季户型成交增加成交增加致峰值重幅波动降
2001920029XX区分月成交套数走势
见盘走势较突出汇龙新城开盘较早销售中期成交量明显高楼盘呈波浪式走低花园2002年6月三期开盘成交量期幅扬名盛苑思南新苑均年中开盘位置优越俗表现余楼盘走势较稳出开盘三四月盘化量时期逐月走低
2001920029XX区成交面积走势
见图走势成交套数走势基致说明盘单套面积差距
2001920029XX区成交单价走势图
图见楼盘单价基集中50008000元方米左右部分集中50006000元方米间盘步高苑建德坊外部分走势稳没波动
2001920029XX区成交总套数图
见12月成交量200套基尾盘成交量200400套间部分老盘新开思南新苑开盘仅四月379套成绩花园成交量达434套全三期2002年6月新开盘三期全部户型说明区域市场户型相吸纳力突出汇龙新城良楼盘素质成交量远高区域楼盘说明市场需楼盘整体素质销售快侧面讲反映出定价偏低
2001920029XX区成交总面积图
见该图盘度成交套数图盘度基相说明区域楼盘单套面积差距
2001920029XX区成交总金额图
图出该图盘度成交套数图盘度基相说明区域楼盘单套总价太差距中思南新苑单套总价略高
2001920029XX区均成交单价图
见区域楼盘单价基5000元方米说明该区域市场接受单价5000元方米中成交均价50006000元方米间占506000元方米50成交量图见成交均价6000元方米楼盘中汇龙新城东泰花苑永业公寓名盛苑思南新苑成交量名列前茅说明高质高价已市场认
三发展前景
海市整体房产市场发展稳健XX区楼市进入新轮繁荣期结合海市新轮旧区改造黄浦江两岸综合改造等重工程启动XX区十五规划区域发展提出较高建设求房产市场迎良发展前景促进楼市发展利断：
——卢浦桥明珠二号线建设立体交通网进步完善
——黄浦江两岸综合改造启动着海申博成功XX南部区作世博会选址范围吸引全市关注
——新轮旧区改造工程启动XX区目标：年里改造少10万方米
——完善城市基础建设拓宽斜土路黄陂南路丽园路3条道路
——瞿溪路线规划商业发展轴休闲步行街建设已启动
——淮海路写字楼招租率提高达95房产市场带相效需求
时十五期间XX区整体建设战略目标成具国际市水体现海特点现代化城区具体实施重点分布三功区：
6 淮海中路代表北部区建国路北区区域面积334方公里十五期间规划投资９７亿元重点实施太桥区开发浜湾区改造改造修缮思南路茂名路尚贤坊等历史保护建筑
11 浦桥核心中部区建国路南斜土路北区区域面积159方公里十五期间规划投资55亿元重点实施徐家汇路东段两侧开发建设目标形成现代化商住区
18 江岸线重点南部区斜土路南区包括黄浦江岸区陆面积259方公里水域面积05方公里十五期间规划投资48亿元重点实施卢浦桥明珠线二期鲁班路站周边块开发建设浦江岸景观绿化建设目标形成XX新兴居住区休闲观光区
3 板块分析
1空间格局
空间理概念案位斜土路鲁班路交汇口处环线东面紧鲁班路南北高架行政属属XX区五里桥街道浦桥街道相案构成竞争区域XX浦桥五里桥区考虑域接产品竞争性徐汇区东侧黄浦区西侧部分楼盘案定影响报告竞争空间范围木桥路（西）——建国路（北）——西藏南路（东）——黄浦江（南）围合区
1）板块划分
案构成竞争区域物业三线展开：徐家汇路线斜土路线中山南路滨江线三板块产品方面存特点
n 徐家汇路线
北建国路南丽园路围合区域该区域楼盘素质较高具定规模性汇龙新城17万方米永业公寓16万方米受新轮房产繁荣时期影响段价值越越引起全市关注售价提升较快年半年汇龙新城均价6800热卖年半年永业公寓7500热销思南新苑更均价8000创新高
n 斜土路线
北丽园路南瞿溪路围合区域该区域楼盘密集体量般56万方米盘量运作楼盘已销售结束目前售楼盘东泰花园名盛苑均价格63006400元方米左右汇龙永业带动斜土路线楼盘素质逐渐提高东泰花园引进张爱玲纪念图书馆题会时售价提升着浦桥周边土资源利饱该区域逐渐成XX区中高档楼盘新轮竞争战场
n 中山南路滨江线
北瞿溪路南黄浦江围合区域理位置偏离中心该区域楼盘直没受太关注年滨江改造世博会选址规划着海申博成功该区域成全市关注焦点价值提升趋势明显XX城市花园江南新浪等楼盘价格48006000间已售磬香港新世界花园50万方规划配合市政利性成XX区重点楼盘值引起关注
4 周边案情况
1周边已售楼盘情况：
徐家汇路线：
〖花园（三期）〗
楼盘址
鲁班路166号
售楼址
鲁班路166号
售楼电话
63056928 63057068
发 展 商
海复兴房产发展限公司
物业理
复欣物业
物 理 费
186元方米月
销售价格
低单价：5630元 高单价： 8000元
物业形态
高层： 11幢（2835层）高层
住户数量
1500 户
房型面积
1室1厅1卫 75M2
建筑面积
200000M2
占面积
38000 M2
装修情况
毛坯
开盘日期
200 279
交房日期
200309
房 率
绿 化 率
容 积 率
案分析
前两期成功开发产生较品牌吸引力户型定位周边形成错位竞争市场力强目前销售达95
〖馨空天永业公寓〗
楼盘址
徐家汇路123号
售楼址
徐家汇路123号
售楼电话
53015222
发 展 商
永业集团
行销企划
永业房屋
物业理
福高物业
物 费
2元方米月
物业类型
高层： 6幢12层 高层： 1幢34层
占面积
27000 M2
建筑面积
68000 M2
住户数量
488 户
销售价格
低单价：6200元 高单价： 9200元
房型面积
3室2厅2卫1418M2 2室2厅1卫1007M2
开盘日期
20011228
交房日期
2003430
房 率
7987
绿 化 率
40
容 积 率
28
案分析
区理位置错周边商业交通发达高架隔条马路噪音较目前销售达90
〖思南花苑〗
楼盘址
思南路88号
售楼址
思南路88号
售楼电话
64728506
发 展 商
思南房产
行销企划
物业类型
2幢高层组成A幢31层B幢32层中A幢12层商裙房
占面积
建筑面积
63万方米
住户数量
销售价格
均价8000元方米
房型面积
面积62225方米力2房面积100115方米力3房面积120136方米
开盘日期
20026
交房日期
200312
房 率
80
绿 化 率
40
容 积 率
案分析
楼盘段闹中取静开发时机握较
定位明确吸引部分XX老贵眼光
〖汇龙新城〗
楼盘址
徐家汇路515号
售楼址
徐家汇路515号
售楼电话
53512626
发 展 商
汇龙新城房产
行销企划
物业类型
5幢高层
占面积
建筑面积
17万方米
住户数量
销售价格
58008500
房型面积
2房均面积1053房偏均面积150
开盘日期
20018
交房日期
20033
房 率
绿 化 率
36
容 积 率
436
案分析
区规划较段优势明显销售速度快周边配套齐全高架定噪音目前已售磬
〖汇峰衡园〗
楼盘址
肇嘉浜路201號
售楼址
肇嘉浜路201號
售楼电话
64186611 64186608
发 展 商
海彙峰房産開發限公司
行销企划
海中源物業代理限公司
物业类型
幢21层幢33层
占面积
30000 M2
建筑面积
100000 M2
住户数量
180 户
销售价格
均 价： 8400元
房型面积
两房115M2三房132172M2四房219M2
开盘日期
200111
交房日期
200312
房 率
80
绿 化 率
55
容 积 率
33
案分析
段较周边配套交通较方便目前已售磬
〖中汇公寓〗
楼盘址
局门路1号
售楼址
局门路1号
售楼电话
63059353
发 展 商
中城集团
行销企划
物业类型
2幢高层2幢高层组成
占面积
1万方米
建筑面积
4万方米
住户数量
销售价格
48006600
房型面积
3房面积1331522房93104
开盘日期
20011223
交房日期
200212
房 率
绿 化 率
38
容 积 率
37
案分析
处成熟生活居住区周边交通方便生活配套齐全目前销售结束
斜土路线：
〖桃源兴城苑（二期）〗
楼盘址
斜土路501号
售楼址
斜土路501号
售楼电话
63030006 63030007
发 展 商
海光城苑房产限公司
行销企划
价格范围
均 价： 5000元
物业形态
高层： 2幢（1824层）
房型面积
2室2厅1卫 94M2 2室2厅1卫 10771M2 3室2厅1卫11308M2
建筑面积
20000 M2
占面积
7700 M2
装修情况
毛坯
开盘日期
20020518
交房日期
200303
房 率
81
绿 化 率
42
案分析
区域客户盘量加目前价格优势快速化产品较吸引力复式房型总价市场优势
〖名盛苑〗
楼盘址
瑞金南路333号
售楼址
瑞金南路333号
售楼电话
63050707 63050606
发 展 商
海名盛房产开发限公司
行销企划
物业理
海徐虎东部物业理公司
物 费
1518元方米月
物业类型
层： 1幢5层 高层： 1幢11层 高层： 3幢18层1幢17层
占面积
23000 M2
建筑面积
57000 M2
住户数量
422 户
销售价格
低单价：5800元 高单价： 7500元
房型面积
3室2厅2卫13425M2 4室2厅2卫15725M2 3室2厅2卫14224M2 4室2厅2卫15763M2
开盘日期
20022
交房日期
2003331
房 率
82
绿 化 率
42
容 积 率
24
案分析
容积率低力3房面积案
产品设计规划较目前案已售磬
〖申江名园(二期)〗
楼盘址
瑞金南路428号
售楼址
瑞金南路428号
售楼电话
64173068 64173070
发 展 商
海久房实业限公司
行销企划
海弘诚房产代理限公司
物业理
众家物业
物 费
17元方米月
物业类型
高层： 2幢30层
占面积
30000 M2
建筑面积
100000 M2
住户数量
700户
销售价格
低单价：4800元 高单价： 6800元
房型面积
3室2厅2卫13563M2
开盘日期
2002118
交房日期
2003531
房 率
78
绿 化 率
40
容 积 率
33
案分析
区整体感觉较紧凑环境较
〖阳光高城苑〗
楼盘址
丽园路448号
售楼址
XX区房产交易中心209室
售楼电话
66620088 63015807
发 展 商
海高城建设限公司
行销企划
海延盛房产咨询服务限公司
物业理
物 费
15元 M2月
物业类型
高层： 2幢17层
占面积
12000 M2
建筑面积
25000 M2
住户数量
120户
销售价格
均 价： 5200元
房型面积
3室2厅2卫12366M2 3室2厅2卫14058M2
开盘日期
200112
交房日期
20021031
房 率
82
绿 化 率
35
容 积 率
21
案分析
周边生活配套成熟
〖德福苑〗
楼盘址
蒙路501弄
售楼址
蒙路501弄
售楼电话
53016118 53016228
发 展 商
嘉辛房产开发限公司
行销企划
天润行销
物业理
航天物业
物 费
125元 M2月
物业类型
高层： 1幢8层1幢10层2幢12层 高层： 6幢18层
占面积
10811 M2
建筑面积
35700 M2
住户数量
288 户
销售价格
低单价：5600元 高单价： 6700元
房型面积
3室2厅2卫13302M2 2室2厅1卫10114M2
开盘日期
20011112
交房日期
20021030
房 率
80
绿 化 率
30
容 积 率
314
案分析
目前该案周边环境成熟远景错
〖东泰花苑〗
楼盘址
浦路299号
售楼址
浦路299号
售楼电话
63032366 63044322
发 展 商
XX区市政建设公司
行销企划
东行
物业理
建发物业
物 费
物业类型
层： 2幢8层高层： 1幢11层 2幢18层高层： 2幢28层 1幢27层
占面积
13500 M2
建筑面积
50000 M2
住户数量
363 户
销售价格
低单价：5000元 高单价： 7800元
房型面积
2室2厅1卫11558M23室2厅2卫14602M2
开盘日期
2001108
交房日期
2002930
房 率
80
绿 化 率
45
容 积 率
案分析
区会张爱玲图书馆定文化档次区栋距超
中山路线：
〖江南新浪〗
楼盘址
瞿溪路926号
售楼址
瞿溪路926号
售楼电话
63037612
发 展 商
海江南造船集团房产开发营公司
物业理
海福船物业理公司
物 费
12元方米月
物业类型
高层： 3幢12层高层： 2幢28层
占面积
17000 M2
建筑面积
50000 M2
销售价格
低单价：4250元 高单价： 5000元
房型面积
2室1厅1卫10007M23室1厅2卫13152M2
开盘日期
2001118
交房日期
2002630
房 率
82
绿 化 率
40
容 积 率
29
案分析
房型设计较合理分割三口家较实
〖XX城市花园〗
楼盘址
浦路580号
售楼址
浦路580号
售楼电话
6302113363021155
发 展 商
申新房产
物业类型
3幢高层1幢高层组成
占面积
24000方米
建筑面积
7万方米
销售价格
43304950
房型面积
62141方米
开盘日期
2001
交房日期
20026
房 率
绿 化 率
60
容 积 率
3
案分析
周边交通便捷配套齐全已售磬
〖香港新世界花园〗
楼盘址
制造局路
售楼址
制造局路
售楼电话
发 展 商
新世界中国产
物业理
物 费
物业类型
2幢高层
占面积
建筑面积
50万方米
销售价格
42805888
房型面积
开盘日期
20015
交房日期
房 率
绿 化 率
容 积 率
案分析
滨江改造区域新兴热点板块吸引市场眼光期已售磬
2正销售推出楼盘
楼盘名称
盘量
（万M2）
发售时间
竞争容
竞争总结
徐汇99
19
2002年底
位肇家浜路瑞金南路城开集团开发1幢23层高层总建19192方米工程时间20011020033房87M2两房107136M2三房145156M2价格70009000目前已开始销售销售势头良两房已售磬目前两房三房
潜楼盘构成案竞争压力块段概念错
尤市花园案开发时间开发规模非常接容易构成品质直接性竞争态势
瑞嘉花园
15
2002年底
肇家浜路瑞金南路斜土路围合区域目前处动迁末期预计6月份开工占规模35万方米左右预计总建面积15万方米左右开发商长峰房产
XX市花园
15
2003年初
位案隔鲁班路斜面开发商申新房产案XX城市花园姐妹篇
占规模35万方米左右预计总建面15万方米左右目前已出面中庭绿化建设
期59750方米2003年春节开始销售
香港新世界花园二期
2002年底
1 位中山南路局门路口
2 总规划建筑面积50万3 方米4 期2幢高层5 年5月推出6 时售价42805888元方米
7 预计二期价格定浮
4开发体系香港实力开发商
桃源兴城苑三期
未定
未定
位海第皮鞋厂旧址目前已规划拆迁没开始
5 消费者分析：
调研发现XX区楼盘客户群体三部分构成：
1） 区域客户
2） 周边区域客户
3） 非海籍客户
定位楼盘购买群体兴城苑德福苑开城新苑等规模楼盘售价56005800元方米间XX区区客户周边区域客户补充尤5060万总价房子非常受欢迎汇龙新城永业公寓等全市性规模楼盘价格65008000元方米市中高层次客户群外吸引量温州台湾等非海籍客户
案言具体客户群体构成项目整体规划策划定位相关总体言述三类客户构成项目客户群
1）区域住型客源
· 作传统市中心区域XX区口密度直高2000年末统计口密度达442万方公里市中心区中仅次黄浦静安区区域尤淮海中路街道口密度高达823万方公里区域改善居住条件需求非常强烈
· 时区域现房屋中120万方米旧里住宅新轮旧区改造重点悉2001年XX区配合旧区改造已整理完成74幅计1878公顷改造块规划资料年量动迁产生部分购买力XX眷恋客户选择XX区购房
· 总体区域客户受购买力限制更倾5060万总价物业
· 外淮海路浦桥等商业区形成产生定中高层客户数服务中资外企高级白领定积蓄市中心生活渴享受生活前途充满信购买力强XX区8090万总价物业够承受
· 作中高档楼盘开发较早区域90年代中期XX区已形成相楼盘加XX北区20世纪初划法租界直居住着批非富贵老贵目前居民家庭已产生分户需求子女求独立生活原搬出离父母太远留恋已熟悉周边生活产生定独立购房父母二次购房行
2）周边区域客源
· XX区周边区域静安徐汇老黄浦等区口密度非常高亚XX区区域居民改善居住条件需求非常强烈时熟悉生活环境眷恋愿离开市中心区域相区域7000元方米价格XX区楼盘显出价格相优势
· 尤徐汇居民着斜土路东迁移选择居住品质相价格更易接受区域楼盘完全成
3）非海籍客源
包括外籍士外士
· 着海成功举办APEC会议中国加入WTO海申办世博会成功浦江两岸开发建设海城市吸引力越越强世界海发展量外资进入带外籍士居住求相世界市纽约新加坡香港海房产价格具极诱惑性时中升值潜力明显空间巨非海身市场购买力该消费群超房型（尤目前具先进性层）消费者出投资考虑购买容易出租房型
· 江浙区较早富裕起私营业商品营业发达起具代表性温州购买团体该消费群购买纳两目：第投资第二考虑代教育购买力强通常次性付款喜欢选择市中心区域类客户口碑效应容易形成串联类客户握已成市中心楼盘重营销目标汇龙新城参加温州房展宣传效果明显
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报告单位： 海XX企业策划限公司
海XX房产投资咨询限公司
报告日期： 二00二年十二月
XX & 开启
址：海市xxx2200号2楼
XX区房产市场分析
1 区域概况
16 XX区海中心城区位市中心南部北距民广场2公里距铁路海站5公里西虹桥机场15公里东抵十六铺客站35公里境域四：东西藏南路淮海中路黄浦区相接西藏南路肇周路制造局路高雄路江边路抵黄浦江江边码头原南市相邻西日晖港东水道瑞金南路肇嘉浜路陕西南路长乐路口徐汇区交界继陕西南路延安中路口静安区接壤南黄浦江浦东新区相北延安中路成南路静安区相连金陵西路金陵中路黄浦区邻全境东西约2公里南北约4公里总面积802方公里中水域面积05方公里
18 区境辖淮海中路瑞金二路浦桥五里桥4街道设83居民委员会
21 截止2001年末全区常住口3463万
2 XX区住宅市场概况
2001年四季度2002年三季度XX区商品房供求关系
XX区
批准预售面积（万方米）
占中心城区总量重（）
已登记预售面积（万方米）
占中心城区总量重（）
供求
2001年4季度
5856
9066
1517
3925
1：026
2002年1季度
211
6635
1372
3513
1：650
2002年2季度
1438
2312
1497
3640
1：104
2002年3季度
2232
5530
1348
3821
1：060
合计
9737
5734
5734
3721
1：059
见：
6 中心城区供量集中区域四季区域累计批准预售量占总量占总量重超57区域成交量波澜惊四季度1315万方米狭窄区域波动季成交量占总量重均40
7 四季度区域累计供求仅1：059三中心城区唯累计供求1值较低说明区域供超需求会区域市产生较影响
8 季度走势区域供求已年四季度1：026低位回升1：060着年四季度超量供市场逐步消化供求逐步趋高
XX区季度均价指数变化情况
XX指数
109461
109974
111792
119452
122219
127231
138333
环（+）
193
047
165
685
232
410
873
全市指数
105037
107256
108471
112731
114715
117850
122177
环（+）
050
211
113
393
176
273
367
见：
7 区域均价前三季度中心城区均线方运行中心城区起缓慢移2002年三季度前三季度积蓄量猛烈释放季均价增幅高达255达7715元方米创行政区域价新高区均价举破中心城区均价线重回中心城区均线方
8 均价涨相应区域指数处行通道三季度指数增幅加速度加快成级增加2002年三季度指数季增幅达873高位
9 期区域均价指数双双配合增速时加快显示区住宅市场良发展前景期区域均价指数预计会升幅度明显放缓
XX区力单价范围峰值变化情况
季度
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
单价力范围（元方米）
40005000
40005500
45005500
45006500
50006000
50006500
55007500
单价峰值（元方米）
4500
5000
5000
5000
5500
5500
7000
见：
6 四季度区域力成交单价震荡行价位整体提升年三季度力已达全新高度三季度力限升7500元方米区域均价季快速涨致
7 年二季度力5000元方米三季度时成交量急剧猾退出力范围5000元方米成交重降明显相区高价位成交量出现井喷现象成交幅增加
8 力范围移程中区域成交重相稳定6876间幅波动力间成交量分布较均匀显示力价格整体移亿市场认
9 峰值前三季度5000元方米渡5500元方米年三季度峰值均价幅扬举抬升7000元方米占较份额
XX力面积范围峰值变化情况
季度
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
面积力范围（方米套）
100110130
100120 130
100120140
100150
100120140150
100140
70100110
面积峰值（方米套）
110
100
100
110
100
140
100
见：
6 四季度区域力成交面积变化较频繁70方米套户型面积进入力150方米套进入力力范围较宽泛显示区域面积需求层次样
7 四季度100方米套140方米套均力列说明两面积附户型较受欢迎区域市场逐渐形成100110方米套130140方米套波峰150方米套前两季进入力两季退出力受价格素制约区域面积户型市场限
8 峰值100方米套110方米套140方米套间循环年二季度140方米套热销重较高外余三季峰值重变化
XX区力总价范围峰值变化情况
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
总价力范围（万元套）
4060
4060
5070
5080
5090
60100
50100
总价峰值（万元套）
50
50
50
60
60
80
80
见：
10 四季度区域力成交总价范围扩移力限50万元套60万元套间徘徊力限稳步升80万元套升100万元套两季力限均稳定100万元套
11 力区间变时力重未见明显增加说明区域总价需求集中趋分散价格段均定成交量力间成交重差距缩
12 峰值2002年二季度抬升80万元套三季度重回50万元套季户型成交增加成交增加致峰值重幅波动降
2001920029XX区分月成交套数走势
见盘走势较突出汇龙新城开盘较早销售中期成交量明显高楼盘呈波浪式走低花园2002年6月三期开盘成交量期幅扬名盛苑思南新苑均年中开盘位置优越俗表现余楼盘走势较稳出开盘三四月盘化量时期逐月走低
2001920029XX区成交面积走势
见图走势成交套数走势基致说明盘单套面积差距
2001920029XX区成交单价走势图
图见楼盘单价基集中50008000元方米左右部分集中50006000元方米间盘步高苑建德坊外部分走势稳没波动
2001920029XX区成交总套数图
见12月成交量200套基尾盘成交量200400套间部分老盘新开思南新苑开盘仅四月379套成绩花园成交量达434套全三期2002年6月新开盘三期全部户型说明区域市场户型相吸纳力突出汇龙新城良楼盘素质成交量远高区域楼盘说明市场需楼盘整体素质销售快侧面讲反映出定价偏低
2001920029XX区成交总面积图
见该图盘度成交套数图盘度基相说明区域楼盘单套面积差距
2001920029XX区成交总金额图
图出该图盘度成交套数图盘度基相说明区域楼盘单套总价太差距中思南新苑单套总价略高
2001920029XX区均成交单价图
见区域楼盘单价基5000元方米说明该区域市场接受单价5000元方米中成交均价50006000元方米间占506000元方米50成交量图见成交均价6000元方米楼盘中汇龙新城东泰花苑永业公寓名盛苑思南新苑成交量名列前茅说明高质高价已市场认
三发展前景
海市整体房产市场发展稳健XX区楼市进入新轮繁荣期结合海市新轮旧区改造黄浦江两岸综合改造等重工程启动XX区十五规划区域发展提出较高建设求房产市场迎良发展前景促进楼市发展利断：
——卢浦桥明珠二号线建设立体交通网进步完善
——黄浦江两岸综合改造启动着海申博成功XX南部区作世博会选址范围吸引全市关注
——新轮旧区改造工程启动XX区目标：年里改造少10万方米
——完善城市基础建设拓宽斜土路黄陂南路丽园路3条道路
——瞿溪路线规划商业发展轴休闲步行街建设已启动
——淮海路写字楼招租率提高达95房产市场带相效需求
时十五期间XX区整体建设战略目标成具国际市水体现海特点现代化城区具体实施重点分布三功区：
6 淮海中路代表北部区建国路北区区域面积334方公里十五期间规划投资９７亿元重点实施太桥区开发浜湾区改造改造修缮思南路茂名路尚贤坊等历史保护建筑
11 浦桥核心中部区建国路南斜土路北区区域面积159方公里十五期间规划投资55亿元重点实施徐家汇路东段两侧开发建设目标形成现代化商住区
18 江岸线重点南部区斜土路南区包括黄浦江岸区陆面积259方公里水域面积05方公里十五期间规划投资48亿元重点实施卢浦桥明珠线二期鲁班路站周边块开发建设浦江岸景观绿化建设目标形成XX新兴居住区休闲观光区
3 板块分析
1空间格局
空间理概念案位斜土路鲁班路交汇口处环线东面紧鲁班路南北高架行政属属XX区五里桥街道浦桥街道相案构成竞争区域XX浦桥五里桥区考虑域接产品竞争性徐汇区东侧黄浦区西侧部分楼盘案定影响报告竞争空间范围木桥路（西）——建国路（北）——西藏南路（东）——黄浦江（南）围合区
1）板块划分
案构成竞争区域物业三线展开：徐家汇路线斜土路线中山南路滨江线三板块产品方面存特点
n 徐家汇路线
北建国路南丽园路围合区域该区域楼盘素质较高具定规模性汇龙新城17万方米永业公寓16万方米受新轮房产繁荣时期影响段价值越越引起全市关注售价提升较快年半年汇龙新城均价6800热卖年半年永业公寓7500热销思南新苑更均价8000创新高
n 斜土路线
北丽园路南瞿溪路围合区域该区域楼盘密集体量般56万方米盘量运作楼盘已销售结束目前售楼盘东泰花园名盛苑均价格63006400元方米左右汇龙永业带动斜土路线楼盘素质逐渐提高东泰花园引进张爱玲纪念图书馆题会时售价提升着浦桥周边土资源利饱该区域逐渐成XX区中高档楼盘新轮竞争战场
n 中山南路滨江线
北瞿溪路南黄浦江围合区域理位置偏离中心该区域楼盘直没受太关注年滨江改造世博会选址规划着海申博成功该区域成全市关注焦点价值提升趋势明显XX城市花园江南新浪等楼盘价格48006000间已售磬香港新世界花园50万方规划配合市政利性成XX区重点楼盘值引起关注
4 周边案情况
1周边已售楼盘情况：
徐家汇路线：
〖花园（三期）〗
楼盘址
鲁班路166号
售楼址
鲁班路166号
售楼电话
63056928 63057068
发 展 商
海复兴房产发展限公司
物业理
复欣物业
物 理 费
186元方米月
销售价格
低单价：5630元 高单价： 8000元
物业形态
高层： 11幢（2835层）高层
住户数量
1500 户
房型面积
1室1厅1卫 75M2
建筑面积
200000M2
占面积
38000 M2
装修情况
毛坯
开盘日期
200 279
交房日期
200309
房 率
绿 化 率
容 积 率
案分析
前两期成功开发产生较品牌吸引力户型定位周边形成错位竞争市场力强目前销售达95
〖馨空天永业公寓〗
楼盘址
徐家汇路123号
售楼址
徐家汇路123号
售楼电话
53015222
发 展 商
永业集团
行销企划
永业房屋
物业理
福高物业
物 费
2元方米月
物业类型
高层： 6幢12层 高层： 1幢34层
占面积
27000 M2
建筑面积
68000 M2
住户数量
488 户
销售价格
低单价：6200元 高单价： 9200元
房型面积
3室2厅2卫1418M2 2室2厅1卫1007M2
开盘日期
20011228
交房日期
2003430
房 率
7987
绿 化 率
40
容 积 率
28
案分析
区理位置错周边商业交通发达高架隔条马路噪音较目前销售达90
〖思南花苑〗
楼盘址
思南路88号
售楼址
思南路88号
售楼电话
64728506
发 展 商
思南房产
行销企划
物业类型
2幢高层组成A幢31层B幢32层中A幢12层商裙房
占面积
建筑面积
63万方米
住户数量
销售价格
均价8000元方米
房型面积
面积62225方米力2房面积100115方米力3房面积120136方米
开盘日期
20026
交房日期
200312
房 率
80
绿 化 率
40
容 积 率
案分析
楼盘段闹中取静开发时机握较
定位明确吸引部分XX老贵眼光
〖汇龙新城〗
楼盘址
徐家汇路515号
售楼址
徐家汇路515号
售楼电话
53512626
发 展 商
汇龙新城房产
行销企划
物业类型
5幢高层
占面积
建筑面积
17万方米
住户数量
销售价格
58008500
房型面积
2房均面积1053房偏均面积150
开盘日期
20018
交房日期
20033
房 率
绿 化 率
36
容 积 率
436
案分析
区规划较段优势明显销售速度快周边配套齐全高架定噪音目前已售磬
〖汇峰衡园〗
楼盘址
肇嘉浜路201號
售楼址
肇嘉浜路201號
售楼电话
64186611 64186608
发 展 商
海彙峰房産開發限公司
行销企划
海中源物業代理限公司
物业类型
幢21层幢33层
占面积
30000 M2
建筑面积
100000 M2
住户数量
180 户
销售价格
均 价： 8400元
房型面积
两房115M2三房132172M2四房219M2
开盘日期
200111
交房日期
200312
房 率
80
绿 化 率
55
容 积 率
33
案分析
段较周边配套交通较方便目前已售磬
〖中汇公寓〗
楼盘址
局门路1号
售楼址
局门路1号
售楼电话
63059353
发 展 商
中城集团
行销企划
物业类型
2幢高层2幢高层组成
占面积
1万方米
建筑面积
4万方米
住户数量
销售价格
48006600
房型面积
3房面积1331522房93104
开盘日期
20011223
交房日期
200212
房 率
绿 化 率
38
容 积 率
37
案分析
处成熟生活居住区周边交通方便生活配套齐全目前销售结束
斜土路线：
〖桃源兴城苑（二期）〗
楼盘址
斜土路501号
售楼址
斜土路501号
售楼电话
63030006 63030007
发 展 商
海光城苑房产限公司
行销企划
价格范围
均 价： 5000元
物业形态
高层： 2幢（1824层）
房型面积
2室2厅1卫 94M2 2室2厅1卫 10771M2 3室2厅1卫11308M2
建筑面积
20000 M2
占面积
7700 M2
装修情况
毛坯
开盘日期
20020518
交房日期
200303
房 率
81
绿 化 率
42
案分析
区域客户盘量加目前价格优势快速化产品较吸引力复式房型总价市场优势
〖名盛苑〗
楼盘址
瑞金南路333号
售楼址
瑞金南路333号
售楼电话
63050707 63050606
发 展 商
海名盛房产开发限公司
行销企划
物业理
海徐虎东部物业理公司
物 费
1518元方米月
物业类型
层： 1幢5层 高层： 1幢11层 高层： 3幢18层1幢17层
占面积
23000 M2
建筑面积
57000 M2
住户数量
422 户
销售价格
低单价：5800元 高单价： 7500元
房型面积
3室2厅2卫13425M2 4室2厅2卫15725M2 3室2厅2卫14224M2 4室2厅2卫15763M2
开盘日期
20022
交房日期
2003331
房 率
82
绿 化 率
42
容 积 率
24
案分析
容积率低力3房面积案
产品设计规划较目前案已售磬
〖申江名园(二期)〗
楼盘址
瑞金南路428号
售楼址
瑞金南路428号
售楼电话
64173068 64173070
发 展 商
海久房实业限公司
行销企划
海弘诚房产代理限公司
物业理
众家物业
物 费
17元方米月
物业类型
高层： 2幢30层
占面积
30000 M2
建筑面积
100000 M2
住户数量
700户
销售价格
低单价：4800元 高单价： 6800元
房型面积
3室2厅2卫13563M2
开盘日期
2002118
交房日期
2003531
房 率
78
绿 化 率
40
容 积 率
33
案分析
区整体感觉较紧凑环境较
〖阳光高城苑〗
楼盘址
丽园路448号
售楼址
XX区房产交易中心209室
售楼电话
66620088 63015807
发 展 商
海高城建设限公司
行销企划
海延盛房产咨询服务限公司
物业理
物 费
15元 M2月
物业类型
高层： 2幢17层
占面积
12000 M2
建筑面积
25000 M2
住户数量
120户
销售价格
均 价： 5200元
房型面积
3室2厅2卫12366M2 3室2厅2卫14058M2
开盘日期
200112
交房日期
20021031
房 率
82
绿 化 率
35
容 积 率
21
案分析
周边生活配套成熟
〖德福苑〗
楼盘址
蒙路501弄
售楼址
蒙路501弄
售楼电话
53016118 53016228
发 展 商
嘉辛房产开发限公司
行销企划
天润行销
物业理
航天物业
物 费
125元 M2月
物业类型
高层： 1幢8层1幢10层2幢12层 高层： 6幢18层
占面积
10811 M2
建筑面积
35700 M2
住户数量
288 户
销售价格
低单价：5600元 高单价： 6700元
房型面积
3室2厅2卫13302M2 2室2厅1卫10114M2
开盘日期
20011112
交房日期
20021030
房 率
80
绿 化 率
30
容 积 率
314
案分析
目前该案周边环境成熟远景错
〖东泰花苑〗
楼盘址
浦路299号
售楼址
浦路299号
售楼电话
63032366 63044322
发 展 商
XX区市政建设公司
行销企划
东行
物业理
建发物业
物 费
物业类型
层： 2幢8层高层： 1幢11层 2幢18层高层： 2幢28层 1幢27层
占面积
13500 M2
建筑面积
50000 M2
住户数量
363 户
销售价格
低单价：5000元 高单价： 7800元
房型面积
2室2厅1卫11558M23室2厅2卫14602M2
开盘日期
2001108
交房日期
2002930
房 率
80
绿 化 率
45
容 积 率
案分析
区会张爱玲图书馆定文化档次区栋距超
中山路线：
〖江南新浪〗
楼盘址
瞿溪路926号
售楼址
瞿溪路926号
售楼电话
63037612
发 展 商
海江南造船集团房产开发营公司
物业理
海福船物业理公司
物 费
12元方米月
物业类型
高层： 3幢12层高层： 2幢28层
占面积
17000 M2
建筑面积
50000 M2
销售价格
低单价：4250元 高单价： 5000元
房型面积
2室1厅1卫10007M23室1厅2卫13152M2
开盘日期
2001118
交房日期
2002630
房 率
82
绿 化 率
40
容 积 率
29
案分析
房型设计较合理分割三口家较实
〖XX城市花园〗
楼盘址
浦路580号
售楼址
浦路580号
售楼电话
6302113363021155
发 展 商
申新房产
物业类型
3幢高层1幢高层组成
占面积
24000方米
建筑面积
7万方米
销售价格
43304950
房型面积
62141方米
开盘日期
2001
交房日期
20026
房 率
绿 化 率
60
容 积 率
3
案分析
周边交通便捷配套齐全已售磬
〖香港新世界花园〗
楼盘址
制造局路
售楼址
制造局路
售楼电话
发 展 商
新世界中国产
物业理
物 费
物业类型
2幢高层
占面积
建筑面积
50万方米
销售价格
42805888
房型面积
开盘日期
20015
交房日期
房 率
绿 化 率
容 积 率
案分析
滨江改造区域新兴热点板块吸引市场眼光期已售磬
2正销售推出楼盘
楼盘名称
盘量
（万M2）
发售时间
竞争容
竞争总结
徐汇99
19
2002年底
位肇家浜路瑞金南路城开集团开发1幢23层高层总建19192方米工程时间20011020033房87M2两房107136M2三房145156M2价格70009000目前已开始销售销售势头良两房已售磬目前两房三房
潜楼盘构成案竞争压力块段概念错
尤市花园案开发时间开发规模非常接容易构成品质直接性竞争态势
瑞嘉花园
15
2002年底
肇家浜路瑞金南路斜土路围合区域目前处动迁末期预计6月份开工占规模35万方米左右预计总建面积15万方米左右开发商长峰房产
XX市花园
15
2003年初
位案隔鲁班路斜面开发商申新房产案XX城市花园姐妹篇
占规模35万方米左右预计总建面15万方米左右目前已出面中庭绿化建设
期59750方米2003年春节开始销售
香港新世界花园二期
2002年底
1 位中山南路局门路口
2 总规划建筑面积50万3 方米4 期2幢高层5 年5月推出6 时售价42805888元方米
7 预计二期价格定浮
4开发体系香港实力开发商
桃源兴城苑三期
未定
未定
位海第皮鞋厂旧址目前已规划拆迁没开始
5 消费者分析：
调研发现XX区楼盘客户群体三部分构成：
1） 区域客户
2） 周边区域客户
3） 非海籍客户
定位楼盘购买群体兴城苑德福苑开城新苑等规模楼盘售价56005800元方米间XX区区客户周边区域客户补充尤5060万总价房子非常受欢迎汇龙新城永业公寓等全市性规模楼盘价格65008000元方米市中高层次客户群外吸引量温州台湾等非海籍客户
案言具体客户群体构成项目整体规划策划定位相关总体言述三类客户构成项目客户群
1）区域住型客源
· 作传统市中心区域XX区口密度直高2000年末统计口密度达442万方公里市中心区中仅次黄浦静安区区域尤淮海中路街道口密度高达823万方公里区域改善居住条件需求非常强烈
· 时区域现房屋中120万方米旧里住宅新轮旧区改造重点悉2001年XX区配合旧区改造已整理完成74幅计1878公顷改造块规划资料年量动迁产生部分购买力XX眷恋客户选择XX区购房
· 总体区域客户受购买力限制更倾5060万总价物业
· 外淮海路浦桥等商业区形成产生定中高层客户数服务中资外企高级白领定积蓄市中心生活渴享受生活前途充满信购买力强XX区8090万总价物业够承受
· 作中高档楼盘开发较早区域90年代中期XX区已形成相楼盘加XX北区20世纪初划法租界直居住着批非富贵老贵目前居民家庭已产生分户需求子女求独立生活原搬出离父母太远留恋已熟悉周边生活产生定独立购房父母二次购房行
2）周边区域客源
· XX区周边区域静安徐汇老黄浦等区口密度非常高亚XX区区域居民改善居住条件需求非常强烈时熟悉生活环境眷恋愿离开市中心区域相区域7000元方米价格XX区楼盘显出价格相优势
· 尤徐汇居民着斜土路东迁移选择居住品质相价格更易接受区域楼盘完全成
3）非海籍客源
包括外籍士外士
· 着海成功举办APEC会议中国加入WTO海申办世博会成功浦江两岸开发建设海城市吸引力越越强世界海发展量外资进入带外籍士居住求相世界市纽约新加坡香港海房产价格具极诱惑性时中升值潜力明显空间巨非海身市场购买力该消费群超房型（尤目前具先进性层）消费者出投资考虑购买容易出租房型
· 江浙区较早富裕起私营业商品营业发达起具代表性温州购买团体该消费群购买纳两目：第投资第二考虑代教育购买力强通常次性付款喜欢选择市中心区域类客户口碑效应容易形成串联类客户握已成市中心楼盘重营销目标汇龙新城参加温州房展宣传效果明显
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