2002年成市房产市场分析趋势预测
第部分 宏观环境
1宏观济环境
中国加入WTO年时间里全国项济指标谓全线飘红2002年中国
济快速健康成长预计全年国生产总值达102万亿元实现历史性突破全年济增
长率达8％高年初确定目标中国产第十六次全国代表会召开促进
发展济积极性国务院发展研究中心等专业研究机构预测果出现意外2003
年中国济发展保持强劲势头预计增长速度达79％82％世界济处缓
慢复苏阶段相较利环境中中国济三驾马车投资消费出口2002
年中国济保持高速增长强动力
2002年111月成市完成房产开发投资154亿元年期增长219％住宅投
资118亿元增长283％房产业已成推动成市济发展重力量
2宏观政策环境
(1)土市场
2002年成市土市场历场历史性变革招标拍卖挂牌出国土
权规定颁布实施土市场杜绝黑箱操作提供保证规定指出：2002年7
月1日起商业旅游娱乐金融服务业商品住宅等营性项目全国范
围实行招标拍卖挂牌方式进行出
前房产市场存着渠道源头供应土问题企业关系
廉价开发严重损害市场公性降低政府部门宏观调控力度政府
土供应缺乏计划性加土招投标行投机性阻碍市场健康发展
新政策规定进行商业旅游娱乐商品住宅等类营性必须招
标拍卖者挂牌方式出途外确定供计划公布
宗两意者应采招标拍卖者挂牌方式出
(2)金融政策
2002年2月20日中国民银行宣布金融机构项存款年利率均调025％中
活期存款利率年期定期存款利率均调027％项贷款年利率均调05％中
六月期贷款利率年期贷款利率均调054％金融机构中国民银行准备金存款
利率调016％中国民银行档次贷款利率分调054％
时间降息利市场绝耳房产业尤受鼓舞房产企业作融资
体降息背景总体成会降低疑企业发展积极作目前
国数企业资金运作银行贷款降息财务成降产生利润必然升
外降息购房者说意味着支出成降低付出部分相减少刺激促动居民购房
消费拉动需积极影响
着房产业持续火爆特局部区出现泡沫成分防止92年房
产泡沫次出现10月24日中国民银行货币政策分析组发表二OO二年第三季度
货币政策执行报告中称：商业银行警惕房产泡沫央行六部委国土资源部监
察部相继发文目前房产市场中出现相关问题发出警告针局部区出现房产
投资增幅土供应量市场结构合理价格增长快等问题建设部等六部委
联合发文求加强房产市场宏观调控强化土供应理发挥土供应金融房
产市场调控作建设部确定整治房产市场六问题整顿规范房产市场秩序
2002年12月5日中国民银行正式宣布2001年6月商业银行房产信贷
业务办理情况进行严格检查正式发出开始收缩房产信贷信号关士透露央行
房产信贷业务出动作抑制房产开发局部热避免10年前
房产泡沫历史重现解目前金融机构133万亿元贷款中约10％属房产
信贷
央行项规避风险规定全国两万家房产开发企业中极少部分够拥
贷款资格绝数开发企业贷款门槛拒外开发企业
中投资筹集资金足30％银行贷款进行项目运作
企业均资产负债高达70％甚达94％种开发商融资力脆弱相
应便加商业银行信贷风险果严格执行央行项规定商业银行敢违规
发放房产信贷银行资金开发物业开发公司资金供应链断裂
轮房产业洗牌运动难免
附：中国民银行进行四检查重点：
否四证齐备房产项目发放开发贷款否放松贷款条件开发商
资金没达开发项目总投资30％情况发放住房开发贷款
二商业银行住房贷款业务中否违反住房贷款理办法规定零
首付降低首付款例变相违规行问题购买期房否符合层住宅体结构
封顶高层住宅完成总投资三分二规定否严格执行住房贷款利率政策
擅提高降低住房贷款利率水行
三商业房贷款否严格执行低超60％贷款期限长超10
年商业房应现房规定：
四商业银行分行否存逃避总行授权授信额度规定流动资金贷款代住
房开发贷款开发商发放贷款行等
(3)整顿房产市场
全国整顿规范市场济秩序领导组办公室负责日前公开表示明年巩固已
成果基础组织新专项整治包括前期整顿规范建筑市场秩序基础集中整
治群众利益密切相关房产市场整顿规范市场济秩序工作推深入
房产市场全国范围全面整顿年7月份开始整顿重点包括：违规
开发广告虚假面积短斤缺两中介机构鱼目混珠虚假信息充斥市场业员良莠
齐：合欺诈企业强制利购房合企业合中设置免责条款
逃避责未验收合格擅交付物业理规范存收费少服务服务态度
恶劣问题等等
10月15日起成市建委规划局房局国土资源局等九部门联合行动重拳
出击全面整顿房产领域中存类问题欢迎广市民举报种违法违规房产
行种违法违规房产行市民购房者知情士该样举报问题更容
易解决整顿规范容包括查处违法违规开发查处商品房销售违规查处商品房面积
计算短斤少两查处合欺诈查处物业理违法违规查处规范中介：查处虚假广告
承诺误导消费者等七方面50条禁令存问题直接相关部门投诉举
报
(4)2002年成市全国重政策通知览
●关开放发展住房二级市场中干具体问题通知
●关规范住房交易税费关问题通知
●成市拆迁安置房建设标准
●招标拍卖挂牌出国土权规定
●成市城镇建筑物命名标准
●关进步加强成市房产广告理通知
●房产纪员职业资格制度暂行规定
●关印发建设部2002年整顿规范建筑市场秩序工作安排通知
●关规范房产开发企业建设行通知
●关健全规范形建筑市场干意见
●国务院关修改<住房公积金理条例>决定
●商品住宅装修次位实施细(试行稿)
●济适住房价格理办法
3政府工程
(1)全面启动沙河综合整治工程三环路成龙路老成渝路年建成通车府南河污水
截流工程清水河整治建设工程
(2)全面推进创建国家园林城市工作新增绿面积200万方米城区新建7绿化
广场面积低6万方米
(3)完成城区100条街干道中街道综合整治加强城区扬尘污染整治力度
烟尘控制区覆盖率等95％市区汽车尾气抽检达标率80％
(4)加中心城区交通整治力度完成长街玉双路南街等干道扩建工程
部分交叉路段道路改造加强城市交通组织理严示范街建设实施畅通工程
(5)构建廉租住房供应体系解决城区年收入6500元低收入家庭房户住房
困难户300户解决城区均住房建筑面积12方米住房困难户房户10000户
年完成旧城改造工程80万方米低洼棚户区改造20万方米
4热点问题
(1)房产泡沫
房产泡沫2002年度成市全国非常关切问题目前中国房产市场
泡沫问题社会存较分歧学者倾性认已出现明显泡沫现象
少房产商房产业专家认前存房产泡沫政府部门法总
体说已泡沫局部区新城区扩张出现热泡沫苗头种
观点认目前国房产业发展刚刚进入牛市离房产泡沫相距离
没定应该意识问题存性潜危机方面应该想然认
房产市场高速发展泡沫方面警惕泡沫出现楼盘开发中作详
市场调研前期策划保证期畅销售
成市房产言法偏存泡沫观点原：房价：
1998年市均房价2640元／方米1999年2650元／方米2000年2730元
／方米2001年2765元／方米2002年2796元／方米呈升趋势扣
物价变动等素实际房价未发生太变化果均建筑面积20方米计算1998
年房价家庭收入814倍1999年742倍2000年711倍2001年674倍
出市房价家庭收入相呈降趋势世界银行提出合理房价应
家庭年收入36倍标准衡量市房价正逐步趋正常合理存热泡沫
问题恩格尔系数：根专家分析验表明恩格尔系数40％时住房消费消费结
构中占重会达15％20％恩格尔系数达30％时住房消费消费结构中占
重25％30％左右美国率25％市城镇居民恩格尔系数1999
年439％2000年降40％388％2001年374％市居民住房消费
消费结构中占重1998年92％2000年119％2001年108％见
市居民住房消费消费结构中占重国际标准相较尚存着差距空置率：
2002年空置房中空置年5033万方米(1—11月数)仅占总量247％
数年正常空置房目前市商品房空置率处国际警戒线(1012％正常
1215％偏热15％热)市场处良性循环全国城市期相海
城市房屋空置率20％左右成空置率算高均居住面积：根建设部相关
资料世纪90年代初高收入国家均住房面积466方米中高收入国家293
方米中等收入国家176方米低收入国家8方米直2000年底中国均
住房建筑面积达204方米相10年前中等收入国家水市城镇居民
均居住面积2001年达244方米根十六提出全面建设康社会
目标达中高收入国家293方米水市场潜力挖资金链：银行贷款
市房产开发中作降表现开发资金源中银行贷款重降购房户定
金预付款筹资金成房产开发资金源19月市房产开发筹集资金
14966亿元增长19％中企业筹资金增长228％定金预付款增长286％占筹
集资金额38％加企业筹资金例高达787％银行开发企业贷款仅占
212％城市化进程：1998年市非农业口占全市口例2153％1999年2204
％2000年2247％2001年2296％均年05％左右速度发展全国2001
年城市化水30％见市城市化水呈升趋势离全国均水定
差距根关方面预测2010年国城市化水目前30％提高45％左右现
全市口10193万基础需新增加面积28323万方米危旧房改造交通整
治：市现正进行旧城改造道路整治工程根目前危旧房统计数全市需改造
危旧房面积六百余万方米总户数数十万户年少增加120万方米新增商品
房建设加口然增加等素保守计算未10年约4000万方米住宅
需求见市商品房市场巨发展空间
(2)房产市场诚信建设
诚信问题探讨2002年房产市场热门话题诚信建立完成
诚信完全房产市场系统性工程包括调研土银行贷款估价施工
销售等环节
12月31日成市房产信档案系统成功开通成市房产市场诚信建设提供
效措施适应社会义市场济发展促进社会信体系建立利
进步规范市场行增强市场信意识提高行业诚信度服务水维护房产市场秩
序时便级政府部门社会公众监督房产市场行提供社会公众查询
公司信息提供服务社会公众房产领域违规行投诉提供途径房产信档
案建立范围包括成市行政区域销售项目房产开发企业房产中介(估价
纪咨询)服务机构物业理企业房产估价师纪纪协理物业理企业
理等执()业员
信档案系统建立广购房者提供直接客观信参考途径开发商
消费者间信息称性找衡点开发商身求更高总诚信
未房产开发企业优胜劣汰非常重砝码
(3)商业产
2002年成商业产终迎飞速膨胀时机着宏观济转成
市场迫切求许开发企业投入商业产艘船避免成市场
商业产总量已趋饱状态投资者需谨慎商业产开发
春熙路商圈盐市口商圈骡马市城南商圈城北专业市场城西社区商业产
成商业产炙手热区2003年许商业产项目拼年段
决定销售商业产说段销售第素次重点期理
否聘请专业实力雄厚商业产营理公司成决定商业产项目成功
否关键
2003年投入建设项目巨量形容总投资达40亿元民币销售面积达
40万方米商业巨擘熊猫万国商城粉墨登场拆迁达9年久位红星路蜀
道交界处块黄金空助旧城改造春熙路车契机准备造成市区型
商城外亚洲佳理企业亚洲商业集团菲律宾SM集团公司投资65亿元
占101亩建筑面积达25万方米西部综合性购物中心预计2003年正式启
动样新加坡仁恒集团民南路圈23亩准备造智化商务厦预计2003
年动工钱江银通房产骡马市买30亩准备修建商业厦陆房产公司
市中心开发占23亩商业广场城道港鹏国际厦正进行包装
2003年隆重推出说商业产现成房产界说成种流行风
险会更更快产生
第二部份 成市房产供需状况
2002年房产市场愈趋成熟理性竞争愈加激烈批外开发企业纷纷抢
滩成市场包括华润万科万达中海外华新国际国流开发集团
土置信新希干道房产国嘉产华盛实业等形成头进良局面竞争
加剧开发商更加注重企业身品牌形象市场化运作千亩盘量出现
预示着成楼市未年中发展趋势
房产供市场
2002年房产投资销售增长特投资力度加强尤明显仅111
月数显示房产开发投资量154亿元年增长219％中住宅投资完成
118亿元占总投资量766％增长283％商品房开发规模总量达1898万方
米已接年水中年新开工面积809万方米增长62％前11月累计
竣工商品房4917万方米增长262％中住宅竣工4129万方米增长171％：商
业营业房竣工面积442万方米增长880％
市场供特点：
1)开发趋盘化盘开发渐渐成城楼市趋势百亩千亩甚数千
亩项目越越市区万科城市花园河滨印象等市区土资源缺乏零散
分布致千亩整块土源成市郊卫星城尤华阳龙泉温
江盘竞争白热化四川万达华新国际四川深长城等外开发商
建信浩林天祥等开发商申报生态示范项目例外百亩千亩
盘
2)商业产高速成长成商业产起步较晚国城市相差
距2002年商业产呈现爆炸式增长社区商业产专业市场发展迅猛商业产专
业化趋势高品质营理成开发商关注重方面着旧城改造推进2004年中
国外放开零售业商业产市场前景预防热倾
3)户性项目增户型作种渡兼投资型户型越越受开发商青睐2002年
数十项目涉户性纯户性
4)郊县房产开发提速郊县房产2002年半年开发热度高房价提高较快
存着市区郊县融合方转变郊县交通配套越越完善着二次置业
兴起郊县房产市区拢成未趋势
二房产销售市场
成市统计局提供信息2002年111月全市商品房销售量达10136亿元
增长362％中住宅销售额889亿元增长361％111月总销售面积49392
万方米增长164％中住宅销售面积46703万方米商品房购买中
购买111月销售量中991％购买
项目 合计 住宅 非住宅
类 面积(万米) 金额(亿元) 面积(万米) 金额(亿元) 面积(万米) 金额(亿元)
商品房销售量 49860 10136 46703 889 3157 1246
增长 +164％ +362％ +161％ +361％ +210％ +369％
中：购买 49392 10049 46377 8838 3015 1211
购买例 991％ 991％ 993％ 994％ 955％ 972％
市场销售特点：
1消费总量断扩套型面积增加
2二次置业投资置业者增消费结构呈梯状趋势
3元化需求元化需求存性消费元化
4合纠纷面积纠纷质量纠纷权属纠纷日益增
5产权元化元化趋势发展种权属互相交错
三成市二手房市场发展状况分析
1基状况
果说2001年成市二手房市场预热期话2002年二手房市场快速
升温期着成市房产市场持续稳定发展民群众购买力增加旧城改造
规模实施2002年成市二手房市场显示出强劲发展势头：交易量幅升二手房房
价涨成市房产交易中心买卖户科统计2002年全年办理类私房买卖12995
万件成交套数年增长5727％成交面积933467方米成交金额10139066万元
首次突破10亿元关
2成市二手房市场特点分析
2002年成市二手房市场仅成交量房价涨呈现出特征：
(1)五
购房者中拆迁户2002年规模旧城改造第年全年实际拆房屋面积1242
万方米差遣居民达24492户拆迁户中低收入家庭性价适中二手房
然成重新置业首选住房需求形成年二手房市场效需求成二手
房购买中坚力量
外二手房购房者着西部开发战略实施推进成作西部中心城市吸
引着量外口中高素质例断增部分收入较高具定购买
力时天府国美誉成通年城市建设正日益成适合居住
城市吸引着越越外蓉创业定居正处创业阶段亟需安身处
外说更选择理位置较配套设施齐全二手房
贷款购房者2002年金融机构相继推出利二手房交易新举措成市住
房置业担保公司针旧城改造拆迁户购房资金足问题2002年9月推出专门服务实
行担保手续减半担保服务费八折优惠措施年540户居民办理二手房担保手
续金额达41103万元2002年成市建行率先推出转业务处
揭中法市交易商品房进入二级市场局部缓解二手房交易供需矛盾
政策性住房市着政策性住房入市门槛断降低政策性住房修建单位观念
转变2002年政策性住房市更容易增长幅度达60％超年私房市增长
幅度
二手房投资者增着居民生活水断提高投资意识加强性价高转租
转卖均获观利润二手房成年市场新宠越越老百姓余钱投二
手房市场
(2)二少
单套房屋成交面积少2002年商品房户型热销相适应年市二手房交易
突出特点成交面积6080方米市居民整体收入消费水偏低
密切相关时市二手房市场交易品种单发展尚成熟关
中介参成交房屋少交易中心买卖户部数统计显示2002年中介公司成
交二手房仅占36％连二手房成交量半购房者普遍表现出二手房中介缺
乏信心发达国家通房屋中介实现二手房流通买卖存差市
日益发展壮二手房市场相适应
四成市拆迁房市场发展状况分析
2002年成市房局危改办摸底调查显示成市城区二环路修建80年代
前类危旧房屋约5292万方米占703126亩危旧户数99505户需纳入成片
改造危旧房410万方米2002年成市加快城市旧城改造步伐全年实施
包括文里青石桥慈寺文殊院倒桑树胜利街花牌坊胜利村筒车巷——卧
牛巷等10危旧房项目面积达12422万方米2001年26倍拆户数24497
户中二环路拆危旧房屋1074万方米拆户数21779户历年2003
年旧城改造加拆迁力度计划五城区中启动24危旧房片区拆迁工程力争拆
100140万方米危旧房初步估计未3年成市完成45旧城区
410万方米旧城拆迁工作
旧城改造利提升整城市形象提高综合竞争力危旧房处城市中心段
占优越理位置房屋修建年代久远加常年失修建筑外观破损严重直接
影响整城市形象通旧城改造修建出具城市标志性建筑进扩城市影响
力提高城市综合竞争力旧城改造利商业产发展拆迁房屋留土
位城市中心该区口岸成熟流量价昂贵特城市空心化日益彰显
天发展商业产失明智举完全统计2002年市中心新开工正销售
类商业产面积已达150万方米旧城改造利二手房市场活跃2002年905％
拆迁户接受货币补偿方式济条件制约二手房成拆迁户买房时选择
目标成市二手房市场旧城改造推动长足发展
第三部份 成房指数分析
综合指数
2001／2002综合指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 971 971 971 974 975 974 975 976 978 980 98l 982
2002年 980 978 978 980 977 978 980 980 981 981 982 982
2002年综合指数整体走势良处相稳发展状况中2002年度宏
观济环境政策环境非常利房产市场健康发展房产市场整体业绩蒸
蒸日投资销售非常活跃畅通房产开发投资保持较高增长区间
四川学副校长房产专家杨继瑞说房产市场层面说成非常适合
居城市周边具强吸引力房产拥广市场范围包括西藏新疆青
海重庆等周边省市区四川省二级城市量购房群会选择成购房置业
成房产业谓厚积厚发发展潜力巨预计成房产2003年保持持
续稳发展势头继续演绎数百楼盘市场争雄精彩戏理：
1房产已成成国民济重支柱产业国民济拉动作强劲
新年国家继续实行扩需政策政府采取系列政策措施促进市民增收
刺激消费房产发展空间然巨成市政府关领导已种场合表示政府继
续政策支持房产业发展外开发商成发展创造条件
提供优质服务成房产政策环境进步改善
二十六确定全面建设康社会奋斗目标房产业注入强心剂
康康关键住房成市全面进入康社会住宅房产业发展方兴未
艾城区郊区开发建设均重道远城市中心区规模旧城改造广拆迁户告
老房子住新居城镇化推进区县居民住房条件加速改善郊区化发展
改变成城里居住观念更1+15+2生活方式成追求更高住房
生活质量促进康住宅建设新年突飞猛进
2002年成房产市场继续呈现稳发展态势房价预计会起落济
适房较放量高端住宅市场会适量控制性回落
值注意成房产业稳健发展步伐年必须警觉已潜伏着风险
：
1空置量增形成市场压力前年成房产旺销区域城西着高新西区开发
推进成城市东南发展战略实施城南城西南城东南成房产开发热土
住宅郊区化激情演绎规模房产开发方兴未艾成楼市规模体量已空前放年空
置房面积已较增加达四成预计2003年空置房面积进步增加市场竞争
进步加剧
2住宅产品结构合理问题突出
海济发达省份实力开发商已呈规模挺进成势外开发商操作
盘必然造成楼市供应量增加市场压力特高端住宅市场具较风
险已办预售证1400套墅中实际售出仅400套左右开发量销售量成合理
例调整住宅产品结构开发适销路住宅产品尤加济适房开发力度应
2003年保证成住宅市场健康繁荣重举措
二住宅物业指数
2001／2002住宅指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 981 986 988 992 993 991 991 992 993 995 995 996
2002年 995 992 993 995 993 995 996 996 997 997 998 999
2002年住宅物业指数伊999点报收年增加3点整体走势稳发展
观成市住宅市场2002年投资量销售量两项指标较理想2002年111月
住宅投资完成118亿增长率283％担拉动房产开发投资强劲增长角
三办公商业物业指数
2001／2002办公物业指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 947 947 947 948 946 946 946 945 946 946 946 947
2002年 947 944 946 945 944 945 947 946 947 946 947 946
2001／2002商业物业指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 910 902 901 901 902 903 904 905 905 906 908 909
2002年 911 907 907 908 905 907 907 909 910 9ll 911 911
2002年111月写字楼商业房投资额分304亿元1752亿元增长率分
698％467％商业房销售额达234亿元增长108％
2002年办公物业指数946点报收年年底微跌1点趋势表出2002
年半年办公物业进展状况太理想指数持续低年期发展水半年
办公物业明显转出租率相程度提高写字楼市场转
2002年商业物业指数出现高增长程指数情况节节高升商业
产投资幅增加加入世带许利击商业产风光限已开发正
开发商业产项目幅度增长投放面积观社区型商业产专
业型商业产成商业产中流
总年改革发展市住宅房产业发展机制发生根性转变
已成市场消费体规范市场行改善住房消费环境已成广居民迫切求
政府部门加力度遏制违规行进步加整顿规范房产市场秩序成2003年房
产市场重务市场更加成熟理性化时期已
（成房产市场报告）
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第部分 宏观环境
1宏观济环境
中国加入WTO年时间里全国项济指标谓全线飘红2002年中国
济快速健康成长预计全年国生产总值达102万亿元实现历史性突破全年济增
长率达8％高年初确定目标中国产第十六次全国代表会召开促进
发展济积极性国务院发展研究中心等专业研究机构预测果出现意外2003
年中国济发展保持强劲势头预计增长速度达79％82％世界济处缓
慢复苏阶段相较利环境中中国济三驾马车投资消费出口2002
年中国济保持高速增长强动力
2002年111月成市完成房产开发投资154亿元年期增长219％住宅投
资118亿元增长283％房产业已成推动成市济发展重力量
2宏观政策环境
(1)土市场
2002年成市土市场历场历史性变革招标拍卖挂牌出国土
权规定颁布实施土市场杜绝黑箱操作提供保证规定指出：2002年7
月1日起商业旅游娱乐金融服务业商品住宅等营性项目全国范
围实行招标拍卖挂牌方式进行出
前房产市场存着渠道源头供应土问题企业关系
廉价开发严重损害市场公性降低政府部门宏观调控力度政府
土供应缺乏计划性加土招投标行投机性阻碍市场健康发展
新政策规定进行商业旅游娱乐商品住宅等类营性必须招
标拍卖者挂牌方式出途外确定供计划公布
宗两意者应采招标拍卖者挂牌方式出
(2)金融政策
2002年2月20日中国民银行宣布金融机构项存款年利率均调025％中
活期存款利率年期定期存款利率均调027％项贷款年利率均调05％中
六月期贷款利率年期贷款利率均调054％金融机构中国民银行准备金存款
利率调016％中国民银行档次贷款利率分调054％
时间降息利市场绝耳房产业尤受鼓舞房产企业作融资
体降息背景总体成会降低疑企业发展积极作目前
国数企业资金运作银行贷款降息财务成降产生利润必然升
外降息购房者说意味着支出成降低付出部分相减少刺激促动居民购房
消费拉动需积极影响
着房产业持续火爆特局部区出现泡沫成分防止92年房
产泡沫次出现10月24日中国民银行货币政策分析组发表二OO二年第三季度
货币政策执行报告中称：商业银行警惕房产泡沫央行六部委国土资源部监
察部相继发文目前房产市场中出现相关问题发出警告针局部区出现房产
投资增幅土供应量市场结构合理价格增长快等问题建设部等六部委
联合发文求加强房产市场宏观调控强化土供应理发挥土供应金融房
产市场调控作建设部确定整治房产市场六问题整顿规范房产市场秩序
2002年12月5日中国民银行正式宣布2001年6月商业银行房产信贷
业务办理情况进行严格检查正式发出开始收缩房产信贷信号关士透露央行
房产信贷业务出动作抑制房产开发局部热避免10年前
房产泡沫历史重现解目前金融机构133万亿元贷款中约10％属房产
信贷
央行项规避风险规定全国两万家房产开发企业中极少部分够拥
贷款资格绝数开发企业贷款门槛拒外开发企业
中投资筹集资金足30％银行贷款进行项目运作
企业均资产负债高达70％甚达94％种开发商融资力脆弱相
应便加商业银行信贷风险果严格执行央行项规定商业银行敢违规
发放房产信贷银行资金开发物业开发公司资金供应链断裂
轮房产业洗牌运动难免
附：中国民银行进行四检查重点：
否四证齐备房产项目发放开发贷款否放松贷款条件开发商
资金没达开发项目总投资30％情况发放住房开发贷款
二商业银行住房贷款业务中否违反住房贷款理办法规定零
首付降低首付款例变相违规行问题购买期房否符合层住宅体结构
封顶高层住宅完成总投资三分二规定否严格执行住房贷款利率政策
擅提高降低住房贷款利率水行
三商业房贷款否严格执行低超60％贷款期限长超10
年商业房应现房规定：
四商业银行分行否存逃避总行授权授信额度规定流动资金贷款代住
房开发贷款开发商发放贷款行等
(3)整顿房产市场
全国整顿规范市场济秩序领导组办公室负责日前公开表示明年巩固已
成果基础组织新专项整治包括前期整顿规范建筑市场秩序基础集中整
治群众利益密切相关房产市场整顿规范市场济秩序工作推深入
房产市场全国范围全面整顿年7月份开始整顿重点包括：违规
开发广告虚假面积短斤缺两中介机构鱼目混珠虚假信息充斥市场业员良莠
齐：合欺诈企业强制利购房合企业合中设置免责条款
逃避责未验收合格擅交付物业理规范存收费少服务服务态度
恶劣问题等等
10月15日起成市建委规划局房局国土资源局等九部门联合行动重拳
出击全面整顿房产领域中存类问题欢迎广市民举报种违法违规房产
行种违法违规房产行市民购房者知情士该样举报问题更容
易解决整顿规范容包括查处违法违规开发查处商品房销售违规查处商品房面积
计算短斤少两查处合欺诈查处物业理违法违规查处规范中介：查处虚假广告
承诺误导消费者等七方面50条禁令存问题直接相关部门投诉举
报
(4)2002年成市全国重政策通知览
●关开放发展住房二级市场中干具体问题通知
●关规范住房交易税费关问题通知
●成市拆迁安置房建设标准
●招标拍卖挂牌出国土权规定
●成市城镇建筑物命名标准
●关进步加强成市房产广告理通知
●房产纪员职业资格制度暂行规定
●关印发建设部2002年整顿规范建筑市场秩序工作安排通知
●关规范房产开发企业建设行通知
●关健全规范形建筑市场干意见
●国务院关修改<住房公积金理条例>决定
●商品住宅装修次位实施细(试行稿)
●济适住房价格理办法
3政府工程
(1)全面启动沙河综合整治工程三环路成龙路老成渝路年建成通车府南河污水
截流工程清水河整治建设工程
(2)全面推进创建国家园林城市工作新增绿面积200万方米城区新建7绿化
广场面积低6万方米
(3)完成城区100条街干道中街道综合整治加强城区扬尘污染整治力度
烟尘控制区覆盖率等95％市区汽车尾气抽检达标率80％
(4)加中心城区交通整治力度完成长街玉双路南街等干道扩建工程
部分交叉路段道路改造加强城市交通组织理严示范街建设实施畅通工程
(5)构建廉租住房供应体系解决城区年收入6500元低收入家庭房户住房
困难户300户解决城区均住房建筑面积12方米住房困难户房户10000户
年完成旧城改造工程80万方米低洼棚户区改造20万方米
4热点问题
(1)房产泡沫
房产泡沫2002年度成市全国非常关切问题目前中国房产市场
泡沫问题社会存较分歧学者倾性认已出现明显泡沫现象
少房产商房产业专家认前存房产泡沫政府部门法总
体说已泡沫局部区新城区扩张出现热泡沫苗头种
观点认目前国房产业发展刚刚进入牛市离房产泡沫相距离
没定应该意识问题存性潜危机方面应该想然认
房产市场高速发展泡沫方面警惕泡沫出现楼盘开发中作详
市场调研前期策划保证期畅销售
成市房产言法偏存泡沫观点原：房价：
1998年市均房价2640元／方米1999年2650元／方米2000年2730元
／方米2001年2765元／方米2002年2796元／方米呈升趋势扣
物价变动等素实际房价未发生太变化果均建筑面积20方米计算1998
年房价家庭收入814倍1999年742倍2000年711倍2001年674倍
出市房价家庭收入相呈降趋势世界银行提出合理房价应
家庭年收入36倍标准衡量市房价正逐步趋正常合理存热泡沫
问题恩格尔系数：根专家分析验表明恩格尔系数40％时住房消费消费结
构中占重会达15％20％恩格尔系数达30％时住房消费消费结构中占
重25％30％左右美国率25％市城镇居民恩格尔系数1999
年439％2000年降40％388％2001年374％市居民住房消费
消费结构中占重1998年92％2000年119％2001年108％见
市居民住房消费消费结构中占重国际标准相较尚存着差距空置率：
2002年空置房中空置年5033万方米(1—11月数)仅占总量247％
数年正常空置房目前市商品房空置率处国际警戒线(1012％正常
1215％偏热15％热)市场处良性循环全国城市期相海
城市房屋空置率20％左右成空置率算高均居住面积：根建设部相关
资料世纪90年代初高收入国家均住房面积466方米中高收入国家293
方米中等收入国家176方米低收入国家8方米直2000年底中国均
住房建筑面积达204方米相10年前中等收入国家水市城镇居民
均居住面积2001年达244方米根十六提出全面建设康社会
目标达中高收入国家293方米水市场潜力挖资金链：银行贷款
市房产开发中作降表现开发资金源中银行贷款重降购房户定
金预付款筹资金成房产开发资金源19月市房产开发筹集资金
14966亿元增长19％中企业筹资金增长228％定金预付款增长286％占筹
集资金额38％加企业筹资金例高达787％银行开发企业贷款仅占
212％城市化进程：1998年市非农业口占全市口例2153％1999年2204
％2000年2247％2001年2296％均年05％左右速度发展全国2001
年城市化水30％见市城市化水呈升趋势离全国均水定
差距根关方面预测2010年国城市化水目前30％提高45％左右现
全市口10193万基础需新增加面积28323万方米危旧房改造交通整
治：市现正进行旧城改造道路整治工程根目前危旧房统计数全市需改造
危旧房面积六百余万方米总户数数十万户年少增加120万方米新增商品
房建设加口然增加等素保守计算未10年约4000万方米住宅
需求见市商品房市场巨发展空间
(2)房产市场诚信建设
诚信问题探讨2002年房产市场热门话题诚信建立完成
诚信完全房产市场系统性工程包括调研土银行贷款估价施工
销售等环节
12月31日成市房产信档案系统成功开通成市房产市场诚信建设提供
效措施适应社会义市场济发展促进社会信体系建立利
进步规范市场行增强市场信意识提高行业诚信度服务水维护房产市场秩
序时便级政府部门社会公众监督房产市场行提供社会公众查询
公司信息提供服务社会公众房产领域违规行投诉提供途径房产信档
案建立范围包括成市行政区域销售项目房产开发企业房产中介(估价
纪咨询)服务机构物业理企业房产估价师纪纪协理物业理企业
理等执()业员
信档案系统建立广购房者提供直接客观信参考途径开发商
消费者间信息称性找衡点开发商身求更高总诚信
未房产开发企业优胜劣汰非常重砝码
(3)商业产
2002年成商业产终迎飞速膨胀时机着宏观济转成
市场迫切求许开发企业投入商业产艘船避免成市场
商业产总量已趋饱状态投资者需谨慎商业产开发
春熙路商圈盐市口商圈骡马市城南商圈城北专业市场城西社区商业产
成商业产炙手热区2003年许商业产项目拼年段
决定销售商业产说段销售第素次重点期理
否聘请专业实力雄厚商业产营理公司成决定商业产项目成功
否关键
2003年投入建设项目巨量形容总投资达40亿元民币销售面积达
40万方米商业巨擘熊猫万国商城粉墨登场拆迁达9年久位红星路蜀
道交界处块黄金空助旧城改造春熙路车契机准备造成市区型
商城外亚洲佳理企业亚洲商业集团菲律宾SM集团公司投资65亿元
占101亩建筑面积达25万方米西部综合性购物中心预计2003年正式启
动样新加坡仁恒集团民南路圈23亩准备造智化商务厦预计2003
年动工钱江银通房产骡马市买30亩准备修建商业厦陆房产公司
市中心开发占23亩商业广场城道港鹏国际厦正进行包装
2003年隆重推出说商业产现成房产界说成种流行风
险会更更快产生
第二部份 成市房产供需状况
2002年房产市场愈趋成熟理性竞争愈加激烈批外开发企业纷纷抢
滩成市场包括华润万科万达中海外华新国际国流开发集团
土置信新希干道房产国嘉产华盛实业等形成头进良局面竞争
加剧开发商更加注重企业身品牌形象市场化运作千亩盘量出现
预示着成楼市未年中发展趋势
房产供市场
2002年房产投资销售增长特投资力度加强尤明显仅111
月数显示房产开发投资量154亿元年增长219％中住宅投资完成
118亿元占总投资量766％增长283％商品房开发规模总量达1898万方
米已接年水中年新开工面积809万方米增长62％前11月累计
竣工商品房4917万方米增长262％中住宅竣工4129万方米增长171％：商
业营业房竣工面积442万方米增长880％
市场供特点：
1)开发趋盘化盘开发渐渐成城楼市趋势百亩千亩甚数千
亩项目越越市区万科城市花园河滨印象等市区土资源缺乏零散
分布致千亩整块土源成市郊卫星城尤华阳龙泉温
江盘竞争白热化四川万达华新国际四川深长城等外开发商
建信浩林天祥等开发商申报生态示范项目例外百亩千亩
盘
2)商业产高速成长成商业产起步较晚国城市相差
距2002年商业产呈现爆炸式增长社区商业产专业市场发展迅猛商业产专
业化趋势高品质营理成开发商关注重方面着旧城改造推进2004年中
国外放开零售业商业产市场前景预防热倾
3)户性项目增户型作种渡兼投资型户型越越受开发商青睐2002年
数十项目涉户性纯户性
4)郊县房产开发提速郊县房产2002年半年开发热度高房价提高较快
存着市区郊县融合方转变郊县交通配套越越完善着二次置业
兴起郊县房产市区拢成未趋势
二房产销售市场
成市统计局提供信息2002年111月全市商品房销售量达10136亿元
增长362％中住宅销售额889亿元增长361％111月总销售面积49392
万方米增长164％中住宅销售面积46703万方米商品房购买中
购买111月销售量中991％购买
项目 合计 住宅 非住宅
类 面积(万米) 金额(亿元) 面积(万米) 金额(亿元) 面积(万米) 金额(亿元)
商品房销售量 49860 10136 46703 889 3157 1246
增长 +164％ +362％ +161％ +361％ +210％ +369％
中：购买 49392 10049 46377 8838 3015 1211
购买例 991％ 991％ 993％ 994％ 955％ 972％
市场销售特点：
1消费总量断扩套型面积增加
2二次置业投资置业者增消费结构呈梯状趋势
3元化需求元化需求存性消费元化
4合纠纷面积纠纷质量纠纷权属纠纷日益增
5产权元化元化趋势发展种权属互相交错
三成市二手房市场发展状况分析
1基状况
果说2001年成市二手房市场预热期话2002年二手房市场快速
升温期着成市房产市场持续稳定发展民群众购买力增加旧城改造
规模实施2002年成市二手房市场显示出强劲发展势头：交易量幅升二手房房
价涨成市房产交易中心买卖户科统计2002年全年办理类私房买卖12995
万件成交套数年增长5727％成交面积933467方米成交金额10139066万元
首次突破10亿元关
2成市二手房市场特点分析
2002年成市二手房市场仅成交量房价涨呈现出特征：
(1)五
购房者中拆迁户2002年规模旧城改造第年全年实际拆房屋面积1242
万方米差遣居民达24492户拆迁户中低收入家庭性价适中二手房
然成重新置业首选住房需求形成年二手房市场效需求成二手
房购买中坚力量
外二手房购房者着西部开发战略实施推进成作西部中心城市吸
引着量外口中高素质例断增部分收入较高具定购买
力时天府国美誉成通年城市建设正日益成适合居住
城市吸引着越越外蓉创业定居正处创业阶段亟需安身处
外说更选择理位置较配套设施齐全二手房
贷款购房者2002年金融机构相继推出利二手房交易新举措成市住
房置业担保公司针旧城改造拆迁户购房资金足问题2002年9月推出专门服务实
行担保手续减半担保服务费八折优惠措施年540户居民办理二手房担保手
续金额达41103万元2002年成市建行率先推出转业务处
揭中法市交易商品房进入二级市场局部缓解二手房交易供需矛盾
政策性住房市着政策性住房入市门槛断降低政策性住房修建单位观念
转变2002年政策性住房市更容易增长幅度达60％超年私房市增长
幅度
二手房投资者增着居民生活水断提高投资意识加强性价高转租
转卖均获观利润二手房成年市场新宠越越老百姓余钱投二
手房市场
(2)二少
单套房屋成交面积少2002年商品房户型热销相适应年市二手房交易
突出特点成交面积6080方米市居民整体收入消费水偏低
密切相关时市二手房市场交易品种单发展尚成熟关
中介参成交房屋少交易中心买卖户部数统计显示2002年中介公司成
交二手房仅占36％连二手房成交量半购房者普遍表现出二手房中介缺
乏信心发达国家通房屋中介实现二手房流通买卖存差市
日益发展壮二手房市场相适应
四成市拆迁房市场发展状况分析
2002年成市房局危改办摸底调查显示成市城区二环路修建80年代
前类危旧房屋约5292万方米占703126亩危旧户数99505户需纳入成片
改造危旧房410万方米2002年成市加快城市旧城改造步伐全年实施
包括文里青石桥慈寺文殊院倒桑树胜利街花牌坊胜利村筒车巷——卧
牛巷等10危旧房项目面积达12422万方米2001年26倍拆户数24497
户中二环路拆危旧房屋1074万方米拆户数21779户历年2003
年旧城改造加拆迁力度计划五城区中启动24危旧房片区拆迁工程力争拆
100140万方米危旧房初步估计未3年成市完成45旧城区
410万方米旧城拆迁工作
旧城改造利提升整城市形象提高综合竞争力危旧房处城市中心段
占优越理位置房屋修建年代久远加常年失修建筑外观破损严重直接
影响整城市形象通旧城改造修建出具城市标志性建筑进扩城市影响
力提高城市综合竞争力旧城改造利商业产发展拆迁房屋留土
位城市中心该区口岸成熟流量价昂贵特城市空心化日益彰显
天发展商业产失明智举完全统计2002年市中心新开工正销售
类商业产面积已达150万方米旧城改造利二手房市场活跃2002年905％
拆迁户接受货币补偿方式济条件制约二手房成拆迁户买房时选择
目标成市二手房市场旧城改造推动长足发展
第三部份 成房指数分析
综合指数
2001／2002综合指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 971 971 971 974 975 974 975 976 978 980 98l 982
2002年 980 978 978 980 977 978 980 980 981 981 982 982
2002年综合指数整体走势良处相稳发展状况中2002年度宏
观济环境政策环境非常利房产市场健康发展房产市场整体业绩蒸
蒸日投资销售非常活跃畅通房产开发投资保持较高增长区间
四川学副校长房产专家杨继瑞说房产市场层面说成非常适合
居城市周边具强吸引力房产拥广市场范围包括西藏新疆青
海重庆等周边省市区四川省二级城市量购房群会选择成购房置业
成房产业谓厚积厚发发展潜力巨预计成房产2003年保持持
续稳发展势头继续演绎数百楼盘市场争雄精彩戏理：
1房产已成成国民济重支柱产业国民济拉动作强劲
新年国家继续实行扩需政策政府采取系列政策措施促进市民增收
刺激消费房产发展空间然巨成市政府关领导已种场合表示政府继
续政策支持房产业发展外开发商成发展创造条件
提供优质服务成房产政策环境进步改善
二十六确定全面建设康社会奋斗目标房产业注入强心剂
康康关键住房成市全面进入康社会住宅房产业发展方兴未
艾城区郊区开发建设均重道远城市中心区规模旧城改造广拆迁户告
老房子住新居城镇化推进区县居民住房条件加速改善郊区化发展
改变成城里居住观念更1+15+2生活方式成追求更高住房
生活质量促进康住宅建设新年突飞猛进
2002年成房产市场继续呈现稳发展态势房价预计会起落济
适房较放量高端住宅市场会适量控制性回落
值注意成房产业稳健发展步伐年必须警觉已潜伏着风险
：
1空置量增形成市场压力前年成房产旺销区域城西着高新西区开发
推进成城市东南发展战略实施城南城西南城东南成房产开发热土
住宅郊区化激情演绎规模房产开发方兴未艾成楼市规模体量已空前放年空
置房面积已较增加达四成预计2003年空置房面积进步增加市场竞争
进步加剧
2住宅产品结构合理问题突出
海济发达省份实力开发商已呈规模挺进成势外开发商操作
盘必然造成楼市供应量增加市场压力特高端住宅市场具较风
险已办预售证1400套墅中实际售出仅400套左右开发量销售量成合理
例调整住宅产品结构开发适销路住宅产品尤加济适房开发力度应
2003年保证成住宅市场健康繁荣重举措
二住宅物业指数
2001／2002住宅指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 981 986 988 992 993 991 991 992 993 995 995 996
2002年 995 992 993 995 993 995 996 996 997 997 998 999
2002年住宅物业指数伊999点报收年增加3点整体走势稳发展
观成市住宅市场2002年投资量销售量两项指标较理想2002年111月
住宅投资完成118亿增长率283％担拉动房产开发投资强劲增长角
三办公商业物业指数
2001／2002办公物业指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 947 947 947 948 946 946 946 945 946 946 946 947
2002年 947 944 946 945 944 945 947 946 947 946 947 946
2001／2002商业物业指数趋势
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2001年 910 902 901 901 902 903 904 905 905 906 908 909
2002年 911 907 907 908 905 907 907 909 910 9ll 911 911
2002年111月写字楼商业房投资额分304亿元1752亿元增长率分
698％467％商业房销售额达234亿元增长108％
2002年办公物业指数946点报收年年底微跌1点趋势表出2002
年半年办公物业进展状况太理想指数持续低年期发展水半年
办公物业明显转出租率相程度提高写字楼市场转
2002年商业物业指数出现高增长程指数情况节节高升商业
产投资幅增加加入世带许利击商业产风光限已开发正
开发商业产项目幅度增长投放面积观社区型商业产专
业型商业产成商业产中流
总年改革发展市住宅房产业发展机制发生根性转变
已成市场消费体规范市场行改善住房消费环境已成广居民迫切求
政府部门加力度遏制违规行进步加整顿规范房产市场秩序成2003年房
产市场重务市场更加成熟理性化时期已
（成房产市场报告）
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