坦洲2013市场分析报告PPT

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1. 坦洲2013市场分析报告
2. 第一部分2014年本案市场份额预判
3. 第一部分2014年本案市场份额预判坦洲楼市三大板块固有市场容量 2014年坦洲新增容量预测 2014年坦南板块及本案市场份额预测
4. 南湾前山新香洲坦洲界涌中澳世纪城汇乔金色名都兰亭叙海伦春天佳境康城丽珠花园中环星座锦绣阳光花园锦绣国际花城万科MAGA海伦堡爱ME公园雅居乐约克郡南坦路皇爵假日坦神北路安南丽苑东城四季界狮南路G105国道坦南板块大沙坦板块水木清晖园、坦北板块2014年坦洲楼市格局优越香格里龙光海悦华庭锦绣明珠目前坦洲楼市格局主要划分为三大板块，分别是坦南板块、坦北板块、大沙坦板块（爱ME公园、金涌大道南板块）中澳春城雅居乐新城海尚绿洲隽园金色江湾御城金湾誉峯名门汇香林居
5. 2011-2013年坦洲年均市场容量约达122.2万㎡坦洲历年成交及户均面积年份 2009年2010年2011年2012年2013年近三年年均成交套数（套）882879799278156761353612830成交面积（万㎡）72.468.387.9152.5126.3122.2户均面积（㎡）8285.694.897.393.395.2数据来源：珠海合富市场部数据库，仅供参考
6. 2011-2013年坦洲三大版块年均固有市场容量2009年2010年2011年2012年2013年从2009-2013坦洲各板块的市场容量走势图可见，由于坦北板块与大沙坦板块的挤压，坦南板块的市场容量正呈逐年下降的趋势，从2009年到2013年，由74%的占比下跌到48%。数据来源：珠海合富市场部数据库，仅供参考2009-2013年坦洲各板块市场容量及占比板块划分2009年2010年2011年2012年2013年近三年年均坦南板块套数（套）6515562562611030673857984面积（㎡）5343124815156009421001123700801767622面积占比73.80%70.50%60.64%59.84%48%——坦北板块套数（套）141213571997365037913146面积（㎡）115841116110191659354509359744301971面积占比16%17%19.34%21.19%24.64%——大沙坦板块 (含雅居乐新城、海尚绿洲)套数（套）9019972066326742103181面积（㎡）7384885375198201317368399456305008面积占比10.20%12.50%20%18.97%27.36%——
7. 2014年坦洲三大板块固有市场容量预测：总固有容量约达138万㎡数据来源：珠海合富市场部数据库，仅供参考2014年坦洲各板块固有市场容量预测坦南板块77万㎡坦北板块30万㎡大沙坦板块31万㎡从2009-2013坦洲各板块的市场容量走势，以及未来坦洲各板块的需求水平预测，2014年三大板块近三年年均固有市场总容量约为138万㎡：其中，坦南板块约为77万㎡，坦北板块约为30万㎡，大沙坦板块约为31万㎡。而从占比上看，进入2014年坦北板块、大沙坦板块供应不断减少，而坦南板块剧增，因此，固有市场占比，坦南板块占56%，坦北板块与大沙坦板块分别占22%。
8. 第一部分2014年本案市场份额预判坦洲楼市三大板块固有市场容量 2014年珠海新增外溢容量预测 2014年坦南板块及本案市场份额预测
9. （1）珠海城区刚需市场年均容量约：48万㎡香洲区面积段2010年2011年2012年2013年年均刚需成交70-100㎡50.441.450.849.648首改成交110-150㎡43.436.833.437.138二改成交160㎡以上39.2313129.333数据来源：珠海合富市场部数据库，仅供参考珠海城区成交结构主要以刚需户型为主，刚需市场容量在历年中均占比最大，据市场测算，珠海城区刚需市场年均容量约48万㎡。1、珠海城区未来三年外溢容量预判
10. （2）珠海城区刚需产品单价走势预测：持续上涨已成定局刚性需求（70-100㎡）10年11年12年13年14年15年16年供应面积30.545.436.4323431.5528市场容量50.441.450.849.6484848供需比1:0.611:1.11:0.721:0.651:0.711:0.661:0.58成交均价11000 13500 13956 15000 15000 15500 17000 根据分析得出供需比与房价呈负相关关系。即随着供需比的下降房价会持续升高。 2012年珠海双限政策出台，房价波动，2013年至今，房价持续回升。在排除货币超发等因素的影响下，珠海刚需产品随着供需比的下降，房价会持续走高。成交均价已包含装修价格
11. 2、2014年珠海城区新增外溢容量预判：约14万㎡1、城区未来三年的外溢预计会被四个区域吸收——坦南板块、坦北板块、大沙坦板块、珠海西区。城区未来三年供需态势（万㎡）年份2014年2015年2016年城区年均需求量484848城区未来供应量预测343228供需缺口141620
12. 2、珠海西区2011-2013年固有容量分析：年均容量约26.6万㎡，吸收珠海城区客户竞争力呈逐年加强的趋势数据来源：珠海合富市场部数据库，仅供参考珠海西区2011年2012年2013年年均70㎡以下套数（套）074831171933 面积（㎡）049248.2302685175967 70-120㎡套数（套）338218311391220 面积（㎡）34064248474135552139363 120㎡以上套数（套）11432727 面积（㎡）48401438274918904 合计套数（套）349297442832535 面积（㎡）38904312104.2445728265579 城区客户容量情况占比（100%）13%17%27%30%面积（㎡）5057.5253057.71120346.5679673.7
13. 珠海西区、坦洲三大板块瓜分珠海刚需外溢缺口：14万㎡南屏板块、湖心路板块、西湖板块大沙坦板块坦南、坦北2014年珠海刚需外溢客户 14万㎡大沙坦板块坦洲珠海西区
14. 第一部分2014年本案市场份额预判坦洲楼市三大板块固有市场容量 2014年珠海新增外溢容量预测 2014年坦南板块及本案市场份额预测
15. 1、2014年坦南板块固有市场容量预测坦南板块、坦北板块、大沙坦板块、大湖心路口板块分别从城市级别、交通条件、公共配套、城市界面、销售价格、供应体量等方面，按照购房者对四大板块置业的关注因素的比重划分各对比要素所占分数比例，从2009年到2014年，深究每一年所在板块的竞争力，充分考虑各利好消息、当时板块条件进行科学打分。2009-2014年四大板块竞争力研究时间2009年2010年2011年2012年2013年2014年分类坦南板块坦北板块大沙坦板块珠海西区坦南板块坦北板块大沙坦板块珠海西区坦南板块坦北板块大沙坦板块珠海西区坦南板块坦北板块大沙坦板块珠海西区坦南板块坦北板块大沙坦板块珠海西区坦南板块坦北板块大沙坦板块珠海西区城市级别（25）10816882788277729772967210交通条件（20）1043395339533854374458345公共配套（15）652265226522562256225622城市界面（15）552335253525352535253525销售价格（15）444335433543355225623462供应体量（10）422251225122422232324231合计（100分）392814193429152234291522303017232729192529271925（1）坦洲三大板块及珠海西区之间竞争力指数研究
16. （2）坦洲三大板块及珠海西区之间竞争力研究指数汇总四大板块竞争力研究指数汇总（2009-2014年）板块2009年2010年2011年2012年2013年2014年坦南板块393434302729坦北板块282929302927大沙坦板块141515171919珠海西区192222232525总分（100分）100100100100100100 从四大板块2009-2014年竞争力指数走势汇总可得，坦南板块、坦北板块的竞争力正呈逐年下滑趋势，而大沙坦板块与珠海西区板块竞争力正呈逐年上升的趋势。这也说明了，坦南板块、坦北板块的客户容量占比正逐年减少，而大沙坦板块、珠海西区的珠海市区随着板块竞争力的上升，正呈逐年增加的态势。
17. 2、2014年坦南板块固有市场容量预计被大沙坦及珠海西区分流：减少至约70万㎡ 2014年四大板块（固有市场容量）预估板块2014年板块竞争力2009-2013年均值差额市场容量常数（万㎡）调整后市场容量（万㎡）变动值（万㎡）坦南板块2932.8-3.87769.91 -7.09 坦北板块2729-23027.93 -2.07 大沙坦板块191633136.81 5.81 珠海西区2522.22.826.629.95 3.35 从四大板块2009-2014年竞争力指数研究可预测，2014年坦南板块与坦北板块固有市场容量会被大沙坦板块与珠海西区分流吸收，由市场调节后的各板块固有市场容量如下：（1）坦南板块固有市场容量，由77万㎡被大沙坦及珠海西区分流，减至约69.91万㎡；（2）坦北板块固有市场容量，由30万㎡被大沙坦及珠海西区分流，减至约27.93万㎡；（3）大沙坦板块固有市场容量，由31万㎡从坦南板块及坦北板块吸收市场容量，增至约36.81万㎡；（4）珠海西区固有市场容量，由26.6万㎡从坦南板块及坦北板块吸收市场容量，增至约29.95万㎡。
18. 2009年2010年2011年2012年2013年数字论证一： 2009-2013年坦洲三大板块年度市场容量变动趋势从2009-2013坦洲各板块的市场容量走势图可见，由于坦北板块与大沙坦板块的挤压，坦南板块的市场容量正呈逐年下降的趋势，从2009年到2013年，由74%的占比下跌到48%。
19. 数字论证二： 2009-2013年坦洲三大板块客户结构变动趋势：坦南板块、坦北板块珠海客户比例在减少，大沙坦板块珠海客户在增多珠海坦洲大沙坦板块坦北板块坦南板块
20. 坦南板块客户结构变动趋势：珠海前山、新香洲、南屏客户正逐年减少2009年2010年2011年2012年2013年从坦南板块客户结构变动趋势可得知，从2009年到2013年，坦南板块的新香洲、前山、南屏客户正呈逐年减少的趋势，而拱北以及外地客户正呈逐年上涨的趋势。
21. 坦北板块客户结构变动趋势：珠海前山、新香洲、南屏客户正逐年减少2009年2010年2011年2012年2013年从坦北板块客户结构表动趋势可得知，从2009年到2013年，坦北板块的新香洲、前山、南屏客户正呈逐年减少的趋势，而坦洲本地客户以及外地客户正呈逐年上涨的趋势。
22. 大沙坦板块客户结构变动趋势：珠海前山、新香洲正逐年增加2009年2010年2011年2012年2013年从大沙坦板块客户结构表动趋势可得知，从2009年到2013年，大沙坦板块的新香洲、前山正呈逐年增长的趋势，并且有继续加剧的势头。可见大沙坦板块对吸收珠海客户正在逐年加剧。
23. 数字论证三：珠海西区2009-2013年城区外溢客户趋势研究2009年至2013年客户结构变化轨迹根据合富辉煌市场部数据显示，2009-2013年珠海市西区客户变动趋势明显，本地客户占比下降，市区及外地客户占比增加。其中，市区客户占比明显增加。（客户结构变动根据指标项目客户结构变化综合得来）。2009年2010年2011年2012年2013年
24. 三方面数据论证小结：从2009年到2013年，坦南板块的珠海前山、新香洲客户占比正逐年减少坦北板块大沙坦板块坦南板块珠海西区从坦北板块、坦南板块、大沙坦板块、珠海西区板块的珠海客户占比可知，从2009年到2013年，坦南板块、坦北板块的珠海前山、新香洲客户正逐年减少，主要原因如下：（1）珠海前山、新香洲客户主要受到大沙坦板块的挤压与分流；（2）珠海南屏客户主要受到珠海西区的分流，造成坦南板块、坦北板块珠海南屏客户的比重正逐年减少。
25. 3、珠海城区2014年新增外溢分流至坦南板块容量：约2.55万㎡2014年四大板块（珠海城区外溢容量）预估（共14万㎡）板块2014年板块竞争力2009-2013年均值差额市场容量常数（万㎡）调整后市场容量（万㎡）变动值（万㎡）坦南板块2932.8-3.83.52.55 -0.95 坦北板块2729-23.53.00 -0.50 大沙坦板块191633.54.25 0.75 珠海西区2522.22.83.54.20 0.70 2014年珠海城区外溢市场容量合计约14万㎡，预计会分流到坦南板块、坦北板块、大沙坦板块和珠海西区板块，而根据四大板块2009-2014年竞争力指数研究可推测，：（1）坦南板块预计吸收珠海城区外溢市场容量，约2.55万㎡；（2）坦北板块预计吸收珠海城区外溢市场容量，约3万㎡；（3）大沙坦板块预计吸收珠海城区外溢市场容量，约4.25万㎡；（4）珠海西区预计吸收珠海城区外溢市场容量，约4.20万㎡。
26. 4、2014年坦南板块市场总容量：约72.46万㎡2014年四大板块年度市场总容量预测板块固有市场容量珠海城区外溢容量2014年度总容量2013年市场总容量坦南板块69.91 2.55 72.4670.08坦北板块27.93 3.00 30.93 35.97大沙坦板块36.81 4.25 41.06 39.95珠海西区29.95 4.20 34.15 26.60合计164.6114.00 178.61172.60根据板块竞争力数学模型下，得出市场预测结果如下：（1）坦南板块的年度总市场容量约为72.46万㎡，同比2013年年度市场容量70.08万㎡，略有上涨；（2）坦北板块的年度市场总容量约为30.93万㎡，同比2013年年度市场容量35.97万㎡，略有下滑；（3）大沙坦板块年度市场总容量约为41.06万㎡，同比2013年年度市场容量39.95万㎡，略有上涨；（4）珠海西区年度市场总容量约为34.15万㎡，同比2013年年度市场总容量26.6万㎡，上涨明显。
27. 5、2014年本案市场份额预测：约达7.39万㎡，与年度销售10万㎡目标差距约3万㎡坦南版块内各项目打分对比类别分值优越香格里龙光海悦城邦汇乔金色名都东城四季安南丽苑佳境康城锦绣明珠中澳春城隽园金色江湾御城金湾誉峯名门配套类因素（40分）交通条件70.60.50.50.80.50.60.70.60.60.50.50.6小区配套101.21.111.10.51.31.10.50.60.60.50.5教育配套80.80.60.60.80.50.90.60.90.50.50.50.8商业配套152.31.31.31.112.21.210.90.80.61.3产品类因素（30分）项目规模101.20.90.70.60.610.71.30.40.50.51.3户型结构 101.11.10.710.70.8110.80.50.60.7小区规划100.90.70.710.70.811.30.70.60.61.3品牌因素（20分）物业管理100.80.80.710.711.11.20.90.60.70.5发展商品牌100.51.20.710.70.611.20.810.70.6区域类评分（10分）地理位置50.40.50.40.50.40.40.40.40.40.40.40.4环境资源50.40.40.40.40.40.50.50.40.40.40.40.4合计得分=区域类评分+产品类评分+配套类评分+品牌类评分各盘合计得分10010.29.17.79.36.710.19.39.876.468.4个盘市场容量优越香格里龙光海悦城邦汇乔金色名都东城四季安南丽苑佳境康城锦绣明珠中澳春城隽园金色江湾御城金湾誉峯名门72.46 7.39 6.59 5.58 6.74 4.85 7.32 6.74 7.10 5.07 4.64 4.35 6.09
28. 第二部分本案核心课题及对策
29. 核心课题本案2014年的操盘营销策略要作出如何的调整，才能找回3万㎡的市场份额缺口？
30. 对策一、价格策略上，价格调整遵循市场价格成长规律，定价符合市场运作机制；二、竞争策略上，全面提升项目的软硬件综合实力，抢夺对手份额，弥补3万㎡的市场份额缺口。
31. 一、价格策略：价格运作区间预测
32. 1、2014年坦南板块各面积段价格预测数据来源：珠海合富市场部数据库，仅供参考2014年坦洲三大板块供应量预测序号项目2013年剩余库存2014年预计新增合计70㎡以下70-90㎡90-120㎡120㎡以上70㎡以下70-90㎡90-120㎡120㎡以上套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）1坦南板块优越香格里0 0 12 960 43 4925 42 5250 0 0 252 21420 112 14948 304 50120 765 97623 2中澳世纪城0 0 59 4425 92 9250 55 8230 0 0 0 0 0 0 0 0 206 21905 3龙光海悦城邦0 0 3 244 1 112 0 0 0 0 300 23400 900 84900 0 0 1204 108656 4汇乔金色名都28 1260 446 36930 221 21710 99 12375 0 0 760 61776 264 26400 10 3300 1828 163751 5安南丽苑0 0 219 18615 166 15947 93 14786 0 0 0 0 0 0 0 0 478 49348 6东城四季124 5332 124 10405 334 38068 409 58455 0 0 224 17920 100 9588 100 12100 1415 151868 7佳境康城0 0 34 3026 49 5633 135 32390 0 0 332 26868 344 36664 264 34776 1158 139357 8敏捷锦绣明珠0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 114 8694 1689 181787 187 25002 1990 215483 9中澳春城0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 260 21580 260 32844 180 25020 700 79444 10隽园0 0 0 0 0 0 0 0 50 300 350 30800 260 24700 90 11700 750 67500 11金色江湾0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 136 15840 180 19800 94 12780 410 48420 12御城金湾0 0 0 0 0 0 0 0 40 2400 180 16200 216 23760 72 9360 508 51720 13誉峯名门0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 400 34000 320 35200 0 0 720 69200 14大沙坦板块爱ME公园152 9880 10 865 219 31713 132 17160 40 2400 150 12000 680 71000 150 18000 1533 163018 15雅居乐新城7 406 1 81 219 22604 467 77490 68 4624 188 16544 98 9800 98 12740 1146 144289 16海尚绿洲0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20 1700 80 8300 50 6500 150 16500 17汇香林居0 0 0 0 0 0 0 0 77 3465 398 32636 214 23540 0 0 689 59641 18坦北板块锦绣国际花城310 14623 86 6650 149 17398 848 139620 70 4760 240 21120 428 47080 160 20800 2291 272051 合计621 31501 994 82201 1493 167360 2280 365756 345 17949 4304 362498 6145 650311 1759 242198 17941 1919774 （1）2014年坦洲三大板块市场供应量预测：总供应量达192万㎡
33. （2）2014年坦南板块分面积段供应量预测：合计约126.43万㎡根据统计分析得出，进入2014年，坦洲供应主要集中在坦南板块，其中共有6个新盘供应，加上原有6个在售项目，共有13个项目，预计年度供应量高达113万㎡，约占坦洲总供应的66%。可见坦南板块竞争压力将空前巨大。而大沙坦板块主要为爱ME公园与雅居乐新城，尤其爱ME公园计划2014年年中清盘最后一期，约10万㎡。坦北板块目前仅有锦绣国际花城在售，楼盘体量较大。2014年各板块总供应量区域划分70㎡以下70-90㎡90-120㎡120㎡以上合计套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）坦南板块242 9292 420535310355515862362134315644121321264275坦北板块38019383326277705776447810081604202291272051大沙坦板块344207757676382615101669578971318903518383448合计96649450529844469976388176714039607954179411919774
34. （3）2014年坦洲三大板块及珠海西区市场供应量预测：总供应量约达210.79万㎡2014年坦洲各板块以及珠海西区总供应量区域划分70㎡以下70-90㎡90-120㎡120㎡以上合计套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）坦南板块242 9292 420535310355515862362134315644121321264275坦北板块38019383326277705776447810081604202291272051大沙坦板块344207757676382615101669578971318903518383448珠海西区598276096595718235244518380588011989188110合计156477059595750188179908621894419666755199302107884进入2014年，板块之外，大沙坦板块、珠海西区正不断分流本案所在板块主力客群；而在板块之内，本案所处的坦南板块年度供应量约达126.43万㎡，目前在售项目高达8个项目，预计今年新增6个高品质项目，届时，板块内竞争将异常激烈！
35. （4）2014年坦南板块各面积段价格区间预测：坦南板块供求关系与价格走势研究产品线划分研究对象2009年2010年2011年2012年2013年2014年70㎡以下供求比1.89:11.92:11.82:11.88:11.82:11.79:1价格48904753552053226108650170-90㎡供求比1.72:11.75:11.67:11.68:11.64:11.62:1价格50794919587256856451683490-100㎡供求比1.67:11.72:11.64:11.66:11.61:11.59:1价格523150856010573566026948100-120㎡供求比1.79:11.85:11.69:11.75:11.61:11.56:1价格540953106166582167097026120-144㎡供求比1.89:11.92:11.82:11.85:11.74:11.70:1价格560155106311601870837373144㎡以上供求比1.89:11.89:11.82:11.85:11.79:11.76:1价格581259106788633473597871数据来源：珠海合富市场部数据库，仅供参考我们发现坦南板块的价格变动与供求比的变动呈反比关系，供求比每变动一个基数点，价格变幅约2%

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