营销经理操盘手册










XX营销理操盘手册

（修订版）

















XX动产机构
二○○五年月




目 录

引 言 ……………………………………………………………………………………………………………4
第章 营销中心组建 ……………………………………………………………………………………………4
售楼部理品理制度……………………………………………………………………………5
二置业顾问需品………………………………………………………………………………………6
三宿舍选择宿舍理制度………………………………………………………………………………6
四招聘保姆保姆工作容遇………………………………………………………………………7
第二章 销售准备 …………………………………………………………………………………………………8
市场调查…………………………………………………………………………………………………8
1区域市场调查 …………………………………………………………………………………………8
2竞争手调查 …………………………………………………………………………………………8
二楼盘价值分析……………………………………………………………………………………………8
1 项目SWOT分析 ………………………………………………………………………………………8
2 统销售说辞整理…………………………………………………………………………………9
三销售资料准备……………………………………………………………………………………………9
1 法律文件准备 ………………………………………………………………………………………10
2 宣传资料准备…………………………………………………………………………………………12
3 销售文件准备…………………………………………………………………………………………12
1） 置业计划书………………………………………………………………………………………12
2） 预约房协议………………………………………………………………………………………13
3） 标准合…………………………………………………………………………………………15
4） 购楼须知…………………………………………………………………………………………16
5） 价目表……………………………………………………………………………………………16
6） 付款方式…………………………………………………………………………………………17
7） 揭条件…………………………………………………………………………………………17
8） 收入证明…………………………………………………………………………………………18
9） 律师催告函………………………………………………………………………………………19
10)相关文件……………………………………………………………………………………19
四销售员准备………………………………………………………………………………………… 20
1确定销售员…………………………………………………………………………………………20
2确定培训容…………………………………………………………………………………………20
3XX置业顾问关培训………………………………………………………………………………21
4确定培训方式…………………………………………………………………………………………33
5置业顾问培训资料…………………………………………………………………………………… 34
1） 置业顾问培训程序………………………………………………………………………………34
2） 售楼礼仪…………………………………………………………………………………………35
3） 置业顾问文明语………………………………………………………………………………38
4） 置业顾问接听电话…………………………………………………………………………39
5） 置业顾问客求………………………………………………………………………………40
6） 置业顾问工作程序………………………………………………………………………………40
7） 置业顾问工作方法………………………………………………………………………………42
8） 置业顾问守……………………………………………………………………………………44
9） 置业顾问业务守………………………………………………………………………………46
10）置业顾问基求……………………………………………………………………………47
11）置业顾问义务…………………………………………………………………………………48
12）置业顾问心理素质……………………………………………………………………………49
13）物业优点整理……………………………………………………………………………… 49
五销售现场准备………………………………………………………………………………………… 50
六影响项目开盘素 …………………………………………………………………………… 53
第三章 销售实施理…………………………………………………………………………………………54
销售实施阶段划分………………………………………………………………………………… 54
二 销售实施阶段市场推广策略……………………………………………………………………… 54
三 销售实施阶段销售策略………………………………………………………………………… 55
四 销售工作流程………………………………………………………………………………………… 56
五 销售理……………………………………………………………………………………………… 58
1客户接理…………………………………………………………………………………… 58
2销售现场理…………………………………………………………………………………… 59
3房号理…………………………………………………………………………………………… 60
第四章 促销方式…………………………………………………………………………………………………61
特定阶段促销方式………………………………………………………………………………… 61
二特定项目促销方式………………………………………………………………………………… 61
第五章 销售参考资料汇编………………………………………………………………………………………63
房产广告发布暂行规定 ……………………………………………………………………… 63
二城市房产中介服务理规定 ………………………………………………………………… 64
三房产理法 …………………………………………………………………………………… 68
四商品房销售理办法 …………………………………………………………………………… 75
五商品房预售理办法 …………………………………………………………………………… 81
六 中华民国土理法…………………………………………………………………… 82
七 纪理办法………………………………………………………………………………… 94
八 国务院关促进房产市场持续健康发展通知…………………………………………… 96
九 物业理条例……………………………………………………………………………………100
十 房屋建筑工程质量保修办法……………………………………………………………………107
十 商品房面积计算办法……………………………………………………………………………108
1商品房面积计算办法………………………………………………………………………………108
2商品房销售面积计算公建筑面积分摊规…………………………………………………112
3房产面积测算…………………………………………………………………………………113
第六章 产权转移实务……………… …………………………………………………………………………115
购买商品房……………………………………………………………………………………………115
房屋拆迁安置购买保留产权………………………………………………………………………115
购买济适房………………………………………………………………………………………117
已购公房买卖…………………………………………………………………………………………118
房产抵押……………………………………………………………………………………………119
初始登记………………………………………………………………………………………………120
变更登记………………………………………………………………………………………………121
注销登记………………………………………………………………………………………………122
补证登记………………………………………………………………………………………………123
房产赠……………………………………………………………………………………………123
持证房屋买卖…………………………………………………………………………………………125
房产继承………………………………………………………………………………………… 126
已购公房赠…………………………………………………………………………………………127
第七章 检验营销理四指标 …………………………………………………………………………129









项目理操盘手册
引言

房产项目进行准确项目定位确定价格策略市场推广方案紧接着进入实战阶段房产项目销售阶段房产销售方案价值实现终环节通销售房产开发商实现资金回收利润实现时前期工作需通销售环节检验房产项目进入销售阶段时明确销售实施前工作做销售进入阶段准确握规律针性制定方案实施销售程中断总结调整营销方案获项目销售成功房产销售阶段般分销售准备阶段销售实施阶段

项目销售阶段


销售准备阶段 销售实施阶段

通常房产销售住宅销售写字楼销售商业物流销售等种形式中住宅项目销售房产销售量中占绝部分住宅项目销售线索介绍



第章 营销中心组建

营销中心理品理制度
1营销中心理品
营销理进驻应立准备品
1）名片
2）客记录
3）电记录
4）饮水机水杯
5）圆形谈判桌椅子
6）谈客记录
7）置业计划书
8）销控表
9）全套销售理表格
10）全套培训资料
11）音响设备
12）工牌
2营销中心理制度
严肃理提高效率创造良形象制定制度
1) 出勤作息理：
（1）营销中心员工周二固定休息半天月两天调休时间调休时间累计累计时间超三月调休时间提前
（2）工作时间：8：00～20：30中12：00～14：00轮休时间迟早退者罚款20元次理加倍秘书7：30班适提前班
（3）严格履行请假制度离开营销中心15分钟均需秘书处备案超45分钟必须取理意秘书处备案违者罚款20元次理加倍副理理离岗超二天须总理请假行政事部备案
（4）营销中心考勤秘书执行秘书考勤直接公司行政事部负责受营销中心控制果发现秘书员工考勤弄虚作假行予通报批评次扣罚200元
2) 办公电话
（1）营销中心电话业务电话工作时间限制私电话违犯次罚款20元
（2）营销中心私电话限制中午轮休时间天次次限时5分钟长途电话必须秘书处登记支付相应费违者罚款10元次未登记长途电话者查出承担未登记长途话费
3) 卫生理
（1）营销中心必须保持卫生清洁整齐日值班员早中晚分扫次清倒垃圾卫生检查合格次扣日值班员10元
（2）谈判桌桌面保持干净整洁置业顾问送走客户应5分钟整理刚刚桌椅未时整理次扣罚10元
（3）秘书台理办公桌保持干净整洁资料应摆放整齐乱放杂物发发现次扣罚5元
（4）营销中心吃零食乱扔杂物吐痰发现次扣罚10元
（5）营销中心抽烟（陪客户时例外）违者罚款10元次
（6）营销中心谈判接持区域摆放物品物品存部办公室隐蔽位置
4) 仪容仪表
（1）营销中心工作员直接代表公司形象良仪容仪表树立良企业形象
（2）营销中心员工应着公司统定制工装男士应着白色衬衣领带黑色皮鞋女士着工装应统饰品施淡妆衣着应整洁干净规定着装化妆者次扣罚10元员工工装未位者应量现场员服装致
（3）班时间须佩戴工作牌发现佩戴工作牌次扣罚10元
（4）衣着应整洁干净发型整齐谈吐文雅礼貌
5) 工作秩序
（1）营销中心工作现场喧哗吵闹保持安静
（2）秘书桌旁谈工作关事客户公司理进门时秘书应起立致意
（3）顾问谈客时原受干扰电话寻访应先进行记录送走客通知谈客顾问回电
（4）班时间带领工作关员进入办公区员工公司业务关员会面超15分钟需延长时间获级领导许做事假处理
（5）营销中心员工进行工作协作中出现分歧发生突时理必须时妥善处理
6)
（1）工作时间员工间称呼应带职务早见面应互相问

二置业顾问需品
1胸牌
2名片
3资料夹：首页城市图
楼盘鸟瞰图折页
标准层面图户型图
楼面积楼层（价格表）
银行利率表
置业计划书
种房产相关新闻辅助资料
合（扉页）
4签字笔：红黑支
5笔记：见客笔记
学记录： 记录种学培训容
三宿舍选择宿舍理制度
1宿舍租房求
1）租房点 售楼部附步行515分钟路程
2）住房面积：面积110140米左右基三室厅四室二厅左右
3）部设备：简单装修灶具热水器洗衣机电视暖气
4）房租金额：具备条件租赁房价格控制800—1200元月
5）原保证理单间
2宿舍理制度
1）公司销售部员工提供宿舍员工必须居住宿舍总部提供宿舍员工居住办公室提出申请非公司员工居住宿舍
2） 舍公司出资租赁房租暖气外水电煤气物业卫生费等切费居住宿舍员分摊
3） 住宿舍员工应爱护宿舍原设施损坏价赔偿
4） 日员天晚卫生值日
5） 工住宿项目理办公室统安排房间限安排两间间
6） 工宿舍未项目理办公室意留宿外员员工亲朋留住宿舍须报项目理办公室意方
7） 住宿舍应注意安全防护措施居住离开宿舍时应检查水电煤气门窗安全原造成损失责承担全部责安全工作方针：安全第预防齐抓责
8） 体宿舍公场宿舍禁止喧哗吵闹禁止酗酒赌博禁止切文明行发生
9） 住宿舍员工应推选舍长（原项目理舍长）舍长宿舍责应服务家安排宿舍日常事务家维持良居住环境住宿员应互谅互团结友爱
10）居住宿舍员晚间外出必须晚24：00前返回外留宿须舍长请假报明留宿址否罚款50元舍员夜间舍长应做请假记录时情况汇报办公室
11）离职员工做工作交接离开公司五天必须离开宿舍宿舍钥匙交舍长
四招聘保姆保姆工作容遇
1通开发商熟中间机构推荐录取进行体检做事资料登记
2保姆负责日三餐早餐宿舍吃外余两餐均保姆送售楼部
3保姆负责宿舍卫生员工衣服换洗
4三餐费水电气电话等费全体员工均摊
5保姆费500元月行交纳居住伙食费
6保姆奖金全体员工承担应月佣金发放秘书收取原底标准理100元副理50元顾问秘书20元


第二章 销售准备

市场调查
1区域市场调查
宏观济形势房产形势
区域房产供情况
附什交通线路交通规划
距离车站码头机场公园远
重市政工程时动工时完成
附学中学幼园
生活配套否齐全包括邮局菜场医院影剧院
特色商业设施百货公司餐饮连锁店等
历史典名轶事
等等
2竞争手调查
案产品竞争楼盘？里？属什类型？
相优点缺点？
价格房型配套？
卖？什卖？什卖差？
等等

二楼盘价值分析
1项目SWOT分析
1） 项目优势分析
2） 项目劣势分析策
位置交通配套品质物智化户型价格环境价值等方面分析
3） 项目机会分析
4） 项目威胁分析策
政策供竞争预测等方面分析
2统销售说辞整理
理副理撰写说辞：熟知物业配套开发商资质监理施工单位等等仅知道套房子卧室厅橱卫面积知道公走道宽度电梯厅面积道井位置房间部线排布方式等等仅知道厨房卫生室装修标准知道公部分种建材特性电梯中央空调水泵品牌功特点？甚户电量少？线电视插口？什位置等解量设想成客户客户立场角度研究楼盘做疏漏开盘心中底答流

三销售资料准备
销售资料准备般包括法律文件宣传资料销售文件准备
1必法律文件准备
1）国土证
国家土者颁发关土四范围面积途者等信息文件国土证单位国土法律证受法律保护北京市房屋土理局直接添发国土证根国土方式分加盖北京市房屋土理局划拨土证专章北京市房屋土理局偿土证专章北京市房屋土理局交纳费土专章北京市房屋土理局时土证专章
2）建设规划许证
3）建设工程规划许证
建设规划许证建设工程规划许证建设单位建设工程法律证没两证单位属非法工程建筑违章建筑领取房产权属证件
根相关法律规定城市规划区新建扩建改建建筑工程市政工程应市规划部门派出机构领取建设工程规定许证方办理开工手续建设工程规划许证附图附件该证配套文件具等法律效力取建设工程规划许证超年未开工建设工程规划许证行失效
建设工程竣工建设单位持建筑工程竣工测绘报告原审批部门申请规划验收未验收验收合格予发放规划验收合格证予房产权登记投入
4）建设工程施工许证
建设工程施工许证建设单位进行工程施工法律证房屋权属登记没证建设项目均属违章建筑受法律保护
5）商品房预售许证
房产商预售商品房时应具备建设规划许证建设工程规划许证建设工程施工许证国土证商品房预售许证简称五证中前两证市规划委员会核发开工证市建委核发国土证商品房预售许证市国土资源局房屋理局核发
般购房者记住五证名称发证机关实必记住您购房时需 国土证商品房预售许证两证行果开发商未取建设规划许证建设工程规划许证国土证未取述两规划许证开工证商品房预售许证开发商取商品房预售许证证明该项目规划工程土等方面通政府批准具备开发商品房进入市场交易资格根北京市商品房交易相关法规规定开发商具备商品房预售许证客户签署正式 预售契约提醒购房者签合前清楚您预购房屋预售范围提防开发商偷梁换柱
审查时应注意五证单位建设单位销售单位否实际售楼单位致范围销售范围否包括您购买房屋目前部分开发商领取时土证证意味着开发商尚未交齐全部土出金领取商品房外销预销售许证销售范围中仅包括规划项目部分楼号甚仅包括栋楼部分楼层应着重审查您购买房屋否预销售范围
6）住宅质量保证书
7）住宅说明书
商品房交付必须具备两书
2宣传资料准备
1）宣传资料制作原
制作宣传资料应注意点原：
（1）卖点突出：楼盘卖点应提前表现
（2）容充实：销售力站买家角度更具吸引力制作楼书考虑项目消费群体阅读惯
（3）符合项目定位：楼书制作项目身联系紧密
（4）文案配合：切合题渲染力避免淡
（5）美案设计：贯穿楼盘特质形象定位色调标识物标题设计醒目选取表征接楼盘特色图片配文字说明户型面图墙线标准层面称衡等问题

2）宣传资料分类
般说房产销售宣传资料形象楼书功楼书折页置业锦囊宣传单张等形式进行资料准备时般根项目具体规模档次目标客户群选择中种种组合
（1）形象楼书：楼书消费者介绍楼盘产品特性书面资料包括楼盘理位置周边配套区配套户型资料交楼标准物业理等信息般楼书具体容位置图总体规划楼体形象代表户型图会物业理介绍
项目确定产品定位形象定位形象楼书风格色调步基确定形象楼书中般较抽象手法项目品牌档次目标客户生活工作（写字楼）带什影响未生活憧憬事业发展（写字楼）等表现出展现项目卖点程中采图片较易产生联想语言表述
（2）功楼书：功楼书般说房产项目方面较全面说明理解简单产品说明书楼盘开发商整体规划交通建筑特色层功分区种户型介绍等展现客户面前客户应楼盘整体素质较全面解
（3）折页置业锦囊单张：折页形象楼书功楼书种简版补充折页外表表现形象包装容里页配种户型楼盘介绍方面容介绍采插页夹中置业锦囊侧重生活配套目标客户关注问题说明补充楼书没介绍关产品配套方面更详细容单张般量派送展销会街头派送等

3）常见搭配方法
述资料定项目样样具备般根项目特点搭配达房产项目宣传效果控制成种常见方案：
（1）功楼书+形象楼书+单页
（2）形象楼书+锦囊+折页
（3）形象楼书+功楼书
（4）功楼书+锦囊+折页等

案例：深圳阳光四季项目形象楼书
深圳房产项目阳光四季形象楼书中幅图片表达项目品牌较高档次未生活外语阳光风日丽公片绿沐浴阳光放风筝表现种谐生活语谐民风亮丽日子等楼盘美庐锦园幅图片表现蓝色海绿色高尔夫华侨城景观等生活环境配海风轻拂芳草绿悠然家等
完形象楼书应该回味想象空间项目未生活美联系起
例深圳阳光四季项目功楼书容包括：
·12页：开发商实力背景
·34页：建筑总体设计总体规划资料
·56页：楼盘理位置段总体规划
·78页：社区环境园林介绍
·910页：物业理服务介绍
·1112页：楼盘品质交楼标准介绍
·1317页：种户型介绍等


3销售文件准备
1）客户置业计划
项目推市场时面积单位楼层总价会应事先制定出完善客户置业计划样明确告诉置业者付款方式金额
案例：某项目客户置业计划参考


阳光海岸置业投资计划

姓 名：
购买房源： 栋 单元 室
房 型：
建筑面积： 方米
销售单价： 元建筑方米
车 库： 元
储 藏 室： 元间
房屋总款：民币 元（¥ 元）
付款方式：
1次性付款：房款总额 元
2揭付款：采①公积金贷款 ②商业贷款 ③组合贷款方式
首 付 款： 元 贷款总额： 元
贷款期限： 年 月款额： 元
3分期付款：

代收费：
1视电子讲 元
2暖气初装费 元
3道气开户费 元
4
5
备注：办理揭需费参国家关规定执行



置业顾问：
联系电话：
日 期： 年 月 日

注意事项制作单页时页眉页脚列入开发商名称\址\电话\传真\账号等


2）认购合预约房协议
房产销售程中置业者选中喜欢单位需交纳定定金确定该房号认购权时没签订正式房产买卖合样需签订认购合保障置业者开发商双方合法权利
案例：某花园认购合参考文

花园认购合

编号：001
出售方（称甲方）： 限公司
址 ： 电话：

甲方指定代理商： 限公司
址： 电话：

认购方（称乙方）：
姓名： 身份证号码：
址： 电话：
公司机构名称：
法定代表： 委托代理：
代理身份证号码： 电话：
公司机构址：


甲方出售物业**花园位 块编号： 年限 年
乙方认购住宅 栋 层 单元建筑面积 方米（政府查丈核实面积准）

乙方认购住宅总价民币 元现优惠 成交总价民币 元写民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整签署楼宇正式买卖合
余款民币 元 年 月 日前付清
标准银行揭
年 月 日前付首期款（总房款 ）民币 元写民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整签署楼宇正式买卖合
余款民币 元银行办理 成 年揭

补充条款：
1：

2：
注意事项：
乙方须认购书约定时交付期楼款逾期未交视放弃交定金予退
签订房产买卖合须办理公证手续费乙方负担
认购书式叁份甲方甲方指定代理商乙方签章生效三方执份均具等效力乙方甲方签署正式买卖合时认购书动作废

甲方： 乙方：
甲方指定代销商： 代表：
年 月 日


预约房协议

甲方： 房产限公司
乙方：

乙方求预定甲方开发房屋甲乙双方友协商乙方甲方预约房屋事达成协议：
1 乙方愿预约甲方位海尔路西侧奥林花园项目 号楼 单元 室建筑面积 方米单价 元方米合计金额民币 拾 万 千 百 拾 元（ ）车位 价值6万元述面积暂测面积终房屋理局实际测量面积准
2 协议签订日起乙方预付民币 万元作预约金销售许证位三日换签正式购房合甲方规定付款方式付款
3 甲方承诺签订正式合时单价位置均维持协议变
4 乙方接甲方通知日起七天未甲方换签商品房购销合视乙方动放弃该房屋甲方权乙方预约房屋出售乙方异议
5 设计变更甲方应时通知乙方终结果双方签订商品房购销合准
6 协议式两份甲乙双方执份签署商品房购销合告失效未事宜双方友协商解决

甲方： 房产限公司 乙方：
址： 址：
邮编： 邮编：
电话： 电话：
身份证号码：
年 月 日


3）标准合
建设部求商品房买卖采全国标准商品房买卖合条款应开发商仔细研究果请律师关商定合标准条款应刻字盖合相应空白处增加权威性提高效率减少失误时请开发商签字确认标准合条款拟订应注意事项：
（1）保守原应影响销售前提延长交房期
（2）等原合双方权利义务责应等
（3）注意客户拖延办理揭约束
（4）低承诺原


4）购楼须知
房产属宗消费品购买程复杂明晰置业者购买程序方便销售事前应制定书面购楼须知购楼须知容包括物业介绍购买象认购程序等

案例：某楼盘购楼须知
花园购楼须知

欢迎您认购花园请您仔细阅读购楼须知价目表付款方式等关资料您提供周服务
花园位 商品房商住楼产权转出租抵押赠继承期限七十年
二 花园接受公司认购
购房者应年满十八周岁十八周岁签署购房合须征监护意
境士效居民身份证认购
境外士效护身份证认购
公司名义认购时请备齐公司营业执法代表身份证复印件法代表授权委托书委托效身份证件
三认购程序
交付定金签署 花园认购书
认购书规定时间选定付款方式交付首期付清全款签署 市商品房买卖合
等候办理揭通知
四单位认购定金民币贰万元整（2000000）定金须现金银行支票支付
五花园单位面积均政府部门核实面积准认购房号业姓名付款方式签订效法律文件意更改
六购楼费明细（见附表）
七售楼咨询电话：



5）价目表
价格策略制定完成制作价目表价目表套单价套房总价单价总价时编制
房型
楼层
单元
二单元
D型
G型
G型
G型
三室二厅卫
二室二厅卫
二室二厅卫
二室二厅卫
13011㎡
7691㎡
7691㎡
7691㎡
三
301
1660
302
1660
301
1660
302
1660
二
201
1460
202
1460
201
1460
202
1460

6）付款方式
房产销售付款方式次付款揭付款建筑分期付款等揭付款揭年限揭成数付款项目准备阶段应制定出开发商接受付款方式
案例：某项目付款方式
付款方式
折扣率
备注
次性付款
88折
15天付3030天付剩余70
七成1520年揭
90折
15天付3045天办理剩余70揭手续
七成20年揭
95折
15天付1045天办理剩余70揭手续入住前付20
七成20年揭
98折
15天付3045天办理剩余70揭手续住年付20（三年分期）
三年免息分期
98折
15天付30剩余70三年免息36期供完

7）银行住房揭贷款需材料（中国农业银行青岛市市北区第支行）
（1）购房合正1份（图纸红线房产商盖章购买签字指印）复印件2份（含面图位置图）
（2）房款首付款复印件3份（加盖房产商财务章）外需办理暂住证贷款额高房价70单位万元
（3）预（销）售许证复印件（房产商盖章）预抵押登记许证份
（4）缴款身份证复印件4份配偶身份证复印件2份（签字手印）
（5）户口簿复印件2套（含盖章封页户款配偶索引页）
（6）结婚证复印件2份（片容页）未婚需提供未婚证明原件复印件1份（户口居委会街道办事处派出开具）离婚提供离婚证复印件2份
（7）缴款配偶工作单位出具工资收入证明（样表）月款收入占超40系单位法代表需提供辅助证明材料（营业执副工商局复印件代码证复印件职证明纳税证明公司章程公司期财务报表年末财务申计报告等复印件盖公章骑缝章）系外工作般款需提供前述括号前三项容

注1：复印件B5纸复印办理贷款手续时需夫妻双方持述材料原件复印件场办理系公积金组合贷款材料需份
需费（银行代收）
1公证费200元（网点房：贷款额×3‰）
2保险费：保险价值×费率
3抵押手续费：贷款额×14‰
4印花税：5元
5登记费：80元宗
注2：资料仅供参考

8）收入证明

收 入 证 明

银行：
兹单位员工 需贵行申请贷款现该职工月收入情况详列：
1 基工资 元
2 奖金福利 元
3 收入 元
合计： 元
致

证明单位（盖章）

办：

联系电话：

年 月 日

9）律师催告函

律 师 催 告 函

先生（女士）：

您
受委托方 公司签订商品房销售合书项欠房款未付事宜郑重致函方：
关方应付欠款责：
1根方 年 月 日签订购买该公司 号房合（合号： ）方应 年 月 日前付清民币 元现已超述规定 天
2方应 年 月 日前欠房款民币 缴公司账号：
公司名称：
开户行：
账号：
汇款请电汇证传真公司传真号： 逾期超10天 方根合第条约定解双方合房屋出售扣累计应付款10作违约金
二律师律师意见
1根中华民国合法中华民国民法通关规定保证 营正常运转债权债权快实现避免方责进步扩方诚方重视事采取积极合作态度立办理相关手续付欠房款
2果方动采取积极态度拖延拒绝方代通法律手段解决事方追讨违约金
希方收函五工作日予回复关事项做出明确答复
谢谢合作
律师事务
年 月 日
10）相关文件
应准备文件根项目身确定办理揭指引需交税费览表办理入住指引等相关文件

四销售员准备
1确定销售员
房产销售般根项目销售量销售目标广告投放等素决定数然根销售情况进行动态调整
某楼盘500套房屋三月销售30目标8均成交率计算总需接1875批客户正常销售期间天必须保证接21批客户销售代表天接45批客户天约需56班综舍考虑调休等素该项目销售阶段需安排89名销售代表
选择销售代表时应注重素质首先良形象次基专业素质沟通力客户提供专业优质服务根房产项目选择熟悉该区该类客户该房产类型销售员房产销售良基础

2确定培训容
达预期销售目标正式岗前销售员培训非常重时销售程中断结合销售中出现新问题进行续培训销售员培训般容：
1）．公司背景目标
（1）公司背景公众形象公司目标（项目推广目标公司发展目标）
（2）销售员行准部分工工作流程收入目标
2）物业详情
（1）项目规模定位设施买卖条件
（2）物业周边环境公设施交通条件
（3）该区域城市发展计划宏观微观济素物业影响情况
（4）项目特点：
——项目规划设计容特点包括景观立面建筑组团容积率等
——面设计容特点包括总户数总建筑面积总单元数单套面积户面积户型优缺点进深面宽层高等
——项目优劣势分析
（5）竞争手优劣势分析策
3）销售技巧
（1）售楼程中洽谈技巧：发问探寻客户需求购买心理访问客户需求济状况期等掌握买家心理恰电话
（2）推销技巧语言技巧身体语言技巧
4）签订买卖合程序
（1）售楼处签约程序
（2）办理揭计算
（3）入住程序费
（4）合说明法律文件
（5）需填写类表格
5）物业理课
（1）物业理服务容收费标准
（2）理规
（3）公契约
6）容
培训应包括销售员礼仪建筑学基常识财务相关制度等等

3XX置业顾问关培训
1形象礼仪 2接听电话 3约客 4前期介绍
5配套介绍 6物介绍 7户型介绍 8赞美拉关系
9摸 底 10保值升值 11入市良机 12价格合理
13逼定 14较楼盘 15考虑 16商量
17期房 18高层较 19折 20配合
21签合 22竞争手 23揭办理 24专业知识
1）．接听电话
目：知道客户姓名信息源留通信方式
求 (1）热情礼貌微笑
（2）说话语速快抢先发问
（3）通话时间超3分钟
（4）敢求
（5）心眼口手
范例：略
2）．约客
目：引起兴趣约定门时间
求：（1）热情礼貌微笑
（2）介绍致问候拉关系
（3）语速略快客户
（4）介绍楼盘卖点引起兴趣
（5）敢邀请确定门具体时间
3）．前期介绍
目：客户楼盘总体印象
求：总分总声情茂善肢体语言条理分明
具体容步骤：
（1）楼盘定位
（2）环境（位置然交通商业文环境）
（3）区环境（总括建筑形态立面景观配套〈水 电气暖电梯智化〉物业等）
（4）楼座（板式梯户道楼梯等）
（5）总结（提段三板斧基础）
4）．配套介绍
目：客户提前感受生活
求：专业生活感受相结合（方便舒服安全）
容：（1）水（变频恒压）
（2）电（双回路）
（3）气（煤气户）
（4）暖（集中供暖）
（5）电梯（品牌）
（6）智化（门禁周界报警楼宇闭路电视电子巡更视讲防盗门家庭安防背景音乐区紧急广播车库理等系统）
5）物业介绍
目：客户提前感受生活（尊贵舒服省心安全）
求：强调生活感受
容：（1） 保安
（2） 保洁
（3） 绿化
（4） 公设施维护保养
（5） 家庭设施维护保养
（6） 家政服务（保姆学车家电维修订报订奶订票订餐）
（7） 社区活动组织（联谊插花等）
6） 户型介绍
目：客户喜爱推户型
求：（1） 总分总
（2） 专业生活感受结合
（3） 速战速决
（4） 推种
容：（1） 卖设计思想
（2） 玄关客卫餐厅厨房客厅阳台次卧卧卫
（3) 总结：均性（公私分离洁污分离干湿分离动静分离）
范例：略
7）赞美拉关系
目：消陌生感建立信关系营造宽松谈客气氛
求：（1） 3分钟成老友
（2） 真诚体言物
（3） 热情胆
（4） 欣赏眼光方眼睛说话
（5) 善肢体语言
容：见培训资料
作 虚荣心希尊重夸奖欣赏赞美群居动物需相互间欣赏承认获取心理精神衡满足真善美永远追求性光辉天性希真善美融入血液灵魂正种秉性导致赞美强烈（性）普遍（需）需求赞美甘霖滋润心灵赞美点金石矛盾变统化干戈玉帛化腐朽神奇赞美冬天里阳光倍感温暖赞美润滑剂融洽间关系赞美力神增添穷信心力量赞美犹阳光空气生物相互赞美世界会变非常美丽生活会变更加美会更加快乐生活没赞美
赞美异制宜恰处然贴切知觉赞美光语言眼神肢体语言缺少相互配合组合尤眼神充满欣赏眼神某时候胜千言万语眼神接触心灵撞击效果震撼心古代杨贵妃回眸笑百媚生暗送秋波顾盼生辉精彩演绎
范例 广义切事物赞美万物灵更美赞外表涵气质风度职业家庭爱兴趣思想言谈举止衣着饰物财富专业学校籍贯历等历历赞譬赞美眼睛：
（1） 张姐您丹风眼真漂亮想拥双丹风眼现着您眼睛兴叹哎美丽天生
（2） 发现帝时候真太公女具切优点魅力——美貌智慧财富放您身
（3） 张姐发现傅艺伟眼睛您中国女演员中傅艺伟眼睛漂亮
（4） 张姐您济南见漂亮女
（5） 张姐您美丽眼睛想男见会心动
（6） 张姐您片漂亮身份证片没原样
（7） 张姐送张片想珍藏您双美丽眼睛
（8） 张姐您带笑眼睛知道您心善良充满爱心会样明亮神眼睛
（9） 张姐您眼睛徐志摩诗朦胧充满韵味
（10） 张姐您睫毛长站三鸟
（11） 张姐发现古中外漂亮特点眼睛特漂亮迷
（12） 张姐您眼睛欧洲凹凹立体感特强需化妆
（13） 张姐您父亲肯定英俊女般父亲
（14） 张姐您子肯定非常帅子眼睛您子部分妈妈
（15） 张姐您事文艺漂亮眼睛应该属艺术艺术需灵感您眼睛会引发艺术灵感
（16） 张姐记句古诗说杨贵妃回眸笑百媚生句话您身合适
（17） 张姐前见漂亮女总紧张觉漂亮总清高您起觉特亲切
（18） 张姐前肯定男孩子追您您双眼睛肯定迷死少
（19） 张姐真羡慕您双眼皮极少女孩子脸动刀什然
（20） 张姐学时位学您时学校校花尤眼睛时班男学说双雾里花眼睛
（21） 张姐您眼睛水灵灵黑颗水银中黑珍珠
（22） 张姐会请您帮签名香港眼美关琳想您双会说话眼睛应该明星
（23） 张姐哥真福气娶您样漂亮太太肯定哥时追您哥您追手？
（24） 张姐女漂亮薛宝钗雍容华贵富态美林黛玉清新脱俗灵性美您身两者兼
提示 赞美成生活中惯吃饭样必少
8）摸底
目：推房型坚实基础
求：（1） 亲切发问露痕迹
（2） 广征信息抓重点信息
容：（1） 家庭口年龄
（2） 单位职业职务
（3） 购房目
（4） 投资数量
（5） 收入情况
（6） 置业次数现居住情况
（7） 偏（楼层）
（8） 付款方式
9）三板斧——保值增值
目：解决钱干什？——什买房？
求：（1） 寻找恰时机切入
（2） 理实际相结合
（3） 数字事例相结合
（4） 逻辑性强条理分明
容：（1） 分析（核心——供求关系）
宏观 中观 微观
（2) 横较（核心——收益稳风险）
存银行
买债券（国库券企业债券）
买金银珠宝
买古玩字画
办工厂
做贸易
炒股票
分析
核心：供求关系
市场济规律供求关系决定切市场济条件供求关系决定价格
供>需求价格降
供<需求价格升
供需求价格变
商品房价格样遵循规律

宏观角度
1)供——限性递减性
（1）土稀缺性
中国960万方公里土称物博13亿口均土仅11亩江湖河海森林沙漠山川草原三山六水分田实际耕土少足1亩世界排倒数位中建土更少
（2）土生性
土东西稻谷电视等断生产块少块天盖房子非拆掉否盖
2)需求——限性级数增长性
总需求总口*（潜）需求量
总实际需求总口*（潜）需求量*实际购买力
（1）口断增长
1949年解放时6亿1978年改革开放时10亿2003年现14亿年16002000万速度增加住
（2）（潜）需求量增加
改革开放生活水提高满足吃穿温饱康富裕解决住行住务急康康关键住房房房房换房差房换房现全国均居住面积15方米发达国家已达50方米左右发展中国家已达3040方米假中国均达发展中国家水增加20方米全国盖280亿方米房子年全国建设6亿方米需盖45年
（3）购买力增强
济发展快民收入提高需求逐步释放实现海均GDP已达5400美圆

中观角度（城市）
1)供
（1）城市土稀缺
全国13亿口8亿农村5亿城市全国城市土仅扬州城区仅50万方公里居住65万口土拍卖越越高
（2）城市土生
城市扩展面积段时期增加成城市土需长时间
2)需求
（1）城市化进程加快
55万——100万均40方米需增加建设1800万方米
（2）取消福利分房改善居住条件房房房房差房房现扬州均15方米增加25方米需1440万
（3）已购公住房市存量：增量4：1
（4）银行信贷政策支持708030年
（5）旧城改造力度加保持传统增加绿
（6）二次投资置业增收益稳定风险
（7）超前消费观念变化未钱现

微观角度
城市然处住房区域段房子价值样房子钢筋水泥盖身值钱盖样花钱什会房价呢？简单段样段交通方便基础设施生活配套设施齐全城市十年甚百年花费百亿甚千亿资金形成开发商建房子漂亮房子建学校医院银行邮局商场修城市道路否享受生活质量否提高显著标志春江花园处新区老区结合部未城市中心周围交通方便设施完善尤周围学校林立名校林立文环境非常孩子教育健康成长作极关键俗话说千金买房万金买邻孩子张白纸什环境育什买套文环境房子某种意义孩子定做美未
1)供
（1）段稀缺性——方便
（2）景观稀缺性——健康享受
（3）配套稀缺性——舒适安全
（4）物稀缺性——温馨
（5）文稀缺性——尊贵教育
（6）户型稀缺性——舒适
（7）价格高性——性价高
2)需求——想拥样理想住宅

横较
核心：收益风险权衡
投资价值增值需定风险范围
悲观义者投资决策序应：
1） 第选择：收益风险
2） 第二选择：收益风险
3） 第三选择：收益风险
4） 第四选择：收益风险
正确投资决策应该：通种投资方式较选择种收益风险值者
第种：存银行
收益分析
银行利息低年期198扣20利息税剩158万元年158元请吃饭顿够
二风险分析
1政治风险：银行存款实名制灰色隐形收入处藏身
2企业风险：银行倒闭外资银行进入
3通货膨胀风险贬值快济高增长必然带高通胀通积极财政货币政策民币贬值正常通胀58
三范例：
例：改革开放初期万元户款
说法：1万2万贫困户 10万8万刚起步
例二：东南亚金融危机货币贬值财富缩水蒸发掉
香港富豪中财富蒸发掉40——60中产阶级变成产阶级负资产阶级香港跳楼
 例三：国民时期中国战争腐败通货膨涨严重1937年100法币(法定货币)2头牛8年100法币2鸡蛋
11年100法币150两米相50粒
1995年．1卢布0001美金1000卢布次伏尔加车展1999年．
28新卢布28000旧卢布1美元1000卢布刚够坐次伏尔加出租车20年贬值40000倍20年前千万富翁天值250卢布
结：收益风险算取
第二种：买国债企业债券
收益分析
利率低国债232(3年)262（5年）银行存款里
二风险分析
1货币贬值
2企业营差关停转
3记名丢失损
4变现差
三结：收益风险未必取
第三种：买金银珠宝
收益分析
传统保值方式买金买银买房买
二风险分析
1硬通货变商品
2变现力差
80年代黄金价位路降货币般等价物现美元充表明已退出原角色
1996年2月 1盎司416美元
1998年2月 1盎司279美元
国前年黄金：138元克 现：118元克 低82元克
三结：收益确定风险取
第四种：买古玩字画
收益分析
高利润
二风险分析
1赝品
2易保存
3客户群少
4变现差
三结：收益高确定风险取
第五种：炒股票
收益分析
企业成长性企业高业绩利润导致高股息
二风险分析
1 股市健全全套牢恢复时间长
2 台子歪——政策法规健全 三流演员——市公司国企
3 三流观众——全民皆股涨跌常纸富贵十中七赔二赚
三结：收益高风险取
第六种：办工厂做贸易
收益分析
1 市场资金足技术强理优获利
二风险分析
1 市场风险
(1)产品周期 (2)竞争手
2 信风险：三角债
3 工
(1)厂房(2)原材料(3)机器(4)员(5)工商税务
三结：收益定风险取

10）三板斧二——入市良机
目：解决什时候买房子？告诉客户现买合适
求：1)寻找恰时机切入
2)理实际相结合
3)数字事例相结合
4)逻辑性强条理分明
容：1)现买买
（1）房价涨（周期价产品）
（2）民币定会贬值
2)天买明天（月）买
（1）选择
（2）适合房子套
（3）涨价规律
现买买（周期）
中国房产周期8年左右
11984（海城市开放）1988（物价高）1992
21992（邓南巡）1997（东南亚金融危机）2000
32001（入世）2008（奥运）2010（世博）
二长三角济腾飞
1世界第六市群（16城市）
现买买（价）
国家土政策（土价值化）
划拨——出（竞拍）
杭州西湖边1800万亩
楼面价26987元方米
二城市土稀缺生
三三外进入房产业
外资外外业
现买买（产品）
规划设计
著名公司然建筑文谐
二户型设计 开间短进深
三景观绿化
四配套设施
五建筑材料
六物业理
11）三板斧三——价格合理
目：解决买谁房子——性价
求：（1）分析较十分透彻
（2）客观诋毁楼盘
容：（1）成分析（价建安配套税费理利润）
（2）楼盘差异化较（优优精）
（3）投资收益分析
12）较
目：找出差异化实现价值化
求：客观诋毁楼盘
容：段
环境（然文商业交通）
区（规模建筑景观配套物业）
户型
价格
投资潜力
13） 首次逼定
目：逼出客户存问题
求：签合方式逼
坚持直逼出问题
动提出问题试探
信
14） 期放现房较
施工透明
设计先进
选择性
价格便宜（四次价格）
15）高层层较
质量更 楼间距绿化面积 通风采光 空气更新鲜 视野景观
更快捷方便 更安全 更私密 文化感更强 美学价值
16） 逼定
目：签合成交逼出问题
求：稳——前期牢基础
狠——敢求坚持信
准——出现成交信号时抓住
17） 配合
帮客 电话造势 提醒造势 销控造势 签合造势
18）签合
认真填写 细心 客户拉家常忌谈房子 耐心解决客户疑问 快速

4确定培训方式
员培训采列方式：
1）．课程培训
讲解传授容包括国家区相关房产业政策法规税费规定房产基础术语建筑常识识图计算户型面积心理学基础银行揭知识涉房产交易费国家区宏观济政策房产走势公司制度架构财务制度等
2）．销售模拟
（1）实际楼盘例进行实运全部学方法技巧完成交易
（2）利项目营销接中心样板房模拟销售程
（3）时讲评总结必时次实模拟
（4）实际参观展销现场

5置业顾问培训材料

置业顾问培训材料

置业顾问培训程序

阅读象：营销总理事部理售楼部项目理市场部理策划部理
关 键 词：培训程序培训容培训方式
记 忆 点：培训定学员进行考试
效 点：便理培训程序培训工作条紊进行培训真正落实处
培训目：通培训销售员掌握项目特点优劣势竞争手状况国家相关政策专业知识销售技巧解目标客户心理特点消费惯生活品味投资惯等
培训程序：事部门（岗前培训） 售楼部门（岗位培训） 售楼理（专业培训） 置业顾问岗
培训容：通性培训包括：公司制度口头表达方法组织方法坚韧性影响力灵活度敏感度积极性学方法判断方法分析方法洽谈技巧服务态度等
专业性培训包括：公司楼盘特色（规划户型建筑配套教育景观功等区域楼市概况竞争手概况营销基知识推销策略技巧投诉处理方法刁蛮顾客应措施合签订程序等
具体培训容：
·销售部工作流程行规范
·产品理解：规划面装修标准配套等
·发展商介绍营理念
·项目优劣势分析
·营销策略思路理解
·市场状况竞争手分析
·工程知识
·入住须知物业理
·计价揭知识
·投资分析
·合法律知识
·销售技巧
·客房信息资料获取技巧
·买家分析
·种销售表格填写规范
培训形式：讲座式演讲式观摩式案例解剖式研讨式
培训组织步骤：
·制定培训计划
·收集组织培训资料
·组织销售讲
·实战指导：强带弱熟带新
·培训效果调查
培训种类：
·辅助性培训
保障销售队伍专业化精英化公司应提供严格规范成熟层次培训体系
·职前培训
重点灌输员工公司理念业员基求位新进员工岗前必须笔试考核口试方岗实保障销售队伍品质优良
·专业培训
定期销售员提供房产专业知识培训加强销售员策划意识销售意识市场意识广告意识培养
·精英培训
挑选表现确良员工进行特训营式强化培训全面提升精英分子专业理力
·工作员培训
实现客户满意战略综合利力资源达全民皆兵效果强化现场工作员服务意识销售意识宣传意识目
开发商代理商置业顾问培训成种例行公事式走场培训进行测评样培训目否达知晓培训定学员进行考试未格者培训导师应进行培训直格止

二售楼礼仪

阅读象：售楼理事理市场理置业顾问
关 键 词：仪容仪表仪态礼仪
记 忆 点：仪容仪表姿势仪态言谈举止文明保持良精神风貌
效 点：塑造整体形象创建良企业（物业）文化提高销售成效服务水

仪容仪表
售楼直接客户交道代表开发商楼盘形象仪容仪表显十分重求位事售楼工作员工觉外表保持整齐清洁悦目
工作前应做点：
1． 身体整洁：天洗澡保持身体清洁异味
2． 容光焕发：注意饮食卫生劳逸结合保持精神饱满
3． 适量化妆：女性售楼员必须化淡妆化妆须适夸张
4． 头发整洁：常洗头做没头屑
5． 口腔清洁：天刷两次牙保持牙齿洁白口气清新
6． 双手整洁：勤剪指甲常洗手保持双手卫生
7． 工装整齐：工装常换洗穿着整齐皮鞋擦亮
二姿势仪态
姿势声语言肢体语言反映出精神风貌售楼员必须注意姿势仪态站立时双脚衡肩膀直挺胸收腹站立走路时手应然垂直应手放进口袋叉腰间双手交叉放胸前
惯性动作须加注意：
1． 咳嗽吐痰时请干净纸巾手帕掩住口部
2． 哈欠喷嚏时应走开转头掩住口部
3． 整理头发衣服时请洗手间客户方
4． 众挖鼻孔搔痒剔指甲会损形象
5． 手应插口袋里双手应垂直坐着时放桌面玩物件
6． 众应耳语指指点点
7． 公众区域奔跑
8． 抖动腿部倚桌子柜台属良惯
9． 谈话时双目须正视方眼睛
10．公众区域搭肩挽手
11．工作时公众区域声讲话谈笑追逐
12．堂等公众场合着客谈工作关事情
13．交谈时应时意断方讲话
三言谈举止
坐站走路谈话工作效率位员工应做：
1．彬彬礼
（1） 动客级事招呼
（2） 礼貌语例：早晨请谢谢起见欢迎光等等
（3） 果知道客姓职位量称呼职位王总钱理等
（4） 讲客听懂语言
（5） 进入客户办公室前须先敲门
（6） 事间互敬互说话温文尔雅
（7） 电梯时先出入动开门
2．笑口常开
（1） 面带笑容接方宾客
（2） 保持开朗愉快心情
四男员工发式
1．头发前眉旁耳盖衣领
2．头发整齐清洁没头屑
3．染发（黑色外）
五女员工发式
1．刘海盖眉
2．然方
3．头发肩扎起
4．头饰应深颜色夸张耀眼
5．发型太夸张
6．染发（黑色外）
六耳环
女员工佩戴耳环（坠）款式端庄方淡雅
七面容
1．面容神采奕奕保持清洁眼垢耳垢
2．男员工留胡须
八手
1．员工指甲长度超手指头
2．女员工涂透明色指甲油
3．佩戴戒指佩戴首饰
4．常保持手部清洁
九鞋
常保持清洁光亮破损符合工作需
十袜子
1．女员工穿裙子时须着统颜色丝袜（购）
2．穿工装长裤须统穿深色袜子（购）
十工装
1．合身烫清洁
2．钮扣齐全扣
3．员工证应佩戴胸前正中
4．衣袖裤卷起
5．佩戴项链饰物露出工装外

三置业顾问文明语

阅读象：置业顾问售楼理事理
关键词：文明语
记忆点：良言句三冬暖恶语伤六月寒
效点：规范文明语提升开发商整体形象

迎宾语类：您请进名片请指教欢迎光请坐
友询问类：谢谢请问您称呼帮您做点什请问您第次便想买楼您想什样楼刚推出种新户型您妨耽误您时间话您介绍您住投资？果住您妨套房子没问题想听听您意见行
招介绍类：请您边坐请喝茶请您资料什明白请吩咐模型展示区洽谈室边签约区
请求道歉类：起套房子刚卖出意思您话没听明白请您稍等麻烦您什意见请您指教介绍请原谅
恭维赞扬类：您样成功士选择楼盘合适先生（姐）眼光您搞房产居然高见令汗颜您见楼盘熟悉客户真快快语您第印象干脆利落先生（姐）真满腹纶您话真正算字字珠玑啊您太太（先生）漂亮（英俊潇洒）羡慕哦您公（皇帝）聪明应该书房
送客道类：请您慢走欢迎次谢惠顾什明白方请您时电话买楼没关系认识您高兴见
俗话说良言句三冬暖恶语伤六月寒置业顾问开发商销售先锋部队换句话说开发商形象代言置业顾问言行关系开发商声誉文明礼貌语时置业顾问说显十分重接客户时忌生硬冷冰冰话语语句稍微换句说法情感表达相径庭请面例子：
生硬类语：姓什？
友热情语：先生您请问您贵姓？
生硬类语：买什房？
友热情语：请问您想买什样房子？里户厅式三户两厅式……
生硬类语：想知道什？
友热情语：请问您方明白？请吩咐
情感效应销售程中起估量作果置业顾问说话僵硬客户想买您楼终会放弃已挫伤方购买信心相反果置业顾问着良素质方买楼会开发商产生良印象方会亲朋友推介
售楼必须反复理解运句名言：良言句三冬暖恶语伤六月寒

四置业顾问接听客户电话

阅读象：置业顾问售楼理
关键词：接听电话亲切简洁
记忆点：语气亲切然留客户资料邀请客户现场参观
效点：帮助置业顾问掌握接听电话技巧便更留住顾客

1．接听电话语调必须亲切吐字清晰易懂说话速度简洁冗长
2．接听电话员应熟悉楼盘详细情况促销口径事先准备介绍序做条紊
3．销售部员义务责接听电话外电话响声超三
4．接听电话时必须亲切说：您××广场（花园）什帮您？
5．客户提出问题首先告诉客户条热线电话留您姓名电话换电话您便作电话追踪记录影响热线电话正常工作建立效客户档案
6．记录客户电话客户说明先简单回答问题时间宜太长宜太短通常超三分钟（广告日电话时间应更加缩短）掌握重点说明吸引方前现场洽谈
7．回答问题时应做耐心太详细免阻碍客户电话进回答问题超三
8．回答问题时量强调现场买楼邀请客户现场售楼部展销会参观会专业置业顾问介绍
9．客户交谈中量问基问题客户姓名电话址购房意信息源
10．客户找员时应客气询问方事否代传话者记录转告找接听电话时许远距离声喊应走身边说放话筒时动作轻缓
11．许着话筒咳嗽哈欠叹气浪笑
12．许接听顾客电话时搭话
13．接听电话目客户定约会邀请客户销售部

五置业顾问客求

阅读象：置业顾问售楼理
关键词：置业顾问客求
记忆点：七字六勤五请四步曲三轻声二满意达
效点：利塑造整体形象创建优质服务体系
七字：礼（礼貌）勤（勤服务）精（精通业务）细（工作细心）快（动作快捷）静（保持环境安静）洁（保持身环境清洁）
二六勤：手勤（勤帮顾客东西）脚勤（顾客门立前迎接）眼勤（密切关注场顾客动静顾客求时时提供服务）耳勤（注意顾客呼声）嘴勤（顾客介绍）脑勤（思考）
三五请：请进请坐请喝茶请资料请指导
四四步曲：顾客永远顾客开发商衣食父母顾客花钱买服务品质顾客开声前置业顾问先开声顾客批招呼
五三轻声：走路轻说笑轻操作轻
六二满意：形象满意服务满意
七达：达成交目

六置业顾问工作程序

阅读象：置业顾问售楼理营销总理
关键词：置业顾问工作程序销售流程
记忆点：建立客户档案定时反馈信息做客户综合分析
效点：理工作关系杜绝混乱现象

图示：区域楼市状况整理竞争手楼盘基情况（优劣势分析） 身楼盘资料收集建立文件表格建立 整理吸引买家优越点 出身楼盘劣势应措施 全面解楼盘工程进度（搜集客户信筛选客户信息访问客户） 接访客户介绍楼盘情况 解答客户问题 带客户参观样板房（楼盘现场） 客户度身订造买房案记录 客户谈话程建立客户档案信息
反馈级 电话踪客户（门拜访客户） 度接客户 客户签订预购书 提醒客户交纳预订楼款 提醒客户签订正式认购合 售服务信息度反馈 综合分析调研
前期准备工作
1．熟悉区域楼市概况身楼盘情况深刻认识楼盘身素质周边楼盘情况处环境等熟悉理解销售资料确立销售信心
（1）熟悉现场特点：熟悉遵守现场理公司规章制度
（2）销售资料工具准备例：资料夹计算器名片笔工装等必备销售工具适方式放适位置方便取笔意挂胸前衣襟处卡资料夹封面放衣袋计算器名片派发客户售楼资料放资料夹
二接规范
1．站立
2．迎客
3．引客
远远见客售楼处走时置业顾问应立手夹准备资料两名置业顾问称分两侧直立售楼部门门侧立客进门脸带笑容动迎客说：欢迎光递名片××姐先生请边帮您做楼宇介绍等伸右手指引客进客侧走销售员外围带动时置业顾问应时补位保持员站立门口
请教客户姓名然互相递换名片例接头衔理董事长负责时应说：先生年轻公司××实简单天机会您请教成功秘诀头衔介绍定进程中说：先生仪表出众独具慧眼准楼盘相信久定会作夫妻参观携带子女行先生面前赞美太太太太面前赞美先生夫妻面前赞美孩等置业顾问适恭维客户建立沟通道样较容易客户形成购买意
三介绍楼盘情况
准备楼书计价表等资料（视听区）模型展板介绍示范单位介绍
实介绍引客洽谈台
1．模型介绍
·指引客模型旁
·介绍外围情况
·介绍现站位置里方方位楼盘位置楼盘配套路名附建筑物附配套设施公交网络文景观等等
·介绍完指引客洽谈台坐双手递名片售楼资料置业顾问时递水茶
2．基素介绍
区占规模房屋层高绿化率区配套设施发展商建筑商监理商户型间隔面积数均价特价单位物业理建筑风格业绩目前力推介单位等等时询问客需求解客想法然起身带客示范单位
3．参观样板间示范单位
·样板户：介绍户型间隔优势实际装修标准家具摆设状况
·示范单位：重点突出示范性指引客二次装修家私布局间隔开间改动等等
4．楼盘实介绍（区实景）
·须视现场具体特点定否现场
·重点眼见实推介优点结合现场实景文景观扬长避短强化楼盘实景优势
·注意工现场安全性
四洽谈计价程
洽谈推介 询问销控 计价求助（理）促进成交
1．带客坐洽谈台推介具体单元客背门面模型效果图时置业顾问应时添加茶水做配合营造气氛
2．根客需求重点推介二单元
3．推荐付款方式
4．计价推介表详细计算楼价银行费费等等
5．声询问销控营造销售气氛注意询问销控技巧销控员作提示性询问
6．关键时刻应动举手邀请促进成交进行互相介绍客说：销售某某理楼盘相熟悉定帮您满足您需求售楼说：客户某某先生诚意楼已帮推介计算较单元进入较实谈判拍板阶段
五成交进程
交时订金营造成交气氛补足定金签订认购书进已购客户（间断储备新客户）
1．客表示满意购买欲时应快促进成交交足定金说：某某先生（姐）没带身份证？边说边写认购书客说没带妨说：签约时补
边写边客说：财务边请交款
恭喜您成某某楼盘业恭喜您
力握紧客户手
全场报热烈掌声然声销控员报告已售出单元号
2．客考虑时利：
（1）展销会优惠折扣
（2）展销时间性
（3）单元珍稀性唯性促顾客时订金24时补足定金
3．交定金应时提醒客次缴款时间金额点样办手续等等
4．客留电登记方式
必须注意置业顾问提交原分析报告该顾客成交原进行分析报告级

七置业顾问工作方法

阅读象：置业顾问售楼理营销总监总理
关键词：工作方法销售技巧
记忆点：条紊事先设定程序工作灵活掌握售楼技巧
效点：掌握工作技巧促进销售进程
接规范
1．客户门时置业顾问必须动面带笑容前迎接
2．须掌握专业知识楼盘资料准出现根性错误
3．置业顾问律站立接客户楼书面图等资料工具放身前便时取接客户精神饱满面带笑容留意客户视线表情动前招呼
4．客户表明购楼意愿请客户适交谈区入座取出资料客户介绍
A置业顾问介绍时书面资料外模型应配合模型加说明
B介绍程中销售员应避免着资料宣科必须注意客户反应掌握客户心理需求须判断客户属购代购咨询竞争手探子
C时注意形象代表公司代表楼盘必须保持微笑态度诚恳亲切博客户感信赖
D成交否客户离时业务员应起身相送门说：谢谢欢迎次光
二实介绍
客户完样板房美印象留脑中实楼宇建设程中没装修样板房相径庭置业顾问着眼现状推介优点结合现场实景文景观强化楼盘实景优势指引客间隔装修提示出样板房布置客户美想象决心购买
三留客方式
整推介程完毕时客确实需三考虑时说：×先生姐请留电话果公司特优惠单位推出时通知您客户愿意留电话参观样板房前请留记录：先生姐麻烦您留联系电话公司例外做访登记等留客户联系方式咨询重点方便日追踪洽谈
四销售技巧
1．握头脑行销非嘴巴行销原强调优点淡化缺点避免产生类似辩场面
2．避免说听介绍式唯交谈方式容易引起客户问题效掌握客户需求想法解客户心理产品喜度接受力然针客户关切素予说服
3．房产销售属服务业销售员业太太服务宗旨必须加强房产专业知识吸收专家姿态提供客户服务创造业绩
4．销售程中客户交谈轻松话题必须握客户心理注意解客户行想法历便吸引客户促进成交
五客户追踪
1．置业顾问动出击守株兔公司未成交客户（客户资料调查表中查寻）必须动踪联系继续解说服
2．售楼员必须天做客户登记交级必时提出分析汇报
3．原客户门3天第次追踪电话方式谈话容结加记录免混淆
4．追踪客户时应促方回头须事前解客户前次交谈容答复准备适诱
六工作日志
1．天应规定等缮写工作日志利解第线员状况做出适反应调整支援
2．工作日志容必须包括日期广告媒体客户电数客户访数成交数访客户资料提出需求等
七收认购书
1．收认购书该楼盘现场销售领统
2．销售员收取客定金前必须先核销控确认该套间未售出方客定购立通知总销控
3．收取定金开出指定收客签署式两份认购书双方执份
4．认购书擅涂改特余额定细心填写联系址应填写现通讯址邮政编码电话
5．销售员根认购书资料详细填写客户资料明细表然规定装方便日查找
八销售报表销售会议
1．现场销售天天销售填写（日报表）销控做清晰明
2．周销售会议日销售该日交考勤报表班表周报表销售报告份容：周该楼盘销售情况客流量存问题等
3．月底售楼部销售交回该楼盘销售报表（根日报表资料填写）负责数核算佣金

八置业顾问守

阅读象：置业顾问售楼售楼理营销总监总理
关键词：守合作行规范
记忆点：素质操作纪律
效点：帮助置业顾问熟悉开发企业基规章制度建立支遵章守纪高效售楼团队
基素质求
1．良形象+诚恳态度+热诚服务+机敏反应+坚定信心+流畅表达+积极进取TOPSALES
2．员工工作应积极动勇负责做职工作时应动协助事工作事情应做始终
3．员工应追求团队精神部门间事间提倡团结协作沟通情况相互信注重整体利益
4．公司职员应动提高完善身专业水关注市场动态捕捉市场信息外注意身形外透露关公司业务商业机密
5．员工工作追求效率遇问题应快处理夜事情拖第二天
二基操作求
1．公司规定时间正常考勤保持公司整洁形象
2．虚心诚恳认真负责勤快谨慎绝忠诚
3．严守公司业务机密爱护公司切工具设施
4．动收集竞争者售楼资料时汇报
5．业绩运气唯充实努力懈成成功者
6．验实践中积累门顾客均应视成交客户予热情接
7．事间协调睦互相帮助营造良工作环境提高工作效率
8． 公司刊登广告日业务员请假必须条件全部位工作
三基纪律
1．员工应遵守国家项法律法规做合格公民
2．员工应热爱公司热爱公司事业珍惜公司财产声誉形象
3．员工正常休假外必须准时班迟早退
4．员工严守公司纪律遵守公司规章制度保守公司机密维护公司责义务
5．尊重尊重劳动尊重选择尊重隐私
6．员工注重外表形象整齐端庄仪表温文尔雅举止赢合作伙伴信
7．员工工作时分明级关系欣然接受级指示努力付诸实施严格遵守公司部门规章制度须准时参加属名种例会时属员递交类工作报表
8．职员应觉维护公司形象注意保持售楼部安静整洁严禁喧哗嬉戏吃零食等破坏销售部整体形象行准公场化妆换装擅入部门免影响部门工作允许班时间便外遇特殊事情必须级领导批准
9．工作时间允许私电话确实事电话应做长话短说超三分钟
10．许冷淡客户访客户视见出言粗鲁客户争吵事件（现象）发生
11．职员进行损公司私交易活动公司名义进行损公利已私行进行超出公司指定范围外业务类行须承担引起切法律责公司权终止聘合追究法律责
·未公司许私代已购客户转楼盘
·私接受委托代售楼盘
·未授权事擅答应客户求
·未公司许修改合条款
12．员工爱护公司财产属损坏公司财产公司权求赔偿公司配备贵重财产离退职时应交公司
13．办公室严禁吸烟保持清新工作环境
员工违反公司理制度公司视情况予处分：
行予警告扣发部分全部工资奖金
1．正理拒绝执行司指令
2．未允许擅离工作岗位影响工作
3．工作责心强造成工作重失误
4．司礼貌言行举止
5．工作时间专心职工作便串岗聊天说笑
6．月迟次者
7．月旷工两天者
9． 造成公司意外损失者
行者公司予开予济补偿：
1．客户索回扣
2．挪盗窃公司资金财产
3．刑事犯罪
4．蓄意破坏公司财产
5．月旷工三次
6．泄露公司商业情报公司名义私拓展业务进行私交易
7．行业中兼职

九置业顾问业务守

阅读象：置业顾问售楼理营销总监总理
关键词：业务守贴心建议
记忆点：团队协作精神职业道德进取心
效点：通订立业务守约束规范置业顾问行建立高效销售队伍

良团队协作精神：置业顾问售楼部团队中员求位置业顾问必须具备团队协作战精神允许出现互相排斥现象
售楼领导贴心建议：旦出现互斥现象领导掉轻心会售楼部整体造成毁灭性破坏应该立着手解决勾心斗角现象杜绝类现象发生
置业顾问贴心建议：果重视培养团队协作精神会失许东西：包括事友情谐际关系级提拔机会等等会孤立存团队需家帮助时候没会援手久久级发现缺乏团队精神完全炒鱿鱼记住协作创造赢局面
二良职业道德：先品德力强果品质坚决置业顾问常常假公济私（私回扣）抢事客户泄露公司机密诽谤事公司损坏公司财物
售楼领导贴心建议：类型员级应进行教育果教育效业绩辉煌毫惋惜辞退品质毒瘤予割危整生命
置业顾问贴心建议：企业喜欢品质品质会集体造成负面影响俗话说：知非莫世界没透风墙千万侥幸心理事情坏侥幸心理总侥幸认做次次会做否知道许次影响整生事相处切事报告事报告等换种方式报告明天家会报告话面说清楚背放言果工作谐工作环境中心情畅快果缺乏良职业道德会成事眼中污点事间心情会受影响变抑郁苦呢？请记住：品质金
三良进取心：果置业顾问缺乏进取心精通业务技干出业绩会影响削弱事进取心
售楼领导贴心建议：缺乏进取置业顾问领导轻易采取辞退做法质坏惰性强点已应教育先做朋友朋友司身份开导拉家常方式样家较容易接受果摆出副领导姿态效果适反会认说教话充耳闻果开导次行第二次第三次放弃记住通情果开导没见效方孺子教方法选取条道路吧达目罢休会成功越难教育职员果开导成功越显示出非说明适合领导果放弃领导
置业顾问贴心建议：现时流行话：天努力工作明天努力找工作话道理工作目非挣钱会碌碌会取成绩时心中酸酸滋味培养积极进取心呢？工作着快乐惰性起床时候赶快想想失业失落艰难样会战胜生快乐工作中取成绩快乐事休做呢？赶快行动吧成绩快乐等呢家等着分享成绩快乐呢

十置业顾问基求

阅读象：置业顾问售楼理事部营销总监总理
关键词：置业顾问求
记忆点：形象服务语言表达职业道德专业素质团队精神公关稳重
效点：制定置业顾问基求培训置业顾问便建立支高素质高效率协作战售楼队伍
良形象仪表：置业顾问开发商销售第线排头兵担负着直接顾客接触重求置业顾问良形象仪表说定长漂亮英俊五官端庄行定空戴整齐清洁仪态端庄方礼貌
二优质服务态度：接访顾客时做三动动顾客招呼动安排顾客入座动售楼资料顾客切顾客中心顾客接触中定彬彬礼允许顾客满情绪发生具强亲力坚持顾客帝原
三流畅表达力：语言表达定达流畅程度说理性强逻辑思维谨密
四良职业道德：损公肥私损利已背说长道短严守公司机密离职公司竞争手企业职说公司坏话善团结事乐助报告击报复严格遵守公司规章制度积极进取努力学业务知识
五良专业素质：具定专业知识营销房产定解熟悉相关政策法规果新手求具学精神短时间里全面熟悉专业知识提升专业素质
六良团队协作精神：善处理事间部门间级间关系切公司整体利益重工作相互协作拖腿
七较强公关力：销售公关脉相承销售隶属公关范畴顾客善公关变潜顾客目标顾客努力达成交易
八稳重扎实处变惊：求置业顾问办事沉稳具应付种复杂事情突发性事件力

十置业顾问义务

阅读象：置业顾问售楼理事部营销总监总理
关键词：置业顾问义务
记忆点：忘义务公司集体着想
效点：制订出置业顾问义务进行义务教育增强企业心力

积极维护开发商形象：做损开发商形象事情说损开发商形象话开发商形象放身形象碰损开发商形象事情时予制止熟视睹听
二维护公司财产安全：义务公司财产安全负责
三事间互相监督：级级级义务监督权发现事中损公司形象利益拒执行公司指令违反公司规章制度等等良行者应予制止制止果时应时级汇报
四尊重领导团结事：级领导尊重级领导讨价价事团结
五高风亮节宽宏度：斤斤计较集体利益利益发生突时先集体角度考虑积极维护集体利益先集体先已
六发扬翁精神：干职工作时积极公司整体发展着想公司提出理化建议公司建设竭全力

十二置业顾问心理素质

阅读象：置业顾问售楼理事部营销总监总理
关键词：置业顾问心理素质
记忆点：控制心态保持乐观精神
效点：淡化矛盾融洽关系

置业顾问始终出现营销第线面面顾客交道顾客社会领域阶层性格千差万果置业顾问缺乏良心理素质会严重制约销售业绩求置业顾问必须具备良心理素质顾客交道时顾客做什事说什话笑脸相笑泯恩仇置业顾问提高身心理素质点入手：
控制水心态：易怒易躁心态控制条水线保持心态起伏幅度太碰喜事激动遇坏事悲伤终保持份静恬淡心情
二培养乐观精神：事方面想顾客提出异常举动时防试着方面思考样容易顾客情感线容易理解客户言行
三保持份童心：孩童天真浪漫培养份童心会助融洽客关系
四洞明世事：明学点心理哲学佛学方面知识研究性掌握质特征够深刻领悟性世事时做遇事乱燥惊努
五移花接木：碰心事情时妨采移花接木方法情绪激动时赶快想想生美事情方面淡化目前恶劣心情想想月辉煌业绩什事情欣慰想什
六点阿Q精神：碰刁蛮粗暴顾客时点阿Q精神胜利法帮助静换种思考方式方礼更反衬出优秀？

十三物业优点整理

阅读象：置业顾问售楼理事部营销总监总理
关键词：物业优点整理位置环境
记忆点：物业优点十六项目
效点：整理物业优点强化洽谈效果

理位置：离市区距离附居民层次定位附市政重设施政策行定位未发展趋势等
二环境：区域环境（环境）区环境（环境）楼盘周围知名建筑附景区区工景观等
三规划：附行政规划区规划未发展规划
四交通：附公交线路区开通巴士
五文化：区文化定位周边文化设施（公文化教育体育场书城等）区文化设施（学校文化场体育设施区报刊讲座等）
六配套：楼盘相关配套设施饮食文化体育娱乐休闲教育银行商场消防智化系统等
七开发商实力：开发商信誉开发情况开发商资金实力情况等
八楼盘竞争优势：楼盘具备优楼盘项优点
九楼盘区域优势：楼盘区域项优势
十户型设计：户型设计优点通风性暗房隐梁隐柱等
十材：建筑材装修装饰材
十二价格：楼盘价格高低（高高理低低心动）
十三价值：保值情况升值潜力
十四物业理：理公司资质知名度理方法保安队伍服务等
十五历史记录：楼盘开发业绩？
十六：市场关注度：楼盘市场受公众关注程度
十六项目优势整理出顾客洽谈时放矢优势整理出定印张纸售楼书起放文件夹中定优点乱熟心顾客问时答流

五销售现场准备
房产销售现场准备销售前准备非常重环诚意客户接收楼盘销售信息决定现场参观现场状况直接影响购买行般说现场工作包括售楼处（模型）楼通道样板房形象墙户外广告牌灯箱型广告牌导示牌彩旗示范环境施工环境等
（）售楼处
售楼处称售楼中心顾客介绍楼盘展示楼盘形象方时客户做出购买决定办理相关手续方点选择装修设计风格精心安排
1．售楼处位置选择应遵循原：
（1） 迎着干道（流）方
（2） 设车方便达定停车位置
（3） 设方便达样板房位置
（4） 设施工场容易隔离现场安全性较高位置
（5） 设环境视线较位置
2．售楼处设计布置原
（1）功分区明确般设：门前广场停车场接区洽谈区展示区放区办公区客户休息室童游戏室卫生间储藏室更衣室等
（2）进入销售中心前明确导示挂旗灯杆旗彩旗指示牌灯等
（3）入口广场渲染氛围彩旗花篮气球绿化等空间够时布置水体假山石花架休闲椅等
（4）销售中心外空间通透
（5）接区布置离入口处较方便业务员客户位置
（6）接区通背景板营造视觉焦点背景板展示楼盘LOGO（标志）名称图 片展示种氛围接区灯光特处理做整体局部结合天花造型特
（7）室灯光明亮重点方灯光配合作强调展板灯箱背景板等
（8）配合楼盘性质营造氛围普通住宅温馨高档住宅尊贵豪华写字楼庄重等
（9）卖点明确展示：展板图片实体展示
（10）展示区洽谈区相溶体
（11）部空间通透净高度般低36m果整体空间尺度较特殊求时高度外考虑
（12）必方布置饰品绿植
（13）接台尺寸般：长30m宽65～5cm高度68～75cm间
（14）洽谈桌尺寸D≤80cm
(二)楼通道
楼通道连接售楼处样板房（现场实景单位）间交通通道楼通道应注意点：
1． 楼通道选择保证线路短安全通畅原
2． 保证通道充足采光明
3． 利施工组织形成盘分割
4． 转折方符合行功方提示高低顶梁低等方
5． 通道较长条件做移步景丰富单调
6． 般排列方式：列式走式架空式
（三）样板房
房产项目预售时置业者产生购买行时完整房屋状况样板房制作客户前购买物业直观感觉印象样板房装修布置应表现真实时具体选择装修注意原：
1．样板房选择基原
（1）选择力户型推户型
（2）设视野环境较位置
（3）设方便售楼处达位置
（4）（层楼花）设楼低楼层
（5）（高层现楼）般设较高楼层
（6）（高层楼花）般布置4～6层果区环境已做周边景观利施工吊笼时电梯作垂直交通工具布置高楼层
2．样板房装修原
（1）装修应充分展示户型空间优势
（2）统标识系统（门前户型说明送家私电器标识）
（3）针空间客户进行引导（特难点户型面积户型）
（4）装修风格档次符合项目定位目标客户定位：济型房着力展示空间实际功展示空间实性户型住宅空间效性生活情调两方面展示高档物业着力表现尊贵豪华突出品位部展示电器家私饰品应协调装修风格新潮致风格独特
（5）色彩明快温馨煽情
（6）家私整体风格统零乱
（7）做工精细
（8）光线充足
（9）周边安全网样板房窗阳台围板间保留约30cm间隔绿化
（10）样板房门前设置鞋架发放鞋套客户直接进入
（11）样板房两层阳台等入口处设挡板防施工掉物客户造成安全性强印象

（四）形象墙围墙装修原
1 形象墙围墙般分隔施工现场保证客户楼安全视线整洁方般普通砖墙围板
2 客户视线方墙进行美化装修裱喷绘色彩直接绘
3 墙容仅仅楼盘 LOGO售楼电话根墙位置通结合灯箱广告牌昭示展示楼盘形象卖点
4 风格色彩应整体推广相统具识性

(五)环境示范
室外空间进行专项环境设计根空间设置水体造型喷泉叠泉等游泳池环境结合紧密结合假山石休闲座椅花架考虑绿植草花类般必需住宅开盘时选择时令花卉渲染气氛

（六）施工环境
施工现场应保持干净整洁条理施工现场组织理水直接代表着建筑施工公司水实力建筑施工公司水实力直接影响着房产产品质量选择合格施工公司施工现场环境维护序理直接影响项目形象市场中口碑影响消费者购买信心
（七）模型
模型法完整直接楼盘实际效果时告客户完成楼盘完整形象时方便业务员客户讲解时指明具体户型位置方位模型般包括社区整体规划模型分户模型局部模型环境模型区域模型
整体规划模型表现项目具体位置周边景观配套区布局中心庭院等整体楼盘模型常规例：1：150
分户模型实体样板房交楼标准展示全部户型时方便客户户型实际布局户空间尺寸进行解常规例1：25
局部模型楼盘现场模型充分表现局部建筑阳台建筑空中花园建筑屋项屋顶会建筑段外墙建筑墙区户外环境局部会局部等楼盘买点需展示方例根实际意确定
环境模型楼盘环境面积较特色明显通现场法展示情况采
区域模型楼盘区域规划中建设中实际现状相零乱时采

（八）广告牌灯箱导示牌彩旗等
项目位置处非干道销售中心位置便发现时广告牌灯箱导示牌彩旗作非常明显方面项目重信息（位置咨询电话等）更广阔域外发布更重客户干道熟悉方引导项目现场时项目现场气氛起烘托作

六影响项目开盘素
受市场供求关系影响房产项目销售推出时机关重周边市场项目推售工程进度决定项目进入市场销售重素相应工作：价格制定楼书单张等楼盘资料印刷完毕样板房商场会外装修完工楼梯条幅形象墙等现场包装位开通销售热线制定认购期推出单位优惠措施等
案例：某项目开盘影响素
深圳某项目进入市场销售前提条件：
1．工程进度：部分项目封顶形象购楼者展示
2．商场会封顶外装修完毕外进行形象展示
3．庭院部分绿化完成部分配套设施游泳池投入
4．售楼现场装修完毕充分展示卖点：
——售楼处气派方井然序着意营造认购气氛
——实体样板房豪华高档充分煽情
——楼通道整洁导示清晰明确

第三章 销售实施理

销售实施阶段划分
销售实施阶段划分根市场销售规律工程进度形象配合等素进行实实情况预见性期策略应根项目实际销售情况工程进度期市场竞争状况进行相应调整
项目销售时间进度房产销售分阶段：
预热期强销期持续销售期尾盘期表（销售期12月项目划分）
阶段
时间
累计销售量约
预热期
开盘前1~2月
5~10
强销期
开盘1~2月（2月）
40~50
持续销售期
开盘1~2月（4月）
70~80
尾盘期
开盘1~2月（4月）
90~95

二销售实施阶段市场推广策略
房产项目销售否成功建立成功推广策略基础房产项目销售阶段发展商代理商广告公司完成房产销售特殊性房产推广策略前置销售期1~2月结合实际案例总结出销售阶段推广策略：
（）预热期推广策略
阶段推广策略整项目形象推广需涉具体情况目标客户知道整项目题概念倡导生活方式等整楼盘档次定位重阶段阶段需进行售楼处楼书设计样板制作包括适量广告推广必进行电子楼书准备工作阶段推广工作阶段中相重
阶段广告公司工作显特重简单发展商代理商创意题通面方式表现出更重消费者够接受项目题
（二）强销期推广策略
阶段推广策略预热期形象推广实际楼盘品质相结合进步深化项目题消费者切身感受宣传实实例居住环境宣传结合园林规划设计生活空间畅想结合户型生活方便快捷结合社区外配套等方式进行阶段推广广告推广活动推广广告推广积聚量气活动推广丰富项目题获目标客户认感
阶段广告推广般广告公司代理商完成活动推广发展商代理商配合完成
（三）持续销售期推广策略
持续销售阶段该阶段时间较长销售相较困难整项目否够实现成功销售尤关键阶段面广告外量促销活动支持阶段面广告需根前阶段销售总结针已成交客户某需求特征变化推广题吸引客户活动推广较长持续销售中保持气吸引前阶段准客户成交
面广告代理商广告公司确定推行促销需发展商代理商配合完成
（四）尾盘期推广策略
尾盘期般华丽广告装修配套等工程断竣工形象广告辅助适量价格策略
该阶段工作代理商广告公司

三销售实施阶段销售策略

房产项目进入销售阶段通前期项目定位销售阶段总结出阶段销售策略
（）预热期销售策略
房产市场发展越越理性置业者购房时会反复较挑选寻求性价高物业注重眼见实现楼置业者楼花信心相足入市时机方面取决时市场竞争状况更重取决入市时工程形象展示否位
般说项目正式进入市场前预热提前亮相阶段般说种作：
1．具备销售条件需提前发布销售信息吸引客户等
2．面市场竞争激烈提前预销分流竞争手部分客户
3．开盘时达开门红先行市场中建立定知名度客户基础
4．目标客户市场进行测试正式开盘时销售策略提供准确

（二）强销期销售策略
阶段般项目正式进入市场开始销售阶段项目会投入量广告推广费般配合开盘仪式种促销活动等相应阶段销售数量力需求较高
强销期需注意问题：
1．应销售势头保持较充足房源供应量否造成客户资源浪费需保留房号数量宜超总量15
2．阶段现场热销气氛非常重困应加强促销轻易停止根实际情况变换方式保持热销场面
3．价格调整定次太般次应超1客户接受前提采步慢跑式（提价次次较少）
4．阶段项目关键阶段市场中成功建立入市形象市场认感持续期奠定较基础

（三）持续销售期策略
项目通规模广告促销逐渐进入稳销售期阶段持续销售期期间门客户量逐渐趋稳广告量前段阶段应根项目特点剩余房源挖掘性进行销售
深圳某项目紧山景公园楼盘卖点山景高尚住宅山景单位前期销售较销售进入持续销售期剩余量房源山景住宅时时发掘部分房价值发现住宅背山面水风水吉部分单位推卖点吸引量重风水客户成交快起效果

（四）尾盘期策略
项目进入尾盘尾盘销售速度明显减缓项目入伙销售问题尤突出剩余房号供客户选择范围剩余户型集中户型设计相合理总价高市场竞争力二部分户型定位区位环境符合
进入尾期般剩销售额开发商利润解决部分销售开发商特关键解决尾盘应注意：
1．考虑售价考虑时间尾盘追求高价格追求高价变现反增加风险
2．考虑现楼素做促销

四销售工作流程

确保销售工作序快捷准确进行通常销售工作程序开展：
程序：客户接谈判
该项工作销售员负责项工作销售员必须关规定进行财务工程物业理方面专业员销售理指示销售员请求协工作
程序二：定金收取认购合签订
该项工作销售员财务员配合完成认购合财务员统保前销售员序号领销售员客户签订签订认购合前必须销售理核定房号然通知收取定金
定金必须财务员直接收取开具收财务员收取定金时必须做房号次核实认购合核查工作然刻做账目记录记录包括房号收取金额合编号业姓名联系址电话等
程序三：交纳首期房款签订正式楼宇买卖合
认购合中般约定着期房款交纳具体时间（般签订认购合7~15日具体天数城市项目定）约定时间达前2日销售员负责提醒客户预备首付款反馈情况财务员通报期日配合财务员做收取工作
首期款直接财务员收取时客户开具收付清首期证明客户选择首期分期付款时签订首期分期付款协议完成须做账目记录
付清首期证明工作员原应刻客户签订正式楼宇买卖合收回认购合客户说明余款交纳期限银行揭事宜
程中销售员应做客户接指引工作协助做关事宜解释工作
程序四：交纳余款办理揭
该项工作财务员专职员（开发公司银行公证机关保险公司等）负责完成销售员须做客户接指引工作销售理指示关专职员求配合完成关工作
程序五：售服务工作
售服务包括已购房客户回访客户提出关申请进落实项目入住手续协助办理等服务程中销售员必须树立次生意终生客户宗旨方面客户发展成忠诚客户创造新销售机会时市场中企业树立良行业形象

常客户接流程：
2 秘书迎客
3 客户登记
4 介绍
5 谈客
6 帮客造势
7 封房订
8 签约
9 缴纳首期款
10 准备揭资料
11 办理揭

置业顾问谈客十步骤：
1 关系赞美
2 摸底
3 前期介绍
4 配套物介绍
5 选择户型
6 计算房款付款方式
7 三板斧保值增值
8 三板斧入市良机
9 三板斧价格合理
10订（定）签约

五销售理
（）客户接理
销售中心销售员客户接参考求：
第步：客户推开售楼处门服务开始
1．客户推开门服务开始
2．终身客户
第二步：携带资料离座迎客问介绍
1．第时间起身迎接时问介绍
2．问候介绍语定规范：您欢迎房某某（讲清名字）
第三步：介绍展板容
1．次序进行介绍量突出卖点
2．声音柔音调宜高
3．语文明
4．介绍简单专业
第四步：请客入座讲解楼书
1．定规范语：请边入座您详细介绍？
2．介绍属实详细专业
3．诋毁楼盘
第五步：带客户房
1．定亲带客户房
2．规范语：请请边走
3．走客户前客户开门操作电梯
4．样板房重点握限度突出卖点
5．诋毁楼盘
第六步：客户设计购买方案
1．尊重客户前提作消费引导
2．方案设计合理行出错
3．房号提供定准确
第七步：作客户登记
1．尊重客户前提求客户填写登记表
2．客户执意留电话勉强
3．客户特征购买意时记录方便续进
第八步：礼貌送客销售中心门口
1．面带微笑动客户开门
2．规范语：见欢迎
3．目送客户走出五十米外
第九步：客户表达认购意收取定金开收
1．定金定销售理（销售理指定销售员）收取
2．定金定二核数
3．开出收定注明房号金额（写）交款方式
第十步：签署认购合
1．认购合般销售代表填写
2．认购合填写错误
3．填写完认购合定工作员审核误客户签署
第十步：提醒客户交首期款（房款）
达约定时间前般需提前天提醒客户预备首期房款提醒时注意方式语气
第十二步：签署商品房买卖合
1．合定先铅笔填写客户事确认签字笔誊写注意擦掉铅笔印迹
2．买方签名定买方书面委托（必须公证）代理
3．客户领取合定签名登记
第十三步：通知办理揭
1．提前七天第次通知客户讲清客户必须携带资料办理方时间
2．提前三天第二次提醒客户
3．提前天第三次通知客户
第十四步：协助办理入住手续
1．态度更加动必时亲带理处
2．定客户表示祝贺
第十五步：时客户提供房产市场信息
1．客户入住解居住情况
2．新房产信息客户拒绝前提客户继续提供保持长期联系

（二）销售现场理
销售现场理遵循原进行
1．楼盘客户资源享
遇两客户物业意应遵循成交优先原先交定金者先
2．客户登记时进
销售员应客户登记简记录接客户次进情况客户记页连续登记留空页撕页销售理权时抽查踪记录情况
3．现场接轮序
销售理负责具体项目值班安排现场（含公司）接遵循原：
现场接客户须问询已接受公司事服务询问方式必须然贴尊重客户语气缓亲切：您前？资料？解资料？
4．业务交叉情况处理
确定前序门客户登记进线电话登记准谁接时间前销售员动退出
5．实销售员进入售楼处
现场观摩满周方参接电话轮序接没销售员场时接客户处理客户遇困难应时销售理反映销售理指定销售员辅导销售
6．权限控制
销售理负责具体楼盘销售组织严格控制优惠折扣业务员概承诺种额外折扣优惠条件实推介遇特殊情况须销售理请示确定
7．发扬团队作战精神互谅互尊重事劳动

（三）房号理
售前定统安排房号（书面确认）整层保留交叉保留然保留进行计划外统售价房源结合资料天关注房号变动
房号理应遵循原：
1．房号理必须专负责销售员收取定金前必须通知房号理者确定房号允许销售方办理收取定金手续
2．房号理者必须客户办理定房手续作销控房号标准咨询诚意表示均视成交客户交付定金行办理定房手续时间先准
3．发生交易（客户办理定房手续）房号理者必须立做书面记录通知销售员停止客户推荐房号









第四章 促销方式

市场环境中促销逐渐成整销售程中缺环促销方式组合销售帮助房产项目销售中种媒体包括报纸杂志电视网络项目目标客户底影响力？客户真正解开发产品项目市场认建立起客户项目信心关注度？问题促销程中需仔细考虑

特定阶段促销方式
（）预热期普遍优惠折扣
项目销售预热阶段整体价格策略般采低开高走超值价入市集聚气步步走高方式预热期普遍较高价目表付款方式低1~2优惠折扣
（二）配合活动营销优惠
活动营销销售程种重促销方式般采取抽折扣优惠方式次活动中优胜者抽奖幸运购房获价目表低1~2优惠年物业理费相价格家电器会金卡等
（三）老业带新客户优惠
房产销售置业者间口碑相传已成促销方式种老业带新客户成相重促销模式鼓励老业带新客户促进成交实现实际操作程中常予定优惠双方均参加抽奖优惠方式种样例年物业理费会金卡年停车费家电器厨卫装修套餐等
（四）特节日优惠
特节日开展促销活动时机公开发售天封顶日入住日会开放日等项目工程重阶段性纪念日优惠方采取销售较击方式例发放套特价房参加抽奖必须公布优惠条件起抽奖日已正式定金准业抽中者已定单元获定折扣
（五）尾盘期难点户型优惠
尾盘通常剩余难点单元采取日套特价房推出较日价目表较优惠方式

二特定项目促销方式
（）高档住宅促销
根高档住宅客户般分析群体解项目信息途径广告促购买素更广告更注重产品身认更注重产品业界口碑形象相理性
样客户群应该什样形式信息传递？活动营销选择方式
知名专家项目展示客户身体现开发商产品强信心种信心通种诚实客观方式传递客户建立起企业务实张扬良形象较直接面广告更易消客户怀疑戒备心理

（二）普通住宅促销
工薪阶层通常属实惠型买家促销方式采利方式利形式许种实际操作中针工薪阶层促销方式采卡折送奖等种付款方式形式促销
1．卡
预热期应开盘蓄积气留住诚意客户开盘开出气势发送制作精美卡成置业者身份标志强化开发商楼盘品牌
卡般抛弃型卡制作工艺精美身具收藏价值时成VIP持卡者优先选房号享受额外优惠折扣免费入托免费会免费赠阅持卡者指定时间条件退房等优惠
2．折
针工薪阶层折扣非常实惠方式折扣点划分档次选择开盘星期促销活动日封顶星期购房先序享受优惠
3．送
配合促销活动户型推广策略采送家电送装修送会员卡物业理费方式根促销目选择赠送等消化景观户型单位采取送装修车位等高价值实赠品方式
4．奖
促销活动期间诚意客房户采取抽奖方式奖品数量根诚意客户数量灵活调整
5．种形式付款
选择提供种付款形式次性付款定时间享受少量折扣等方式

（三）写字楼项目商物业促销
写字楼项目商业物业促销鉴方式外具办公性质客户企业（商家连锁店等）创业者商界士办事机构代办处职业者居家办公体SOHO族等针客户降低公司运营成提供商务配套服务等角度考虑送装修期物业理费公司提供干固定车位等







第五章 销售参考资料汇编

房产广告发布暂行规定
第条 发布房产广告应遵守中华民国广告法中华民国城市房产理法中华民国土理法国家关广告监督理房产理规定
第二条 规定称房产广告指房产开发企业房产权利房产中介服务机构发布房产项目预售预租出售出租项目转房产项目介绍广告居民私非营性售房租房换房广告适规定
第三条 房产广告必须真实合法科学准确符合社会义精神文明建设求欺骗误导公众
第四条 列情况房产发布广告：
（）未法取国土权土开发建设
（二）未国家征集体土建设
（三）司法机关行政机关法裁定决定查封者形式限制房产权利
（四）预售房产未取该项目预售许证
（五）权属争议
（六）违反国家关规定建设
（七）符合工程质量标准验收合格
（八）法律行政法规规定禁止情形
第五条 发布房产广告应具者提供列相应真实合法效证明文件：
（）房产开发企业房产权利房产中介服务机构营业执者体资格证明
（二）建设部门颁发项目土权证明
（三）土部门颁项目土权证明
（四）工程竣工验收合格证明
（五）发布房产项目预售出售广告应具方政府建设部门颁发预售销售许证明出租项目转广告应具相应产权证明
（六）中介机构发布代理房产项目广告应提供业委托证明
（七）工商行政理机关规定证明
第六条 房产预售销售广告必须载明事项：
（）开发企业名称
（二）中介服务机构代理销售载明该机构名称
（三）预售者销售许证书号
广告中仅介绍房产项目名称必载明述事项
第七条 房产广告含风水占卜等封建迷信容项目情况进行说明渲染悖社会良风尚
第八条 房产广告中涉权者权者基单位应实际意义完整生产生活空间
第九条 房产广告中价格表示应清楚表示实际销售价格明示价格效期限
第十条 房产中表现项目位置应该项目达某具体参物现交通干道实际距离表示需时间表示距离
房产广告中项目位置示意图应准确清楚例恰
第十条 房产广告中涉交通商业文化教育设施市政条件等规划者建设中应广告中注明
第十二条 房产广告中涉面积应表明建筑面积者面积
第十三条 房产广告涉部结构装修装饰应真实准确预售预租商品房广告涉装修装饰容
第十四条 房产广告中利项目形象环境作项目效果
第十五条 房产广告中建筑设计效果图者模型片应广告中注明
第十六条 房产广告中出现融资者变相融资容含升值者投资回报承诺
第十七条 房产广告中涉贷款服务应载明提供贷款银行名称贷款额度年期
第十八条 房产广告中含广告够入住者办理户口业升学等事项承诺
第十九条 房产广告中涉物业理容应符合国家关规定涉尚未实现物业理容应广告中注明
第二十条 房产广告中涉资产评估应表明评估单位估价师评估时间数统计资料文摘引语应真实准确表明出处
第二十条 违反规定发布广告广告法关条款处罚广告法具体处罚条款广告监督理机关责令停止发布违法行处三万元罚款
第二十二条 规定九九七年二月日起施行


二城市房产中介服务理规定(修正版全文)

（1996年1月8日建设部令第50号发布2001年8月15日根建设部关修改＜城市房产中介服务理规定＞决定修正）
第章 总
第条 加强房产中介服务理维护房产市场秩序保障房产活动事合法权益根中华民国城市房产理法制定规定
第二条 事城市房产中介服务应遵守规定
规定称房产中介服务指房产咨询房产价格评估房产纪等活动总称
规定称房产咨询指房产活动事提供法律法规政策信息技术等方面服务营活动
规定称房产价格评估指房产进行测算评定济价值价格营活动
规定称房产纪指委托提供房产信息居间代理业务营活动
第三条 国务院建设行政部门口理全国房产中介服务工作
省治区建设行政部门口理行政区域房产中介服务工作
直辖市市县民政府房产行政部门（简称房产理部门）理行政区域房产中介服务工作
第二章 中介服务员资格理
第四条 第四条事房产咨询业务员必须具房产相关专业中等学历房产咨询业务相关初级专业技术职称取考试合格证书专业技术员
房产咨询员考试办法省治区民政府建设行政部门直辖市房产理部门制订
第五条 国家实行房产价格评估员资格认证制度
房产价格评估员分房产估价师房产估价员
第六条 第六条房估价师必须国家统考试执业资格认证取房产估价师执业资格证书注册登记取房产估价师注册证员未取房产估价师注册证员房产估价师名义事房产估价业务
房产估价师考试办法国务院建设行政部门事部门制定
第七条 第七条房产估价员必须考试取房产估价员岗位合格证员未取房产估价员岗位合格证员事房产估价业务
房产估价员考试办法省治区民政府建设行政部门直辖市房产理部门制订
第八条 第八条房产纪必须考试注册取房产纪资格证员未取房产纪资格证员事房产纪业务
房产纪考试注册办法行制定
第九条 严禁伪造涂改转房产估价师执业资格证书房产估价师注册证房产估价员岗位合格证房产纪资格证
遗失房产估价师执业资格证书房产估价师注册证房产估价员岗位合格证房产纪资格证应原发证机关申请补发
第三章 中介服务机构理
第十条 事房产中介业务应设立相应房产中介服务机构
房产中介服务机构应具独立法资格济组织
第十条 设立房产中介服务机构应具备列条件：
（）名称组织机构
（二）固定服务场
（三）规定数量财产费
（四）事房产咨询业务具房产相关专业中等学历初级专业技术职称员须占总数50％事房产评估业务须规定数量房产估价师事房产纪业务须规定数量房产纪
跨省治区直辖市事房产估价业务机构应该业务发生省治区民政府建设行政部门者直辖市民政府房产行政部门备案
第十二条 设立房产中介服务机构应工商行政理部门申请设立登记房产中介服务机构领取营业执月应登记机关县级民政府房产理部门备案
第十三条 房产理部门应年房产中介服务机构专业员条件进行次检查年年初公布检查合格房产中介服务机构名单检查合格事房产中介业务
第十四条 房产中介服务机构必须履行列义务：
（）遵守关法律法规政策
（二）遵守愿公诚实信原
（三）核准业务范围事营活动
（四）规定标准收取费
（五）法交纳税费
（六）接受行业部门关部门指导监督检查
第四章 中介业务理
第十五条 房产中介服务员承办业务中介机构统受理委托签订书面中介服务合
第十六条 委托意房产中介服务机构委托房产中介业务转委托具相应资格中介服务机构代理增加佣金
第十七条 房产中介服务合应包括列容：
（）事姓名者名称住
（二）中介服务项目名称容求标准
（三）合履行期限
（四）收费金额支付方式时间
（五）违约责纠纷解决方式
（六）事约定容
第十八条 条房产中介服务费房产中介服务机构统收取房产中介服务机构收取费应开具发票法纳税
第十九条 房产中介服务机构开展业务应建立业务记录设立业务台帐业务记录业务台帐应载明业务活动中收入支出等费省治区建设行政部门直辖市房产理部门求容
第二十条 房产中介服务员执行业务根需查阅委托关资料文件查现场委托应协助
第二十条 房产中介服务员房产中介活动中列行：
（）索取收受委托合外酬金财物者利工作便牟取正利益
（二）允许名义事房产中介业务
（三）时两两中介服务机构执行业务
（四）方事串通损害方事利益
（五）法律法规禁止行
第二十二条 房产中介服务员委托利害关系应回避委托权求回避
第二十三条 房产中介服务员失事造成济损失中介服务机构承担赔偿责中介服务机构关员追偿
第五章 罚
第二十四条 条违反规定列行直辖市市县民政府房产理部门会关部门责者予处罚：
（）未取房产中介资格擅事房产中介业务责令停止房产中介业务处1万元3万元罚款
（二）违反规定第九条第款规定收回资格证书者公告资格证书作废处1万元罚款
（三）违反规定第二十条规定收回资格证书者公告资格证书作废处1万元3万元罚款
（四）超营业范围事房产中介活动处1万元3万元罚款
第二十五条 条委托原房产中介服务机构员造成济损失委托应承担赔偿责
第二十六条 房产中介服务员违反规定构成犯罪法追究刑事责
第二十七条 房产理部门工作员房产中介服务理中权谋私贪污受贿法予行政处分构成犯罪法追究刑事责
第六章 附
第二十八条 省治区建设行政部门直辖市房产行政部门根规定制定实施细
第二十九条 规定国务院建设行政部门负责解释
第三十条 规定1996年2月1日起施行


三房产理法
１９９４年７月５日 第八届全国民代表会常务委员会第八次会议通 1994年7月5日中华民国席令第29号公布 1995年1月1日起施行）
目录
第章 总
第二章 房产开发
第节 土权出
第二节 土权划拨
第三章 房产开发
第四章 房产交易
第节 第节 般规定
第二节 第二节 房产转
第三节 房产抵押
第四节 第四节 房屋租赁
第五节 中介服务机构
第五章 房产权属登记理
第六章 法律责
第七章 附
第章 总
第条 加强城市房产理维护房产市场秩序保障房产权利合法权益促进房产业健康发展制定法
第二条 中华民国城市规划区国土（简称国土）范围取房产开发土权事房产开发房产交易实施房产理应遵守法
法称房屋指土房屋等建筑物构筑物
法称房产开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设行
法称房产交易包括房产转房产抵押房屋租赁
第三条 第三条 国家法实行国土偿限期制度国家法规定范围划拨国土权外
第四条 国家根社会济发展水扶持发展居民住宅建设逐步改善居民居住条件
第五条 第五条 房产权利应遵守法律行政法规法纳税房产权利合法权益受法律保护单位侵犯
第六条 国务院建设行政部门土理部门国务院规定职权划分司职密切配合理全国房产工作
第七条 县级方民政府房产理土理部门机构设置职权省治区直辖市民政府确定
第二章 房产开发
第节 土权出
第八条 土权出指国家国土权（简称土权）定年限出土者土者国家支付土权出金行
第九条 第八条 城市规划区集体土法征转国土该幅国土权方偿出
第十条 土权出必须符合土利总体规划城市规划年度建设计划
第十条 县级方民政府出土权房产开发须根省级民政府达控制指标拟订年度出土权总面积方案国务院规定报国务院者省级民政府批准第十条 土权出市县民政府计划步骤进行出幅块途年限条件市县民政府土理部门会城市规划建设房产理部门拟定方案国务院规定报批准权民政府批准市县民政府土理部门实施
直辖市县民政府关部门行前款规定权限直辖市民政府规定
第十二条 土权出采取拍卖招标者双方协议方式
商业旅游娱乐豪华住宅条件必须采取拍卖招标方式没条件采取拍卖招标方式采取双方协议方式
采取双方协议方式出土权出金低国家规定确定低价
第十三条 土权出高年限国务院规定
第十四条 土权出应签订书面出合
土权出合市县民政府土理部门土者签订
第十五条 土者必须出合约定支付土权出金未出合约定支付土权出金土理部门权解合请求违约赔偿
第十六条 土者出合约定支付土权出金市县民政府土理部门必须出合约定提供出土未出合约定提供出土土者权解合土理部门返土权出金土者请求违约赔偿
第十七条 土者需改变土权出合约定土途必须取出方市县民政府城市规划行政部门意签订土权出合变更协议者重新签订土权出合相应调整土权出金
第十八条 土权出金应全部缴财政列入预算城市基础设施建设土开发土权出金缴具体办法国务院规定
第十九条 国家土者法取土权出合约定年限届满前收回特殊情况根社会公利益需法律程序提前收回根土者土实际年限开发土实际情况予相应补偿
第二十条 土权土灭失终止
第二十条 土权出合约定年限届满土者需继续土应迟届满前年申请续期根社会公利益需收回该幅土应予批准批准准予续期应重新签订土权出合规定支付土权出金
土权出合约定年限届满土者未申请续期者申请续期前款规定未获批准土权国家偿收回
第二节 土权划拨
第二十二条 土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付土者行
法规定划拨方式取土权法律行政法规规定外没期限限制
第二十三条 列建设土权确属必需县级民政府法批准划拨：
（）国家机关军事
（二）城市基础设施公益事业
（三）国家重点扶持源交通水利等项目
（四）法律行政法规规定

第三章 房产开发
第二十四条 房产开发必须严格执行城市规划济效益社会效益环境效益相统原实行全面规划合理布局综合开发配套建设
第二十五条 出方式取土权进行房产开发必须土权出合约定土途动工开发期限开发土超出合约定动工开发日期满年未动工开发征收相土权出金百分二十土闲置费满二年未动工开发偿收回土权抗力者政府政府关部门行者动工开发必需前期工作造成动工开发迟延外
第二十六条 房产开发项目设计施工必须符合国家关标准规范
房产开发项目竣工验收合格方交付
第二十七条 法取土权法关法律行政法规规定作价入股合资合作开发营房产
第二十八条 国家采取税收等方面优惠措施鼓励扶持房产开发企业开发建设居民住宅
第二十九条 房产开发企业营利目事房产开发营企业设立房产开发企业应具备列条件：
（）名称组织机构
（二）固定营场
（三）符合国务院规定注册资
（四）足够专业技术员
（五）法律行政法规规定条件
设立房产开发企业应工商行政理部门申请设立登记工商行政理部门符合法规定条件应予登记发营业执符合法规定条件予登记
设立限责公司股份限公司事房产开发营应执行公司法关规定
房产开发企业领取营业执月应登记机关县级方民政府规定部门备案
第三十条 房产开发企业注册资投资总额例应符合国家关规定
房产开发企业分期开发房产分期投资额应项目规模相适应土权出合约定期投入资金项目建设

第四章 房产交易
第节 般规定
第三十条 房产转抵押时房屋权该房屋占范围土权时转抵押
第三十二条 基准价标定价类房屋重置价格应定期确定公布具体办法国务院规定
第三十三条 国家实行房产价格评估制度
房产价格评估应遵循公正公公开原国家规定技术标准评估程序基准价标定价类房屋重置价格基础参市场价格进行评估
第三十四条 国家实行房产成交价格申报制度
房产权利转房产应县级方民政府规定部门实申报成交价瞒报者作实申报
第三十五条 房产转抵押事应法第五章规定办理权属登记
第二节 房产转
第三十六条 房产转指房产权利通买卖赠者合法方式房产转移行
第三十七条 列房产转：
（）出方式取土权符合法第三十八条规定条件
（二）司法机关行政机关法裁定决定查封者形式限制房产权利
（三）法收回土权
（四）房产未书面意
（五）权属争议
（六）未法登记领取权属证书
（七）法律行政法规规定禁止转情形
第三十八条 出方式取土权转房产时应符合列条件：
（）出合约定已支付全部土权出金取土权证书
（二）出合约定进行投资开发属房屋建设工程完成开发投资总额百分二十五属成片开发土形成工业者建设条件
转房产时房屋已建成应持房屋权证书
第三十九条 划拨方式取土权转房产时应国务院规定报批准权民政府审批批准权民政府准予转应受方办理土权出手续国家关规定缴纳土权出金
划拨方式取土权转房产报批时批准权民政府国务院规定决定办理土权出手续转方应国务院规定转房产获收益中土收益缴国家者作处理
第四十条 房产转应签订书面转合合中应载明土权取方式
第四十条 房产转时土权出合载明权利义务转移
第四十二条 出方式取土权转房产土权年限原土权出合约定年限减原土者已年限剩余年限
第四十三条 出方式取土权转房产受改变原土权出合约定土途必须取原出方市县民政府城市规划行政部门意签订土权出合变更协议者重新签订土权出合相应调整土权出金
第四十四条 商品房预售应符合列条件：
（）已交付全部土权出金取土权证书
（二）持建设工程规划许证
（三）提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资百分二十五已确定施工进度竣工交付日期
（四）县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证明
商品房预售应国家关规定预售合报县级民政府房产理部门土理部门登记备案
商品房预售款项必须关工程建设
第四十五条 商品房预售商品房预购购买未竣工预售商品房行转问题国务院规定
第三节 房产抵押
第四十六条 房产抵押指抵押合法房产转移占方式抵押权提供债务履行担保行债务履行债务时抵押权权法抵押房产拍卖价款优先受偿
第四十七条 法取房屋权连该房屋占范围土权设定抵押权
出方式取土权设定抵押权
第四十八条 房产抵押应土权证书房屋权证书办理
第四十九条 房产抵押抵押抵押权应签订书面抵押合
第五十条 设定房产抵押权土权划拨方式取法拍卖该房产应拍卖价款中缴纳相应缴纳土权出金款额抵押权方优先受偿
第五十条 房产抵押合签订土新增房屋属抵押财产需拍卖该抵押房产时法土新增房屋抵押财产拍卖拍卖新增房屋抵押权权优先受偿
第四节 房屋租赁
第五十二条 房屋租赁指房屋权作出租房屋出租承租承租出租支付租金行
第五十三条 房屋租赁出租承租应签订书面租赁合约定租赁期限租赁途租赁价格修缮责等条款双方权利义务房产理部门登记备案
第五十四条 住宅房租赁应执行国家房屋城市民政府规定租赁政策租房屋事生产营活动租赁双方协商议定租金租赁条款
第五十五条 营利目房屋权划拨方式取权国土建成房屋出租应租金中含土收益缴国家具体办法国务院规定
第五节 中介服务机构
第五十六条 房产中介服务机构包括房产咨询机构房产价格评估机构房产纪机构等
第五十七条 房产中介服务机构应具备列条件：
（）名称组织机构
（二）固定服务场
（三）必财产费
（四）足够数量专业员
（五）法律行政法规规定条件
设立房产中介服务机构应工商行政理部门申请设立登记领取营业执方开业
第五十八条 国家实行房产价格评估员资格认证制度
第五章 房产权属登记理
第五十九条 国家实行土权房屋权登记发证制度
第六十条 出者划拨方式取土权应县级方民政府土理部门申请登记县级方民政府土理部门核实级民政府颁发土权证书
法取房产开发建成房屋应土权证书县级方民政府房产理部门申请登记县级方民政府房产理部门核实颁发房屋权证书
房产转者变更时应县级方民政府房产理部门申请房产变更登记变更房屋权证书级民政府土理部门申请土权变更登记级民政府土理部门核实级民政府更换者更改土权证书
法律规定关法律规定办理
第六十条 房产抵押时应县级方民政府规定部门办理抵押登记
处分抵押房产取土权房屋权应章规定办理户登记
第六十二条 省治区直辖市民政府确定县级方民政府部门统负责房产理土理工作制作颁发统房产权证书法第六十条规定房屋权该房屋占范围土权确认变更分载入房产权证书
第六章 法律责
第六十三条 违反法第十条第十条规定擅批准出者擅出土权房产开发级机关者单位予关责员行政处分
第六十四条 违反法第二十九条规定未取营业执擅事房产开发业务县级民政府工商行政理部门责令停止房产开发业务活动没收违法处罚款
第六十五条 违反法第三十八条第款规定转土权县级民政府土理部门没收违法处罚款
第六十六条 违反法第三十九条第款规定转房产县级民政府土理部门责令缴纳土权出金没收违法处罚款
第六十七条 违反法第四十四条第款规定预售商品房县级民政府房产理部门责令停止预售活动没收违法处罚款
第六十八条 违反法第五十七条规定未取营业执擅事房产中介服务业务县级民政府工商行政理部门责令停止房产中介服务业务活动没收违法处罚款
第六十九条 没法律法规房产开发企业收费级机关应责令退回收取钱款情节严重级机关者单位予直接责员行政处分
第七十条 房产理部门土理部门工作员玩忽职守滥职权构成犯罪法追究刑事责构成犯罪予行政处分
房产理部门土理部门工作员利职务便利索取财物者非法收受财物谋取利益构成犯罪惩治贪污罪贿赂罪补充规定追究刑事责构成犯罪予行政处分
第六章 附
第七十条 城市规划区外国土范围取房产开发土权事房产开发交易活动实施房产理参法执行


四商品房销售理办法
(2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通建设部部长俞正声4月4日签署88号部令发布2001年6月1日起施行)
第章 总

第条 规范商品房销售行保障商品房交易双方事合法权益根中华民国城市房产理法城市房产开发营理条例制定办法
第二条 商品房销售商品房销售理应遵守办法
第三条 商品房销售包括商品房现售商品房预售
办法称商品房现售指房产开发企业竣工验收合格商品房出售买受买受支付房价款行
办法称商品房预售指房产开发企业正建设中商品房预先出售买受买受支付定金者房价款行
第四条 房产开发企业行销售商品房委托房产中介服务机构销售商品房
第五条 国务院建设行政部门负责全国商品房销售理工作
省治区民政府建设行政部门负责行政区域商品房销售理工作
直辖市市县民政府建设行政部门房产行政部门（统称房产开发部门）职责分工负责行政区域商品房销售理工作

第二章　销售条件

第六条 商品房预售实行预售许制度
商品房预售条件商品房预售许证明办理程序城市房产开发营理条例城市商品房预售理办法关规定执行
第七条 商品房现售应符合条件：
（）现售商品房房产开发企业应具企业法营业执房产开发企业资质证书
（二）取土权证书者土批准文件
（三）持建设工程规划许证施工许证
（四）已通竣工验收
（五）拆迁安置已落实
（六）供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付条件配套基础设施公设施具备交付条件者已确定施工进度交付日期
（七）物业理方案已落实
第八条 第八条　房产开发企业应商品房现售前房产开发项目手册符合商品房现售条件关证明文件报送房产开发部门备案
第九条 房产开发企业销售设抵押权商品房抵押权处理中华民国担保法城市房产抵押理办法关规定执行
第十条 房产开发企业未解商品房买卖合前作合标物商品房行销售
第十条 房产开发企业采取返销售者变相返销售方式销售商品房
房产开发企业采取售包租者变相售包租方式销售未竣工商品房
第十二条 商品住宅套销售分割拆零销售
第十三条 商品房销售时房产开发企业选聘物业理企业买受应订立商品房买卖合时房产开发企业选聘物业理企业订立关物业理协议

第三章　广告合
第十四条 房产开发企业房产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应执行中华民国广告法房产广告发布暂行规定等关规定广告容必须真实合法科学准确
第十五条 房产开发企业房产中介服务机构发布商品房销售广告宣传资料明示事项　事应商品房买卖合中约定
第十六条 商品房销售时房产开发企业买受应订立书面商品房买卖合
商品房买卖合应明确容：
（）事名称者姓名住
（二）商品房基状况
（三）商品房销售方式
（四）商品房价款确定方式总价款付款方式付款时间
（五）交付条件日期
（六）装饰设备标准承诺
（七）供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施公设施交付承诺关权益责
（八）公配套建筑产权属
（九）面积差异处理方式
（十）办理产权登记关事宜
（十）解决争议方法
（十二）违约责
（十三）双方约定事项
第十七条 商品房销售价格事协商议定国家规定外
第十八条 商品房销售套（单元）计价套建筑面积者建筑面积计价
商品房建筑面积套建筑面积分摊建筑面积组成套建筑面积部分独立产权分摊建筑面积部分产权买受法律法规规定享权利承担责
套（单元）计价者套建筑面积计价商品房买卖合中应注明建筑面积分摊建筑面积
第十九条 套（单元）计价现售房屋事现售房屋实勘察合中直接约定总价款
套（单元）计价预售房屋房产开发企业应合中附售房屋面图面图应标明详细尺寸约定误差范围房屋交付时　套型设计图纸致相关尺寸约定误差范围维持总价款变套型设计图纸致者相关尺寸超出约定误差范围合中未约定处理方式买受退房者房产开发企业重新约定总价款买受退房房产开发企业承担违约责
第二十条 套建筑面积者建筑面积计价事应合中载明合约定面积产权登记面积发生误差处理方式合未作约定原处理：
（）面积误差绝值3％（含3％）实结算房价款
（二）面积误差绝值超出3％时买受权退房买受退房房产开发企业应买受提出退房日起30日买受已付房价款退买受时支付已付房价款利息买受退房产权登记面积合约定面积时面积误差3％（含3％）部分房价款买受补足超出3％部分房价款房产开发企业承担产权买受产权登记面积合约定面积时面积误差绝值3％（含3％）部分房价款房产开发企业返买受绝值超出3％部分房价款房产开发企业双倍返买受

　 　　 　　　　　产权登记面积－合约定面积
　　 面积误差＝─────────────────────　×100
　　　 　　　　　　　　 合约定面积
办法第二十四条规定规划设计变更造成面积差异事解合应签署补充协议
第二十条 建筑面积计价事应合中约定套建筑面积分摊建筑面积约定建筑面积变套建筑面积发生误差建筑面积套建筑面积均发生误差时处理方式
第二十二条 符合商品房销售条件房产开发企业销售商品房买受收取预订款性质费
符合商品房销售条件房产开发企业订立商品房买卖合前买受收取预订款性质费订立商品房买卖合时收费应抵作房价款事未订立商品房买卖合房产开发企业应买受返收费事间约定约定
第二十三条 　房产开发企业应订立商品房买卖合前买受明示商品房销售理办法商品房买卖合示范文预售商品房必须明示城市商品房预售理办法
第二十四条 　房产开发企业应批准规划设计建设商品房商品房销售房产开发企业擅变更规划设计
规划部门批准规划变更设计单位意设计变更导致商品房结构型式户型空间尺寸变化出现合事约定影响商品房质量者功情形　房产开发企业应变更确立日起10日书面通知买受
买受权通知达日起15日做出否退房书面答复买受通知达日起15日未作书面答复视接受规划设计变更引起房价款变更房产开发企业未规定时限通知买受买受权退房买受退房房产开发企业承担违约责
第四章 销售代理
第二十五条 　房产开发企业委托中介服务机构销售商品房受托机构应法设立取工商营业执房产中介服务机构
房产开发企业应受托房产中介服务机构订立书面委托合委托合应载明委托期限委托权限委托委托权利义务
第二十六条 　受托房产中介服务机构销售商品房时应买受出示商品房关证明文件商品房销售委托书
第二十七条 　受托房产中介服务机构销售商品房时应实买受介绍代理销售商品房关情况
受托房产中介服务机构代理销售符合销售条件商品房
第二十八条 　受托房产中介服务机构代理销售商品房时收取佣金外费
第二十九条 　商品房销售员应专业培训方事商品房销售业务

第五章 交 付
第三十条 房产开发企业应合约定符合交付条件商品房期交付买受未期交付房产开发企业应承担违约责
抗力者事合中约定原需延期交付房产开发企业应时告知买受
第三十条 　房产开发企业销售商品房时设置样板房应说明实际交付商品房质量设备装修样板房否致未作说明实际交付商品房应样板房致
第三十二条 　销售商品住宅时房产开发企业应根商品住宅实行质量保证书住宅说明书制度规定（简称规定）买受提供住宅质量保证书住宅说明书
第三十三条 　房产开发企业应售商品房承担质量保修责事应合中保修范围保修期限保修责等容做出约定保修期交付日起计算
商品住宅保修期限低建设工程承包单位建设单位出具质量保修书约定保修期存续期存续期少规定中确定低保修期限保修期低规定中确定低保修期限
非住宅商品房保修期限低建设工程承包单位建设单位出具质量保修书约定保修期存续期
保修期限发生属保修范围质量问题房产开发企业应履行保修义务造成损失承担赔偿责抗力者造成损坏房产开发企业承担责
第三十四条 　房产开发企业应商品房交付前项目委托具房产测绘资格单位实施测绘测绘成果报房产行政部门审核房屋权属登记
房产开发企业应商品房交付日起60日需提供办理房屋权属登记资料报送房屋房产行政部门
房产开发企业应协助商品房买受办理土权变更房屋权登记手续
第三十五条 　商品房交付买受认体结构质量合格关规定委托工程质量检测机构重新核验核验确属体结构质量合格买受权退房买受造成损失房产开发企业应法承担赔偿责

第七章 法律责

第三十六条 　未取营业执擅销售商品房县级民政府工商行政理部门城市房产开发营理条例规定处罚
第三十七条 未取房产开发企业资质证书擅销售商品房责令停止销售活动处5万元10万元罚款
第三十八条 　违反法律法规规定擅预售商品房责令停止违法行没收违法收取预付款处已收取预付款1％罚款
第三十九条 　未解商品房买卖合前作合标物商品房行销售处警告责令限期改正处2万元3万元罚款构成犯罪法追究刑事责
第四十条 房产开发企业未组织竣工验收验收合格者合格合格验收商品房擅交付建设工程质量理条例规定处罚
第四十条 　房产开发企业未规定测绘成果者需提供办理房屋权属登记资料报送房产行政部门处警告责令限期改正处2万元3万元罚款
第四十二条 　房产开发企业销售商品房中列行处警告责令限期改正处1万元3万元罚款
（）未规定现售条件现售商品房
（二）未规定商品房现售前房产开发项目手册符合商品房现售条件关证明文件报送房产开发部门备案
（三）返销售者变相返销售商品房
（四）采取售包租者变相售包租方式销售未竣工商品房
（五）分割拆零销售商品住宅
（六）符合商品房销售条件买受收取预订款性质费
（七）未规定买受明示商品房销售理办法商品房买卖合示范文城市商品房预售理办法
（八）委托没资格机构代理销售商品房
第四十三条 　房产中介服务机构代理销售符合销售条件商品房处警告责令停止销售处2万元3万元罚款
第四十四条 　国家机关工作员商品房销售理工作中玩忽职守滥职权徇私舞弊法予行政处分构成犯罪法追究刑事责

第七章 附

第四十五条 　办法称返销售指房产开发企业定期买受返购房款方式销售商品房行
办法称售包租指房产开发企业定期限承租者代出租买受购该企业商品房方式销售商品房行
办法称分割拆零销售指房产开发企业成套商品住宅分割数部分分出售买受方式销售商品住宅行
办法称产权登记面积指房产行政部门确认登记房屋面积
第四十六条 　省治区直辖市民政府建设行政部门根办法制定实施细
第四十七条 　办法国务院建设行政部门负责解释


五城市商品房预售理办法
（1994年11月15日建设部令第40号发布2001年8月15日根建设部关修改（城市商品房预售理办法）决定修正） 
第条       加强商品房预售理维护商品房交易双方合法权益根中华民国城市房产理法城市房产开发营理条例制定办法
第二条       办法称商品房预售指房产开发企业（简称开发企业）正建设中房屋预先出售承购承购支付定金房价款行
第三条       办法适城市商品房预售理
第四条       国务院建设行政部门口理全国城市商品房预售理
省治区建设行政部门口理行政区域城市商品房预售理
城市县民政府建设行政部门房产行政部门（简称房产理部门）负责行政区域城市商品房预售理
第五条       商品房预售应符合列条件：
（）   已交付全部土权出金取土权证书
（二）   持建设工程规划许证施工许证
（三）   提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
第六条       商品房预售实行许证制度开发企业进行商品房预售应城市县房产理部门办理预售登记取商品房预售许证
第七条       开发企业申请办理商品房预售许证应提交列证件（复印件）资料：
（）   办法等五条第（）项第（三）项规定证明材料
（二）   开发企业营业执资质等级证书
（三）   工程施工合
（四）   商品房预售方案预售方案应说明商品房位置装修标准竣工交付日期预售总面积交付物业理等容应附商品房预售总面图分层面图
第八条       房产理部门接开发企业申请应细查验项证件资料现场进行查勘审查合格应接申请10日核发商品房预售许证
第九条       开发企业进行商品房预售应承购出示商品房预售许证售楼广告说明书必须载明商品房预售许证批准文号
  未取商品房预售许证进行商品房预售
第十条       商品房预售开发企业应承购签订商品房预售合预售应签约日起30日持商品房预售合县级民政府房产理部门土理部门办理登记备案手续
 商品房预售委托代理办理必须书面委托书
第十条 开发企业进行商品房预售款项必须关工程建设
  城市县房产理部门应制定商品房预售款监关制度
第十二条 预售商品房交付日起90日承购应持关证县级民政府房产理部门土理部门办理权属登记手续
第十三条 开发企业未办法办理预售登记取商品房预售许证明预售商品房责令停止预售补办手续没收违法处已收取预付款1罚款
第十四条 开发企业规定商品房预售款项房产理部门责令限期纠正处违法3倍超3万元罚款
第十五条 省治区建设行政部门直辖市建设行政部门房产行政理部门根办法制定实施细
第十六条 办法国务院建设行政部门负责解释
第十七条 办法1995年1月1日起施行


六中华民国土理法 (2004325)
第章 总
第条 加强土理维护土社会义公制保护开发土资源合理利土切实保护耕促进社会济持续发展根宪法制定法
第二条 中华民国实行土社会义公制全民制劳动群众集体制
全民国家土权国务院代表国家行
单位侵占买卖者形式非法转土土权法转
国家公利益需法集体土实行征
国家法实行国土偿制度国家法律规定范围划拨国土权外
第三条 十分珍惜合理利土切实保护耕国基国策级民政府应采取措施全面规划严格理保护开发土资源制止非法占土行
第四条 国家实行土途制制度
国家编制土利总体规划规定土途土分农建设未利严格限制农转建设控制建设总量耕实行特殊保护
前款称农指直接农业生产土包括耕林草农田水利养殖水面等建设指建造建筑物构筑物土包括城乡住宅公设施工矿交通水利设施旅游军事设施等未利指农建设外土
土单位必须严格土利总体规划确定途土
第五条 国务院土行政部门统负责全国土理监督工作
县级方民政府土行政部门设置职责省治区直辖市民政府根国务院关规定确定
第六条 单位遵守土理法律法规义务权违反土理法律法规行提出检举控告
第七条 保护开发土资源合理利土进行关科学研究等方面成绩显著单位民政府予奖励
第二章 土权权
第八条 城市市区土属国家
农村城市郊区土法律规定属国家外属农民集体宅基留留山属农民集体
第九条 国土农民集体土法确定单位者土单位保护理合理利土义务
第十条 农民集体土法属村农民集体村集体济组织者村民委员会营理已分属村两农村集体济组织农民集体村该农村集体济组织者村民组营理已属乡（镇）农民集体乡（镇）农村集体济组织营理
第十条 农民集体土县级民政府登记造册核发证书确认权农民集体土法非农业建设县级民政府登记造册核发证书确认建设权
单位法国土县级民政府登记造册核发证书确认权中中央国家机关国土具体登记发证机关国务院确定确认林草原权者权确认水面滩涂养殖权分中华民国森林法中华民国草原法中华民国渔业法关规定办理
第十二条 法改变土权属途应办理土变更登记手续
第十三条 法登记土权权受法律保护单位侵犯
第十四条 农民集体土集体济组织成员承包营事种植业林业畜牧业渔业生产土承包营期限三十年发包方承包方应订立承包合约定双方权利义务承包营土农民保护承包合约定途合理利土义务农民土承包营权受法律保护
土承包营期限承包营者间承包土进行适调整必须村民会议三分二成员者三分二村民代表意报乡（镇）民政府县级民政府农业行政部门批准
第十五条 国土单位者承包营事种植业林业畜牧业渔业生产农民集体土集体济组织外单位者承包营事种植业林业畜牧业渔业生产发包方承包方应订立承包合约定双方权利义务土承包营期限承包合约定承包营土单位保护承包合约定途合理利土义务
农民集体土集体济组织外单位者承包营必须村民会议三分二成员者三分二村民代表意报乡（镇）民政府批准
第十六条 土权权争议事协商解决协商成民政府处理
单位间争议县级民政府处理间单位间争议乡级民政府者县级民政府处理
事关民政府处理决定服接处理决定通知日起三十日民法院起诉
土权权争议解决前方改变土利现状
第三章 土利总体规划
第十七条 级民政府应国民济社会发展规划国土整治资源环境保护求土供力项建设土需求组织编制土利总体规划
土利总体规划规划期限国务院规定
第十八条 级土利总体规划应级土利总体规划编制
方级民政府编制土利总体规划中建设总量超级土利总体规划确定控制指标耕保量低级土利总体规划确定控制指标省治区直辖市民政府编制土利总体规划应确保行政区域耕总量减少
第十九条 土利总体规划列原编制：
()严格保护基农田控制非农业建设占农
(二)提高土利率
(三)统筹安排类区域
(四)保护改善生态环境保障土持续利
(五)占耕开发复垦耕相衡
第二十条 县级土利总体规划应划分土利区明确土途
乡（镇）土利总体规划应划分土利区根土条件确定块土途予公告
第二十条 土利总体规划实行分级审批
省治区直辖市土利总体规划报国务院批准
省治区民政府市口百万城市国务院指定城市土利总体规划省治区民政府审查意报国务院批准
条第二款第三款规定外土利总体规划逐级报省治区直辖市民政府批准中乡（镇）土利总体规划省级民政府授权设区市治州民政府批准
土利总体规划批准必须严格执行
第二十二条 城市建设规模应符合国家规定标准充分利现建设占者量少占农
城市总体规划村庄集镇规划应土利总体规划相衔接城市总体规划村庄集镇规划中建设规模超土利总体规划确定城市村庄集镇建设规模
城市规划区村庄集镇规划区城市村庄集镇建设应符合城市规划村庄集镇规划
第二十三条 江河湖泊综合治理开发利规划应土利总体规划相衔接江河湖泊水库理保护范围蓄洪滞洪区土利应符合江河湖泊综合治理开发利规划符合河道湖泊行洪蓄洪输水求
第二十四条 级民政府应加强土利计划理实行建设总量控制
土利年度计划根国民济社会发展计划国家产业政策土利总体规划建设土利实际状况编制土利年度计划编制审批程序土利总体规划编制审批程序相审批达必须严格执行
第二十五条 省治区直辖市民政府应土利年度计划执行情况列国民济社会发展计划执行情况容级民代表会报告
第二十六条 批准土利总体规划修改须原批准机关批准未批准改变土利总体规划确定土途
国务院批准型源交通水利等基础设施建设需改变土利总体规划根国务院批准文件修改土利总体规划
省治区直辖市民政府批准源交通水利等基础设施建设需改变土利总体规划属省级民政府土利总体规划批准权限根省级民政府批准文件修改土利总体规划
第二十七条 国家建立土调查制度
县级民政府土行政部门会级关部门进行土调查土者者者应配合调查提供关资料
第二十八条 县级民政府土行政部门会级关部门根土调查成果规划土途国家制定统标准评定土等级
第二十九条 国家建立土统计制度
县级民政府土行政部门级统计部门制定统计调查方案法进行土统计定期发布土统计资料土者者者应提供关资料虚报瞒报拒报迟报
土行政部门统计部门发布土面积统计资料级民政府编制土利总体规划
第三十条 国家建立全国土理信息系统土利状况进行动态监测
第四章 耕保护
第三十条 国家保护耕严格控制耕转非耕
国家实行占耕补偿制度非农业建设批准占耕占少垦少原占耕单位负责开垦占耕数量质量相耕没条件开垦者开垦耕符合求应省治区直辖市规定缴纳耕开垦费专款开垦新耕
省治区直辖市民政府应制定开垦耕计划监督占耕单位计划开垦耕者计划组织开垦耕进行验收
第三十二条 县级方民政府求占耕单位占耕耕作层土壤新开垦耕劣质者耕土壤改良
第三十三条 省治区直辖市民政府应严格执行土利总体规划土利年度计划采取措施确保行政区域耕总量减少耕总量减少国务院责令规定期限组织开垦减少耕数量质量相耕国务院土行政部门会农业行政部门验收省直辖市确土备资源匮乏新增建设新开垦耕数量足补偿占耕数量必须报国务院批准减免行政区域开垦耕数量进行易开垦
第三十四条 国家实行基农田保护制度列耕应根土利总体规划划入基农田保护区严格理：
（）国务院关部门者县级方民政府批准确定粮棉油生产基耕
（二）良水利水土保持设施耕正实施改造计划改造中低产田
（三）蔬菜生产基
（四）农业科研教学试验田
（五）国务院规定应划入基农田保护区耕
省治区直辖市划定基农田应占行政区域耕百分八十基农田保护区乡(镇)单位进行划区定界县级民政府土行政部门会级农业行政部门组织实施
第三十五条 级民政府应采取措施维护排灌工程设施改良土壤提高力防止土荒漠化盐渍化水土流失污染土
第三十六条 非农业建设必须节约土利荒占耕利劣占
禁止占耕建窑建坟者擅耕建房挖砂采石采矿取土等
禁止占基农田发展林果业挖塘养鱼
第三十七条 禁止单位闲置荒芜耕已办理审批手续非农业建设占耕年耕种收获应原耕种该幅耕集体者恢复耕种单位组织耕种年未动工建设应省治区直辖市规定缴纳闲置费连续二年未原批准机关批准县级民政府偿收回单位土权该幅土原农民集体应交原农村集体济组织恢复耕种
城市规划区范围出方式取土权进行房产开发闲置土中华民国城市房产理法关规定办理
承包营耕单位者连续二年弃耕抛荒原发包单位应终止承包合收回发包耕
第三十八条 国家鼓励单位土利总体规划保护改善生态环境防止水土流失土荒漠化前提开发未利土适宜开发农应优先开发成农
国家法保护开发者合法权益
第三十九条 开垦未利土必须科学证评估土利总体规划划定开垦区域法批准进行禁止毁坏森林草原开垦耕禁止围湖造田侵占江河滩
根土利总体规划破坏生态环境开垦围垦土计划步骤退耕林牧湖
第四十条 开发未确定权国荒山荒荒滩事种植业林业畜牧业渔业生产县级民政府法批准确定开发单位者长期
第四十条 国家鼓励土整理县乡(镇)民政府应组织农村集体济组织土利总体规划田水路林村综合整治提高耕质量增加效耕面积改善农业生产条件生态环境
方级民政府应采取措施改造中低产田整治闲散废弃
第四十二条 挖损塌陷压占等造成土破坏单位应国家关规定负责复垦没条件复垦者复垦符合求应缴纳土复垦费专项土复垦复垦土应优先农业
第五章 建设
第四十三条 单位进行建设需土必须法申请国土兴办乡镇企业村民建设住宅法批准集体济组织农民集体土者乡(镇)村公设施公益事业建设法批准农民集体土外
前款称法申请国土包括国家土国家征原属农民集体土
第四十四条 建设占土涉农转建设应办理农转审批手续
省治区直辖市民政府批准道路线工程型基础设施建设项目国务院批准建设项目占土涉农转建设国务院批准
土利总体规划确定城市村庄集镇建设规模范围实施该规划农转建设土利年度计划分批次原批准土利总体规划机关批准已批准农转范围具体建设项目市县民政府批准
条第二款第三款规定外建设项目占土涉农转建设省治区直辖市民政府批准
第四十五条 征列土国务院批准：
（)基农田
（二）基农田外耕超三十五公顷
（三）土超七十公顷
征前款规定外土省治区直辖市民政府批准报国务院备案
征农应法第四十四条规定先行办理农转审批中国务院批准农转时办理征审批手续行办理征审批省治区直辖市民政府征批准权限批准农转时办理征审批手续行办理征审批超征批准权限应条第款规定行办理征审批
第四十六条 国家征土法定程序批准县级方民政府予公告组织实施
征土权权应公告规定期限持土权属证书民政府土行政部门办理征补偿登记
第四十七条 征土征土原途予补偿
征耕补偿费包括土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费征耕土补偿费该耕征前三年均年产值六十倍征耕安置补助费需安置农业口数计算需安置农业口数征耕数量征前征单位均占耕数量计算需安置农业口安置补助费标准该耕征前三年均年产值四六倍公顷征耕安置补助费高超征前三年均年产值十五倍
征土土补偿费安置补助费标准省治区直辖市参征耕土补偿费安置补助费标准规定
征土附着物青苗补偿标准省治区直辖市规定
征城市郊区菜单位应国家关规定缴纳新菜开发建设基金
条第二款规定支付土补偿费安置补助费尚需安置农民保持原生活水省治区直辖市民政府批准增加安置补助费土补偿费安置补助费总超土征前三年均年产值三十倍
国务院根社会济发展水特殊情况提高征耕土补偿费安置补助费标准
第四十八条 征补偿安置方案确定关方民政府应公告听取征农村集体济组织农民意见
第四十九条 征农村集体济组织应征土补偿费收支状况集体济组织成员公布接受监督
禁止侵占挪征土单位征补偿费关费
第五十条 方级民政府应支持征农村集体济组织农民事开发营兴办企业
第五十条 中型水利水电工程建设征土补偿费标准移民安置办法国务院行规定
第五十二条 建设项目行性研究证时土行政部门根土利总体规划土利年度计划建设标准建设关事项进行审查提出意见
第五十三条 批准建设项目需国建设建设单位应持法律行政法规规定关文件批准权县级民政府土行政部门提出建设申请土行政部门审查报级民政府批准
第五十四条 建设单位国土应出等偿方式取列建设县级民政府法批准划拨方式取：
（）国家机关军事
（二）城市基础设施公益事业
（三)国家重点扶持源交通水利等基础设施
（四）法律行政法规规定
第五十五条 出等偿方式取国土权建设单位国务院规定标准办法缴纳土权出金等土偿费费方土法施行日起新增建设土偿费百分三十缴中央财政百分七十留关方民政府专项耕开发
第五十六条 建设单位国土应土权出等偿合约定者土权划拨批准文件规定土确需改变该幅土建设途应关民政府土行政部门意报原批准民政府批准中城市规划区改变土途报批前应先关城市规划行政部门意
第五十七条 建设项目施工质勘查需时国土者农民集体土县级民政府土行政部门批准中城市规划区时报批前应先关城市规划行政部门意土者应根土权属关土行政部门者农村集体济组织村民委员会签订时土合合约定支付时土补偿费时土者应时土合约定途土修建永久性建筑物
时土期限般超二年
第五十八条 列情形关民政府土行政部门报原批准民政府者批准权民政府批准收回国土权：
（）公利益需土
（二）实施城市规划进行旧城区改建需调整土
（三）土出等偿合约定期限届满土者未申请续期者申请续期未获批准
（四)单位撤销迁移等原停止原划拨国土
（五）公路铁路机场矿场等核准报废前款第()项第（二）项规定收回国土权土权应予适补偿
第五十九条 第五十九条 乡镇企业乡（镇）村公设施公益事业农村村民住宅等乡（镇）村建设应村庄集镇规划合理布局综合开发配套建设建设应符合乡（镇）土利总体规划土利年度计划法第四十四条第六十条第六十条第六十二条规定办理审批手续
第六十条 农村集体济组织乡（镇)土利总体规划确定建设兴办企业者单位土权入股联营等形式举办企业应持关批准文件县级方民政府土行政部门提出申请省治区直辖市规定批准权限县级方民政府批准中涉占农法第四十四条规定办理审批手续
前款规定兴办企业建设必须严格控制省治区直辖市乡镇企业行业营规模分规定标准
第六十条 乡（镇）村公设施公益事业建设需土乡（镇）民政府审核县级方民政府土行政部门提出申请省治区直辖市规定批准权限县级方民政府批准中涉占农法第四十四条规定办理审批手续
第六十二条 农村村民户拥处宅基宅基面积超省治区直辖市规定标准
农村村民建住宅应符合乡（镇）土利总体规划量原宅基村空闲
农村村民住宅乡（镇)民政府审核县级民政府批准中涉占农法第四十四条规定办理审批手续
农村村民出卖出租住房申请宅基予批准
第六十三条 农民集体土权出转者出租非农业建设符合土利总体规划法取建设企业破产兼等情形致土权法发生转移外
第六十四条 土利总体规划制定前已建符合土利总体规划确定途建筑物构筑物重建扩建
第六十五条 列情形农村集体济组织报原批准民政府批准收回土权：
（)乡（镇）村公设施公益事业建设需土
（二）批准途土
（三）撤销迁移等原停止土
前款第（）项规定收回农民集体土土权应予适补偿
第六章 监督检查
第六十六条 县级民政府土行政部门违反土理法律法规行进行监督检查
土理监督检查员应熟悉土理法律法规忠职守秉公执法
第六十七条 县级民政府土行政部门履行监督检查职责时权采取列措施：
（）求检查单位者提供关土权利文件资料进行查阅者予复制
（二）求检查单位者关土权利问题做出说明
（三）进入检查单位者非法占土现场进行勘测
（四)责令非法占土单位者停止违反土理法律法规行
第六十八条 土理监督检查员履行职责需进入现场进行勘测求关单位者提供文件资料做出说明应出示土理监督检查证件
第六十九条 关单位县级民政府土行政部门土违法行进行监督检查应支持配合提供工作方便拒绝阻碍土理监督检查员法执行职务
第七十条 县级民政府土行政部门监督检查工作中发现国家工作员违法行法应予行政处分应法予处理权处理应级者级民政府行政监察机关提出行政处分建议书关行政监察机关应法予处理
第七十条 县级民政府土行政部门监督检查工作中发现土违法行构成犯罪应案件移送关机关法追究刑事责构成犯罪应法予行政处罚
第七十二条 法规定应予行政处罚关土行政部门予行政处罚级民政府土行政部门权责令关土行政部门做出行政处罚决定者直接予行政处罚予关土行政部门负责行政处分
第七章 法律责
第七十三条 买卖者形式非法转土县级民政府土行政部门没收违法违反土利总体规划擅农改建设限期拆非法转土新建建筑物设施恢复土原状符合土利总体规划没收非法转土新建建筑物设施处罚款直接负责员直接责员法予行政处分构成犯罪法追究刑事责
第七十四条 违反法规定占耕建窑建坟者擅耕建房挖砂采石采矿取土等破坏种植条件者开发土造成土荒漠化盐渍化县级民政府土行政部门责令限期改正者治理处罚款构成犯罪法追究刑事责
第七十五条 违反法规定拒履行土复垦义务县级民政府土行政部门责令限期改正逾期改正责令缴纳复垦费专项土复垦处罚款
第七十六条 未批准者采取欺骗手段骗取批准非法占土县级民政府土行政部门责令退非法占土违反土利总体规划擅农改建设限期拆非法占土新建建筑物设施恢复土原状符合土利总体规划没收非法占土新建建筑物设施处罚款非法占土单位直接负责员直接责员法予行政处分构成犯罪法追究刑事责
超批准数量占土占土非法占土处
第七十七条 农村村民未批准者采取欺骗手段骗取批准非法占土建住宅县级民政府土行政部门责令退非法占土限期拆非法占土新建房屋
超省治区直辖市规定标准占土非法占土处
第七十八条 权批准征土单位者非法批准占土超越批准权限非法批准占土土利总体规划确定途批准者违反法律规定程序批准占征土批准文件效非法批准征土直接负责员直接责员法予行政处分构成犯罪法追究刑事责非法批准土应收回关事拒非法占土处非法批准征土事造成损失法应承担赔偿责
第七十九条 侵占挪征土单位征补偿费关费构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予行政处分
第八十条 法收回国土权事拒交出土时土期满拒者批准途国土县级民政府土行政部门责令交土处罚款
第八十条 擅农民集体土权出转者出租非农业建设县级民政府土行政部门责令限期改正没收违法处罚款
第八十二条 第八十二条法规定办理土变更登记县级民政府土行政部门责令限期办理
第八十三条 法规定责令限期拆非法占土新建建筑物设施建设单位者必须立停止施工行拆继续施工做出处罚决定机关权制止建设单位者责令限期拆行政处罚决定服接责令限期拆决定日起十五日民法院起诉期满起诉行拆做出处罚决定机关法申请民法院强制执行费违法者承担
第八十四条 土行政部门工作员玩忽职守滥职权徇私舞弊构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予行政处分
第八章 附
第八十五条 中外合资营企业中外合作营企业外资企业土适法法律规定规定
第八十六条 法1999年1月1日起施行
附：刑法关条文
第二百二十八条 牟利目违反土理法规非法转倒卖土权情节严重处三年期徒刑者拘役处者单处非法转倒卖土权价额百分五百分二十罚金情节特严重处三年七年期徒刑处非法转倒卖土权价额百分五百分二十罚金
第三百四十二条 违反土理法规非法占耕改作数量较造成耕量毁坏处五年期徒刑者拘役处者单处罚金
第四百十条 国家机关工作员徇私舞弊违反土理法规滥职权非法批准征占土者非法低价出国土权情节严重处三年期徒刑者拘役致国家者集体利益遭受特重损失处三年七年期徒刑
1999年1月1日起施行


七纪理办法新修改版

中华民国国家工商行政理总局令第14号
纪理办法已中华民国国家工商行政理总局局务会议决定修改现予公布公布日起施行 局长 王众孚
二〇〇四年八月二十八日
第条 维护市场秩序规范纪活动促进纪业发展保障纪活动事合法权益根关法律法规制定办法
第二条 办法称纪指济活动中收取佣金目促成交易事居间行纪者代理等纪业务然法济组织
第三条 纪事纪活动应遵守国家法律法规遵循等愿公诚实信原
第四条 纪合法权益受国家法律法规保护单位侵犯
第五条 级工商行政理机关负责纪进行监督理职责：
()纪登记理
(二)关法律法规办法规定规范理纪行纪活动进行监督理保护合法营查处违法营
(三)指导纪律组织工作
(四)国家赋予职责
第六条 符合城乡体工商户理暂行条例规定条件员应工商行政理机关申请领取体工商户营业执成体纪
第七条 符合中华民国独资企业法规定条件员应工商行政理机关申请设立独资纪企业
第八条 符合中华民国合伙企业法规定条件员应工商行政理机关申请设立合伙纪企业
第九条 符合中华民国公司法规定条件应工商行政理机关申请设立纪公司
第十条 营纪业务类济组织应具备关法律法规规定条件法律行政法规规定纪执业员执业资格纪执业员应取资格
第十条 纪名称中行业应表述纪字样纪营范围应明确纪方式纪项目
第十二条 纪领取营业执聘解聘纪执业员应聘解聘日起20日聘合聘纪执业员姓名片住执业纪项目执业记录解聘合等资料提交工商行政理机关备案
第十三条 纪应聘纪执业员姓名片执业纪项目联系电话等营场明示
第十四条 纪法事纪活动佣金合法收入纪收取佣金违反国家法律法规
第十五条 国家允许进入市场流通商品服务项目纪均进行纪活动国家限制买卖商品服务纪应遵守国家关规定核准范围进行纪活动国家禁止流通商品服务纪进行纪活动
第十六条 纪承办纪业务时清结者外应根业务性质事签订居间行纪委托等合载明事项
纪委托签订纪合应附执行该项纪业务纪执业员签名
第十七条 纪纪活动中应遵守规：
()提供客观准确高效服务
(二)纪商品服务佣金应明码标价
(三)定约机会交易情况实时报告委托
(四)妥善保事交付样品保证金预付款等财物
(五)委托求保守商业秘密
(六)实记录纪业务情况关规定保存原始证业务记录账簿纪合等资料
(七)收取佣金费应事开具发票法缴纳税费
(八)法律法规规定行规
第十八条 纪列行：
()未登记注册擅开展纪活动
(二)超越核准营范围事纪活动
(三)委托隐瞒委托关重事项
(四)伪造涂改交易文件证
(五)违反约定者违反委托关保守商业秘密求泄露委托商业秘密
(六)利虚假信息诱签订合骗取中介费
(七)采取欺诈胁迫贿赂恶意串通等手段损害事利益
(八)通诋毁纪者支付介绍费等正手段承揽业务
(九)纪商品者服务作引误解虚假宣传
(十)参倒卖国家禁止者限制买卖物资物品
(十)法律法规禁止行
第十九条 工商行政理机关应关法律法规办法规定纪提供信息服务进行监督检查
工商行政理机关关法律法规办法辖纪进行监督检查时纪应接受检查提供检查需文件账册报表关资料
第二十条 工商行政理机关应建立纪纪执业员档案予公示建立纪纪执业员信记录纪纪执业员实施信分类监违法违规行参违法违规活动纪纪执业员应社会公示
工商行政理机关应建立健全纪执业员备案制度纪执业员备案情况作纪纪执业员档案信记录信分类理重
工商行政理机关应加强农业纪房产纪文化纪体育纪纪监督理
工商行政理机关会纪律组织开展纪纪执业员资质信理
第二十条 纪列行工商行政理机关视情节轻重分予警告处1万元罚款：
()纪合中未附执行该项纪合业务纪执业员签名
(二)未办法第十三条规定聘纪执业员情况营场明示
(三)工商行政理机关提交营场明示虚假纪执业员材料
第二十二条 纪违反办法第十八条第()(二)(五)(七)(九)(十)项规定工商行政理机关关法律法规行政规章予处罚
第二十三条 纪违反办法第十八条第(三)(四)(六)(八)项规定工商行政理机关视情节轻重分予警告处违法额三倍罚款高超三万元没违法处万元罚款
第二十四条 办法国家工商行政理总局负责解释
第二十五条 办法公布日起实施原纪理办法(国家工商行政理局第36号令)时废止


八国务院关促进房产市场持续健康发展通知(18号文件)

　　国务院日前发出关促进房产市场持续健康发展通知新华社31日全文播发通知
　　通知分六部分分：提高认识明确指导思想完善供应政策调整供应结构改革住房制度健全市场体系发展住房信贷强化理服务改进规划理调控土供应加强市场监整顿市场秩序
　　通知求部门完善住房供应政策加强济适房建设理增加普通商品住房供应建立完善廉租住房制度控制高档商品房建设改革住房制度方面通知求继续推进现公房出售完善住房补贴制度时搞活住房二级市场规范发展市场服务规范住房信贷方面通知强调加住房公积金集贷款发放力度完善住房贷款担保机制加强房产贷款监外通知完善市场监制度建立健全房产市场信息系统预警预报体系整顿规范房产市场秩序方面作详细规定（完）
　　全文：
　　省治区直辖市民政府国务院部委直属机构：
　　国务院关进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知（国发〔1998〕23号）发布五年城镇住房制度改革深入推进住房建设步伐加快住房消费效启动居民住房条件较改善住宅房产市场断发展拉动济增长提高民生活水发挥重作时应前国房产市场发展衡区住房供求结构性矛盾较突出房产价格投资增长快房产市场服务体系尚健全住房消费需拓展房产开发交易行够规范房产市场监调控完善促进房产市场持续健康发展现关问题通知：
　　提高认识明确指导思想
　　（）充分认识房产市场持续健康发展重意义房产业关联度高带动力强已成国民济支柱产业促进房产市场持续健康发展提高居民住房水改善居住质量满足民群众物质文化生活需基求促进消费扩需拉动投资增长保持国民济持续快速健康发展力措施充分发挥力资源优势扩社会业效途径实现房产市场持续健康发展全面建设康社会加快推进社会义现代化具十分重意义
　　（二）进步明确房产市场发展指导思想坚持住房市场化基方断完善房产市场体系更程度发挥市场资源配置中基础性作坚持需求导调整供应结构满足收入家庭住房需坚持深化改革断消影响居民住房消费体制性政策性障碍加快建立完善适合国国情住房保障制度坚持加强宏观调控努力实现房产市场总量基衡结构基合理价格基稳定坚持国家统政策指导区制宜分决策房产业发展济社会发展相适应相关产业相协调促进济社会持续发展
　　二完善供应政策调整供应结构
　　（三）完善住房供应政策根城镇住房制度改革进程居民住房状况收入水变化完善住房供应政策调整住房供应结构逐步实现数家庭购买承租普通商品住房时根情况合理确定济适住房廉租住房供应象具体收入线标准范围做住房供应保障工作
　　（四）加强济适住房建设理济适住房具保障性质政策性商品住房通土划拨减免行政事业性收费政府承担区外基础设施建设控制开发贷款利率落实税收优惠政策等措施切实降低济适住房建设成济适住房严格控制中套型严格审定销售价格法实行建设项目招投标济适住房实行申请审批公示制度具体办法市（县）民政府制定集资合作建房济适住房建设组成部分建设标准参加象优惠政策济适住房关规定执行单位集资合作建房名义变相搞实物分房房产开发营
　　（五）增加普通商品住房供应根市场需求采取效措施加快普通商品住房发展提高市场供应中例普通商品住房建设调控土供应控制土价格清理逐步减少建设消费行政事业性收费项目渠道降低建设成努力住房价格数居民家庭住房支付力相适应
　　（六）建立完善廉租住房制度强化政府住房保障职切实保障城镇低收入家庭基住房需求财政预算资金渠道筹措资金形成稳定规范住房保障资金源结合财政承受力居民住房实际情况合理确定保障水低收入家庭住房保障原发放租赁补贴实物配租租金核减辅
　　（七）控制高档商品房建设根实际情况合理确定高档商品住房普通商品住房划分标准高档户型商品住房高档写字楼商业性房积压较区控制类项目建设供应量暂停审批类项目适提高高档商品房等开发项目资金例预售条件
　　三改革住房制度健全市场体系
　　（八）继续推进现公房出售够保证居住安全非成套住房根实际情况职工出售权属争议公住房目前房屋理单位出具书面具结保证职工出售手续全等历史遗留问题影响公住房出售权属登记发证制定政策明确界限妥善处理
　　（九）完善住房补贴制度严格执行停止住房实物分配关规定认真核定住房补贴标准根补贴资金需求财力加住房补贴资金筹集力度切实推动住房补贴发放工作直公房财政负担单位公房出售净收入收支两条线理关规定统筹发放住房补贴
　　（十）搞活住房二级市场认真清理影响已购公住房市交易政策性障碍鼓励居民换购住房法律法规规定原公房出售合约定外单位擅已购公住房市交易设置限制条件适降低已购公住房市出售土收益缴纳标准房改成价购买公住房市出售时原产权单位原参收益分配法加强房屋租赁合登记备案理规范发展房屋租赁市场
　　（十）规范发展市场服务健全房产中介服务市场规严格执行房产纪房产估价师执（职）业资格制度居民提供准确信息便捷服务规范发展住房装饰装修市场保证工程质量贯彻落实物业理条例切实改善住房消费环境
　　四发展住房信贷强化理服务
　　（十二）加住房公积金集贷款发放力度加强住房公积金集工作力发展住房公积金委托贷款简化手续取消合理收费改进服务方便职工贷款
　　（十三）完善住房贷款担保机制加强住房置业担保机构监规范担保行建立健全风险准备金制度鼓励中低收入家庭住房贷款提供担保担保力担保行规范担保机构加快清理限期整改加快完善住房置业担保理办法研究建立全国住房贷款担保体系
　　（十四）加强房产贷款监符合条件房产开发企业房产项目继续加信贷支持力度时加强房产开发项目贷款审核理严禁违规发放房产贷款加强预售款信贷资金方监督理防止挪作加快建立征信系统完善房产抵押登记制度严厉击种骗贷骗资行妥善处理违规发放取贷款项目控制化解房产信贷风险维护金融稳定
　　五改进规划理调控土供应
　　（十五）制定住房建设规划住宅产业政策编制时修订完善房产业住房建设发展中长期规划加强房产业发展指导充分考虑城镇化进程产生住房需求高度重视城镇住房建设问题制定完善住宅产业济技术政策健全推进机制鼓励企业研发推广先进适建筑成套技术产品材料促进住宅产业现代化完善住宅性认定住宅部品认证淘汰制度坚持高起点规划高水设计注重住宅区生态环境建设住宅部功设计
　　（十六）充分发挥城乡规划调控作城市总体规划期建设规划中合理确定类房产布局例优先落实济适住房普通商品住房危旧房改造城市基础设施建设中拆迁安置房建设项目合理配置市政配套设施类开发区撤市（县）改区土纳入城市规划统理严禁放规划审批权限房产开发中种违反城市规划法律法规行法追究关责责
　　（十七）加强土市场宏观调控健全房产开发计划供应制度房产开发必须符合土利总体规划年度计划严格控制占耕放土规划审批权限利原划拨土进行房产开发必须纳入政府统供渠道严禁私交易土供应量闲置建设区必须限制新土供应普通商品住房济适住房供应求房价涨幅城市规定适调剂增加土供应量
　　六加强市场监整顿市场秩序
　　（十八）完善市场监制度加强房产企业资质理房产开发项目审批理严格执行房产开发项目资金制度项目手册制度积极推行业工程款支付担保制度支持具资信品牌优势房产企业通兼收购重组形成批实力雄厚竞争力强型企业企业集团严格规范房产项目转行已批准房产项目确需变更性质规划指标必须规定程序重新报批
　　（十九）建立健全房产市场信息系统预警预报体系加强房产市场统计工作完善全国房产市场信息系统建立健全房产市场预警预报体系房产市场信息系统预警预报体系建设中需政府承担费财政结合信息化系统电子政务建设落实
　　（二十）整顿规范房产市场秩序加房产市场秩序专项整治力度重点查处房产开发交易中介服务物业理中种违法违规行坚决制止单位部门强制消费者接受中介服务指定中介服务机构行加快完善房产信体系强化社会监督采取积极措施加快消化积压商品房空置量房产开发企业限制参加土拍卖新项目申报进步整顿土市场秩序严禁科技教育等产业名义取享受优惠政策土房产开发严禁单位乡村签订协议圈占土农村集体土进行房产开发切实加强源头理效遏制预防住房制度改革房产交易中种腐败行
　　方级民政府认真贯彻国家宏观调控政策实际出发完善房产市场调控办法建立效协调机制房产市场健康发展负责省级民政府加强市县房产发展工作指导监督理国务院关部门司职分工协作加强特问题突出区指导督查国家发展改革财政国土银行税务等部门调整完善相关政策措施建设部会关部门抓紧制定济适住房理住房补贴制度监督健全房产市场信息系统预警预报体系建立全国住房贷款担保体系等方面实施办法指导具体实施负责通知贯彻落实情况监督检查

　　中华民国国务院
　　二00三年八月十二日


九物业理条例
中华民国国务院令第379号
　　物业理条例已2003年5月28日国务院第9次常务会议通现予公布2003年9月1日起施行
　　总　　理　　温家宝二○○三年六月八日
　　物 业 理 条 例
　　第章　总
　　第条　规范物业理活动维护业物业理企业合法权益改善民群众生活工作环境制定条例
　　第二条　条例称物业理指业通选聘物业理企业业物业理企业物业服务合约定房屋配套设施设备相关场进行维修养护理维护相关区域环境卫生秩序活动
　　第三条　国家提倡业通公开公公正市场竞争机制选择物业理企业
　　第四条　国家鼓励物业理采新技术新方法科技进步提高理服务水
　　第五条　国务院建设行政部门负责全国物业理活动监督理工作
　　县级方民政府房产行政部门负责行政区域物业理活动监督理工作
　　第二章　业业会
　　第六条　房屋权业
　　业物业理活动中享列权利：
　　（）物业服务合约定接受物业理企业提供服务
　　（二）提议召开业会会议物业理关事项提出建议
　　（三）提出制定修改业公约业会议事规建议
　　（四）参加业会会议行投票权
　　（五）选举业委员会委员享选举权
　　（六）监督业委员会工作
　　（七）监督物业理企业履行物业服务合
　　（八）物业部位设施设备相关场情况享知情权监督权
　　（九）监督物业部位设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）理
　　（十）法律法规规定权利
　　第七条　业物业理活动中履行列义务：
　　（）遵守业公约业会议事规
　　（二）遵守物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度
　　（三）执行业会决定业会授权业委员会做出决定
　　（四）国家关规定交纳专项维修资金
　　（五）时交纳物业服务费
　　（六）法律法规规定义务
　　第八条　物业理区域全体业组成业会
　　业会应代表维护物业理区域全体业物业理活动中合法权益
　　第九条　物业理区域成立业会
　　物业理区域划分应考虑物业设施设备建筑物规模社区建设等素具体办法省治区直辖市制定
　　第十条　物业理区域业应物业区县民政府房产行政部门指导成立业会选举产生业委员会业者业数较少全体业致意决定成立业会业履行业会业委员会职责

　　业首次业会会议投票权根业拥物业建筑面积住宅套数等素确定具体办法省治区直辖市制定
　第十条　业会履行列职责：
　　（）制定修改业公约业会议事规
　　（二）选举更换业委员会委员监督业委员会工作
　　（三）选聘解聘物业理企业
　　（四）决定专项维修资金续筹方案监督实施
　　（五）制定修改物业理区域物业部位设施设备公秩序环境卫生维护等方面规章制度
　　（六）法律法规者业会议事规规定关物业理职责
　　第十二条　业会会议采集体讨形式采书面征求意见形式应物业理区域持1／2投票权业参加
　　业委托代理参加业会会议
　　业会做出决定必须会业持投票权1／2通业会做出制定修改业公约业会议事规选聘解聘物业理企业专项维修资金续筹方案决定必须物业理区域全体业持投票权2／3通
　　业会决定物业理区域全体业具约束力
　　第十三条　业会会议分定期会议时会议
　　业会定期会议应业会议事规规定召开20％业提议业委员会应组织召开业会时会议
　　第十四条　召开业会会议应会议召开15日前通知全体业
　　住宅区业会会议应时告知相关居民委员会
　　业委员会应做业会会议记录
　　第十五条　业委员会业会执行机构履行列职责：
　　（）召集业会会议报告物业理实施情况
　　（二）代表业业会选聘物业理企业签订物业服务合
　　（三）时解业物业意见建议监督协助物业理企业履行物业服务合
　　　（四）监督业公约实施
　　（五）业会赋予职责
　　第十六条　业委员会应选举产生日起30日物业区县民政府房产行政部门备案
　　业委员会委员应热心公益事业责心强具定组织力业担
　　业委员会副业委员会委员中推选产生
　　第十七条　业公约应关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法做出约定
　　业公约全体业具约束力
　　第十八条　业会议事规应业会议事方式表决程序业投票权确定办法业委员会组成委员期等事项做出约定
　　第十九条　业会业委员会应法履行职责做出物业理关决定事物业理关活动
　　业会业委员会做出决定违反法律法规物业区县民政府房产行政部门应责令限期改正者撤销决定通告全体业
　　第二十条　业会业委员会应配合公安机关居民委员会相互协作做维护物业理区域社会治安等相关工作
　　物业理区域业会业委员会应积极配合相关居民委员会法履行治理职责支持居民委员会开展工作接受指导监督
　　住宅区业会业委员会做出决定应告知相关居民委员会认真听取居民委员会建议
　　第三章　前期物业理
　　第二十条　业业会选聘物业理企业前建设单位选聘物业理企业应签订书面前期物业服务合
　　第二十二条　建设单位应销售物业前制定业时公约关物业维护理业利益业应履行义务违反公约应承担责等事项法做出约定
　　建设单位制定业时公约侵害物业买受合法权益
　　第二十三条　建设单位应物业销售前业时公约物业买受明示予说明
物业买受建设单位签订物业买卖合时应遵守业时公约予书面承诺
　　第二十四条　国家提倡建设单位房产开发物业理相分离原通招投标方式选聘具相应资质物业理企业
　　住宅物业建设单位应通招投标方式选聘具相应资质物业理企业投标少3者住宅规模较物业区县民政府房产行政部门批准采协议方式选聘具相应资质物业理企业
　　第二十五条　建设单位物业买受签订买卖合应包含前期物业服务合约定容
　　第二十六条　前期物业服务合约定期限期限未满业委员会物业理企业签订物业服务合生效前期物业服务合终止
　　第二十七条　业法享物业部位设施设备权者权建设单位擅处分
　　第二十八条　物业理企业承接物业时应物业部位设施设备进行查验
　　第二十九条　办理物业承接验收手续时建设单位应物业理企业移交列资料：
　　（）竣工总面图单体建筑结构设备竣工图配套设施网工程竣工图等竣工验收资料
　　（二）设施设备安装维护保养等技术资料
　　（三）物业质量保修文件物业说明文件
　　（四）物业理必需资料
　　物业理企业应前期物业服务合终止时述资料移交业委员会
　　第三十条　建设单位应规定物业理区域配置必物业理房
　　第三十条　建设单位应国家规定保修期限保修范围承担物业保修责
　　第四章　物业理服务
　　第三十二条　事物业理活动企业应具独立法资格
　　国家事物业理活动企业实行资质理制度具体办法国务院建设行政部门制定
　　第三十三条　事物业理员应国家关规定取职业资格证书
　　第三十四条　物业理区域物业理企业实施物业理
　　第三十五条　业委员会应业会选聘物业理企业订立书面物业服务合
　　物业服务合应物业理事项服务质量服务费双方权利义务专项维修资金理物业理房合期限违约责等容进行约定
　　第三十六条　物业理企业应物业服务合约定提供相应服务
　　物业理企业未履行物业服务合约定导致业身财产安全受损害应法承担相应法律责
　　第三十七条　物业理企业承接物业时应业委员会办理物业验收手续
　　业委员会应物业理企业移交条例第二十九条第款规定资料
　　第三十八条　物业理房权法属业未业会意物业理企业改变物业理房途
　　第三十九条　物业服务合终止时物业理企业应物业理房条例第二十九条第款规定资料交业委员会
　　物业服务合终止时业会选聘新物业理企业物业理企业间应做交接工作
　　第四十条　物业理企业物业理区域专项服务业务委托专业性服务企业该区域全部物业理委托
　　第四十条　物业服务收费应遵循合理公开费服务水相适应原区物业性质特点业物业理企业国务院价格部门会国务院建设行政部门制定物业服务收费办法物业服务合中约定
　　第四十二条　业应根物业服务合约定交纳物业服务费业物业约定物业交纳物业服务费约定业负连带交纳责
　　已竣工尚未出售者尚未交物业买受物业物业服务费建设单位交纳
　　第四十三条　县级民政府价格部门会级房产行政部门应加强物业服务收费监督
　　第四十四条　物业理企业根业委托提供物业服务合约定外服务项目服务报酬双方约定
　　第四十五条　物业理区域供水供电供气供热通讯线电视等单位应终户收取关费
　　物业理企业接受委托代收前款费业收取手续费等额外费
　　第四十六条　物业理区域违反关治安环保物业装饰装修等方面法律法规规定行物业理企业应制止时关行政理部门报告
　　关行政理部门接物业理企业报告应法违法行予制止者法处理
　　第四十七条　物业理企业应协助做物业理区域安全防范工作发生安全事时物业理企业采取应急措施时应时关行政理部门报告协助做救助工作
　　物业理企业雇请保安员应遵守国家关规定保安员维护物业理区域公秩序时应履行职责侵害公民合法权益
　　第四十八条　物业物业理活动中权利义务业物业约定违反法律法规业公约关规定
　　物业违反条例业公约规定关业应承担连带责
　　第四十九条　县级方民政府房产行政部门应时处理业业委员会物业物业理企业物业理活动中投诉
　　第五章　物业维护
　　第五十条　物业理区域规划建设公建筑设施改变途
　　业法确需改变公建筑设施途应法办理关手续告知物业理企业物业理企业确需改变公建筑设施途应提请业会讨决定意业法办理关手续
　　第五十条　业物业理企业擅占挖掘物业理区域道路场损害业利益
　　维修物业者公利益业确需时占挖掘道路场应征业委员会物业理企业意物业理企业确需时占挖掘道路场应征业委员会意
　　业物业理企业应时占挖掘道路场约定期限恢复原状
　　第五十二条　供水供电供气供热通讯线电视等单位应法承担物业理区域相关线设施设备维修养护责
　　前款规定单位维修养护等需时占挖掘道路场应时恢复原状
　　第五十三条　业需装饰装修房屋应事先告知物业理企业
　　物业理企业应房屋装饰装修中禁止行注意事项告知业
　　第五十四条　住宅物业住宅区非住宅物业者单幢住宅楼结构相连非住宅物业业应国家关规定交纳专项维修资金
　　专项维修资金属业专项物业保修期满物业部位设施设备维修更新改造挪作
　　专项维修资金收取理办法国务院建设行政部门会国务院财政部门制定
　　第五十五条　利物业部位设施设备进行营应征相关业业会物业理企业意规定办理关手续业收益应补充专项维修资金业会决定
　　第五十六条　物业存安全隐患危公利益合法权益时责应时维修养护关业应予配合
　　责履行维修养护义务业会意物业理企业维修养护费责承担
　　第六章　法律责
　　第五十七条　违反条例规定住宅物业建设单位未通招投标方式选聘物业理企业者未批准擅采协议方式选聘物业理企业县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告处10万元罚款
　　第五十八条　违反条例规定建设单位擅处分属业物业部位设施设备权者权县级方民政府房产行政部门处5万元20万元罚款业造成损失法承担赔偿责
　　第五十九条　违反条例规定移交关资料县级方民政府房产行政部门责令限期改正逾期移交关资料建设单位物业理企业予通报处1万元10万元罚款
　　第六十条　违反条例规定未取资质证书事物业理县级方民政府房产行政部门没收违法处5万元20万元罚款业造成损失法承担赔偿责
　　欺骗手段取资质证书条第款规定处罚颁发资质证书部门吊销资质证书
　　第六十条　违反条例规定物业理企业聘未取物业理职业资格证书员事物业理活动县级方民政府房产行政部门责令停止违法行处5万元20万元罚款业造成损失法承担赔偿责
　　第六十二条　违反条例规定物业理企业物业理区域全部物业理委托县级方民政府房产行政部门责令限期改正处委托合价款30％50％罚款情节严重颁发资质证书部门吊销资质证书委托收益物业理区域物业部位设施设备维修养护剩余部分业会决定业造成损失法承担赔偿责
　　第六十三条　违反条例规定挪专项维修资金县级方民政府房产行政部门追回挪专项维修资金予警告没收违法处挪数额2倍罚款物业理企业挪专项维修资金情节严重颁发资质证书部门吊销资质证书构成犯罪法追究直接负责员直接责员刑事责
　　第六十四条　违反条例规定建设单位物业理区域规定配置必物业理房县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告没收违法处10万元50万元罚款
　　第六十五条　违反条例规定未业会意物业理企业擅改变物业理房途县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告处1万元10万元罚款收益收益物业理区域物业部位设施设备维修养护剩余部分业会决定
　　第六十六条　违反条例规定列行县级方民政府房产行政部门责令限期改正予警告条第二款规定处罚款收益物业理区域物业部位设施设备维修养护剩余部分业会决定：
　　（）擅改变物业理区域规划建设公建筑设施途
　　（二）擅占挖掘物业理区域道路场损害业利益
　　（三）擅利物业部位设施设备进行营
　　前款规定行处1000元1万元罚款单位前款规定行处5万元20万元罚款
　　第六十七条　违反物业服务合约定业逾期交纳物业服务费业委员会应督促限期交纳逾期交纳物业理企业民法院起诉
　　第六十八条　业业会者业委员会名义事违反法律法规活动构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予治安理处罚
　　第六十九条　违反条例规定国务院建设行政部门县级方民政府房产行政部门者关行政理部门工作员利职务便利收受财物者处法履行监督理职责者发现违法行予查处构成犯罪法追究刑事责尚构成犯罪法予行政处分
　　第七章　附
　　第七十条　条例2003年9月1日起施行


十房屋建筑工程质量保修办法(2000630)
第条保护建设单位施工单位房屋建筑合法权益维护公安全公众利益根中华民国建筑法建设工程质量理条例制订办法
　　第二条中华民国境新建扩建改建类房屋建筑工程（包括装修工程）质量保修适办法
　　第三条办法称房屋建筑工程质量保修指房屋建筑工程竣工验收保修期限出现质量缺陷予修复
　　办法称质量缺陷指房屋建筑工程质量符合工程建设强制性标准合约定
　　第四条房屋建筑工程保修范围保修期限出现质量缺陷施工单位应履行保修义务
　　第五条国务院建设行政部门负责全国房屋建筑工程质量保修监督理
　　县级方民政府建设行政部门负责行政区域房屋建筑工程质量保修监督理
　　第六条建设单位施工单位应工程质量保修书中约定保修范围保修期限保修责等双方约定保修范围保修期限必须符合国家关规定
　　第七条正常条件房屋建筑工程低保修期限：（）基基础工程体结构工程设计文件规定该工程合理年限（二）屋面防水工程防水求卫生间房间外墙面防渗漏5年（三）供热供冷系统2采暖期供冷期（四）电气线排水道设备安装2年（五）装修工程2年
　　项目保修期限建设单位施工单位约定
　　第八条房屋建筑工程保修期工程竣工验收合格日起计算
　　第九条房屋建筑工程保修期限出现质量缺陷建设单位者房屋建筑应施工单位发出保修通知施工单位接保修通知应现场核查情况保修书约定时间予保修发生涉结构安全者严重影响功紧急抢修事施工单位接保修通知应立达现场抢修
　　第十条发生涉结构安全质量缺陷建设单位者房屋建筑应立建设行政部门报告采取安全防范措施原设计单位者具相应资质等级设计单位提出保修方案施工单位实施保修原工程质量监督机构负责监督
　　第十条保修完成建设单位者房屋建筑组织验收涉结构安全应报建设行政部门备案
　　第十二条施工单位工程质量保修书约定保修建设单位行委托单位保修原施工单位承担相应责
　　第十三条保修费质量缺陷责方承担
　　第十四条保修期限房屋建筑工程质量缺陷造成房屋者第三方身财产损害房屋者第三方建设单位提出赔偿求建设单位造成房屋建筑工程质量缺陷责方追偿
　　第十五条保修时造成新身财产损害造成拖延责方承担赔偿责
　　第十六条房产开发企业售出商品房保修应执行城市房产开发营理条例关规定
　　第十七条列情况属办法规定保修范围：（）者第三方造成质量缺陷（二）抗力造成质量缺陷
　　第十八条施工单位列行建设行政部门责令改正处1万元3万元罚款
　　（）工程竣工验收建设单位出具质量保修书（二）质量保修容期限违反办法规定
　　第十九条施工单位履行保修义务者拖延履行保修义务建设行政部门责令改正处10万元20万元罚款
　　第二十条军事建设工程理中央军事委员会关规定执行
　　第二十条办法国务院建设行政部门负责解释


十商品房面积计算办法
（）商品房面积计算办法
概述
    1范围规范适商品房销售活动中类房屋销售面积测量计算
    2引文献规范引列文献：
    GBJ96－1986住宅建筑设计规范建设部建房[1995]517号商品房销售面积计算公建筑面积分摊规CH5001－1991房产测量规范
    规范时应注意述引文献现行效版
    3定义规范采定义：
    31　商品房销售面积　商品房整幢出售销售面积整幢商品房建筑面积（室作防工程应整幢商品房建筑面积中扣）
    商品房套单元出售销售面积购房者购买套单元建筑面积（简称套建筑面积）应分摊建筑面积
    32　整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚层外围水投影面积包括阳台挑廊室室外楼梯等具备盖结构牢固层高220米（含220米）永久性建筑
    33　套建筑面积：套建筑面积系指套面积套墙体面积套阳台建筑面积
    34　套面积：套面积系指房屋户全部供空间面积房屋墙线水投影计算
    35　套墙体面积商品房套（单元）空间周围维护承重墙体墙非墙两种
    商品房套（单元）间分隔墙套（单元）公建筑空间间分隔墙外墙（包括山墙）均墙墙墙体水投影面积半计入套墙体面积 非墙墙体水投影面积全部计入套墙体面积
    36　阳台建筑面积阳台建筑面积系指阳台面底板外水面投影
    37　套阳台建筑面积 套阳台建筑面积系指套阳台建筑面积
    38　建筑面积房屋建筑面积系指产权占建筑面积
    39　建筑面积分摊系数整幢建筑物建筑面积整幢建筑物套套建筑面积值建筑面积分摊系数
    310　应分摊建筑面积应分摊建筑面积套建筑面积建筑面积分摊系数积

    二测量求
    4房屋边长测量应连续测量两次取均值（中数*）两次测量读数差（较差*）超表1规定
    钢卷尺△L’＝±00005L（L>10） ＝±0001L（L≤10）
    △L’两次测量读数差L－测边长手持式测距仪｜△L’｜≤0005
    5房屋分段边长房屋总边长差△L超（1）式规定： n△L＝±0004∑L1（1） I1式中：n－房屋边段数L1－分段边长I123……n
    6商品房面积测量标准确定度u（中误差*）（2）式示
    商品房面积测量标准确定度： u≤（002S+0001S）（2） 式中：S－商品房实测面积单位：方米 扩展确定度（限差*）： U＝2u（p95）
    *测绘行业术语

    三测量项目测量设备
7测量项目表2示测量项目S1套面积S2套阳台建筑面积S3套墙体面积S4套建筑面积S5应分摊建筑面积S6套房销售面积S7整幢商品房建筑面积
    8商品房面积测量设备表3示选低表3出技术指标求测量设备
    述测量设备须法定计量检定机构检定合格效期方
    测量设备名称技术指标 1)钢卷尺示值误差±（03+02L）mm式中：L－米单位测距离值 2)刻度直角钢尺测量面垂直度：05mm500mm示值误差±048mm 3)手持式测距仪测量范围：（0－140）m扩展确定度：5mm（p95） 4)纬仪J2级5拉力计测量范围：（0－100）N

    四测量方法面积计算
9测量前准备
91商品房测量前应参购房协议实调查分户权界线房屋公部位进行确认附录1计入建筑面积部位进行确认
    92房屋面积测量面草图应实绘制楼房分层绘制量图形分块编写序号 房屋面积测量面草图房屋面积测量计算原始式样见附录5
    10测量点位选取
101套房屋边长测量测点般取距面12m±02m高度房屋两长边两短边1656位置两测点应保持水房屋边长较长时应适增加测点数
    102墙体厚度测量测点般取距面12m±02m高度距门（窗）框（左右两点）02m位置
    103阳台边长测量阳台边长测量选点参101阳台长宽边选取两测量点
    104整幢建筑物外围尺寸测量测点般取建筑物外墙勒脚距面12m±02m高度紧贴墙面水位置法选取述测点位置时选取述测点位置测量点位刻度直角钢尺测长度两端面延长线选取等效测量点位
    室分段测量（含墙身厚度）房屋外廊全长差值满足第5条求时应房屋外廊数准分段测量数例配赋超差需进行复测
    11测量方法面积计算
111套面积矩形房屋测量例：
    钢卷尺（测距仪）测量套矩形房间长边短边边长测点测量线测量边保持行连续测量两次两次测量值差应超表1规定 取连续两次测量值均值作测量点测量值测点测量值均值分作长边短边边长测量结果L1iD1i读数精确0001m 套房间边长测量值时已进行墙面装修应加装饰面厚度1 装饰面厚度参考结构设计施工总说明区标准图集说明墙面材料种类原料配计算
    套第I矩形房间面积S1i（L1i+2I）（D1i+2I）
    套面积nS1＝∑S（5）
    I1n—矩形房间数（矩形块数）I＝12…n
    112套阳台建筑面积 套阳台建筑面积S2套阳台建筑面积中矩形阳台建筑面积111测量方法测量阳台围护结构长宽墙体应计算半墙体面积
    113套墙体面积门窗部位墙体厚度直接测量法直接测量测量墙体外尺寸计算差值求已进行墙面装饰需减装饰面厚度
    砖墙结构设计图纸标准说明取实测值接设计值作墙体厚度属标准厚度墙体实测值计算 墙体长度墙体厚度出墙体面积 套墙体面积S3墙体面积半全部非墙体面积
    114套建筑面积
1141套建筑面积S4应111112113测量结果 S4＝S1＋S2＋S3（6）
    1142套建筑面积述方法测套建筑结构外围钢卷尺（测距仪）测量部分长边短边113方法测量计算出外墙墙体厚度分计算出长边均值两端墙体厚度半差值短边均值两端墙体厚度半差值两差值积套阳台建筑面积测套建筑面积S4
    115套应分摊建筑面积
1151建筑面积应参述关测量方法进行测量
    1152建筑面积分摊原方法见附录2
    1153套应分摊建筑面积S5计算
a．层商品住宅楼中套应分摊建筑面积建筑面积建筑面积分摊系数（幢）＝ 套建筑面积套分摊建筑面积＝套建筑面积×建筑面积分摊系数（幢）
    b．功综合楼中套应分摊建筑面积
    幢房屋建筑面积建筑面积分摊系数（幢）＝ 幢功区建筑面积
    功区分摊建筑面积＝功区建筑面积×建筑面积分摊系数（幢）
    功区独功区分摊建筑面积＋建筑面积建筑面积分摊系数（功区）＝ 功区套建筑面积
    功区某户（套）＝功区某套建筑面积×分摊建筑面积建筑面积分摊系数（功区）
    116套（单元）房销售面积套房销售面积S6应套建筑面积S4套分摊建筑面积S5 S6＝S4＋S5（7）
    117整幢商品房建筑面积测量整幢商品房建筑面积S7时钢卷尺房屋外侧勒脚处测量房屋外围两长边两短边应符合104求测量距离30m时钢卷尺零刻线端钩拉力计拉力计示值达50N时读取边长测量值
    测量时现场温度检定时温度相差±15℃应式进行温度修正
    △Lt(t角)L20（a1a2）（t20）（8） 式中：Lt－－温度t时尺长修正值L20－－20℃时尺长t－－测量现场温度a1－－钢卷尺线膨胀系数a2－－测墙体线膨胀系数激光测距仪测量房屋外围边长时测距仪前紧贴测边长起点激光束应投射位测边末端目标板光束两端水面
    高海拔区手持式激光测距仪空气折射率测距离修正量计算公式见附录4
    118非矩形房屋面积计算非矩形房屋面积测量计算附录3进行

    五测量结果处理
121分摊系数保留数点4位
    122面积计算程中保留数点3位
    面积计算结果保留数点2位单位方米

（二）商品房销售面积计算公建筑面积分摊规 
    第条 根国家关技术标准制定〈商品房销售面积计算公建筑面积分摊规〉（试行） 
    第二条 规适商品房销售产权登记
    第三条 商品房销售建筑面积面积计算单位建筑面积应国家现行〈建筑面积计算规〉进行计算
    第四条 商品房整柜销售商品房销售面积整柜商品房建筑面积（室作防工程应整柜商品房建筑面积中扣）
    第五条 商品房套单元出售商品房销售面积购房者购买套单元建筑面积（简称套建筑面积）应分摊公建筑面积 
    商品房销售面积套建筑面积+分摊公建筑面积
    第六条 套建筑面积三部分组成：
      1套（单元）面积
      2套墙体面积
      3阳台建筑面积
    第七条 套建筑面积部分计算原：
      1套（单元）面积：
    住宅住宅建筑设计规范（GBJ9686）规定方法计算建筑专建筑设计规范规定方法参住宅建筑设计规范计算
      2套墙体面积
    商品房套（单元）空间周围维护承重墙体墙非墙两种
    商品房套（单元）间分隔墙套（单元）公建筑空间间分隔墙外墙（包括山墙）均墙墙墙体水投影面积半计入套墙体面积 
    非墙墙体水投影面积全部计入套墙体面积
      3阳台建筑面积
    国家现行建筑面积计算规进行计算
      4套建筑面积计算公式：
    套建筑面积套面积+套墙体面积+阳台建筑面积
    第八条 公建筑面积两部分组成：
      1电梯井楼梯间垃圾道变电室设备间公门厅道室值班警卫室功整栋建筑服务公房理房建筑面积
      2套（单元）公建筑空间间分隔墙外墙（包括山墙）墙体水投影面积半
    第九条 公建筑面积计算原
    已作独立空间销售出租室车棚等应计入公建筑面积部分作防工程室计入公建筑面积
    公建筑面积方法计算：
    整栋建筑物建筑面积扣整栋建筑物套（单元）套建筑面积扣已作独立空间销售出租室车棚防工程等建筑面积整栋建筑物公建筑面积 
    第十条 公建筑面积分摊系数计算
    整栋建筑物公建筑面积整栋建筑物套套建筑面积建筑物公建筑面积分摊系数
    公建筑面积分摊系数公建筑面积套建筑面积
    第十条 公建筑面积分摊计算
    套（单元）套建筑面积公建筑面积分摊系数购房者应合理分摊公建筑面积
    分摊公建筑面积公建筑面积分摊系数*套建筑面积 
    第十二条 房屋买卖房产权属登记参规执行
    第十三条 规建设部解释

（三）房产面积测算
1建筑面积
建筑面积指建筑物外墙（柱）脚层外围水投影面积包括阳台挑廊室室外楼梯等具备盖结构牢固层高220米（含220米）永久性建筑
2计算全部建筑面积？（国家规定15条）
1）永久性结构单层房屋层计算建筑面积层房屋层建筑面积总计算
2）屋夹层插层技术层楼梯电梯间等高度220米部位计算建筑面积
3）穿房屋通道房屋门厅厅均层计算面积门厅厅回廊部分层高220米水投影面积计算
4）楼梯间电梯（观光梯）井垃圾道道井等均房屋然层计算面积
5）房屋天面属永久性建筑层高220米楼梯间冰箱间电梯机房斜面结构屋顶设计220米部位外围水投影面积计算
6）挑楼全封闭阳台外围水投影面积计算
7）属永久性结构盖室外楼梯层水投影面积计算建筑面积顶盖室外楼梯层水投影面积半计算建筑面积
8）房屋相连柱走廊两房屋间盖柱走廊均柱外围水投影面积计算
9）建筑间永久性封闭架空通廊外围水投影面积计算建筑面积
10）室半室相应出入口层高220外围（包括采光井防潮层保护墙）水投影面积计算
11）柱围护结构门廊门斗柱围护结构外围水投影面积计算
12）玻璃幕墙金属板幕墙石材幕墙组合幕墙作房屋外围幕墙框架突出体结构距离已设计数实际测量数时幕墙外围水投影面积计算建筑面积建筑施工图报建时没设计数幕墙框架突出题结构距离律150毫米计算竣工面积时采150毫米数
13）属永久性建筑柱车棚货棚站台等高度220米部位外围水面积计算
14）坡建筑房屋利吊脚做架空层围护结构高度220米部位外围水面积计算
15）伸缩房屋室相伸缩计算建筑面积
3计算半建筑面积？
1）盖柱外走廊檐廊顶盖水投影面积半计算面积
2）独立柱雨篷单排柱车棚货棚站台等顶盖水投影面积半计算面积
3）未封闭阳台水投影面积半计算面积
4）建筑物外顶盖柱走廊檐廊投影面积半计算面积
5）建筑物间顶盖术架空通廊投影面积半计算
4计算建筑面积？
1）突出房屋墙面构件艺术装饰柱垛台阶柱雨篷悬挑窗台等
2）检修消防等室外爬梯
3）没围护结构屋顶水箱建筑物顶盖台（露台）游泳池等
4）构筑物独立烟囱烟道油罐贮油（水）池防干道支线等
5）舞台台悬挂幕布布景天桥挑台
6）建筑物外操作台料台利建筑物空间安置箱罐台
5什套建筑面积？
房屋套（单元）计算建筑面积套（单元）门范围建筑面积包括（套）单元面积墙体面积阳台面积
6什公建筑面积？
产权题占建筑面积指套（单元）外户分割建筑面积分应分摊公建筑面积分摊公建筑面积
7公建筑面积分摊原什？
果面积分割文件协议应文件协议分摊计算分割文件协议规定公面积分摊原进行分摊计算
8公面积应分摊？
应分摊公建筑面积包括套（单元）门外室外楼梯外廊公门厅通道电梯配店房设备层设备房结构转换层技术层空调机房消防控制室整栋楼层服务值班警卫室建筑物垃圾房突出屋面围护结构楼梯间电梯机房水箱间等


第六章 产权转移实务

购买商品房

提交证件（房屋开发建设单位已办理房屋权属登记）
1 房产转移登记申请表
2 购房合（原件）
3 购房发票（原件）
4 房测绘证明
5 权利申请身份证件（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
备注：
1 委托代办应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
2 提交证件中门牌统应提供房屋派出出具证明
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日办理完毕
三税费标准
买 方
卖 方
登记费
契税
印花税
手续费
80元套
80800元宗
63
15免征
5元
10元方米
3元米
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证


房屋拆迁安置购买保留产权

提交证件（房屋开发建设单位已办理房屋权属登记）
1 房产转移登记申请
2 购买保留产权协议拆迁安置协议（原件）
3 原房产权属证书注销证明（私房）
原房屋承租证明（直公房）
原房产权属证书注销证明原房屋承租证明（单位房）
4 交款发票（原件）
5 房测绘证明
6 权利申请身份证件（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）

备注：
1 委托代办应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
2 提交证件中门牌统应提供房屋派出出具证明
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日办理完毕
三税费标准
拆迁
拆迁
登记费
契税
印花税
手续费
80元套
80800元宗
6315
5元
10元方米
3元米
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证
备注：
1 购买保留产权协议中价格计税基数
2 安置房屋住宅2002年3月1日起（含3月1日）受理权属登记申请3元方米计征交易手续费拆迁交纳
3 安置房屋住宅80元套计征登记费拆迁交纳安置房屋非住宅宗计征登记费具体标准：100（含100）方米80元宗100～500（含500）方米120元宗500～1500（含1500）方米200元宗1500～3000（含3000）方米300元宗3000～10000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗拆迁交纳
4 1997年10月1日前房屋拆迁安置购买保留产权3计征契税1997年10月1日起（含10月1日）房屋拆迁安置购买保留产权3计征契税（备注第4项列情况外）
5 1999年8月1日起（含8月1日）普通住房拆迁安置购买保留产权暂15计征契税

购买济适住房

提交证件（房屋开发建设单位已办理房屋权属登记）
1 房产转移登记申请表
2 购房合（原件）
3 购房发票（原件）
4 房测绘证明
5 购买济适住房许证
6 权利申请身份证件（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
备注：
1 委托代办应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
2 提交证件中门牌统应提供房屋派出出具证明
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日办理完毕
三税费标准
买 方
卖 方
登记费
契税
印花税
手续费
80元套
63
15免征
5元
15元方米
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证
备注：
1 交易成交价格计税基数
2 1997年10月1日（签订购房合日期准）前购买房屋6计征契税1997年10月1日起（含10月1日）购买房屋3计征契税（备注第3项列情况外）
3 1999年8月1日起（含8月1日）购买普通住房暂15计征契税
4 购买买方5元交纳印花税


已购公房买卖

提交证件
1 房产转移登记申请表
2 房屋权证土权证房产权证
3 房测绘证明
4 已购公房市交易合
5 出售房屋户口簿复印件
6 房屋配偶身份证明购房身份证明
7 住成年意房屋市交易证明材料
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日办理完毕
三税费标准
买 方
卖 方
登记费
契税
印花税
手续费
手续费
土收益金
印花税
80元套
80～800元宗
15
5元
3元方米
5元方米
3元方米5元方米
1～4
5元
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证
备注：
1 门牌变更出具派出路名变更证明
2 配偶房屋权户籍出具配偶意市交易证明材料
3 已购公房市交易青岛市公房出售区域分类应例征收土收益金：类区4二类区27三类区24四类区15五类区13六类区1
4 土收益金计征基数：市成交价减原购房成价
5 转房屋住宅2002年3月1日起（含3月1日）申办权属登记6元方米计征交易手续费转双方承担50
转房屋非住宅2002年9月20日起（含9月20日）受理权属登记申请10元方米计征交易手续费转双方承担50
6 转住宅80元套计征登记费买方交纳转非住宅宗计征登记费具体标准：100（含100）方米80元宗100～500（含500）方米120元宗500～1500（含1500）方米200元宗1500～3000（3000）方米300元宗3000～10000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗买方交纳

房产抵押

提交证件

收 件 容
持
证
抵
押
1 房产项权利登记申请表
2 房屋权证土证房产权证
3 款合
4 抵押合
5 房产价值确认文书
6 抵押抵押权身份证明（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
7 抵押单位应提供：
国企业出具国资产理局该企业级部门批文
集体企业出具职代会证明级部门证明

购买
商品房
抵押
1 房产项权利登记表
2 购房合（原件）
3 购房首付款收（复印件加盖公章）
4 住房款合
5 住房抵押合
6 商品房预售许证预抵押证（期房）
房产权属准予登记通知书（现房）
7 抵押抵押权身份证明（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
8 面图配置图（红线圈界开发公司抵押权盖章确认）

企业间
抵押
1 房产项权利登记表
2 房屋权证土权证房产权证
3 款合
4 抵押合
5 房产价值确认文书
6 抵押抵押权身份证明（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
7 抵押单位应提供：
国企业出具国资产理局该企业级部门批文
集体企业出具职代会证明级部门证明
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起7日办理完毕
三税费标准

抵 押
抵押权
手续费（差额定率分档累进计收）
印花税
登记费
抵押金额（万元）
收费标准（）
2000（含）部分
14
5元
80元宗
2000～5000（含）部分
035
5000～10000（含）部分
021
10000部分
007
四办理流程
1 申请领取填写权属登记申请表持相关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
2 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证

初始登记

提交证件
类
收 件 容
申请

1 房产初始登记申请表
2 土证件文件
3 规划许证施工执原件
4 申请身份证（复印件）
5 房测绘证明
6 墙界图
申请
单位
1 房产初始登记申请表
2 土证件文件（原件）
3 规划许证施工执（原件）
4 施工许证开工报告（原件）
5 竣工验收证明
6 房测绘证明
7 申请单位加盖公章营业执复印件
备注：
1 委托代办应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
2 提交证件中门牌统应提供房屋派出出具证明
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日办理完毕
三收费标准
登记费80元套80～800元宗印花税5元证
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证
备注：
住宅房屋80元套计征登记费非住宅房屋宗计征登记费具体标准：100（含100）方米80元宗100～500（含500）方米120元宗500～1500（含1500）方米200元宗1500～3000（含3000）方米300元宗3000～10000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗

变更登记

提交证件
1 房产变更登记申请表
2 房屋权证土权证房产权证
3 翻建改建扩建房屋提交建设工程规划许证房屋请图关批准文件
4 房屋坐落门牌号权利姓名改变提交具法律效力证件证明
5 房测绘证明
6 权利申请身份证件（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
备注：
1 委托代办应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
2 申请单位房屋翻建改建扩建应提供相应验收证明
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日办理完毕
三收费标准
登记费80元套80～800元宗工费10元证印花税5元证
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证
备注：
住宅房屋80元套计征登记费非住宅房屋宗计征登记费具体标准：100（含100）方米80元宗100～500（含500）方米120元宗500～1500（含1500）方米200元宗1500～3000（含3000）方米300元宗3000～10000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗

注销登记

提交证件
1 房产注销登记申请表
2 房产权属证书
3 权利申请身份证件（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起7日办理完毕
三收费标准
收费
四办理流程
申请领取填写权属登记申请表持相关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执




补证登记

提交证件
1 房产补证登记申请表
2 刊登遗失声明整张报纸
3 房产测绘证明
4 权利申请身份证件（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
备注：
委托代办应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
二工作时限：
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日（含公告6月期限）办理完毕
三收费标准
登记费80元套80～800元宗工费10元证印花税5元证
四办理流程
1 房产权利持身份证交易中心档案馆查档复印原证存根附图
2 房产权利持身份证原证存根青岛日报社登报挂失
3 房产权利持关证件交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
4 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
5 交易中心发布公告公告期限6月
6 公告期满申请通电话（2662891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证
备注：
住宅房屋80元套计征登记费非住宅房屋宗计征登记费具体标准：100（含100）方米80元宗100～500（含500）方米120元宗500～1500（含1500）方米200元宗1500～3000（含3000）方米300元宗3000～10000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗

房产赠

提交证件
1 房产转移登记申请表
2 房屋权证土权证房产权证
3 公证赠合
4 房屋评估报告
5 房测绘证明
6 权利申请身份证件（：身份证复印件单位：加盖公章营业执复印件）
备注：
1 该类房产赠包括已购公房赠
2 委托代办应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
二工作时限
符合办理条件交易中心权属登记窗口收件日起15日办理完毕
三税费标准
类
受赠
赠
手续费
契税
印花税
登记费
印花税
营业税
手续费
赠
3元㎡
5元㎡
63
5元
80元套
80～800元宗
5元
征
3元㎡
5元㎡
单位赠
3元㎡
5元㎡
63
5元
80元套
80～800元宗
5元
55
3元㎡
5元㎡
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口申办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房产测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费发证窗口交纳税费领证
备注：
1 契税营业税评估价格计税基数
2 1997年10月1日前受赠房屋6计征契税1997年10月1日起（含10月1日）受赠房屋3计征契税
3 赠房屋住宅2002年3月1日起（含3月1日）申办权属登记6元㎡计征交易手续费赠双方承担50
赠房屋非住宅2002年9月20日起（含9月20日）受理权属登记申请10牙㎡计征交易手续费赠双方承担50
4赠住宅80元套计征登记费受赠方交纳赠非住宅宗计征登记费具体标准：100（含100）方米80元宗100～500（含500）方米120元宗500～1500（含1500）方米200元宗1500～3000（含3000）方米300元宗3000～10000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗受赠方交纳



持证房屋买卖

提交证件
1 房产转移登记申请表
2 房屋权证土权证房产权证
3 房屋买卖合
4 评估报告
5 房测绘证明
6 权利申请身份证件（：身份证复印件 单位：加盖公章营业执复印件）

备注：
1该类持证房屋包括已购公房
2部队财政拨款机关团体事业单位购买私房应提供市国土资源房屋理局出具备案证明
3委托应出具公证委托书办身份证复印件单位委托代办应出具单位授权委托书办身份证复印件
4提交证件中路名门牌统者应房屋派出出具证明
5卖方单位应提供：
国企业出具国资产理局该企业级部门批示
集体企业出具职代会证明级部门证明
二 工作时限
符合办理条件交易中心收件日起15日办理完毕
三 税费标准
买方
卖方
登记费
契税
印花税
手续费
手续费
营业税
印花税
80元套
80800元宗
6
3
15
5元
3元㎡5元㎡
3元㎡5元㎡
55
差价*55免征
5元
四 办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费窗口交纳税费领证
备注：
1 交易成交价评估价中价格高方作计税基数
2 买卖房屋住宅2002年3月1日起（含）受理权属登记申请6元方米计征交易手续费双方承担50
3 转住宅80元套计征登记费买方交纳转非住宅宗计登记费具体标准：100（含）米80元宗100500（含）方米120元宗5001500（含）方米200元宗15003000（含3000）方米300元宗300010000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗买方交纳
4 1997年10月1日前购买房屋6计征契税1997年10月1日起（含）购买房屋3计征契税（备注第4项列情况外）
5 1999年8月1日起购买普通住房15计征契税
6 销售房屋55计征营业税1999年8月1日起购买居住足年普通住宅销售时销售价减购入原价差额基数计征营业税1999年8月1日起购买居住超年普通住宅建住房销售时免征营业税





房产继承


提交证件
1 房产转移登记申请表
2 房屋权证土权证房产权证
3 继承公证书
4 继承身份证复印件
5 房测绘证明

二工作时限
符合办理条件交易中心收件日起15日办理完毕

三税费标准

房屋继承
登记费
手续费
印花税
80元套
80800元宗
1元方米
5元


四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费窗口交纳税费领证

备注：
继承住宅80元套计征登记费继承交纳继承非住宅宗计登记费具体标准：100（含）米80元宗100500（含）方米120元宗5001500（含）方米200元宗15003000（含3000）方米300元宗300010000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗受赠方交纳



已购公房赠

提交证件
1 房产转移登记申请表
2 房屋权证土权证房产权证
3 公证赠合
4 评估报告
6 房屋权配偶身份证明受赠身份证明
7 赠房屋户口薄复印件
8 住成年意房屋市交易证明材料
9 房测绘证明
二工作时限
符合办理条件交易中心收件日起15日办理完毕
三税费标准

受赠
赠
登记费
契税
印花税
手续费
土收
益金
印花税
手续费
80元套
80800元套
3
5元
3元方米5元方米
14
5元
3元㎡5元㎡
四办理流程
1 申请交易中心测绘收件窗口办房测绘证明
2 申请领取填写权属登记申请表持房测绘证明关证件交易中心权属登记收件窗口收件员受理领取收件回执
3 交易中心办理期间申请通电话（2661891）查询办理情况已办结收费窗口交纳税费领证
备注：
1 路名门牌变更出具派出路名变更证明
2 配偶房屋权户籍出具配偶意市证明材料
3 已购公房市交易青岛市公房出售区域分类应例征收土收益金：类区4二类区27三类区24四类区15五类区13六类区1
4 土收益金计征基数：赠评估价减原购房成价
5 赠房屋住宅2002年3月1日起（含）申办权属登记6元㎡计征交易手续费赠双方承担50
赠房屋非住宅2002年9月20日起（含）受理权属登记申请10元㎡计征交易手续费赠双方承担50
6 赠住房80元套计征登记费受赠方交纳赠非住宅宗计登记费具体标准：100（含）米80元宗100500（含）方米120元宗5001500（含）方米200元宗15003000（含3000）方米300元宗300010000（含10000）方米500元宗10000方米800元宗受赠方交纳




第七章 检验售楼理四指标

阅读象：置业顾问售楼理事部营销总监总理
关键词：检验售楼理指标
记忆点：目标完成率均衡销售率现金回款率佣金结算率
效点：售楼理制订考核指标效防止售楼理失职

许老板营销理职责认识存着普病：营销理称称职楼卖行？严格说种偏见检验营销理标准包含三方面：

目标完成率

目标完成率指实际销售额目标销售额率家企业会制定月季年销售务房产企业会营销理订量化目标：月销售商品房160套销售金额5000万果未达目标营销理工作失职说果达超销售指营销理称职呢？第二条件——

均衡销售率

均衡销售率指单元实际销售套数该单元全部套数率项目整体销售率较数值老板通常爱犯毛病订销售指标忽视库存指标家开发商营销理制定销售3600万指标结果月超额完成务老板高兴营销理升职加薪意外发现企业赢利销售业绩成正原什呢？原该楼盘单元销售空略差单元直积压未动营销理卖楼单元卖完加推陈出新结果光积压差单元资金总额高达061亿果开发商营销理制定库存指标会出现营销理卖畅销品种顾滞销品种现象述两项指标权衡出营销理成败呢？够确定——

现金回款率

现金回款率指实际回款额合销售额率样位营销理通种途径找买家开发8幢楼中选择4幢次性买攻家集团公司难关子卖80套商品房该集团公司嫌银行揭利息太重求开发商允许免息分两年支付开发商早点脱意营销理门心思搞营销销售款回笼置理结果年楼卖七七八八楼款回收率30两买家采邓拖延战术开发商卖未赚钱资金度周转困难延误期开发笑该开发商营销理晋升加薪理销售业绩骄未资金回笼列营销理工作中营销理理直气壮认营销理销售假营销理资金回笼作份工作定回笼率标准营销理会采取系列措施保证资金回笼率会出现卖掉楼见钱情况

佣金结算率

佣金结算率指实际结算佣金应结佣金率作中介公司项目理单单考虑述销售指标远远够佣金结算情况甚更加重佣金回款中介公司生存关键该指标果零销售做功营销理应切实抓佣金回款工作时实现佣金结算理策略应销售进度进行调控
营销理必须完成四项指标称称职营销理中项指标未完成营销理失败

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