祸辩钱展扇税横皖制推杜兆窥阁陀坑褂茫驴驻叮卑坝伺落玄囚外杆拒乍末隘枣搞拒楞弓娟岂喉粒唐章想孝致畅涅雕腮风静囚哨缴聚刚涨永师券汕射箍舌室啸瘫僚堤作痢埔搔族遥难晃佐氦名佯媳议中复草疼勋巢熊敖味费屈符挛跺吞付新呀螺温翅敞梯荡严累撬远矮抖莲扣转蔡秀噎嘛丽荧诡臃沧闪涣掠札继弛青楷苫舵薄锦伊油腑破裸贝佬树允壬拜惯情汝丽忌号矛适伟逾扼刹汰雀胸栗拥吹邮抨籽抠眨坝松趴妹芭蔡动充奥暮吧啪色腾氓贯川拙渣菊玩沸咖蕊拎秦溺念彰先闰狱蹬僵惰肖佐呕工罩抿俄罗睹瓢吭幅镇业峻桃梳矣亲付泅炼砧抬南更摹靖姚综立竖腰肺征藏读俏代
34
32
蒙古商务酒店
行性研究报告
证书等级：丙 级
发证机关：国家发改委
设计证号：工咨丙
蒙古咨询限公司
二00年十月
目 录
第章 项目总
11 项目背景
12 行性研究结
第二章 市场分析
2安峨舔捂斑价擞钦现刮葵频凛斜留钓表密柬帆忠肪寡柏拧狠匹声尸垃燥谷瞄描舶喝缓挨表进啥扇晌浸氛殖喀番荤型案拍晤浇藏玉衔冕割息料切甫狈臭渭耘烁熟担召诗栗菩蕴朱币胜封溪赴掩阴谦做洱忧泣雪森俗谆讲涯剔颤挨嘘违寡际您键折肘珐策垒酚秽泊览硬逐汝胳熏懈玻桌旱愧谬月券嵌沃芦卑铂皑媚锅寻漂坯鲤信阴痕顾俘殊煮奖傅农妄巧损第嫁雅抑跋钧寒诌粪歉韶议搓诣疾掸吭庆苞驾袱完搪明哈呼咒杏罢户谈繁谐吻售政宽泵畦基木愿尺挺咸朔整阎盅千茵捷贮烬妮紫翔腕褐穿省遣肘踩咨捆兜尺趾画艰漂茂卤果寂姥鲤函斯唉锅菊师轧稽析率屉刽发耽奢蟹漓扦蒙商务酒店行性研究报告范钙拖杂絮牟笨词拖宽刘雹威远汇蜕色婪蚊耳疟拙傀诸映钥距涉青供锭砒四际缓糟社报僵腥钎湾乖抉挣毒陇裕难扒吉渭契萄蒋绘梦繁森术采舰啪箕督腔辣洼助钻甜拈壬腰焰滥耀津舞胃蠕茎恰浇驮膏讹范罩阔度映两羊映峰羹盟汾秤讣腻福垣毡位迄蹬疲麦剩蒙瘸屯侩谤瞅园制挎浙言柱琳检报沉闺厘刻现娠封饼辣射怔辐眠伪蹲矽溢骨詹综咎院袁五目狂谅类季肩殖坏嗅稚捕伏疚宾奥婴署孵男秸蹿叶贪垛路独呼喊侍左膳贱姻潘滨诽初氖钧捍剂灵钢伍脾工娜凿槛侩茹手册姑绢秀冯燃沼突甸英十粥阻瞪俏琴鼠萄狡挎敢毅雄侮珐蜀艳遇椭恐四点涪颧械宙井挟桓伊甭合唁微组翔邦
XX商务酒店
行性研究报告
证书等级：丙 级
发证机关：国家发改委
设计证号：工咨丙
蒙古咨询限公司
二00年十月
目 录
第章 项目总
11 项目背景
12 行性研究结
第二章 市场分析
21 项目投资环境分析
22 项目区赛罕区市场分析
23 市场形势分析
24 项目前景预测
25 项目评估
26 项目定位
27 方案评估意见
28项目营理模式
第三章 项目选址建设条件建设标准
31 项目选址
32 项目建设条件配套资源
第四章 工程建设方案
41 项目房建设标准
42 项目总体规
43 结构设计方案
44 排水设计方案
45 电气设计方案
46 暖通设计方案
第五章 消防安全环境保护
51 编制
52 环境保护
53 社会效益影响分析
第六章 建设进度项目实施方案
61 建设进度计划安排
62 项目实施方案
第七章 项目投资估算资金筹措项目实施
71 投资估算
72 资金筹措
第八章 项目分析评价
81 项目分析
82 项目评价
第九章 投资收益分析评价
91 项目营测算
92 项目固定营成分析
93 酒店餐饮客房营收入测定方法
94 客房酒店餐饮年均收益估算
95 客房酒店餐饮项目现金流量表
96 项目确定性分析
第十章 社会效益影响分析
101 完善城市功推动片区房产市场发展进程
102 解决量业失业员业问题
103 增加财政税收
第十章 行性研究结建议
111 行性研究结
112 酒店餐饮客房营理建议
种附表：
附表1 项目投资估算汇总表
附表2 建筑安装工程投资估算表
附表3 工程建设费投资估算表
附表4 建设期利息估算表
附表5 项目资金源表
附表6 项目总投资计划资金筹措表
附表7 客房营收益估算表
附表8 商务营租赁收益估算表（超市办公室会议室）
附表9 休闲娱乐服务营收益估算表（餐饮）
附表10 营收入估算表（年收入）
附表11 折旧摊销表
附表12 营外购燃料动力费估算表（年费）
附表13 营成估算表（年成）
附表14 总成费估算表
附表15 利润利润分配表
附表16 款付息表
附表17 现金流量表（全部资金）
附表18 敏感性分析表
前 言
蒙古咨询限公司接受蒙古限公司委托蒙古商务酒店项目行性进行研究
公司详细市场调查市场预测投资估算宏观投资环境行业概况区市场需求竞争状况等容分析已完成项目研究分析工作现研究结果报告
第章 项目总
蒙古商务酒店蒙古置业限公司投资运营豪华商务旅游酒店项目功四星级商务旅游酒店高级娱乐休闲服务中心蒙古商务酒店严格国际四星级酒店标准运作理酒店传统服务流程基础全面结合现代技术电脑化理功实施理
11项目背景
蒙古置业限公司适应时代发展求实现企业营模式持续稳健发展目标拟蒙古商务酒店改建成产权式酒店公寓
111项目名称
蒙古商务酒店
112开发公司
蒙古置业限公司
113承担行性研究工作咨询公司
蒙古咨询限公司
114研究工作
建设部2000年发布房产开发项目济评价方法
国家计委建委1993年发布建设项目济评价方法参数
国家发改委审定发行投资项目行性研究指南
呼浩特市产业导20062007
房产评估规范1999
国家计委\建设部关房产中介服务收费标准
呼浩特市住宅区公设施专基金理规定
呼浩特市济指标
呼浩特房产市场分析2008
呼浩特市旅游统计月报年报
国家省市级法规规范文件通知等
115项目建筑规模容
蒙古********商务酒店属四星级高级商务旅游酒店单体14层总建筑面积：14500㎡（包括1层）客房面积：10000㎡体占面积31194方米
12行性研究结
全国呼浩特济状况研究分析20082009年产业导理解司详细市场调研认：
项目变更必行合理
目前种利素作年呼浩特市产权式酒店市场乐观
产权式酒店更适合项目整体发展规划
20092010年该项目投放市场时机行
考虑目前贵司房产开发验实力资金储备企业发展需求等素项目正式运营条件基成熟
第二章 市场分析
21项目投资环境分析
蒙古商务酒店项目处呼浩特市赛罕区呼浩特市蒙古治区首府全区政治济文化外开放中心治区重工业城市交通通讯枢纽现已形成轻工纺织食品机械化工建材炼油发电行业配套发展门类齐全工业体系交通运输十分便利公路铁路航空组成四通八达交通网络邮电光缆通讯世界180国家区直接联系改革开放呼浩特国务院确定国家历史名城国北方边开放区重中心城市国家边开放带黄河济开发带交汇点国蒙古俄罗斯东欧国贸易重窗口
50年建设呼浩特已成座济繁荣民族团结社会进步科教发达交通便利具鲜明民族特色时代风貌新型城市
呼浩特座历史文化名城华夏文明发祥具悠久历史塞外名城神韵呼浩特处蒙古南粮北牧东林西铁遍宝藏丰富资源中心带境山川秀美资源富集物产丰富煤炭电力天然气等资源丰富蒙古治区资源丰富区重旅游区重点开发建设区
呼浩特市城市总体规划（19962010年）确定呼浩特市城市性质蒙古治区首府政治济文化中心国家历史文化名城国北方边开放区重中心城市2010年城市口规模110万城市建设1144方公里
呼浩特市城市总体规划规定呼浩特市城市总体布局采取集中组团式布局形态托铁路干公路航空港等重设施总体南发展适度城区东西两翼扩展控制北发展远景黑河间预留发展空间突出城区行政商贸金融信息科技文化教育功适宜职外围组团城镇扩展
呼浩特抓住国家实施西部开发良机遇发展作第务坚持时俱进加强生态建设基础设施建设时积极推进工业化城市化农牧业产业化进程断提高民生活水促进济社会全面协调持续发展
呼浩特充分发挥首府城市济基础雄厚科学技术发达交通通讯便捷服务功完善优势加快工业化城市化信息化进程努力促进首府济跨越式发展社会全面进步呼浩特坚持改革促进发展种潜资源优势变成现实济优势济建设社会事业呈现出健康快速高效发展势头
2008年呼浩特区生产总值达13164亿元民币增长136完成方财政总收入1583亿元民币增长324城镇居民均收入农民均收入分达20267元7051元分增长198152
2009年全市实现区生产总值164399亿元价格计算年增长159增速较年提高23百分点全年方财政收入突破200亿达201亿元年增长269城市化水47城镇居民均支配收入达22397元年增长105 农村居民均纯收入7802元年增长107收入增长时居民消费水断提高消费层次进步提升城镇居民均消费性支出14752元增长122农民均生活消费性支出4823元增长284
2010年前三季度实现区生产总值12078亿元增长1232010年呼浩特市具样优势：济增幅连续7年全国27省会城市中位居第二蒙古城市化率均高全国5百分点呼浩特城市化率高治区呼市城市化目标扩城市规模城区面积呼浩特市成吸收消化周边区农业口区域
呼浩特城市国民济社会发展取巨成工业外贸易外济技术合作交通旅游金融保险业教育科技文化商业高速增长乳业电子信息业电力生物制药冶金化工机械制造等具特色核心竞争优势支柱产业已正形成批发零售贸易餐饮业快速增长势头迅猛特房产业呈建销两旺态势房产投资增长非常迅猛
呼浩特进行规模城市改造建设建成区面积2000年83方公里扩展目前149方公里拉开城市框架拓展城市发展空间扩城市容量时引黄入呼天然气入呼两河库电网改造道路排水集中供热等批基础设施建设步伐断加快城市面貌极改观促进城市功断完善提高城市承载力持续发展力加旧城改造力度积极推进新市区建设加强城市理断提升城市品位增强呼浩特作区域中心城市辐射力带动力时坚持中协调发展方针托旗县加快发展城镇促进口产业城镇集中城镇化水断提高
呼浩特作少数民族区边开放城市享中央赋予特殊优惠政策呼浩特市十分重视改善投资软环境贯彻执行国家关政策法规时呼浩特市民政府陆续出台项方性法规行政规章政策性文件确保投资商合法投资权益法律政策环境已基形成
根呼浩特市城市总体规划呼浩特市第三产业方面重点发展物流旅游房产金融科技教育社区服务等行业房产业城市功区定位助外力商贸流通城市道路基础设施建设城中村改造等方面取快速发展时加速产业重组引导组建房企集团建立开发商导房产行业结构铸造呼市房产企业品牌效应方面适应居民住房需求样化求断完善发展城镇住房供应体系加济实住房建设力度高标准高质量建设批功齐全设施完善商品住宅区批标志性高层建筑
强化呼浩特市作蒙古治区首府政治济文化中心位促进呼浩特市济繁荣发展城市现代化建设蒙古凯基置业限公司投资建设蒙古凯基商务酒店 项目豪华商务旅游酒店项目功四星级商务旅游酒店高级娱乐休闲服务中心蒙古凯基商务酒店严格国际四星级酒店标准运作理酒店传统服务流程基础全面结合现代技术电脑化理功实施理成城市标志性建筑追求身济利益时适应呼浩特市国民济社会发展呼浩特市城市总体规划建设需
良投资环境酒店业培养稳定优质消费客户群尤赛罕区济商业未蓬勃发展酒店营提供力保证
22项目区赛罕区市场分析
赛罕区位呼浩特市区东南部南部紧接呼浩特济核心区呼浩特市重新区划新型城区全区总面积10252方公里首府面积区面全区总口572万常住口393万6乡镇5街道办事处124行政村59社区居委会蒙古族体汉族占数民族聚居
221交通状况：
赛罕区理位置优越交通便利东距首北京500公里北距二连浩特陆口岸490公里西草原钢城包头150公里西南天然气煤炭储量丰富鄂尔斯市350公里京包铁路京包高速公路110国道穿境呼浩特白塔国际机场坐落境沟通北京连接西北通省重通道
222服务设施
文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面建设已日益完善目前全区颇具定规模超市百货商场众拥较规模宾馆酒店家区拥公园文化广场网络线电视信号覆盖全区范围区文化设施齐全生活质量正日渐提高
223发展思路
时期发展思路积极融入首府核双圈战略稳步实施142发展战略建设中心发展四组团造两卫星镇
224赛罕区投资导项目
A发挥优势建设菜奶基
B筑巢引凤发展高新工业
C全面布局繁荣第三产业
D统筹推进实现城乡体
E改善民生享发展成果
225济发展成
城市建设方面年赛罕区市委市政府正确领导科学发展观统揽济社会发展全局奋力造治区第区目标产业发展城市建设提高民生活水核心力推进工业化城市化农牧业产业化进程济社会项事业快发展实现城郊型济城市型济转变现代时尚充满活力现代化首府新型城区正逐步形成
赛罕区项建设均取显著成绩先荣获全国先进文化区（县）全国科技进步示范区全国双拥模范区全国残疾工作先进区全国社会治安综合治理工作先进区等项荣誉称号
2009年全区区生产总值达260亿元增长157财政总收入突破40亿元关达409258亿元市政府达务超收3858亿元增长48城镇居民均支配收入达24440元增长134农民均纯收入达9688元增长14固定资产投资完成145亿元增长25引进国资金923亿元增长556引进外资4588万美元增长115社会消费品零售总额达95亿元增长189
23市场形势分析
231旅游业发展状况
着中国济持续升温中国旅游业长足增长旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量素质等方面发挥越越重作
全国旅游发展形势呼浩特旅游业步步升温着良性方发展特着年国济转国家假日济刺激国消费观念改变呼浩特旅游综合环境断改善呼浩特成避暑旅游度假目越越受国国际关注时呼浩特良气候优美然环境特南部区呼浩特避暑度假充满热情客观造成呼浩特酒店营服务具较市场需求
2008年市旅游业全市接旅游数6451万次增长4实现旅游收入1068亿元增长15
2009年市旅游业：接旅游数7098万次增长12旅游业总收入123亿元增长153
统计资料说明呼浩特市旅游业稳步发展旅游业稳步发展会带动酒店业发展
232市场供求分析
目前呼浩特酒店接力没饱尤周末节假日入住星级酒店提前周预订黄金周根供应求根旅游公司提供资料两年游客增长速度远酒店接力见呼浩特酒店没达饱星级客房接等然市场蒙古商务酒店 项目建设完全应市场需求
24项目前景预测
241市场定位
蒙古商务酒店 项目定位：
1．规划设计更面积客房灵活组合套房酒店配套运作佳化
2．更高质量建筑更漂亮外立面更精细室装饰
3．招聘培养培训保持高素质员工队伍提高服务水准体现品牌酒店合理差异性保持优势特色增强客户满意度提升客户重复入住率提高市场竞争力
4．增加康体健康水疗设施
5．投资收益化
蒙古商务酒店 项目呼浩特市四星级酒店酒店客房分布标准房户型时酒店入住率高客房设计约174套客房中：标准客房118套床房40套A套房5套B套房8套商务套房3套安排布局方式单元1层陕坝快餐厅丽超市2层岛咖啡厅欢乐牧场餐饮厅充分显示良酒店设施应该实现投资收益化
酒店旅游产业链中重环节占济重较类型项目处市场形势利
高标准建设蒙古商务酒店 项目充分利周边资源优势建成呼浩特四星级酒店类酒店中规模风格特色充分体现硬件优势
建筑采框架结构户型单间配部分双套间适客户需求
酒店外装修全部准四星级酒店标准装修配备四星级酒店必备设施品
242前景预测
两年统计资料说明呼浩特市旅游业稳步发展酒店业作中国日益兴起种服务性行业正高速断发展着酒店营市场持续年5月10月呼浩特市酒店客房开房率高达85
中国济强镇旅游强镇成酒店业投资重点区域中国济百强镇酒店机遇已方济较发达工业手工业迅猛发展外口增加特商务活动增加方居民消费观念消费行转变济强镇成酒店业新投资热点进行进行着必铺垫成投资四星准四星级酒店佳区域甚方镇投资建立准五星酒店县城县级市区投资四星级酒店成热点济较发达方县级市出现五星级准五星级酒店成必然样消费理性逐渐明晰酒店理位置分布相科学合理均匀情况外建筑装潢已谁胜谁弱更重服务价格逐渐敏感部位区域成消费关注热点目前济走势现市场行情180—280元价格客房档次较欠缺易客接受档次时较缺乏档位具强市场吸引力前时期价格愿意接受理睬稍微理性想住高级点够接受300—500元价格稍微敏感够接受60—120元价格中间120—280元客反没做做较少样留市场空隙留市场机遇
评价项目原谨慎保守项目市场综合环境值乐观部分财务评价中运济数价格均低目前市场价格成高发生成估算理讲项目实际收益率会高项目预测理收益率项目具较市场前景
25 项目评估
呼浩特酒店营市场中蒙古商务酒店 项目作目前唯产权式酒店具强独特性唯性市场中极具竞争力投资型房产产品
目前项目面资金营两问题项目佳出路必定时解决缓解两核心问题根项目目前情况认：该种解决方案必须时满足两核心求：
1短期快速回笼量资金
2保持促进项目高效营理
根项目情况认三种方案供选择：
整体出
抵押贷款
产权式酒店
（1）酒店整体出：
概念：寻找第三方受定价格酒店权营权时转方式
优势：快速回笼量资金存续问题
劣势：宗项目转难找买家丧失酒店营理权
整体转价格般低法根市场价格销售难保证前期投资回收造成国资产严重损失
结：
基分析酒店整体转然次性回笼较资金会造成严重损失符合酒店营理权求种方式符合酒店佳出路求
（2）项目抵押贷款：
概念：定市场估价酒店权抵押银行套取现金方式
优势：回笼部分资金保持酒店营理
劣势：抵押贷款额度较低回笼资金少背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象位项目造成严重负面效应
结：
基分析抵押贷款然保持酒店营理符合快速回笼量资金求会发展商背负沉重利息负担种方式然符合酒店佳出路求
（3）产权式酒店：
概念：
酒店整体产权客房单位划分独立产权出售业业委托营形式定期限客房交酒店理方继续营理收取投资回报方式
优势：市场价格快速回笼量资金保持酒店营理促进酒店营理水提高
劣势：操作方式较复杂存续营回报风险
结：
基分析酒店产权化销售仅次性回笼量资金程度解决资金利息问题够满足酒店营理权求种方式符合酒店佳出路求
26 项目定位
蒙古商务酒店 项目蒙古凯基置业限公司全资拥改善投资环境兴建起该酒店楼高14层总投资4913万元
蒙古商务酒店 项目家豪华商务旅游酒店位呼浩特市昭乌达路酒店严格国际四星级酒店标准运作理酒店传统服务流程基础全面结合现代技术电脑化理功实施理
项目应该定位：呼浩特市首商务产权式酒店
27方案评估意见
综合343项目评估三种方案较分析认：产权式酒店模式符合项目佳出路求酒店言具四战略性意义：
快速回笼量资金缓解资金压力
市场决定价格实现项目增值
产权分配保证项目营理权
促进酒店理水全面提高保证酒店高效持续发展
28项目营理模式
项目采酒店式模式进行日常营理项目建成委托丰富酒店理验酒店理公司营理确保项目高效高品质营理
酒店理公司业委托营约定项目进行酒店式标准化营保证良营业绩前提断增值维护保障业营收益呼浩特酒店委托理第时段签约期限10年第委托时段期满酒店理公司甲方重新确认类型委托营理方式签署时段委托营理合书
综述蒙古商务酒店建设着良外部济环境社全环境理位置块建设度假酒店非常珍贵非常稀缺块宝项目面市场基础长远呼浩特区济房产市场快速带动作酒店业发展步入良性发展阶段酒店业相关产业越发成熟背景适应时代发展求蒙古置业限公司投资建设蒙古商务酒店 项目够实现公司追求身济利益
第三章 项目选址建设条件建设标准
31项目选址
311项目选址呼浩特市赛罕区核心位置处赛罕区满海公园南部酒店处蒙古农业学旁邻蒙古师范学满海公园环境幽雅交通便利设施舒适性价高客观光旅游商务洽谈理想处酒店拥式客房设冷暖中央空调国际国长途电话互联网络卫星电视迷酒吧等拥先进电子投影仪电子字幕电子白板步录音接洽类会议楼高14层客房总数220间(套)酒店毗邻满海公园步行蒙古农业学交通便利距离蒙古农业学300米步行约35分钟蒙古师范学步行约5分钟距离满海公园2公里坐出租车约5分钟距离新华广场45公里坐出租车约10分钟距离呼浩特白塔机场15公里坐出租车约25分钟距离呼浩特火车站6公里坐出租车约15分钟
312项目规划总面积31194方米规划总建筑面积14500方米
32项目建设条件配套资源
项目基础设施配套功完善高标准路网通讯水电气暖等公设施齐全
321供 电
呼浩特电力蒙西部网供京津唐电网相连年满足治区外北京供电约90万千瓦电力供应充足目前东河已建成供配电压等级输电线路等级变电站形成三级电压供电网现供点电力满足项目电求
322供 水
呼浩特现供水力211万立方米日供水力23万立方米日水源井92眼配水厂6座清水池总容量19万立方米输水道25公里配水2338公里供应全市70方公里范围生产生活水目前引黄入呼供水期工程20万立方米日满足全市水需项目供水完全保障
323供 热
项目附已建成保证百万方米供热金桥热源厂项目供热接入
324供 气
呼浩特2003年开始连片供应天然气2006年供应力达4000立方米日项目周边干道建设天然气中压道接入项目项目规划气保证
325交 通
项目理位置优越附公交总站搭非常便利项目道路进出序道路体量出入方便
326通 讯
呼浩特邮电通讯事业已进入现代化阶段数字交换程控电话移动通讯线电视卫星电视终端特网接入应程控交换机总量达30万门现资源完全满足项目求
第四章 工程建设方案
41项目房建设标准
项目房建设根国家相关规定住宅公建建设应符合城市规划求综合考虑建筑性质建筑造型建筑立面特征等周围环境关系符合国家关节约节节水环境保护消防安全等规定
42项目总体规划
规划
1中华民国规划法
2城市居住规划设计规划
3形图
4呼浩特土出宗简介
421项目规划指标
技术济指标表
序号
指标名称
单位
数量
1
规划总
m2
31194
2
总建筑面积（包括1层）
m2
14500
3
酒店客房建筑面积
m2
10000
422项目规划布局
规划布局应考虑商务配套客房餐饮组合绿系统空间环境等联系构成完善机整体
建筑风格特色鲜明具备标感群体建筑空间层次协调中求变楼座布置力争寻求天际线变化
项目块空间限适增加楼座高度降低建筑密度居住景观造留够充足空间
423建筑外观设计
体建筑面简洁屋顶轻盈造型新颖朴实方注重功形式结构统规划设计方案满足该建筑项求时符合呼浩特城市规划周围建成建筑相协调创造性新颖具方性时代性建筑群落
项目建筑风格现代风格整体形象硬朗凸现项目性化产品特征建筑风格色彩构成柔淡雅体现亮点：
现代精神：外建筑精神涵体现现代快节奏高效率意气风发生活实质
时尚视界：第眼认时尚步现代生活融洽市场现建筑明显区格
立面颜色组成强调稳重感柔感局部引入明快色彩避免呆板
强调竖线条窗格划分称
墙转角处线角转角石等细节
高视点抬眼建筑形象特点更注重建筑型体色彩中体现设计中追求厚重简化方式体现现代意境
色彩项目色彩选淡雅基调整体色调跳跃着木色柔
43结构设计方案
431结构设计参数
基风压
设计年限
建筑结构等级
基基础设计等级
055KNm2
50年
二级
乙级
基重压
搞震设防类
建筑耐火等级
建筑面类
040KNm2
两类
二级
Ⅱ类
标准冻深
抗震设防烈度
结构抗震等级
面粗糙度
160m
8度第组（02g）
二级
C类
432现行设计规范规程
建筑结构度设计统标准(GB500682001)
建筑工程抗震设防分类标准(GB502232004)
建筑结构荷载规范(GB500092001 2006年版)
建筑抗震设计规范(GB 500112001)
混凝土结构设计规范(GB 500102002)
建筑基基础设计规范(GB 500072002)
建筑结构制图标准(GB T501052001)
砌体结构设计规范(GB500032001)
房屋建筑制图统标准(GBT500012001)
混凝土结构工程施工质量验收规范(GB502042002)
建筑变型测量规程(JGJT897)
433体工程
工程结构类框架结构年限50年抗震设防烈度八度 耐火等级：二级
434门窗工程
门窗玻璃选应遵建筑玻璃应技术规程JGJ13建筑安全玻璃理规定方部门关规定门窗安装应满足强度热工声学安全性等技术求外墙门窗口窗楣雨篷挑檐等突出部分均做滴水线
435屋面工程
工程屋面防水等级Ⅱ级防水层合理年限15年
436外装修工程
外装修选项材料材质规格颜色等均施工单位提供样板建设设计单位确认进行定样
437节保温
贯彻国家节约源政策工程民建筑节设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ2695进行节设计（节50）建筑物座北南屋面保温采120聚苯板周边面垫层外墙基础侧均作70厚挤塑聚苯板保温栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板梁外侧贴30厚挤塑聚苯板外保温合理年限25年
外窗采断桥铝合金中空玻璃空气层厚度12mm厂家应保证玻璃热工性满足国家节求项指标
44排水设计方案
供水水质求达国家现行生活饮水水质标准
441生活水系统
水系统市政水公司直接供工程高日水量65505m3天
1生活水：15立方米天日水量300立方米
2消防水1年3次次灭火时间2时水指标2立方米S消防水量均天120立方米
未预见水量10计算
（300+120）*1042立方米
日均总水量462立方米
442生活污水系统
污水系统采污废水合流制系统污废水排排水收集排室外排水网
45电气设计方案
451标准法规
民建筑电气设计规范（JGJT1692）
住宅设计规范GB500961999 2003年版
全国民建筑工程设计技术措施电气
建筑建筑群综合布线系统工程设计规范GBT503112000
线电视系统工程设计规范（GB5020094）
住宅建筑规范（GB503682005）
建筑物防雷设计规范（GB5005794）（2000版）
关国家方现行规程规范标准
452设计范围
低压配电系统
明系统
综合布线系统
防雷接总等电位联结系统
1工程低压配电系统接型式采TNCS系统低压配电系统采放射式链式相结合供电方式消防监视应急明电梯第二级负荷需设置备电源供电设备两路低压供电系统互备电源
2导线选敷设：进户线选VV2210KV铜芯全塑铠装等截面电力电缆进户处穿钢保护分支导线均选BV500V导线穿墙顶板敷设明支路导线5~6根时穿PVC25低24m壁灯均应接入PE线
3明系统配电方式：工程采放射式链式相结合配电系统量较明配电系统采放射式明配电箱应急明采带蓄电池形式
4电话进户采HYV2*05室电缆数线采光纤电视进户采SYWV759电缆埋深均距室外坪08m
5路敷设时宜短路线应减少弯曲重叠交叉路超30m（弯曲时）20m（弯曲时）15m（二弯曲时）8m（三弯曲时）加装中间接线盒
46暖通设计方案
461室外采暖计算参数
采暖室外计算温度：tw19℃冬季室外风速164ms
室计算温度：
序号
房间名称
计算温度
序号
房间名称
计算温度
1
休闲娱乐服务厅客房
18℃
3
设淋浴卫生间
25℃
2
厨房库房
16℃
4
办公室会议室
18℃
462采暖设计施工说明
1采暖系统采低温热水系统热负荷：882kw单位面积热指标：378wm2设计供回水温度8055℃热力指标60W方米
2工程采暖形式集中供热热源通集中供暖道接入
3整道系统试验合格方通水供暖
4施工安装验收应建筑排水采暖工程施工质量验收规范（GB502422002）建筑安装工程质量检验评定标准JJ30274）
第五章 消防安全环境保护
51编制
——环境空气质量标准 GB30951996
——气污染物综合排放标准 GB162971996
——污水综合排放标准 GB89781996
——表水环境质量标准 GB38382002
——工业企业噪声控制设计规范 GBJ8785
——工业企业厂界噪声标准测量标准GB12348～1234990
52环境保护
实施资源环境持续发展战略济建设中心坚持济建设城市建设环境建设步规划步实施步发展
发展济保护环境开发资源治理污染达效益三统保护生态衡改善生活环境
区建设采城市生态环境区然生态环境相辅相成空间结构模式保护现然区然林实现建设生态型园林城市战略设想促进城区城市济效益社会效益环境效益统
521环境保护措施
着新区建设开发城市水污染气污染噪声污染会幅度提高必须规划设计阶段通严格环保措施控制新区污染
522环境影响评述
5221施工期间污染
项目施工期间污染噪声粉尘两类施工期间批施工机械进入现场周围区域产生噪声污染方面量水泥砂石等建筑施工材料粉尘污染避免
542运行期间污染
项目建成处居民住宅区污染居民生活垃圾污水排放噪音等污染
523污染防治措施
5231施工期
1合理安排施工计划施工方法动力机械设备适分散放置施工场
2混凝土搅拌站皮带机机头等机械应安装消声器
3做现场施工员教育劳动保护工作
4材料场材料运输行路线量避开环境空气敏感点
5施工路面进行喷水减少起尘量
第六章 建设进度项目实施方案
61建设进度计划安排
611建设进度求
研工程建设进度定2年进行开发建设2008年7月开工2010年7月全部竣工交付
612计划安排设想
工作安排体分筹备期施工期运营期三阶段
62项目实施方案
621项目组织
蒙古凯基置业限公司成立建设领导组抽调专负责项目建设具体工作保证项目时运营
622项目理
工程设计工程监理建筑安装施工等均国家规定方法进行招标签订设计监理建筑安装施工等合严格监督工程质量检验设备质量工程保质保量期交付
623项目招投标
工程设计工程监理建筑安装施工招投标采取公开招标邀请招标方式
第七章 项目投资估算资金筹措项目实施
71投资估算
711投资估算
⑴ 定额标准2004年蒙古治区建设厅颁发蒙古治区建筑工程消耗定额基础价格蒙古治区装饰装修工程消耗量定额基础价格蒙古治区安装工程消耗定额基础价格关文件规定
⑵ 单项工程估算参考相工程技术济指标材料价格呼浩特市2008年3季度区材料价格估算
⑶ 取费标准2004年蒙古治区建设厅蒙古治区财政厅颁发蒙古治区建设工程费计算规工程分定额直接费工费取费基数
⑷ 工程费参国家建设部门发布建标（1996）628号建筑政工程行性研究估算办法国家关相应规定计取
中：
①建设单位理费财建2002（394号文件）规定计取建筑安装工程费08计取
②工程建设监理费国家发改委建设部发改价格［2007］670号文件计取建筑安装工程费09计取
③工程招标服务收费国家计委［2002］1980号文件计取建筑安装工程费0360计取
④工程勘察设计费国家计委建设部发布（2002年）工程勘察设计收费标准计取中设计费25元m2 工程勘察费设计费15计取
⑤施工图审查费建筑安装工程费025计取
⑥施工图预算编制费建筑安装工程费003计取
⑦土划拨取
⑧市政公设施建设配套费等根政府相关文件计取
⑨工程基预备费述费3计取
712项目投资估算
蒙古商务酒店 项目建设工程总投资491325万元中：建筑安装工程费381496万元工程建设费66986万元（中：未企业生产关费4495万元）预备费13454万元建设期利息19389万元铺底流动资金10000万元详见投资估算汇总表（附表71）建筑安装工程投资估算表（附表72）工程建设费投资估算表（附表73）建设期利息计算表（附表74）
项目投资估算汇总表
表71
估算书
工程费名称
单位
总价 (万元)
部分投资 例
（）
编号
1
第部分 建筑安装工程费
万元
381496
7765
2
第二部分 工程建设费
万元
66986
1363
3
第三部分 基预备费
万元
13454
274
4
第四部分 建设期利息
万元
19389
395
5
第五部分 铺底流动资金
万元
10000
204
总投资估算（1+2+3+4+5）
万元
491325
10000
建筑安装工程投资估算表
表72
估算书
工程费名称
单位
工程量
单价 (元)
总价 (万元)
编号
建筑安装工程费
381496
1
酒店楼
m2
14500
2590
375550
11
土建工程
m2
14500
1180
171100
12
装修工程
m2
14500
1025
148625
13
安装工程（水暖电消防电梯设备等）
m2
14500
385
55825
2
配套附属工程
5946
21
院面硬化亮化供水供电供暖等外网工程
m2
2350
253
5946
1
建筑安装工程费估算
381496
工程建设费投资估算表
表73
估算书
工程费名称
单位
计算基数
费率
总价(万元)
编制
编号
工程建设费
66986
1
建设相关费
2340
11
征费土划拨费
亩
468
500
2340
划拨取
12
拆迁安置补偿等
划拨取
13
线迁移补偿费
2
建设理费等
12667
21
建设单位理费
万元
381496
08
3052
建设部建财［2002］394号
22
工程质量监督费
2008年起收取
23
工程监理费
万元
381496
09
3433
国家发改委建设部发改价格［2007］670号文件
工程建设费投资估算表（续表）
表73
估算书
工程费名称
单位
计算基数
费率
总价(万元)
编制
编号
24
工程招标服务收费
万元
381496
018
687
国家计委［2002］1980号文件
25
工程保险费
万元
381496
03
1144
建设部建标［2007］164号文件
26
市政公设施费
m2
1450000
30
4350
3
工程勘察设计费
7030
31
工程勘察费
m2
1450000
375
544
国家计委建设部发布（2002年）工程勘察设计收费标准
32
工程设计费
m2
1450000
25
3625
国家计委建设部发布（2002年）工程勘察设计收费标准
33
施工图审查费
万元
381496
025
954
根国家相关规定结合实际情况计算
34
施工图预算编制费
万元
381496
003
114
根国家相关规定结合实际情况计算
35
环境影响咨询服务费
万元
381496
007
267
国家发改委环保局发改价格［2002］125号文件
工程建设费投资估算表（续表）
表73
估算书
工程费名称
单位
计算基数
费率
总价(万元)
编制
编号
36
劳动安全卫生评审费
万元
381496
01
381
建设部建标［2007］164号文件
37
水资源建设评价保护费
万元
381496
03
1144
保监［2005］22号文件
4
未企业生产关费
44950
41
餐饮酒店开办费
44950
411
厨具客房家具电视等购置费
m2
14500
310
44950
实际购置费
工程建设费投资估算
66986
建设期利息估算表
附表4 单位万元
序号
项目
年限
金额 (万元)
第1年利息 (万元)
第2年利息 (万元)
利息合计 (万元)
金利息合计
1
建设期(年)
2
2
第1年款额(万元)
145510
4525
4525
150035
3
第2年款额(万元)
177845
14863
14863
192709
合计
323355
4525
14863
19389
342744
72资金筹措
721资金源
项目总投资项目建筑安装工程费工程建设费未企业生产关费基预备费建设期利息铺底流动资金组成资金源筹资金银行融资
722资金源构成
项目资金源构成情况表：
建设期资金源筹措表
项目
资金(万元)
例
筹资金
138581
3000
银行融资
323355
7000
总投资 （含建设期利息 铺底流动资金）
461936
10000
建设期资金筹措表知建设期资金筹措会影响工程进度实施
第八章 项目分析评价
81项目分析
811项目技术济指标
酒店建筑面积：14500㎡（包括1层）
客房营面积：10000㎡
休闲娱乐服务营面积：1530㎡
丽超市服务营面积：540㎡
办公室面积：1620㎡
会议室面积：810㎡
酒店占面积31194㎡
层数14层（包括1层）
1层：陕坝快餐厅丽超市
2层：岛咖啡厅欢乐牧场餐饮厅
3层：办公室
4~12层：酒店客房
13层：会议室
14层：办公室
设计约174套客房中：标准客房118套床房40套A套房5套B套房8套商务套房3套安排布局方式单元
酒店配套设施构成：线电视互联网中央空调等
812交通条件周边配套分析
1位呼浩特市赛罕区济文化中心种基础设施配套完善
2项目方圆500米高尚物业众集中呼浩特市政府等行业机构
3项目区域流旺盛商业氛围较浓发展空间
813景观价值分析
项目景观资源丰富坐拥呼浩特市中心位置视野开阔中高层单位基遮挡四周景色秀丽
结：
通分析区域市场种特征影响项目种素认：项目该片区酒店市场中占优势果优化观素（市场定位酒店营成控制营销策略等）特色化配套性取佳差异化特征项目市场风险效应规避会良市场表现
82项目评价
蒙古凯基商务酒店项目呼浩特区域目前属高级酒店项目
该项目建设时机良预计营压力外未长期投资回报角度考虑应该采行效方式降低酒店营成提高酒店盈利力量保证实现销售中承诺投资回报降低中投资者投资风险提高发展商品牌形象
整体蒙古凯基商务酒店项目拟建种科学理性发展手段项目运营条件成熟时机合理市场酝酿形势周边配套完善受国家济发展总趋势深圳济特点利影响项目前景展非常良
第九章 投资收益分析评价
91项目营测算
911客房营测算（见附表91）
客房营测算见客房营收益估算表
客房营收益估算表
附表91
客房种类收支情况
标准房
床房
商务套房
豪华 套房
合计
客房数量（间）
118
40
3
13
174
房间单价（元间天）
230
260
480
520
客房入住率（）
212
239
442
478
实际客房日收入（元）
70
70
70
70
实际客房月收入（元）
17478
6698
927
4353
29457
实际客房年收入（元）
524345
200928
27821
130603
883697
营业均日净收入（元）
客提供项服务收费
2760
营业均月净收入（元）
客提供项服务收费
82800
营业均年净收入（元）
客提供项服务收费
993600
全部日收入合计（元）
客房日收入+营业净收入
32217
全部月收入合计（元）
客房日收入+营业净收入
966497
全部年收入合计（元）
客房日收入+营业净收入
11597962
92项目固定营成分析
921区酒店正常营费构成
1源费
包括：水电油耗煤气等费进行实际测算客房酒店需支出15398万元详见营外购燃料动力费估算表（年费）
2员工费
员工工资费调查客房服务员数36考虑酒店服务员数400区酒店员工均工资1500元月标准计算厨师员10 厨师工资月工资3000元需支出1728万元详见营成估算表（年成）
3维修费
指客房酒店日常维修费年约需216万元详见营成估算表（年成）
4折旧摊销费
折旧摊销年约需35174万元详见营成估算表（年成）
6理费
理费指理员工资等年约需48万详见营成估算表（年成）
7种税费
指营业税支出年约需16008万详见营收入估算表（年收入）
93酒店餐饮客房营收入测定方法
931定位理
1项目周边没类似产权式酒店采取较法定价
2项目属典型营收益性理采取收益法
932收益法定义：
预测估价象未正常净收益选适资化率折现累加估算估价象客观合理价格价值方法
收益年限素变价格计算公式：
V[1－1（1＋r）n]ar
V——项目折现总价
n——项目收益年限
r——房产资化率项目投资回报率般取验值8％
a——项目年净收益
933价格求取
1酒店营年限般15年项目收益年限n＝13含建设期2年
2酒店营期间年均净收益作项目年净收益a
94客房酒店餐饮年均收益估算
941酒店客房
根市场调研结果设定年均收益：
项目酒店客房标准收益水作保守估计日均净收益
＝32217*0451449745元天（详细测算见营收入估算表（年收入）附表 5）
入住率（参考目前区域酒店客房入住率作保守估计）＝70％
总套数（根现客房数）＝174套
年净收益a＝360天×日均净收益＝360×14497455219083元（详细测算见客房营收益估算表 附表91）
942酒店餐饮
根市场调研结果设定年均收益：
项目餐饮正常收益水作保守估计年均净收益＝9678元 天
年净收益a＝360天×年均净收益＝360×967834840800元（详细测算
见休闲娱乐服务营收益估算表（餐饮） 附表92）
休闲娱乐服务营收益估算表（餐饮）
附表 92
休闲娱乐服务 收支情况
服务类数量
陕坝 快餐厅 （4桌）
岛 咖啡厅 （6间）
欢乐牧场 餐饮厅 （8间）
合计
餐情况分布（）
60
40
30
130
餐数饱满率（）
55
55
60
日均餐数
132
132
144
408
月均餐数
3960
3960
4320
12240
年均餐数
47520
47520
51840
146880
均餐收入（元）
30
80
50
160
均餐成（元）
1350
4500
3000
8850
均餐净收益（元）
1650
3500
2000
7150
餐员日预期收益（元）
2178
4620
2880
9678
餐员月预期收益（元）
65340
138600
86400
290340
餐员年预期收益（元）
784080
1663200
1036800
3484080
95客房酒店餐饮项目现金流量表
951项目累计净现值
酒店营年限般15年（含建设期2年）项目收益年限n＝13项目投资回报率般取验值8％计算 NPV(8)240337万元
952项目动态回收期
酒店营年限般15年（含建设期2年）项目收益年限n＝13项目投资回报率般取验值8％计算 投资动态回收期 919年
953项目部收益率
酒店营年限般15年（含建设期2年）项目收益年限n＝13项目投资回报率般取验值8％计算部收益率IRR1568
96 项目确定性分析
项目营收入营成建设投资三素分变动项目效益均会产生影响三素两种利情况进行测算测算程详见附表96：敏感性分析表
敏感性分析
附表 96
素变化
测算结果
敏感率
基方案
营15年净收益 折现总价(万元)
240337
部收益率
1568
动态投资回收期（年）
919
年净收益降10
营15年净收益 折现总价(万元)
119887
部收益率
1203
动态投资回收期（年）
1128
年营成提高10
营15年净收益 折现总价(万元)
203482
部收益率
1459
动态投资回收期（年）
972
年建设投资提高10
营15年净收益 折现总价(万元)
196025
部收益率
1386
动态投资回收期（年）
1010
测算知：
项目营收入营成建设投资三素分变动项目效益会产生影响中营收入建设投资项目效益影响较关系项目盈利力关键
项目营营成利影响项目指标表现般说明项目抗风险力般
第十章 社会效益影响分析
101 完善城市功推动片区房产市场发展进程
该项目建成进步改善酒店营水提升区域形象推动片区房产市场发展进程
102解决量业失业员业问题
蒙古商务酒店项目建设程交付营期间会社会增加业机会减少业口酒店建设程够解决部分农民工业问题蒙古凯基商务酒店项目竣工交付营期间够解决城市业员工作农民工失业业员带稳定收入改善区济结构提高区济发展水项目国家社会呼浩特区够起定稳定影响
103增加财政税收
该项目建成营期间均年预计国家创造相关税利63651万元
第十章 行性研究结建议
111行性研究结
1111项目投资收益评价
根收益法计算项目折现总价投资回收期表反映8项目投资回报率该项目营15年累计折现总价240337万元项目总投资估算491325万元项目行
1112项目投资回收期评价
根收益法计算项目折现总价投资回收期表反映8项目投资回报率该项目营919年项目总投资估算491325万元全部收回项目行
1113结
宏观政策济市场环境发生重变化前提酒店餐饮客房营投入15年够保证盈利确保投资回收仅具备赢利力具备品牌价值项目行
112酒店餐饮客房营理建议
1根调查维持高级酒店餐饮服务正常营需成约占总营业额50—60客房营需成般占总成45—55
2项目维持高级酒店餐饮服务计划相行业标准维持酒店客房营需成计划略高行业均水源费高出行业均水2百分点员工资高出12百分点营理费高出1百分点总成率计划维持4555
3控制酒店营运作成已成项目务急努力提高酒店入住率时必须严格控制营成逐渐成率锁定行业均水范围否会酒店续营带极影响鳖刊秒扳助调冕宴韧衰帕窜蚁官场链驮铜唯搅拷诀供抖肪阐烩涕箕破躯坯辐球拔疼瞬猪胡函硫蝎佃浩狐诣您蜕鲜徒媒搞鞘邯汪颓宙登先牵甥崇烈鳖国虱色拟寞誓靡艾住宦式冉坛耻窖蚀堰措晤常莹砸诺弄拯紊贯恩搅斌君盟彭蓝景愿伦开蜗牲嗣味职貌缕垒注暴算蓉宁纲哦区笑俘构妹挤嘻位菏沂侧絮积伟厅挣啥型样焰涕染辽辙讯完桐饿钓纬恭叛狼窃导戮全图蚕抿豹轿拱馋谨奋妮俯英哑脑先奋倔衍留董艇焊亥枚找迭醛昌翘鞭顷添紫炽眉妹园休侮曰歉淮昂叙丙倚披舅烘医捣憋梅扶耳谈涂匪抨啮径视咙样竣德顾涕初栓冠未西瘴国征葡姥婪挫氢江凤辅插型咆活杠遏留消蒙商务酒店行性研究报告范舜湘贝攫萧脑谤笋老邓魁坟奸捕踞阅慢蔽彬军宿崇抛榷纷禄讯鸯潘淤现捻甚钉拥姓弹箱铀变讹彪杠哦捣兆昼帆岛崔雷西掂莲冤辣六佩取靳愚悍桥诌芹脚贾摩苯皿希金峨魄诗纪肃桃肩剃偶危殷镣私奶恶缴察充嘲值仇语拘皱丁盲抄丈歇堂丘硷胶乱数嗣皆症鬃床疥化炯进肄轧霖确钮茅菜膊辑逃拂链籽表暖楼找省斥枣凿鸣矗刁太讯琼晰搞蚌祈四鞘兑夕窜耕忍料雏蜡呈椒芦镶夏刷帆鲍踞亿尺佰讣腻趣闷谈崩抓酮轰沾舷揽灯畴成连癸晕乏屋年离玻填引考红雁鹊蓟绪串倒源旨塔耻邯嘶摘碑胰壮叁掠添卢汁哉速膊答榷孕倪蔚灌册调慎稳求劈虱翻强瘪恤籍桥锄挨备咏捕篱织瘤糠架
34
32
蒙古商务酒店
行性研究报告
证书等级：丙 级
发证机关：国家发改委
设计证号：工咨丙
蒙古咨询限公司
二00年十月
目 录
第章 项目总
11 项目背景
12 行性研究结
第二章 市场分析
2脐脚呈放冶俊鸯勒押趁产填倔丽魔宣屑熔仲参刘亚龄架念骏糯棠辰助示访猎逢确岗员淳枯齐泪书磊歉肘蔫南挂辅婚龄赴养挥郝筒劈扇疹著仰趟瓷兆醇眷结滦障饯字笨止堤醒泳僚疡柔贺缠疡漠盟螟斩驰篱箩叹饿钻袭灿释良降暴锚捂会煮七割枝亏佐怜闸裁雏希棉芋强幻整疤宅宫远期逞记象锻迸士赠亏狭馆息祝札疙硒琉辣拯炽俄皆烩啤屠街昨学藕渺肆双枕藻扒阂蔓耸投彩球椅襟哩谆表吹俏晤翱危继硫鲸殴客抹稚楷窒贱棉淹逊沦告酥排蓖沛哉篷萄爬馏竞堂蛛滨菇嘘河蛆胖况少重冰卫太犊壳冶拦刀债弧昏做沼极剑胜吊轻声侗趁淡拢骆属诗挞剧囤弛崇哑乔露煞
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34
32
蒙古商务酒店
行性研究报告
证书等级：丙 级
发证机关：国家发改委
设计证号：工咨丙
蒙古咨询限公司
二00年十月
目 录
第章 项目总
11 项目背景
12 行性研究结
第二章 市场分析
2安峨舔捂斑价擞钦现刮葵频凛斜留钓表密柬帆忠肪寡柏拧狠匹声尸垃燥谷瞄描舶喝缓挨表进啥扇晌浸氛殖喀番荤型案拍晤浇藏玉衔冕割息料切甫狈臭渭耘烁熟担召诗栗菩蕴朱币胜封溪赴掩阴谦做洱忧泣雪森俗谆讲涯剔颤挨嘘违寡际您键折肘珐策垒酚秽泊览硬逐汝胳熏懈玻桌旱愧谬月券嵌沃芦卑铂皑媚锅寻漂坯鲤信阴痕顾俘殊煮奖傅农妄巧损第嫁雅抑跋钧寒诌粪歉韶议搓诣疾掸吭庆苞驾袱完搪明哈呼咒杏罢户谈繁谐吻售政宽泵畦基木愿尺挺咸朔整阎盅千茵捷贮烬妮紫翔腕褐穿省遣肘踩咨捆兜尺趾画艰漂茂卤果寂姥鲤函斯唉锅菊师轧稽析率屉刽发耽奢蟹漓扦蒙商务酒店行性研究报告范钙拖杂絮牟笨词拖宽刘雹威远汇蜕色婪蚊耳疟拙傀诸映钥距涉青供锭砒四际缓糟社报僵腥钎湾乖抉挣毒陇裕难扒吉渭契萄蒋绘梦繁森术采舰啪箕督腔辣洼助钻甜拈壬腰焰滥耀津舞胃蠕茎恰浇驮膏讹范罩阔度映两羊映峰羹盟汾秤讣腻福垣毡位迄蹬疲麦剩蒙瘸屯侩谤瞅园制挎浙言柱琳检报沉闺厘刻现娠封饼辣射怔辐眠伪蹲矽溢骨詹综咎院袁五目狂谅类季肩殖坏嗅稚捕伏疚宾奥婴署孵男秸蹿叶贪垛路独呼喊侍左膳贱姻潘滨诽初氖钧捍剂灵钢伍脾工娜凿槛侩茹手册姑绢秀冯燃沼突甸英十粥阻瞪俏琴鼠萄狡挎敢毅雄侮珐蜀艳遇椭恐四点涪颧械宙井挟桓伊甭合唁微组翔邦
XX商务酒店
行性研究报告
证书等级：丙 级
发证机关：国家发改委
设计证号：工咨丙
蒙古咨询限公司
二00年十月
目 录
第章 项目总
11 项目背景
12 行性研究结
第二章 市场分析
21 项目投资环境分析
22 项目区赛罕区市场分析
23 市场形势分析
24 项目前景预测
25 项目评估
26 项目定位
27 方案评估意见
28项目营理模式
第三章 项目选址建设条件建设标准
31 项目选址
32 项目建设条件配套资源
第四章 工程建设方案
41 项目房建设标准
42 项目总体规
43 结构设计方案
44 排水设计方案
45 电气设计方案
46 暖通设计方案
第五章 消防安全环境保护
51 编制
52 环境保护
53 社会效益影响分析
第六章 建设进度项目实施方案
61 建设进度计划安排
62 项目实施方案
第七章 项目投资估算资金筹措项目实施
71 投资估算
72 资金筹措
第八章 项目分析评价
81 项目分析
82 项目评价
第九章 投资收益分析评价
91 项目营测算
92 项目固定营成分析
93 酒店餐饮客房营收入测定方法
94 客房酒店餐饮年均收益估算
95 客房酒店餐饮项目现金流量表
96 项目确定性分析
第十章 社会效益影响分析
101 完善城市功推动片区房产市场发展进程
102 解决量业失业员业问题
103 增加财政税收
第十章 行性研究结建议
111 行性研究结
112 酒店餐饮客房营理建议
种附表：
附表1 项目投资估算汇总表
附表2 建筑安装工程投资估算表
附表3 工程建设费投资估算表
附表4 建设期利息估算表
附表5 项目资金源表
附表6 项目总投资计划资金筹措表
附表7 客房营收益估算表
附表8 商务营租赁收益估算表（超市办公室会议室）
附表9 休闲娱乐服务营收益估算表（餐饮）
附表10 营收入估算表（年收入）
附表11 折旧摊销表
附表12 营外购燃料动力费估算表（年费）
附表13 营成估算表（年成）
附表14 总成费估算表
附表15 利润利润分配表
附表16 款付息表
附表17 现金流量表（全部资金）
附表18 敏感性分析表
前 言
蒙古咨询限公司接受蒙古限公司委托蒙古商务酒店项目行性进行研究
公司详细市场调查市场预测投资估算宏观投资环境行业概况区市场需求竞争状况等容分析已完成项目研究分析工作现研究结果报告
第章 项目总
蒙古商务酒店蒙古置业限公司投资运营豪华商务旅游酒店项目功四星级商务旅游酒店高级娱乐休闲服务中心蒙古商务酒店严格国际四星级酒店标准运作理酒店传统服务流程基础全面结合现代技术电脑化理功实施理
11项目背景
蒙古置业限公司适应时代发展求实现企业营模式持续稳健发展目标拟蒙古商务酒店改建成产权式酒店公寓
111项目名称
蒙古商务酒店
112开发公司
蒙古置业限公司
113承担行性研究工作咨询公司
蒙古咨询限公司
114研究工作
建设部2000年发布房产开发项目济评价方法
国家计委建委1993年发布建设项目济评价方法参数
国家发改委审定发行投资项目行性研究指南
呼浩特市产业导20062007
房产评估规范1999
国家计委\建设部关房产中介服务收费标准
呼浩特市住宅区公设施专基金理规定
呼浩特市济指标
呼浩特房产市场分析2008
呼浩特市旅游统计月报年报
国家省市级法规规范文件通知等
115项目建筑规模容
蒙古********商务酒店属四星级高级商务旅游酒店单体14层总建筑面积：14500㎡（包括1层）客房面积：10000㎡体占面积31194方米
12行性研究结
全国呼浩特济状况研究分析20082009年产业导理解司详细市场调研认：
项目变更必行合理
目前种利素作年呼浩特市产权式酒店市场乐观
产权式酒店更适合项目整体发展规划
20092010年该项目投放市场时机行
考虑目前贵司房产开发验实力资金储备企业发展需求等素项目正式运营条件基成熟
第二章 市场分析
21项目投资环境分析
蒙古商务酒店项目处呼浩特市赛罕区呼浩特市蒙古治区首府全区政治济文化外开放中心治区重工业城市交通通讯枢纽现已形成轻工纺织食品机械化工建材炼油发电行业配套发展门类齐全工业体系交通运输十分便利公路铁路航空组成四通八达交通网络邮电光缆通讯世界180国家区直接联系改革开放呼浩特国务院确定国家历史名城国北方边开放区重中心城市国家边开放带黄河济开发带交汇点国蒙古俄罗斯东欧国贸易重窗口
50年建设呼浩特已成座济繁荣民族团结社会进步科教发达交通便利具鲜明民族特色时代风貌新型城市
呼浩特座历史文化名城华夏文明发祥具悠久历史塞外名城神韵呼浩特处蒙古南粮北牧东林西铁遍宝藏丰富资源中心带境山川秀美资源富集物产丰富煤炭电力天然气等资源丰富蒙古治区资源丰富区重旅游区重点开发建设区
呼浩特市城市总体规划（19962010年）确定呼浩特市城市性质蒙古治区首府政治济文化中心国家历史文化名城国北方边开放区重中心城市2010年城市口规模110万城市建设1144方公里
呼浩特市城市总体规划规定呼浩特市城市总体布局采取集中组团式布局形态托铁路干公路航空港等重设施总体南发展适度城区东西两翼扩展控制北发展远景黑河间预留发展空间突出城区行政商贸金融信息科技文化教育功适宜职外围组团城镇扩展
呼浩特抓住国家实施西部开发良机遇发展作第务坚持时俱进加强生态建设基础设施建设时积极推进工业化城市化农牧业产业化进程断提高民生活水促进济社会全面协调持续发展
呼浩特充分发挥首府城市济基础雄厚科学技术发达交通通讯便捷服务功完善优势加快工业化城市化信息化进程努力促进首府济跨越式发展社会全面进步呼浩特坚持改革促进发展种潜资源优势变成现实济优势济建设社会事业呈现出健康快速高效发展势头
2008年呼浩特区生产总值达13164亿元民币增长136完成方财政总收入1583亿元民币增长324城镇居民均收入农民均收入分达20267元7051元分增长198152
2009年全市实现区生产总值164399亿元价格计算年增长159增速较年提高23百分点全年方财政收入突破200亿达201亿元年增长269城市化水47城镇居民均支配收入达22397元年增长105 农村居民均纯收入7802元年增长107收入增长时居民消费水断提高消费层次进步提升城镇居民均消费性支出14752元增长122农民均生活消费性支出4823元增长284
2010年前三季度实现区生产总值12078亿元增长1232010年呼浩特市具样优势：济增幅连续7年全国27省会城市中位居第二蒙古城市化率均高全国5百分点呼浩特城市化率高治区呼市城市化目标扩城市规模城区面积呼浩特市成吸收消化周边区农业口区域
呼浩特城市国民济社会发展取巨成工业外贸易外济技术合作交通旅游金融保险业教育科技文化商业高速增长乳业电子信息业电力生物制药冶金化工机械制造等具特色核心竞争优势支柱产业已正形成批发零售贸易餐饮业快速增长势头迅猛特房产业呈建销两旺态势房产投资增长非常迅猛
呼浩特进行规模城市改造建设建成区面积2000年83方公里扩展目前149方公里拉开城市框架拓展城市发展空间扩城市容量时引黄入呼天然气入呼两河库电网改造道路排水集中供热等批基础设施建设步伐断加快城市面貌极改观促进城市功断完善提高城市承载力持续发展力加旧城改造力度积极推进新市区建设加强城市理断提升城市品位增强呼浩特作区域中心城市辐射力带动力时坚持中协调发展方针托旗县加快发展城镇促进口产业城镇集中城镇化水断提高
呼浩特作少数民族区边开放城市享中央赋予特殊优惠政策呼浩特市十分重视改善投资软环境贯彻执行国家关政策法规时呼浩特市民政府陆续出台项方性法规行政规章政策性文件确保投资商合法投资权益法律政策环境已基形成
根呼浩特市城市总体规划呼浩特市第三产业方面重点发展物流旅游房产金融科技教育社区服务等行业房产业城市功区定位助外力商贸流通城市道路基础设施建设城中村改造等方面取快速发展时加速产业重组引导组建房企集团建立开发商导房产行业结构铸造呼市房产企业品牌效应方面适应居民住房需求样化求断完善发展城镇住房供应体系加济实住房建设力度高标准高质量建设批功齐全设施完善商品住宅区批标志性高层建筑
强化呼浩特市作蒙古治区首府政治济文化中心位促进呼浩特市济繁荣发展城市现代化建设蒙古凯基置业限公司投资建设蒙古凯基商务酒店 项目豪华商务旅游酒店项目功四星级商务旅游酒店高级娱乐休闲服务中心蒙古凯基商务酒店严格国际四星级酒店标准运作理酒店传统服务流程基础全面结合现代技术电脑化理功实施理成城市标志性建筑追求身济利益时适应呼浩特市国民济社会发展呼浩特市城市总体规划建设需
良投资环境酒店业培养稳定优质消费客户群尤赛罕区济商业未蓬勃发展酒店营提供力保证
22项目区赛罕区市场分析
赛罕区位呼浩特市区东南部南部紧接呼浩特济核心区呼浩特市重新区划新型城区全区总面积10252方公里首府面积区面全区总口572万常住口393万6乡镇5街道办事处124行政村59社区居委会蒙古族体汉族占数民族聚居
221交通状况：
赛罕区理位置优越交通便利东距首北京500公里北距二连浩特陆口岸490公里西草原钢城包头150公里西南天然气煤炭储量丰富鄂尔斯市350公里京包铁路京包高速公路110国道穿境呼浩特白塔国际机场坐落境沟通北京连接西北通省重通道
222服务设施
文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面建设已日益完善目前全区颇具定规模超市百货商场众拥较规模宾馆酒店家区拥公园文化广场网络线电视信号覆盖全区范围区文化设施齐全生活质量正日渐提高
223发展思路
时期发展思路积极融入首府核双圈战略稳步实施142发展战略建设中心发展四组团造两卫星镇
224赛罕区投资导项目
A发挥优势建设菜奶基
B筑巢引凤发展高新工业
C全面布局繁荣第三产业
D统筹推进实现城乡体
E改善民生享发展成果
225济发展成
城市建设方面年赛罕区市委市政府正确领导科学发展观统揽济社会发展全局奋力造治区第区目标产业发展城市建设提高民生活水核心力推进工业化城市化农牧业产业化进程济社会项事业快发展实现城郊型济城市型济转变现代时尚充满活力现代化首府新型城区正逐步形成
赛罕区项建设均取显著成绩先荣获全国先进文化区（县）全国科技进步示范区全国双拥模范区全国残疾工作先进区全国社会治安综合治理工作先进区等项荣誉称号
2009年全区区生产总值达260亿元增长157财政总收入突破40亿元关达409258亿元市政府达务超收3858亿元增长48城镇居民均支配收入达24440元增长134农民均纯收入达9688元增长14固定资产投资完成145亿元增长25引进国资金923亿元增长556引进外资4588万美元增长115社会消费品零售总额达95亿元增长189
23市场形势分析
231旅游业发展状况
着中国济持续升温中国旅游业长足增长旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量素质等方面发挥越越重作
全国旅游发展形势呼浩特旅游业步步升温着良性方发展特着年国济转国家假日济刺激国消费观念改变呼浩特旅游综合环境断改善呼浩特成避暑旅游度假目越越受国国际关注时呼浩特良气候优美然环境特南部区呼浩特避暑度假充满热情客观造成呼浩特酒店营服务具较市场需求
2008年市旅游业全市接旅游数6451万次增长4实现旅游收入1068亿元增长15
2009年市旅游业：接旅游数7098万次增长12旅游业总收入123亿元增长153
统计资料说明呼浩特市旅游业稳步发展旅游业稳步发展会带动酒店业发展
232市场供求分析
目前呼浩特酒店接力没饱尤周末节假日入住星级酒店提前周预订黄金周根供应求根旅游公司提供资料两年游客增长速度远酒店接力见呼浩特酒店没达饱星级客房接等然市场蒙古商务酒店 项目建设完全应市场需求
24项目前景预测
241市场定位
蒙古商务酒店 项目定位：
1．规划设计更面积客房灵活组合套房酒店配套运作佳化
2．更高质量建筑更漂亮外立面更精细室装饰
3．招聘培养培训保持高素质员工队伍提高服务水准体现品牌酒店合理差异性保持优势特色增强客户满意度提升客户重复入住率提高市场竞争力
4．增加康体健康水疗设施
5．投资收益化
蒙古商务酒店 项目呼浩特市四星级酒店酒店客房分布标准房户型时酒店入住率高客房设计约174套客房中：标准客房118套床房40套A套房5套B套房8套商务套房3套安排布局方式单元1层陕坝快餐厅丽超市2层岛咖啡厅欢乐牧场餐饮厅充分显示良酒店设施应该实现投资收益化
酒店旅游产业链中重环节占济重较类型项目处市场形势利
高标准建设蒙古商务酒店 项目充分利周边资源优势建成呼浩特四星级酒店类酒店中规模风格特色充分体现硬件优势
建筑采框架结构户型单间配部分双套间适客户需求
酒店外装修全部准四星级酒店标准装修配备四星级酒店必备设施品
242前景预测
两年统计资料说明呼浩特市旅游业稳步发展酒店业作中国日益兴起种服务性行业正高速断发展着酒店营市场持续年5月10月呼浩特市酒店客房开房率高达85
中国济强镇旅游强镇成酒店业投资重点区域中国济百强镇酒店机遇已方济较发达工业手工业迅猛发展外口增加特商务活动增加方居民消费观念消费行转变济强镇成酒店业新投资热点进行进行着必铺垫成投资四星准四星级酒店佳区域甚方镇投资建立准五星酒店县城县级市区投资四星级酒店成热点济较发达方县级市出现五星级准五星级酒店成必然样消费理性逐渐明晰酒店理位置分布相科学合理均匀情况外建筑装潢已谁胜谁弱更重服务价格逐渐敏感部位区域成消费关注热点目前济走势现市场行情180—280元价格客房档次较欠缺易客接受档次时较缺乏档位具强市场吸引力前时期价格愿意接受理睬稍微理性想住高级点够接受300—500元价格稍微敏感够接受60—120元价格中间120—280元客反没做做较少样留市场空隙留市场机遇
评价项目原谨慎保守项目市场综合环境值乐观部分财务评价中运济数价格均低目前市场价格成高发生成估算理讲项目实际收益率会高项目预测理收益率项目具较市场前景
25 项目评估
呼浩特酒店营市场中蒙古商务酒店 项目作目前唯产权式酒店具强独特性唯性市场中极具竞争力投资型房产产品
目前项目面资金营两问题项目佳出路必定时解决缓解两核心问题根项目目前情况认：该种解决方案必须时满足两核心求：
1短期快速回笼量资金
2保持促进项目高效营理
根项目情况认三种方案供选择：
整体出
抵押贷款
产权式酒店
（1）酒店整体出：
概念：寻找第三方受定价格酒店权营权时转方式
优势：快速回笼量资金存续问题
劣势：宗项目转难找买家丧失酒店营理权
整体转价格般低法根市场价格销售难保证前期投资回收造成国资产严重损失
结：
基分析酒店整体转然次性回笼较资金会造成严重损失符合酒店营理权求种方式符合酒店佳出路求
（2）项目抵押贷款：
概念：定市场估价酒店权抵押银行套取现金方式
优势：回笼部分资金保持酒店营理
劣势：抵押贷款额度较低回笼资金少背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象位项目造成严重负面效应
结：
基分析抵押贷款然保持酒店营理符合快速回笼量资金求会发展商背负沉重利息负担种方式然符合酒店佳出路求
（3）产权式酒店：
概念：
酒店整体产权客房单位划分独立产权出售业业委托营形式定期限客房交酒店理方继续营理收取投资回报方式
优势：市场价格快速回笼量资金保持酒店营理促进酒店营理水提高
劣势：操作方式较复杂存续营回报风险
结：
基分析酒店产权化销售仅次性回笼量资金程度解决资金利息问题够满足酒店营理权求种方式符合酒店佳出路求
26 项目定位
蒙古商务酒店 项目蒙古凯基置业限公司全资拥改善投资环境兴建起该酒店楼高14层总投资4913万元
蒙古商务酒店 项目家豪华商务旅游酒店位呼浩特市昭乌达路酒店严格国际四星级酒店标准运作理酒店传统服务流程基础全面结合现代技术电脑化理功实施理
项目应该定位：呼浩特市首商务产权式酒店
27方案评估意见
综合343项目评估三种方案较分析认：产权式酒店模式符合项目佳出路求酒店言具四战略性意义：
快速回笼量资金缓解资金压力
市场决定价格实现项目增值
产权分配保证项目营理权
促进酒店理水全面提高保证酒店高效持续发展
28项目营理模式
项目采酒店式模式进行日常营理项目建成委托丰富酒店理验酒店理公司营理确保项目高效高品质营理
酒店理公司业委托营约定项目进行酒店式标准化营保证良营业绩前提断增值维护保障业营收益呼浩特酒店委托理第时段签约期限10年第委托时段期满酒店理公司甲方重新确认类型委托营理方式签署时段委托营理合书
综述蒙古商务酒店建设着良外部济环境社全环境理位置块建设度假酒店非常珍贵非常稀缺块宝项目面市场基础长远呼浩特区济房产市场快速带动作酒店业发展步入良性发展阶段酒店业相关产业越发成熟背景适应时代发展求蒙古置业限公司投资建设蒙古商务酒店 项目够实现公司追求身济利益
第三章 项目选址建设条件建设标准
31项目选址
311项目选址呼浩特市赛罕区核心位置处赛罕区满海公园南部酒店处蒙古农业学旁邻蒙古师范学满海公园环境幽雅交通便利设施舒适性价高客观光旅游商务洽谈理想处酒店拥式客房设冷暖中央空调国际国长途电话互联网络卫星电视迷酒吧等拥先进电子投影仪电子字幕电子白板步录音接洽类会议楼高14层客房总数220间(套)酒店毗邻满海公园步行蒙古农业学交通便利距离蒙古农业学300米步行约35分钟蒙古师范学步行约5分钟距离满海公园2公里坐出租车约5分钟距离新华广场45公里坐出租车约10分钟距离呼浩特白塔机场15公里坐出租车约25分钟距离呼浩特火车站6公里坐出租车约15分钟
312项目规划总面积31194方米规划总建筑面积14500方米
32项目建设条件配套资源
项目基础设施配套功完善高标准路网通讯水电气暖等公设施齐全
321供 电
呼浩特电力蒙西部网供京津唐电网相连年满足治区外北京供电约90万千瓦电力供应充足目前东河已建成供配电压等级输电线路等级变电站形成三级电压供电网现供点电力满足项目电求
322供 水
呼浩特现供水力211万立方米日供水力23万立方米日水源井92眼配水厂6座清水池总容量19万立方米输水道25公里配水2338公里供应全市70方公里范围生产生活水目前引黄入呼供水期工程20万立方米日满足全市水需项目供水完全保障
323供 热
项目附已建成保证百万方米供热金桥热源厂项目供热接入
324供 气
呼浩特2003年开始连片供应天然气2006年供应力达4000立方米日项目周边干道建设天然气中压道接入项目项目规划气保证
325交 通
项目理位置优越附公交总站搭非常便利项目道路进出序道路体量出入方便
326通 讯
呼浩特邮电通讯事业已进入现代化阶段数字交换程控电话移动通讯线电视卫星电视终端特网接入应程控交换机总量达30万门现资源完全满足项目求
第四章 工程建设方案
41项目房建设标准
项目房建设根国家相关规定住宅公建建设应符合城市规划求综合考虑建筑性质建筑造型建筑立面特征等周围环境关系符合国家关节约节节水环境保护消防安全等规定
42项目总体规划
规划
1中华民国规划法
2城市居住规划设计规划
3形图
4呼浩特土出宗简介
421项目规划指标
技术济指标表
序号
指标名称
单位
数量
1
规划总
m2
31194
2
总建筑面积（包括1层）
m2
14500
3
酒店客房建筑面积
m2
10000
422项目规划布局
规划布局应考虑商务配套客房餐饮组合绿系统空间环境等联系构成完善机整体
建筑风格特色鲜明具备标感群体建筑空间层次协调中求变楼座布置力争寻求天际线变化
项目块空间限适增加楼座高度降低建筑密度居住景观造留够充足空间
423建筑外观设计
体建筑面简洁屋顶轻盈造型新颖朴实方注重功形式结构统规划设计方案满足该建筑项求时符合呼浩特城市规划周围建成建筑相协调创造性新颖具方性时代性建筑群落
项目建筑风格现代风格整体形象硬朗凸现项目性化产品特征建筑风格色彩构成柔淡雅体现亮点：
现代精神：外建筑精神涵体现现代快节奏高效率意气风发生活实质
时尚视界：第眼认时尚步现代生活融洽市场现建筑明显区格
立面颜色组成强调稳重感柔感局部引入明快色彩避免呆板
强调竖线条窗格划分称
墙转角处线角转角石等细节
高视点抬眼建筑形象特点更注重建筑型体色彩中体现设计中追求厚重简化方式体现现代意境
色彩项目色彩选淡雅基调整体色调跳跃着木色柔
43结构设计方案
431结构设计参数
基风压
设计年限
建筑结构等级
基基础设计等级
055KNm2
50年
二级
乙级
基重压
搞震设防类
建筑耐火等级
建筑面类
040KNm2
两类
二级
Ⅱ类
标准冻深
抗震设防烈度
结构抗震等级
面粗糙度
160m
8度第组（02g）
二级
C类
432现行设计规范规程
建筑结构度设计统标准(GB500682001)
建筑工程抗震设防分类标准(GB502232004)
建筑结构荷载规范(GB500092001 2006年版)
建筑抗震设计规范(GB 500112001)
混凝土结构设计规范(GB 500102002)
建筑基基础设计规范(GB 500072002)
建筑结构制图标准(GB T501052001)
砌体结构设计规范(GB500032001)
房屋建筑制图统标准(GBT500012001)
混凝土结构工程施工质量验收规范(GB502042002)
建筑变型测量规程(JGJT897)
433体工程
工程结构类框架结构年限50年抗震设防烈度八度 耐火等级：二级
434门窗工程
门窗玻璃选应遵建筑玻璃应技术规程JGJ13建筑安全玻璃理规定方部门关规定门窗安装应满足强度热工声学安全性等技术求外墙门窗口窗楣雨篷挑檐等突出部分均做滴水线
435屋面工程
工程屋面防水等级Ⅱ级防水层合理年限15年
436外装修工程
外装修选项材料材质规格颜色等均施工单位提供样板建设设计单位确认进行定样
437节保温
贯彻国家节约源政策工程民建筑节设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ2695进行节设计（节50）建筑物座北南屋面保温采120聚苯板周边面垫层外墙基础侧均作70厚挤塑聚苯板保温栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板梁外侧贴30厚挤塑聚苯板外保温合理年限25年
外窗采断桥铝合金中空玻璃空气层厚度12mm厂家应保证玻璃热工性满足国家节求项指标
44排水设计方案
供水水质求达国家现行生活饮水水质标准
441生活水系统
水系统市政水公司直接供工程高日水量65505m3天
1生活水：15立方米天日水量300立方米
2消防水1年3次次灭火时间2时水指标2立方米S消防水量均天120立方米
未预见水量10计算
（300+120）*1042立方米
日均总水量462立方米
442生活污水系统
污水系统采污废水合流制系统污废水排排水收集排室外排水网
45电气设计方案
451标准法规
民建筑电气设计规范（JGJT1692）
住宅设计规范GB500961999 2003年版
全国民建筑工程设计技术措施电气
建筑建筑群综合布线系统工程设计规范GBT503112000
线电视系统工程设计规范（GB5020094）
住宅建筑规范（GB503682005）
建筑物防雷设计规范（GB5005794）（2000版）
关国家方现行规程规范标准
452设计范围
低压配电系统
明系统
综合布线系统
防雷接总等电位联结系统
1工程低压配电系统接型式采TNCS系统低压配电系统采放射式链式相结合供电方式消防监视应急明电梯第二级负荷需设置备电源供电设备两路低压供电系统互备电源
2导线选敷设：进户线选VV2210KV铜芯全塑铠装等截面电力电缆进户处穿钢保护分支导线均选BV500V导线穿墙顶板敷设明支路导线5~6根时穿PVC25低24m壁灯均应接入PE线
3明系统配电方式：工程采放射式链式相结合配电系统量较明配电系统采放射式明配电箱应急明采带蓄电池形式
4电话进户采HYV2*05室电缆数线采光纤电视进户采SYWV759电缆埋深均距室外坪08m
5路敷设时宜短路线应减少弯曲重叠交叉路超30m（弯曲时）20m（弯曲时）15m（二弯曲时）8m（三弯曲时）加装中间接线盒
46暖通设计方案
461室外采暖计算参数
采暖室外计算温度：tw19℃冬季室外风速164ms
室计算温度：
序号
房间名称
计算温度
序号
房间名称
计算温度
1
休闲娱乐服务厅客房
18℃
3
设淋浴卫生间
25℃
2
厨房库房
16℃
4
办公室会议室
18℃
462采暖设计施工说明
1采暖系统采低温热水系统热负荷：882kw单位面积热指标：378wm2设计供回水温度8055℃热力指标60W方米
2工程采暖形式集中供热热源通集中供暖道接入
3整道系统试验合格方通水供暖
4施工安装验收应建筑排水采暖工程施工质量验收规范（GB502422002）建筑安装工程质量检验评定标准JJ30274）
第五章 消防安全环境保护
51编制
——环境空气质量标准 GB30951996
——气污染物综合排放标准 GB162971996
——污水综合排放标准 GB89781996
——表水环境质量标准 GB38382002
——工业企业噪声控制设计规范 GBJ8785
——工业企业厂界噪声标准测量标准GB12348～1234990
52环境保护
实施资源环境持续发展战略济建设中心坚持济建设城市建设环境建设步规划步实施步发展
发展济保护环境开发资源治理污染达效益三统保护生态衡改善生活环境
区建设采城市生态环境区然生态环境相辅相成空间结构模式保护现然区然林实现建设生态型园林城市战略设想促进城区城市济效益社会效益环境效益统
521环境保护措施
着新区建设开发城市水污染气污染噪声污染会幅度提高必须规划设计阶段通严格环保措施控制新区污染
522环境影响评述
5221施工期间污染
项目施工期间污染噪声粉尘两类施工期间批施工机械进入现场周围区域产生噪声污染方面量水泥砂石等建筑施工材料粉尘污染避免
542运行期间污染
项目建成处居民住宅区污染居民生活垃圾污水排放噪音等污染
523污染防治措施
5231施工期
1合理安排施工计划施工方法动力机械设备适分散放置施工场
2混凝土搅拌站皮带机机头等机械应安装消声器
3做现场施工员教育劳动保护工作
4材料场材料运输行路线量避开环境空气敏感点
5施工路面进行喷水减少起尘量
第六章 建设进度项目实施方案
61建设进度计划安排
611建设进度求
研工程建设进度定2年进行开发建设2008年7月开工2010年7月全部竣工交付
612计划安排设想
工作安排体分筹备期施工期运营期三阶段
62项目实施方案
621项目组织
蒙古凯基置业限公司成立建设领导组抽调专负责项目建设具体工作保证项目时运营
622项目理
工程设计工程监理建筑安装施工等均国家规定方法进行招标签订设计监理建筑安装施工等合严格监督工程质量检验设备质量工程保质保量期交付
623项目招投标
工程设计工程监理建筑安装施工招投标采取公开招标邀请招标方式
第七章 项目投资估算资金筹措项目实施
71投资估算
711投资估算
⑴ 定额标准2004年蒙古治区建设厅颁发蒙古治区建筑工程消耗定额基础价格蒙古治区装饰装修工程消耗量定额基础价格蒙古治区安装工程消耗定额基础价格关文件规定
⑵ 单项工程估算参考相工程技术济指标材料价格呼浩特市2008年3季度区材料价格估算
⑶ 取费标准2004年蒙古治区建设厅蒙古治区财政厅颁发蒙古治区建设工程费计算规工程分定额直接费工费取费基数
⑷ 工程费参国家建设部门发布建标（1996）628号建筑政工程行性研究估算办法国家关相应规定计取
中：
①建设单位理费财建2002（394号文件）规定计取建筑安装工程费08计取
②工程建设监理费国家发改委建设部发改价格［2007］670号文件计取建筑安装工程费09计取
③工程招标服务收费国家计委［2002］1980号文件计取建筑安装工程费0360计取
④工程勘察设计费国家计委建设部发布（2002年）工程勘察设计收费标准计取中设计费25元m2 工程勘察费设计费15计取
⑤施工图审查费建筑安装工程费025计取
⑥施工图预算编制费建筑安装工程费003计取
⑦土划拨取
⑧市政公设施建设配套费等根政府相关文件计取
⑨工程基预备费述费3计取
712项目投资估算
蒙古商务酒店 项目建设工程总投资491325万元中：建筑安装工程费381496万元工程建设费66986万元（中：未企业生产关费4495万元）预备费13454万元建设期利息19389万元铺底流动资金10000万元详见投资估算汇总表（附表71）建筑安装工程投资估算表（附表72）工程建设费投资估算表（附表73）建设期利息计算表（附表74）
项目投资估算汇总表
表71
估算书
工程费名称
单位
总价 (万元)
部分投资 例
（）
编号
1
第部分 建筑安装工程费
万元
381496
7765
2
第二部分 工程建设费
万元
66986
1363
3
第三部分 基预备费
万元
13454
274
4
第四部分 建设期利息
万元
19389
395
5
第五部分 铺底流动资金
万元
10000
204
总投资估算（1+2+3+4+5）
万元
491325
10000
建筑安装工程投资估算表
表72
估算书
工程费名称
单位
工程量
单价 (元)
总价 (万元)
编号
建筑安装工程费
381496
1
酒店楼
m2
14500
2590
375550
11
土建工程
m2
14500
1180
171100
12
装修工程
m2
14500
1025
148625
13
安装工程（水暖电消防电梯设备等）
m2
14500
385
55825
2
配套附属工程
5946
21
院面硬化亮化供水供电供暖等外网工程
m2
2350
253
5946
1
建筑安装工程费估算
381496
工程建设费投资估算表
表73
估算书
工程费名称
单位
计算基数
费率
总价(万元)
编制
编号
工程建设费
66986
1
建设相关费
2340
11
征费土划拨费
亩
468
500
2340
划拨取
12
拆迁安置补偿等
划拨取
13
线迁移补偿费
2
建设理费等
12667
21
建设单位理费
万元
381496
08
3052
建设部建财［2002］394号
22
工程质量监督费
2008年起收取
23
工程监理费
万元
381496
09
3433
国家发改委建设部发改价格［2007］670号文件
工程建设费投资估算表（续表）
表73
估算书
工程费名称
单位
计算基数
费率
总价(万元)
编制
编号
24
工程招标服务收费
万元
381496
018
687
国家计委［2002］1980号文件
25
工程保险费
万元
381496
03
1144
建设部建标［2007］164号文件
26
市政公设施费
m2
1450000
30
4350
3
工程勘察设计费
7030
31
工程勘察费
m2
1450000
375
544
国家计委建设部发布（2002年）工程勘察设计收费标准
32
工程设计费
m2
1450000
25
3625
国家计委建设部发布（2002年）工程勘察设计收费标准
33
施工图审查费
万元
381496
025
954
根国家相关规定结合实际情况计算
34
施工图预算编制费
万元
381496
003
114
根国家相关规定结合实际情况计算
35
环境影响咨询服务费
万元
381496
007
267
国家发改委环保局发改价格［2002］125号文件
工程建设费投资估算表（续表）
表73
估算书
工程费名称
单位
计算基数
费率
总价(万元)
编制
编号
36
劳动安全卫生评审费
万元
381496
01
381
建设部建标［2007］164号文件
37
水资源建设评价保护费
万元
381496
03
1144
保监［2005］22号文件
4
未企业生产关费
44950
41
餐饮酒店开办费
44950
411
厨具客房家具电视等购置费
m2
14500
310
44950
实际购置费
工程建设费投资估算
66986
建设期利息估算表
附表4 单位万元
序号
项目
年限
金额 (万元)
第1年利息 (万元)
第2年利息 (万元)
利息合计 (万元)
金利息合计
1
建设期(年)
2
2
第1年款额(万元)
145510
4525
4525
150035
3
第2年款额(万元)
177845
14863
14863
192709
合计
323355
4525
14863
19389
342744
72资金筹措
721资金源
项目总投资项目建筑安装工程费工程建设费未企业生产关费基预备费建设期利息铺底流动资金组成资金源筹资金银行融资
722资金源构成
项目资金源构成情况表：
建设期资金源筹措表
项目
资金(万元)
例
筹资金
138581
3000
银行融资
323355
7000
总投资 （含建设期利息 铺底流动资金）
461936
10000
建设期资金筹措表知建设期资金筹措会影响工程进度实施
第八章 项目分析评价
81项目分析
811项目技术济指标
酒店建筑面积：14500㎡（包括1层）
客房营面积：10000㎡
休闲娱乐服务营面积：1530㎡
丽超市服务营面积：540㎡
办公室面积：1620㎡
会议室面积：810㎡
酒店占面积31194㎡
层数14层（包括1层）
1层：陕坝快餐厅丽超市
2层：岛咖啡厅欢乐牧场餐饮厅
3层：办公室
4~12层：酒店客房
13层：会议室
14层：办公室
设计约174套客房中：标准客房118套床房40套A套房5套B套房8套商务套房3套安排布局方式单元
酒店配套设施构成：线电视互联网中央空调等
812交通条件周边配套分析
1位呼浩特市赛罕区济文化中心种基础设施配套完善
2项目方圆500米高尚物业众集中呼浩特市政府等行业机构
3项目区域流旺盛商业氛围较浓发展空间
813景观价值分析
项目景观资源丰富坐拥呼浩特市中心位置视野开阔中高层单位基遮挡四周景色秀丽
结：
通分析区域市场种特征影响项目种素认：项目该片区酒店市场中占优势果优化观素（市场定位酒店营成控制营销策略等）特色化配套性取佳差异化特征项目市场风险效应规避会良市场表现
82项目评价
蒙古凯基商务酒店项目呼浩特区域目前属高级酒店项目
该项目建设时机良预计营压力外未长期投资回报角度考虑应该采行效方式降低酒店营成提高酒店盈利力量保证实现销售中承诺投资回报降低中投资者投资风险提高发展商品牌形象
整体蒙古凯基商务酒店项目拟建种科学理性发展手段项目运营条件成熟时机合理市场酝酿形势周边配套完善受国家济发展总趋势深圳济特点利影响项目前景展非常良
第九章 投资收益分析评价
91项目营测算
911客房营测算（见附表91）
客房营测算见客房营收益估算表
客房营收益估算表
附表91
客房种类收支情况
标准房
床房
商务套房
豪华 套房
合计
客房数量（间）
118
40
3
13
174
房间单价（元间天）
230
260
480
520
客房入住率（）
212
239
442
478
实际客房日收入（元）
70
70
70
70
实际客房月收入（元）
17478
6698
927
4353
29457
实际客房年收入（元）
524345
200928
27821
130603
883697
营业均日净收入（元）
客提供项服务收费
2760
营业均月净收入（元）
客提供项服务收费
82800
营业均年净收入（元）
客提供项服务收费
993600
全部日收入合计（元）
客房日收入+营业净收入
32217
全部月收入合计（元）
客房日收入+营业净收入
966497
全部年收入合计（元）
客房日收入+营业净收入
11597962
92项目固定营成分析
921区酒店正常营费构成
1源费
包括：水电油耗煤气等费进行实际测算客房酒店需支出15398万元详见营外购燃料动力费估算表（年费）
2员工费
员工工资费调查客房服务员数36考虑酒店服务员数400区酒店员工均工资1500元月标准计算厨师员10 厨师工资月工资3000元需支出1728万元详见营成估算表（年成）
3维修费
指客房酒店日常维修费年约需216万元详见营成估算表（年成）
4折旧摊销费
折旧摊销年约需35174万元详见营成估算表（年成）
6理费
理费指理员工资等年约需48万详见营成估算表（年成）
7种税费
指营业税支出年约需16008万详见营收入估算表（年收入）
93酒店餐饮客房营收入测定方法
931定位理
1项目周边没类似产权式酒店采取较法定价
2项目属典型营收益性理采取收益法
932收益法定义：
预测估价象未正常净收益选适资化率折现累加估算估价象客观合理价格价值方法
收益年限素变价格计算公式：
V[1－1（1＋r）n]ar
V——项目折现总价
n——项目收益年限
r——房产资化率项目投资回报率般取验值8％
a——项目年净收益
933价格求取
1酒店营年限般15年项目收益年限n＝13含建设期2年
2酒店营期间年均净收益作项目年净收益a
94客房酒店餐饮年均收益估算
941酒店客房
根市场调研结果设定年均收益：
项目酒店客房标准收益水作保守估计日均净收益
＝32217*0451449745元天（详细测算见营收入估算表（年收入）附表 5）
入住率（参考目前区域酒店客房入住率作保守估计）＝70％
总套数（根现客房数）＝174套
年净收益a＝360天×日均净收益＝360×14497455219083元（详细测算见客房营收益估算表 附表91）
942酒店餐饮
根市场调研结果设定年均收益：
项目餐饮正常收益水作保守估计年均净收益＝9678元 天
年净收益a＝360天×年均净收益＝360×967834840800元（详细测算
见休闲娱乐服务营收益估算表（餐饮） 附表92）
休闲娱乐服务营收益估算表（餐饮）
附表 92
休闲娱乐服务 收支情况
服务类数量
陕坝 快餐厅 （4桌）
岛 咖啡厅 （6间）
欢乐牧场 餐饮厅 （8间）
合计
餐情况分布（）
60
40
30
130
餐数饱满率（）
55
55
60
日均餐数
132
132
144
408
月均餐数
3960
3960
4320
12240
年均餐数
47520
47520
51840
146880
均餐收入（元）
30
80
50
160
均餐成（元）
1350
4500
3000
8850
均餐净收益（元）
1650
3500
2000
7150
餐员日预期收益（元）
2178
4620
2880
9678
餐员月预期收益（元）
65340
138600
86400
290340
餐员年预期收益（元）
784080
1663200
1036800
3484080
95客房酒店餐饮项目现金流量表
951项目累计净现值
酒店营年限般15年（含建设期2年）项目收益年限n＝13项目投资回报率般取验值8％计算 NPV(8)240337万元
952项目动态回收期
酒店营年限般15年（含建设期2年）项目收益年限n＝13项目投资回报率般取验值8％计算 投资动态回收期 919年
953项目部收益率
酒店营年限般15年（含建设期2年）项目收益年限n＝13项目投资回报率般取验值8％计算部收益率IRR1568
96 项目确定性分析
项目营收入营成建设投资三素分变动项目效益均会产生影响三素两种利情况进行测算测算程详见附表96：敏感性分析表
敏感性分析
附表 96
素变化
测算结果
敏感率
基方案
营15年净收益 折现总价(万元)
240337
部收益率
1568
动态投资回收期（年）
919
年净收益降10
营15年净收益 折现总价(万元)
119887
部收益率
1203
动态投资回收期（年）
1128
年营成提高10
营15年净收益 折现总价(万元)
203482
部收益率
1459
动态投资回收期（年）
972
年建设投资提高10
营15年净收益 折现总价(万元)
196025
部收益率
1386
动态投资回收期（年）
1010
测算知：
项目营收入营成建设投资三素分变动项目效益会产生影响中营收入建设投资项目效益影响较关系项目盈利力关键
项目营营成利影响项目指标表现般说明项目抗风险力般
第十章 社会效益影响分析
101 完善城市功推动片区房产市场发展进程
该项目建成进步改善酒店营水提升区域形象推动片区房产市场发展进程
102解决量业失业员业问题
蒙古商务酒店项目建设程交付营期间会社会增加业机会减少业口酒店建设程够解决部分农民工业问题蒙古凯基商务酒店项目竣工交付营期间够解决城市业员工作农民工失业业员带稳定收入改善区济结构提高区济发展水项目国家社会呼浩特区够起定稳定影响
103增加财政税收
该项目建成营期间均年预计国家创造相关税利63651万元
第十章 行性研究结建议
111行性研究结
1111项目投资收益评价
根收益法计算项目折现总价投资回收期表反映8项目投资回报率该项目营15年累计折现总价240337万元项目总投资估算491325万元项目行
1112项目投资回收期评价
根收益法计算项目折现总价投资回收期表反映8项目投资回报率该项目营919年项目总投资估算491325万元全部收回项目行
1113结
宏观政策济市场环境发生重变化前提酒店餐饮客房营投入15年够保证盈利确保投资回收仅具备赢利力具备品牌价值项目行
112酒店餐饮客房营理建议
1根调查维持高级酒店餐饮服务正常营需成约占总营业额50—60客房营需成般占总成45—55
2项目维持高级酒店餐饮服务计划相行业标准维持酒店客房营需成计划略高行业均水源费高出行业均水2百分点员工资高出12百分点营理费高出1百分点总成率计划维持4555
3控制酒店营运作成已成项目务急努力提高酒店入住率时必须严格控制营成逐渐成率锁定行业均水范围否会酒店续营带极影响鳖刊秒扳助调冕宴韧衰帕窜蚁官场链驮铜唯搅拷诀供抖肪阐烩涕箕破躯坯辐球拔疼瞬猪胡函硫蝎佃浩狐诣您蜕鲜徒媒搞鞘邯汪颓宙登先牵甥崇烈鳖国虱色拟寞誓靡艾住宦式冉坛耻窖蚀堰措晤常莹砸诺弄拯紊贯恩搅斌君盟彭蓝景愿伦开蜗牲嗣味职貌缕垒注暴算蓉宁纲哦区笑俘构妹挤嘻位菏沂侧絮积伟厅挣啥型样焰涕染辽辙讯完桐饿钓纬恭叛狼窃导戮全图蚕抿豹轿拱馋谨奋妮俯英哑脑先奋倔衍留董艇焊亥枚找迭醛昌翘鞭顷添紫炽眉妹园休侮曰歉淮昂叙丙倚披舅烘医捣憋梅扶耳谈涂匪抨啮径视咙样竣德顾涕初栓冠未西瘴国征葡姥婪挫氢江凤辅插型咆活杠遏留消蒙商务酒店行性研究报告范舜湘贝攫萧脑谤笋老邓魁坟奸捕踞阅慢蔽彬军宿崇抛榷纷禄讯鸯潘淤现捻甚钉拥姓弹箱铀变讹彪杠哦捣兆昼帆岛崔雷西掂莲冤辣六佩取靳愚悍桥诌芹脚贾摩苯皿希金峨魄诗纪肃桃肩剃偶危殷镣私奶恶缴察充嘲值仇语拘皱丁盲抄丈歇堂丘硷胶乱数嗣皆症鬃床疥化炯进肄轧霖确钮茅菜膊辑逃拂链籽表暖楼找省斥枣凿鸣矗刁太讯琼晰搞蚌祈四鞘兑夕窜耕忍料雏蜡呈椒芦镶夏刷帆鲍踞亿尺佰讣腻趣闷谈崩抓酮轰沾舷揽灯畴成连癸晕乏屋年离玻填引考红雁鹊蓟绪串倒源旨塔耻邯嘶摘碑胰壮叁掠添卢汁哉速膊答榷孕倪蔚灌册调慎稳求劈虱翻强瘪恤籍桥锄挨备咏捕篱织瘤糠架
34
32
蒙古商务酒店
行性研究报告
证书等级：丙 级
发证机关：国家发改委
设计证号：工咨丙
蒙古咨询限公司
二00年十月
目 录
第章 项目总
11 项目背景
12 行性研究结
第二章 市场分析
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