国房产市场供求关系分析
市场供基衡
房产业开发投资状况
房产业投资增长速度国房产业开发投资规模全行业发展步调致1992年～1993年房产开发投资高峰时期1994年着全行业步入调整时期房产业开发投资呈现出增速减缓态势1998年房产逐步走复苏房产业开发投资增长率走回升2001年全国房产开发完成额62455亿元增长253％2002年前11月全国房产业开发投资增长达282％
房产业投资结构1996年开始国房产业投资结构开始住宅转移住宅投资占房产业投资重逐渐升2001年住宅投资占房产业投资例685％2002年1～11月例已升707％办公楼投资稍升商业房投资重呈现出降趋势投资结构种变化基符合房产业发展规律
房产开发建筑面积分析
2002年全国房产新开工面积施工面积竣工面积出现快速增长势头：2001年施工面积新开工面积较快增长新开工面积年期增长272％施工面积增速215％年1～11月份全国商品房施工面积80730万方米增长226％年新开工面积3676万方米增长191％考虑新开工面积较高增速预见年施工面积会出现较快增长竣工面积1998年房产业投资增长速度开始回升受工程建设工期较长影响商品房竣工面积直呈现增长趋势2002年1～11月全国房产竣工面积16271万方米年期增长283％
房产市场供结构分析
住宅办公楼商业房房产市场供构成部分中住宅市场房产市场中占重商业房市场次办公楼市场占重校年国房产市场供结构存着特点：
住宅供稳增长住宅供部结构发生变化中墅高档公寓占例降安居工程占例升根国际验发展中国家高档物业房产业中占例5％～10％较合适年国政府严格控制高档物业投资高档物业房产业中占例已降低10％普通住宅投资例开始升2002年1～11月住宅投资占房产行业总投资例已达707％年期增长296％
办公楼市场供增加
2000年办公楼投资完成额仅293万方米1999年期相增速降129％2001年投资额较年增长增幅较年办公楼开发投资额呈现较快增长预见年办公楼市场供出现较增长
商业房供求矛盾较突出
前年济发展热时商业房较畅销商尝商铺纷纷涌现出现严重供求现象着宏观调控政策实施商业房销售率迅速降两年消费疲软困扰着国国民济发展导致消费水消费力直接相关商业房需求降年商业房竣工面积断增加加剧商业房供求矛盾
市场需求高速增长
年市场需求呈升趋势
两年扩需全面推进住房制度改革等宏观济政策引导国房产销售摆脱前年徘徊前局面出现高速增长态势2002年1～11月全国商品房销售额达3536亿增长371％
消费成市场需求体
20世纪90年代购买商品房绝额高速增长1987年购买商品房426．66万方米占年商品房销售179％1997年购买商品房达5233．72万方米占年商品房销售66．6％1998年然受住房制度改革影响集团突击购房现象较严重购房增长快1998年购房例1997年升7百分点达73．6％市场消费体种变化开发商提出更高求2000年着房改结束购房例已达80％2001年例已达87％2002年1～11月购买商品房例90％1～3季度北京市购买商品住宅重达953％显示出北京市住宅市场期需求旺盛
二级市场租赁市场活跃房产市常年培育市场核心积极贯彻落实国家出台系列政策措施降低存量住房入市门槛二手房交易逐步活跃丰富市场供应效带动商品房销售房产二三级市场联动效果日益明显
2001年海市存量住房交易156万套103148万方米成交金额27478亿元分年增长86％59％99％登记备案出租住房852万套1036万方米年底海市已购公房累计市144万套占已出售公房总量97％
外着国家住房租赁税率调整租赁市场日趋活跃南京市年房屋出租登记备案面积145万方米较年增长77％租赁税收达11亿元海广东江苏浙江贵州等省市越越居民采取通住房出租时购置新房住改善家庭居住条件投资目购房出租部分城市逐步兴起
住房分配货币化促进住房消费
部分城市已出台货币化方案基础制定补贴资金筹集理补贴标准补贴方式补贴申请现住房认定超标未达标住房处理补贴发放程序等相关配套政策少省市已陆续发放住房补贴补贴发放带动量存款银行贷款进入住房市场促进居民住房消费
住房金融进步发展住房公积金理逐步规范
截2001年底全国商业性公积金住房贷款余额合计已达6398亿元1997年底33倍首次超房产开发贷款余额占消费贷款余额86％基实现房产信贷结构调整2001年住房公积金新增住房贷款395亿元年增长71％住房金融发展极提高居民购房支付力已成居民提前实现住房消费重手段统计数商业性住房贷款良率05％住房公积金住房贷款良率仅024％改善银行信贷资产质量起十分重作
空置总量然
房产市场空置总量然
统计2002年7月底中国商品房空置总量12亿方米左右中空置年超50％占压资金超2500亿元居中国行业良资产首国房产开发商中型规模企业抗风险力相较差较空置面积开发商积极性受严重挫伤难收回预期收益开发商难进行新轮房产开发投资会房产效供易实现出现恶性循环
居民收入相房产价格然偏高
世界银行研究资料表明国家套住房售价家庭年收入3：16：1时居民负担起说家庭年收入3～6倍买中等水住宅时家庭便具备购房力2001年国商品房均方米售价达2226元计算套70方米住宅约需156万元年国城镇均支配收入6800元家三口计算房价家庭年收入达76：1房产市场发达北京例高达124：1房价高制约房产业发展桎梏
市场供求结构失衡
楼市供应购房需求间差异造成供求失衡表现两方面：
方面供需价格差异：
低价位房供应足中高价位房供应量北京市例调查显示北京居民购房需求集中5000元方米房子873％调查者期值处3000～5000元方米市场房产开发项目价位分布呈现中间两头趋势价位3000～4000元4000～5000元5000～6000元6000～8000元方米例基20％左右价位3000元方米高8000元方米例相较少市场楼盘供半左右供需结构矛盾
商品房空置量日益增加状况截然相反济适房出现供应求局面充分暴露出国房产业存着严重供求错位目前政府干预房产市场手段规模建设推出济适房国家计委建设部前久宣布年投资1700亿计划建设225亿方米济适房更效满足普通市民住房需求
方面供需求区域差异：
前房产形势总体区程度出现投资增幅投资结构合理价格涨快土供应量等热苗头投资增幅销售增幅相应该保证够发展中断消化期市商品房年1～9月份天津河北江西浙江海南吉林江苏河南云南陕西山东宁夏等区出现投资增幅高销售增幅超20％情况
住房市场体系完整
完整住房体系包括住房级市场住房二级市场二者相互促进相互制约没级市场然二级市场二级市场制约着级市场二级市场发达级市场低迷存发达二级市场条件居民住房资产具流动性居民转卖掉旧房购买新房全国范围国住房二级市场发达程度存差异
北京海例2001年海二手房交易量（成交登记）达1031万方米新房销售（成交登记）突破2020万方米见存量市场兴旺增量市场巨促进作海相北京住房市场体系完善度较差住房二级市场间价差导致居民旧换新换难度较2001年北京二手房交易量仅5400套着快速推进危改拆迁释放巨需求二手房需求增减
旺盛需求继续保持
潜市场需求成住宅业持续发展巨动力市场潜力2001年底国城镇居民住房均建筑面积208方米然改革开放前提高许发达国家中等发达国家相相差倍国际验表明均住房建筑面积达33～35方米前会保持旺盛住房需求：
首先城市化进程加快住宅巨需求
根国际验国济进入持续稳步增长时期城市化进入快速发展时期世界银行世界133国家统计资料表明均GDP低300美元低收入国家城市化水仅20％均GDP700美元提高1500美元济步入中等发达国家行列时城市化进程加快城市口占总口重达40～60％济高度发展城市化水达70％城市化发展速度趋缓1980年国城镇口占总口重194％1995年升29％2001年进步提高362％城镇口达45亿果未十年中国口然增长率保持96‰左右城市化均年1％速度增长2010年达46％城市口达64亿净增加19亿年新增口1852万新增城市口迅速增长疑会住房建设带更需求
次流动口增长住宅巨需求
城市化程特点出现量流动口量流动口存租赁房屋产生巨需求广州海北京三城市例城市外口达300万400万流动口常住口分21：10010：1006：100量流动口成城市房屋租赁市场消费体房屋租赁市场发展奠定基础关部门统计表明2010年国流动口目前8000万增加15亿均居住低标准(均居住面积2方米建筑面积4方米)计算需新增流动口建造约3亿方米租赁房屋年需开发建设3000万方米租赁房屋
次居民消费结构调整带动住房消费发展
中国社科院济研究员汪丽娜指出居民消费结构调整带动住房消费升级换代510年房产业发展势头强劲首原1978～2001年国GDP年均增长率96％均GDP增长高达82％城镇居民均支配收入343元升6860元城镇居民作二元济中消费体收入增长疑消费水提高生活质量改善奠定坚实基础调查显示居民现住房满意率20％约48％居民提出年愿意换购住房已购公房中67％希通换购住房改善条件环境正居民潜住房需求房产市场强力支撑
系列住宅发展利政策出台住宅需求产生持续影响年1月31日国家计委建设部发关规范住房交易手续费关问题通知规定3月1日起住房转手续费住房建筑面积收取新建商品住房方米3元存量住房方米6元新建商品房转手续费转方承担存量住房转手续费转双方承担50％济适房减半收龋
次交易手续费明令降低沪穗深等房产前城市没起作原述区楼市交易税费早已远远低国家标准楼市影响力颇直接测算制定现行住房交易手续费收费标准相新出台收费水均降低幅度约60％部分城市降幅达80％项政策出台整顿规范住房交易市场收费秩序减轻购房者房产开发企业负担活跃住房市场起积极作住房揭利率全面降低积极作2月21日起央行决定降低民币存贷利率商业性购房揭利率调054百分点金融机构项存款年利率均调025百分点中五年五年贷款年利率分降477％504％利率降购房直接受益减轻贷压力估算2月21日办理10万元30年期商业性房贷总减少利息支出12060元低利率额度揭买房居民购买力提高需求量增
加入世界贸易组织住宅业积极影响加入世界贸易组织全国范围房产业产生重影响住宅业方面入世促进住房价格降入世关税降低会引发进口建材设备价格降时竞争加剧会促国产建材价格相应降低方面加入世界贸易组织增国城市居民住房消费空间
载：中国济信息
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市场供基衡
房产业开发投资状况
房产业投资增长速度国房产业开发投资规模全行业发展步调致1992年～1993年房产开发投资高峰时期1994年着全行业步入调整时期房产业开发投资呈现出增速减缓态势1998年房产逐步走复苏房产业开发投资增长率走回升2001年全国房产开发完成额62455亿元增长253％2002年前11月全国房产业开发投资增长达282％
房产业投资结构1996年开始国房产业投资结构开始住宅转移住宅投资占房产业投资重逐渐升2001年住宅投资占房产业投资例685％2002年1～11月例已升707％办公楼投资稍升商业房投资重呈现出降趋势投资结构种变化基符合房产业发展规律
房产开发建筑面积分析
2002年全国房产新开工面积施工面积竣工面积出现快速增长势头：2001年施工面积新开工面积较快增长新开工面积年期增长272％施工面积增速215％年1～11月份全国商品房施工面积80730万方米增长226％年新开工面积3676万方米增长191％考虑新开工面积较高增速预见年施工面积会出现较快增长竣工面积1998年房产业投资增长速度开始回升受工程建设工期较长影响商品房竣工面积直呈现增长趋势2002年1～11月全国房产竣工面积16271万方米年期增长283％
房产市场供结构分析
住宅办公楼商业房房产市场供构成部分中住宅市场房产市场中占重商业房市场次办公楼市场占重校年国房产市场供结构存着特点：
住宅供稳增长住宅供部结构发生变化中墅高档公寓占例降安居工程占例升根国际验发展中国家高档物业房产业中占例5％～10％较合适年国政府严格控制高档物业投资高档物业房产业中占例已降低10％普通住宅投资例开始升2002年1～11月住宅投资占房产行业总投资例已达707％年期增长296％
办公楼市场供增加
2000年办公楼投资完成额仅293万方米1999年期相增速降129％2001年投资额较年增长增幅较年办公楼开发投资额呈现较快增长预见年办公楼市场供出现较增长
商业房供求矛盾较突出
前年济发展热时商业房较畅销商尝商铺纷纷涌现出现严重供求现象着宏观调控政策实施商业房销售率迅速降两年消费疲软困扰着国国民济发展导致消费水消费力直接相关商业房需求降年商业房竣工面积断增加加剧商业房供求矛盾
市场需求高速增长
年市场需求呈升趋势
两年扩需全面推进住房制度改革等宏观济政策引导国房产销售摆脱前年徘徊前局面出现高速增长态势2002年1～11月全国商品房销售额达3536亿增长371％
消费成市场需求体
20世纪90年代购买商品房绝额高速增长1987年购买商品房426．66万方米占年商品房销售179％1997年购买商品房达5233．72万方米占年商品房销售66．6％1998年然受住房制度改革影响集团突击购房现象较严重购房增长快1998年购房例1997年升7百分点达73．6％市场消费体种变化开发商提出更高求2000年着房改结束购房例已达80％2001年例已达87％2002年1～11月购买商品房例90％1～3季度北京市购买商品住宅重达953％显示出北京市住宅市场期需求旺盛
二级市场租赁市场活跃房产市常年培育市场核心积极贯彻落实国家出台系列政策措施降低存量住房入市门槛二手房交易逐步活跃丰富市场供应效带动商品房销售房产二三级市场联动效果日益明显
2001年海市存量住房交易156万套103148万方米成交金额27478亿元分年增长86％59％99％登记备案出租住房852万套1036万方米年底海市已购公房累计市144万套占已出售公房总量97％
外着国家住房租赁税率调整租赁市场日趋活跃南京市年房屋出租登记备案面积145万方米较年增长77％租赁税收达11亿元海广东江苏浙江贵州等省市越越居民采取通住房出租时购置新房住改善家庭居住条件投资目购房出租部分城市逐步兴起
住房分配货币化促进住房消费
部分城市已出台货币化方案基础制定补贴资金筹集理补贴标准补贴方式补贴申请现住房认定超标未达标住房处理补贴发放程序等相关配套政策少省市已陆续发放住房补贴补贴发放带动量存款银行贷款进入住房市场促进居民住房消费
住房金融进步发展住房公积金理逐步规范
截2001年底全国商业性公积金住房贷款余额合计已达6398亿元1997年底33倍首次超房产开发贷款余额占消费贷款余额86％基实现房产信贷结构调整2001年住房公积金新增住房贷款395亿元年增长71％住房金融发展极提高居民购房支付力已成居民提前实现住房消费重手段统计数商业性住房贷款良率05％住房公积金住房贷款良率仅024％改善银行信贷资产质量起十分重作
空置总量然
房产市场空置总量然
统计2002年7月底中国商品房空置总量12亿方米左右中空置年超50％占压资金超2500亿元居中国行业良资产首国房产开发商中型规模企业抗风险力相较差较空置面积开发商积极性受严重挫伤难收回预期收益开发商难进行新轮房产开发投资会房产效供易实现出现恶性循环
居民收入相房产价格然偏高
世界银行研究资料表明国家套住房售价家庭年收入3：16：1时居民负担起说家庭年收入3～6倍买中等水住宅时家庭便具备购房力2001年国商品房均方米售价达2226元计算套70方米住宅约需156万元年国城镇均支配收入6800元家三口计算房价家庭年收入达76：1房产市场发达北京例高达124：1房价高制约房产业发展桎梏
市场供求结构失衡
楼市供应购房需求间差异造成供求失衡表现两方面：
方面供需价格差异：
低价位房供应足中高价位房供应量北京市例调查显示北京居民购房需求集中5000元方米房子873％调查者期值处3000～5000元方米市场房产开发项目价位分布呈现中间两头趋势价位3000～4000元4000～5000元5000～6000元6000～8000元方米例基20％左右价位3000元方米高8000元方米例相较少市场楼盘供半左右供需结构矛盾
商品房空置量日益增加状况截然相反济适房出现供应求局面充分暴露出国房产业存着严重供求错位目前政府干预房产市场手段规模建设推出济适房国家计委建设部前久宣布年投资1700亿计划建设225亿方米济适房更效满足普通市民住房需求
方面供需求区域差异：
前房产形势总体区程度出现投资增幅投资结构合理价格涨快土供应量等热苗头投资增幅销售增幅相应该保证够发展中断消化期市商品房年1～9月份天津河北江西浙江海南吉林江苏河南云南陕西山东宁夏等区出现投资增幅高销售增幅超20％情况
住房市场体系完整
完整住房体系包括住房级市场住房二级市场二者相互促进相互制约没级市场然二级市场二级市场制约着级市场二级市场发达级市场低迷存发达二级市场条件居民住房资产具流动性居民转卖掉旧房购买新房全国范围国住房二级市场发达程度存差异
北京海例2001年海二手房交易量（成交登记）达1031万方米新房销售（成交登记）突破2020万方米见存量市场兴旺增量市场巨促进作海相北京住房市场体系完善度较差住房二级市场间价差导致居民旧换新换难度较2001年北京二手房交易量仅5400套着快速推进危改拆迁释放巨需求二手房需求增减
旺盛需求继续保持
潜市场需求成住宅业持续发展巨动力市场潜力2001年底国城镇居民住房均建筑面积208方米然改革开放前提高许发达国家中等发达国家相相差倍国际验表明均住房建筑面积达33～35方米前会保持旺盛住房需求：
首先城市化进程加快住宅巨需求
根国际验国济进入持续稳步增长时期城市化进入快速发展时期世界银行世界133国家统计资料表明均GDP低300美元低收入国家城市化水仅20％均GDP700美元提高1500美元济步入中等发达国家行列时城市化进程加快城市口占总口重达40～60％济高度发展城市化水达70％城市化发展速度趋缓1980年国城镇口占总口重194％1995年升29％2001年进步提高362％城镇口达45亿果未十年中国口然增长率保持96‰左右城市化均年1％速度增长2010年达46％城市口达64亿净增加19亿年新增口1852万新增城市口迅速增长疑会住房建设带更需求
次流动口增长住宅巨需求
城市化程特点出现量流动口量流动口存租赁房屋产生巨需求广州海北京三城市例城市外口达300万400万流动口常住口分21：10010：1006：100量流动口成城市房屋租赁市场消费体房屋租赁市场发展奠定基础关部门统计表明2010年国流动口目前8000万增加15亿均居住低标准(均居住面积2方米建筑面积4方米)计算需新增流动口建造约3亿方米租赁房屋年需开发建设3000万方米租赁房屋
次居民消费结构调整带动住房消费发展
中国社科院济研究员汪丽娜指出居民消费结构调整带动住房消费升级换代510年房产业发展势头强劲首原1978～2001年国GDP年均增长率96％均GDP增长高达82％城镇居民均支配收入343元升6860元城镇居民作二元济中消费体收入增长疑消费水提高生活质量改善奠定坚实基础调查显示居民现住房满意率20％约48％居民提出年愿意换购住房已购公房中67％希通换购住房改善条件环境正居民潜住房需求房产市场强力支撑
系列住宅发展利政策出台住宅需求产生持续影响年1月31日国家计委建设部发关规范住房交易手续费关问题通知规定3月1日起住房转手续费住房建筑面积收取新建商品住房方米3元存量住房方米6元新建商品房转手续费转方承担存量住房转手续费转双方承担50％济适房减半收龋
次交易手续费明令降低沪穗深等房产前城市没起作原述区楼市交易税费早已远远低国家标准楼市影响力颇直接测算制定现行住房交易手续费收费标准相新出台收费水均降低幅度约60％部分城市降幅达80％项政策出台整顿规范住房交易市场收费秩序减轻购房者房产开发企业负担活跃住房市场起积极作住房揭利率全面降低积极作2月21日起央行决定降低民币存贷利率商业性购房揭利率调054百分点金融机构项存款年利率均调025百分点中五年五年贷款年利率分降477％504％利率降购房直接受益减轻贷压力估算2月21日办理10万元30年期商业性房贷总减少利息支出12060元低利率额度揭买房居民购买力提高需求量增
加入世界贸易组织住宅业积极影响加入世界贸易组织全国范围房产业产生重影响住宅业方面入世促进住房价格降入世关税降低会引发进口建材设备价格降时竞争加剧会促国产建材价格相应降低方面加入世界贸易组织增国城市居民住房消费空间
载：中国济信息
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