2002年2003年国房产行业景气分析
20030131资料转：中国国土资源报
2002年国房产行业景气特点分析
总体景气高回落
2002年房产景气呈高回落态势表现方面：
(1)房产投资增长高回落出现逐渐降温趋势
2000年2001年房产投资均增长23％中2001年第三季度增长率接32％季度调整2002年季度房产投资次加速前两月增幅高达41％4月份创1996年月度增长新高434％14月份累计房产投资增长388％年期增幅提高234百分点月增长趋势种猛高增长需求增长减退种刺激效应递减影响呈现逐渐回落趋势2002年全年增长282％估计趋势会延续
(2)商品房销售增长明显降温
导致房产投资回落重原商品房销售景气高点2001年第季度商品住房消费增长开始明显回落2002年特第第二季度降幅进步增季度末商品房销售额增长167％年期回落322百分点二季度三季度回升16月19月分增长224％319％总体呈降温态势
(3)商品房积压持续增加
2001年末房产业发展值注意问题情况显示房产降温短期少具中期调整特征房产保持连续年供销两旺局面房产新积压越越严重2000年商品房新增积压面积(段时间商品房竣工面积减销售面积)60438万方米2001年升6524万方米2002年19月份商品房新增积压面积213万方米2001年期然需求供估计2002年商品房新增积压量会低年超7000万方米连续三年商品房总积压量接两亿方米目前商品房施工面积已接7亿方米潜供力极房产业身整济会种巨压力
区冷热均
总体言轮房产投资消费热区域表现东部区持续高烧(退)中西部景气热度太高国两年房产景气高涨掩盖区间巨差距说东部区房产已明显持续发高烧中西部区少数城市(成重庆等)外均处想热难热状态
增长率数似1999年房产热东部区太明显反中西部区更明显实际情况东部区房产发展已出现热(整东部区热度均匀)西部然热度够理：
整体言
1998年时东部区房产业发展已完成早期超高速成长阶段进入相稳增长时期进入相稳增长时期果增长速度连续两年超国生产总值增长倍(高15％)认已出现热中西部区然中西部区房产业发展处初始阶段受规模较影响开始增长速度会高意味着增长率高低东部区具性中西部区果时期连续保持20％30％年增长意味着出现热情况连续超50％增长时认热点东部区房产业前期增长中佐证1986年1995年间国东部区房产年均增长率5057％中1993年1995年间东部区房产投资年均增长率超倍出现国房产发展史第次泡沫稳妥点讲中西部区房产增长连续超40％会出现热情况相反低20％增长偏冷
二房产投资结构
房产投资严重倾斜东部区中西部房产投资占重严重偏低整济增长投资增长区结构形成明显反差20世纪90年代东部区房产投资占全国房产总投资重均超70％1998年重高达796％缓慢降趋势2001年末高达720％国生产总值投资占重偏差12百分点左右2001年东部区国生产总值占全国重5961％东部区投资占全国重5904％东部区房产投资占全国重长期偏高增幅持续年保持20％说明前东部区房产投资已出现度情况
房产泡沫已显现
两年房产持续高速增长重体制政策基础快增长已显示存较泡沫高度警惕前国济中生性增长较弱制造繁荣吹房产泡沫头仅扩需反购买力度消耗
前国房产泡沫体现方面：
(1)年房产炒作意味太浓体现炒皮
1996年8次降息1998年国家出台系列扩需政策金融部门断加房产消费信贷投放2001年4月国家宣布取消47项房产税收政策刺激房产开发进入新高涨期全国兴起盘热房产商搞圈运动动辄圈千亩著名房产商王石介绍房产商次圈便达15000亩相10方公里绝部分开发项目追求豪华气派增成售价尤2002年7月1日起国家实行商业旅游住宅拍卖制度许方开发商搭末班车提前倾全力圈占资料反映年7月12日杭州市土公开拍卖出现亩1800万元高价中标记录厦门市区处价炒高亩2000万元房产热明显征兆种真实房产泡沫
(2)短期房价持续暴涨房产泡沫直接表现
价高涨必然导致房价高企目前数海城市市区商品房价格均达超4000元
(3)住房消费增长明显赶住房投资施工面积增长2001年国商品房施工面积达772135万方米中住宅施工面积597661万方米商品房竣工面积273032万方米销售面积仅207792万方米施工面积销售面积差距竣工面积销售面积缺口越越房产投资高增长已明显缺乏消费持续快速增长支撑2002年18月份全国商品房销售额增长253％中商品住宅销售额增长251％分投资增长率低4791百分点
中国房产泡沫区域性难演化全国性泡沫果者种真正灾难掉轻心局部泡沫带全国性影响特种泡沫非市场力量危害性
前房产发展存问题
供需结构严重脱节
房产市场供需结构严重脱节问题导致目前商品房积压增原影响房产市场持续繁荣重问题带全国性普遍问题高价房暴利关特显示房产商存普遍短视行
房产收入价格严重偏高快形成需求断层
存量住房数市流通国住房价格开始定价便相偏高炒皮房价影响国房产价格严重偏高致房产收入价格世界居畸高水日东京目前居民年收入房价概1：481990年土神话时期高值1：81：15目前国部分城市1：815初始定价偏高外房价炒高重原广工薪阶层难承受收入价格少数高收入阶层够买起样高价格房子久阶层需求逐渐消耗掉出现明显消费断层
高度警惕房产泡沫破灭金融系统济击
炒作房产仅企业许参特出现假揭现象少类现象知确少高收入者购买住房作投资行前少房产企业负债率然偏高低利率政策关旦房价幅回调房产长期量积压房产商特加入房产商面巨损失出现破产
目前中国住宅动工面积高达51亿方米估计涉资金高达15万亿元民币果房产价格降房产销售放缓动工项目旦出现周转问题银行难免受影响
住房贷款目前成金融机构重资金出路截2002年6月底金融机构住房贷款总额已达6600亿元关专家估算金融机构房产开发住房贷款总额占全部金融机构贷款率估计约10％
宏观角度讲前房产发展中头等重事采取力宏观调控措施房产软着陆然膨胀泡沫然破灭果者房产业身伤害巨外会拖累金融机构真正伤害许宏观济伤害国济增长新生性快速增长没终形成房产持续稳定健康发育种生性增长素房产果出现硬着陆情形宏观济继续调整社会稳定结构调整进度均会造成明显负面影响
影响2003年房产景气走势素
短期房产投资例偏高存调整求2001年房产投资占全社会投资例已升191％2002年半年升251％前未高水1995年例仅1573％年均1百分点速度提高显然难持续住宅建设投资占GDP例短期存偏提高快问题2000年国城乡住宅投资占GDP例849％中城镇住宅投资占城镇GDP例992％关资料介绍住宅建设投资均GDP存着关系均GDP500美元时住宅建设投资占GDP例2％均GDP达1000美元时例5％均GDP达1500美元时例达高值6％7％住宅建设着均GDP增加绝值增加占GDP例呈降趋势2001年2002年城乡住宅投资占GDP例城镇住宅投资占城镇GDP例继续提高已明显超前济增长支撑水说年房产已出现度投资情况供量超需求量着房产需求逐步降温房产投资面巨调整压力相应房产消费短期透支问题样较严重
前宏观济增长足支撑房产继续保持超20％高增长2002年宏观济形势明显预期2001年国债投资出口增长强劲带动非新外部强推动力加入否2003年宏观济增长会脱离年形成调整型增长态势(增长7％8％)出现转折相反受投资出口增长均回落消费增长然足影响2003年济增长重演2001年情况出现幅回落会房产消费投资产生定压力中长期言存独立宏观济景气周期房产周期
短期购买力压力增3年短期购买力消耗1999年2000年国城乡居民储蓄新增加额明显减少连续降息股市相活跃相关系更住房货币化改革房产热完全致部分储蓄房改房产消费增长分流阶段储蓄新增量减少高收入阶层占数众工薪阶层2001年开始城乡居民储蓄次显著增加2001年新增9430亿元2002年前三季度增加103747亿元(年初)速度2002年全年新增储蓄额达125万亿元显示两重信息：储蓄猛增部分资市场景气总体消费增长偏弱关房产正趋降温相关系点2002年表现明显2002年储蓄新增量果真达125亿元年增幅达30％理相信股市景气影响储蓄第季度第二季度初月储蓄继续升受房产开始降温影响二2001年2002年新增储蓄源1999年2000年新增储蓄减少原明显房产市场产生影响完全新增储蓄疑源高收入阶层资料显示国居民总储蓄中占10％高收入阶层占储蓄总额80％储蓄代表潜购买力般言储蓄增加短期消费降温强潜购买力长时间(周期性)次释放支撑住房等方面消费年储蓄量增加房产需求影响方面新增储蓄高收入阶层高收入阶层住房说已基饱潜购买力难短期甚中期转化住房实际购买力储蓄住房关系明显没股市关系样富弹性方面工薪阶层储蓄前期量消耗期增加会部分潜购买力释放会受限制限制潜购买力足住房消费增长调整已储蓄潜购买力反映
房改相关政策效应前年相充分释放正趋明显递减
房价高住房新增需求压力正明显加2002年中期北京等流行起设计精巧户型住房实际住房价格高住房消费需求压力增种反映
2003年房产景气趋势预测
五素导致房产投资消费降温素没什素支撑房产继续升温继续保持高速稳增长(年增长20％)基2003年房产景气趋势作预测：
房产投资增长明显放慢
2002年前三季度房产投资增长294％全年增长282％年略高2003年房产投资增长回落15％左右住宅投资增长放慢更明显回落12百分点增长16％18％
东部区房产投资增幅回落总体中西部
2002年前三季度东部区房产投资增长率294％全国均值持2003年东部区投资增幅估计降半左右中西部房产投资增长略高东部估计增长20％左右
房产消费增长明显减缓
2002年商品房消费形势总体错区域增长形势变化正预示2003年住房消费明显降温三龙头海继续保持景气高涨2002年19月份海商品房销售额增长78％房价升较快定关系北京广东商品房销售明显降温北京2002年达高峰趋降2002年14月份北京商品房消费增长543％19月仅增长196％广东2002年14月份增长62％月份明显回升19月份增长265％全年均值低58百分点特前期热度极高浙江省商品房销售降温十分明显2002年19月份仅增长154％14月份降低19百分点东部区中河北2002年出现负增长05％辽宁仅增长48％2003年房产消费增长总体继续呈逐步回落态势估计商品房消费增幅降16％18％中2002年开始加速区山东海部分中西部省(市区)降幅更
商品房结构合理矛盾更突出
高档商品房购买力明显足商品住宅积压加重中低档商品房购买力相较强供相足价格明显偏高点住房消费明显降温情况反映更明显
房价幅回落2004年降幅更北京房价已早区开始定降估计进入高峰期区2003年会出现房价回落态势估计两三年房价呈温回落态势挤房产泡沫必须程
投资消费增长回落房产企业效益降幅较定降
企业间差异老实力企业效益反稳中升新加入房产业企业炒作验足面相业绩风险房产进入中期调整程中少企业会破产加重组力度整合房产行业已成房产行业十分迫切课题
机会存住房郊区化中许城市住房郊区化会加快继续成新亮点汽车消费继续保持较快增长相呼应
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20030131资料转：中国国土资源报
2002年国房产行业景气特点分析
总体景气高回落
2002年房产景气呈高回落态势表现方面：
(1)房产投资增长高回落出现逐渐降温趋势
2000年2001年房产投资均增长23％中2001年第三季度增长率接32％季度调整2002年季度房产投资次加速前两月增幅高达41％4月份创1996年月度增长新高434％14月份累计房产投资增长388％年期增幅提高234百分点月增长趋势种猛高增长需求增长减退种刺激效应递减影响呈现逐渐回落趋势2002年全年增长282％估计趋势会延续
(2)商品房销售增长明显降温
导致房产投资回落重原商品房销售景气高点2001年第季度商品住房消费增长开始明显回落2002年特第第二季度降幅进步增季度末商品房销售额增长167％年期回落322百分点二季度三季度回升16月19月分增长224％319％总体呈降温态势
(3)商品房积压持续增加
2001年末房产业发展值注意问题情况显示房产降温短期少具中期调整特征房产保持连续年供销两旺局面房产新积压越越严重2000年商品房新增积压面积(段时间商品房竣工面积减销售面积)60438万方米2001年升6524万方米2002年19月份商品房新增积压面积213万方米2001年期然需求供估计2002年商品房新增积压量会低年超7000万方米连续三年商品房总积压量接两亿方米目前商品房施工面积已接7亿方米潜供力极房产业身整济会种巨压力
区冷热均
总体言轮房产投资消费热区域表现东部区持续高烧(退)中西部景气热度太高国两年房产景气高涨掩盖区间巨差距说东部区房产已明显持续发高烧中西部区少数城市(成重庆等)外均处想热难热状态
增长率数似1999年房产热东部区太明显反中西部区更明显实际情况东部区房产发展已出现热(整东部区热度均匀)西部然热度够理：
整体言
1998年时东部区房产业发展已完成早期超高速成长阶段进入相稳增长时期进入相稳增长时期果增长速度连续两年超国生产总值增长倍(高15％)认已出现热中西部区然中西部区房产业发展处初始阶段受规模较影响开始增长速度会高意味着增长率高低东部区具性中西部区果时期连续保持20％30％年增长意味着出现热情况连续超50％增长时认热点东部区房产业前期增长中佐证1986年1995年间国东部区房产年均增长率5057％中1993年1995年间东部区房产投资年均增长率超倍出现国房产发展史第次泡沫稳妥点讲中西部区房产增长连续超40％会出现热情况相反低20％增长偏冷
二房产投资结构
房产投资严重倾斜东部区中西部房产投资占重严重偏低整济增长投资增长区结构形成明显反差20世纪90年代东部区房产投资占全国房产总投资重均超70％1998年重高达796％缓慢降趋势2001年末高达720％国生产总值投资占重偏差12百分点左右2001年东部区国生产总值占全国重5961％东部区投资占全国重5904％东部区房产投资占全国重长期偏高增幅持续年保持20％说明前东部区房产投资已出现度情况
房产泡沫已显现
两年房产持续高速增长重体制政策基础快增长已显示存较泡沫高度警惕前国济中生性增长较弱制造繁荣吹房产泡沫头仅扩需反购买力度消耗
前国房产泡沫体现方面：
(1)年房产炒作意味太浓体现炒皮
1996年8次降息1998年国家出台系列扩需政策金融部门断加房产消费信贷投放2001年4月国家宣布取消47项房产税收政策刺激房产开发进入新高涨期全国兴起盘热房产商搞圈运动动辄圈千亩著名房产商王石介绍房产商次圈便达15000亩相10方公里绝部分开发项目追求豪华气派增成售价尤2002年7月1日起国家实行商业旅游住宅拍卖制度许方开发商搭末班车提前倾全力圈占资料反映年7月12日杭州市土公开拍卖出现亩1800万元高价中标记录厦门市区处价炒高亩2000万元房产热明显征兆种真实房产泡沫
(2)短期房价持续暴涨房产泡沫直接表现
价高涨必然导致房价高企目前数海城市市区商品房价格均达超4000元
(3)住房消费增长明显赶住房投资施工面积增长2001年国商品房施工面积达772135万方米中住宅施工面积597661万方米商品房竣工面积273032万方米销售面积仅207792万方米施工面积销售面积差距竣工面积销售面积缺口越越房产投资高增长已明显缺乏消费持续快速增长支撑2002年18月份全国商品房销售额增长253％中商品住宅销售额增长251％分投资增长率低4791百分点
中国房产泡沫区域性难演化全国性泡沫果者种真正灾难掉轻心局部泡沫带全国性影响特种泡沫非市场力量危害性
前房产发展存问题
供需结构严重脱节
房产市场供需结构严重脱节问题导致目前商品房积压增原影响房产市场持续繁荣重问题带全国性普遍问题高价房暴利关特显示房产商存普遍短视行
房产收入价格严重偏高快形成需求断层
存量住房数市流通国住房价格开始定价便相偏高炒皮房价影响国房产价格严重偏高致房产收入价格世界居畸高水日东京目前居民年收入房价概1：481990年土神话时期高值1：81：15目前国部分城市1：815初始定价偏高外房价炒高重原广工薪阶层难承受收入价格少数高收入阶层够买起样高价格房子久阶层需求逐渐消耗掉出现明显消费断层
高度警惕房产泡沫破灭金融系统济击
炒作房产仅企业许参特出现假揭现象少类现象知确少高收入者购买住房作投资行前少房产企业负债率然偏高低利率政策关旦房价幅回调房产长期量积压房产商特加入房产商面巨损失出现破产
目前中国住宅动工面积高达51亿方米估计涉资金高达15万亿元民币果房产价格降房产销售放缓动工项目旦出现周转问题银行难免受影响
住房贷款目前成金融机构重资金出路截2002年6月底金融机构住房贷款总额已达6600亿元关专家估算金融机构房产开发住房贷款总额占全部金融机构贷款率估计约10％
宏观角度讲前房产发展中头等重事采取力宏观调控措施房产软着陆然膨胀泡沫然破灭果者房产业身伤害巨外会拖累金融机构真正伤害许宏观济伤害国济增长新生性快速增长没终形成房产持续稳定健康发育种生性增长素房产果出现硬着陆情形宏观济继续调整社会稳定结构调整进度均会造成明显负面影响
影响2003年房产景气走势素
短期房产投资例偏高存调整求2001年房产投资占全社会投资例已升191％2002年半年升251％前未高水1995年例仅1573％年均1百分点速度提高显然难持续住宅建设投资占GDP例短期存偏提高快问题2000年国城乡住宅投资占GDP例849％中城镇住宅投资占城镇GDP例992％关资料介绍住宅建设投资均GDP存着关系均GDP500美元时住宅建设投资占GDP例2％均GDP达1000美元时例5％均GDP达1500美元时例达高值6％7％住宅建设着均GDP增加绝值增加占GDP例呈降趋势2001年2002年城乡住宅投资占GDP例城镇住宅投资占城镇GDP例继续提高已明显超前济增长支撑水说年房产已出现度投资情况供量超需求量着房产需求逐步降温房产投资面巨调整压力相应房产消费短期透支问题样较严重
前宏观济增长足支撑房产继续保持超20％高增长2002年宏观济形势明显预期2001年国债投资出口增长强劲带动非新外部强推动力加入否2003年宏观济增长会脱离年形成调整型增长态势(增长7％8％)出现转折相反受投资出口增长均回落消费增长然足影响2003年济增长重演2001年情况出现幅回落会房产消费投资产生定压力中长期言存独立宏观济景气周期房产周期
短期购买力压力增3年短期购买力消耗1999年2000年国城乡居民储蓄新增加额明显减少连续降息股市相活跃相关系更住房货币化改革房产热完全致部分储蓄房改房产消费增长分流阶段储蓄新增量减少高收入阶层占数众工薪阶层2001年开始城乡居民储蓄次显著增加2001年新增9430亿元2002年前三季度增加103747亿元(年初)速度2002年全年新增储蓄额达125万亿元显示两重信息：储蓄猛增部分资市场景气总体消费增长偏弱关房产正趋降温相关系点2002年表现明显2002年储蓄新增量果真达125亿元年增幅达30％理相信股市景气影响储蓄第季度第二季度初月储蓄继续升受房产开始降温影响二2001年2002年新增储蓄源1999年2000年新增储蓄减少原明显房产市场产生影响完全新增储蓄疑源高收入阶层资料显示国居民总储蓄中占10％高收入阶层占储蓄总额80％储蓄代表潜购买力般言储蓄增加短期消费降温强潜购买力长时间(周期性)次释放支撑住房等方面消费年储蓄量增加房产需求影响方面新增储蓄高收入阶层高收入阶层住房说已基饱潜购买力难短期甚中期转化住房实际购买力储蓄住房关系明显没股市关系样富弹性方面工薪阶层储蓄前期量消耗期增加会部分潜购买力释放会受限制限制潜购买力足住房消费增长调整已储蓄潜购买力反映
房改相关政策效应前年相充分释放正趋明显递减
房价高住房新增需求压力正明显加2002年中期北京等流行起设计精巧户型住房实际住房价格高住房消费需求压力增种反映
2003年房产景气趋势预测
五素导致房产投资消费降温素没什素支撑房产继续升温继续保持高速稳增长(年增长20％)基2003年房产景气趋势作预测：
房产投资增长明显放慢
2002年前三季度房产投资增长294％全年增长282％年略高2003年房产投资增长回落15％左右住宅投资增长放慢更明显回落12百分点增长16％18％
东部区房产投资增幅回落总体中西部
2002年前三季度东部区房产投资增长率294％全国均值持2003年东部区投资增幅估计降半左右中西部房产投资增长略高东部估计增长20％左右
房产消费增长明显减缓
2002年商品房消费形势总体错区域增长形势变化正预示2003年住房消费明显降温三龙头海继续保持景气高涨2002年19月份海商品房销售额增长78％房价升较快定关系北京广东商品房销售明显降温北京2002年达高峰趋降2002年14月份北京商品房消费增长543％19月仅增长196％广东2002年14月份增长62％月份明显回升19月份增长265％全年均值低58百分点特前期热度极高浙江省商品房销售降温十分明显2002年19月份仅增长154％14月份降低19百分点东部区中河北2002年出现负增长05％辽宁仅增长48％2003年房产消费增长总体继续呈逐步回落态势估计商品房消费增幅降16％18％中2002年开始加速区山东海部分中西部省(市区)降幅更
商品房结构合理矛盾更突出
高档商品房购买力明显足商品住宅积压加重中低档商品房购买力相较强供相足价格明显偏高点住房消费明显降温情况反映更明显
房价幅回落2004年降幅更北京房价已早区开始定降估计进入高峰期区2003年会出现房价回落态势估计两三年房价呈温回落态势挤房产泡沫必须程
投资消费增长回落房产企业效益降幅较定降
企业间差异老实力企业效益反稳中升新加入房产业企业炒作验足面相业绩风险房产进入中期调整程中少企业会破产加重组力度整合房产行业已成房产行业十分迫切课题
机会存住房郊区化中许城市住房郊区化会加快继续成新亮点汽车消费继续保持较快增长相呼应
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