第部分 市 场 篇
车坊概况
1理位置
车坊镇位苏州城东南部15公里东邻甪直镇南吴江市里镇屯村镇接壤西傍郭巷镇北苏州工业园区斜塘镇整体区位处园区南面吴中区东角离园区较理位置相较偏
2面积口状况
镇域总面积64方公里耕面积7万亩现总口48万流动口1~2万原吴县市第三镇
3历史文
境六湖江浜娄横河港交错典型江南水乡车坊镇民政府驻车坊集镇始建清末南镬底潭东枕吴淞江开门见水出门登舟水乡集镇相传镇区原东油车西糟坊名车坊街道原河建70年代起始建新街90年代开始计划逐步建成环境优美舒适具水乡景观特色现代化苏南城镇车坊文物遗迹众始建宋代觉寺桥位车坊姚村梁式建筑已千年梁两侧精美绝伦龙纹雕刻令叹观止现已列入省级文物保护单位纪念抗战牺牲美国飞行员
肖特烈士纪念馆瑶城遗址绿杏桥
3济状况
工业济
车坊镇已千七百年席草种植加工悠久历史七十年代引进日蔺草种植动织席技术全镇形成国较蔺草培育种植加工成品出口条龙生产基走产销条龙贸工农体化道路现蔺草种植基1000亩织席机600余台生产规模生产榻榻米双目提花席座布团等蔺草制品独特工艺质量先获省优部优农业部出口创汇飞龙奖金龙奖九三年九七年连续国家农业部贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号车坊镇现类工业企业300余家外资企业20余家已建成镇济技术开发区两民营工业区形成电子项目配套群体轻纺工业群体区功齐全设施配套道路钢性化通讯方便已建成装机容量万门邮电局电力资源
充足输变电535万千伏电力供应保证
农业济
车坊全镇目前生产茨菇荸荠藕芹菜茭白搭配种植芡实菱角莼菜誉水八仙现已形成水生蔬菜水产养殖家禽家畜三类农副产品种养基种养面积达45万亩种营产值达2亿元
春季荸荠夏时藕秋末茨菇冬芹菜三十月茭白鲜水生四季蔬菜车坊镇水生蔬菜真实写
水生蔬菜品质新鲜细嫩口富含体需种营养公害倍受城乡民喜爱美国日东南亚区客商次镇洽谈投资市场前景广阔
车坊镇2003年国民生产总值（GDP）9亿元民币均支配收入5000~6000元周边乡镇相济实力略弱
4交通状况
车坊外交通公路水运目前集镇通车斜公路车郭公路机场路汽车20分钟直达苏州古城区吴县市新区1 时达海虹桥机场锡硕放机场苏州光福联航机场通贯穿镇域国家级航道吴淞江径抵海口岸（相距105公里）张家港港口（相距90公里）交通情况较便捷
5镇区配套设施
1 供电：全镇电力资源充足已35万伏变电基础华东电网50万千伏输变电工程车坊竣工投入运行电力供应保证
2 供水：全镇直接饮太湖水日供水力10000吨
3 排水：镇区工业区均水道
4 供热供气：现工厂锅炉供热供气热电联供中心江远热电厂输汽工程已完成设计预计2002年底竣工运行
5 通讯：特快专递日返国国际电话传真直通全国世界
6 排污：已建成投产日处理5000吨污水处理中心第期工程第二期30000吨正规划设计中二00二年底完成10000吨二00三年底完成15000吨
7 土：镇规划三工业区区域面积2方公里已完成五通等基础设施供客商选择
8 学校：车坊中心学车坊成教育学校车坊职业学校等
9 医院：车坊镇卫生院
6周边企业
名 称
车坊距离
企 业
苏州新区
20公里
宏基华硕 佳索尼爱普生罗礼国巨新宝力捷敬鹏摩托罗拉罗技金飞利浦中化日电波富士胶片等200家三资企业
苏州
工业园区
接壤
诺基亚旭电日东旺宏三星住友日立中天纳贝斯克百德狮王AMD欧莱雅 友达天虹虹光等200家三资企业
昆山开发区
30公里
南亚仁宝沪士鸿海东隆鼎鑫正新统捷安特远见浮法等100家三资企业
吴江开发区
20公里
中达 华宇全友诚洲毅高创精元巨丰等100家三资企业
镇区
康瑞相材达水产松友服饰仪光电均品电器联饰品志利电子格康电子高针电子铧龙电子台邑电子
7 研究生城
理位置
研究生城位苏州工业园区南部基势坦河网横具江南水乡貌特色东部南部规划城市干道西独墅湖北部新机场路城市快速路东北角新机场路北侧规划城市交通枢纽城市轻轨通直达海
研究生城概况
苏州研究生城苏州市发展高等教育力培养创新增强城市综合竞争力重建设项目苏州济强市科技强市重举措研究生城位苏州工业园区南部苏州工业园区中国新加坡两国政府重合作项目发展目标高新技术先导现代工业体第三产业社会公益事业相配套现代化工业园区
苏州研究生城总占面积10方公里中3方公里辟研究生教育基吸引810国外著名学城设立研究生院分支机构事研究生教育3方公里建设创业园吸引研发机构探索创新培养模式产学研体化新机制2方公里苏州学新校区建设苏理工学院余建设教学科研生活服务配套设施
发展目标
成具国际水准高等教育资源集聚
具备储备培养高素质复合型创新两功
成苏州高科技高等教育资源高校科技研发等三中心
成融学研产住四位体现代化区域
成探索发展国高等教育进行种办学体制种办学形式种运行机制种资金投入种培养模式实验基
科研发展战略
苏州市工业园区导产业紧密结合优先引进信息技术电子工程精密机械生物工程医学制药等相关高等教育科研机构
产业发展战略
重视教育产业化发展趋势发挥教育高新技术产业文化产业旅游服务业等联合发展带动效应实现元化产业发展
空间发展策略
硬件资源进行分级配置空间整研究生城分配城市综合开发区教育区利交通干道滚动发展推进城市空间形成
功定位
高等教育体形成科研生产生活居住文化休闲体现代化城市新区
布局特点
网络组织功生态弹性景观设计数字化虚拟城市
合作项目
中国科学技术学苏州研究生学院东南学软件学院南京学美国戴顿学合作办学项目苏州学新校区（理工学院）苏州学新加坡国立学合办苏州学中新研究生院中美工商理学院等研究生教育机构已相继签约准备入驻
述资料表明车坊镇济运行稳社会项事业基础设施等协调进民生活消费水逐步提高研究生城牵动作等房产业发展良社会基础
二 车坊镇房产市场分析
房产市场分析
车坊镇房产业起步较晚开发进度缓慢房产项目规模相较分布较集中
1车坊镇房产区域分布
根车坊镇理特征规划开发特征现车坊镇房产分布镇区中心段街道两侧着城镇化建设推进未车坊镇住宅分布镇区西北部镇中心区域扩展车坊镇形成三功明确区域——住宅区域工业区域商贸区域
2车坊镇房产发展现状
车坊镇房产市场正处逐步培育发展程中时呈现出特征：
）市场起步房产发展
观车坊镇楼盘老式公房私房居民居住载体市政府关建设整体镇区环境相关政策号召车坊镇房产业结合苏州行情显示出蓬勃发展生机批新生代楼盘应运生车坊新带期公开拍卖块块车坊镇房产市场发展响第炮
二）市量市场需求量
市场调查表明2003年推盘量车坊新带（7500方余米） 2004年3月高垫路南侧15000方量投放市场总体市场推量少时未年中车镇动迁房面积60万方量2004年半年5万方动迁房量车坊镇面积新开楼盘基咫尺格局没段优势难判断楼盘间竞争形势十分激烈市场市量市场明显呈现供应求形势
三）购买力强销售形势红火
目前售楼盘销售状况表明楼盘推出快市场吸纳销售周期非常短正市场需求旺盛购买力强等原导致车坊镇房产市场销售形势红火现象产生
四）建筑现代式周边环境吻合
观察车坊镇建筑现代式风格恰车坊镇绿水优美环境失古朴感文相映称涵养具鲜明特色城镇格局建筑4层半（4层送5层）绿化般30农民盖3层住宅居
五）房型差品质低
车坊镇房屋目前建房公房少部分商品房问世房屋建筑谈讲究房型品质空间需求关注方现房屋房型差品质低
六）物配套十分缺乏
目前区物业理智化电信化等相缺乏住宅品质提升关联未区开发应注重物配套
3车坊镇产市场前景展
）新兴市场具潜力
车坊镇产市场起步较晚目前市场需求旺盛现房产销售情况红火属正常现象伴着2004年高速公路开建研究生城落成等车坊镇济进步发展现车坊镇1万左右流动口伴济园区开发会更投入车坊镇开发建设中种投资会增济增长收入增会房产市场带更潜客户
目前房产销售形势整市场销售红火已建成楼盘销售率达100说明车坊镇场具购买力房产市场具发展潜力
二）短期红火长远旧
车坊镇房产市场短期会火爆原供求例失调市场供量需求量目前车坊镇土已进入拍卖阶段会十万方拍卖量两年中10万方盘量会投放市场总体市场供应量然较供应求形势持续段时间现车坊镇济稳升民生活安逸形势说考虑购房市民越越形成供求例结构造成房产市场供应求销售事态红火局面
着车坊镇城市化进程加速道路等基础设施进步完善车坊镇济全面接受周边城市辐射房产市场会逐步发展中日趋成熟济发展行业成熟会带房产业更广阔空间长远趋势旧
三）品质提高土成增加价格幅扬
新开楼盘资料显示普通住宅价格2300元方米左右产品力塑造已越越开发商认推崇明年3月园区化纤纺织限公司高垫路南侧推出楼盘言整体规划产品质量社区环境生活配套等升新台阶时着车坊镇土拍卖制度实施产品品质提高楼盘开发成相应升高加苏州房产热潮影响车坊镇房价必呈现稳步扬局势
4车坊镇购房消费者研究
消费群
根车坊镇现区部分售楼员购买群体走访解出车坊镇房产购买群致情况：
（1）区域分析：
u
u 外（车坊镇投资商工作）
（2）职业分析
u 车坊镇动迁居民
u 公务员
u 私企老板理层
u 医生教师
u
（3）购房动机
u 动迁户需求
u 二次置业
u 年轻结婚
u 工厂做宿舍
u
纳
数量目前车坊镇购房市场中占较例
身家算高般购房产总价12倍难承受
市区房价购房会考虑揭贷款
年龄般2550岁间年龄层次日趋年轻化
生活工作需居住车坊镇
二消费特征：
n 板块消费群济较富裕购买原改善型安家型
n 部分消费群年龄层次相较商较稳定错工作
n 部分舒适生活开始讲究配套尤物智化信息化配套设施
难出：
年龄25—50岁间月薪2000元中等收入者案目标客源层
总结：
着城镇化建设加快车坊镇房产业处高起点快节奏发展良形势目前车坊镇房产形势：
n 建筑形态层绝力
n 建筑品质房屋农民建房谈
品质推出车坊新带房型建筑品质均低
n 市场严重供应求
n 价格车坊吝啬2200元买方米普通住宅预测高3000元M2具优秀性价住宅存较需求市场
n 购房客户群年轻生力军
着研究生城落成济进步发展车坊镇房产市场需求量居住品质建房型满意建筑品质高生活机齐备环境优美物家中高档社区占力市场
车坊镇房产市场刚起步市场供求存合理局势预见未年中车坊镇房产逐步进入健康发展轨道
三 车坊镇周边区房产市场分析
1甪直镇房产市场分析
位置
甪直镇位苏州市东郊距海虹桥机场48公里距苏州火车站25公里距沪宁高速公路苏嘉杭高速道口分8公里12公里镇北吴凇江长江相连
整体环境
甪直镇土坦河流横总面积50方公里规划古镇区济开发区墅区度假区等4区域
目前拥口10万
房产市场分析
l 产品分布：普通公寓住宅产品集中镇区中心墅产
品集中金澄湖边
l 产品形态：镇区六层层公寓楼
墅独幢墅少量联体墅
l 价格：公寓：18002000元m2
墅：55006100元m2
l 力面积：公寓85126米
墅256500米
综述：
甪直镇相周边乡镇房产市场成熟独特环境造特色楼盘水景古镇特色甪直镇楼盘卖点价格相周边乡镇楼盘较高
2胜浦镇房产市场分析
胜浦镇年轻新城镇正逐步农业型工业型新城镇转变伴城镇性质转变房产市场发展处起步阶段旧镇改造力度
真正商品住宅房市场言胜浦镇块处女目前仅楼盘动迁房政府单位建宿舍楼盘总体品质相较差社区环境绿化物业理智配套网络配套等加强
目前胜浦镇售房屋二手房转少量动迁房政府单位修建新房准确握胜浦镇房产市场状况追朔源动迁房入手现二手房交易托进行市场分析
1建筑形态分析
建筑形态：
l 早期4层层建筑底层车库
l 少量三层建筑（嘉兴苑）
l 建项目逐步6层层建筑
2现房型分析
胜浦镇济发展尚处起步阶段居住质量求停留济型阶段居住房型面积偏着济发展均收入稳步提升舒适豪华房型正逐步成消费流
居民现公寓房型分四种类型：
u 户型（面积3559方米间）
u 中户型（面积6084方米间）
u 户型（面积85110方米间）
u 超户型（面积110—140方米间）
3价格分析
胜浦镇镇中心面积动迁房销售定价中段环境配套等素考虑较少定价品质楼层等楼层间相差100元左右
l 动迁房均价1850元方米
l 商品住宅房（嘉兴苑商铺）2650元方米
街商铺：7300元方米
3园区房产市场分析
1）价格分析
园区中心房产市场价格继续引领苏州市场总体增长呈现季度台阶势头
园区中心房价高波郊镇房价整房价升
2）销售情况分析 （普通住宅）
园区房产市场销售势态持续火爆先前开盘案交房前基结案新开盘案较短时间销售半快速化态势助长开发商接开发信心
时园区高涨开发销售态势园区周边郊镇房产开发销售起非常促进作坐落园区北部吴中区东部车坊镇受益匪浅
综述：
苏州整体房产市场园区房产市场快速健康发展郊镇房产发展提供空间时指明明确发展方郊镇房产商学效仿模板
n 目前车坊相邻镇区房产形势相差呈强劲升事态
n 价格园区屡屡刷新苏州高房价记录种势态带领郊镇房价升
n 销售速度园区快速化形势客户产生房买感觉郊镇案创造机会
n 郊镇低价产品园区高房价明显距离层次购房者提供较选择机会
n 工薪阶层法承受市区高房价时候远郊购房时案市区存距离会接受
四市场竞争分析
块座落：
吴中区车坊镇高垫路南侧
吴中区车坊镇吴淞路北侧
吴中区车坊镇长江路南侧永庆路东侧
编号：
2002G7
2002G15
2003B33
面积（方米）：
13320
2550（1830）
40249
建面积
14652
3825（3660）
72448
途：
居住
商业居住(商业居住)
商业
出年限：
70年
50年(50年)
40年
溶积率：
≤11
≤15(20)
≤18
建筑密度：
≤30
≤50(50)
≤50
绿化率：
≥30
≥30(25)
≥20
起报价：
357方米
400元方米
555元方米
中标价：（万元）
477
480
1620
楼面价（㎡）
326
642（均）
2236
中标单位：
园区海宜化纤纺织限公司
苏州市长城房产开发公司
苏州市雄师房产开发限公司
成交时间：
2002年6月14日
2002年12月17日
2003年10月26日
车坊2002年6月起实行土拍卖制度拍卖土4块总量46000方米建面积6万余方中纯住宅面积45万余方商业面积12余万年年中推出车坊新带7500余方量已市场吸纳短期住宅市场竞争位高垫路南侧块外5万方动迁区（珠江花园）规模档次品质案定优势分析认案处区域市场竞争激烈案开发前景市场十分前次土拍卖楼面价低价格势必案价格形成定击
车坊镇拍卖块览表
五案立分析
1 案概况
位置
案位车坊镇镇中心西南部永区西面具体四范围：
东：退永区西面界线低3米距现住宅低6米
南：退界线低12日间距低5米
西：退道路红线低5米
北：退界线满足日间距退河道驳岸低20米
块面积
215147方米
性质
居住
技术济指标：
Ø 容积率： 12
Ø 绿率： 30
Ø 均公绿： 10方米
Ø 建筑密度： 30
Ø 日间距： 1：125
建筑南北净间距： 满足江苏省城市规划理技术规定求
Ø 建筑东西净间距： 满足江苏省城市规划理技术规定求
Ø 机动车停车位： 05户摩托车1辆户行车2辆户考虑非机动车停放适量时机动车停车泊位
Ø 出入口：出入口区西侧次出入口区东南侧
Ø 建筑风格色彩：现代建筑风格周围环境相协调
Ø 檐口高度：12米
2 案块价值研判
块
结：
u 案处区域言完善生活机成熟住宅区域案占先天优势
u 仅案块形状规相邻关系成案劣势点需产品具体设计规划中进行程度弥补转化
资源分析
案北面邻水水资源丰富资源少
交通
公交18路59路达道路宽阔车行通畅公交线路延伸位交通较便利
生活机
案周边商铺林立市场左右车坊中心学步行5分钟商场农贸市场车坊医院等生活配套均咫尺生活配套相完善
3 案SWOT分析
优势分析（strength）
B 体区位——案车坊镇位苏州中心城区海市间属吴中区周边交通相便利达海30分钟车程苏州市区车程20分钟左右体区位
B 车坊镇中心段——案块位镇区西南面镇中心生活圈中期规划住宅相属中心段
生活机较完备——周边商铺林立学校医院等配套设施完善
B 水景资源——区北面西面丰富水资源加运提高区品质
劣势分析(weaknesses)
Æ 综合环境佳——目前车坊镇居住环境居住档次远远落市区居民口素质高文环境期难提高
Æ 购房观念提高——商品住宅市场尚未启动居民惯动迁单位统分房未产品化定抗性
Æ 形规规划难度——案形凌乱严重规区整体规划中合理布局效利资源存难度
Æ 规模造成车坊首席难度——车坊目前商品房没什规模品质低案出现必改变种局面身资源问题实现车坊首席品牌效应规避难题
机会点(opportunites)：
B 市场形势——目前整苏州市场处升阶段售价两年直涨整体市场行情
B 市场存空白点——目前车坊镇场尚没成熟商品房区已建种区品质部配套远未达成熟区标准市场空白点案未介入提供良切入点
B 未需求——着车坊镇规划完成周边量工厂进入车坊镇带量外口产生量居住需求目前车坊房产市场供应较难满足需求
威胁点(treats)：
消费力确定子——车坊镇目前常住口48万相周边乡镇规模较相乡镇招商工作刚刚铺开目前部分工厂厂房建设中外部环境尚进步改善潜客群培养中
动迁房案击力——车坊镇土局获悉未年中车坊镇60万动迁量量动迁房产带动作明显时存绝竞争
综述案处理位置资源处处处足时案具挖掘产品塑造优势做扬长避短环境已成定局情况案造成身特色社区开发前景
六案销售前景展
通车坊镇房产市场调查出车坊镇房产市场正处起步发展阶段着济逐步发展城镇化进程加快气蓬勃市场会崭露头角车坊镇购房客户环境科技等产品附加值认知度高外案土成开发较高楼面价达1375元方米竞争手相高出节高价位势必影响化速度案开发建筑形式社区规划创新形成产品性化差异化配合恰营销手段车坊镇目前供应求市场环境案销售前景十分
附：镇周边乡镇案介绍
项目概括
案名
车坊新带
物业类
商住楼
开发商
苏州市长城房产开发限公司
建筑类
层
总建面积
8000㎡
建筑单位
苏州建设
占面积
4300㎡
绿化率
30
容积率
17
售户数
0
总户数
59户
面积范围
400450㎡
销售率
100
力户型
2房2厅1卫
力面积
商铺160200㎡
住宅100㎡
均价格
住宅2200元㎡
商铺3800元㎡（二层）
物业理
未定
物费
05元方米月
付款方式
次性揭
销售电话
62009516
62001849
开工日期
20038
竣工日期
明年年初
售楼中心
车坊镇吴淞路24号
调查日期
2003925
二项目环境配套装修
环境
车坊商业中心超市商场银行交通方便
配套
区配套简单
三项目评述
该案车坊镇中心区域段较作商住楼身特点鲜明价格便宜住投资两相益案房型死板卧室数北适宜江南居住风格惯品质较低
项目概括
案名
怡园公寓
物业类
商住楼
开发商
苏州跨塘房产开发限公司
建筑类
层（6F）
占面积
20000方米
建筑面积
28000方米
容积率
14
绿化率
31
面积范围
4144255㎡（商铺）
1315313991㎡
力面积
4144255㎡（商铺）
1315313913991㎡
价格范围
26003000元㎡
均价格
2800元㎡
付款方式
次性揭
销售电话
62745881
销售动态
销售告磬
调查日期
20031228
公开日期
年半年
交房日期
明年年初
物业名称：澄湖御墅
发展商：苏州市东苑房产开发公司
物业性质：私家花园墅
理位置：苏州甪直镇晓市路15号
占面积：200亩
绿化率：50
总户数：118幢独立联体墅
价格：55006100元m2
物业理费：16元月˙m2
楼盘综述：该楼盘位甪直镇紧邻金澄湖风景怡户占面积8001500米间美式风格外立面采艺术线条处理邻湖产品风景尤美丽整区条河美中足未完全外湖连通区产品显较紧凑容积率作独栋墅相较高体规划足物业保安甚理想会相较目前已部分业入住区业层次差距较全部交房年年底
附：车坊镇20012020城镇总体规划图
第二部分 定 位 篇
定位前市场考量
产项目定位基：
n 市场调研反映具效需求市场空间
n 项目块产子决定块适宜建造建筑功
n 政府城市总体规划限制
A 市场调研反映重机会点
a) 环境市场形势——目前整苏州市场处升阶段售价两年直涨整体市场行情
b) 区域市场存空白点——目前车坊镇场尚没成熟商品房区已建种区品质部配套远未达成熟区标准市场空白点案未介入提供良切入点
c) 未需求——着车坊镇规划完成周边量工厂进入车坊镇带量外口产生量居住需求目前车坊镇房产市场供应难满足需求
B项目块产子决定块适宜建造建筑功
谓产子指建筑块具备适宜建造某种功建筑条件素质块产子决定该块适宜建造建筑功档次未建筑价值核心素
房产发展历程表明档次住宅项目应具备基产子具体表：
影响子
单身公寓
普通住宅
中高档
豪宅墅
中高档住宅附加说明
住宅
A公交通赖性
强
强
般
弱
宜闹市区员混杂区
B噪音环境干扰适应性
强
较强
弱
弱
宜货运交通快速干道高压线等
C气环境求
低
高
高
高
宜污染性工厂闹市
D区（菜市场）配套求
高
高
较弱
弱
宜商场建住宅
E周边然文景观求
低
般
高
高
F区物业理求
低
高
高
高
G建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计
H容积率覆盖率求
般
低
低
I休闲空间求
般
高
高
J景观求
般
高
高
表项目块具备绝部分普通住宅必须产子
C 政府城市总体规划限制
二定位基思路
1 案概念提出原
车坊镇楼盘少时车坊镇住宅建筑外立面房型设计环境设计十分雷产品定位时制定产品差异化创新思路
第 形成楼盘独特开发理念树立楼盘消费者心目中独特鲜明形象——产品概念创新
第二 切合消费者心理消费者营造理想生活方式居住环境——产品形式创新
第三 考虑题概念操作性题概念产品中充分贯彻实现融入业生活方方面面
2 案定位提出
结合车坊镇房产市场特点案具体情况确立产品定位题：
现代式建筑中国式园林结合中西合壁式中高品位住宅区
车坊首精品社区
3 案定位行性：
1） 目前车坊镇房屋数农民建房房屋风格格雷 没性定位利树立产品区域独特形象
2） 现代式风格社会住宅追求趋势迎合市场需求
3） 代理商海公司先进开发理念长创造产品优势策划灵魂
4 案定位创造性：
案现代式建筑中国式园林结合中西合壁式中高品位住宅区题概念车坊镇房产市场均属差异化创新理念实际操作程中强市场击力配合开盘前软性推广开盘活动造势定概念成案鲜明机具性特点
三产品定位
1 整体规划建议
案块十分规利资源十分限想规划设计出产品规避东西区总体规划突出特色创新
产品布置：建议南北错落布置规划指导思想
景观布置：建议中心两组团完善四周规划指导思想中心区中央区域规划景观园林中心两组团区两出入口规划两题景观完善四周形规产品布置时必然空出空间建议空出方规划修建亭廊榭垂柳等景观
2 立面建筑风格定位设计建议
现代式建筑中式园林结合风格周边建筑现代式风格根没什风格案采现代式建筑中式园林结合风格周边建筑相协调
1) 立面简洁现代时尚
2) 园林式屋顶形成坡度色彩周边建筑匹配
3) 面积玻璃采光
4) 窗凸窗3060CM高度低窗台
5) 立面配黄色绿色蓝色红色框架线条
6) 玻璃锈钢栏杆阳台
3 房型创新设计建议
1) 错层面层例建议：
（1） 错层面层例分配：
错层
30
2层错
错层
20
3层错
面层
50
（2） 错层构思（3层错）：
A 客厅餐厅错
B 次卧室客厅错
C 卧室次卧室错
（3） 错层构思（2层错）：
A 卧室客厅错
B 客厅餐厅错
（4） 房型部求：
A 开间短进深
B 动区静区分离
C 卫生间干湿分离
D 全明结构卫生间求全采光
E 三房二厅房型双卫
F 餐厅窗
G 户阳台双阳台
（5） 楼层层高：
F 4层加阁楼
H 293M
2) 房型配：
房型
面积（㎡）
百分
总百分
二房二厅
80~90
30
30
90~105
20
三房二厅
100~120
40
50
130~140
60
四房二厅
140~160
70
20
160~180
30
4 环境设计建议
车坊镇住宅基没什环境目前车坊镇住宅区已开始注重环境绿化江南水乡建筑形态相协调建议项目环境设计采江南园林景观设计弘扬江南园林文化
5 配套设施建议
1) 区会
设置棋牌室阅览室视听室乒乓室美容美发等设施
2) 社区娱乐项目
A 网球场
B 童乐园
C 社区健身苑
D 老活动中心
E 背景音乐
3) 智化设施建议
A 安保系统
B 出入口智化理系统
C 区周界红外线报警系统电子巡更系统
D 视讲重点部位闭路电视监控系统
E 家庭安防报警系统
4) 信息服务系统
A 区线线通信系统
B 线电视
C 高速宽带网浪
6 建材产品建议
1) 结构砖混结构
2) 外墙
（1） 2层：毛石贴面
（2） 3层高级面砖
3) 门窗
（1） 优质防火门
（2） 铝合金栏杆
4) 阳台锈钢栏杆开放式景观玻璃阳台
5) 空调架统安装百叶窗空调架
6) 楼梯：艺术实木木扶手
7) 走道：走道贴高级面砖
8) 门厅：高级面砖砖装修 防盗锈钢玻璃门
9) 分户门：高级防盗防火实心木门
四客户群定位
1案目标客户群构成例：
1) 车坊镇企业中中高收入群体业50
2) 车坊镇居民20
3) 车坊镇国家公务员教师医生15
4) 周边区车坊镇作投资居家者10
5) 5
2目标客户特征描述：
1) 车坊镇国家公务员教师
（1） 工作需需居住车坊
（2） 注重生活质量收入相稳定
（3） 希强烈愿改变现居住环境者（二次置业者）
（4） 较注重建筑体
（5） 年龄划分：25—50岁
2) 车坊镇企业中中高收入群体业
（1） 非常重视生活方便讲究生活配套周边商业氛围较高求商机握力强
（2） 收入丰厚
（3） 学历较高
（4） 成感注重身份品位
（5） 注重生活品质物业交通功中
（6） 年龄划分：30—40岁
3) 车坊镇居民
（1） 市居住生活特住房方面
（2） 济算富裕日子舒适
（3） 惯车坊生活想离开家乡
4) 周边区车坊投资居住者
（4） 手头余资金消费力强
（5） 着重楼盘升值潜力投资回报率
（6） 注重楼盘品质附加值
（7） 定收入源某种原想车坊镇安家
五价格定位建议
1 成导法
案楼面价已达1375元方米加层住宅建安成1200元方米总成约2600元方米左右开发25毛利润计算毛利润值650元方米运成导法求出案市场价格应售3250元方米
2 竞争导法
竞争导法种根竞争状况确定价格定价方法公司市场竞争者产品价格定价基准结合考虑公司竞争者间产品特色制订具竞争力产品价格时根竞争者价格变动进行调整
楼盘名称
房型
舒适度
便利性
环境素
规模
附加值
风格
物
度
售价
价格
未性
案实现价格
车坊新带
4
4
1
4
4
3
3
3
24
2300
2852
+12
3194
高垫路项目
2
1
1
1
1
1
0
1
6
2800
2968
6
3138
均值
3166
注：1中系数案较楼盘差异系数正数值案规划定位相参楼盘优势值负数案参楼盘差距值
2实现价格价格*（1+度）（1+涨幅）
3均值参楼盘类价格（：高价低价）综合均数案竞争导基价
运竞争导法现行价格定价法定出案竞争导基价3166元方米该价格会着竞争手变化变化
3 客户导法
客户导法客户身特性客户产品感受价值非产品成决定产品价格方法根身情况分析车坊镇案产品具明显优势客户产品感受价值非常高客户承受力价值偏喜等综合分析
目前客户产品价格接受力2800~3000元方米前车坊新带价格2300元方米客户承认产品价值价格应价格胆预测现2800~3000元方米客户目前愿意接受价格着时间推移价格必然幅运客户导法定出案客户导价格3200元方米
4 结
综合三项定价方法结合司前面市场分析报告建议价格定位：
案全盘均价3300元M2
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车坊概况
1理位置
车坊镇位苏州城东南部15公里东邻甪直镇南吴江市里镇屯村镇接壤西傍郭巷镇北苏州工业园区斜塘镇整体区位处园区南面吴中区东角离园区较理位置相较偏
2面积口状况
镇域总面积64方公里耕面积7万亩现总口48万流动口1~2万原吴县市第三镇
3历史文
境六湖江浜娄横河港交错典型江南水乡车坊镇民政府驻车坊集镇始建清末南镬底潭东枕吴淞江开门见水出门登舟水乡集镇相传镇区原东油车西糟坊名车坊街道原河建70年代起始建新街90年代开始计划逐步建成环境优美舒适具水乡景观特色现代化苏南城镇车坊文物遗迹众始建宋代觉寺桥位车坊姚村梁式建筑已千年梁两侧精美绝伦龙纹雕刻令叹观止现已列入省级文物保护单位纪念抗战牺牲美国飞行员
肖特烈士纪念馆瑶城遗址绿杏桥
3济状况
工业济
车坊镇已千七百年席草种植加工悠久历史七十年代引进日蔺草种植动织席技术全镇形成国较蔺草培育种植加工成品出口条龙生产基走产销条龙贸工农体化道路现蔺草种植基1000亩织席机600余台生产规模生产榻榻米双目提花席座布团等蔺草制品独特工艺质量先获省优部优农业部出口创汇飞龙奖金龙奖九三年九七年连续国家农业部贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号车坊镇现类工业企业300余家外资企业20余家已建成镇济技术开发区两民营工业区形成电子项目配套群体轻纺工业群体区功齐全设施配套道路钢性化通讯方便已建成装机容量万门邮电局电力资源
充足输变电535万千伏电力供应保证
农业济
车坊全镇目前生产茨菇荸荠藕芹菜茭白搭配种植芡实菱角莼菜誉水八仙现已形成水生蔬菜水产养殖家禽家畜三类农副产品种养基种养面积达45万亩种营产值达2亿元
春季荸荠夏时藕秋末茨菇冬芹菜三十月茭白鲜水生四季蔬菜车坊镇水生蔬菜真实写
水生蔬菜品质新鲜细嫩口富含体需种营养公害倍受城乡民喜爱美国日东南亚区客商次镇洽谈投资市场前景广阔
车坊镇2003年国民生产总值（GDP）9亿元民币均支配收入5000~6000元周边乡镇相济实力略弱
4交通状况
车坊外交通公路水运目前集镇通车斜公路车郭公路机场路汽车20分钟直达苏州古城区吴县市新区1 时达海虹桥机场锡硕放机场苏州光福联航机场通贯穿镇域国家级航道吴淞江径抵海口岸（相距105公里）张家港港口（相距90公里）交通情况较便捷
5镇区配套设施
1 供电：全镇电力资源充足已35万伏变电基础华东电网50万千伏输变电工程车坊竣工投入运行电力供应保证
2 供水：全镇直接饮太湖水日供水力10000吨
3 排水：镇区工业区均水道
4 供热供气：现工厂锅炉供热供气热电联供中心江远热电厂输汽工程已完成设计预计2002年底竣工运行
5 通讯：特快专递日返国国际电话传真直通全国世界
6 排污：已建成投产日处理5000吨污水处理中心第期工程第二期30000吨正规划设计中二00二年底完成10000吨二00三年底完成15000吨
7 土：镇规划三工业区区域面积2方公里已完成五通等基础设施供客商选择
8 学校：车坊中心学车坊成教育学校车坊职业学校等
9 医院：车坊镇卫生院
6周边企业
名 称
车坊距离
企 业
苏州新区
20公里
宏基华硕 佳索尼爱普生罗礼国巨新宝力捷敬鹏摩托罗拉罗技金飞利浦中化日电波富士胶片等200家三资企业
苏州
工业园区
接壤
诺基亚旭电日东旺宏三星住友日立中天纳贝斯克百德狮王AMD欧莱雅 友达天虹虹光等200家三资企业
昆山开发区
30公里
南亚仁宝沪士鸿海东隆鼎鑫正新统捷安特远见浮法等100家三资企业
吴江开发区
20公里
中达 华宇全友诚洲毅高创精元巨丰等100家三资企业
镇区
康瑞相材达水产松友服饰仪光电均品电器联饰品志利电子格康电子高针电子铧龙电子台邑电子
7 研究生城
理位置
研究生城位苏州工业园区南部基势坦河网横具江南水乡貌特色东部南部规划城市干道西独墅湖北部新机场路城市快速路东北角新机场路北侧规划城市交通枢纽城市轻轨通直达海
研究生城概况
苏州研究生城苏州市发展高等教育力培养创新增强城市综合竞争力重建设项目苏州济强市科技强市重举措研究生城位苏州工业园区南部苏州工业园区中国新加坡两国政府重合作项目发展目标高新技术先导现代工业体第三产业社会公益事业相配套现代化工业园区
苏州研究生城总占面积10方公里中3方公里辟研究生教育基吸引810国外著名学城设立研究生院分支机构事研究生教育3方公里建设创业园吸引研发机构探索创新培养模式产学研体化新机制2方公里苏州学新校区建设苏理工学院余建设教学科研生活服务配套设施
发展目标
成具国际水准高等教育资源集聚
具备储备培养高素质复合型创新两功
成苏州高科技高等教育资源高校科技研发等三中心
成融学研产住四位体现代化区域
成探索发展国高等教育进行种办学体制种办学形式种运行机制种资金投入种培养模式实验基
科研发展战略
苏州市工业园区导产业紧密结合优先引进信息技术电子工程精密机械生物工程医学制药等相关高等教育科研机构
产业发展战略
重视教育产业化发展趋势发挥教育高新技术产业文化产业旅游服务业等联合发展带动效应实现元化产业发展
空间发展策略
硬件资源进行分级配置空间整研究生城分配城市综合开发区教育区利交通干道滚动发展推进城市空间形成
功定位
高等教育体形成科研生产生活居住文化休闲体现代化城市新区
布局特点
网络组织功生态弹性景观设计数字化虚拟城市
合作项目
中国科学技术学苏州研究生学院东南学软件学院南京学美国戴顿学合作办学项目苏州学新校区（理工学院）苏州学新加坡国立学合办苏州学中新研究生院中美工商理学院等研究生教育机构已相继签约准备入驻
述资料表明车坊镇济运行稳社会项事业基础设施等协调进民生活消费水逐步提高研究生城牵动作等房产业发展良社会基础
二 车坊镇房产市场分析
房产市场分析
车坊镇房产业起步较晚开发进度缓慢房产项目规模相较分布较集中
1车坊镇房产区域分布
根车坊镇理特征规划开发特征现车坊镇房产分布镇区中心段街道两侧着城镇化建设推进未车坊镇住宅分布镇区西北部镇中心区域扩展车坊镇形成三功明确区域——住宅区域工业区域商贸区域
2车坊镇房产发展现状
车坊镇房产市场正处逐步培育发展程中时呈现出特征：
）市场起步房产发展
观车坊镇楼盘老式公房私房居民居住载体市政府关建设整体镇区环境相关政策号召车坊镇房产业结合苏州行情显示出蓬勃发展生机批新生代楼盘应运生车坊新带期公开拍卖块块车坊镇房产市场发展响第炮
二）市量市场需求量
市场调查表明2003年推盘量车坊新带（7500方余米） 2004年3月高垫路南侧15000方量投放市场总体市场推量少时未年中车镇动迁房面积60万方量2004年半年5万方动迁房量车坊镇面积新开楼盘基咫尺格局没段优势难判断楼盘间竞争形势十分激烈市场市量市场明显呈现供应求形势
三）购买力强销售形势红火
目前售楼盘销售状况表明楼盘推出快市场吸纳销售周期非常短正市场需求旺盛购买力强等原导致车坊镇房产市场销售形势红火现象产生
四）建筑现代式周边环境吻合
观察车坊镇建筑现代式风格恰车坊镇绿水优美环境失古朴感文相映称涵养具鲜明特色城镇格局建筑4层半（4层送5层）绿化般30农民盖3层住宅居
五）房型差品质低
车坊镇房屋目前建房公房少部分商品房问世房屋建筑谈讲究房型品质空间需求关注方现房屋房型差品质低
六）物配套十分缺乏
目前区物业理智化电信化等相缺乏住宅品质提升关联未区开发应注重物配套
3车坊镇产市场前景展
）新兴市场具潜力
车坊镇产市场起步较晚目前市场需求旺盛现房产销售情况红火属正常现象伴着2004年高速公路开建研究生城落成等车坊镇济进步发展现车坊镇1万左右流动口伴济园区开发会更投入车坊镇开发建设中种投资会增济增长收入增会房产市场带更潜客户
目前房产销售形势整市场销售红火已建成楼盘销售率达100说明车坊镇场具购买力房产市场具发展潜力
二）短期红火长远旧
车坊镇房产市场短期会火爆原供求例失调市场供量需求量目前车坊镇土已进入拍卖阶段会十万方拍卖量两年中10万方盘量会投放市场总体市场供应量然较供应求形势持续段时间现车坊镇济稳升民生活安逸形势说考虑购房市民越越形成供求例结构造成房产市场供应求销售事态红火局面
着车坊镇城市化进程加速道路等基础设施进步完善车坊镇济全面接受周边城市辐射房产市场会逐步发展中日趋成熟济发展行业成熟会带房产业更广阔空间长远趋势旧
三）品质提高土成增加价格幅扬
新开楼盘资料显示普通住宅价格2300元方米左右产品力塑造已越越开发商认推崇明年3月园区化纤纺织限公司高垫路南侧推出楼盘言整体规划产品质量社区环境生活配套等升新台阶时着车坊镇土拍卖制度实施产品品质提高楼盘开发成相应升高加苏州房产热潮影响车坊镇房价必呈现稳步扬局势
4车坊镇购房消费者研究
消费群
根车坊镇现区部分售楼员购买群体走访解出车坊镇房产购买群致情况：
（1）区域分析：
u
u 外（车坊镇投资商工作）
（2）职业分析
u 车坊镇动迁居民
u 公务员
u 私企老板理层
u 医生教师
u
（3）购房动机
u 动迁户需求
u 二次置业
u 年轻结婚
u 工厂做宿舍
u
纳
数量目前车坊镇购房市场中占较例
身家算高般购房产总价12倍难承受
市区房价购房会考虑揭贷款
年龄般2550岁间年龄层次日趋年轻化
生活工作需居住车坊镇
二消费特征：
n 板块消费群济较富裕购买原改善型安家型
n 部分消费群年龄层次相较商较稳定错工作
n 部分舒适生活开始讲究配套尤物智化信息化配套设施
难出：
年龄25—50岁间月薪2000元中等收入者案目标客源层
总结：
着城镇化建设加快车坊镇房产业处高起点快节奏发展良形势目前车坊镇房产形势：
n 建筑形态层绝力
n 建筑品质房屋农民建房谈
品质推出车坊新带房型建筑品质均低
n 市场严重供应求
n 价格车坊吝啬2200元买方米普通住宅预测高3000元M2具优秀性价住宅存较需求市场
n 购房客户群年轻生力军
着研究生城落成济进步发展车坊镇房产市场需求量居住品质建房型满意建筑品质高生活机齐备环境优美物家中高档社区占力市场
车坊镇房产市场刚起步市场供求存合理局势预见未年中车坊镇房产逐步进入健康发展轨道
三 车坊镇周边区房产市场分析
1甪直镇房产市场分析
位置
甪直镇位苏州市东郊距海虹桥机场48公里距苏州火车站25公里距沪宁高速公路苏嘉杭高速道口分8公里12公里镇北吴凇江长江相连
整体环境
甪直镇土坦河流横总面积50方公里规划古镇区济开发区墅区度假区等4区域
目前拥口10万
房产市场分析
l 产品分布：普通公寓住宅产品集中镇区中心墅产
品集中金澄湖边
l 产品形态：镇区六层层公寓楼
墅独幢墅少量联体墅
l 价格：公寓：18002000元m2
墅：55006100元m2
l 力面积：公寓85126米
墅256500米
综述：
甪直镇相周边乡镇房产市场成熟独特环境造特色楼盘水景古镇特色甪直镇楼盘卖点价格相周边乡镇楼盘较高
2胜浦镇房产市场分析
胜浦镇年轻新城镇正逐步农业型工业型新城镇转变伴城镇性质转变房产市场发展处起步阶段旧镇改造力度
真正商品住宅房市场言胜浦镇块处女目前仅楼盘动迁房政府单位建宿舍楼盘总体品质相较差社区环境绿化物业理智配套网络配套等加强
目前胜浦镇售房屋二手房转少量动迁房政府单位修建新房准确握胜浦镇房产市场状况追朔源动迁房入手现二手房交易托进行市场分析
1建筑形态分析
建筑形态：
l 早期4层层建筑底层车库
l 少量三层建筑（嘉兴苑）
l 建项目逐步6层层建筑
2现房型分析
胜浦镇济发展尚处起步阶段居住质量求停留济型阶段居住房型面积偏着济发展均收入稳步提升舒适豪华房型正逐步成消费流
居民现公寓房型分四种类型：
u 户型（面积3559方米间）
u 中户型（面积6084方米间）
u 户型（面积85110方米间）
u 超户型（面积110—140方米间）
3价格分析
胜浦镇镇中心面积动迁房销售定价中段环境配套等素考虑较少定价品质楼层等楼层间相差100元左右
l 动迁房均价1850元方米
l 商品住宅房（嘉兴苑商铺）2650元方米
街商铺：7300元方米
3园区房产市场分析
1）价格分析
园区中心房产市场价格继续引领苏州市场总体增长呈现季度台阶势头
园区中心房价高波郊镇房价整房价升
2）销售情况分析 （普通住宅）
园区房产市场销售势态持续火爆先前开盘案交房前基结案新开盘案较短时间销售半快速化态势助长开发商接开发信心
时园区高涨开发销售态势园区周边郊镇房产开发销售起非常促进作坐落园区北部吴中区东部车坊镇受益匪浅
综述：
苏州整体房产市场园区房产市场快速健康发展郊镇房产发展提供空间时指明明确发展方郊镇房产商学效仿模板
n 目前车坊相邻镇区房产形势相差呈强劲升事态
n 价格园区屡屡刷新苏州高房价记录种势态带领郊镇房价升
n 销售速度园区快速化形势客户产生房买感觉郊镇案创造机会
n 郊镇低价产品园区高房价明显距离层次购房者提供较选择机会
n 工薪阶层法承受市区高房价时候远郊购房时案市区存距离会接受
四市场竞争分析
块座落：
吴中区车坊镇高垫路南侧
吴中区车坊镇吴淞路北侧
吴中区车坊镇长江路南侧永庆路东侧
编号：
2002G7
2002G15
2003B33
面积（方米）：
13320
2550（1830）
40249
建面积
14652
3825（3660）
72448
途：
居住
商业居住(商业居住)
商业
出年限：
70年
50年(50年)
40年
溶积率：
≤11
≤15(20)
≤18
建筑密度：
≤30
≤50(50)
≤50
绿化率：
≥30
≥30(25)
≥20
起报价：
357方米
400元方米
555元方米
中标价：（万元）
477
480
1620
楼面价（㎡）
326
642（均）
2236
中标单位：
园区海宜化纤纺织限公司
苏州市长城房产开发公司
苏州市雄师房产开发限公司
成交时间：
2002年6月14日
2002年12月17日
2003年10月26日
车坊2002年6月起实行土拍卖制度拍卖土4块总量46000方米建面积6万余方中纯住宅面积45万余方商业面积12余万年年中推出车坊新带7500余方量已市场吸纳短期住宅市场竞争位高垫路南侧块外5万方动迁区（珠江花园）规模档次品质案定优势分析认案处区域市场竞争激烈案开发前景市场十分前次土拍卖楼面价低价格势必案价格形成定击
车坊镇拍卖块览表
五案立分析
1 案概况
位置
案位车坊镇镇中心西南部永区西面具体四范围：
东：退永区西面界线低3米距现住宅低6米
南：退界线低12日间距低5米
西：退道路红线低5米
北：退界线满足日间距退河道驳岸低20米
块面积
215147方米
性质
居住
技术济指标：
Ø 容积率： 12
Ø 绿率： 30
Ø 均公绿： 10方米
Ø 建筑密度： 30
Ø 日间距： 1：125
建筑南北净间距： 满足江苏省城市规划理技术规定求
Ø 建筑东西净间距： 满足江苏省城市规划理技术规定求
Ø 机动车停车位： 05户摩托车1辆户行车2辆户考虑非机动车停放适量时机动车停车泊位
Ø 出入口：出入口区西侧次出入口区东南侧
Ø 建筑风格色彩：现代建筑风格周围环境相协调
Ø 檐口高度：12米
2 案块价值研判
块
结：
u 案处区域言完善生活机成熟住宅区域案占先天优势
u 仅案块形状规相邻关系成案劣势点需产品具体设计规划中进行程度弥补转化
资源分析
案北面邻水水资源丰富资源少
交通
公交18路59路达道路宽阔车行通畅公交线路延伸位交通较便利
生活机
案周边商铺林立市场左右车坊中心学步行5分钟商场农贸市场车坊医院等生活配套均咫尺生活配套相完善
3 案SWOT分析
优势分析（strength）
B 体区位——案车坊镇位苏州中心城区海市间属吴中区周边交通相便利达海30分钟车程苏州市区车程20分钟左右体区位
B 车坊镇中心段——案块位镇区西南面镇中心生活圈中期规划住宅相属中心段
生活机较完备——周边商铺林立学校医院等配套设施完善
B 水景资源——区北面西面丰富水资源加运提高区品质
劣势分析(weaknesses)
Æ 综合环境佳——目前车坊镇居住环境居住档次远远落市区居民口素质高文环境期难提高
Æ 购房观念提高——商品住宅市场尚未启动居民惯动迁单位统分房未产品化定抗性
Æ 形规规划难度——案形凌乱严重规区整体规划中合理布局效利资源存难度
Æ 规模造成车坊首席难度——车坊目前商品房没什规模品质低案出现必改变种局面身资源问题实现车坊首席品牌效应规避难题
机会点(opportunites)：
B 市场形势——目前整苏州市场处升阶段售价两年直涨整体市场行情
B 市场存空白点——目前车坊镇场尚没成熟商品房区已建种区品质部配套远未达成熟区标准市场空白点案未介入提供良切入点
B 未需求——着车坊镇规划完成周边量工厂进入车坊镇带量外口产生量居住需求目前车坊房产市场供应较难满足需求
威胁点(treats)：
消费力确定子——车坊镇目前常住口48万相周边乡镇规模较相乡镇招商工作刚刚铺开目前部分工厂厂房建设中外部环境尚进步改善潜客群培养中
动迁房案击力——车坊镇土局获悉未年中车坊镇60万动迁量量动迁房产带动作明显时存绝竞争
综述案处理位置资源处处处足时案具挖掘产品塑造优势做扬长避短环境已成定局情况案造成身特色社区开发前景
六案销售前景展
通车坊镇房产市场调查出车坊镇房产市场正处起步发展阶段着济逐步发展城镇化进程加快气蓬勃市场会崭露头角车坊镇购房客户环境科技等产品附加值认知度高外案土成开发较高楼面价达1375元方米竞争手相高出节高价位势必影响化速度案开发建筑形式社区规划创新形成产品性化差异化配合恰营销手段车坊镇目前供应求市场环境案销售前景十分
附：镇周边乡镇案介绍
项目概括
案名
车坊新带
物业类
商住楼
开发商
苏州市长城房产开发限公司
建筑类
层
总建面积
8000㎡
建筑单位
苏州建设
占面积
4300㎡
绿化率
30
容积率
17
售户数
0
总户数
59户
面积范围
400450㎡
销售率
100
力户型
2房2厅1卫
力面积
商铺160200㎡
住宅100㎡
均价格
住宅2200元㎡
商铺3800元㎡（二层）
物业理
未定
物费
05元方米月
付款方式
次性揭
销售电话
62009516
62001849
开工日期
20038
竣工日期
明年年初
售楼中心
车坊镇吴淞路24号
调查日期
2003925
二项目环境配套装修
环境
车坊商业中心超市商场银行交通方便
配套
区配套简单
三项目评述
该案车坊镇中心区域段较作商住楼身特点鲜明价格便宜住投资两相益案房型死板卧室数北适宜江南居住风格惯品质较低
项目概括
案名
怡园公寓
物业类
商住楼
开发商
苏州跨塘房产开发限公司
建筑类
层（6F）
占面积
20000方米
建筑面积
28000方米
容积率
14
绿化率
31
面积范围
4144255㎡（商铺）
1315313991㎡
力面积
4144255㎡（商铺）
1315313913991㎡
价格范围
26003000元㎡
均价格
2800元㎡
付款方式
次性揭
销售电话
62745881
销售动态
销售告磬
调查日期
20031228
公开日期
年半年
交房日期
明年年初
物业名称：澄湖御墅
发展商：苏州市东苑房产开发公司
物业性质：私家花园墅
理位置：苏州甪直镇晓市路15号
占面积：200亩
绿化率：50
总户数：118幢独立联体墅
价格：55006100元m2
物业理费：16元月˙m2
楼盘综述：该楼盘位甪直镇紧邻金澄湖风景怡户占面积8001500米间美式风格外立面采艺术线条处理邻湖产品风景尤美丽整区条河美中足未完全外湖连通区产品显较紧凑容积率作独栋墅相较高体规划足物业保安甚理想会相较目前已部分业入住区业层次差距较全部交房年年底
附：车坊镇20012020城镇总体规划图
第二部分 定 位 篇
定位前市场考量
产项目定位基：
n 市场调研反映具效需求市场空间
n 项目块产子决定块适宜建造建筑功
n 政府城市总体规划限制
A 市场调研反映重机会点
a) 环境市场形势——目前整苏州市场处升阶段售价两年直涨整体市场行情
b) 区域市场存空白点——目前车坊镇场尚没成熟商品房区已建种区品质部配套远未达成熟区标准市场空白点案未介入提供良切入点
c) 未需求——着车坊镇规划完成周边量工厂进入车坊镇带量外口产生量居住需求目前车坊镇房产市场供应难满足需求
B项目块产子决定块适宜建造建筑功
谓产子指建筑块具备适宜建造某种功建筑条件素质块产子决定该块适宜建造建筑功档次未建筑价值核心素
房产发展历程表明档次住宅项目应具备基产子具体表：
影响子
单身公寓
普通住宅
中高档
豪宅墅
中高档住宅附加说明
住宅
A公交通赖性
强
强
般
弱
宜闹市区员混杂区
B噪音环境干扰适应性
强
较强
弱
弱
宜货运交通快速干道高压线等
C气环境求
低
高
高
高
宜污染性工厂闹市
D区（菜市场）配套求
高
高
较弱
弱
宜商场建住宅
E周边然文景观求
低
般
高
高
F区物业理求
低
高
高
高
G建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计
H容积率覆盖率求
般
低
低
I休闲空间求
般
高
高
J景观求
般
高
高
表项目块具备绝部分普通住宅必须产子
C 政府城市总体规划限制
二定位基思路
1 案概念提出原
车坊镇楼盘少时车坊镇住宅建筑外立面房型设计环境设计十分雷产品定位时制定产品差异化创新思路
第 形成楼盘独特开发理念树立楼盘消费者心目中独特鲜明形象——产品概念创新
第二 切合消费者心理消费者营造理想生活方式居住环境——产品形式创新
第三 考虑题概念操作性题概念产品中充分贯彻实现融入业生活方方面面
2 案定位提出
结合车坊镇房产市场特点案具体情况确立产品定位题：
现代式建筑中国式园林结合中西合壁式中高品位住宅区
车坊首精品社区
3 案定位行性：
1） 目前车坊镇房屋数农民建房房屋风格格雷 没性定位利树立产品区域独特形象
2） 现代式风格社会住宅追求趋势迎合市场需求
3） 代理商海公司先进开发理念长创造产品优势策划灵魂
4 案定位创造性：
案现代式建筑中国式园林结合中西合壁式中高品位住宅区题概念车坊镇房产市场均属差异化创新理念实际操作程中强市场击力配合开盘前软性推广开盘活动造势定概念成案鲜明机具性特点
三产品定位
1 整体规划建议
案块十分规利资源十分限想规划设计出产品规避东西区总体规划突出特色创新
产品布置：建议南北错落布置规划指导思想
景观布置：建议中心两组团完善四周规划指导思想中心区中央区域规划景观园林中心两组团区两出入口规划两题景观完善四周形规产品布置时必然空出空间建议空出方规划修建亭廊榭垂柳等景观
2 立面建筑风格定位设计建议
现代式建筑中式园林结合风格周边建筑现代式风格根没什风格案采现代式建筑中式园林结合风格周边建筑相协调
1) 立面简洁现代时尚
2) 园林式屋顶形成坡度色彩周边建筑匹配
3) 面积玻璃采光
4) 窗凸窗3060CM高度低窗台
5) 立面配黄色绿色蓝色红色框架线条
6) 玻璃锈钢栏杆阳台
3 房型创新设计建议
1) 错层面层例建议：
（1） 错层面层例分配：
错层
30
2层错
错层
20
3层错
面层
50
（2） 错层构思（3层错）：
A 客厅餐厅错
B 次卧室客厅错
C 卧室次卧室错
（3） 错层构思（2层错）：
A 卧室客厅错
B 客厅餐厅错
（4） 房型部求：
A 开间短进深
B 动区静区分离
C 卫生间干湿分离
D 全明结构卫生间求全采光
E 三房二厅房型双卫
F 餐厅窗
G 户阳台双阳台
（5） 楼层层高：
F 4层加阁楼
H 293M
2) 房型配：
房型
面积（㎡）
百分
总百分
二房二厅
80~90
30
30
90~105
20
三房二厅
100~120
40
50
130~140
60
四房二厅
140~160
70
20
160~180
30
4 环境设计建议
车坊镇住宅基没什环境目前车坊镇住宅区已开始注重环境绿化江南水乡建筑形态相协调建议项目环境设计采江南园林景观设计弘扬江南园林文化
5 配套设施建议
1) 区会
设置棋牌室阅览室视听室乒乓室美容美发等设施
2) 社区娱乐项目
A 网球场
B 童乐园
C 社区健身苑
D 老活动中心
E 背景音乐
3) 智化设施建议
A 安保系统
B 出入口智化理系统
C 区周界红外线报警系统电子巡更系统
D 视讲重点部位闭路电视监控系统
E 家庭安防报警系统
4) 信息服务系统
A 区线线通信系统
B 线电视
C 高速宽带网浪
6 建材产品建议
1) 结构砖混结构
2) 外墙
（1） 2层：毛石贴面
（2） 3层高级面砖
3) 门窗
（1） 优质防火门
（2） 铝合金栏杆
4) 阳台锈钢栏杆开放式景观玻璃阳台
5) 空调架统安装百叶窗空调架
6) 楼梯：艺术实木木扶手
7) 走道：走道贴高级面砖
8) 门厅：高级面砖砖装修 防盗锈钢玻璃门
9) 分户门：高级防盗防火实心木门
四客户群定位
1案目标客户群构成例：
1) 车坊镇企业中中高收入群体业50
2) 车坊镇居民20
3) 车坊镇国家公务员教师医生15
4) 周边区车坊镇作投资居家者10
5) 5
2目标客户特征描述：
1) 车坊镇国家公务员教师
（1） 工作需需居住车坊
（2） 注重生活质量收入相稳定
（3） 希强烈愿改变现居住环境者（二次置业者）
（4） 较注重建筑体
（5） 年龄划分：25—50岁
2) 车坊镇企业中中高收入群体业
（1） 非常重视生活方便讲究生活配套周边商业氛围较高求商机握力强
（2） 收入丰厚
（3） 学历较高
（4） 成感注重身份品位
（5） 注重生活品质物业交通功中
（6） 年龄划分：30—40岁
3) 车坊镇居民
（1） 市居住生活特住房方面
（2） 济算富裕日子舒适
（3） 惯车坊生活想离开家乡
4) 周边区车坊投资居住者
（4） 手头余资金消费力强
（5） 着重楼盘升值潜力投资回报率
（6） 注重楼盘品质附加值
（7） 定收入源某种原想车坊镇安家
五价格定位建议
1 成导法
案楼面价已达1375元方米加层住宅建安成1200元方米总成约2600元方米左右开发25毛利润计算毛利润值650元方米运成导法求出案市场价格应售3250元方米
2 竞争导法
竞争导法种根竞争状况确定价格定价方法公司市场竞争者产品价格定价基准结合考虑公司竞争者间产品特色制订具竞争力产品价格时根竞争者价格变动进行调整
楼盘名称
房型
舒适度
便利性
环境素
规模
附加值
风格
物
度
售价
价格
未性
案实现价格
车坊新带
4
4
1
4
4
3
3
3
24
2300
2852
+12
3194
高垫路项目
2
1
1
1
1
1
0
1
6
2800
2968
6
3138
均值
3166
注：1中系数案较楼盘差异系数正数值案规划定位相参楼盘优势值负数案参楼盘差距值
2实现价格价格*（1+度）（1+涨幅）
3均值参楼盘类价格（：高价低价）综合均数案竞争导基价
运竞争导法现行价格定价法定出案竞争导基价3166元方米该价格会着竞争手变化变化
3 客户导法
客户导法客户身特性客户产品感受价值非产品成决定产品价格方法根身情况分析车坊镇案产品具明显优势客户产品感受价值非常高客户承受力价值偏喜等综合分析
目前客户产品价格接受力2800~3000元方米前车坊新带价格2300元方米客户承认产品价值价格应价格胆预测现2800~3000元方米客户目前愿意接受价格着时间推移价格必然幅运客户导法定出案客户导价格3200元方米
4 结
综合三项定价方法结合司前面市场分析报告建议价格定位：
案全盘均价3300元M2
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