〖东方水〗整案营销推广策划书
Eastern Watertown 市新贵◎生活特区
前言——
〖东方水〗系福州著名开发商汇诚产继标志性社区〖融侨东区〗（188亩）全面售磬推出新产品代表汇诚产阶段全新力作
〖东方水〗选址点位福州市晋安区鼓山中心区水公园东侧理想居住商业开发块南城市干道国货路（宽55米）西边水体育公园北城市规划路东侧住宅区〖东方纽约〗相邻总建筑面积10万米项目夏威夷风情生活题体现设计理念力求营造生态时尚舒适富品质生活环境次〖东方水〗社区规划建筑设计景观营建空间构造等分析东福州绝仅堪称标志性建筑群体
时〖东方水〗面东区市场障碍：配套齐全成熟度够生活成高二客源区域化难吸收区外客源三价格雷化均价2400～2600元㎡
第部分 市场篇
福州房产市场形势分析
宏观市场研究
热点板块分析
区域市场研究
竞争形势分析
宏观市场研究
（）价格走势然趋高
2003年福州市住宅均交易价格2724元 M2增长119方米增长32元M2墅增幅增长1677位居增幅首
2003年类物业交易价格2002年
2002年（元M2）
2003年（元M2）
价格升降幅度（元）
增变化（）
均交易价格
3062
3075
+13
+042
住宅
2692
2724
+32
+119
墅
3416
3989
+573
+1677
商场店面
7594
8581
+987
+1300
写字楼
3590
3378
212
591
车库车位
3571
3122
449
1257
表显示： 12003年墅商品房价格提升贡献
22002年相2003年商场店面市场转趋势总体呈波状起伏
3写字楼价格呈跌态势
4商品房均价格变化五年商品房均价年涨幅08商品住宅呈稳步增长年涨幅31
（二）供需求继续放量
2003年商品房预售批准面积较幅度增长：全市供面积472万方米增长3624中市区增长更快供面积40159万方米增长4095
1999年福州商品房预售批准面积年均56万方米水增长年均增长速度1746
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
供面积（万M2）
248
345
321
376
472
2003年全市商品房合登记总起数43302起合登记面积50255万方米合登记成交金额15683亿元相年期分增长630354377091中市区商品房合登记总起数40606起合登记面积46289万方米合登记成交金额14932亿元相年期分增长688464427053出房产市场持续强劲市场需求消化力
1999年福州商品房合登记面积增长量52万方米年均增长速度1664
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
消化面积（万M2）
242
285
317
385
448
2003年存量房方面福州市区住宅交易总起数9120起住宅交易面积15246万方米住宅交易金额超21亿元相年期分增长5135 45947523显示福州市区二手市场交易活跃势头迅猛
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
宗数（宗）
2339
4586
4958
9120
9120
面积（万M2）
2047
5263
6075
9246
15246
金额（亿元）
266
601
704
1184
2150
（三）东扩南进趋势继续凸显
19992003年行政区商品房供情况较表
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
供面积
（万M2）
鼓楼区
7513
14856
14875
10954
10455
台江区
6505
11024
5619
7542
6586
仓山区
810
3414
6759
7637
12290
晋安区
8691
5544
5405
10154
17633
马尾区
1248
897
837
833
243
合计
24767
35736
33494
3750
4720
表显示：1晋安区仓山区取代鼓楼区台江成福州市商品房开发热点区域
2全年供房晋安区供房面积17633万方米位居第次仓山区鼓楼区供房面积10455万方米位居第三
3着2004年南江滨旧城改造进行2004年金山土放量加鼓山新区五四北继续成热点区域仓山区晋安区继续保持供房面积领导性位
[结]
12003年商品房房价2002年总体增长0422003年新区商品房房价提升幅度较快仅第三季度市区商品房交易均价格3230元方米预计2004年2003年增幅达5左右
中2003年墅住宅增幅17位居第商业物业增幅13位居第二普通住宅增幅12位居第三
2墅住宅商业住宅物业3年增幅年直接拉动2003年商品房价格着2004年福州型墅项目启动2004—2005年墅住宅热点年份
3区域板块分析2004年福州东区（鼓山新区）金山板块五四北热点板块价格升快区域
4区域价格分析2003年增幅低新住宅板块价格偏低造成着鼓山新区金山板块五四北板块价格2004年价格提升2004年楼盘价格增幅做出贡献市中心楼盘品牌楼盘增幅继续走高
二福州市热点板块结构分析
2004年福州楼市形成东西方热点发展南进势头突显北渐趋稳定新市场格局
东区板块：中低档楼盘集中板块价格提升快板块
东区板块中低档楼盘集中板块目前福州市开发项目板块2003年开发售楼盘计30百亩盘拥量目前福州
东区板块重心鼓山新区特2003年11月东区11楼盘开盘名企名盘加入竞争东区已形成连片趋势目前东区已结束规模圈规模开发格局着五里亭长乐路远洋路区域开发没鼓山新区体量相抗衡供开发土资源20032004年东区热点鼓山新区转移20032004年鼓山新区板块价格升300400元㎡预计未两年更远快安区转移
东区板块福州属中低价格板块该板块电梯楼均价26002800元㎡左右层住宅价格均价24002600元㎡左右
板块售楼盘：
金山板块：领跑福州楼市未五年领袖级板块
金山板块发展三阶段：安居型（20002001年）舒适型（20022003年）文化生态型（2004年开始）
金山板块包括整金山新区新区相金山新区板块政府配套较齐全城市新区已建成南江滨公园榕城广场金山新展城占500亩金山文化体育中心该板块早期济适房开发量板块转商品房开发热土金山道界分二南区政府导开发济适房金山碧水北区商品房开发区着金山土放量增香江红海园丽景天成推出标志着金山商品房开发金山道南侧扩张预见2005年金山板块热点乌龙江湿公园金山公园间区域时2004年新推出楼盘尤江南水推出提升南江滨市场关注度质飞跃该板块价格提升快板块（20032004年该板块均价提升200300元方米）福州气旺板块福州南进第战略区
金山板块福州市属中低价格板块该板块江电梯楼均价3000元㎡左右非江电梯楼价格普遍2700元㎡左右层住宅价格稳定2500元㎡
板块售楼盘：
北江滨板块：2003年价格整体水高板块
北江滨板块起源碧水源江滨道目前海润·滨江花园融侨锦江代表北江滨西段着北江滨西线开发2004年基进入尾声中段目前心家·泊风景·蓝水岸2004年半年江滨楼市亮点着君闽江世茂外滩花园结束北江滨楼盘格局更远东江滨线延伸该板块2003年福州房产强势板块江楼盘作成功区域概念逐渐形成福州楼市引注目亮点江景楼盘敌江景稀缺性生性作提升该板块楼价利器总价客户群市中心高端项目住宅郊区化出现TOWNHOUSE等类产品产生强力竞争
该线楼盘均价42004500元方米左右世茂外滩花园分水岭越东楼盘价格越低
市中心板块：层住宅电梯楼全面代
传统市中心指东起六路西白马路南起国货路北二环路着城市扩张格局破2002年福州房产市场角度分割年郊区型住宅板块全面形成段优势市区型板块优势全面破形成中心放射状市区买家市中心四周发展中心区客群四周放射时市区量供开发土市区段概念受前未挑战市中心楼盘价格没太涨幅空间目前温泉板块五广场板块价格4500元方米左右工业路板块楼盘价格3600元方米左右
洪山新区：项目定价关键
着洪山新区三横四区五公园整体规划确定托金牛山公园闽江江景市中心超距离属鼓楼区2004年启动仁文·儒世家造国家康居示范工程2003年推出运盛·美国推出新墅造洪山新区成新高尚生活区目前里尚参楼盘价格预计仁文·儒世家价格超3000元方米
三区域市场研究
案东福州板块（六路东）中低档楼盘集中板块价格提升快板块
（）区域市场概述
东区板块中低档楼盘集中板块目前福州市开发项目板块2003年开发售楼盘计30百亩盘拥量目前福州年发展东区已形成四点线开发格局四点长乐路板块五里亭板块鼓山新区远洋三角区线江滨线轴
东区板块市场均价：25002700元㎡
东区板块重心鼓山新区特2003年11月东区11楼盘开盘名企名盘加入竞争东区已形成连片趋势目前东区已结束规模圈规模开发格局着五里亭板块长乐路板块远洋三角区开发已基没鼓山新区体量相抗衡供开发土资源2004年东区热点第四点鼓山新区转移20032004年鼓山新区板块价格升200元㎡左右
（二）东区价格分布走势分析
东区板块均价：25002700元㎡
东区板块格局：四点线板块格局
价格趋势分析：楼盘价格基该区域房产开发成熟度衡量标准价格段成正呈西东逐级递减势越东街区价格递减缩街区价格降150300元㎡
五里亭周边竞争楼盘价格表
案名
阳光城二期
永升城市花园二期
名城（高层）
世纪东方
均价（元㎡）
3400
3400
3600
2900
点评：东区板块中街区价格高街区街区价格均价3300元㎡
长乐路周边竞争楼盘价格表
案名
世纪城
丽景东方
九龙城
嘉源欣苑
三利花园
均价（元㎡）
2950
2650
2600
2500
2600
点评：东区板块中街区价格次高街区街区价格均价2650元㎡
远洋路三角区周边竞争楼盘价格表
案名
日出东方
融侨东区三期
三木市田园
蓝湾雅境
均价（元㎡）
3000
2500
2300
2800
点评：东区板块中街区价格次高街区街区价格均价2650元㎡
鼓山新区周边竞争楼盘价格表
案名
君东城
盛天现代城
世纪金辉
东方纽约
兴元星辰
福州春天
均价（元㎡）
2700
2700
2450
2400
2250
2000
点评：东区板块中街区价格低街区均价2400元㎡2003半年升200元㎡左右
光明港公园南周边竞争楼盘价格表
案名
武夷绿洲
水岸华庭
均价（元㎡）
2400
2100
点评：东区板块中光明港公园南街区武夷绿洲水岸华庭代表均价2250元㎡
表显示：东区板块均价：25002700元㎡受名城永升城市花园阳光城2区等较高价位影响
表显示二：东区楼盘价格基呈西东逐级递减势整东区处段价格竞争阶段越东街区价格递减缩
表显示三：东区市场价格分布走势改变名城强势市场推广力度获高价位融侨东区势东扩·第品牌获市场认日出东方景观环境突破东区价格永升城市花园产品获高价位君东城品牌优势获高价位盛天现代城型商场进驻提升价格
（三）消费结构分析
1客户群源
东区区域消费群户型面积总体需求求消费群集中晋安区 60购房者晋安区购买者着东区东扩南进推动东区配套断完善引起鼓楼客群接受东区置业该部分客户群占913时福清长乐等八县客户群构成东区庞消费群体八县客户群家庭结构市区常客般两子女户型特需求消费面积150㎡部分楼盘该部分客户群占502003底温州购房团介入成东区部分优质楼盘购买生力军
2消费群年龄
力消费群年龄30—40岁间中青年群体企业中层理员私企老板公务员高级职员八县客户基集中出国国士福州商老板
3购买者类型
层价格优势客户群首次置业者电梯楼客户群二次置业次置业居中乏投资目投资型客户温州客户
（四）东区房产市场发展机会困难点分析
1机会点
◎
东扩南进——城市发展步城市拓展热点区
◎水公园全面竣工——鼓山新区周边楼盘直接利消息
◎光明港公园东段全面完工——改变东区板块市政环境差惯常思维误区
◎前横路远洋路连洋路福光路全面贯通鼓山新区交通路网全面形成
◎鼓山新区形成连片开发——工程进度快尤2003年东盟形成推广力度加产品供应量丰富客户电梯楼抗性开始消
◎盘启动吸引周边量消费群东区消费群快速增长
◎福州市轻轨期规划确定缩短东区市中心距离
2困难点
◎交通：然路已通交通网尚未全面形成距市区生活区较远业出行带便
◎配套：街区配套完善居家生活带诸便
◎气：入住率低入住口素质相较杂东区尚未形成连片住宅区直接影响消费者置业行
◎环境：区域总体环境目前说较差影响住宅价格提升
区域市场结：
◎鼓山新区楼盘形成连片开发楼盘相互邻质化较明显价格区间十分接面积区分相集中已形成距离质化竞争局面
◎鼓山新区层住宅力户型两房半三房面积分布90110㎡电梯楼11层力户型三房面积分布120130㎡
◎市场呈现层高层辅产品局面
◎鼓山新区街区价格线均价2400元㎡优质楼盘层均价2400元㎡高层均价2600元㎡预计200400元㎡升幅
◎2003底温州购房团介入成东区部分优质楼盘购买生力军
◎晋安区客户约占60次五区八县鼓楼区客户原7扬13
四竞争形势研究
（）竞争楼盘总体概况分析
案竞争楼盘产品结构分析
案名
物业类型
规模（亩）
力户型
力面积（m2）
工程进度
推出时间
君东城
层
97
三房两厅
90110
3层
20042
盛天现代城
14幢层12幢高层
140
三房两厅
80110
封顶
200311
世纪金辉
21幢层2幢高层
150
两房两厅
三房两厅
80120
封顶
200311
东方纽约
10幢层2幢高层
35
三房两厅
90110
部分封顶
200311
蓝湾雅境
14幢层5幢高层
67
三房两厅
115140
面5层
20043
兴元星辰
16幢层
40
三房两厅
85110
部分封顶
20041
福州春天
13幢层
35
三房两厅
85110
部分落架
200311
日出东方二期
5幢层10幢高层
150
三房两厅
110150
封顶
200312
四房两厅
三木市田园
层高层
108
三房两厅
100130
期落架
20032
武夷绿洲期
23幢层
392
三房两厅
100120
基础
20043
水岸华庭
26幢层高层
78
三房两厅
90100
部分封顶
200311
（二）产品综合竞争分析
1产品设计规划角度分析
东区百亩型楼盘绝拥量福州市板块中高名城外余均集中远洋路鼓山新区日出东方融侨东区三木市田园盛天现代城世纪金辉目前东区产品规划基层高层辅越市中心高层市场接受度越高鼓山新区层产品东区产品规划宜层高层辅做市场需求量产品
鼓山新区板块力户型基控制90110㎡三房两厅目前新区保稳户型东区市场旺销户型面积说明东区客户群消费力处偏弱状态东区部分客户群五区八县社区户型出现极高需求日出东方户型旺销证明点
2工程进度分析
东区板块特鼓山新区2003年半年新盘纷纷市市量期板块2004年东区售楼盘交房时间集中年期推出楼盘时效竞争没优势新轮市场竞争面着面积段量投放量竞争市场压力
案应已品牌基础制造差异化竞争区隔产品
3销售状况分析
目前楼盘销售状况东区楼盘销售情况较理想达40销售率价格低卖快兴元产贯低价格策略取胜东区低价格消费者消费原动力价格高卖慢蓝湾雅境具品牌优势开发商项目卖快知名度高开发商卖速度慢规模配套全卖快规模配套相足卖慢价格品牌规模配套独占性景观资源决定东区楼盘化素
目前情况案宜走高价策略应低开走高策略加快销售速度
4推广概念分析
目前东区楼盘包装策略体现走部分楼盘缺乏概念利支撑点
君东城走荷兰烂漫风情社区景观牌盛天现代城现代城概念走市概念东方纽约纽约风情概念规模言缺乏利价值支持点显泛空武夷绿洲收藏健康100年市田园卖点福州春天走健康概念必须挖掘案双公园夏威夷风情价值
5价格分析
东区街区价格线分析项目位鼓山新区街区价格线均价2400元㎡考虑项目品牌景观规模优势价格区间宜25002700元㎡
第二部分 产品篇
项目定位研究相关建议
济指标分析
项目题定位
总体规划建议
建筑单体建议
项目济指标分析
实际面积
42900㎡
建筑占面积
11325㎡
建筑密度
264
总建筑面积
931293㎡
计容面积
809756㎡
容积率
189
中：商业面积
24293㎡
公寓面积
753846㎡
配套面积
31618㎡
计容面积
121537㎡
中：室面积
4950㎡
防面积
3480㎡
架空面积
3054㎡
阳台面积（半）
41497㎡
绿面积
15015㎡
绿率
35
道路硬面积
16560㎡
硬率
386
总户数
660户
机动车停车量
212辆
105辆
97辆
非机动停车量
2100辆
二项目题位
项目健康生全景住宅题体现设计理念力求营造生态环保时尚舒适富品质生活环境
健康生——
◎性化建筑设计完善区配套高科技环保材料
◎高低错落超常楼距绝佳住宅良通风采光效果
◎设计处处体现康居住宅舒适
全景住宅——
◎充分利区域环境景观时营造社区独特环境
◎时尚现代建筑景观设计然生态全景观享受
三总体规划建议
（）规划思想
建筑现代化高尚居住新区体现设计理念超常规住宅区空间设计布局导思想面布局灵活功分区明确合理强调居住区空间序列感私密性趣味性
创造高尚社区环境空间组织强调序礼空间秩序韵律感强环境舒适宜建筑起伏变化极富趣味性强调社区环境均性整区整体性
◎充分利区域环境景观西侧水公园高层住宅户户均享受
◎注重区文环境气候环境设计水母题营造社区独特景观环境充分紧扣东方水题原充分体现
◎通建筑底层局部架空院落组团绿中心绿视觉空间更流畅穿透性良助区邻里交
◎融合然工意念景观通景观轴线视线城市引入区入口广场引入区组团中心时结合广场铺绿化品设置合理安排定量休闲设施便市民商业街休憩交流购物等等切种出性化设计真正做
（二）规划布局
◎康居首出发点建筑东西渐高保证佳住宅通风采光效果
◎区景观区域环境融做居住区东西景户户景
◎设计梯两户两电梯高尚高品质全景观住宅独设计理念引领时尚
◎设计便捷安全车分流交通体系西侧水公园设计区入口广场东南侧国货路设计区车流线入口西侧高层区室停车东侧层面架空停车严格做车分流创造安全舒适宁静区居环境
◎车库入口设计区入口广场机动车进入区便进入室保持区安全舒适宁静区明显道路系统建筑周边铺设休闲步行硬保证消防车达
◎区步行系统应相独立完整入口步行景观轴线进入区时两侧延伸组团院落融合起
（三）公建配套智化配置建议
◎配备完善公服务设施增强区居住性功样化区四周设底层商店便区居民提供生活便利服务
◎区设会满足基生活娱乐需应棋牌桌球健身房等康乐设施时设物业理中心社区服务中心老年活动中心公厕垃圾集点等
◎设置安全防范系统包括出入口理闭路电视监控讲机防盗门住户报警等
◎配置信息理系统包括安全防范系统实行监控远程理IC卡车辆出入停车理供电供水设备公明电梯等设备监控理紧急广播背景音乐系统物业理计算机系统等
◎配置信息网络系统包括实现述功科学合理布线配备宽频网络装置户少2电话线两线电视插座建立线电视网物业理计算机系统配置局部网络供住户联网
四建筑单体设计建议
（）单体面设计建议
◎户型设计应根现代生活需适超前考虑生活模式追求住宅户型设计体现真正意义户型均拥宽敞明亮起居室
◎起居室串联宽观景阳台舒适型卧室均应配置良视野环境厨房卫生间足够储藏间卧室应配置更衣室卫生间
◎合理组织功分区面关系行空间专性满足程度私密性求起居区休憩区明确干湿分开起居室卧室书房餐厅均良景观开间进深适宜空间完整通风良富空间变化
◎厨房餐厅便捷联系餐空间相独立完整卫生间功组织明确
（二）单体立面造型设计建议
◎立面造型体现现代市高科技信息高品味生活追求
◎建议立面新古典义元素集合表达现代住宅建筑基构成元素（观景阳台凸窗落窗入户花园露台构架墙体屋面等）风格简捷明快加局部线条点缀体现高尚住宅区清新典雅特色
◎区建筑东西逐渐低变高建筑高低错落山墙交错丰富城市天际线灵活变建筑空间体现新兴市高尚区流畅清秀宏富建筑细部韵味现代建筑风格
◎注重建筑屋面设计通建筑退台设计露台局部设计坡顶坡结合设计相应屋顶花园时结合立面造型设计遮阳构架美化区第五立面
◎建筑立面应配淡雅浅灰色调突出表现建筑流畅飘逸线条细部设计采玻璃观景窗八角全景窗拉住宅户景观距离建筑环境然合完美融合
（三）户型设计建议
层户型应建筑面积建议
户型
序号
（）
（二）
（三）
（四）
（五）
房型
面积
2房2厅2卫2阳台
建筑面积：80—90㎡
2房半2厅2卫2阳台
建筑面积：90—100㎡
3房2厅2卫2阳台
建筑面积：100—120㎡
4房2厅2卫2阳台
建筑面积：130—140㎡
机动
建议
1独立餐区
2采光井2600㎜
3少保障客卫具备定然采光
4双阳台设计
1独立餐区
2采光井2600㎜
3少保障客卫具备定然采光
4双阳台设计
1独立餐区
2采光井2600㎜
3少保障客卫具备定然采光
4卧开间保障3600㎜
5双阳台设计
1独立餐区
2采光井3000㎜
3四明设计
4卧开间保障4200㎜
5双阳台设计
6客厅开间保障4500㎜
层户型中
占例
25％
35％
25％
12％
3％
备注
集中东西头
高层户型应建筑面积建议
户型
序号
（）
（二）
（三）
（四）
房型
面积
3房2厅2卫2阳台
建筑面积：110—120㎡
3房半2厅2卫2阳台
建筑面积：120—130㎡
4房2厅2卫2阳台
建筑面积：130—140㎡
机动
建议
1独立餐区
2采光井3000㎜
3少保障客卫具备定然采光
4卧开间保障3900㎜
5双阳台设计
1独立餐区
2采光井3000㎜
3少保障客卫具备定然采光
4卧开间保障3900㎜
5双阳台设计
1独立餐区
2采光井3000㎜
3四明设计
4卧开间保障4200㎜
5双阳台设计
6客厅开间保障4500㎜
高层户型中占例
50％
25％
20％
5％
备注
集中景观单元
注：
◎层高层例——高层占整体20
◎层住宅7F高层11F
◎表格中百分数值套数进行初步估算确定
第三部分 广告篇
项目题口号广告推广策略
※广告诉求突出产品特性优势生态居住价值
※广告策略整合面中空广告系统集中造势
※广告阶段根产品销售进度分五阶段推广
※广告费投放根销售阶段进行广告投放计划达预期广告目标
广告卖点提炼
1案 名：
Eastern Watertown
东方水
2项目定位：融侨东区升级版◎双公园水岸新城◎夏威夷风情健康特区
3项目口号：市新贵◎生活特区——夏威夷风情生活
4项目卖点：
1区位价值2物业形态3产品特质4景观规划
5配套设施6品牌效应7开发实力8物业理
5卖点诠释：
（1）区位价值 —— 水公园 标建筑
（2）物业形态 —— 福州东部 换代产品
（3）产品特质 —— 惊市杰作 印证完美
（4）景观规划 —— 福州罕见 美式风情
（5）配套设施 —— 宽带入户 数字生活
（6）品牌效应 —— 东区典范 领袖风范
（7）开发实力 —— 汇诚产 旷世杰作
（8）物业理 —— 现代物 全程服务
二广告操作思路
行销推广策略方式：面广告系统渗透中空广告系统覆盖辅高空广告系统轰炸结合事件行销——东部坛新闻效应活动公关DM精确投放创意性面广告创建立体化传播攻势形成全方位空间层次交性广告传播效果全面覆盖引爆市场
1面广告系统渗透：
A目标：建立售楼部中心精神堡垒进行精美现场广告包装{室布置室外品围墙广告飘空气球罗马旗布幅广告等
}结合2～5月份福州楼市热销期{2月份 东部坛4月份 住交会5月份 国际劳动节}助户外广告空间延伸发布巨幅广告公开〖东方水〗市空间迅速造项目形象建立项目知名度号召消费6月举行盛开盘仪式短期引爆气
B容：
形象：市新贵◎生活特区——夏威夷风情生活
汇诚产·旷世杰作——融侨东区升级版
2中空广告系统覆盖：
海报流面媒体载体报纸（东南快报福州晚报福州日报）辅相互呼应构筑全方位面广告覆盖系统通市新贵·生活特区夏威夷风情生活系列炒作结合项目卖点提炼风情生活题展开丰富彩系列化广告炒作便抬高项目房价（附加值）
3广告系统辅助：
高空广告系统覆盖——
电视广播载体新闻软新闻武器热点断话题断重复传播提升项目市场影响：福建三套（房产观园）新闻频道（房产栏目）合办东福州明星楼盘推荐选拔东方水作区域形象代言助明星效应迅速吸引眼球提升项目知名度美誉度
4整合推广：
[概：建立立体化传播网络形成全方位空间层次交性广告传播效果全面覆盖引爆市场]
A 售楼部外侧包装
B 户外广告延伸
C 媒体炒作方式
D 软性新闻炒作
E 电视台
F 广播
G 三维动画
H 产品说明会
I 硬广告炒作：核心卖点广告表达
J 活动推广：部认购正式开盘明星楼盘推荐活动
K 宣传单页楼书制作：精美宣传单页楼书利增强消费者项目直观印象
面传播系统渗透——
类
媒介
位 置
容
户
外
系
统
三角立柱
国货东路电视中心面
标识题口号
现场板
工现场
项目形象
户外板
旧售楼部门口
项目形象
指示牌
国货东路项目工T字路口
售楼部方位引导
灯杆旗
水公园售楼部前
项目形象
工围墙
工现场四周
标识题口号
户外车体
6条公交车线路
项目形象
手提袋
项目形象
住交会布幅
展览馆前
项目形象
售
展板（8展板1展板）
楼
部
POP挂旗（新旧售楼部）
横幅（时性）
销售名片
胸卡
中空广告系统——
类
容
备注
报
纸
系
列
广
告
第阶段（引导期）
发现福州夏威夷
普通12版
倾倒东区水岸典
双公园健康特区
寻找懂享受生活
期市新贵……
第二阶段（强销期）
幸福生活请等3天……
头版13版
幸福生活请等2天……
明天幸福生活
幸福生活全面铺开 东方水盛开盘
四报刊整版
心水岸停泊……
普通12版
水门口欢歌……
家公园等候……
第三阶段（促销期）
视销售情况定
宣
销售楼书
传
品
DM宣传单页
户型单页
高空广告系统——
电视
置业广场60秒专题片
广播
音乐交通频道15秒30秒广告
第四部分 营销篇
阶段销售策略推广手法
□ 五阶段推广进程：
第1阶段：2004年5月1日～ 6月25日 （准备认购期）
第2阶段：2004年6月26日 ～ 8月30日 （开盘强销期）
第3阶段：2004年9月1日 ～ 10月15日 （持续强销期）
第4阶段：2004年10月16日～12月31日 （销售刺期）
第5阶段：2005年1月1日～2月28日 （清盘收尾期）
第1阶段：准备认购期 {5月1日～6月25日}
（）握三推广点：
1现场：完善（售楼部）现场包装立体强化项目核心竞争力
2系统：完善面广告系统
3活动：5·1部认购活动
前期准备细目：
容
完成时间
具体容（根协商定）
Ⅰ〈售楼部〉
部
4月
中旬
DMPOP展板灯箱广告形象墙功标牌
道具
沙盘户型模型价目表户型推荐表销控表手提袋名片工作牌
Ⅱ面广告系统
4月初
罗马旗布幅飘空气球路灯路旗工景观配套工程
市中心巨幅形象条幅灯箱广告路旗
Ⅲ部认购活动
5月旬
A现场布置BDM简装版楼书（折页）手提袋户型单页C认购须知
备注：详见附件
第二阶段： {6月26日（六）～8月30日开盘强销期}
活动题：〖6·26开盘庆典〗
A面媒体信息告知
B现场造势项目推荐专家解读媒体炒作现场活动
CDM派发面广告系统继续发挥作增加新信息发布
（）6月26日～7月30日 {6月26日（周六）正式开盘}
1现场造势：通排队买房限时抽奖营造抢购氛围
2面广告：海报辅福州晚报配合执行
3面广告系统继续发挥作延户外条幅罗马旗DM等
（二）7月30日～8月30日
1现场造势：通限定时间选择单元制造市场短缺
2强化面执行力度扩版面增加投放数量进行规模系报道等
3面广告系统继续发挥作面广告增加新信息发布（商业店面）
4更换原部分形象板添加商业店面信息
第三阶段： （7月1日～9月30日）持续强销期
两推广点
1进步强化口碑效应新出售单元信息公开
2面广告增加新信息发布（商业店面）
3更换原部分户外广告发布新项目信息
4活动：公关促销齐头进（考虑举办东方水业联谊会）
第四阶段： （10月1日～10月31日）销售刺期
□ 利楼体增加单元推介容（条幅形式）
□ 更新面广告系统
□ 面媒体：次软硬兼施媒体进行综合道报
□ 活动：公关促销齐头进（延续阶段促销活动）
第五阶段： （11月1日～12月31日）清盘收尾期
□ 利楼体挂出单元推介容（条幅形式）
□ 少量面媒体篇幅硬广告投放
附 件
□ 附件1：东方水广告实施计划表（第阶段）
□ 附件2：活动 东方水5·1公开认购
□ 附件3：活动 东方水开盘活动
□ 附件4：活动 东方水业联谊会
附件1：
东方水广告实施计划表（第阶段）
序号
系统
容
完成时间
备注
文案
设计
确稿
制作
发布
01
售楼部现场
室外
门顶板
门前罗马旗阵
（）
路旗
布幅
室
室顶棚（节日氛围布置）
室墙面（板户型效果图）
街玻璃幕墙条幅
道具
室展板
户型模型
总模型
三维动画
02
工现场
工
外墙布幅
楼顶灯箱
03
户外
灯杆挂旗
案路段
型路牌
市中心时性布幅广告
04
宣传资料
宣传单（DM）
户型单页
楼书
手提袋
现场布置
新闻通稿
操作方式建议
1制作公司托求提出实施发布点（位置尺度数量）
2制作公司作出整体费预估提请发展商讨确认
3确认求交付策划公司设计
4设计完交制作公司制作
附件2：
东方水认购策划书
认购时间：2004年5月1日
认购现场：融侨东区售楼部
准备工作
1现场布置
1）门口横幅：热烈庆祝东方水公开认购
2）飘空汽球挂幅（6）：
10万米双公园水岸新城
2004’融侨东区升级版
4000米沙滩湖泊
夏威夷风情健康特区
房子汇诚造
香港巨成集团·福州汇诚产实力钜献
3）活动展架（认购须知欢迎选购牌）
4）现场POP（两项目穿插）沙盘门口板
2媒体配合
媒体：海报福州晚报
版面：半版
题：发现福州夏威夷（时预告认购信息）
二现场流程
1开始认购时间：午8：30整
2根排队先序发放认购牌（证）
3根认购牌编号序进入认购洽谈室（分组组3销售员核编号带入）进行认购
4认购者确认房号填写认购协议书交付定金
5销售员销控表予确认进入组认购
三认购须知
客户认购须知
1 认购前敬请详细阅读楼宇面图付款方式揭须知购房入户须知认购须知等资料购买公司商品房均房产理局发房产权证
2 购房请带身份证未成年购房监护办理（带户口簿）公司购房请带营业执法定代表身份证明授权委托书受委托工作证身份证原件
3 认购者须付定金单元贰万元正付现金支票时签署认购书
4 签署认购书开发商通知日期交付首期楼款签署商品房预售合揭付款方式者时办理公证揭手续逾期办理者视动放弃认购权公司权阁预定单位作处理定金予退
5 认购方签署认购书原允许变更业权姓名认购房号
6 签约时须带认购书定金收身份证原件复印件四份（银行揭付款须身份证原件复印件七份户口簿原件复印件三份定金收复印件份）
7 详细楼宇实图规划局批准图纸准
8 房屋建筑面积房局测绘测量准
福州汇诚房产限公司
二零零四年五月日
四注意事项
1 避免流量造成秩序混乱请保安维持现场秩序
2 严格认购牌编号序认购免引起必纠纷
3 认购仔细核认购者选定房号销控表确认选房号认购者须特注明
附件3：
东方水开盘前期活动策划书
总体思路
活动分两阶段执行第阶段6月12日—13日宝宝亮亮秀活动融侨东区开展少草裙舞演员招募培训表演第二阶段围绕东方水6月26日开盘作评颁奖典礼时邀请综艺先锋•酷酷童星置业广场媒体栏目组进行现场拍摄电视节目中予播出吸引更范围关注度
二活动流程
6月2日 融侨东区业情况摸底
6月3日 整体活动方案审定海报容设计稿确定组委会相关员确定
6月4日 发布海报：演员招募宝宝亮亮秀活动通告
6月5日—6月8日 接受宝宝亮亮秀报名草裙舞演员招募
6月9日—6月12日 草裙舞培训
6月12日午 A区宝宝摄影
6月13日午 B区宝宝摄影
6月13日晚 草裙舞表演（融侨东区社区艺术中心）
6月14日—6月18日 宝宝亮亮秀奖项评挑选草裙舞表演中较突出演员便开盘日作少艺表演作协调沟通工作
6月26日 颁奖典礼艺表演开盘剪彩
三媒体踪
置业广场
福建电视台综艺先锋栏目
房产观园
福州电视台生活频道
福州晚报
海峡市报
福州日报
四开盘日现场流程：
8：20 相关环卫治安外围工作工作员必须8：20分达开盘现场进行外围清扫签桌摆放现场环卫工作
8：40 参加宝宝亮亮秀拍摄宝宝草裙舞表演者家属邀请场播放音乐区DVD售楼员必须8时30分前达现场作员接工作纸杯饮料贵宾座摆放整齐宝宝亮亮秀参赛片现场展览工作员佩带工作证
8：55 评委持等相关员位
9：00—9：15 持致欢迎词祝贺融侨东区全面落成东方水盛开盘暗扣项目定位重现楼盘现场形象办方致词
9：15—9：40 宣布宝宝亮亮秀评选规进行宝宝亮亮秀颁奖
9：40—9：55 少夏威夷草裙舞表演艺表演
10：00 汇诚公司黄总宣布东方水开盘邀请三位融侨东区业代表东方水开盘剪彩
现场布置
1气拱门
数量：1座
点：水公园项目间T字路口
容：汇诚·东方水盛开盘
2售楼部横幅
数量：1条
点：售楼部门口
容：热烈庆祝东方水盛开盘
3高空气球
数量：20
点：T字路口10售楼部门口10
4气球挂幅
数量：20条
点：T字路口10条售楼部门口10条
容：T字路口（10家旗舰企业联名祝贺）
售楼部门口：
中7条——7家旗舰企业联名祝贺
1条——香港巨成集团祝贺
2条——10万米双公园水岸新城
2004融侨东区升级版
5舞台
数量：1座
点：表演场
尺寸：6*5*06 M
6背景展板
数量：1块
尺寸：6*5M
容：汇诚·东方水盛开盘
暨汇诚杯第二届宝宝亮亮秀颁奖典礼
五具体细节安排：
工作容
完成时间
责
前
期
准
备
业摸底
62
融成物业
设立2—3开盘组委会
62
汇诚产九歌公司融成物业
邀请专业舞蹈教师2名
68
组委会
请柬封套定制购买
612
组委会
胸挂式工作证 (现场工作员)
612
组委会
表演服装定制
612
组委会
邀请专业摄影师1名
618
组委会
奖品奖杯定制购买
623
组委会
媒体记者邀请
624
九歌公司
评委（贵宾）邀请
624
汇诚产
业代表邀请
624
汇诚产
新闻通稿准备
624
九歌公司
礼仪绶带 礼仪姐
624
组委会
预约客户通知邀请（告知开盘日期）
624
销售员
签簿笔签桌
625
组委会
持邀请（综艺先锋•酷酷童星栏目持）
625
组委会
横幅
625
完成施工
组委会（监督）
气球挂幅飘空气球
气拱门
舞台搭建展板布置（展板设计6月10日前完成）
625
完成施工
组委会（监督）
礼花剪刀 托盘剪彩红花迎宾花蓝贵宾胸花
625
组委会
饮料礼品
626位
组委会
期报纸稿设计
九歌公司
活动举办方组成：
办：汇诚产
承办：融成物业
协办：九歌万派
六开盘前媒体安排：
媒体（规格）
推广题
发布时间
福州晚报（半版）
想想次拥家公园？
（时告知活动信息）
63周四
海报（半版）
想想刻享受夏威夷生活？
（时告知活动信息）
610周四
海报（头版13版）
幸福生活请等3天……
616周三
海报（头版13版）
幸福生活请等2天……
617周四
海报（头版13版）
明天幸福生活
625周五
海报福州晚报（整版）
福州日报
幸福生活全面铺开 东方水震撼开盘
626周六
七费预算
1 舞台 6*5*06 1座租 600元 含毯背板
2 舞台背景 6*5 喷绘22元方米 660元 防雨布制作
3 气拱门1座 租 800元
4 飘空气球20 300元6000元 含竖幅发布费
5 气球挂幅20条150元条 3000元 含制作发布费
6 横幅1条 300元条 2400元 含制作发布费
7 礼仪绶带 1M 4条 20元条80元 制作
8 礼仪姐（级） 4名 120元天 480元
9 礼花 4支 30元支 120元 购买
10 运输安装费 600元
11 请柬封套 专门制作时购买
12 签薄笔 2支 10元支 20元
13 剪刀 4 4元 16元
14 托盘4 10元 40元
15 剪彩红花 5朵 30元朵 150元
16 工作证 20 5元 100元 胸挂式
17 迎宾花篮1650元 900元
18 贵宾胸花（鲜花）30支 35元支 105元
19 饮料 300元
20 持记者费 4000元
21 机动费预估3000元
总费控制25000元左右
附页：
少夏威夷草裙舞表演报名宝宝亮亮秀活动通知邀请
1 报名时间：2004年6月3日6月8日
2 报名点：融成物业
3 报名求：7岁年龄前融侨东区业
二 关员邀请安排
1 赛评委
2 东方水预订客户
3 持2名（1男1女）
4 媒体记者：报社记者电视台记者
5 工作员：报名咨询工作融侨东区物业公司安排社区服务工作员12负责持2名咨询区5名（东方水销售员）勤员3名礼仪姐2名现场维护员3名
东方水少夏威夷草裙舞表演 报名表 办方留存联
姓名
性
出生年月
身高
体重
读学校
籍贯
特长
家长姓名
联系方式
家庭住址
参加组
陪员
编号
东方水少夏威夷草裙舞表演 报名表 家长留存联
姓名
性
出生年月
身高
体重
读学校
籍贯
特长
家长姓名
联系方式
家庭住址
参加组
陪员
赛编号
活动说明邀请函：（文字部分）
汇诚杯第二届宝宝亮亮秀欢迎朋友参加
活动说明
汇诚杯第二届宝宝亮亮秀次面7周岁年龄前宝宝活动2003年首届汇诚杯宝宝亮亮秀活动家踊跃参充分认众家长携家宝宝前拍处处宝宝爱笑容现场气氛热烈温馨亲子互动乐融融
二 活动时间参办法
汇诚杯第二届宝宝亮亮秀颁奖典礼
定6月26日水公园荷塘月色楼前进行广朋友6月12日13日参加专业摄影师拍摄12日周六午9：00安排A区13日周日午9：00安排B区拍摄
三竞赛奖项设置奖励方法
参拍摄宝宝均参加评选活动设立众奖项宝宝片社区中展出6月26日午9：00举办颁奖典礼点水公园荷塘月色楼前颁发奖杯精美奖品
附件4：
汇诚家庭·东方水业联谊会
活动目：
通次汇诚家庭·新业金秋联谊会结合9月底东方水住宅封顶契机达融侨东区C区东方水新业间效互动起推广东方水提升企业形象目
二活动时间点：
1 时间：9月27日（周）晚19：30—21：30
2点：福州饭店5层国际会议厅
三活动题形式：
1题：情系金秋缘聚汇诚——汇诚家庭·东方水业联谊会
2 形式：茶话会形式（品尝糖水果欣赏节目抽奖互动）
四建议节目：
1 舞蹈表演
2 器乐表演
3 独唱合唱
4 汇诚产奖知识问答
5 活动抽奖
五活动流程：
19：00—19：15 工作员场引领嘉宾业入座（嘉宾汇诚产领导需颁奖）
19：15—19：30 播放背景音乐进行热场
19：30—19：35 开场舞蹈表演
19：35—19：45 持出场汇诚产黄总发表演讲
（企业发展历程开发项目简介新块资讯发展远景）
19：45—19：55 独唱
19：55—20：05 汇诚产奖知识问答现场颁奖
20：05—20：20 持现场分两批机邀请10名业台抽取三等奖20名抽取1张嘉宾进行颁奖
20：20—20：30 提琴独奏表演
20：30—20：45 持现场机邀请15名业台抽取二等奖15名抽取1张
嘉宾进行颁奖
20：45—20：55 舞蹈表演
20：55—21：05 汇诚产奖知识问答现场颁奖
21：05—21：15 持现场机邀请5名新业台抽取等奖5名抽取1张
嘉宾进行颁奖
21：15—21：30 乐集粹（种乐器）魔术表演
21：30—21：35 汇诚产黄总场抽取幸运奖1名颁奖
21：35—21：40 独唱持致结束词
细节提示：
1 业进入会场前礼仪姐发放纪念品抽奖券（事前准备400东方水手提袋）
2 作企业介绍（汇诚领导演讲）前持须提醒现场业稍进行汇诚产奖知识问答答案演讲稿中请家注意倾听
3 汇诚产奖知识问答环节中持需调节现场气氛注意兼顾性
4 奖项颁奖时施放礼花
奖品设置：
◎幸运奖奖品屏幕背投彩电台（费6000—8000元）
◎等奖奖品冰箱台（费2000—3000元）
◎二等奖奖品洗衣机台（费1000—1500元）
◎三等奖奖品高级电饭煲台（费500—700元）
◎纪念品包装精美月饼盒（费20—30元盒）
◎知识问答奖品品牌DVD台（费300元）
◎准备40份礼品台抽奖业份礼品价值20—30元左右
六活动准备工作：
筹备容
完成时间
责
背景板设计
9月26日
九歌万派
软性广告准备
9月26日
新闻通稿准备
9月26日
奖知识问答题设计
9月26日
演讲稿准备
9月26日
请柬文字容准备
9月21日
期报纸稿设计
9月26日
横幅拱门等宣传文字准备
9月26日
汇诚产企业简介撰写
9月26日
抽奖券设计
9月23日
持邀请
9月24日
方理
媒体记者邀请
9月25日
请柬购买 发放
921923
汇诚产
办公室
水果点心购买（摆设）
9月26日
奖品纪念品购买准备
9月26日
现场布置工作背景板制作
9月26日
新星媒体
相关演员邀请
9月25日
礼仪姐聘请
9月25日
抽奖券印刷
9月25日
请柬文字部分印刷
9月22日
制作抽奖箱
9月26日
七费预算：
19 场费纸笔鲜花胸花礼仪姐等6000元
20 背景板制作500元
21 气拱门1座约1000元
22 横幅1条300元
23 礼花10支约30元支300元
24 请柬抽奖券印制购买约3000元
25 水果点心购买约5000元
26 抽奖奖品纪念品购买约60000元
27 持记者费5000元
10 演员费5000元
11 机动费预估2000元 总费控制9万元左右
附：
请柬文字容
尊敬东方水业 ：
值国庆中秋双节际感谢您东方水关爱汇诚产鼎力支持9月27日晚19：30—21：30福州饭店（南门兜斗东路1号福州民会堂旁）5层国际会议厅举办情系中秋缘聚汇诚——东方水业联谊会活动届时精彩节目助兴更高额抽彩等您中奖超
屏幕背投彩电智冰箱全动洗衣机高级电饭煲品牌DVD等众奖品等您
汇诚产诚挚邀请恭候您光
（附节目单奖项设置）
福州汇诚房产限公司
（注：邀请函领取活动抽奖券精美纪念品份）
奖知识问答题
1福州汇诚房产限公司母公司？（汇诚产家公司全资子公司？）
香港巨成集团
2香港巨成集团旗机构少家？
18家
3 汇诚产营宗旨（营理念）什？（答）
心造房子善生（：诚信品牌营：汇聚英诚信建业）
4 汇诚产连续少年省市民政府授予守合重信企业称号？
5年
5 汇诚产目前福州产界唯荣获国家级荣誉什？
中国工商总局授予守合重信企业称号
6汇诚产福州东部成功造品牌项目——融侨东区获什特荣誉？
东扩·第品牌
7造精品社区东方水汇诚产投入少？
2亿元
8东方水定位什风情健康特区？
夏威夷风情
汇诚产领导演讲稿
尊敬位宾：
首先感谢加入汇诚东方水家庭感谢百忙中参加晚情系金秋缘聚汇诚——东方水业联谊会致节日问候真诚谢意
汇诚产香港巨成集团旗全资子公司香港巨成集团投资中国陆15年已形成房产龙头产业涉足酒店贸易化工建材等五产业元化举发展庞实体投资范围辐射深圳福建重庆江西山东安徽等6省市目前旗机构18家市场领导性企业
10年汇诚产着汇聚英诚信建业精神心造房子善生理念坚持诚信品牌营营宗旨社会广泛认致评连续5年省市民政府授予守合重信企业称号光荣选福州市守合重信企业协会会长单位时担福州市房产开发建设促进会常务理事单位福州市房产业协会常务理事单位
执着坚定诚信营断广消费者信公司带诸荣耀特值提公司2004年荣获中华民国国家工商行政理总局授予守合重信企业称号福州市房产企业中目前唯获国家级荣誉企业获福州市房产AAA级资信企业荣誉称号
2000—2003年汇诚产应福州市城区东扩势福州东部成功造占188亩品牌项目——融侨东区赢东扩·第品牌等项殊荣广受福州市民青睐年公司携融侨东区成功开发验斥资逾2亿元民币造10万米高品质夏威夷风情健康特区——东方水作融侨东区升级版东方水成东福州精品住宅区
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〖东方水〗整案营销推广策划书
Eastern Watertown 市新贵◎生活特区
前言——
〖东方水〗系福州著名开发商汇诚产继标志性社区〖融侨东区〗（188亩）全面售磬推出新产品代表汇诚产阶段全新力作
〖东方水〗选址点位福州市晋安区鼓山中心区水公园东侧理想居住商业开发块南城市干道国货路（宽55米）西边水体育公园北城市规划路东侧住宅区〖东方纽约〗相邻总建筑面积10万米项目夏威夷风情生活题体现设计理念力求营造生态时尚舒适富品质生活环境次〖东方水〗社区规划建筑设计景观营建空间构造等分析东福州绝仅堪称标志性建筑群体
时〖东方水〗面东区市场障碍：配套齐全成熟度够生活成高二客源区域化难吸收区外客源三价格雷化均价2400～2600元㎡
第部分 市场篇
福州房产市场形势分析
宏观市场研究
热点板块分析
区域市场研究
竞争形势分析
宏观市场研究
（）价格走势然趋高
2003年福州市住宅均交易价格2724元 M2增长119方米增长32元M2墅增幅增长1677位居增幅首
2003年类物业交易价格2002年
2002年（元M2）
2003年（元M2）
价格升降幅度（元）
增变化（）
均交易价格
3062
3075
+13
+042
住宅
2692
2724
+32
+119
墅
3416
3989
+573
+1677
商场店面
7594
8581
+987
+1300
写字楼
3590
3378
212
591
车库车位
3571
3122
449
1257
表显示： 12003年墅商品房价格提升贡献
22002年相2003年商场店面市场转趋势总体呈波状起伏
3写字楼价格呈跌态势
4商品房均价格变化五年商品房均价年涨幅08商品住宅呈稳步增长年涨幅31
（二）供需求继续放量
2003年商品房预售批准面积较幅度增长：全市供面积472万方米增长3624中市区增长更快供面积40159万方米增长4095
1999年福州商品房预售批准面积年均56万方米水增长年均增长速度1746
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
供面积（万M2）
248
345
321
376
472
2003年全市商品房合登记总起数43302起合登记面积50255万方米合登记成交金额15683亿元相年期分增长630354377091中市区商品房合登记总起数40606起合登记面积46289万方米合登记成交金额14932亿元相年期分增长688464427053出房产市场持续强劲市场需求消化力
1999年福州商品房合登记面积增长量52万方米年均增长速度1664
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
消化面积（万M2）
242
285
317
385
448
2003年存量房方面福州市区住宅交易总起数9120起住宅交易面积15246万方米住宅交易金额超21亿元相年期分增长5135 45947523显示福州市区二手市场交易活跃势头迅猛
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
宗数（宗）
2339
4586
4958
9120
9120
面积（万M2）
2047
5263
6075
9246
15246
金额（亿元）
266
601
704
1184
2150
（三）东扩南进趋势继续凸显
19992003年行政区商品房供情况较表
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
供面积
（万M2）
鼓楼区
7513
14856
14875
10954
10455
台江区
6505
11024
5619
7542
6586
仓山区
810
3414
6759
7637
12290
晋安区
8691
5544
5405
10154
17633
马尾区
1248
897
837
833
243
合计
24767
35736
33494
3750
4720
表显示：1晋安区仓山区取代鼓楼区台江成福州市商品房开发热点区域
2全年供房晋安区供房面积17633万方米位居第次仓山区鼓楼区供房面积10455万方米位居第三
3着2004年南江滨旧城改造进行2004年金山土放量加鼓山新区五四北继续成热点区域仓山区晋安区继续保持供房面积领导性位
[结]
12003年商品房房价2002年总体增长0422003年新区商品房房价提升幅度较快仅第三季度市区商品房交易均价格3230元方米预计2004年2003年增幅达5左右
中2003年墅住宅增幅17位居第商业物业增幅13位居第二普通住宅增幅12位居第三
2墅住宅商业住宅物业3年增幅年直接拉动2003年商品房价格着2004年福州型墅项目启动2004—2005年墅住宅热点年份
3区域板块分析2004年福州东区（鼓山新区）金山板块五四北热点板块价格升快区域
4区域价格分析2003年增幅低新住宅板块价格偏低造成着鼓山新区金山板块五四北板块价格2004年价格提升2004年楼盘价格增幅做出贡献市中心楼盘品牌楼盘增幅继续走高
二福州市热点板块结构分析
2004年福州楼市形成东西方热点发展南进势头突显北渐趋稳定新市场格局
东区板块：中低档楼盘集中板块价格提升快板块
东区板块中低档楼盘集中板块目前福州市开发项目板块2003年开发售楼盘计30百亩盘拥量目前福州
东区板块重心鼓山新区特2003年11月东区11楼盘开盘名企名盘加入竞争东区已形成连片趋势目前东区已结束规模圈规模开发格局着五里亭长乐路远洋路区域开发没鼓山新区体量相抗衡供开发土资源20032004年东区热点鼓山新区转移20032004年鼓山新区板块价格升300400元㎡预计未两年更远快安区转移
东区板块福州属中低价格板块该板块电梯楼均价26002800元㎡左右层住宅价格均价24002600元㎡左右
板块售楼盘：
金山板块：领跑福州楼市未五年领袖级板块
金山板块发展三阶段：安居型（20002001年）舒适型（20022003年）文化生态型（2004年开始）
金山板块包括整金山新区新区相金山新区板块政府配套较齐全城市新区已建成南江滨公园榕城广场金山新展城占500亩金山文化体育中心该板块早期济适房开发量板块转商品房开发热土金山道界分二南区政府导开发济适房金山碧水北区商品房开发区着金山土放量增香江红海园丽景天成推出标志着金山商品房开发金山道南侧扩张预见2005年金山板块热点乌龙江湿公园金山公园间区域时2004年新推出楼盘尤江南水推出提升南江滨市场关注度质飞跃该板块价格提升快板块（20032004年该板块均价提升200300元方米）福州气旺板块福州南进第战略区
金山板块福州市属中低价格板块该板块江电梯楼均价3000元㎡左右非江电梯楼价格普遍2700元㎡左右层住宅价格稳定2500元㎡
板块售楼盘：
北江滨板块：2003年价格整体水高板块
北江滨板块起源碧水源江滨道目前海润·滨江花园融侨锦江代表北江滨西段着北江滨西线开发2004年基进入尾声中段目前心家·泊风景·蓝水岸2004年半年江滨楼市亮点着君闽江世茂外滩花园结束北江滨楼盘格局更远东江滨线延伸该板块2003年福州房产强势板块江楼盘作成功区域概念逐渐形成福州楼市引注目亮点江景楼盘敌江景稀缺性生性作提升该板块楼价利器总价客户群市中心高端项目住宅郊区化出现TOWNHOUSE等类产品产生强力竞争
该线楼盘均价42004500元方米左右世茂外滩花园分水岭越东楼盘价格越低
市中心板块：层住宅电梯楼全面代
传统市中心指东起六路西白马路南起国货路北二环路着城市扩张格局破2002年福州房产市场角度分割年郊区型住宅板块全面形成段优势市区型板块优势全面破形成中心放射状市区买家市中心四周发展中心区客群四周放射时市区量供开发土市区段概念受前未挑战市中心楼盘价格没太涨幅空间目前温泉板块五广场板块价格4500元方米左右工业路板块楼盘价格3600元方米左右
洪山新区：项目定价关键
着洪山新区三横四区五公园整体规划确定托金牛山公园闽江江景市中心超距离属鼓楼区2004年启动仁文·儒世家造国家康居示范工程2003年推出运盛·美国推出新墅造洪山新区成新高尚生活区目前里尚参楼盘价格预计仁文·儒世家价格超3000元方米
三区域市场研究
案东福州板块（六路东）中低档楼盘集中板块价格提升快板块
（）区域市场概述
东区板块中低档楼盘集中板块目前福州市开发项目板块2003年开发售楼盘计30百亩盘拥量目前福州年发展东区已形成四点线开发格局四点长乐路板块五里亭板块鼓山新区远洋三角区线江滨线轴
东区板块市场均价：25002700元㎡
东区板块重心鼓山新区特2003年11月东区11楼盘开盘名企名盘加入竞争东区已形成连片趋势目前东区已结束规模圈规模开发格局着五里亭板块长乐路板块远洋三角区开发已基没鼓山新区体量相抗衡供开发土资源2004年东区热点第四点鼓山新区转移20032004年鼓山新区板块价格升200元㎡左右
（二）东区价格分布走势分析
东区板块均价：25002700元㎡
东区板块格局：四点线板块格局
价格趋势分析：楼盘价格基该区域房产开发成熟度衡量标准价格段成正呈西东逐级递减势越东街区价格递减缩街区价格降150300元㎡
五里亭周边竞争楼盘价格表
案名
阳光城二期
永升城市花园二期
名城（高层）
世纪东方
均价（元㎡）
3400
3400
3600
2900
点评：东区板块中街区价格高街区街区价格均价3300元㎡
长乐路周边竞争楼盘价格表
案名
世纪城
丽景东方
九龙城
嘉源欣苑
三利花园
均价（元㎡）
2950
2650
2600
2500
2600
点评：东区板块中街区价格次高街区街区价格均价2650元㎡
远洋路三角区周边竞争楼盘价格表
案名
日出东方
融侨东区三期
三木市田园
蓝湾雅境
均价（元㎡）
3000
2500
2300
2800
点评：东区板块中街区价格次高街区街区价格均价2650元㎡
鼓山新区周边竞争楼盘价格表
案名
君东城
盛天现代城
世纪金辉
东方纽约
兴元星辰
福州春天
均价（元㎡）
2700
2700
2450
2400
2250
2000
点评：东区板块中街区价格低街区均价2400元㎡2003半年升200元㎡左右
光明港公园南周边竞争楼盘价格表
案名
武夷绿洲
水岸华庭
均价（元㎡）
2400
2100
点评：东区板块中光明港公园南街区武夷绿洲水岸华庭代表均价2250元㎡
表显示：东区板块均价：25002700元㎡受名城永升城市花园阳光城2区等较高价位影响
表显示二：东区楼盘价格基呈西东逐级递减势整东区处段价格竞争阶段越东街区价格递减缩
表显示三：东区市场价格分布走势改变名城强势市场推广力度获高价位融侨东区势东扩·第品牌获市场认日出东方景观环境突破东区价格永升城市花园产品获高价位君东城品牌优势获高价位盛天现代城型商场进驻提升价格
（三）消费结构分析
1客户群源
东区区域消费群户型面积总体需求求消费群集中晋安区 60购房者晋安区购买者着东区东扩南进推动东区配套断完善引起鼓楼客群接受东区置业该部分客户群占913时福清长乐等八县客户群构成东区庞消费群体八县客户群家庭结构市区常客般两子女户型特需求消费面积150㎡部分楼盘该部分客户群占502003底温州购房团介入成东区部分优质楼盘购买生力军
2消费群年龄
力消费群年龄30—40岁间中青年群体企业中层理员私企老板公务员高级职员八县客户基集中出国国士福州商老板
3购买者类型
层价格优势客户群首次置业者电梯楼客户群二次置业次置业居中乏投资目投资型客户温州客户
（四）东区房产市场发展机会困难点分析
1机会点
◎
东扩南进——城市发展步城市拓展热点区
◎水公园全面竣工——鼓山新区周边楼盘直接利消息
◎光明港公园东段全面完工——改变东区板块市政环境差惯常思维误区
◎前横路远洋路连洋路福光路全面贯通鼓山新区交通路网全面形成
◎鼓山新区形成连片开发——工程进度快尤2003年东盟形成推广力度加产品供应量丰富客户电梯楼抗性开始消
◎盘启动吸引周边量消费群东区消费群快速增长
◎福州市轻轨期规划确定缩短东区市中心距离
2困难点
◎交通：然路已通交通网尚未全面形成距市区生活区较远业出行带便
◎配套：街区配套完善居家生活带诸便
◎气：入住率低入住口素质相较杂东区尚未形成连片住宅区直接影响消费者置业行
◎环境：区域总体环境目前说较差影响住宅价格提升
区域市场结：
◎鼓山新区楼盘形成连片开发楼盘相互邻质化较明显价格区间十分接面积区分相集中已形成距离质化竞争局面
◎鼓山新区层住宅力户型两房半三房面积分布90110㎡电梯楼11层力户型三房面积分布120130㎡
◎市场呈现层高层辅产品局面
◎鼓山新区街区价格线均价2400元㎡优质楼盘层均价2400元㎡高层均价2600元㎡预计200400元㎡升幅
◎2003底温州购房团介入成东区部分优质楼盘购买生力军
◎晋安区客户约占60次五区八县鼓楼区客户原7扬13
四竞争形势研究
（）竞争楼盘总体概况分析
案竞争楼盘产品结构分析
案名
物业类型
规模（亩）
力户型
力面积（m2）
工程进度
推出时间
君东城
层
97
三房两厅
90110
3层
20042
盛天现代城
14幢层12幢高层
140
三房两厅
80110
封顶
200311
世纪金辉
21幢层2幢高层
150
两房两厅
三房两厅
80120
封顶
200311
东方纽约
10幢层2幢高层
35
三房两厅
90110
部分封顶
200311
蓝湾雅境
14幢层5幢高层
67
三房两厅
115140
面5层
20043
兴元星辰
16幢层
40
三房两厅
85110
部分封顶
20041
福州春天
13幢层
35
三房两厅
85110
部分落架
200311
日出东方二期
5幢层10幢高层
150
三房两厅
110150
封顶
200312
四房两厅
三木市田园
层高层
108
三房两厅
100130
期落架
20032
武夷绿洲期
23幢层
392
三房两厅
100120
基础
20043
水岸华庭
26幢层高层
78
三房两厅
90100
部分封顶
200311
（二）产品综合竞争分析
1产品设计规划角度分析
东区百亩型楼盘绝拥量福州市板块中高名城外余均集中远洋路鼓山新区日出东方融侨东区三木市田园盛天现代城世纪金辉目前东区产品规划基层高层辅越市中心高层市场接受度越高鼓山新区层产品东区产品规划宜层高层辅做市场需求量产品
鼓山新区板块力户型基控制90110㎡三房两厅目前新区保稳户型东区市场旺销户型面积说明东区客户群消费力处偏弱状态东区部分客户群五区八县社区户型出现极高需求日出东方户型旺销证明点
2工程进度分析
东区板块特鼓山新区2003年半年新盘纷纷市市量期板块2004年东区售楼盘交房时间集中年期推出楼盘时效竞争没优势新轮市场竞争面着面积段量投放量竞争市场压力
案应已品牌基础制造差异化竞争区隔产品
3销售状况分析
目前楼盘销售状况东区楼盘销售情况较理想达40销售率价格低卖快兴元产贯低价格策略取胜东区低价格消费者消费原动力价格高卖慢蓝湾雅境具品牌优势开发商项目卖快知名度高开发商卖速度慢规模配套全卖快规模配套相足卖慢价格品牌规模配套独占性景观资源决定东区楼盘化素
目前情况案宜走高价策略应低开走高策略加快销售速度
4推广概念分析
目前东区楼盘包装策略体现走部分楼盘缺乏概念利支撑点
君东城走荷兰烂漫风情社区景观牌盛天现代城现代城概念走市概念东方纽约纽约风情概念规模言缺乏利价值支持点显泛空武夷绿洲收藏健康100年市田园卖点福州春天走健康概念必须挖掘案双公园夏威夷风情价值
5价格分析
东区街区价格线分析项目位鼓山新区街区价格线均价2400元㎡考虑项目品牌景观规模优势价格区间宜25002700元㎡
第二部分 产品篇
项目定位研究相关建议
济指标分析
项目题定位
总体规划建议
建筑单体建议
项目济指标分析
实际面积
42900㎡
建筑占面积
11325㎡
建筑密度
264
总建筑面积
931293㎡
计容面积
809756㎡
容积率
189
中：商业面积
24293㎡
公寓面积
753846㎡
配套面积
31618㎡
计容面积
121537㎡
中：室面积
4950㎡
防面积
3480㎡
架空面积
3054㎡
阳台面积（半）
41497㎡
绿面积
15015㎡
绿率
35
道路硬面积
16560㎡
硬率
386
总户数
660户
机动车停车量
212辆
105辆
97辆
非机动停车量
2100辆
二项目题位
项目健康生全景住宅题体现设计理念力求营造生态环保时尚舒适富品质生活环境
健康生——
◎性化建筑设计完善区配套高科技环保材料
◎高低错落超常楼距绝佳住宅良通风采光效果
◎设计处处体现康居住宅舒适
全景住宅——
◎充分利区域环境景观时营造社区独特环境
◎时尚现代建筑景观设计然生态全景观享受
三总体规划建议
（）规划思想
建筑现代化高尚居住新区体现设计理念超常规住宅区空间设计布局导思想面布局灵活功分区明确合理强调居住区空间序列感私密性趣味性
创造高尚社区环境空间组织强调序礼空间秩序韵律感强环境舒适宜建筑起伏变化极富趣味性强调社区环境均性整区整体性
◎充分利区域环境景观西侧水公园高层住宅户户均享受
◎注重区文环境气候环境设计水母题营造社区独特景观环境充分紧扣东方水题原充分体现
◎通建筑底层局部架空院落组团绿中心绿视觉空间更流畅穿透性良助区邻里交
◎融合然工意念景观通景观轴线视线城市引入区入口广场引入区组团中心时结合广场铺绿化品设置合理安排定量休闲设施便市民商业街休憩交流购物等等切种出性化设计真正做
（二）规划布局
◎康居首出发点建筑东西渐高保证佳住宅通风采光效果
◎区景观区域环境融做居住区东西景户户景
◎设计梯两户两电梯高尚高品质全景观住宅独设计理念引领时尚
◎设计便捷安全车分流交通体系西侧水公园设计区入口广场东南侧国货路设计区车流线入口西侧高层区室停车东侧层面架空停车严格做车分流创造安全舒适宁静区居环境
◎车库入口设计区入口广场机动车进入区便进入室保持区安全舒适宁静区明显道路系统建筑周边铺设休闲步行硬保证消防车达
◎区步行系统应相独立完整入口步行景观轴线进入区时两侧延伸组团院落融合起
（三）公建配套智化配置建议
◎配备完善公服务设施增强区居住性功样化区四周设底层商店便区居民提供生活便利服务
◎区设会满足基生活娱乐需应棋牌桌球健身房等康乐设施时设物业理中心社区服务中心老年活动中心公厕垃圾集点等
◎设置安全防范系统包括出入口理闭路电视监控讲机防盗门住户报警等
◎配置信息理系统包括安全防范系统实行监控远程理IC卡车辆出入停车理供电供水设备公明电梯等设备监控理紧急广播背景音乐系统物业理计算机系统等
◎配置信息网络系统包括实现述功科学合理布线配备宽频网络装置户少2电话线两线电视插座建立线电视网物业理计算机系统配置局部网络供住户联网
四建筑单体设计建议
（）单体面设计建议
◎户型设计应根现代生活需适超前考虑生活模式追求住宅户型设计体现真正意义户型均拥宽敞明亮起居室
◎起居室串联宽观景阳台舒适型卧室均应配置良视野环境厨房卫生间足够储藏间卧室应配置更衣室卫生间
◎合理组织功分区面关系行空间专性满足程度私密性求起居区休憩区明确干湿分开起居室卧室书房餐厅均良景观开间进深适宜空间完整通风良富空间变化
◎厨房餐厅便捷联系餐空间相独立完整卫生间功组织明确
（二）单体立面造型设计建议
◎立面造型体现现代市高科技信息高品味生活追求
◎建议立面新古典义元素集合表达现代住宅建筑基构成元素（观景阳台凸窗落窗入户花园露台构架墙体屋面等）风格简捷明快加局部线条点缀体现高尚住宅区清新典雅特色
◎区建筑东西逐渐低变高建筑高低错落山墙交错丰富城市天际线灵活变建筑空间体现新兴市高尚区流畅清秀宏富建筑细部韵味现代建筑风格
◎注重建筑屋面设计通建筑退台设计露台局部设计坡顶坡结合设计相应屋顶花园时结合立面造型设计遮阳构架美化区第五立面
◎建筑立面应配淡雅浅灰色调突出表现建筑流畅飘逸线条细部设计采玻璃观景窗八角全景窗拉住宅户景观距离建筑环境然合完美融合
（三）户型设计建议
层户型应建筑面积建议
户型
序号
（）
（二）
（三）
（四）
（五）
房型
面积
2房2厅2卫2阳台
建筑面积：80—90㎡
2房半2厅2卫2阳台
建筑面积：90—100㎡
3房2厅2卫2阳台
建筑面积：100—120㎡
4房2厅2卫2阳台
建筑面积：130—140㎡
机动
建议
1独立餐区
2采光井2600㎜
3少保障客卫具备定然采光
4双阳台设计
1独立餐区
2采光井2600㎜
3少保障客卫具备定然采光
4双阳台设计
1独立餐区
2采光井2600㎜
3少保障客卫具备定然采光
4卧开间保障3600㎜
5双阳台设计
1独立餐区
2采光井3000㎜
3四明设计
4卧开间保障4200㎜
5双阳台设计
6客厅开间保障4500㎜
层户型中
占例
25％
35％
25％
12％
3％
备注
集中东西头
高层户型应建筑面积建议
户型
序号
（）
（二）
（三）
（四）
房型
面积
3房2厅2卫2阳台
建筑面积：110—120㎡
3房半2厅2卫2阳台
建筑面积：120—130㎡
4房2厅2卫2阳台
建筑面积：130—140㎡
机动
建议
1独立餐区
2采光井3000㎜
3少保障客卫具备定然采光
4卧开间保障3900㎜
5双阳台设计
1独立餐区
2采光井3000㎜
3少保障客卫具备定然采光
4卧开间保障3900㎜
5双阳台设计
1独立餐区
2采光井3000㎜
3四明设计
4卧开间保障4200㎜
5双阳台设计
6客厅开间保障4500㎜
高层户型中占例
50％
25％
20％
5％
备注
集中景观单元
注：
◎层高层例——高层占整体20
◎层住宅7F高层11F
◎表格中百分数值套数进行初步估算确定
第三部分 广告篇
项目题口号广告推广策略
※广告诉求突出产品特性优势生态居住价值
※广告策略整合面中空广告系统集中造势
※广告阶段根产品销售进度分五阶段推广
※广告费投放根销售阶段进行广告投放计划达预期广告目标
广告卖点提炼
1案 名：
Eastern Watertown
东方水
2项目定位：融侨东区升级版◎双公园水岸新城◎夏威夷风情健康特区
3项目口号：市新贵◎生活特区——夏威夷风情生活
4项目卖点：
1区位价值2物业形态3产品特质4景观规划
5配套设施6品牌效应7开发实力8物业理
5卖点诠释：
（1）区位价值 —— 水公园 标建筑
（2）物业形态 —— 福州东部 换代产品
（3）产品特质 —— 惊市杰作 印证完美
（4）景观规划 —— 福州罕见 美式风情
（5）配套设施 —— 宽带入户 数字生活
（6）品牌效应 —— 东区典范 领袖风范
（7）开发实力 —— 汇诚产 旷世杰作
（8）物业理 —— 现代物 全程服务
二广告操作思路
行销推广策略方式：面广告系统渗透中空广告系统覆盖辅高空广告系统轰炸结合事件行销——东部坛新闻效应活动公关DM精确投放创意性面广告创建立体化传播攻势形成全方位空间层次交性广告传播效果全面覆盖引爆市场
1面广告系统渗透：
A目标：建立售楼部中心精神堡垒进行精美现场广告包装{室布置室外品围墙广告飘空气球罗马旗布幅广告等
}结合2～5月份福州楼市热销期{2月份 东部坛4月份 住交会5月份 国际劳动节}助户外广告空间延伸发布巨幅广告公开〖东方水〗市空间迅速造项目形象建立项目知名度号召消费6月举行盛开盘仪式短期引爆气
B容：
形象：市新贵◎生活特区——夏威夷风情生活
汇诚产·旷世杰作——融侨东区升级版
2中空广告系统覆盖：
海报流面媒体载体报纸（东南快报福州晚报福州日报）辅相互呼应构筑全方位面广告覆盖系统通市新贵·生活特区夏威夷风情生活系列炒作结合项目卖点提炼风情生活题展开丰富彩系列化广告炒作便抬高项目房价（附加值）
3广告系统辅助：
高空广告系统覆盖——
电视广播载体新闻软新闻武器热点断话题断重复传播提升项目市场影响：福建三套（房产观园）新闻频道（房产栏目）合办东福州明星楼盘推荐选拔东方水作区域形象代言助明星效应迅速吸引眼球提升项目知名度美誉度
4整合推广：
[概：建立立体化传播网络形成全方位空间层次交性广告传播效果全面覆盖引爆市场]
A 售楼部外侧包装
B 户外广告延伸
C 媒体炒作方式
D 软性新闻炒作
E 电视台
F 广播
G 三维动画
H 产品说明会
I 硬广告炒作：核心卖点广告表达
J 活动推广：部认购正式开盘明星楼盘推荐活动
K 宣传单页楼书制作：精美宣传单页楼书利增强消费者项目直观印象
面传播系统渗透——
类
媒介
位 置
容
户
外
系
统
三角立柱
国货东路电视中心面
标识题口号
现场板
工现场
项目形象
户外板
旧售楼部门口
项目形象
指示牌
国货东路项目工T字路口
售楼部方位引导
灯杆旗
水公园售楼部前
项目形象
工围墙
工现场四周
标识题口号
户外车体
6条公交车线路
项目形象
手提袋
项目形象
住交会布幅
展览馆前
项目形象
售
展板（8展板1展板）
楼
部
POP挂旗（新旧售楼部）
横幅（时性）
销售名片
胸卡
中空广告系统——
类
容
备注
报
纸
系
列
广
告
第阶段（引导期）
发现福州夏威夷
普通12版
倾倒东区水岸典
双公园健康特区
寻找懂享受生活
期市新贵……
第二阶段（强销期）
幸福生活请等3天……
头版13版
幸福生活请等2天……
明天幸福生活
幸福生活全面铺开 东方水盛开盘
四报刊整版
心水岸停泊……
普通12版
水门口欢歌……
家公园等候……
第三阶段（促销期）
视销售情况定
宣
销售楼书
传
品
DM宣传单页
户型单页
高空广告系统——
电视
置业广场60秒专题片
广播
音乐交通频道15秒30秒广告
第四部分 营销篇
阶段销售策略推广手法
□ 五阶段推广进程：
第1阶段：2004年5月1日～ 6月25日 （准备认购期）
第2阶段：2004年6月26日 ～ 8月30日 （开盘强销期）
第3阶段：2004年9月1日 ～ 10月15日 （持续强销期）
第4阶段：2004年10月16日～12月31日 （销售刺期）
第5阶段：2005年1月1日～2月28日 （清盘收尾期）
第1阶段：准备认购期 {5月1日～6月25日}
（）握三推广点：
1现场：完善（售楼部）现场包装立体强化项目核心竞争力
2系统：完善面广告系统
3活动：5·1部认购活动
前期准备细目：
容
完成时间
具体容（根协商定）
Ⅰ〈售楼部〉
部
4月
中旬
DMPOP展板灯箱广告形象墙功标牌
道具
沙盘户型模型价目表户型推荐表销控表手提袋名片工作牌
Ⅱ面广告系统
4月初
罗马旗布幅飘空气球路灯路旗工景观配套工程
市中心巨幅形象条幅灯箱广告路旗
Ⅲ部认购活动
5月旬
A现场布置BDM简装版楼书（折页）手提袋户型单页C认购须知
备注：详见附件
第二阶段： {6月26日（六）～8月30日开盘强销期}
活动题：〖6·26开盘庆典〗
A面媒体信息告知
B现场造势项目推荐专家解读媒体炒作现场活动
CDM派发面广告系统继续发挥作增加新信息发布
（）6月26日～7月30日 {6月26日（周六）正式开盘}
1现场造势：通排队买房限时抽奖营造抢购氛围
2面广告：海报辅福州晚报配合执行
3面广告系统继续发挥作延户外条幅罗马旗DM等
（二）7月30日～8月30日
1现场造势：通限定时间选择单元制造市场短缺
2强化面执行力度扩版面增加投放数量进行规模系报道等
3面广告系统继续发挥作面广告增加新信息发布（商业店面）
4更换原部分形象板添加商业店面信息
第三阶段： （7月1日～9月30日）持续强销期
两推广点
1进步强化口碑效应新出售单元信息公开
2面广告增加新信息发布（商业店面）
3更换原部分户外广告发布新项目信息
4活动：公关促销齐头进（考虑举办东方水业联谊会）
第四阶段： （10月1日～10月31日）销售刺期
□ 利楼体增加单元推介容（条幅形式）
□ 更新面广告系统
□ 面媒体：次软硬兼施媒体进行综合道报
□ 活动：公关促销齐头进（延续阶段促销活动）
第五阶段： （11月1日～12月31日）清盘收尾期
□ 利楼体挂出单元推介容（条幅形式）
□ 少量面媒体篇幅硬广告投放
附 件
□ 附件1：东方水广告实施计划表（第阶段）
□ 附件2：活动 东方水5·1公开认购
□ 附件3：活动 东方水开盘活动
□ 附件4：活动 东方水业联谊会
附件1：
东方水广告实施计划表（第阶段）
序号
系统
容
完成时间
备注
文案
设计
确稿
制作
发布
01
售楼部现场
室外
门顶板
门前罗马旗阵
（）
路旗
布幅
室
室顶棚（节日氛围布置）
室墙面（板户型效果图）
街玻璃幕墙条幅
道具
室展板
户型模型
总模型
三维动画
02
工现场
工
外墙布幅
楼顶灯箱
03
户外
灯杆挂旗
案路段
型路牌
市中心时性布幅广告
04
宣传资料
宣传单（DM）
户型单页
楼书
手提袋
现场布置
新闻通稿
操作方式建议
1制作公司托求提出实施发布点（位置尺度数量）
2制作公司作出整体费预估提请发展商讨确认
3确认求交付策划公司设计
4设计完交制作公司制作
附件2：
东方水认购策划书
认购时间：2004年5月1日
认购现场：融侨东区售楼部
准备工作
1现场布置
1）门口横幅：热烈庆祝东方水公开认购
2）飘空汽球挂幅（6）：
10万米双公园水岸新城
2004’融侨东区升级版
4000米沙滩湖泊
夏威夷风情健康特区
房子汇诚造
香港巨成集团·福州汇诚产实力钜献
3）活动展架（认购须知欢迎选购牌）
4）现场POP（两项目穿插）沙盘门口板
2媒体配合
媒体：海报福州晚报
版面：半版
题：发现福州夏威夷（时预告认购信息）
二现场流程
1开始认购时间：午8：30整
2根排队先序发放认购牌（证）
3根认购牌编号序进入认购洽谈室（分组组3销售员核编号带入）进行认购
4认购者确认房号填写认购协议书交付定金
5销售员销控表予确认进入组认购
三认购须知
客户认购须知
1 认购前敬请详细阅读楼宇面图付款方式揭须知购房入户须知认购须知等资料购买公司商品房均房产理局发房产权证
2 购房请带身份证未成年购房监护办理（带户口簿）公司购房请带营业执法定代表身份证明授权委托书受委托工作证身份证原件
3 认购者须付定金单元贰万元正付现金支票时签署认购书
4 签署认购书开发商通知日期交付首期楼款签署商品房预售合揭付款方式者时办理公证揭手续逾期办理者视动放弃认购权公司权阁预定单位作处理定金予退
5 认购方签署认购书原允许变更业权姓名认购房号
6 签约时须带认购书定金收身份证原件复印件四份（银行揭付款须身份证原件复印件七份户口簿原件复印件三份定金收复印件份）
7 详细楼宇实图规划局批准图纸准
8 房屋建筑面积房局测绘测量准
福州汇诚房产限公司
二零零四年五月日
四注意事项
1 避免流量造成秩序混乱请保安维持现场秩序
2 严格认购牌编号序认购免引起必纠纷
3 认购仔细核认购者选定房号销控表确认选房号认购者须特注明
附件3：
东方水开盘前期活动策划书
总体思路
活动分两阶段执行第阶段6月12日—13日宝宝亮亮秀活动融侨东区开展少草裙舞演员招募培训表演第二阶段围绕东方水6月26日开盘作评颁奖典礼时邀请综艺先锋•酷酷童星置业广场媒体栏目组进行现场拍摄电视节目中予播出吸引更范围关注度
二活动流程
6月2日 融侨东区业情况摸底
6月3日 整体活动方案审定海报容设计稿确定组委会相关员确定
6月4日 发布海报：演员招募宝宝亮亮秀活动通告
6月5日—6月8日 接受宝宝亮亮秀报名草裙舞演员招募
6月9日—6月12日 草裙舞培训
6月12日午 A区宝宝摄影
6月13日午 B区宝宝摄影
6月13日晚 草裙舞表演（融侨东区社区艺术中心）
6月14日—6月18日 宝宝亮亮秀奖项评挑选草裙舞表演中较突出演员便开盘日作少艺表演作协调沟通工作
6月26日 颁奖典礼艺表演开盘剪彩
三媒体踪
置业广场
福建电视台综艺先锋栏目
房产观园
福州电视台生活频道
福州晚报
海峡市报
福州日报
四开盘日现场流程：
8：20 相关环卫治安外围工作工作员必须8：20分达开盘现场进行外围清扫签桌摆放现场环卫工作
8：40 参加宝宝亮亮秀拍摄宝宝草裙舞表演者家属邀请场播放音乐区DVD售楼员必须8时30分前达现场作员接工作纸杯饮料贵宾座摆放整齐宝宝亮亮秀参赛片现场展览工作员佩带工作证
8：55 评委持等相关员位
9：00—9：15 持致欢迎词祝贺融侨东区全面落成东方水盛开盘暗扣项目定位重现楼盘现场形象办方致词
9：15—9：40 宣布宝宝亮亮秀评选规进行宝宝亮亮秀颁奖
9：40—9：55 少夏威夷草裙舞表演艺表演
10：00 汇诚公司黄总宣布东方水开盘邀请三位融侨东区业代表东方水开盘剪彩
现场布置
1气拱门
数量：1座
点：水公园项目间T字路口
容：汇诚·东方水盛开盘
2售楼部横幅
数量：1条
点：售楼部门口
容：热烈庆祝东方水盛开盘
3高空气球
数量：20
点：T字路口10售楼部门口10
4气球挂幅
数量：20条
点：T字路口10条售楼部门口10条
容：T字路口（10家旗舰企业联名祝贺）
售楼部门口：
中7条——7家旗舰企业联名祝贺
1条——香港巨成集团祝贺
2条——10万米双公园水岸新城
2004融侨东区升级版
5舞台
数量：1座
点：表演场
尺寸：6*5*06 M
6背景展板
数量：1块
尺寸：6*5M
容：汇诚·东方水盛开盘
暨汇诚杯第二届宝宝亮亮秀颁奖典礼
五具体细节安排：
工作容
完成时间
责
前
期
准
备
业摸底
62
融成物业
设立2—3开盘组委会
62
汇诚产九歌公司融成物业
邀请专业舞蹈教师2名
68
组委会
请柬封套定制购买
612
组委会
胸挂式工作证 (现场工作员)
612
组委会
表演服装定制
612
组委会
邀请专业摄影师1名
618
组委会
奖品奖杯定制购买
623
组委会
媒体记者邀请
624
九歌公司
评委（贵宾）邀请
624
汇诚产
业代表邀请
624
汇诚产
新闻通稿准备
624
九歌公司
礼仪绶带 礼仪姐
624
组委会
预约客户通知邀请（告知开盘日期）
624
销售员
签簿笔签桌
625
组委会
持邀请（综艺先锋•酷酷童星栏目持）
625
组委会
横幅
625
完成施工
组委会（监督）
气球挂幅飘空气球
气拱门
舞台搭建展板布置（展板设计6月10日前完成）
625
完成施工
组委会（监督）
礼花剪刀 托盘剪彩红花迎宾花蓝贵宾胸花
625
组委会
饮料礼品
626位
组委会
期报纸稿设计
九歌公司
活动举办方组成：
办：汇诚产
承办：融成物业
协办：九歌万派
六开盘前媒体安排：
媒体（规格）
推广题
发布时间
福州晚报（半版）
想想次拥家公园？
（时告知活动信息）
63周四
海报（半版）
想想刻享受夏威夷生活？
（时告知活动信息）
610周四
海报（头版13版）
幸福生活请等3天……
616周三
海报（头版13版）
幸福生活请等2天……
617周四
海报（头版13版）
明天幸福生活
625周五
海报福州晚报（整版）
福州日报
幸福生活全面铺开 东方水震撼开盘
626周六
七费预算
1 舞台 6*5*06 1座租 600元 含毯背板
2 舞台背景 6*5 喷绘22元方米 660元 防雨布制作
3 气拱门1座 租 800元
4 飘空气球20 300元6000元 含竖幅发布费
5 气球挂幅20条150元条 3000元 含制作发布费
6 横幅1条 300元条 2400元 含制作发布费
7 礼仪绶带 1M 4条 20元条80元 制作
8 礼仪姐（级） 4名 120元天 480元
9 礼花 4支 30元支 120元 购买
10 运输安装费 600元
11 请柬封套 专门制作时购买
12 签薄笔 2支 10元支 20元
13 剪刀 4 4元 16元
14 托盘4 10元 40元
15 剪彩红花 5朵 30元朵 150元
16 工作证 20 5元 100元 胸挂式
17 迎宾花篮1650元 900元
18 贵宾胸花（鲜花）30支 35元支 105元
19 饮料 300元
20 持记者费 4000元
21 机动费预估3000元
总费控制25000元左右
附页：
少夏威夷草裙舞表演报名宝宝亮亮秀活动通知邀请
1 报名时间：2004年6月3日6月8日
2 报名点：融成物业
3 报名求：7岁年龄前融侨东区业
二 关员邀请安排
1 赛评委
2 东方水预订客户
3 持2名（1男1女）
4 媒体记者：报社记者电视台记者
5 工作员：报名咨询工作融侨东区物业公司安排社区服务工作员12负责持2名咨询区5名（东方水销售员）勤员3名礼仪姐2名现场维护员3名
东方水少夏威夷草裙舞表演 报名表 办方留存联
姓名
性
出生年月
身高
体重
读学校
籍贯
特长
家长姓名
联系方式
家庭住址
参加组
陪员
编号
东方水少夏威夷草裙舞表演 报名表 家长留存联
姓名
性
出生年月
身高
体重
读学校
籍贯
特长
家长姓名
联系方式
家庭住址
参加组
陪员
赛编号
活动说明邀请函：（文字部分）
汇诚杯第二届宝宝亮亮秀欢迎朋友参加
活动说明
汇诚杯第二届宝宝亮亮秀次面7周岁年龄前宝宝活动2003年首届汇诚杯宝宝亮亮秀活动家踊跃参充分认众家长携家宝宝前拍处处宝宝爱笑容现场气氛热烈温馨亲子互动乐融融
二 活动时间参办法
汇诚杯第二届宝宝亮亮秀颁奖典礼
定6月26日水公园荷塘月色楼前进行广朋友6月12日13日参加专业摄影师拍摄12日周六午9：00安排A区13日周日午9：00安排B区拍摄
三竞赛奖项设置奖励方法
参拍摄宝宝均参加评选活动设立众奖项宝宝片社区中展出6月26日午9：00举办颁奖典礼点水公园荷塘月色楼前颁发奖杯精美奖品
附件4：
汇诚家庭·东方水业联谊会
活动目：
通次汇诚家庭·新业金秋联谊会结合9月底东方水住宅封顶契机达融侨东区C区东方水新业间效互动起推广东方水提升企业形象目
二活动时间点：
1 时间：9月27日（周）晚19：30—21：30
2点：福州饭店5层国际会议厅
三活动题形式：
1题：情系金秋缘聚汇诚——汇诚家庭·东方水业联谊会
2 形式：茶话会形式（品尝糖水果欣赏节目抽奖互动）
四建议节目：
1 舞蹈表演
2 器乐表演
3 独唱合唱
4 汇诚产奖知识问答
5 活动抽奖
五活动流程：
19：00—19：15 工作员场引领嘉宾业入座（嘉宾汇诚产领导需颁奖）
19：15—19：30 播放背景音乐进行热场
19：30—19：35 开场舞蹈表演
19：35—19：45 持出场汇诚产黄总发表演讲
（企业发展历程开发项目简介新块资讯发展远景）
19：45—19：55 独唱
19：55—20：05 汇诚产奖知识问答现场颁奖
20：05—20：20 持现场分两批机邀请10名业台抽取三等奖20名抽取1张嘉宾进行颁奖
20：20—20：30 提琴独奏表演
20：30—20：45 持现场机邀请15名业台抽取二等奖15名抽取1张
嘉宾进行颁奖
20：45—20：55 舞蹈表演
20：55—21：05 汇诚产奖知识问答现场颁奖
21：05—21：15 持现场机邀请5名新业台抽取等奖5名抽取1张
嘉宾进行颁奖
21：15—21：30 乐集粹（种乐器）魔术表演
21：30—21：35 汇诚产黄总场抽取幸运奖1名颁奖
21：35—21：40 独唱持致结束词
细节提示：
1 业进入会场前礼仪姐发放纪念品抽奖券（事前准备400东方水手提袋）
2 作企业介绍（汇诚领导演讲）前持须提醒现场业稍进行汇诚产奖知识问答答案演讲稿中请家注意倾听
3 汇诚产奖知识问答环节中持需调节现场气氛注意兼顾性
4 奖项颁奖时施放礼花
奖品设置：
◎幸运奖奖品屏幕背投彩电台（费6000—8000元）
◎等奖奖品冰箱台（费2000—3000元）
◎二等奖奖品洗衣机台（费1000—1500元）
◎三等奖奖品高级电饭煲台（费500—700元）
◎纪念品包装精美月饼盒（费20—30元盒）
◎知识问答奖品品牌DVD台（费300元）
◎准备40份礼品台抽奖业份礼品价值20—30元左右
六活动准备工作：
筹备容
完成时间
责
背景板设计
9月26日
九歌万派
软性广告准备
9月26日
新闻通稿准备
9月26日
奖知识问答题设计
9月26日
演讲稿准备
9月26日
请柬文字容准备
9月21日
期报纸稿设计
9月26日
横幅拱门等宣传文字准备
9月26日
汇诚产企业简介撰写
9月26日
抽奖券设计
9月23日
持邀请
9月24日
方理
媒体记者邀请
9月25日
请柬购买 发放
921923
汇诚产
办公室
水果点心购买（摆设）
9月26日
奖品纪念品购买准备
9月26日
现场布置工作背景板制作
9月26日
新星媒体
相关演员邀请
9月25日
礼仪姐聘请
9月25日
抽奖券印刷
9月25日
请柬文字部分印刷
9月22日
制作抽奖箱
9月26日
七费预算：
19 场费纸笔鲜花胸花礼仪姐等6000元
20 背景板制作500元
21 气拱门1座约1000元
22 横幅1条300元
23 礼花10支约30元支300元
24 请柬抽奖券印制购买约3000元
25 水果点心购买约5000元
26 抽奖奖品纪念品购买约60000元
27 持记者费5000元
10 演员费5000元
11 机动费预估2000元 总费控制9万元左右
附：
请柬文字容
尊敬东方水业 ：
值国庆中秋双节际感谢您东方水关爱汇诚产鼎力支持9月27日晚19：30—21：30福州饭店（南门兜斗东路1号福州民会堂旁）5层国际会议厅举办情系中秋缘聚汇诚——东方水业联谊会活动届时精彩节目助兴更高额抽彩等您中奖超
屏幕背投彩电智冰箱全动洗衣机高级电饭煲品牌DVD等众奖品等您
汇诚产诚挚邀请恭候您光
（附节目单奖项设置）
福州汇诚房产限公司
（注：邀请函领取活动抽奖券精美纪念品份）
奖知识问答题
1福州汇诚房产限公司母公司？（汇诚产家公司全资子公司？）
香港巨成集团
2香港巨成集团旗机构少家？
18家
3 汇诚产营宗旨（营理念）什？（答）
心造房子善生（：诚信品牌营：汇聚英诚信建业）
4 汇诚产连续少年省市民政府授予守合重信企业称号？
5年
5 汇诚产目前福州产界唯荣获国家级荣誉什？
中国工商总局授予守合重信企业称号
6汇诚产福州东部成功造品牌项目——融侨东区获什特荣誉？
东扩·第品牌
7造精品社区东方水汇诚产投入少？
2亿元
8东方水定位什风情健康特区？
夏威夷风情
汇诚产领导演讲稿
尊敬位宾：
首先感谢加入汇诚东方水家庭感谢百忙中参加晚情系金秋缘聚汇诚——东方水业联谊会致节日问候真诚谢意
汇诚产香港巨成集团旗全资子公司香港巨成集团投资中国陆15年已形成房产龙头产业涉足酒店贸易化工建材等五产业元化举发展庞实体投资范围辐射深圳福建重庆江西山东安徽等6省市目前旗机构18家市场领导性企业
10年汇诚产着汇聚英诚信建业精神心造房子善生理念坚持诚信品牌营营宗旨社会广泛认致评连续5年省市民政府授予守合重信企业称号光荣选福州市守合重信企业协会会长单位时担福州市房产开发建设促进会常务理事单位福州市房产业协会常务理事单位
执着坚定诚信营断广消费者信公司带诸荣耀特值提公司2004年荣获中华民国国家工商行政理总局授予守合重信企业称号福州市房产企业中目前唯获国家级荣誉企业获福州市房产AAA级资信企业荣誉称号
2000—2003年汇诚产应福州市城区东扩势福州东部成功造占188亩品牌项目——融侨东区赢东扩·第品牌等项殊荣广受福州市民青睐年公司携融侨东区成功开发验斥资逾2亿元民币造10万米高品质夏威夷风情健康特区——东方水作融侨东区升级版东方水成东福州精品住宅区
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谢谢
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